（会计学专业论文）我国住房融资若干问题探讨.pdf

摘要 - y ”。u o j - 一，住房金融不单是一个金融问题，它更是一个社会问题，是一个系统 工程。在我国整个金融体系与住房市场并不发达的情况下，如何发展住 房金融，成为各级政府、研究人员关心的焦点。本文以社会主义市场经 济为立论，从住房体制改革和金融体制改革这两大基点入手，沿着以下 两条主线进行论述，一是住房主体的关联即：生产者一一金融机构一一 消费者；二是住房资会的运作即：资金来源一一资金运用一一资金保障厂 本文从我国的具体国情出发，并借鉴世界各国解决住房问题的经验 教训，特别是结合亚洲国家的停房政策：如公积会制度、住房蕉会制度 和住房抵押贷款制度，和西方国家住房金融方面的有关做法如：住房证 券化、住房保险和住房产业投资基会等。提出我国住房会融丰要要解决 的问题就是要让消费者能够贷到款、能够贷得起款，实现良性消费循环； 让生产者能够及时售出住房、回笼资会，实现良性生产循环；让金融机 构能够有足够的资金从事贷款业务。与此同时还要建立相应的住房金融 保障机制，以实现住房资会的良性循环。本文蕾要从住房公积会、住房 基金、住房抵押贷款、住房融资证券化、住房保障等方面进行的较为详 尽的论述，并在文章最后提出了一些建设忭的建议。 ! ! 塑皇堡查兰堡兰兰竺堡苎一 a b s t r a c t h o u s i n gf i n a n c ei sn o to n l yr e l a t i n gt of i n a n c e ，b u ta l s oa s o c i a l m a t t e r s oi t i sa s y s t e mp r o j e c t h o w t o i m p r o v et h eh o u s i n g f i n a n c eu n d e rt h ec o n d i t i o nt h a tw h o l e f i n a n c i a ls y s t e ma n d h o u s i n gm a r k e ti sn o te n o u g hd e v e l o p m e n ti nc h i n ab e c o m eaf o c u s t oa l lg r a d eg o v e r n m e n t sa n dr e s e a r c h e r s t h et h e s i sw i l ls t a t e t h em a t t e rf o l l o w i n gn e x tt w om a i nc l u e sw h i c ha r eb a s e do nt h e s o c i a l i s mm a r k e te c o n o m yt h e o r ya n dt h er e f o r mo fh o u s i n gs y s t e m a n df i n a n c i a ls y s t e m o n ei sa b o u tt h er e l e v a n c yw i t hm a i nb o d y o fh o u s i n g ：p r o d u c e r - - f i n a n c eo r g a n i z a t i o n - - c o n s u m e r ：a n o t h e ri s o p e r a t i o n a b o u t h o u s i n gc a p i t a l ：s o u r c e o ff u n d f u n d o p e r a t io n f u n ds a f e g u a r d s o m e s o l v i n gm e t h o d s a r eb r o u g h tf o r w a r dt o i m p r o v eh o u s i n g f i n a n c ei nc h i n a t h o s em e t h o d sw e r eg i v e nb ya u t h o rw h or e s e a r c h e d t h ed e t a i1c o n d i t i o na b o u th o u s i n gm a r k e ta n du s e df o rr e f e r e n c e m a n ye x p e r i e n c e sa n dl e s s o n st h a to c c u r r e di ns o l r i n gt h ep r o b l e m a b o u th o u s i n gi no t h e rc o u n t r i e s t h o s ee x p e r i e n c e sa n dl e s s o n s i n v o l v et h eh o u s i n gp o l i c i e ss u c ha sa c c u m u l a t i o nf u n d s y s t e m ， h o u s i n gf u n ds y s t e ma n dh o u s