（工商管理专业论文）玫瑰园住宅小区项目可行性研究.pdf

工商管理硕士学位论文 摘要 随着中国市场经济的稳步发展，房地产业已成为第三产业的重要组成部分，房地产 投资洁动日益活跃，已成为当前投资领域的一个热点。房地产投资是指通过牺牲现在的 某些利益换取未来的预期收益，但这种收益是与风险并存的。为了研究投资项目的经济 可行性和社会可行性以及选择诸可行方案中的满意方案，在房地产项目活动开展之前先 要进行房地产可行性分析。 本文对玫瑰园住宅小区的开发进行了可行性研究，主要是经济可行性分析。该项目 位于长沙市岳麓区与望城县分界线的相交点的星城镇，所在地段空气清新、环境优美， 未来必然将会成为长沙市的文化休闲，景观旅游和生态居住中心，不仅可以提高长沙市 的城市品位，而且还可以适应城市规划和市政建设的需要，并进一步促进望城县与长沙 市融合的建设步伐，这对美化城市周边环境，增加城市功能均具有十分现实的意义。目 前长沙市房地产豹投资开发仍然非常活跃，许多建设在城郊结合部位的优质商品房和性 价比较高的经济适用房逐渐在销售趋势中成为主流。 第一期工程项目玫瑰园总占地面积2 2 0 6 7 8 m 2 ，总建筑面积3 4 0 0 0 0 m 2 ，总投资 3 0 9 1 5 8 万元，玫瑰园房地产开发有限公司自筹资金1 2 0 0 0 万元，申请银行借款5 0 0 0 万 元，项目进程以及资金投放主要依据总成本各项费用估算计划。而在给产品定价和作收 入预测前首先要分析市场需求。长沙市的房地产市场才刚刚起步，房价偏低，因此具有 持续的购买需求。也为未来市场持续上升奠定了基础。目前大规模基础设施改造大局初 定，随着配套设施的完善，房地产开发迅速向城郊拓展。在具体制定销售价格中，主要 采用竞争导向定价法中的随行就市定价法，定价主要参考7 周边地区和本市同类楼盘的 销售价格，因此第一期玫瑰园项目销售均价可以控制在1 5 0 0f r _ j m 2 左右。 通过对投资环境以及市场状况的调查分析，为下一阶段的财务分析提供了前提。财 务分析是房地产投资分析的核心部分，通过对经济可行性分析的各项指标，包括净现值、 回收期、风险分析、变动分析以及对社会可行性和社会效益的整体评价，表明本项目的 财务指标满足有关标准的要求，且具有一定的抗风险能力。为了保障项目的实旌，项目 将严格按照有关程序进行招投标和工程监理，且做好提升顾客满意度的促销和后期的物 业管理。 最后得出结论：第一期工程玫瑰园项日的目标客户群明确，有相当数量的公务员已 有购房意向，且各项基础条件已具备，时机已成熟，不仅符合国家的有关方针、政策， 而且能够产生一定的经济效益和良好的社会效益，因此该项目是可行的。 关键词：玫瑰园住宅小区；房地产；可行性分析 玫瑰园住宅小区项目可行性研究 a b s t r a c t w i t ht h es t e a d yd e v e l o p m e n to fc h i n a sm a r k e te c o n o m y , t h er e a le s t a t eh a sa l r e a d y b e c o m et h ei m p o r t a n tc o m p o n e n to ft h et e r t i a r yi n d u s t r y , t h ei n v e s t m e n ta c t i v i t yo ft h er e a l e s t a t ei sa c t i v ed a yb yd a y , h a v ea l r e a d yb e c o m eaf o c u so ft h ep r e s e n ti n v e s t m e n tf i e l d r e a l e s t a t ei n v e s t m e n tm e a nt h a tg a i n st h ef u t u r ep r o s p e c t i v ee a r n i n g st h r o u g hs a c r i f i c i n gs o m e p r e s e n ti n t e r e s t s ，b u tt h i sk i n do fi n c o m ec o e x i s t sw i t ht h er i s k i no r d e rt os t u d ye c o n o m i c f e a s i b i l i t yo ft h ei n v e s t m e n tp r o j e c ta n ds o c i a lf e a s i b i l i t ya n dc h o o s et h es a t i s f a c t o r ys c h e m e i i la l lf e a s i b l es c h e m e s c a r r yo nt h ef e a s i b i l i t ya n a l y s i so ft h er e a le s t a t ef i r s tb e f o r et h e p r o j e c ta c t i v i t yo f t h er e a le s l a t ei sl a u n c h e d t h ed e v e l o p m e n to f t h i st e x tt oh o u s i n gd i s t r i c to f r o s eg a r d e nh a sc a r r i