（工商管理专业论文）江麓园项目投资可行性研究.pdf

摘要 房地产开发是典型的高投入、高风险、高收益的行业，其前期 的项目投资可行性研究工作极为重要。在我国城市化进程加快、房 地产开发投资额急剧增加的今天，房地产开发项目可行性研究和房 地产开发项目评价的理论和实践却相对滞后。房地产开发企业如何 根据项目的特点，做好项目投资的前期可行性研究和策划工作，是 项目成败的关键。湖南g 投资发展有限公司经过项目机会研究，拟 投资江麓园住宅区项目，本文所做的江麓园项目投资可行性研究是 其决策的依据之一。 本文利用经济学的有关理论，根据项目特点，综合运用了国内 外较为先进、成熟和科学的项目管理、房地产开发项目可行性研究 的理论和方法，对拟投资的江麓园住宅区项目从宏观环境、区域房 地产市场动态发展，到项目的定位、规划设计、风险评价、财务评 价以及项目实施的有关问题进行了全面的分析论证。在整个可行性 研究中，注重从竞争性、风险睦、优化三个方面论证项目的可行性。 在用层次分析法和模糊评价法相结合进行风险评价时，首次将此方 法推广到项目内部风险排序中。本研究成果为湖南g 投资有限公司 的江麓园项目投资决策提供了基础。研究成果和有关方法对类似的 房地产开发项目可行性研究具有一定的借鉴作用。 关键词房地产开发项目，可行性研究，风险，评价 a b s t a c t r e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti i l v e s t i i l e mi sat y p i c a li 1 1 d u s 仃ym a t n e e d sh u g ei i l v e s t m e n t s ，b r i i l g sg r e a tr i s k s 锄de n o n n o u sp r o f i t s i t s i n v e s t i n e n t f e a s i b i l 姆s t i l d y i so f e x t r a o r m n a 巧i m p o r t a n c e n e v 砌e l e s s ，也em e o r y 柚dp r a c t i c eo f r e a le s 眦i n v e s t m e n t 砌s i b i l i t ) rs m d y 锄dp r o j e c te v a l u a t i o ni sl a g g 吨b e h i i l d 血er a p i d p m g r e s so fu r b a i l i z a t i o n 锄dr e a le s t a t ei n v e s 佃1 e n ti nc h i 董l at o d a y f 0 r r ；e a le s t a t e c o m p a i l y h o wt 0 m a l 【eap r o p c rf e a s i b n i t ys t i l d yo f h l v e s 删p r o j e c ta c c o r d i n gt ot h ep r 功e c tf 洳r e si so n eo fm e d e c i s i v ef a c t o r si i lap r o j e c t ss u c c e s s a f t e rm eo p p o r t i l i l i t ys m d y h u n a i lgi l l v e s t i n e n tc o ，l 1 di s g o i i l g t oi i e s ti i l j i a i l 百u y l l a n r e s i d e n t i a la r e a 1 h sf e a s i b i l i 够s t l l d yi st 0h e l p 吐1 ec o m p a i l ym a k em e d e c i s i o n a c c o r d i i l gt h ef e a t t i r e so f 吐l ep r o j e c t ，w i mm eg u i d e l i i l eo ft l l e t h e o r ) r o fb a s i ce o d n o i n i c s ，u t i l i z i l l ga d v a i l c e d ，r i p ea n ds c i e n d f l c n l e o r ya n dm e t l l o d so fp r o j e c tm 粗a g e m e n t 锄dr e a le s t a t ei n v e s t i 】1 e n t f e a s i b n 时s t u d y ，t h ep a p e rm a k e sac o m p r e h e n s i v ea n a l y s i s 觚d 哪m e n t a t i o no fm ef o u o w i l l ga s p e c t s ：m a c r 0c i r c u m s t a n c