浅谈国家房地产调控政策.doc

浅谈国家房地产调控政策 摘要： 文章简要回顾了国家房地产调控政策的现状及问题，分析了住房刚性需求者的住房需求，阐述了高房价将给中国带来的危害性，结合专家学者的观点，提出了二次房改，即三三制原则，可以很好的解决中国房地产问题，为公民的基本住房权提供强有力的保障。 关键词：房地产 ， 调控政策 ， 刚性需求，二次房改 ，住房权 Abstract: the article briefly reviews the national real estate situation and problems of the control policy, this paper analyzes the attempt of the housing needs of housing rigidity, expounds that high prices will bring to Chinas harmfulness, combined with the experts and scholars point of view, and put forward the second room changes, namely the three-thirds system principle, can be a solution to Chinas real estate problem, for citizens basic right to housing to provide strong guarantee. Keywords: real estate, control policy, rigid demand, secondary housing reform and right to housing 中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 一、 国家房地产调控政策的现状及问题 国家房地产调控政策是国家公共政策的一种具体表现形式。公共政策是公共权威当局，为解决某项公共问题或满足某项公众需求，所选择的行动方案或不行动。国家房地产调控政策是政府为满足公民大众的基本住房需求而出台实施的。但实际结果不让人满意。随着国务院关于房地产市场的“国八条”、“国六条”、“国十一条”、“国四条”等调控政策的出台，房价却越来越高，让普通购房者“望房兴叹”。住房权是一个社会最基本的社会权利，应当具有最低限度的公平性，而反观现在的国家房地产市场却是一个弱肉强食、群雄涿鹿的市场。 国家在进行房地产调控时应该认识到房地产市场的重要性，要尽量保障“居者有其屋”。但国家一直进行房地产的宏观调控，为啥房价越来越高？武汉大学经济学博士张平石给出了明确的答案：“政府对住房问题的定位偏差，是房价越调越涨的首要原因。我国城镇住房制度改革过于强调住房市场拉动经济增长的作用，而忽视其社会保障的基本功能，即偏重将住房市场作为一个产业来看待，而对其关乎民生的重视程度则不够，这直致导致政府在提供住房保障职责上缺位，进而缺乏长期的、健全的、有效的住房政策。因此，一系列住房政策都以如何发挥其对国民经济增长的促进作用为重心，为刺激经济高速增长、拉动其他产业的发展、防止经济过热或防止经济过冷等频繁地先后出台多项政策。住房成为单纯的商品，在市场竞争的逐利规律下，垄断、“地王”就会不断出现，进而推动房价日益高涨。” 总结可知：由于国家在住房问题的认识上存在偏差，导致我国目前在提供公共性住房的职责上存在明显缺位，使商品房房价高涨。如在1998年亚洲金融危机发生后，为避免这场危机可能带来的经济下滑，我国加快了住房商品化改革步伐，出台鼓励家庭买房的各项优惠政策，当时对保增长确实起到了重要作用，但个别政策缺乏长远目标，也产生了负面影响。典型案例就是国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(国发【1998】23号)文件中规定：新建经济适用房原则上“只售不租”。可见国家出台一些调控政策名是为了促进房地产市场的健康发展，实是维护房地产商和政府的既得利益，让广大住房刚性需求者至于水深火热之中。 二、住房刚性需求者的住房需求分析 “吃、穿、住、用、行”，在解决了吃饱穿暖问题之后，住房问题日益成为政府必须解决的事情。要解决大中城市的住房问题，就要关注和解决中小城镇和农村公民的住房问题。城市住房问题之所以成为问题主要是中国正在推进城镇化，大量农村公民和中小城镇公民往大中城市迁移。而真正所谓的大中城市住房刚性需求者多半是1998年住房改革后从农村和中小城镇搬迁至大中城市的公民。分析一下这些从农村和中小城镇搬迁至大中城市的公民可以知道，其中大部分是接受了大中专教育，从老家农村和小城镇通过自己和家人的努力，响应国家“好好学习、报效祖国”的号召，一年一年，多年寒窗苦，来到了梦寐以求的大中城市。可惜毕业之后，留在大中城市工作时发现住房问题成为自己根本解决不了的事情。房价越来越高，收入原地踏步。这个阶段的年轻人面临着结婚生子，是确实需要房子居住的。而留在中小城镇和农村的年轻公民也面临需要解决的住房问题：结婚生子，没地方安身，那是不能接受的。所以国家在进行房地产调控时，需要适时解决中小城镇和农村的年轻公民的住房问题。 