e do nf e a s i b i l i t y r e s e a r c h ，i ti sm a i n l ye c o n o m i cf e a s i b i l i t ya n a l y s i s p r o j e c tt h i sl i ei nc h a n g s h ac i t yy u e l u m o u n t a i nh i l l f o o td i s t r i c ta n dw a n g c h e n gn o d i c a ls t a rt o w n ，c o u n t yo fl i n eo fd e m a r c a t i o n , t h el o c a t i o nw h e r eo n es t a y si sw i t ht h ep u r ea n df r e s ha i r ，蜥mb e a u t i f u le n v i r o n m e n t ，m u s t b e c o m ec u l t u r a lr e c r e a t i o no fc h a n g s h ai nt h ef u t u r e ，v i e wt r a v e la n de c o l o g yl i v e i nt h e c e n t r e ，c a r ln o to n l ym e r e l yi m p r o v et h eu r b a ng r a d eo fc h a n g s h a ，b u ta l s om e e tt h en e e d so f t h eu r b a np l a n n i n ga n du r b a nc o n s t r u c t i o n ，a n dp r o m o t ew a n g c h e n gc o u n t ya n dc h a n g s h at o m e r g ec o n s t r u c t i o np a c ef u r t h e r , t h i sp a i rb e a u t i f i e su r b a ns u r r o u n d i n ge n v i r o n m e n t ，i n c r e a s e t h eu r b a nf i m c t i o na n dh a v eav e r yr e a l i s t i cm e a n i n g c h a n g s h ac i t yr e a le s t a t ei n v e s ta n d d e v e l o py e tv e r ym u c ha c t i v ea tp r e s e n t ，al o to fb u i l di no u t s k i r t sc o m b i n i n gh i g h - q u a l i t y c o m m o d i t ya p a r t m e n t i n go fp o s i t i o na n dp e r f o r m a n c ep r i c i n gh i g l le c o n o m i ca n df u n c t i o n a l h o u s eb e c o m et h em a i n s t r e a mi ns e l l i n gt h et r e n dg r a d u a l l y t h et o t a lf l o o rs p a c e2 2 0 6 7 8 m 2o fr o s eg a r d e no ft h ef i r s tp r o j e c t ，t o t a lc o n s t r u c t i o n f l i e r3 4 0 0 0 0 m 2 ，g r o s si n v e s t m e n ti s3 0 9 1 5 8 , 0 0 0y u a n ，s e l f - r a i s o df u a do fr e a le s t a t ec o , l i d o fr o s eg a r d e ni s1 2 0m i l l i o ny u a n ，a p p l yf o rb a n kb o r r o w e dm o n e yo f5 0m i l l i o ny u a n ， p r o j e c tp r o c e s sa n d f u n dt h r o wi nm a i nb a s i st o t a lc o s te v e r yc o s t i m a t i n gp l 蛐a n dw es h o u l d a n a l y s em a r k e td e m a n df i r s tb e f o r eg i v i n gp r o d u c t sp r i c ea n dp r e d i c t i n gi n c o m e ，t h er e a l e s t a t em a r k e to fc h a n g s h ah a sj u s ts t a r t e d ，t h er o o mr a t ei so nt h el o ws i d e ，s oh a v el a s t i n g p u r c h a s ed e