e s 孤a l y s i s ， d y n a i l l i c 锄a l y s i so ft 1 1 ed e v e l o p m e n to fr e 百o n a lr e a le s t a t e 蚴r k e t ， p r o j e c tp o s i t i o i l i l l g ，c o n s t r i l c t i o np l a l l 柚dd e s i g i l ，r i s ke v a l u a l i o n ， a n a l y s i sa n de v a l u 撕0 n0 ff _ m a i l c e ，s o m ep r o b l e ma b o u tm ei m p l e m e m o fm ep r o j e c t i te m p h a s i z e sd e m o n s n a t i n gm e f e a s i b i l i t yf 如mt t l r e e a s p e c t s ：c o m p e t i t i v e n e s s ，r i s ka n do p t i m i z a d o n i nm er i s ke v a l u a t i o n ， w h i c h a p p l i e s m em e m o do f a h p ( m ea i l a l 如c a l硪黜h y l ，r o c e s s ) a n df 1 1 z z ye v a l u a t i o n ，t 1 1 ep a p e rc r e a t i v e l ys p r e a d 眦sm 甜1 0 d i l lm ep r o b l e mo fp r o j e c ti l l t e r i o rr i s l 【sq u e u i i l g t h er e s u l t s0 fm e p a p e ra r e l eb a s i so fi i l v e s t m td e c i s i o n f i l n l l e rm o r c ，m er e s u l t s a i l dr e l e v 锄tm e m o d so f 吐l i ss m d yc a i la l s 0b eu s e df o rr e f e 】e n c eb y l 龇p r o j e c t k e yw o r d s r e a le s t a t e d e v e l o p m e n t ，f e a s i b i l i t ) ，s t u d y p r o j e c tr i s k ，p 蛹e c te v a l u a t i o n 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果，尽我所知，除了论文中特别加以标注的和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或写过的研究成果，也不包 含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共 同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 作者签名： 关于学位论文使用授权说明 储魏幽导师虢型魄进也月坠 硕士学位论文 第l 章导论 1 1 课题来源 第1 章导论 “投资项目可行性研究”在国际上一般都用类似“项且评估”这样的称谓， 是根据国民经济发展规划和地区、行业规划的要求，从市场需求预测开始， 通过多方案比较，论证项目建设规模、使用功能、建设地址选择的合理性， 交通、水电、燃料、市政等建设条件的可靠性，并对项目投资方案进行详细 规划，最后通过分析项目投资、经营成本，评价项目在财务上的生存能力、 偿还能力和经济合理性，提出项目可行性与否的结论。 项目的可行性研究广义包括机会研究阶段，初步可行性研究阶段、详细可 行性研究阶段、评价和决策阶段，狭义的指详细可行性研究阶段。本文的可 行性研究指狭义的概念。 房地产开发投资是典型的高风险、高投入、高收益的行业。全国房地产 开发投资从1 9 9 8 年以来一直以g d p 增长速度的2 3 倍增长。2 0 0 3 年是我国 房地产开发自1 9 9 8 年以来投资增幅最快的一年，年度投资首次突破万亿大关， 达到l o l 0 6 1 2 亿元，同比增长2 9 7 ，高于同期固定资产投资增幅( 2 8 4 ) 1 3 个百分点，占同期固定资产投资的比重为2 3 7 。2 0 0 3 年，长沙市房地产 开发投资首次突破百亿大关，达到1 2 2 5 6 亿元，同比增长4 9 8 4 ，占固定资 产投资比重的2 4 8 ，投资额较2 0 0 1 年翻了一番，增速较2 0 0 2 年高出2 0 个 百分点。为了控制房地产投资的过快增长，防范金融风险，国家出台了一系 列的宏观调控政策。对房地产开发企业来说，随着行业的发展，资金更加密 集，单个项目投入更大，风险更高。 