2019年海盐市场调研报告.doc

2019年海盐市场调研报告 一、海盐总概况 地理位置 海盐地理位置优越，位于建设中的杭州湾跨海大桥北岸，是沪、杭、苏、甬四大城市的区位中心。随着杭州湾跨海大桥、绍嘉高速跨江大桥和杭浦高速公路的规划建设，海盐的地理优势将会更为突出。 经济 海盐经济发展迅速，201x年位于中国百强县的第32位。全县实现地区生产总值158.22亿元，同比增长7.3；剔除核电，全县实现地区生产总值108.54亿元，同比增长12.9%。全县人均生产总值为43240元，折合5405美元，城镇居民人均可支配收入19656元。 人口 全县共8个镇，总人口36.6万人，其中海盐县城常住人口11.8万. 二、海盐城市结构 海盐县城城区分布较散，城中村特别多，造成了住宅区不集中，人流松散. 中心城区：县城中心城区主要是在百尺路、城北西路、新桥南北路和秦山路等圈内，中心城区主要是以商贸、办公、行政、老社区为主，其中的朝阳路、勤俭路、海滨西路以及董家弄步行街是商业零售最集中的几条街。 北面：海盐城区以北主要是工业园区，但现在规划城区北进，工厂退至到东西大道，与杭州湾跨海大桥接轨，所以现在有四个楼盘在工业园区，分别是海欣宜家花城（现房）、天鸿名都（二期）、盈都海棠湾（未建）、海韵华庭（未建），总共占地面积约48万平方。 南面：目前住宅区主要集中在南面和东南面，主要以秦山核电站职工宿舍为主。 西面：西面较分散，农居房居多，海盐的农产品批发市场和建材街位于西面，所以整个西面街道物业陈旧，市容市政较落后。 东面：城区东面靠海，目前空置土地较多，居民区较少，市政、道路、绿化都还没有成熟，但现在在大力发展滨海新城，所以相信完善的市政、道路、景观带只是时间问题。 三、海盐城区规划 总规划 海盐的城市空间拓展方向为：北进、东移、西拓、南控，形成“一城两区”的组织结构，其中，两区指武原城区和大桥新区，武原城区即目前海盐县的中心城区，重点为生活居住和商贸，海盐作为杭州湾大桥北岸桥头堡，目前已规划启动建设25.7平方公里的大桥新区，新区定位为产业基地。 北进 北面的工厂将慢慢退到东西大道边，与大桥工业区接轨，北面将会以商住区为主。目前规划有三个未建小区（共25万平方）、一个五星级酒店（未建）和一个大型的紧固件市场（50万方）。 滨海新城 目前海盐将大力发展滨海新城，位于县城东侧，紧邻杭州湾，建设定位以居住为主，兼体育文教、休闲娱乐、商业办公街综合功能及体现地方特色的现代化滨海生态城市新区。总规划建筑用地面积4575亩，占规划面积的34.37%。新城的一期建设南片区，紧邻县城建成区，总规划用地1800亩，已建成核电高档住宅175亩，滨海公园观海园67亩，规划近期启动建设综合性学校一所、滨海公园靖海园200亩，同时安排居住及商业用地600亩，紧邻建成区的位置和绝佳的滨海风貌将成为高档商务办公及景观房产、高星级酒店等的首选之地。 县详细规划图 附电子图片文档海盐县规划地图6张 四、海盐房地产市场。 1、基本概况 海盐县的房地产市场起步较杭州稍晚，大约1999年开始有一轮快速的发展。201x年开始，在宏观调控措施作用下，海盐房价趋于平稳，房地产开发投资结束了五年以来的连续迅猛发展趋势，全年的房地产开发投资和商品房新开工面积均有所下降，因此造成了海盐的房源紧张，房价自201x年均价在3400元/m2左右，到今年第一季度均价达到了4287元/m2左右，涨幅达到了26.1%，主要原因是市场房源供应不足，而需求却明显增加，现在海盐每年的房屋需求量至少在18万方以上，而据预计今年海盐市场将新增商品房住房面积只有15万平方左右（分别是南塘琴园部分二期、天鸿名都二期、盈都海棠湾一期、海韵华庭一期），将会出现住房市场供需关系的不平衡。 具体数据可参考附件一海盐县201x年第一季度房地产市场基本情况 2、海盐目前在销售楼盘概况。 