i n gm o r t g a g el o a ns y s t e mf r o mo t h e r c o u n t r i e se s p e c i a l l yi na s i aa n do p e r a t i o no fh o u s i n gf i n a n c es u c h a sh o u s i n gs e c u r i t i e s ，h o u s i n gi n s u r a n c ea n dh o u s i n gi n v e s t m e n t f u n de t ci nt h ew e s t a u t h o rp u tf o r w a r dt h ek e yo fs o l v i n gh o u s i n g f i n a n c ei nc h i n ai st oe s t a b li s has e r i e so fg o o dc y c l e t h ec y c l e w a s c o m p o s e d o ft h r e e p a r t s ：h o u s i n g c o n s u m ec y c l ei nw h i c h 北方变通大学硕士学位论文 c o n s u m e rh a v ea b i l i t yt ol o a n ：h o u s i n gp r o d u c t i o nc y c l ei nw h i c h p r o d u c e rc a ns a l et h eh o u s ei nt i m ea n dw i t h d r a wt h ef u n d s ：h o u s i n g c a p i t a lc y c l ei nw h i c hf i n a n c i a li n s t i t u t i o nh a v ee n o u g hm o n e yt o e n g a g et h eo p e r a t i o no fh o u s i n gl o a n a u t h o rs t a t e dm a i n l yh o w t oe s t a b l i s ht h ec y c l et h r o u g hi m p r o v i n g h o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n d ， h o u s i n gf u n d s ，h o u s i n gm o r t g a g el o a n ，h o u s i n g f i n a n c i n g s e c u r i t i e sa n dh o u s i n gi n s u r a n c ei nc h i n a i nt h ee n d ，a u t h o rm a d e s o m ep r o p o s et op e r f e c tt h o s em e t h o d s 第一章住房融资总论 第一章住房融资总论 一、住房融资简介 ( 一) 住房融资的产生与发展 住房融资是房地产融资的重要组成部分，是指为支持住房的开发建 设，促进住房的流通及消费，运用多种方式为住房的生产、再生产及销 售筹集与融通资金的金融活动。 住房融资起源于欧洲。最初的住房融资活动主要是住房抵押贷款。 早在1 8 世纪，英国就创办了住房抵押贷款的金融机构。1 7 7 5 年英国伯 明翰开创了第一家互助性的建筑社团，它是由一些想购买住房的人组成 的。围绕建筑社团发展起来的英国住房金融系统已经证明是世界上最能 对付利率和通货膨胀严重波动的系统之一。其具体做法是每个成员逐月 在社团投入固定金额的储蓄，社团利用这笔资金购买土地建造房屋，然 后采取无记名投票的方式或由成员支付一定费用的方式将房屋分配给成 员。1 8 3 1 年英国移民在美国宾夕法尼亚州建立了一个名为“牛津节俭会” 的组织，会员按月向节俭会交款，节俭会再依认股额依次向会员贷款， 以购买或建造房屋。借款人要按规定期限偿还贷款。如不能如期还款则 没收其房地产。到1 8 9 0 年，各州都成立了这类组织建筑社团和节俭会组 织的出现标志着房地产金融业的诞生。从此，其它各种融资方式也相继 出现。 随着房地产业的发展，房地产金融也得到了巨大的发展，相继出现 了不动产抵押银行、住房银行、住房合作社等各类专业房地产融资机构。 金融业务也拓宽到了为房地产的再生产全过程提供存贷款、投资、信托、 租赁、抵押、保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业 务等多项业务活动，这些金融机构承担起了为住房融资的支柱作用。 北方交通大学硕士学位论文 我国住房金融的发展是随着发展土地金融制度而发展的a 从清朝末 期开始我国就开始探索建立土地金融制度，但由于战乱频繁，从而造成 经济上的不安定，使的长期性的土地金融政策无法实施。清末光绪三十 四年( 1 9 0 8 ) 就公布了殖产银行则例，但直到宣统三年( 1 9 1 1 ) ，才在 天津成立了殖产银行。