（工商管理专业论文）我国目前商品房价格决定因素研究.pdf

中文摘要 随着人们物质生活水平的提高，“居者有其屋”不仅是每个普通老百姓的梦 想，也是政府建立和谐社会的重要保证，安居才能乐业是政府应尽的职责。 中国的商品房价格自2 0 0 3 年以来一路走高，沪京穗深等城市的房价更是增 幅惊人。政府陆续采取一系列措施对过热的房地产行业进行调控，但成效不大。 本论文首先分析了商品住宅与房地产业之间的关系，探讨了宏观国民经济周期 与房地产业之间关系，对比美国、日本经济发达国家的情况，分析了我国经济 不同发展阶段中房地产业的发展趋势，以基本经济理论为指导，分析影响商品 住宅价格的各种因素，试图对目前商品房价格不断升高和居高不下的原因做出 合理解释；以北京市场近年实证数据为依据，找出影响商品住宅价格波动的主 要动因。本论文回顾了自2 0 0 5 年以来政府对房地产业的调控过程，分析了成效 不大的原因。在建议部分本论文认为，房屋保有税收的缺失对目前的商品房价 格有很大的影响，因此，有必要对保有环节进行合理的征税。 关键词：商品房；价格；决定因素；实证分析 a b s t r a c t w i t ht h eb o o s to ft h es t a n d a r do ft h ep e o p l e sm a t e r i a ll i f e ，t h a te v e r yp e r s o n h a sh i so w nh o u s ei sn o to n l yas h a r e dd e s i r ef o rt h eg e n e r a lp u b l i c ，b u ta l s oa s e r i o u sg u a r a n t e ef o rt h eg o v e m m e n tt ob u i l dah a r m o n i o u ss o c i e t y i ti st h eb o u n d e n d u t yo ft h eg o v e r n m e n tt om a k et h ep e o p l el i v eas t a b l el i f ea n de n j o yt h e i rw o r k t h ep r i c eo fc o m m o d i t yh o u s ei nc h i n ah a sb e e nk e e p i n gr i s i n gr a p i d l ys i n c e 2 0 0 3 i nc i t i e sl i k es h a n g h a i ，b e i j i n g ，g u a n g z h o ua n ds h e n z h e n ，t h eh o u s i n gp r i c e s i n c r e a s ee v e nm o r ee n o r m o u s l y t h o u g ht h eg o v e r n m e n th a ss u c c e s s i v e l ya d o p t e da s e to fm e a s u r e st or e g u l a t ea n dc o n t r o lt h eo v e r h e a t e dr e a le s t a t em a r k e t t h e r ei s l i t t l ea c h i e v e d t h i sp a p e ra n a l y z e st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nc o m m e r c i a lh o u s i n g a n dt h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h a tb e t w e e nm a c r on a t i o n a le c o n o m i cc y c l ea n dt h e r e a le s t a t ei n d u s t r y i ta l s oo f f e r sa na n a l y s i so ft h ed e v e l o p m e n tt r e n d so ft h er e a l e s t a t ei n d u s t r yi nt h ed i f f e r e n t d e v e l o p m e n ts t a g e s o fc h i n a se c o n o m ya f t e r c o m p a r i n gt h ec o n d i t i o n so fr e a le s t a t ei n d u s t r i e si nt h ed e v e l o p e dc o u n t r i e sl i k e a m e r i c aa n dj a p a n b e s i d e s ，t h i sp a p e ra n a l y z e s ，g u i d e db yt h eb a s i ce c o n o m i c t h e o r i e s ，v a r i o u sf a c t o r sa f f e c t i n gt h ep r i c i n go fc o m m e r c i a lh o u s i n ga n da