为了规避风险，获取与提高利润，开发企业对投资前期的可行性研究和 项目论证工作更加重视。但是，与我国房地产高速发展相比，房地产开发可 行性研究的理论与实践较为滞后，缺少成熟的理论作为指导，国家对此还没 有出台详细的规范性文件，房地产开发可行性研究在我国还不够规范与科学。 g 集团公司是一家以高科技产业为主体的集团公司，下辖投资、矿业、 能源、机电、建筑技术服务等数家子公司。公司现有中国工程院院士3 人， 科学院院士1 人，博士生导师1 4 人，教授2 0 余人，博士近2 0 人。公司这几 年发展迅速，拟在长沙市h 园区建立自己的产业园，并计划投资亚健康中心、 硕士学位论文第l 章导论 房地产等项目。江麓园住宅小区是其重点投资的房地产项目，由g 集团公司 的控股子公司g 投资公司投资开发 江麓园投资规模和时间跨度较大。一二期投资约2 亿元，3 年完成投资， 后期开发还需增加投资约5 亿元，4 年左右完成投资。江麓园投资效果不单对 g 投资公司具有绝对重要的意义，而且也是决定g 集团公司发展前景的关键 性因素。 由于项目所处的地段位于近郊，基础配套设施不够完善，项目所在区域 发展方向不明确，投资的不确定因素较多，风险较大。对项目可行性研究要 求较高，要求对宏观与区域的市场的动态发展有准确的战略把握。 1 2 国内外可行性研究发展 i 2 1 国外可行性研究发展 2 0 世纪3 0 年代前是项目评价、可行性研究产生和发展的初级阶段，西方 资本主义国家1 9 世纪至2 0 世纪5 0 年代开始以项目财务评价为重点的项目评 价工作，为以财务评价为主要内容的可行性研究理论形成一定条件。2 0 世纪 7 0 年代是可行性研究快速发展时期，联合国工业发展组织于1 9 7 2 、1 9 7 4 、1 9 7 7 年组织编写了项目评价准则( 该书的方法被称为u n d 0 法 ) 、发 展中国家项目评价和规则和工业项目评价手册。1 9 7 8 年工业发展组织出 版的工业可行性研究手册概括了可行性的主要内容与方法，形成了可行 性的理论框架，并被世界各国和国际金融机构广泛应用。1 9 8 0 年0 e c d ( 经 合组织) 出版了工业项目评价手册提出了以项目对国民收入的贡献作为 判断项目价值的标准。当时出现了众多的理论流派和不同的实践方法，大致 可以归并为两大体系：基于影子价格的价格体系和基于项目对国民经济影响 的分析体系。按照其影子价格计算单位是本国货币还是世界货币，分为0 e c d 法和u n d 0 法。 2 0 世纪8 0 年代后，可行性研究在已有理论基础上进行了专业细分和方法 理论研究的深入。可行性研究不仅在各类工业项目，而且在非工业项目的交 通、能源、航天、农业等各方面有了发展。理论上各国对风险、评价、预测 多目标决策等方面进行了探讨。 如美国b m u l l h o u 姐d 和j c t l r i s t i 趾在8 0 年代后期出版了对项目建设期 的风险评估，d e l ec p 盯a l r i sc h a p m 缸d c 出版了大型项目的风险分析一 硕士学位论文第l 章导论 模型、方法和案例。 1 2 2 国内可行性研究发展 我国可行性研究工作开始于2 0 世纪8 0 年代，在当时改革开放形势下，翻 译出版了联合国工业发展组织( u n d o ) 的工业可行性研究编制手册，作 为可行性研究的基本理论和方法。1 9 8 1 年中国投资银行编写了工业货款项 目评估手册；1 9 8 5 年国家计委下达关于建设项目进行可行性研究的试行管 理办法，1 9 8 5 年国家科委、国务院技术经济中心编写了工业建设项目可行 性研究经济评价方籼业经济评价；国家计委1 9 8 7 年颁发了建设项目 经济评价方法与参数( 试行) 并于1 9 9 3 年对其进行了修订，出版了建设 项目经济评价方法与参数( 第二版) ( 以下简称方法与参数) 。2 0 0 2 年， 国家计委委托中国国际工程咨询公司编写了投资项目可行性研究指南( 试 用版) ( 以下简称指南) 。2 0 0 2 年国家建设部发布了房地产开发项目经 济评价方法( 以下简称评价方法) 。 从2 0 0 1 年开始，建设部标准定额司组织了中国社会折现率的研究与参数 计算、人民币影子汇率研究、土地影子价格研究、建设项目财务评价指标体 系研究、建设项目财务评价参数测算方法研究，并于2 0 0 4 年将研究成果以建 设项目经济评价参数研究一书出版。该书是近l o 年方法与参数( 第二版) 出版以来最权威、最为实用的成果之一。中国项目管理协会成立以后，引进 和推广了国外可行性研究、项目评价的理论与方法也作出了工作。我国学者 1 9 9 0 年以来在项目多目标决策、风险评价、财务评价等方面进行了理论与实 践的探讨。 1 3 房地产开发项目可行性研究的主要方法 1 3 1 房地产项目财务评价 财务评价是可行性研究的核心内容。 建设部评价方法列举的房地产财务评价选取的基本报表有：现金流 量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表( 不作必要性要求) 及外汇平衡 表。基本的财务报表按照独立房地产项目( 项目公司) 的要求进行科目设置， 可参照独立法人项目执行。 