m a n d s ，e s t a b l i s ht h ef o u n d a t i o nt h a tt h ef u t u r em a r k e tr i s e sc o n t i n u o u s l yt o o t h e e x t e n s i v ei n f r a s t r u c t u r et r a n s f o r m st h eo v e r a l ls i t u a t i o nt of i xf o rt h ef i r s tt i m ea tp r e s e n t ，w i t h t h ep e r f e c t i o no ft h ea u x i l i a r yf a c i l i t y , t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei se x p a n d e dt ot h e o u t s k i r t sr a p i d l y i nc o n c r e t et oi si ta m o n gt h es e l l i n gp r i c e a d o p tc o m p e t i t i o nm e t h o do f f i x i n gp r i c eo ff l u c t u a t i n ga c c o r d i n gt o m a r k e tc o n d i t i o n st ol e a dm e t h o do ff i x i n gp r i c e i l 工商管理硕士学位论文 m a i n l yt om a k e ，h a v ef i x e dt h ep r i c ea n dc o n s u l t e dt h es e l l i n gp r i c eo ft h es u r r o u n d i n ga r e a a n ds i m i l a rb u i l d i n go ft h i sc i t ym a i n l y , s ot h ef i r s tp r o j e c ts a l ea v e r a g ep r i c eo fr o s eg a r d e n c a l lb ec o n t r o l l e di n15 0 0v u a n m 2 t h r o u g ht ot h ei n v e s t i g a t i o na n da n a l y s i so fi n v e s t m e n te n v i r o n m e n ta n dm a r k e t s i t u a t i o n ，h a v eo f f e r e dt h ep r e r e q u i s i t ef o rt h ef a c tt h a tf i n a n c i a la f f a i r sa tt h en e x ts t a g ea r e a n a l y s e d f i n a n c i a la n a l y s i si sak e yp a r to fi n v e s t m e n ta n a l y s i so ft h er e a le s t a t e ，t h r o u g h e v e r yi n d e xo fa n a l y s i n ga b o u te c o n o m i cf e a s i b i l i t y ，i n c l u d i n gn e tp r e s e n tv a l u e ( n p v ) ， p a y b a c kp e r i o d ，r i s ka n a l y s i s ，c h a n g ea l ea n a l y s e da n dw h o l ea p p r a i s a lo ns o c i a lf e a s i b i l i t y a n ds o c i a lb e n e f i t ，i n d i c a t et h ef i n a n c i a li n d e xo ft h i sp r o j e c tr e s p o n d st ot h er e q u e s tt h a t r e l e v a n ta n ds t a n d a r d ，a n dh a v ec e r t a i nr e s i s t i n gr i s ka b i u t y i no r d e rt oe n s u t _ et h e i m p l e m e n t a t i o no f t h ep r o j e c t ，t h ep r o j e c tw i l lc a l t yo nb i da n dp r o j e c ts u p e r v i s i o na c c o r d i n g t or e l e v a n tp r o c e d u r e ss t r i c t l y , a n dd oag o o dj o bo fp r o m o t i o no fp r o m o t i o nc u s t o m e r s a t i s f a c t i o na n db a c k - e n de s t a t em a n a g e m e n t t h ec o n c l u s i o nm u s th a p p e nf i n a l l y ：1 1 地t a r g e tc o n s u m e r 掣 o u po ft h ep r o j e c to fr o s e g a r d e no ft h ef i r s tp r o j e c ti sc l e a r , ag r e a td e a lo fc i v i ls e r v a n t sh a v ea l r e a d yh a da h o u s e - p u r c h a s ep u r p o s e ，a n de v e r yb a s i cc o n d i t i o nh a sa l r e a d yp o s s e s s e d ，t h eo p p o r t u n i t yh a s b e e na l r e a d yr i p e n o tm e r e l ya c c o r d 试t l lt h er e l e v a n tp o l i c i e s ，p o l i c i e so ft h ec o u n t r y , a n d c a l lp r o d u c ec e r t a i ne c o n o m i cb e n e f i t sa n dg o o ds o c i a lb e n e f i t ，s ot h i sp r o j e c ti sf e a s i b l e k e y w o r d ：h o u s i n g d i s t r i c to fl o s eg a r d e n ；r e a le s t a t e ；f e a s i b i l i t ya n a l y s i s i i i 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究 所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包 含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出 重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到 本声明的法律后果由本人承担。 作者签名： 荐霄) 日期：汐够年月，g 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同 意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许 论文被查阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分 内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段 保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密口。 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名： 导师签名： 考罾， 方剥锐 日期：z 卯芗年1 1 月石日 日期：弘一，年1 1 月t 7 臼 上商管理硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 玫瑰园住宅小区项目的提出 1 1 1 玫瑰园房地产开发有限公司基本状况 长沙玫瑰园住宅小区是由长沙玫瑰园房地产开发有限公司组织开发的。长沙 玫瑰园房地产开发有限公司系长沙市工商登记、市建委审批的叁级房地产开发公 司。 公司经营范围：房地产开发、经营建筑安装、装饰材料安装；物业管理；水 泥预制构件制造；园林绿化：吸排水工程；建筑施工。公司拥有完整和成熟的管 理经营体系。近年来随着开发建设的不断增大，公司由小到大，发展到由单一开 发而成为聚集房地产开发，建筑施工，物业管理为一体的企业，具有雄厚的资金 和较强的管理水平。 公司现有经理室、办公室、总工室、工程部、财务部、销售部、物业管理部。 内部管理规范，有职工2 8 人，其中大专以上1 0 人，中专、高中以上1 2 人，初中 6 人，高级职称2 人，中级职称1 0 人。公司管理机构健全，经营决策民主科学， 人事、分配制度充分体现了激励机制。企业经营理念、文化建设和经营者的素质， 都符合现代企业的要求。 1 1 2 玫瑰园房地产开发有限公司的决策定位 公司秉着“创造卓越，互惠双赢”的理念。公司以“规划设计超前领先，建 筑施工一丝不苟，质量要求精益求精，物业管理尽善尽美”和“时刻着眼未来， 适应时代变化”，生产出符合市场需求的房地产商品，对社会发展作出贡献，“以 超凡的创造性，开拓性和实践力争做行业的领头雁”是公司的经营风格和经营思 想。求真务实、开拓创新，把公司建设成省会同行业十强，走出湖南走向全国， 力争上市是公司的奋斗目标。 公司未来将以准确市场定位和卓越的质量体系为前提，以完善售后服务和企 业形象为依托，通过人性化设计，独特的居住文化，优良的特点品质，提升品牌 优势，向业主传递无微不至关怀，在风雨沧桑中打造自己的品牌，不断拓展可持 续发展空间。 