若国家对大中城市的刚性需求的年轻人住房问题不给以解决的话，势必影响中国的现代化进程。这里想特别提到一下留在大中城市的农村和小城镇青年，感觉这批人所处的境地很差。这批1980年左右出生的年轻人，现在正赶上结婚生子的时候，而住房问题却死死卡在他们的头上。他们不想“啃老”，那是没办法的事情；可现在看看，就是“啃老”也解决不了问题，父辈们已没有能力来帮他们了。举个例子：回顾一下农村公民前三十年左右的历史，可以看到这些80后的祖辈、父辈做义务工（挖河、开渠、修路）、缴纳重税，为国家农业支持工业战略立下很大功劳；同时积极响应国家“科教兴国”战略，省吃简用，培养自己的孩子念书，接受良好的教育，大大提升了我国国民的受教育程度。可现如今1980年左右出生的人工作了，要结婚生子了，发现没有房子居住，父辈们辛辛苦苦几十年没挣几个钱，而孩子的收入远远不够买房的。结果可见，如果国家任由房价高涨，势必影响中国的社会主义现代化进程，造成新的不公平性和贫困群体。 三、国家房地产市场高价位的危害性 房地产转型是中国的经济、社会和政治可持续发展的需要。在经济上说，如果房地产泡沫得不到遏制，人们担忧中国会步日本和美国的后尘，演变成为经济或者金融泡沫。房地产也是社会泡沫。如果居民的居住权被剥夺，社会稳定就会失去基础。同时，房地产也不可避免地给政治带来负面的影响。这不仅仅表现为政府和人民之间的冲突，而且也为中央政府和地方政府之间制造紧张关系。在越来越多的地方，因为政府无力解决好住房问题，居民对政府的抱怨越来越甚。 过高的房价和房地产的暴利破坏了社会的公正公平，败坏了社会风气，威胁了社会和谐稳定，严重地损害了党和政府在人民群众中的威信。过高的房价给人民群众生活造成了巨大的压力，阻碍了扩大内需、拉动消费政策的落实。由于房地产行业占有国民经济中过高的比重，挤压了其他关系国民经济命脉的重要行业的资源分配、金融支持和发展空间，不利于我国产业结构的调整与升级。房产泡沫是经济发展的重大隐患，一旦泡沫破灭将会造成灾难性后果。 四、国家二次房改的内容及意义 二次房改的核心内容，就是确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来，就是“三种住房制度、三类供地方式、三支队伍参与”（即三三制原则）。三种住房制度指的是，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为，政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。其中，公共住房实行定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案的四定两竞方式，是二次房改实现的一个必要条件，根本目的是为了解决中间阶层的夹心层问题。 “三三制”住房制度与我国现有住房制度的根本区别在于，将住房定位为民生，而不是作为经济发展的一个主要推动力。如果一次房改的对象是实物分配住房制度，那么二次房改的对象就是一次房改变味后的全面市场化住房制度，核心是在过度市场化之后，政府重新摆正自己在住房市场中的位置。一方面居住品质改善型、保值增值型的住宅需求坚持以市场化供应予以满足，另一方面基本居住性需求或最低居住水平需求坚持以政府提供的社会保障公共责任之履行而予以满足。而“三三制”的最大亮点就在于首次提到了中等收入群体以及新就业职工等置身于市场和政府保障之间空白地带的“夹心层”的住房问题。而之前的住房保障计划中往往只顾及到了中国城镇人口中20%的低收入家庭，却忽略了60%的中等收入家庭。而“四定两竞”招标用地的供地方式指的是公共住房实行“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”的方式建设。 二次房改中的“三三制”中的土地供给方式是一个大胆的尝试，针对各类需求人群供给专属的规划土地，保障各类房屋的供给量，以缓和目前的供需日益趋紧的局面，但是由于中等收入人群所占的比重很大，使得土地供给量也很大，而地方财政在土地划拨或者土地出让方面必将作出“极大牺牲”。很明显，如果更多的土地配置到保障的或者说二次房改中对中等收入群体的准市场方式的供应土地，意味着地方政府在土地收益方面会受到影响或者说受到削弱。 从目前中等户型、普通住宅成为市场供需最高紧张来看，也是价格涨幅最高的部分，反而该阶层又是最容易风吹草动的人群，对房地产市场的稳定性都产生负面影响。假设二次房改能具体落地实施，房屋供给量和供给方式的改变，使得大部分中等收入人群得以满足，房价虚高、泡沫成分得以降温，必将对目前房地产市场的格局产生深远的影响。 五、结论 从宏观的角度来看，住房制度是任何社会国家建设的重要一部分。现代国家强调的是公民的国家认同，而国家通过各种方式实现最低限度的居住权对公民的国家认同尤其重要。顾名思义，“国家”就是由“国”和“家”组成。没有“家”哪有“国”？在儒家社会，“国”只是“家”的延伸。住房为“家”之基础，只有解决了“家”的问题，社会成员才可以发展出强大的国家认同感。从微观来看，住房也是社会稳定与和谐的基础。儒家经典强调“有恒产者有恒心”就是这个道理。中国只有培养出一个强大的中产阶级之后，社会才会具备稳定的结构性条件，而实现住房权是造