在房地产开发项目财评价中，通常与其他建设项目一样，选取盈利能力， 偿债能力等多方面多个评价指标，力求从不同的角度反应项目的经济效果和 堡圭兰竺笙奎 一 一 簦! 童呈垒 利益相关者所关心问题。 ( 1 ) 盈利能力评价指标 财务净现值( f n p v ) 净年值( n a v ) 是n p v 的年值，费用现值( p c ) 和费用年值( a c ) 用 以解决仅有费用现金流方案间的选择问题，本质属于n p v 的概念，n a ：v 、p c 、 a c 这三个指标可用于工业建设投资项目评价。房地产投资项目分两种情况： 以出售型为主的房地产开发项目由于投资回收期较短，这三个指标不适用； 以出租或租售的房地产项目，资金回收期长，在现金流上与工业项目建成投 产后有类似的地方，可以考虑选用。 财务内部收益率( f 淑) f 汛作为项目评价的一个内生变量，主要反映资金的使用效率，其优点 是：在使用f i e 沮进行效果评价时，无须使用行业基准收益率i c ，其缺点是仅 反映投资收益率高低情况，而不能反映收益大小，在项目优选时可能出现与 f n p v 相反的结论，但用浪可解决此问题。 在房地产开发项目中，f i r r 通常指息税后的f 像r ，其多期的资金净现 金流量通常指开发经营期( 开发期与经营期之和) 的净现金流量。 由于f 口良r 反映资金使用效率，开发项目的外来资金的提供者更关心这个 指标的使用，银行通常将这个指标定为主要的财务评价指标，在国际上，f 浪 是世界银行、亚洲开发银行、国际货款组织要求的主要指标，其位置和重要 性超过f n p v 。 其他指标 投资回收期、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率的计算方式 与工业与项目相类似，在中小型的以出售型为主的房地产开发项目中，由于 其回收期短( 如本文的案例项目) ，动态与静态指标相差不大，因此静态指标 可以在这类项且中有效使用。 ( 2 ) 偿债能力指标 借款偿还期 建设部评价方法提到具有自营部分的房地产项目应计算国内借款偿 还期，仅含产品租售的房地产项目一般不计算国内借款偿还期。 其计算公式为： r d = 借款偿还后开始盈余期数开始借款期数+ ( 当期偿还借款额当期可 用于还款的资金额) 。 资产负债率、流动比率、速动比率 4 硕士学位论文 第l 章导论 1 3 2 不确定分析 房地产项目不确定性分析包括敏感性分析、临界点分析和概率分析房 地产开发不确定因素主要有租售价格、销售进度、出租率、开发总投资、土 地费用、建安工程费、融资比例、融资成本等。临界点分析因素有最低售价、 最低租金和最低出租率，最高土地取得价格，最高工程费用。概率分析和敏 感性分析有较强的互补性，概率分析进一步量化了各个因素变动的概率，而 敏感性分析仅说明了个因素变化的幅度及其对项目后果的影响。 1 3 3 方案比较的方法 方法与参数规定了可视项目不同情况和具体条件分别选取差额内部 收益率法、净现值法、年值法或净现值率法。对开发经营期较短的项目，如 以出售为主的房地产开发项目可直接采取利润总额、投资利润率等静态指标 进行方案选优。 1 3 4 风险评价的主要方法 风险评价与管理是房地产项目可行性研究的一项重要内容，项目风险评 价与管理的兴起还只是近4 0 年的事，它属于项目评价和管理的一项重要内容， 是项目评价管理的核心技术之一。在我国，由于主客观原因，项目风险评价 管理应用范围非常窄，主要限于国家投资特大水利、交通项目，如三峡工程、 广州地铁项目等，取得了很好的效果。但同发达国家比较，我国项目风险管 理的研究和运用都还存在较大差距。风险管理在房地产项目的可行性研究阶 段的主要内容是风险的识别与评价。 风险评价的方法和技术很多，但计算机和网络技术运用到项目管理之前， 运用的主要是常规的办法。计算机和网络技术的发展使其产生了质的飞跃。 计算机的运算功能解决了大规模网络逻辑运算的问题，随机网络仿真技术 ( g e r t s ) ，选择模型仿真语言( s u 蝴) ，图示可靠性分析仿真程序( g r a s p ) ， 风险评审技术( r t ) 的出现对解决日益复杂的风险问题提供了技术手段。 风险识别的主要工具与技术是项目工作分解结构m r b s ) 法、德尔菲法、头 脑风暴法、核对表法、事故树分析法、系统分析法、s w 0 t 分析法、敏感性 分析法等。风险识别的成果一般包括风险来源表、风险分类与分组、风险症 状。 房地产开发项目的工作分解结构( w b s ) 。w b s 是开是建立房地产开发 项目风险评价的第一步房地产开发项目以产品为导向，其w b s 通常按房地 产开发项目的生命周期一一概念阶段、规划设计阶段、建设阶段、经营阶段 进行编制，其第三层结构内容一般可分为项目机会研究、可行性研究、土地 硕士学位论文第l 章导论 出让( 转让) 、拆迁安置、规划设计、建设、销售预售等。一般划分为5 ，6 层 结构，以便于风险识别与评价为划分原则。房地产开发项目风险分组的形式 通常为：市场风险、组织风险、融资风险、技术风险、成本、进度、安全、 质量风险、合同风险等。 风险浮估：风险评估包括风险估计、风险定性定量分析。其主要成果为 项目整体风险等级、风险表( 风险序列表) 。