目前，城市生态化已成为世界经济社会发展的主要趋势和城市建设的主题， 在长沙市市委、市政府提出将长沙建设成为全国生态园林城市的战略目标基础上， 长沙玫瑰园住宅小区适时抓住机遇，投入大手笔，提出构筑生态新城的目标，从 玫瑰园住宅小区项目可行性研究 当前情况来看，该项目面临两大有利条件。 随着湘江生态经济带规则的启动与推进，市政府所在的岳麓区其重要的战略 地位日益凸现。当前岳麓区政府正全力打造“经济强区、山水名区、科教大区、文 明新区”的新形象，因此近年来，河西楼市籍此发展浪潮，迅速崛起，聚集人气， 出现了不少名盘，其中以河西四大板块中的市府板块是最为聚集和成熟。因高新 区和市政府对其形象塑造极为成功，该板块住宅市场价值也成为了相临地域中最 高的，而玫瑰园住宅小区所在地段随着金星大道的即将拉通，也必将迅速与此成 熟的市府板块联成一片。 长沙市新一轮的城市总体规划修编高度重视城市的生态与绿化建设，提出要 将长沙建设成为山清水秀、环境优美、全国一流的国家生态园林城市的目标，而 岳麓区在此方面具有得天独厚的自然条件和文化环境，由于该区域水土植被保留 情况良好，山水怡人，空气清新，生活噪音较少，未来必然将会成为长沙市的文 化休闲、景观旅游生态居住的中心。由于其独特的战略及地理位置，同时长沙玫 瑰园房地产开发有限公司也为了配合长沙市城区的“东引西拓”发展规划和望城县 委县政府的“融城强县”的战略规划，拟将玫瑰园小区定位于生态园林住宅区，努 力将之建设成为一个优美、舒适的生态示范城，对长沙实施新一轮的生态城市总 体规划起到助力的作用。 1 2 文献综述 1 2 1 项目可行性分析的理论 1 区域经济发展阶段理论 美国经济学家罗斯托( r o s t o w ) 依据现代经济理论，同时从经济发展史、产业 组织等多个角度，揭示了各个经济发展阶段的特征，成为了经济发展阶段学说的 重要奠基人。他把经济发展划分为六个阶段：即传统社会、为起飞创造前提阶段、 起飞阶段、向成熟推进阶段、大规模高消费阶段、追求生活质量阶段。在这六个 阶段中，他认为起飞阶段是一个社会历史中具有决定意义的阶段。从经济发展的 角度来看，起飞意味着工业化的开始或者经常发展的开端，是一个国家经济从停 滞落后向增长发达过渡的重要的转折点。对于这一理论的运用，人们在论述发展 中国家经济特征时，十分注意发展中国家普遍存在的“各个地区经济发展不平衡” 的现象。对处于同一国家的各个地区，由于多种因素的影响，使得有些地区优先 发展，有些地区较晚发展，表现为一个国家经济发展的不平衡。经济发展不平衡， 用经济发展阶段理论来阐述的话，就是处于不同的经济发展阶段。而从区域经济 发展的角度来看，有许多经济学家也对区域经济发展阶段作出了富有成效的研究。 如埃德加胡佛( m o u s t a c h eb u d d h a ) 和约瑟夫佛雪( j o s e p hs n o w ) 就曾提出地区经济 工商管理硕士学位论文 增长阶段的序列。认为经济增长的阶段大体上可以分成五个阶段：即自给自足的 阶段、乡村工业兴起阶段、农业生产结构变化阶段、工业化阶段和服务业阶段。 美国经济学家道格拉斯g 斯诺( d o u g l a s g s n o w ) 认为：区域经济发展的阶段可以 划分成四个：即农业占绝对优势阶段、农业社会向工业化社会过渡阶段、伴随工 业化的经济起飞阶段、技术工业和高消费阶段。在第四阶段，区域经济差异逐步 消失，资源的空间布局逐步合理，现代化的交通与通讯网络遍及各个区域。房地 产行业具有很强的地域特征，国内绝大多数的地产企业都是区域型企业。 区域经济不仅要提示各区域的经济分工及其特征，也要揭示区域中经济外向 发展和内向吸引的规律，要分析区域之间的耦合关系。同时，还要研究区域内社 会现状、生态环境、行政手段、法律体系等方面对经济发展的制约影响。区域经 济着眼于对区域未来经济增长特征或趋势的刻画，其经济活动的触角总是趋于对 外扩张，因而区域界限也是较模糊的。 区域经济主要是指某一区域系统从自身地区条件出发谋求经济发展。一般而 言，某一区域总是主动与其他区域系统进行相对优势比较，着力于市场开发，从 区域外的大市场寻找经济发展优势，而把本地有无自然资源社视为次要地位。若 本区域没有自然资源优势，就会设法寻求技术、劳动力、资金等生产要素优势。 同时，各区域( 如各省区及下属地区) 为了有效地获得外来帮助，也主动与上一 级区域系统和其他同一层次的区域保持协调关系，以谋求相互依赖，共同发展川。 进一步讲，宏观经济中的区域开发是在综合经济区培育的基础上，立足于区 域性( 而不是简单地立足于某一经济类型或原产业特征) 来谋求经济开发，是一 种以市场为导向的全方位开发或综合协调性开发。所以，我们不能局限于经济区 域讲经济发展，而是在考虑各经济要素的基础上，探讨受自然、社会、行政区划 等诸多因素影响的区域如何实现经济的全面增长和持续发展。 2 土地区位理论 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。探讨人类活 动空间分布规律的学说就是区位论。土地区位是土地利用的主要决定因素。正确 认识和掌握土地利用与土地区位的关系对于挖掘土地潜能，提高土地的利用效益 起着非常重要的作用【2 】。 区位理论是关于人类经济活动的场所及其空间经济联系的理论，研究人类经 济活动的空间选择与设计的基础法则，探索一定空间内经济活动分布、组合以及 区位演化的基本规律。简单地说，区位理论就是探讨人类经济活动空间分布法则 的理论。区位理论是在研究土地利用问题的过程中，逐步产生和发展起来的，是 土地长期利用过程中的经验概括与总结，是做好土地利用工作的理论基础。