但该行历年的营业实际上与普通商业银行一样， 很少用不动产作抵押来贷放长期信用。在国民党统治的旧中国曾出现过 一些不动产金融机构，规模都不大，生存时间不长。旧中国的金融机构 都乐于参与不动产经营，当时的“北四行”( 盐业银行、金城银行、大 陆银行、中南银行) 和“南三行“( 浙江兴业银行、浙江实业银行、上 海商业储蓄银行) ，不仅向房地产开发商提供贷款，而且还直接经营房 地产。如浙江兴业银行1 9 3 1 年帐面上的房地产购入额达8 8 0 余万元。一 些大的房地产商，或以银行为靠山，或者自己经营金融业，如上海地皮 大王哈同开设了“哈同洋行”，汉口地皮大王刘韵生开设了“阜昌钱庄”。 国民党政府虽然没有成立住房金融机构，却一直致力建立土地金融。民 国三年公布了劝业银行条例，实际上是有意效仿日本劝业银行的办法。 条例规定，劝业银行资本总额为5 0 0 万元，分5 万股，并发行劝业债券， 成为全国性不动产的金融机构。但因国家动乱，劝业银行始终没有成立。 表1 l 是1 9 2 3 年几家银行营业报告中的数字。 表l 一1旧中国各银行房地产投资情况 单位：元 单位名称 房地产投资 投资利益 浙江兴业银行 5 5 4 5 1 8 42 4 4 1 3 3 新华信托储蓄银行 6 3 6 4 5 73 0 4 5 8 四明银行( 储蓄部) 4 6 3 9 8 9 52 5 2 6 8 7 中兴银行 2 0 1 1 5 0 摘自吴承禧中国银行，商务印书馆1 9 3 4 年版，第8 6 页 2 第一章住房融资总论 我国从解放以后到改革开放前的这一段时间内，在计划经济体制下， 房地产建设由国家统一计划安排、财政拨款，并承担其投资经营的亏损。 土地由行政划拨长期无偿使用，城镇住房作为社会福利无偿分配给职工 个人，只收取象征性的低租金。房地产被排斥在商品范畴之外，这就使 房地产的使用权与房地产的资金循环轨道被人为割断，资金呈单向运动 有去无回。一方面，房地产投资来源的单一性和资金运动过程的简单化， 使银行对房地产资金管理也简单化，各项有关房地产金融业务的功能、 信贷业务逐渐萎缩一直于无形：另一方面，住房生产的计划管理和分配 供给制，又使得房地产业的投资经营、买卖交易失去了继续存在的客观 条件和合法性，从而使房地产市场存在的物质和经济基础不复存在，也 就不存在银行对房地产市场的投资经营活动了。 值得一提的是，从1 9 5 3 年开始，国家进行了以煤炭、电力、机械制 造等为重点的大规模经济建设。国家财政拨款是基建投资的唯一来源， 本身就十分有限，能用于解决职工住宅的建设资金就更缺乏。“厂房第 一，仓库其次，办公室和宿舍更其次”的建设原则，更限制了住房资金 的投入。在1 9 5 6 年初，为了解决当时工矿企业职工极为艰苦的居住条件， 政府提出了自建公助的办法，鼓励职工自己建造住房，改善居住条件， 即对于自己建造住房而资金又一时不足的职工，由银行提供住房专项贷 款。当时贷款对象仅限于企业职工，贷款条件是；要有5 0 以上的自有资 金，贷款额度为每户控制在2 0 0 元之内，最高不超过2 4 0 元，贷款利息 为5 ，还款期限为3 年，由企业负责按期归还，银行直接对企业而不 直接面对企业职工个人，贷款基金全部来源于财政拨款。这项贷款业务 当时在辽宁、四川、内蒙古、河北、北京等1 8 个省市、自治区试办了一 年，贷款总额度约为4 0 0 万元。虽然该项贷款开办的范围窄、时间短、 额度小，但这是新中国银行信贷工作进入房地产领域的一个有益尝试， 是新中国房地产信贷业务的萌芽。遗憾的是此后很长时间里，银行与房 地产业有关的金融业务只限于国家用于房屋建设资金的监管、附加少量 北方交通大学硕士学位论文 房屋消费资金( 房租) 的收缴与结算。 1 9 7 8 年党的十一届三中全会以后，我国开始了全面经济体制改革。 相应地，国家制订出台了一系列推行住房商品化和城镇住房制度改革以 及金融体靠4 改革等政策法规。随着改革开放的深入进行，房地产被纳入 商品范畴，房地产业得到了恢复振兴并有了长足的发展，房地产金融业 务也有了一定的发展，初步建立了与我国现阶段房地产业发展速度和房 地产市场发展水平基本相适应的房地产金融业务、信贷政策和管理体制。 8 0 年代初，在住房商品化改革中，为了解决部分单位住房投资不足， 欠债过多，住房矛盾特别突出的问题，建设银行首先恢复了住房贷款业 务。贷款对象是企事业单位。1 9 8 4 年以后我国住房商品化改革进程加快， 住房私有化的问题开始提出，并在部分城市试行了把国家建成的住房出 售给私人，以及由个人投资自建住房等作法。为适应这一形势，金融机 构的住房贷款开始面向个人，其后为适应城镇居民买房建房需要，各专 业银行相继开办了居民住房储蓄存、贷款业务。建设银行自1 9 8 5 年起单 独设立了“土地开发及商品房贷款”业务，并颁发了贷款办法。1 9 8 6 年 8 月建设银行在建筑经济部内单独设立了房地产开发贷款处，这是我国 首次在金融机构设立了专门管理住房信贷的部门。与此同时，各地相继 建立了住房合作社。全国第一家住房合作社是1 9 8 6 年上海玩具进出口公 司创办的“新欣住宅合作社”，并取得了另人满意的成果。 1 9 8 7 年我国住房制度改革在一些城市陆续展开。1 9 8 7 年8 月i 日 和1 0 月4 日，经国务院批准山东省烟台市、安徽省蚌埠市作为我国城镇 住房制度改革试点城市。