主要办法有：定性分析、矩阵图 分析、敏感性分析、概率分析( 如风险调整收益率法) 、概率树分析等方法、 层次分析法( a h p ) 。 风险分析：对已经识别的单个风险进行估计，通常争取定量分析，估计 其发生概率和后果。风险发生概率和后果等方面资料可通过收集、比较、实 验以及专家主观预测的方式获得。其步骤是首先对单个风险估计，其次按照 高、中、低类别的方式对风险编制风险表，第三，将风险按发生概率、产生 后果、缓急程度排序。风险分析也可根据风险的程度进行专题风险研究，如 开发项目的进度、质量、成本风险管理同建筑工程一样，是管理的重点，但 其范围较建筑工程项目的进度、质量、成本风险管理范围要宽得多，应该根 据从项目概念、可研、规划设计、建设、经营等各个阶段的w b s 来对其风险 因裹来源、特征识别基础上进行分析。 1 4 我国房地产投资可行性研究存在的主要问题 1 4 1 存在理论、方法、标准上的缺陷与不足 我国当前房地产开发项目可行性研究指导性的文件是建设项目经济评 价方法与参数和房地产开发项目经济评价方法。方法与参数制定时 间较长，当时投资主体是政府，到今天已明显落后于实际工作的需要。且由 于方法与参数主要的应用对象是工业项目，不适合房地产投资项目。评 价方法的内容较为简单和模式化，不够全面。其对房地产开发可行性研究 的重要组成内容如市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售 价格确定，以及具体的分析评价方法上没有明确的指导意见。房地产开发可 行性研究还没有一套完整的、可操作的评价指标。可研人员往往根据个人经 验选取方法与参数，计算评价指标，随意性较大。 1 4 2 可行性研究规范性文件的评价方法不适合房地产开发项目特点 方法与参数与指南主要的对象是工业建设项目，主要方法也主 6 硕士学位论文 第l 章导论 要针对工业项目，存在较大的不适应。如盈亏平衡分析主要适于加工行业， 在房地产行业没有意义，一般房地产开发项目也没有做国民经济评价的必要， 在财务评价方面没有针对房地产开发项目与一般工业项目的不同特点确定其 财务评价的方法。 1 4 3 定性与定量分析结合不够，定量分析具有较大的局限性 可行性研究各种规范性文件强调了定量分析与定性分析相结合，但实际 工作却是落实在定量分析方面。 房地产开发项目可行性研究定量分析在我国有较大的局限性： ( 1 ) 房地产开发项目的特殊性 首先，房地产开发属于典型的差异性竞争行业，由于土地和房屋不可移 动性，项目周边环境不可复制，产品本身规划设计、建设质量以及开发商本 身的信誉度等不同，造成房地产这种商品的品质不同。其次，房地产开发项 目在其生命周期内所面临的不确定因素，特别是不可控因素很多，单纯定量 分析方法难以穷尽多种因素对项目影响。传统的定量分析方法用于房地产开 发项目价格预测、方案选优、财务评价具有极大的局限性，特别是方案选优 和财务评价中的方法，如利用差额内部收益率进行方案优选，财务指标预测， 其实质属于一种“成本一效益”分析方法。工业投资项目由于标准化程度高， 可比性强，产品差异性较房地产要小得多，“成本效益”分析的方法具更具 适用性。而房地产投资的成本和效益之间的关系远较工业投资项目复杂。其 关系r = f ( i ) ( ) ( 其中r 为投资回报，i 为投入) 还受到诸多难以准确量化的因 素x 的影响，投入产出的边际效益也几乎无法量化。 ( 2 ) 基础性资料不足 基础性资料包括定量分析能所需要的各种数据、参数，这些基础性资料 无论在数量还是质量方面都难以满足定量分析的要求。如我国目前房地产价 格统计尚不成熟，可选用的只有商品房平均销售价格、住宅平均销售价格。 同样，房地产价格相关性较大的宏观经济衡量指标都相当有限。 ( 3 ) 房地产市场不成熟 市场经济特别是房地产开发经营市场还未完全成熟，定量分析、实证研 究在西方发达资本主义国家有市场的一个重要原因在于其有较为成熟发育的 市场，我国市场经济和房地产行业发展的现状使得市场价格经常出现扭曲， 多种经济现象难以用常规的理论解释。 1 4 4 风险评价不足 如在传统的项目评估方案比较中，净现值法、年值法、内部收益率法、 硕士学位论文 第l 章导论 年费用法等方法都是以项目效益为核心进行方案比较，这样做的好处是所有 数据都可从项目评估的各种分析取得，传统的方案比选是从偏于乐观的角度 考虑问题，只看效益，忽略了项目不可预见的风险对项目影响的后果。 1 4 5 可行性研究目标单一 正如国外一般称为项目评估，而我国称为可行性研究一样，由于历史影 响，项目可行性研究在我国停留在形式上，其目标仅为“可行”而不是“优 化”( 项目选优后的进一步优化) ，这是和可行性研究的目标相悖的。 1 5 本项目特点 1 5 1 本项目属于近郊大盘 江麓园位于邻近长沙市岳麓区南面的h 园区内。项目一、二期占地2 0 5 6 3 亩，投资约二亿元；三期1 5 0 亩左右，后期控规7 0 0 亩( 用于房地产开发用 地约3 0 0 亩) ，整个项目完全建成，占地约7 0 0 亩。 1 5 2 不可控因素较多 本项目成功实施与否的较多因素难以控制。如园区的内外交通，园区内基 础设施建设能否按照规划及时到位，入园单位的数量和人园时间，园区规模 以及h 园区的定位。 