同时， 正确认识区位理论，对于深入理解级差地租以及土地价格的变化规律，对于企业 合理选址、城市功能分区和房地产开发项目的位置选择都有着非常重要的作用f 3 】。 玫瑰园住宅小区项目可行性研究 我国目前的房地产开发投资企业主要投资于商用房地产和居住房地产。选择 居住用房地产微观区位的标准：周围要有优雅、清静的自然环境，面向广场、 绿地、海滩则更好：交通、通讯和人际交往要方便；要有良好的社会文化环 境，包括完善的文化娱乐实施，淳正的民风、良好的治安条件；便利的购物出 行买卖条件；具有尽可能大的增值潜力。 以上标准是最基本的。购买商业用房地产和居住用户房地产的消费者对其微 观区位的选择标准，大体与房地产开发投资企业相同。因为开发投资者的标准只 有与他们一致，才能实现最大的效益。至于其他类型房地产的微观主体，对房地 产的选择标准要么使自身利益最大，要么使效率最高。如工业企业总是要选择能 够获得最大生产经营利益的土地区位；而国家机构倾向于选择面向全国、全市人 民便于开展公务活动、取得最大工作效率的土地区位。 区位理论产生于1 8 世纪末，形成于1 9 世纪，是社会发展到一定阶段的产物。 在封建社会，自然经济占主导地位。生产社会亿程度低。已出现的手工业还处于 自然形成的分散状态。资本主义生产方式的建立，极大地促进了社会生产力的发 展，机器大工业开始出现，生产逐渐集中，现代交通运输方式的兴起，加快了社 会分工和专业化的步伐。在这种历史背景下，人们愈来愈重视工业生产力的空闯 布局问题，区位理论也就应运而生了。 1 8 2 6 年德国农业经济和农业地理学家屠能的著作孤立国的发表，标志着 区位论作为一种学说正式产生。在这部著作中屠能提出了农业区位论。以后一 些欧美的学者又逐渐提出了工业区位的思想，如德国的罗雪尔( w i l h e i r a l a u n h a r d t ) 、谢弗尔( a l b e r tb f s e h a f f l e ) 、龙赫德( w i h e l ml a u n d a r d t ) 等，他 们是工业区位理论的先驱。德国经济学家韦伯( a w e b e r 1 8 6 8 1 9 5 8 年) 运用工 业区位因素分析的方法，对当时的鲁尔工业区进行了研究后，于1 9 0 9 年发表了论 工业区位一书，奠定了现代工业区位理论的基础。2 0 世纪3 0 年代，随着资本 主义商品经济的发展和产业结构的调整，商业服务业的市场区位逐渐成为企业经 营者生死攸关的问题。德国地理学家克里斯塔勒( w o h r i s t a l l e r ，1 8 9 3 1 9 6 9 年) 根据聚集和市场的区位，于1 9 3 3 年在其出版的德国南部的中心地方一书中提 出了中心理论( 市场区位论) ，并成为韦伯以后区位理论的重要组成部分。市场区 位论的提出，不仅对商业服务业有直接意义，而且随着科学技术的进步、能源条 件的改善( 电力的使用) ，尤其是加工工业的原料、燃料指向逐步削弱和市场指向 的增强，对有关工业部门也具有一定意义。几年后，德国经济学家廖什( a u g u s t l o s c h ) 在继承和发展韦伯理论的基础上，博采同时期各家的观点，特别是克里斯 塔勒的中心地理论，于1 9 4 0 年发表了区位经济学一书在这本书中，他从利润 原则出发，并将这一原则与工业产品销售范围联系在一起进行考察，建立了以市 场区域中心地为基础的区位理论体系。2 0 世纪5 0 年代以来，区位理论引迸了动 t 商管理硕士学位论文 态因素，使区位理论有了新发展，使区位理论走向成熟【4 1 。 区位既包含地理的概念，同时又包含自然环境、经济、社会等概念，它是以 自然地理位置为依托，以人类经济活动以及人类对经济活动的选择和设计为内容。 按区位的空间范围为标准【5 1 宏观区位从宏观区域尺度来考虑、选择的区位。它一般是以某个城市或某个 区域为基点，在一个国家的范围内来选择。如房地产商在选择哪个城市作为发展 的基地时，实际上就是在作宏观区位的选择与设计。 中观区位从中观区域尺度来考虑、选择的区位。它一般是以某个城市内的某 片城区为基础，在其城市的范围内来选择。 微观区位从微观尺度来考虑、选择的区位，即选择某项经济活动的在哪个具 体的地段上展开。它一般是以具体的地段或地点为基点，在一个城市的某片城区 范围内来选择。 宏观、中观、微观区位选择范围如图1 1 所示。 图1 1 宏观、中微、微观区位选择范围示意图 3 可行性分析的概念 可行性研究是项目前期工作中最重要的内容，它是在项目投资决策前对工程 建设项目进行全面的技术经济分析论证的科学方法和工作阶段。 所谓建设项目的可行性研究，即所谓“可以行得通的方案研究”。通常指的是 在投资决策前，对与拟建项目有关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细 致的调查研究；对各种可能拟定的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析 与比较论证；对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综 合研究建设项目的技术先进性、适用性、经济合理性和有效性，以及建设可能性 和可行性，从而确定该项目是否应该投资，如何投资；是继续投资使之进入项目 开发建设的下一阶段，还是就此中止不投资等，为项目的投资决策提供可靠的依 据和建议。因此，项目可行性研究是保证建设项目以最少的投资耗费取得最佳经 济效果的科学手段，也是实现建设项目在技术上先进、经济上合理和建设上可行 性的科学方法。 