i m st of i n d o u tw h yt h eh o u s i n gp r i c e sk e e ps o a r i n ga n ds t a yh i 曲，a n di tf i n d so u tt h em a i n c a u s e so ft h ep r i c ef l u c t u a t i o n so fc o m m e r c i a lh o u s i n gb a s e do nt h ee m p i r i c a l s t a t i s t i c so ft h eh o u s i n gm a r k e ti nb e i j i n gi nr e c e n ty e a r s m o r e o v e r , t h i sp a p e r r e v i e w st h ep r o c e s so ft h eg o v e r n m e n t sa d j u s t m e n t sa n dr e g u l a t i o n so nt h er e a l e s t a t e i n d u s t r y s i n c e2 0 0 5a n dm a k e sa n a n a l y s i s o nt h er e a s o n so fl i t t l e a c h i e v e m e n t s i nt h i sp a p e r , a ni n d i v i d u a lp a r ti sm a d et og i v es o m ea d v i c et h a tt a x s h o u l db el e v i e di nt h ep o s s e s s i v el i n kb e c a u s et h ef a i l u r eo ft h i st a xc o l l e c t i o n i m p o s e sg r e a ti n f l u e n c eo nt h ep r i c e so fc o m m e r c i a lh o u s i n g k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lh o u s i n g ；p r i c e ；d e c i s i v ef a c t o r ；e m p i r i c a la n a l y s i s 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得叁鲞盘茔或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：签字日期：却7 年6 月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解盘盗盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：壬衔 导师签名： 签字日期：血矽年 乡月 日签字日期： 年 月 日 第一章绪论 第一章绪论 1 1 论文的选题背景和意义 一段时间以来，人们一直在面对全球房价惊人速度的增长，目前的住房市 场繁荣以何种方式结束，可能决定着整个世界未来数年的经济发展方向。纵观 历史金融泡沫，无论是住房、股票还是郁金香球，所持续膨胀的时间总是比理 性的人们认为可能持续的时间要长。在很多国家，房价相对于房租和收入而言 已升至创纪录的水平。但是，正如2 0 世纪9 0 年代末网络股崩盘所证明的那样， 虽然房价可能还要升得更高，但房价最终肯定要下跌，在澳大利亚和英国，房 价已经开始下滑。 纵观世界各国或一些地区所发生的金融危机，绝大多数都是从房地产泡沫 开始的，比如香港、日本和美国都发生过这种事情。上个世纪8 0 年代纽约的房 地产就是日本人炒起来的，后来损失惨重，下降4 0 多，造成为数众多的企业 和银行破产倒闭。 2 0 0 3 年6 月1 3 日，我国央行下达了被称为1 2 1 号文件的关于进一步加 强房地产信贷业务管理的通知，提高房地产贷款门槛。2 0 0 4 年1 月1 日央行 宣布扩大金融机构贷款利率浮动区间，在较大程度上赋予商业银行确定贷款利 率水平的自主权；接着央行又分别先后实行差别准备金制度：提高再贷款利率、 再贴现利率；提高存款准备金率0 5 个百分点并于2 0 0 4 年1 0 月2 8 日实行了9 年来首次加息。2 0 0 5 年，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，提高 房贷首付比例以及商业银行房贷利率。2 0 0 5 年4 月2 7 日温家宝总理主持召开 国务院常务会议，在分析了房地产市场形式的基础上，提出了引导和调控房地 产市场八项措施，简称“国八条”。2 0 0 6 年5 月2 9 日国务院办公厅转发建设部 等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。 尽管我国政府采取一系列措施控制房价，但至今为止，效果仍不尽如人意。 2 0 0 6 年第三季度最新统计分析显示，京沪穗深四地房价，除上海回调外，均有 不同程度增长。从表1 1 中看到，今年四地的“房价收入比”均达到1 0 以上， 深圳名列第一，房价相当于家庭可支配收入的1 5 7 6 倍，第二位的是上海，为 1 5 5 5 倍，其次是北京，为1 3 5 5 倍，最后是广州1 2 6 7 倍。