1 5 3 近期区域性市场容量有限 除了投资性因素以外，住宅具有典型的区域性市场的特点一一其辐射半 径非常有限，目前该区域的顾客群较为单一。 1 5 4 竞争激烈 在项目附近集中了数家全国一流、全省一流的房地产开发企业及其的大型 房地产开发项目，其总规划占地面积达4 0 0 0 亩左右。 1 5 5 项目处于宏观调控期 国家出台了包括房地产在内的固定资产投资宏观调控一系列政策，如提高 银行准备金0 5 个百分点，紧缩房地产的贷款规模，将房地产开发项目的资本 金从2 0 提高到了3 5 ，严格用地计划，减少土地供应量等。 1 6 本项目可行性研究的主要方法 综合以上对我国房地产开发项目可行性研究现状与方法的分析，根据本 硕士学位论文第l 章导论 项目特点，在采用建设部编制的评价方法关于房地产开发可行性研究的 的主要方法的基础上，在本项目的可行性研究中，注重了运用了以下方法： 1 6 1 注重项目竞争性、风险性、优化的研究 针对本项目特点，从竞争性、风险性、全过程优化三个方面论证与评价项 目的可行性。 竞争性：以消费者剩余理论和价值工程理论为指导。在可行性研究中不单 从项目的。可行性”方面进行研究与论证，而且从分析项目竞争力、分析项 目竞争对手的状况和特点等方面，寻找与扩大自身的比较竞争优势。提高项目 价值和竞争力，增加项目规避风险，获取利润的可行性。 风险性评价：运用风险识别与评价的理论与方法，识别风险，选择方案， 并将风险性评价成果用于项目优化。 项目优化；项目的全过程优化使得可行性研究成为个动态的过程。由于 房地产开发项目的特殊性，在房地产开发项目可行性研究过程中应注重通过 项目策划、规划设计，优化来提高项目的附加值与竞争力。江麓园项目可行 性研究中注重从规划设计、营销、经营方式、融资方式上优化项目，提高项 目盈利能力。 风险性 图l l江麓团项目可行性研究的指导思想 1 6 2 加强了宏观分析与评价 本项目可行性研究加强了宏观经济与环境分析的内容。主要原因是：( 1 ) 房地产投资项目对宏观经济、政策和区域性因素相当敏感；( 2 ) 本项目所处的 区域对城市发展、房地产前景、区域配套完善程度非常敏感，且由于区域市 场容量有限，项目时问跨度很长，须进行宏观战略上的准确把握；( 3 ) 项目处 于宏观经济调控和房地产发展的转型期。 在宏观分析与评价方面主要利用了长沙市房地产开发与城市化进程关系 硕士学位论文 第l 章导论 探讨的研究成果对房地产市场容量进行了分析；利用沈锐、刘洪玉关于房地 产价格与若干宏观经济指标关系研究的成果对长沙市的房地产价格进行了分 析；此外，还通过详尽的长沙市房地产开发、销售、商品房空置数据的调查 与分析对长沙市房地产市场容量、价格、发展趋势进行了较为深入的分析和 判断。 1 6 3 加强了风险评价 在本项目中，由于面临众多的不确定因素，风险性较大，加强了风险方 面的评价。在风险评价中运用了风险识别、评估的多种方法，重点运用了层 次分析( a h p ) 和模糊评价( f u z z ye v a l u a t i o n ) 相结合的方法。通过这个方 法进行了方案总体风险评估，依据风险总体评估的结果进行了方案优选；同 时运用风险评估的有关成果进行了项目方案风险排序，达到对项目风险评价 和应对的目的。 其模型如下： 在这个模型中，主要运用了层次分析与模糊评价相结合的对项目风险进 行整体判断的办法。在本文中，首次将层次分析和模糊评价的方法进一步推 广，用于项目内部的风险排序( 风险排序是风险评估、风险应对的基础) ，这 是本文的主要创新点之一。 ( i ) 建立模糊集 设项目的一级风险集为b = ( b l ，b 2 ，b l ) 其中：b l ，b 2 ，b l 分别代表项目的一级风险。 相应权重集为：d = ( d l ，d 2 ，d l ) ，其中d l + d 2 + + d l = l ( d 产1 ， k - l ，2 ，l ) ；d i ，d 2 ，d l 分别代表一级风险b l ，b 2 ，b l 在项目整 体风险中所占比重。 设项目的二级风险为b k = ( b k l ，b 也，b 虹) ，其中k 代表第k 个 一级风险，k = l ，2 ，l ；b 代表第k 个一级风险的第1 个二级风险。 相应权重集为：d k = ( d k l ，d 心，血。) ，其中血l + d 虹+ + d 虹= 1 ( d 庐1 ) ；d k l ，d 也，d 虹分别代表第k 个一级风险的二级风险风l ，b 虹，b h 在项目一级风险bk 中所占比重。 理论上，可以以这种方法设置到第n 级风险及权重，以便在工作分解结 构( w b s ) 的基础上用这种方法对项目的风险进行逐层分析。如表l l 所示： 设风险评语集为v = ( v l ，v 2 ，v n ) 其中v j ( j = 1 ，2 ，n ) 表 示风险或风险因素从低到高的评语。通常设n = 4 。 ( 2 ) 确定隶属矩阵 l o 硕士学位论文第l 章导论 从b k 到评语集v 的隶属矩阵为： r = ，i i吒2 ，2 l 惋 ，k2 其中：r j ( i 1 ，2 。，m 0 = 1 2 ，。