4 对项目效益的评估 玫瑰同住宅小区项目可行- 性研究 对拟建项目进行财务预测和财务、经济及社会效益评估，并在此基础上进行 抵御投资风险能力的不确定性分析。 经济效益评估。通常是从国家宏观的角度，分析项目对国民经济和社会的贡 献，检验经济效益指标( 如经济净现值，经济内部收益率等) 的计算是否正确， 审查项目投入物和产出物采用的影子价格和国际经济参数测算是否科学合理，项 目是否符合国家规定的评价标准，阻确定项目在经济上的合理性。 社会效益分析。按照项目的具体性质和特点，分析项目给整个社会带来的效 益。如对促进国家或地区社会经济发展和社会进步，提高国家、部门或地方的科 学技术水平和人民文化生活水平、对社会收入分配、劳动就业、生态平衡、环境 保护和资源综合利用等进行定量和定性分析，检验指标的计算是否正确、分析是 否恰当，以确定项目在社会效益上的可行性。 不确定性分析。包括对项目评估的各种效益进行盈亏平衡分析、敏感性分析 的概率分析，以确定项目在财务上和经济上抵御投资风险的能力主要是测算项 目财务经济效益的可靠程度和项目承担投资风险的能力，以利于提高项目投资决 策的可靠性、有效性和科学性。 本项目主要是对经济可行性进行分析。 1 2 2 项目可行性分析的方法 1 2 2 1 理论支撑 1 盈亏平衡分析 盈亏平衡是指项目当年销售收入扣除销售税金及附加后等于其总成本费用。 而当某一因素( 如产量、价格、生产能力利用率等) 的值等于某数值时，恰好使 方案达到盈亏平衡，则称此数值为该因素的盈亏平衡点。盈亏平衡分析是在定 的市场、生产能力及经营管理条件下，研究项目在盈亏平衡点处各因素关系的方 法。 2 财务净现值 ( 1 ) 净现值的含义 房地产投资指的是以目前一定的预付资金来获取项目未来收益的活动。只有 未来的资金收入大于目前的资金支出，我们认为此项投资才是值得的。但二者应 该建立在可比的基础之上，这个可比的基础就是现值，那么投资方案可行；否则， 就不可行，这就是净现值分析的理论基础。 现值是指未来预期收益的现在价值。根据一个合适的贴现率对预期未来收益 进行贴现之后，就得到这些收益的现值。然后减去初始投资，余额就是净现值。 换句话说净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率 i 。( 合适的贴现率) ，将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投 i 。( 合适的贴现率) ，将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投 工商管理硕士学位论文 资期初的现值之和1 6 。用净现值指标评价投资项目效益好坏的方法称为净现值法。 l n p v = ( c ，一c o ) ，( 1 + 之) 。 ( 1 1 ) l = 0 式中：n p v 净现值；c i t 第t 年的现金流入量；c o 。第t 年的现金 流出量；i 。行业或部门基准收益率或设定的目标收益率；t 项目计算期 ( t = 0 ，1 ，2 ，n ) 。 ( 2 ) 关于净现值含义的理解 净现值的含义中涉及到如下几个问题，需要我们加以明确： 关于净现金流量的使用 在计算净现值时，净现金流量可以是税前的，也可以是税后的，一般用税后 净现金流量计算净现值即可，因为投资者更关心自有资金所带来的纯收益的情况。 当然，有时在资料不全的情况下进行预测，用税前现金流量也可。只不过在各项 目之间进行比较的时候需要统一可比基础。 关于基准贴现率i 。 基准贴现率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。它反映了资金的时间 价值。在国际上，大多数以资本市场中长期贷款利率为基准贴现率，即以同样数 额的投资在别处也能获得的收益率作为标准，所以又称为“最低有吸引力的收益 率”。在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作为基准贴现率；如果没有规 定的基准贴现率，可以根据银行中长期贷款的实际利率确定，也可以根据投资者 要求的目标收益率或最低回报率来确定。这对投资者是很重要的分析指标，它代 表了项目投资所应获得的最低财务盈利能力水平。显然，其大小对净现值计算结 果关系很大。该贴现率( 或收益率) 过高，净现值就可能是负数，可行的项目就 可能被否定；该贴现率过低，净现值就可能过大，不可行的项目就可能被选中。 所以，项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般综合考虑以下因素： 当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率；其他行业的投资收益率水平：投 资者对项目收益增长能力的预期；项日风险的大小；项目的寿命期长短等。 净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价标准的l 临界值是零。 当n p v 0 时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现 率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余( 即大于贴现率) ； 当n p v = 0 时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的 投资收益水平； 当n p v 0 时，投资项目在财务上才是可取的，值得迸一步考虑。 