目前国际上公认 的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3 - 6 倍，世界银行专家的说法 为4 - 6 倍，也就是说四地的“房价收入比”均高于国际标准的2 倍以上。 第一章绪论 表卜1 京沪等地近年居民收入及“房价收入比”单位：( 元) 人均可支配三口之家商品住宅9 0 平方米 房价收入比 城市 年份 收入年收入均价总价 2 0 0 4 焦1 5 6 3 84 6 9 1 44 7 4 74 2 7 2 3 09 1 1 北 2 0 0 5 焦1 7 6 5 35 2 9 5 96 7 2 56 0 5 2 5 01 1 4 3 尿 2 0 0 6 年前三季 1 5 0 0 94 5 0 2 76 7 8 16 1 0 2 9 01 3 5 5 2 0 0 4 矩 2 7 5 9 68 2 7 8 86 3 8 5 5 7 4 6 5 0 6 9 4 上 海 2 0 0 5 笠2 1 4 9 46 4 4 8 26 6 9 86 0 2 8 2 09 3 5 2 0 0 6 年前三季 1 7 0 4 25 1 1 2 68 8 3 67 9 5 2 4 01 5 5 5 2 0 0 4 在1 6 8 8 45 0 6 5 23 8 8 83 4 9 9 2 06 9 1 广 2 0 0 5 焦1 8 2 8 75 4 8 6 15 1 1 44 6 0 2 6 0 8 3 9 州 2 0 0 6 年前三季1 5 1 2 l4 5 3 6 36 3 8 85 7 4 9 2 01 2 6 7 2 0 0 4 笠2 7 5 9 68 2 7 8 85 9 9 85 3 9 8 2 06 5 2 深 2 0 0 5 笠2 1 4 9 46 4 4 8 27 0 4 06 3 3 6 0 09 8 3 圳 2 0 0 6 年前三季 1 7 0 4 25 1 1 2 68 9 5 28 0 5 6 8 01 5 7 6 资料来源：2 0 0 6 年1 1 月1 8 日中国证券报 有房地产研究专家认为，房价问题是结构性问题，我国的收入比例呈“金 字塔”形状，即收入较低者仍占绝大多数，而西方发达国家则呈“菱形”，即 中产阶层占大多数，极富和极贫则占极少数：另一方面，政府的土地拍卖价格 天天看涨，成本也随地价而涨，房价能不涨吗? “房价收入比”所反映的问题 是中低收入阶层的“居住权利”得不到解决的问题。如果住房问题总是得不到 很好的解决，在政府、开发商和购房者之间，输家总是购房者，那么建立和谐 社会的规划也就落不到实处。 本论文希望从宏观经济周期对房地产业的影响入手，找出影响商品住宅的主要决定因 素，以北京房地产市场多年的实际数据为例，确定影响商品房价格的主要原因。通过对我 国住房改革的全面回顾，“以史为镜可以知得失”，参考借鉴发达国家的相关经验教训，找 出有效抑制房价的举措。 1 2 论文的主要内容与研究方法 2 第一章绪论 本论文主要内容包括： 1 通过美国、日本等经济发达国家的住房市场分析，证明其与经济周期 之间有很强的相关性，在归纳总结出我国房地产周期与宏观经济周期相互关系 的前提下，分析住房市场未来的发展趋势。 2 利用经济学原理对商品住宅的影响因素进行较为全面的阐述，以g d p 、 利率、北京人口年末数、商品房屋竣工面积等为选取因素对北京房地产市场的 状况做分析、总结。 3 自2 0 0 5 年以来三波调控似给予房地产市场的一剂猛药，我们终见结果， 在分析的基础上建议对保有环节征税。 本论文结构如下： 经济周期对房地产业 的影响 房地产业与商品房 宏观经济周期与房地产周期 政府对房地产市场的 调控 图卜2 论文结构图 其它原因带来的房价问题 通过对保有环节征税来控制房价 本文运用定量分析与定性研究、理论分析与实证研究，比较与借鉴相结合 的方法系统研究了房地产业与经济周期之间的关系，论述了商品房的经济学基 础与影响因素，北京市场的实证分析回应了上面的理论阐述。在研究新加坡、 美国模式的基础上，通过金融、供求、民生角度的论述说明目前房价的依旧高 企与保有环节税收的缺失等因素有很大的关系。 第二章宏观经济周期对房地产业的影响 第二章宏观经济周期对房地产业的影响 2 1 房地产业与商品房 2 1 1 房地产与房地产业 自从我国实行改革开放以来，房地产业随之蓬勃发展，尤其是房地产业改 革、住房制度改革，经过2 0 多年的发展已经取得了辉煌的成就。住房制度的改 革，结束了我国长期住房实物福利分配的阶段，推动了房地产业的飞速发展。 房地产系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地。也可以说，房 地产是房屋( 含与房屋相关的其他建筑物、构筑物) 财产和房屋相关的土地财 产的总称。主要包括：生产用房地产、住宅用房地产、营业用房地产、行政用 房地产、其他专业用房地产，由于住宅在城市房屋中，大约占二分之一或者更 多一些的比重，又由于住宅的重要社会意义，在国际上通常把房地产简称为两 大类，即住宅房地产和非住宅房地产。 关于房地产业的释义，联合国在1 9 6 8 年修订的全部经济活动产业分类的 国际标准中，把经济活动分为十大类，房地产业属于第八类，由四个部分组 成：出租和经营房地产( 非住宅建筑；公寓房间、住宅) ；进行土地功能分区和 房地产开发( 用自己的帐户) ；不动产出租人；通过合同或收费方式经营的租赁、 买卖、管理评估房地产的代理人、经纪人和管理者。 