为了更好地配合住房制度改革和逐步实现住房 商品化的需要，经中国人民银行批准，两市相继建立了住房储蓄银行这 一专门的住房金融机构，其他地区的房改金融业务则委托商业银行设立 的房地产信贷部办理。住房储蓄银行具有如下两个明显的点：第一，直 接为住宅产业服务，为城市房改服务。第二，存贷资金的利率实行政策 性的低利率政策。这种融资形式至今仍在试点过程中，尚需时日，以便 第一章住房融资总论 推广。 进入9 0 年代以来，越来越多的城镇、厂矿企业进行了房改。由于住 房租金的调整、旧有住房的出售、住房基金的建立，各地住房开发经营 业务更为活跃，有力地带动了个人、单位的购房存款、贷款业务，以及 与住房相关联的房地产开发经营企业的存贷款业务。原有的房地产开发 经营企业储蓄存贷款业务规模得到扩大，原有房地产信贷业务与新开办 的房改金融业务逐步向一体化的趋势发展，并在各经办行中开始与其他 信贷业务相分离，已初步形成了相对独立的房地产金融业务体系。这一 阶段，房地产金融有了较大发展，表现在以下三个方面：一是房地产信 贷业务在全国全面开办，步入正轨，信贷规模不断扩大，贷款种类由单 一的生产性流动资金贷款，发展到同时开办消费性个人购建房贷款：二 是开展了投资经营业务，银行在筹集融通资金，支持房地产业开发经营活 动的同时，还直接介入了房地产开发和经营活动，一些城市的金融机构 运用自有资金，采取独资或联营形式参与房地产开发建设，部分银行还 配合开办住房储蓄业务，开展了代售房屋、提供房源、咨询服务等市场 交易活动；三是金融系统普遍开办了房地产金触业务，各类金融机构都 先后程度不同地介入了房地产和房地产金融市场，开办了房地产信贷业 务及投资金融业务。 ( 二) 住房融资研究的内容 在我国政府加大住房改革力度的同时，也推出了一系列与之相 关的配套政策。为了激活住房交易市场，进一步深化住房制度的改革， 中国人民银行在近几年内七次下调了存贷款利率，这对消费者来说大大 地降低了住房抵押贷款成本，但住房抵押贷款市场却不如预期的那么活 跃。怎样充分发挥金融机构的融资作用，通过抵押贷款促进住房的消费， 进而加快住房商品化的进程，最终推动住宅业的发展是摆在我们面前的 一个亟待解决的问题，这也正是住房融资研究所需功克的难题。为此， 5 北方交通大学硕士学位论文 首先要建立住房基金，保证抵押贷款的资金来源，使生产者和消费者有 款可贷；其次要解决抵押贷款的风险问题，大力推行抵押贷款购房，增 加抵押贷款方式，推行可变利率抵押贷款方式与固定利率抵押贷款方式 相结合的作法，以满足不同层次消费者对抵押贷款的需要；再次要实行 住房融资证券化，增强抵押贷款资金的流动性，分散贷款银行的贷款风 险，增强银行开办抵押贷款业务的积极性，广大消费者能贷到款。本文 将从住房基金、抵押贷款、住房融资证券化三方面对住房融资进行研究。 二、住房融资的现状 ( 一) 国外住房融资现状 国外住房融资方式按其主要特点可分为三种类型，一是以美国为代 表的住房抵押贷款二级市场筹资方式；二是以德国为代表的抵押市场与 住房储蓄互为补充的方式：三是以新加坡为代表的政府强制储蓄建立住 房基金的筹资方式。 1 美国的住房金融市场是世界上最发达的住房金融市场，是现代住 房金融市场的典型。住房抵押信贷是住房金融业最重要的部分，美国居 民购买住房的资金主要来自金融机构提供的贷款。二战后的1 9 4 5 年美国 未偿还的住房抵押债务为2 7 0 亿美元，至1 9 9 1 年的4 5 年问，该数字达 到3 万亿美元，扩大了1 0 0 多倍。 美国经营住房抵押贷款业务的金融机构主要是储蓄贷款协会和商业 银行，另外一些金融机构如互助储蓄银行、信贷协会等也经营这类业务。 储蓄贷款协会是美国住房抵押市场上最重要的高度专业化的住房融资机 构，它起源于1 8 3 1 年英国移民在美国宾夕法尼亚卅i 成立的“牛津节俭 会”，到1 9 2 9 年已有1 2 3 4 2 家。第二次世界大战后，正式更名为储蓄贷 款协会，其家数逐渐减少，但资产却迅速扩大，到1 9 7 9 年，家数减少为 4 7 0 0 家，但其资产额却比1 9 6 0 年的7 1 5 亿美元增加到5 7 9 3 亿美元，增 第一章住房融资总论 长了3 7 1 倍。储蓄贷款协会是互助合作性质的住房金融机构。这类机构 通常以街区、教区为活动范围。它是以面向消费者为主的，具有典型的 新兴金融中介的优点。1 9 8 4 年底协会存款总额达到7 9 6 1 亿美元，占其 全部负债的9 0 。商业银行是美国的金融实力最强的另一类金融机构， 现在约占美国住房抵押贷款业务的近2 0 。美国政府为了实现“让全体 居民拥有足够住房“的目标，最大可能的利用美国发达的金融机构，利 用抵押贷款的方式提升居民的居住条件，并提供各种优惠，从而形成了 世界上最大的住宅抵押市场。美国政府在1 9 7 0 年成立了联邦住房贷款抵 押公司，主要针对低收入阶层和军人，其利率比市场利率低一半左右。 此外，它还兼办住房抵押的保险保证业务，并具有调节二级市场的功能。 为了分散金融机构抵押贷款的风险，增强贷款资金的流动性，商业银行 从7 0 年代起，开展了住房抵押贷款证券化业务，抵押贷款证券化成为金 融机构的又一金融创新工具，美国现已成为世界上住房抵押贷款证券化 最发达的国家。 