n ) 表示第二级风险或二级以下风险的第i 个下 一级风险对第j 级评语v j 的隶属度。 殉的计算方法：有若干个专家对第i 个风险打分，假如对第k 个风险的第 j 级评语的专家有v o 人，则r ；l j = v v 日( 其中j = 1 ，2 ，n ) ；r i j = l ( 其 中j - l ，2 ，n ) ( 3 ) 模糊矩阵计算 对二级风险取进行对评价集的隶属度计算： 表l l项目各级风险压其权重 一级风险二级风险 n 级风险 一级风险二级风险及 权重权重 权重 b l ld 1 1 b 1 2 d 1 2 b ld l 项 b i md 1 。 目 b 2 ld 2 l 总 b 2 2d 2 2 体b 2d 2 风 b hd 2 。 险 b ud l l b l 2d 位 b ld l b l m d l 血 k k 鼍 二级风险b 对评语集v 的隶属矩阵为：b k - d k + 风= 仇i ，b 垃，b h ) 一级风险对评语集v 的隶属矩阵为：r = ( b l ，b 2 ，b l ) t 项目整体风险对评语集v 的隶属矩阵为b = d ，r = ( b 1 ，b 1 ，b n ) 7 ； ( 4 ) 项目综合分 将评语集v 内的评语v l ，v 2 ，v n 分别赋予数量化的分值v l ，v 2 ， v 。；则赋予分值后的评语集为v 。= ( v l ，v 2 ，v 。) 整体风险综合评分：m = b v 。其结果为一个数值 ( 5 ) 层次模糊分析法结果的应用 用于方案的选优 运用方案的整体风险综合评分结果m 直接比较选优； 方案间一级( 或二级) 风险大小的比较 其原理与整体风险综合评分一样，设一级风险比较矩阵为e ； 则e = r ( v 。) = ( e l ，c 2 ，e l ) t 其中e l 。e 2 ，c l 分别代表该方案 的第l ，2 ，l 个一级风险的综合评分；分别求出各方案一级风险的综合评分， 则可以在整体风险评价基础上比较各个方案一级风险的大小。 方案内部的风险排序 在经过方案选优后，对选取的方案还可以进行内部风险的排序，其计算 过程为： 一级风险排序：由e = ( e l ，c 2 ，c l ) 7 的结果可以直接根据e l ，e 2 ， e l 的数值大小将各个一级风险排序； 二级风险排序：设方案第k 个一级风险的的子风险排序矩阵为： f 。= r 。( v ) 7 = ( f 1 ，f 2 ，f m ) 7 ，f l ，f 2 ，f m 分别代表第l ，2 m 个子风险的综合评分。根据分值可以将风险按大小排序 1 7 本文的逻辑结构 本论文共分为6 章，第l 章导论，第2 章环境市场分析与市场定位，第3 章基于风险分析的方案选优和风险评价，第4 章项目规划设计与投资估算、 资金筹措，第5 章财务经济评价和不确定分析，第6 章为项目实施计划。第2 、 3 、4 、5 章为本文的主体部分，在顺序和内容等方面具有非常强的逻辑关系， 硕士学位论文第1 章导论 其逻辑关系如下图所示： 厂第2 章丁第3 章t 第4 章t 第5 章 图l 一2论文主体部分逻辑结构 ( 1 ) 针对项目详尽的环境分析与市场分析( 包括市场调查) 是项且市场 定位与价格预测的基础； ( 2 ) 市场定位以后确定了项目的基本方向，据此编制备选方案，采用层 次分析与模糊判断相结合的方式判定项目总体风险。确定优选方案；同样采 取层次分析与模糊判断相结合的办法评价优选方案风险： ( 3 ) 根据选定方案的特点进行规划设计，根据规划设计的成果进行投资 估算，再根据投资估算的结果确定资金筹措方案： ( 4 ) 根据投资估算、市场调查等等方面的成果进行财务评价，再根据财 务评价的结果进行不确定性分析( 敏感性分析与临界点分析) 。 ( 5 ) 在可行性研究的主体部分后是第6 章项目实施计划，对项目具体实 施的一些问题提出了有关建议和安排。 1 3 硕士学位论文 第2 章环境市场分析与市场定位 2 1 环境分析 第2 章环境市场分析与市场定位 2 1 1 宏观环境分析 长沙市辖五区和四县( 市) ，总人口6 1 3 万，总面积1 1 8 1 9 平方公里。其 中市区常住人口1 9 9 万人，市区面积5 5 6 平方公里，建成区面积1 8 6 平方公 里。 ( 1 ) 经济总体发展水平 2 0 0 3 年长沙市生产总值达到9 2 8 2 2 亿元，同比增长1 4 o ，为1 9 9 7 年 以来增长最快的一年。在g d p 中，第一产业实现增加值8 3 0 0 亿元，同比增 长4 8 ；第二产业实现增加值3 9 3 9 2 亿元，同比增长2 0 3 ，其中工业实现 增加值2 6 8 5 3 亿，同比增长1 8 9 ；第三产业实现增加值4 5 1 3 0 亿元，同比 增长1 0 5 ，。在g d p 增幅中，第一、二、三次产业分别拉动0 5 、8 3 、5 2 个百分点。在三大需求中，投资需求拉动g d p 增长9 4 个百分点，对g d p 增长贡献率达6 7 o ；消费需求拉动g d p 增长3 9 个百分点，增长贡献率为 2 7 9 ；出口拉动g d p 增长0 7 个百分点，增长贡献率为5 1 。三次产业的 比例由上年的9 7 ：4 0 4 ：4 9 9 调整为8 9 ：4 2 5 ：4 8 6 。