在美国的产业分类标准中，全部产业划分为十大类，房地产业列入第七类， 含两个细分类，包括五个子行业：房地产经营( 除去开发商) 和租赁房屋经纪 人；拍卖商品和管理者；房地产产权服务公司；小区规划分类和开发；自建自 卖的建筑商。 我国在1 9 8 5 年5 月国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计 的报告中，提出了房地产业这个完整的产业名词，并将它属于第三产业的第 二层次。1 9 8 7 年1 1 月2 0 日原城乡建设环境保护部在关于发展城市房地产业 的报告中阐述：“房地产业包括：土地的开发，房屋的建筑、维修、管理，土 地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款， 以及由此而形成的房地产市场。房地产业的国际表述是讲房地产业是由从事房 地产经营活动的企业、中介机构、经纪人组成的。 4 第二章宏观经济周期对房地产业的影响 2 1 2 商品住宅或商品房的重要作用 住宅是人们长期居住休憩的建筑物，属于生活消费品性质。在衣食住行用 各种生活消费品中，住宅是一种特殊的、最重要的生活消费品。随着社会经济 的发展，住宅的功能也在不断地发展。住宅逐渐地增加了学习功能、交往娱乐 功能和工作功能。随着信息产业的大发展，人们在住宅里从事工作的比重将会 不断增加。 如何认识住宅问题，特别是政府如何认识住宅问题，以及这些认识的发展 变化，是各国建立相应的住宅制度的思想基础。 在2 0 世纪以前，虽然也承认住宅对居民的重要意义，由于人们特别是世界 各国的政府把住宅作为单纯的生活消费品来看，从中演绎出住宅问题主要靠居 民自身解决、政府没有责任的观念。这是一个从封建社会一直沿用至资本主义 初期的传统的基本理念。1 8 世纪和1 9 世纪初，西方国家加快了城市化的进程， 大批农民涌进城市，使得住宅问题十分严重，被人们称之为住宅灾难。而当时 由于西方国家经济力量还比较弱。恩格斯在1 8 7 2 年写论住宅问题时尖锐地 指出“现代国家不能够也不愿意消除住宅灾难”。这句话，真实地放映了处于资 本主义发展初期的西方国家的实情。 进入1 9 世纪以后，由于城市人口剧增，城市居民的居住条件恶化，2 0 世 纪初许多政治家、学者著书立说指出，住宅虽然是一种生活消费品，是一种商 品，但却是一种特殊的生活消费品，一种特殊的商品。这些论述是对长期沿用 的政府不管居民住宅的基本理念，进行了一个带有“质变”性质的突破，有两 点新的理念： 1 强调住宅具有重要的社会性。1 9 3 1 年美国召开了第一次全国住宅会议， 决定政府介入住房问题，当时的美国总统胡佛在报告中讲：“没有什么东西比住 宅更能为谋求人们幸福和社会安定做出贡献”。这句话是对多年来许多西方国家 的政治家、经济学家论述住宅问题基本理念的一个新概括和总代表。 2 强调解决住宅问题可以产生国民经济新的增长点的作用。1 9 2 9 年全世 界爆发了资本主义历史上最大的经济危机，住宅建设成为经济环节复苏的关键 环节之一。 强调解决住宅问题对于我国的经济建设、提高人民生活水平同样具有重要 的意义，同时也是建立和谐社会的重要保证。 目前，在联合国、西方国家和我国的产业分类标准中，都没有把住宅列为 一个独立的产业，而是附属于建筑业和房地产业两个独立产业的子产业。它包 括四个阶段：一是开发建设的前期阶段，含规划设计；二是建设施工阶段；三 第二章宏观经济周期对房地产业的影响 是进入市场流通、销售租赁经营阶段，含存量房再次进入市场销售租赁；四是 投入使用后的服务、管理阶段，即国内物业管理阶段。以上第一、第三和第四 阶段，属于房地产业的范畴，应为第三产业；第二阶段属于建筑业的范畴，应 为第二产业。 商品房是房地产经济中的习惯用语，专指用于出售的住宅及其他房屋。本 论文中按习惯用法使用商品房一词。 2 2 宏观经济周期与房地产周期 国内外的房地产业在运行与发展过程中都客观存在着周期波动循环的现 象。从一般意义上讲，房地产周期波动是房地产业在经济运行过程中周期性扩 张与收缩的波动现象。深入研究经济周期与房地产业之间的联系，探讨前者对 后者的影响对于了解认识商品房价格的成因是很有意义的。 2 2 1 主要经济周期理论 迄今为止，伴随经济学家对经济周期波动研究的不断深入，周期理论发展 大体上经历了三个阶段： 第一阶段：从1 9 世纪初期到2 0 世纪初期。这一时期西方主要国家处于工 业化初期和中期，经济波动从不规则的、偶然的变动向较为有规则、不断重复 的正常周期形式过渡，同时周期波动强度随工业化进程加快而加剧。与此相应， 这一时期属于经济周期波动研究的早期阶段，虽然各流派几乎对涉及经济波动 的各种可能因素都进行了初步分析，但占主导地位的却是古典经济学的供求均 衡论，认为市场本身可以消除其不稳定性，进而达到供求均衡。到1 9 世纪末和 2 0 实际初，出现对各种经济周期波动观点进行综合归纳的周期波动理论。 第二阶段：2 0 世纪中期。1 9 2 9 1 9 3 3 年爆发的经济大危机，导致凯恩斯主 义迅速崛起。随着凯恩斯对古典均衡理论的“革命”，在经济周期研究中也开始 形成凯恩斯主义占主导地位的局面，到6 0 年代末进入全盛时期。 凯恩斯主义的周期理论认为，经济周期波动的根源在于工业化的私有经济 和市场的严重缺陷，因而主张通过政府干预来烫平经济波动。同时凯恩斯主义 周期理论的各个流派，围绕工业化后期的经济稳定增长，重点研究了动态增长 周期的理论与模型。传统凯恩斯主义周期理论大多直接采取总量分析方法，采 取适应性预期机制，主要为比较静态分析。这些派别假设非自愿失业的存在， 实际上属于一种非均衡经济学。