2 1 8 8 5 年德国人创办了首家“人人建房储蓄银行”，这是今日德 国住房储蓄体制的雏形。住房储蓄银行体系是德国的主要住房融资体系。 该体系的目的是通过政府政策促进居民积极参与住房储蓄来实现建房筹 资的自助、社会互助和政府资助。住房储蓄体系由专业的住房储蓄银行 ( 也称为住房储蓄信贷社) 经营运作。全德国现有州一级公营住房储蓄 银行1 3 个，私营的住房储蓄银行2 1 个，遍布全国各州，相互之间竞争 经营。这些机构虽然性质和业务范围不同，但承担了德i 訇的全部房地产 金融业务。在办理建房储蓄上，国家规定：凡计划购建房的年满1 8 岁的 德国公民都要参加住房储蓄。并同住房储蓄银行签定一定数额的“购建 房储蓄合同”( 即存款总额合同) ，储户如按每月按照“合同金额”的 千分之五储蓄存款，7 年左右存满“合同金额”的5 嘶左右时，就可以 向住房储蓄银行申请到相当于“合同金额”总数的购建房贷款。住房储 蓄一般每半年按照储户配贷指数的大小配贷一次，配贷指数的大小取决 7 北方交通大学硕士学位论文 于存款金额的高低和存款时间的长短。这样配贷的目的是确保配贷的公 平性。这种贷款要求以所要购买的住房为抵押担保，德国法律规定抵押 银行享有第一抵押权，住房储蓄银行享有第二抵押权，有的还需要人寿 保险公司的保险。存贷款利率是固定不变的，目前是存款利率3 ，贷款 利率5 ，低于市场利率。还款方式是所购建住房开始使用后，按月以全 部合同金额的千分之六( 或者千分之三) 还贷款。一般情况下是存款七 年之后开始贷款，贷款偿还期为1 2 年。贷款人每月用于偿还贷款和房屋 维护的费用要低于租房住的住户每月所付出的房租。国家对住房储蓄实 行奖励、免税的政策鼓励。能获取奖励的最高数额为8 0 0 0 马克，最低存 款期限为7 年，奖励系数为2 5 。 3 新加坡是一个人口稠密的岛国，住房问题一直是一个困扰新加 坡政府的严重难题。新加坡在5 0 年代建国时，全国有4 0 的居民住贫民 窟。针对新加坡自身的经济水平和社会发展状况，新加坡政府采取了一 系列行之有效的措施改善居民住房状况，推出了“居者有其屋”计划。 根据中央公积金法于1 9 5 5 年7 月成立了中央公积金局( c p f ) ，并成 立了住宅发展局( h d b ) ，它解决住房问题的核心政策是鼓励居民自己购 建房，把住房供给从国家低价出租改为国家建房，由住户分期付款购买。 推行住房自有权计划，一方面把原国家所有的住房逐步转让给个人，另 一方面，对经济收入不同的家庭，实行不同的政策。对收入高的居民， 国家不包其住房，使其住房完全商品化；而对低收入家庭，实行准商品 模式，由政府投资建造社会住房，然后再按优惠条件售出。其建房资金 则主要来源于中央公积金。公积金是由中央公积金局统一管理的社会公 益性强制储蓄。其主要做法是：凡在新加坡有薪金收入的人，都必须与 其雇主一起按一定比例将月薪中的一部分交存于中央公积金局，雇员可 以用来买房，但不能用于支付房租。到本人达到5 5 岁退休或本人因故失 去劳动能力时，可以用这笔储蓄来维持生活。公积金的缴纳率并不是一 成不变的，公积金的缴纳率随着经济发展和工资增长而提高。1 9 5 5 年， 第一章住房融瓷总论 公积金的缴纳率为雇主和雇员各5 ，5 0 元是每月的最大上缴额：到1 9 6 8 年公积金的缴纳率上升为1 3 ( 双方各6 5 ) ；1 9 7 9 年缴纳率进一步上 升为3 7 ，但此时雇主雇员缴纳率不再一样，雇主的缴纳率为2 0 5 ，雇 员的缴纳率则较少，为1 6 5 ：1 9 8 4 - - 1 9 8 5 年度，缴纳率为双方各2 5 ； 1 9 8 5 年，新加坡的g i ) p 出现了2 0 多年来的第一次付增长，为减轻雇主 负担，刺激经济增长，政府将1 9 8 6 年雇主的缴纳率调整为1 0 ，雇员则 维持不变；到1 9 8 9 年，缴纳率又重新调整为雇主1 5 ，雇员2 3 ；目前 雇主雇员的缴纳率为4 0 ( 各2 0 ) ，每月最多不超过6 0 0 0 新加坡元( 住 房公积金缴纳率的变化可见下图l _ 2 ) 。政府的作用就是保证公积金得到 适当的管理和保持低的通货膨胀率。由于公积金会员都有公积金储蓄作 为偿还的保证，所以银行都愿意提供这类住房贷款，而且借贷条件十分 优惠。成为政府支持住房发展的主要资金来源。从而形成了以基金为后 盾型的房地产金融市场。 图卜2 新加坡公积金上缴率变化曲线图 ( 二) 我国的住房融资现状 1 我国的住房私有化 住房私有化是产生住房资金需求的原动力和必要条件，而住房私有 北方交通大学硕士学位论文 化是由住房商品化实现的，因此，住房金融的发达程度直接受住房私有 化进程的制约，反过来住房私有化进程又受住房金融发达程度的牵制， 同时住房私有化的进程又会对住房金融的发展提出要求，促进住房金融 的发展。与发达国家和地区相比，目前我国城镇住房的私有化程度还很 低，这不仅说明了我国住房体制的问题，而且也说明了我国住房金融不 发达，住房融资机制不完善。因此如何建立、健全住房融资体系直接关 系到住房私有化的进程，进而关系到我国住房的商品化、住房分配的货 币化这一住房制度改革的进程。 2 我国的住房融资状况 目前我国住房抵押贷款的资金来源主要有两个渠道，一是吸收住房 储蓄存款，二是推行住房公积金制度。