玫瑰园住宅小区项目可行性研究 不过，净现值指标是一个绝对数指标，只能反映拟投资项目是否盈利、盈利 的“值”是多少，却无法反映拟投资项目的相对盈利水平。也就是说，当净现值大 于或等于零时，我们知道，项目的预期收益率肯定会大于或等于所选定的贴现率。 但这个“率”究竟大多少我们并不知道。“内部收益率”会帮助我们解决这个问题。 3 财务内部收益率 ( 1 ) 财务内部收益率的含义 从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变 化而变化，而且两者变动的方向相反，即折现率与净现值呈反向变动关系。如图 1 2 所示： 净现健( n p v ) 驴m 0 m 码 一聊定南 一一上， 围1 2 净现值与折现翠的关系 当i 值小于f i r r 时( 如i 1 ) ，对于所有的i 值，n p v 都是正的：当i 值大于 f i r r 时( 如i 2 ) ，对于所有的i 值，n p v 都是负的；在折现率由小向大的取值过 程中，必有一个点使得净现值为0 。这一点就是内部收益率f i r r 。 所以，房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各 期净现金流量值累计之和等于零时的折现率1 6 】。其表达式为： 上 艺( a c o ) ，( i + f i r r ) 。= o ( 1 2 ) 】= 0 式中：( c i c 0 ) r 第t 期的净现金流量；f i r r 财务内部收益率。 其他同前。 财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期 终了时，当初的所有投资可以完全被收回。 ( 2 ) 财务内部收益率的计算 从净现值公式和财务内部收益率公式不难看出，这两个指标其实用的是同一 个公式，只不过前者求净现值的具体数值，后者是求令挣现值恰好等于零时的那 个折现率f i r r 。二者的区别是，前者需要在一开始分析时就预先确定一个折现率， 后者却需要通过寻找确定这个折现率，这种寻找是通过求解上述那个高次方程来 实现的。无疑这是个相当麻烦的过程，又涉及到多重根，所以求解f i r r 的一 般方法是插入法。严格地说，插入法也不能直接算出这个折现率( 内部收益率) ， 工商管理硕士学位论文 而只是一个寻找过程，所以它有时也叫试算法、试差法。其公式为： f 1 r r = + 丽硐i n p v , i ( 一) ( 1 3 ) 式中：f i r r 内部收益率；n p v l 采用低折现率时净现值的正值； n p v 2 采用高折现率时净现值的负值；i l 净现值为接近于零时的正值折现 率；i 2 净现值为接近于零时的负值折现率。 其计算步骤是： 先按基准收益率i 。( 或目标收益率、最低可接受的收益率等) 求得项目的财 务净现值( 其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到) ，如为正，则采用更高 的折现率，净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求 出。 要注意的是，式中i 1 与i 2 之差不应超过2 ，否则，折现率i 1 ，i 2 和净现值之 间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。 ( 3 ) 财务内部收益率的作用 财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行独立方案的分析评价时，一 般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率i 、同期行业基准收益率 i 。相比较，以判定项目在财务上是否可行。 f i r r 与i 比较，反映项目的盈亏状况： f i r r i ，项目盈利； f i r r = i ，项目盈亏平衡； f i r r i 。，项目盈利超出行业平均收益水平； f i r r = i 。，项目盈利等于行业平均收益水平； f i r r i 。，项目盈利低于行业平均水平。 结论： 将内部收益率与行业基准收益率( 或投资者目标收益率、最低可接受的收益 率) i 。比较，当f i r r _ _ i 。时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行， 值得进一步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其他投资 机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。 如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行 贷款利率i 。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大 于前者，投资就会亏损。因此，所求出的内部的收益率是可以接受贷款的最高利 率。 4 动态回收期 动态投资回收期是指在基准收益率( 或基准折现率) i 。的条件下，项目从投 资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的时间【6 1 。基本表达式为： 2 ：( c y c o ) 。( 1 + f c ) = o ( 1 4 ) 豁= f 谳一卜骂群s ， 动态投资回收期一般以年来表示。其他时间单位可以折算成年