其主要优点是：求解方便、很多方面和微观基 础相一致、抓住问题的主要方面。随着凯恩斯主义关于通过政府调控总需求来 6 第二章宏观经济周期对房地产业的影响 稳定经济、平抑波动的周期理论和政策主张，大量运用于西方主要国家的宏观 调控，推动了这些国家在第二次世界大战后迅速而稳定地发展。在这一繁荣时 期，由于人们认为经济波动不再成为严重问题，因而导致有关经济周期的研究 一度不再成为社会关注的重点。 第三阶段：2 0 世纪后期。随着西方主要国家进入后工业化社会，其经济周 期波动也出现新的特点，主要表现为经济体系的内生波动趋向缩小，经济波动 更多地、更明显地来源于外在冲击。这一时期不但出现了7 0 年代的经济衰退， 而且许多国家在7 0 8 0 年代还重新陷入古典型波动，出现严重的“滞胀”。进入 9 0 年代特别是迈进“新经济”时期以后，又出现以经济周期微波化为主要特征 的持续增长。与此相适应，在经济周期理论研究方面出现新的特点，凯恩斯主 义独占垄断地位的局面被打破，各种新理论向凯恩斯主义发起严重挑战。 自凯恩斯以后，经济周期理论基础基本上沿着两个方向发展。( 1 ) 部分经 济学家在凯恩斯理论的基础之上，力图用更为动态的理论来解释经济的不稳定 性，由此形成“后凯恩斯主义”。与传统凯恩斯主义一样，新凯恩斯主义认为劳 动市场上存在着经常性的超额供给，经济中存在着显著的周期性波动，经济政 策在绝大多数年份里是重要的。( 2 ) 另一部分经济学家则在“新古典主义理论” 的基础上建立起新的经济周期理论。在研究内容上，新古典主义周期理论认为， 经济周期波动的主要原因在于政府的过渡干预，强调外生因素的主导作用，同 时建立外在冲击与内在传导机制相结合的总体分析框架。 在经济理论中，主要有四个周期类型： 1 短周期或基钦周期( s h o r tc y c l e ，k i t c h i nc y c l e ) 。宏观经济学中一 般把平均长度约为4 0 个月的短周期被称为基钦周期。短周期通常与总需求水平 的短期波动相关，当总需求出现暂时的冲击时，初始总需求的扩张引发经济开 始扩张，并进一步扩散到国民经济的各个领域，从而形成经济的短期繁荣。当 总需求的暂时扩张没有持续性时，由于缺乏后续的推动，宏观经济开始下跌， 从而走向衰退和萧条。 2 中周期或朱格拉周期( m e d i a t ec y c l e ，j u g l a rc y c l e ) 。经济学中把这 种长度的周期称为中周期或朱格拉周期，是人们最为关注的一类周期。中周期 通常与固定资产的大规模更新联系在一起，当资产的平均使用寿命为1 0 年左右 时，每隔1 0 年会出现一个固定资产更新的高峰期，由此带来投资扩张，总需求 也随之扩张，使经济走向繁荣。当固定资产集中更新过程结束后或者趋于缓和 后，投资开始下降，从而使经济走向衰退。 3 长周期或康德拉捷耶夫周期( l o n gc y c l e ，k o n d r a t i e f fc y c l e ) 。前苏 联经济学家康德拉捷耶夫( n k o n d r a t i e v ) 在1 9 2 5 年根据美国、英国、法国 7 第二章宏观经济周期对房地产业的影响 等国一百多年批发物价指数、利率、对外贸易、煤炭产量与消耗量等的变动， 认为存在一种更长的周期，其平均长度为5 0 年左右。后来经济学界把这种约 5 0 年左右的长周期称为康德拉捷耶夫周期。长周期一般与重大的发明和发现有 关，当出现重大发明和发现后，引发经济较长时间范围的创新活动，使经济在 较长时间内持续扩张。当这种发明或创新的潜力被利用完全时，经济又开始走 向较长时期的下滑过程。 4 建筑业周期或库兹涅茨周期( c o n s t r u c tc y c l e ，k u z n e t sc y c l e ) 。美 国经济学家库兹涅茨( s i m o nk u z n e t s ) 在1 9 3 0 年根据英、美、法等国十九世 纪初到二十世纪初6 0 种工农业主要产品产量和3 5 种工农业主要产品价格的变 动情况，提出了平均时间长度为1 5 到2 5 年的周期，这是一种长期的也是一种 短期的周期现象，短期波动与信贷市场关系密切，而长期波动则与人口变动状 况有关。由于这种周期与建筑业的繁荣和衰退密切相关，后来将这种周期称为 建筑业周期或库兹涅茨周期。 2 2 2 房地产周期 房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产领域 内的表现形态。一方面房地产周期本质上属于经济周期的一部分，是房地产领 域内的经济周期；另一方面，房地产周期是房地产运行过程中的经济周期，或 者说，房地产周期是经济周期在房地产业经济运行过程中所表现出来的运动状 态。 对房地产周期中不同阶段上的运行特点如图2 1 所示： 1 房地产复苏与增长阶段( e g b ) 在房地产周期波动过程中，承继萧条( 波谷) 而出现的复苏与增长阶段， 一般会经历较长时间。这一阶段的主要特征为： ( 1 ) 与萧条阶段类似，在复苏阶段初期，房地产供给仍然大于需求，购楼 者特别是住宅类购楼者在满足自用的前提下进入市场，但总体上看房地产交易 量不大，价格与租金水平仍然处于较低位置，其中各类房屋建筑的楼花价格仍 低于现楼价格，楼价已经明显止跌企稳并开始缓慢回升。在这一房地产投资量 不大，房地产投机者也基本不存在。 ( 2 ) 经过一段时问的恢复，特别是在宏观经济复苏的带动下，房地产需求 上升，房地产供求关系开始逐渐改善，现楼购买者逐渐增多，并带动期楼或楼 花销售增加，房地产交易数量有所增加。