前者是自愿性的，是银行房地产 信贷部门自营性职工住房抵押贷款的资金来源；后者是强制性的，是政 策性职工住房抵押贷款的资金来源。住房储蓄存款的主要手段，是根据 存款情况为储户提供住房抵押贷款，但由于其存款利息较低、贷款条件 苛刻，没有德国住房互助储蓄制度所具有的各项税收优惠和政府奖励措 施，因而缺乏必要的吸引力，进展极为缓慢。我国职工住房抵押贷款的 初始资金来源主要应依靠住房公积金制度的推行。但目前住房公积金制 度的推行并不尽如意。存在着归集范围小、缴纳比率低的问题。抵押贷 款资金的来源不足也是造成目前消费性抵押贷款市场发展缓慢的主要原 因之一，因此，在大力推行住房抵押贷款的同时，如何扩大抵押贷款的 资金来源也是一个至关重要的问题。 3 我国住房融资的模式 目前，我国居民可以采用的住房融资模式主要有三种：一是住房公 积金贷款，属低利率贷款型；二是商业银行个人住房担保贷款，属高利 率贷款型；三是个人住房组合贷款，即商业银行加公积金组合贷款型： 一般商业银行提供的个人住房抵押贷款年期最长，可达到3 0 年。但利率 要比公积金贷款高1 。 第一章住房融资总论 4 我国住房融资的机构 在我国，从事住房融资的金融机构主要是各商业银行的房地产信贷 部、住房储蓄银行和住宅合作社。同时由于我国也实行了公积金的强制 归集，归集地区当地的住房资金管理中心，具体负责职工缴存的住房公 积金的管理。因此也就参与了住房融资活动。 5 发展阶段 总体来看，我国住房融资的发展经历了如下三个阶段： 第一阶段，( 8 0 年代初至1 9 9 2 年上半年) 配合住房制度改革试点的 住房私有化。这一阶段，区域性、政策性的住房融资开始在局部形成， 并为住房金融的全面开展，打下了一个良好的基础。 自1 9 8 7 年以来，我国放宽了私有住房的政策，在住房制度改革中一 些地区和单位向职工出售了公房，并以特别优惠价向城市住房贫困人口 提供解困房，城镇私有房屋有了较大的增长。第一次全国城镇房屋普查 统计资料表明，全国城镇私人房屋已达7 3 8 亿平方米，占住房总面积的 1 6 ，其中，县镇私房比重更高达2 4 。 近些年来，城市私房房租及地价的上涨刺激了个人建房热及购房热 的发展。1 9 8 8 年，个人建房及个人购买公房和商品房的住房面积达 6 1 1 9 2 2 万平方米，相当于全国城镇竣工面积的4 5 5 。而银行试办和 开办住房信贷业务及商业性住房信贷，在一定程度上推进了住房私有 化。1 9 9 1 年1 月，为了进一步推动不动产金融业务的发展，中国人民银 行总行增设房地产信贷部，它是我国房地产金融业务的最高管理机构。 第二阶段，( 1 9 9 2 年下半年至1 9 9 8 年7 月) 配合房地产开发和旧城 改造。这一阶段，主要表现为住房贷款向生产者即开发商倾斜。但住房 消费的概念开始被大众所接受，各专业银行全面参与住房信贷业务，均 成立了住房信贷机构。 第三阶段，( 1 9 9 8 年7 月1 号至今) 从1 9 9 8 年7 月1 日起，停止实 物分房，在上海、北京等地，还实行了城市旧城改造不再进行实物分配， 北方交通大学硕士学位论文 一律实行货币补偿。这就从根本上切断了无偿分房的后路，创造了公平 住房的条件，从而很大程度上激活了房地产业特别是住房建设的发展。 而这一阶段的一个特点则是住房信贷向消费者即买方倾斜，并且将住房 的开发建设纳入国家宏观经济决策的范畴，将住房建设作为国民经济新 的经济增长点。并提出了住房生产产业化的战略方针，由原来将住房金融 仅仅作为一种消费型行为的信贷观念转变化生产消费型行为的信贷观 念，因为住房除了作为人们消费外，住房建设还可以促进经济的发展和 产业结构的调整优化，改善就业状况，扩大内需并带动几十个相关产业 的发展。这一阶段的另一个特点是，伴随着国家连续减息的大环境及国 家对住房金融政策的重大改革，国家开始制定降低首期付款金额，延长住 房抵押贷款年限，对住房消费实行优惠的利率等。 三、住房融资研究的必要性与意义 目前，我国住宅开发面临“双重不足”，方面市场有货币购买力的 购房需求不足，大量商品住宅空置；1 9 9 6 年底空置量达6 6 2 4 万平方米， 而到1 9 9 9 年底空置量增加到了7 0 0 0 多万平方米，其中约7 0 为普通商 品住宅，反映出市场有效需求不足。另一方面建房资金供应及建设能力 不足，因此全社会住房紧缺的情况依然存在，全国仍有四百万户居民的 居住水平在国家划定的困难线( 人均居住面积4 平方米) 以下。预计到 2 0 0 0 年底将达到7 0 0 _ _ 8 0 0 万户。居民住宅消费偏低，会使居民的消费 基金转向其他耐用消费或沉淀下来，不利于整个国民经济的协调发展； 同时，居民手中的沉淀下来的社会购买力一旦爆发，会产生十分严重的 社会财富压力，造成恶性的通货膨胀。另外据预测，在今后十几年内， 我国城镇每年将新增人口1 5 0 0 万人左右，面对如此大的住房需求压力， 对我国住房建设及住房供给市场而言，即是动力也是压力，如不解决目 前住宅业的“双重不足”问题，尤其是需求不足的问题，住房市场就难 第一章住房融资总论 以启动，住房建设资金就难以回收，资金不能循环，结果就会加大供求 双方的矛盾，使住房资金难以形成良性循环。由于我国的住房建设投融 资没有建立起稳定的、规范的资金渠道，住房解决的程度主要取决于地 区或单位的经济实力，没有形成符合国情的、适应市场经济发展的住房 建设与消费的投融资机制。