按户籍人口计算，人 均g d p 达1 5 5 0 6 元，人，同比增长1 2 6 。 ( 2 ) 物价和消费水平 2 0 0 3 年居民消费价格总指数同比上升0 9 ，在居民消费价格总指数的八 大分类指标中，同比上涨的有食品( 价格上涨2 9 ) 、医疗保健及个人用品 ( 价格上涨3 6 ) 、居住( 价格上涨6 5 ) 三大类；房地产价格总指数同比 上升0 6 ，其中房屋销售价格同比上升o 5 ，土地出让价格同比上升0 9 ， 房屋租赁价格同比上升1 o 。近几年，社会消费品零售总额年平均增长1 6 以 上，增幅在全国省会城市中排名第二。2 0 0 3 年全市社会消费品零售额实现4 5 2 亿元，比上年增长1 2 7 ，零售总额在全国省会城市排名1 2 位。 ( 3 ) 劳动就业 劳动就业情况发展稳定。2 0 0 3 年年末全市从业人员3 5 6 3 5 万人，同比增 长4 3 ，其中城镇从业人员1 2 5 8 5 万人，同比增长1 5 1 。年末城镇登记失 业率为4 2 。 1 4 硕士学位论文 第2 章环境市场分析与市场定位 ( 4 ) 城乡居民收入和生活水平 2 0 0 3 年，全市平均年工资为1 5 8 9 5 元，城市居民人均可支配收入9 9 3 3 元， 同比增长l o 1 ，剔除物价因素，实际增长9 1 ，全年城市居民人均消费性 支出8 3 3 0 元，同比增长6 1 。城市居民恩格尔系数为3 1 6 ，同比下降0 7 个 百分点。按世界银行对国家和地区发展水平的分类，长沙市城区居民已迈人 中等富裕水平的门槛。农村居民人均可支配收入3 “7 元，同比增加2 6 2 元， 同比增长7 7 ；农民人均纯收入3 7 4 5 元，同比增长8 2 ，剔除价格因素， 实际增长7 2 ，农村居民人均住房面积4 8 4 3 平方米，增加4 0 0 平方米。 ( 5 ) 金融安全 2 0 0 3 年末，全市金融机构现金收入3 8 7 9 2 2 亿元，同比增长1 9 1 2 ，现 金支出3 8 1 6 4 6 亿元，增长1 9 7 3 ，货币净回笼6 2 7 6 亿元。据世界银行发 展研究部评价，2 0 0 3 年长沙企业已有8 0 可能得到金融机构的贷款，这一指 标在中国重点城市排名第二，企业研发投入居第l l 位。 2 1 2 城市建设和基础设施环境 ( 1 ) 城市规划 以主两次四组团”规划城市布局，以“两府四城”建设为龙头拓宽城区空 间。近三年来，长沙市建成区新增面积达7 0 平方公里，2 0 0 3 年建成区面积达 1 8 6 平方公里。根据国务院新批准的长沙市城市总体规划，规划区面积扩大至 2 8 9 0 平方公里，至2 0 2 0 年规划城市人口规模3 1 0 万，城市建设用地3 l o 平方 公里。 长株潭城市群以三市主城区及中间地带长约9 0 公里、宽约5 0 公里、面 积约4 5 0 0 平方公里范围为核心区。2 0 5 0 年，长株潭总人口将达到1 6 0 0 万左 右，其中核心区城市人口可能达到8 0 0 l o o o 万人，核心区规划采用带状组 团型发展模式。 ( 2 ) 城市路网 市区形成了“六桥三环”、纵八横”的交通格局。近三年来，长沙市共新、 改、扩建道路4 8 条，新增城市道路2 1 5 千米，人均拥有道路面积l o 4 6 平方 米。 ( 3 ) 公用设施 城区万人拥有车辆1 1 9 标台。城区现有日供水能力1 3 7 万立方米，城区 供水普及率达1 0 0 ，人均生活用水拥有量3 2 8 升从日，居全国省会城市第 三位。排渍能力为2 3 9 2 万吨，j 、时。污水处理率4 1 1 ，预计到2 0 0 6 年污水 处理能力达7 0 。长沙有容积5 0 0 0 万立方米的大型垃圾无害化填埋场，有日 硕士学位论文 第2 章环境市场分析与市场定位 处理1 6 4 0 吨的垃圾处理厂。 ( 4 ) 交通条件 长沙是中部地区重要的交通枢纽城市。境内有京广、湘黔、浙赣、洛湛、 长石铁路线联通东西南北；有京珠、长常、长永高速和1 0 6 、1 0 7 、3 1 9 国道 纵横交错，1 4 条省道和1 0 6 条县道等密布成网。高速公路里程已达1 9 3 千米， 等级公路3 3 6 l 千米，公路密度达到每百平方千米4 2 7 4 千米；有湘江千吨级 航道；有全国最大的内河主枢纽港霞凝新港；有设施先进的黄花国际 机场，可直航国内3 5 个主要城市和香港及曼谷、汉城、釜山等境外城市。 ( 5 ) 物流设施 长沙是全国十大物流配送中心试点市。有位于城北长沙经济开发区的金 霞物流圈，已定位于长沙物流产业核心园区。有中南第一、全国一流的大型 粮食物流园的湖南省粮食中心批发市场建设项目正在实施中，物流基地、物 流中心、配送中心三个层次物流节点的规划已经启动。至2 0 0 7 年，力争引入 1 2 家以上国际国内知名物流企业进园。 2 1 3 长沙市房地产开发现状 长沙市房地产开发从1 9 9 8 年以来由于住房需求高涨、城市建设、城市化 进程等多方面因素，其投资、施工面积、新开工面积、竣工面积、销预售面 积等各项指标都保持了高速增长。9 8 年至2 0 0 3 年，全市共完成房地产开发投 资占全市固定