同时由于建筑成本上升，楼房价格有 所回升，房地产开发投资逐渐增多。随后由于房地产需求趋旺，进一步刺激现 楼楼价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏，少数房 8 第二章宏观经济周期对房地产业的影响 地产投机者开始入市寻找机会。 增长 时间 图2 - 1 房地产周期波动的展开过程 ( 3 ) 在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益 好转的房地产市场形势充满乐观情绪。在通货膨胀提高、存款利率与贷款利率 下降的形势下，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他 行业投资机构也进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家迸一步涌入， 工业用房、商业用房、住宅用房等各类房地产物业价格上涨、租金飙升，同时 房地产楼花价格也开始快速回升，房地产空置率大副下降，房地产市场交易量 快速上升，土地市场和第三级市场开始活跃，物业开发与建设加速展开。伴随 房地产快速增长，与房地产业具有密切联系的建筑业、建材业等行业也快速发 展，带动开发房地产项目的建筑企业数明显增加，由此推动了房地产业的进一 步扩张。 2 房地产繁荣阶段( b p s ) 继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时问相对较短的繁荣阶 段，并达到周期循环的波峰( p ) 。这一阶段的主要特征是： ( 1 ) 房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其 他行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大 多雄心勃勃。于是现货楼和期货楼大量推出，各级、各类市场的交易量激增。 ( 2 ) 房地产价格愈涨愈高，先是楼花价格追现楼价，然后两者价格并驾齐 驱，接着楼花价慢慢超过现楼价，最后搂花价格大步上升，明显拉大与现楼价 的差距，并在楼价上涨过程中起带头拉动作用。 ( 3 ) 房地产投资者与白用者均大量增加，人人欢欣鼓舞，市场一片乐观情 绪，迅速形成并不断加大房地产泡沫。由于房地产投资者以更快速度增长，逐 渐拉开与自用者人数的距离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场 炒风日甚，炒楼行为越来越为市场所注目。在此压力下，社会关于限制炒楼行 为的呼声也逐渐提高，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行 9 第二章宏观经济周期对房地产业的影响 利率、压缩投资规模、实行保值储蓄以及收紧银根等政策手段。 ( 4 ) 随着楼价高涨到市场无力负担程度，真正自用购楼者大多被迫退出市 场，而留下炒家的投机资金支撑旺事，形成有价无市的局面，房地产空置率开 始增加。在这一时期，股市上的房地产概念股达到项峰，房地产市场进入繁荣 的顶峰，房地产泡沫达到极限。 ( 5 ) 随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开 始出现因利率提高、运营费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象， 新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。同时，以住 宅为代表的各类物业销售市场达到饱和极限，销售难度明显加大，销售价格开 始回调，房地产租赁市场交易量与租金水平也有所下降，房地产空置现象进一 步增加。在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲观情绪取代，房地 产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。 3 房地产危机与衰退阶段( s c r ) 当楼价高涨到把真正用家排斥在房地产市场之外，而仅靠投资资金支撑时， 房地产周期也就由盛转衰，预示着危机与衰退阶段到来。这一阶段的主要特征 是： ( 1 ) 随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交 易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在 房地产价格方面，虽然个别楼盘价格有所上升，但市场上房地产价格总体水平 已经出现下调趋势，特别是现楼价基本上停滞不前甚至有所回落，只有个别楼 花价或个别楼盘价还在上涨，但涨升速度明显放慢，大多数只比前一段微升。 在房地产交易数量方面，随着房地产交易价格停止不前甚至有所下降，房地产 交易量也明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停 滞萎缩，房地产市场的悲观情绪进一步加强。在政策层面和投资回报率下降、 投资风险加大的多种因素影响下，房地产投资额明显下降，特别是新动工的房 地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。 ( 2 ) 受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价 无市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。