但我国政府已规定从1 9 9 8 年7 月1 日起停止 实物分房，实行住房货币化，这就使广大城镇居民必须自己购房，可是 对大多数城镇居民来说，以现金一次性购房是不太切合实际的。以北京 市为例，1 9 9 9 年职工人均收入为1 3 ，7 7 8 元，双职工家庭年收入约为2 8 ， 0 0 0 元，那么购买一套价值2 5 0 ，o o o 元的经济适用住房，则要用掉该家 庭近9 年的全部收入，这还不没有考虑价格变动及利息因素。所以，加 强住房融资研究有利于从理论上、进而从政策上研究出一套适合中国国 情的住房金融体制改革模式，用住房金融市场灵活调度转化资金，有效 地引导居民资金流向，改善居民的消费结构，并形成一套住房融资机制， 使大多数城镇居民能借助于金融机构在资金融通方面的帮助进行购房， 使资金一住房一资金能形成良性循环，把住房供给市场与金融市场联系 起来，从根本上解决“双重不足”问题，不断改善居民的居住条件，实 现社会资源的优化配置。 第二章住房基金 第二章住房基金 一、住房基金的概念及特点 要从根本上解决住宅业中的“双重不足”问题，首先要解决资金 问题，使住房开发、消费中的资金循环渠道畅通。面对我国商品房大量 空置的现状，应从消费环节入手，把广大居民对住房的需要变成对住房 的有效需求，通过消费带动生产。在目前我国居民对住房的需求迫切， 但人均可支配收入还比较低，缺乏有效需求的情况下，有效需求的形成 还必须依靠金融机构的支持，也就是需要解决一个贷款资金的来源问题。 而商业银行要维持长期的生存与发展，必须取得赢利，其所发放的贷款 利率必须是可以获得赢利的市场利率。商业银行自身可用于以较低利率 贷款的资金数额有限，纯商业性贷款利率又较高，同时现有房价，特别 是大中城市的房价太高，居民需要的贷款额度较大，购房者难以承受， 在这种情况下，建立住房基金则可以解决这一难问题。 ( 一) 住房基金的概念 住房基金是通过多种渠道和一定形式筹集起来的，定向用于住房生 产、经营、消费的专项资金。它是按一定比例和方法从一定的渠道提取 而形成的，其提取的比例和方法可以由国家通过制定有关住房制度改革 的政策来确定。 ( 二) 住房基金的特点 1 住房基金对住房供求双方的资金输入是信用化的，即有偿有息。 住房基金的产出要大于或等于投入。只有这样才能维持住房资金的量性 发展。 北方交通大学硕士学位论文 2 住房基金制度作为一种客观的经济制度，它是一种稳定的资金 来源。为住房的开发、建设、消费提供融资的资金来源。 二、建立住房基金的必要性 ( 一) 是实现住房资金良性循环的必由之路 住房资金的积累和拥有充分的来源始终是住房发展的中心环节。以 前，我国住房建设投资主要采取财政拨款和企业拨款的办法，使国家和 企业投入了大量的资金。但是，由于住房采取福利分配的形式，可回收 的住房资金却很少，无法弥补住房资金的投入，维持其正常循环，使得 住房建设投资的缺日越来越大。后来，国家在学习、借鉴新加坡等国经 验的基础上，于1 9 9 1 年开始在上海试点实行，然后逐渐在全国范围内推 广住房公积金制度。住房公积金制度是一种义务性的住房储金，是按照 国家政策规定，通过“个人储蓄，单位资助”的办法建立的一笔专属于 个人的住房消费资金，专项用于个人住房方面的费用。但我国住房公积 金制度的实行中还存在一些不足，表现在：公积金归集比例过低，公积 金归集工作在国家机关、事业单位、经济效益好的国有企业等单位进行 的比较顺利，而在城镇集体企业、私营企业和外商投资企业公积金的归 集率还不够，这样只能解决部分国有企事业单位的部分资金来源，不仅 不适应建立现化企业制度的现实需要，也不利于企业的平等竞争和人才 的合理流动。虽然，现在开始由银行提供住房消费信贷，但由于银行体 制改革和职能的转变，专业银行已变为商业银行，这就不可避免地造成 按揭成数低、年限短、利率高、首期付款比例高的情况。况且，市场化 的利率不是大多数以抵押贷款方式购房者所能承受的。因此，可以说我 国目前还没有从根本上解决住房建设及消费资金的积累性及稳定性问 题。我国作为一个发展中国家，住房供应不足的问题需要相当长的时间 才会得到缓解。同时由于居民收入水平低，住房购买力较低，住房供求 第二章住房基金 均存在严重的资金短缺。而住房基金既可用于生产领域，又可用于消费 领域。从而缓解资金不足的问题，使生产者和消费者都能以较低的利率 获得贷款，从而实现住房消费资金住房生产的良性循环。 ( 二) 是住房制度改革的金融杠杆和核心环节 住房体制改革就是要实现住房商品化和住房资金信用化，其目的之 一就是筹集住房建设和消费资金，解决住房问题。但是，住房制度改革 又需要大量的启动资金，需要强有力的直接服务于房改的金融后盾和杠 杆，而住房基金则正是这样一个金融杠杆。 住房基金是住房制度改革成熟和向纵深发展的标志，是住房制度改 革的核心环节。要改变住房供应和需求的状况，不胄邑采取牺牲供求双方 任何一方的利益补充另一方，更不能听任市场的自发运动来解决结构性 供求失衡问题。因此，首先要有一个具有积累性的长期不断地向住房市 场输入资金的来源，相对均衡地向供求双方输入资金，改变住房供求不 平衡的状况。