在用家被高价排斥在外、炒家因转 手困难而纷纷恐慌性抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌。其中楼花因价 格下降更快而低于现楼价。暴跌的价格势必阻止用家及炒家进入市场，从而又 加剧了房地产价格的下跌速度和深度。房地产投资量大幅缩减，仍然处于开发 建设的房地产项目出现转手、停建等现象，房地产交易在大幅回调的低价格水 平和低交易数量的基础上维持。 ( 3 ) 由于物业价格大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下降， l o 第二章宏观经济周期对房地产业的影响 投资风险增加，为争夺市场而追加的营运费用上长，结果一些实力较差、抗风 险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产，房地产企业破产率也逐渐 增加。同时，房地产投资项目减少，使得房地产业的就业水平下降，失业人数 增加，并进而带动相关行业特别是建筑业事业人数增加。 4 房地产萧条阶段( r t - e ) 经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较 长的萧条阶段。这一阶段的主要特征是： ( 1 ) 房地产销售价格和租金水平继续维持沿着衰退期以来的跌势下降，大 多只跌难升，个别楼价甚至跌破物业原值或建造成本，同时期楼价格( 楼花价) 加速下降，从繁荣时期高于现楼价回复到低于现楼价的水平。在这一时期，不 论楼花还是现楼，其跌幅( 与繁荣阶段的波峰相比) 均触目惊心，房地产泡沫 完全破灭。如美国房地产在1 9 9 1 1 9 9 2 年萧条期中，物业成交价一般只有原价 的1 4 甚至更低，其中商业物业市值己从1 9 8 9 年的3 5 万亿美元跌到1 9 9 1 的 1 5 万亿美元，跌幅约3 万。 ( 2 ) 伴随房地产价格的大幅下跌，房地产交易量进一步锐减，其中楼花交 易量降幅更大，房地产空置率居高不下成为市场的普遍现象。如日本1 9 9 1 年商 厦出租量比上年同期减少4 0 ，同期美国3 6 个主要大城市的房屋空置率达到 2 0 ，其他楼宇也严重过剩。 ( 3 ) 在价格暴跌和成交萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷 大量出现，房地产商破产现象更为普遍，甚至连一些实力雄厚的大型公司也在 所难免，由此慢慢达到波谷位置。 ( 4 ) 在房地产业总体水平加剧下滑之后，特别是房地产泡沫成分被挤出之 后，由于受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持，房地产市 场从急剧下降转为波动相对平稳的阶段。同时政府也逐渐减少对房地产业的限 制性政策干预，部分放宽对房地产投资、交易等方面的限制，以期房地产市场 有所稳定或回升。不过，房地产市场何时走出萧条阶段而进入新一轮周期的复 苏与增长阶段，一方面，依赖于产业内部对前期房地产开发项目的消化程度， 以及伴随这种消化过程房地产供求关系能否以及何时重新回到相对均衡状态； 另一方面，也取决于产业外部的诸多影响因素，如宏观经济周期波动趋势、宏 观经济政策特别是货币与金融政策以及房地产产业政策的变化。 2 2 3 美国、日本经济周期与房地产市场的关系 美国经济学家西蒙库兹涅茨在对各国经济增长率进行大量数量统计分析 后，指出国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在十分紧密的关系。 第二章宏观经济周期对房地产业的影响 从表2 一l 中可以看到：( 1 ) 房地产也发展水平与国民经济增长率高度正相 关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度也就越快。( 2 ) 房地产业与宏观 经济增长水平的高度相关性，实际上还说明在经济的不同发展阶段，房地产业 的发展水平有所区别。 表2 1 宏观经济增长率与房地产业发展的关系 宏观经济增长率 房地产业发展状况 小于4 萎缩 4 一5 停滞甚至倒退 5 一8 稳定发展 大于8 高速发展 1 0 - 1 5 飞速发展 资料来源：西蒙库兹涅茨各国的经济增长商务印书馆1 9 9 0 年，转引潭剐房地产周期 波动一理论、实证与政策分析1 4 9 页 由于通常用经济增长率来表示宏观经济周期变动，因此也可以说，房地产 周期波动与宏观经济周期走势密切相关。一般来讲，经济发展水平的周期性波 动，对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求关系会产生强烈的影 响，结果使得宏观经济周期与房地产波动呈同向发展趋势，但在波动时序上略 有区别，房地产周期略早于宏观经济周期。当宏观经济处于萧条时，一旦政府 通过扩张性政策刺激经济，在这一外部因素的冲击下，同时在房地产价格需求 弹性和房地产收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导机制作用下，社会生 产资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移，由此导致 并推动房地产业率先开始复苏，进而在房地产业率先开始复苏推动下带动宏观 经济步入扩张期。当宏观经济进入高涨期后，在政府通过提高利率、紧缩通货 等紧缩性政策冲击下，由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策影 响下出现降低，同时又由于受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产 业特有的产业收缩机制的影响，结果使得社会资源率先从过热的房地产领域退 出，结果房地产市场先于宏观经济而进入收缩期。 1 美国经济周期与房地产市场的关系 从周期长度来看，美国房地产周期主要按库兹涅茨周期模式进行，即1 8 年 左右完成一次周期波动，同时也存在5 年一次的短期周期。通过1 7 9 5 - 1 9 7 3 年 共1 8 0 年间美国房地产的实际运行情况，美国房地产存在约1 8 年左右的长期波 1 2 第二章宏观经济周期对房地产业的影响 动周期，主要受历史事件影响，由于货币市场、贷款额度和政府住宅政策因素， 还存在5 年左右的短期波动周期。与经济周期的展开过程相似，美国房地产周 期也包含了扩张与收缩两大阶段。 表2 2 美国房地产周期与宏观经济周期的关系 房地产周期宏观经济周期 波峰周期长度( 年)经济衰退周期长度( 年) 1 8 1 8 1 8 1 9 1 8 3 61 81 8 3 7 1 8 1 8 5 41 81 8 5 72 0 1 8 7 21 81 8 7 3 1 6 1 8 9 01 81 8 9 32 0 1 9 0 71 71 9 1 82 5 1 9 2 51 81 9 2 91 1 1 9 7 34 81 9 7 34 4 1 9 7 961 9 8 07 1 9 8 9 1 01 9 9 01 0 资料来源：f r e d e f o l d v a r y1 9 9 7 年的研究结果，转引潭刚房地产周期波动一理论、实证 与政策分析1 7 9 页 美国房地产周期波动实际展开过程，房地产周期与建筑周期紧密相关，在 周期波动长度与周期波动过程来分析，大体相似。而且根据美国房地产周期波 动规律，预测1 9 9 0 年以后的发展趋势也大体一致。 2 日本经济周期与房地产市场的关系 二战以来，日本经济增长大致经历了“兴起一延续一扩展一不成功的调整 一衰退”等五个阶段。 ( 1 ) 1 9 5 6 - 1 9 6 6 年：伴随战后日本经济迅速恢复和持续高速增长，特别是 重型、大型产业高速发展，导致对工业用地的需求剧增，由此推动日本房地产 业快速发展。在本周期内，前6 年为扩张期，后4 年为收缩期。按全用途平均 率计算的全国地价平均上涨率为2 0 9 9 6 ，东京等六大城市上涨率2 6 3 ：其中在 扩张期全国地价平均上涨3 2 1 ，六大城市地价平均上涨率4 6 4 。 第_ 二章宏观经济周期对房地产业的影响 ( 2 ) 1 9 6 6 - 1 9 7 6 年：随着日本以东南亚模式创造出令世人瞩目的东亚经济 奇迹，并经受了石油危机的冲击和考验，房地产也以前7 年扩张、后3 年收缩 的表现继续快速成长，表现为：由于全国国土开发计划的推进及城市化进程 加速，形成以住宅为中心的开发重点，在本周期扩张期内，不论是全国住宅地 价上涨率2 7 6 ，还是六大城市住宅地价涨幅2 8 9 9 6 ，均高于平均地价涨幅2 4 。 全国各地与大城市的地价升幅差距明显缩小，甚至出现全国平均地价涨幅超 过大城市的现象。体现出房地产投资或投机获取暴力的现象导致地价上涨的趋 势已经向全国扩展，而在周期扩张期内，大城市的房地产投资或投机现象更为 突出。 ( 3 ) 1 9 7 6 1 9 8 6 年：随着日本经济从高速增长转入中低速稳定增长，使得 日本房地产业也转为相对平稳增长时期。本周期内，前6 年为扩张期，随后转 入持续4 年的房地产经济收缩阶段。地价平均上涨率明显趋缓。从房地产 品种结构来看，由于战后出生者进入购房期，一方面导致住宅用地价格涨幅大 大超过其他用地，另一方面还促使房地产开发商不断投资建设高层公寓，扩大 房地产供给。从房地产区域结构来看，不论是平均地价还是住宅地价，大城 市地价涨幅高于全国平均水平，六大城市又高于一般大城市，表明房地产投资 或投机现象开始向大城市特别是超大城市集中。 ( 4 ) 1 9 8 6 - 1 9 9 6 年：随着1 9 8 5 年日元大幅升值，迫使日本对持续了3 0 年 的外向型经济增长模式进行战略调整，推行内需主导的经济增长模式。与宏观 经济的波动特征相似，在本轮房地产波动周期过程中，前4 年为扩张期、后6 年为收缩期，从1 9 9 1 年起，全国地价在1 7 年内首次出现下跌后，房地产泡沫 破灭后，房地产业受到明显打击，一方面住宅投资建设的新开工数开始下降， 日本对国外房地产投资也大幅下降。 ( 5 ) 1 9 9 7 年以后，1 9 9 7 年东南亚金融危机爆发，日元大幅贬值，经济增 长率大幅下滑，日本经济陷入战后最严重的困境。在此过程中，日本房地产经 济出现长期回调，给本来就因房地产泡沫破灭而出现收缩的日本房地产严重打 击，到2 0 0 0 年日本全国地价平均下降率达到4 9 ，连续9 年持续下降。 2 3 我国经济周期与房地产业的发展 我国从1 9 4 9 年新中国建立到今天，宏观国民经济状况与房地产业的发展可 分以下几个时期： 1 “休眠”时期 新中国成立以后，实行了不允许国有土地出让、转让和不承认房屋是商品 的政策。需要土地者，不能从市场上去购买，而是向政府申请。如果申请得到 1 4 第二章宏观经济周期对房地产业的影响 批准，就由政府无偿划拨土地使用。由于这种划拨土地没有使用年限，人们称 之为由政府无偿、无期划拨土地的体制。由于房屋不能作为商品进行买卖，需 要房屋的单位也得向政府申请，如果得到批准，