住房资金输入向供应方和需求方主要应是通过信用机制进 行的，只有通过信用机制的输入才能保持资金的积累性，增强供求结构 改造的金融实力。其次是对低收入者的适当的补贴，但是一定要把握好 补贴的量，因为过大过普遍地住房补贴会消耗住房资金的积累性，最终 会减缓住房基金的作用能力。最后是积累不断扩大的住房贷款基金，促 进住房资金信用化的进程，改变住房资金的不良循环。 ( 三) 是引导居民储蓄资金向住房投资流动的手段 实践证明，在住房供求双缺口的条件下，依靠住房供求自发运动和 价格波动是不可能完全达到均衡的，必须依靠调整高中低收入者的不同 住房政策、依靠对社会资金趋利程度的不同进行合理导向，使之向住房 投资方面倾斜。据有关资料报道，至1 9 9 8 年1 0 月，我国银行存款仍旧 居高不下，保持在8 万亿元左右的庞大规模。而目前存款的构成中，居 1 蓐 北方交通大学硕士学位论文 民个人存款占5 7 ，企业占3 3 ，其他占1 0 。中国的现金量达到了l 万 亿元左右，它们多数是沉淀在银行里的资金性存款。这些存款，追求的 是资金的安全性。如果能加以适当引导，将其中的部分导向住房投资， 建立起住房基金，则既能满足其安全性的需要，又能在合理的范围内建 立起稳定的住房资金的补充源，建立一个住房融资的补充机制。 三、住房基金的管理模式 我国住房基金可以分为国家、城市、企业和个人四级住房基金。国 家住房基金的管理应由中央决定。至于城市、企业和个人住房基金管理 模式，国家应制定有关住房基金立法，确定基金的管理使用原则，使各 地有章可循，有法可依。国家正在加大住房制度改革力度，要抑制集团 购买力，坚决杜绝住房的实物分配，鼓励个人住房消费，而且个人住房 基金关系国计民生，因此个人住房基金尤为重要。为此，本文重点研究 个人住房基金的性质及其管理模式。 ( 一) 个人住房基金的性质 许多发展中国家都建立具有多种功能的，兼具社会福利和住房福利 的基金。这些国家针对本国国民收入偏低、福利事业薄弱、住房问题严 重的情况，通过强射储蓄来解决社会福利低、住房建设资金不足和职工 住房购买力低下的问题。 一般而言，个人住房基金是国家为解决住房问题，向个人和企事业 单位依法征收、运用和提取的纳入信用管理的强制的个人住房储蓄金， 它应具有以下几方面的特性。 i 个人住房基金的征收是强制性的 个人住房基金征收的强制性是与税收相类似的，因为它是通过立法 规定征收缴存的，不是自愿性质。如新加坡公积金条例明确规定，公积 北方交通大学硕士学位论文 行同一标准和原则，体现了公平的原则。同时，基金的提取使用受立法 的约束，有关单位和个人只有在立法规定的范围内和规定的用途上才可 以提取。基金存款不能用于首期付款，也不能用于支付规定范围内的房 租，存款若干年后方可动用基金。这也是与个人储蓄取款自由的一个区 别。住房基金应用于参加基金的个人本人及直系亲属的基金储蓄购买住 房，建造自住房、维修自住房等。 综上所述，个人住房基金是兼具财政属性和信用性的个人住房储蓄 金。 ( 二) 住房基金的社会化管理 住房基金虽然可以象其它基金那样管理，如采用企业依政策自行摊 提、支付和积累的管理方式、由财政部门或相应机构经营管理、或者由 单纯的一家专业银行管理的方式。由于住房基金的使用和管理是住房制 度改革的中心环节，关系到整个住房制度改革和发展的成败，而以上各 方式有挪用、记空帐等弊端，因此对住房基金的管理应采取由住房基金 委员会领导，由金融机构进行经营管理的方式。这种管理方式要坚持行 政管理与住房基金经营管理分离的原则，行政管理的最高机构是住房基 金管理委员会，基金管理委员会直接领导基金管理的金融机构，金融机 构应是独立的金融机构直接对基金委员会负责，为当地房改和住房金融 业服务。当地政府及其它部门不得调拨、抽取、截留住房基金。住房基 金的运行始终以住房制度改革和住房发展为中心，形成以基金银行为主 的，各个从事住房金融的机构相互衔接的，各种业务以面向住房资金的 需求者为目的的基金内循环经营管理体制。 1 住房基金内循环营运体制特点 为了保证住房基金集中使用于房改和住房发展，体现住房基金的性 质，必须建立一种适合我国国情的住房基金内循环营运体制。这种运行 体制应具备以下特点： 第二章住房基金 住房基金内循环的营运体制应该是一种新型的住房金融营运体制， 有别于专业银行经营管理体制。一是住房基金的营运始终面向住房资金 的需求者，尤其是参加住房基金的个人，促进住房信贷和住房私有化的 发展，促进住房发展。二是基金银行既要严格按有关的基金法律和条 例管理，又要严格按信用原则经营，把二者有机结合起来，保证基金的 可持续发展。三是基金的流通和循环主要限制在住房领域，不得转移， 挪作他用，保持住房资金的特性。基金是住房建设消费贷款或用于缴纳 房租等信用的基本来源，并通过信用机制返回住房基金。这就是住房基 金的内循环体系。四是住房基金的内循环实行计划调节和市场调节相结 合。充分发挥各金融机构的能动作用，形成基金与各金融机构之间相互 衔接的体制。在住房基金内循环的基础上，基金银行也要充分利用金融 市场的潜力。 2 住房基金内循环营运体制可运用下面三种模式 ( 1 ) 基金银行企业、个人直接联系的模式。成立股份制住房储 蓄银行，经营住房基金保管、经营、存放款、结算等各项业务。由于一 家银行要面向众多的存借款者，通常只能采取粗放式经营。在住房信贷 业务成为基金的常规业务以后，基金