a)请详见附表二海盐在售楼盘一览表 b)以下是各楼盘实图和基本资料 海欣宜家花城（嘉兴） 总共1400多户，占地面积23万，共分四期开发，一期是于201x年交房，目前只剩四期的高层（现房）有近30几套未出售。目前高层均价为3900元/M2 天鸿名都（杭州） 占地面积68.8亩，分两期开发，一期（现房）只剩几套高层未出售完，多层都已售磬。二期（5月开盘）主要是排层（38套）和多层（两幢），5月开盘以来，排屋只剩几套西边套和中间套未出售，现排屋最高价达到了7000元/m2。 五、海盐商业结构 海盐县城常住人口11.8万，人均城镇居民人均可支配收入19656元，具有相当的消费能力，但本地的商业结构达不到当地的经济水平和消费能力，所以造成很多的消费外流。城区分布较散，商业氛围不浓厚，因此也造成整体的商铺价值偏低。 主要商业街或区块 目前海盐商业街主要集中在朝阳路、勤俭路、董家路步行街、海滨西路，以百货零售为主。城西面主要以建材和农贸批发市场为主。 品牌超市和卖场 本地目前进驻的超市：世纪联华、上海家得利（两家）、上海华联、上海农工商超市 卖场：永乐家电连锁 百货品牌 本地女装品牌主要是以杭派女装品牌为主，如：江南布衣、蓝色倾情、三彩，男装主要以国内的大众品牌为主，如：雅戈尔、劲霸等。其它都是没有知名度中低档品牌。 海盐商业特点 a)商业氛围差 b)餐饮休闲业不发达 c)本地品牌力度不够，商品选择性小，造成消费外流到嘉兴、上海、杭州 d)商铺租金和售价相对其它县城较低。 e)没有专业市场，都是分散在街道。 f)商业规划不完善，街道铺面陈旧。 六、海盐201x年推出地块 1、地块名称和地址 现短期共有三块地供选择： 行知小学对面地块 地址：新桥北路与海兴中路交叉口附近 面积：80亩 滨海一号B地块 地址：沪杭公路与城北东路交叉口 面积：270亩 武源中学对面地块 地址：环城南路与百尺南路交叉口 已拍售。 2、地块具体情况将另作特别说明（附三）。 3、地块付款方式 签订合同首付50%，剩余款项40天内再全部付清，最迟不超过两个月。 通和南塘琴园（杭州） 本地品质最好的楼盘，目前开盘价也是最高的，达到均价5000元/m2以上，一期于今年9月交房，二、三期五月开盘的，销售情况很好。 金汇名仕花苑（秦山核电站下属房产公司） 目前都是现房，一期是于201x交房的，目前就只有一套高层的跃层未出售掉，单价3800元/m2 欣居花苑 经济适用房，均价在1900元/m2 恒隆广场（本地房产公司） 市中心的一个楼盘，两幢高层，一幢写字楼（5300元/m2起），是本地唯一个有精装修单身公寓（均价6000元/m2），3月开盘以来，已销售一空。仅剩少量写字楼在售了。 东奥嘉州海岸（本地房产公司） 靠市中心楼盘，由三幢高层和底下裙楼组成。现都已是现房，目前也只有近十套未出售完。 3、海盐房地产市场特征 通过这几天的市场调研，发现海盐房地产市场有以下几大特点： 供需关系失衡，住房用地供应不足。 海盐县城人口11.8万，房屋的年需求量至少在18万方以上，而目前市场上仅有三个楼盘在销售（南塘琴园、天鸿名都二期、恒隆广场），而海欣宜家花城、东奥嘉州海岸也只剩高层的尾盘在销售了，三个楼盘的销售情况都很理想，恒隆广场两幢高层住宅几乎销售一空，天鸿名都二期的排屋也只有几套西边套和中间套了。今年一季度全县签订并登记备案的商品房买卖合同共计419份，同比增长20.75%。而今年住宅土地的供应也只有盈都海棠湾、海韵华庭两块共计19万平方，而且他们都是分两期开发，预计一期年底预售，所以海盐房地产市场明显将会出现供需不平衡。 房价较高，涨幅较快 目前海盐的房地产均价为4287元/m2，最高的已经达到了6000多，已经超出了嘉兴市中心的房价了，而今年一季度的销售均价相对于201x年年均价上涨了21.42%，特别是高层住房，达到了19.4%的涨幅。 海盐下面各乡镇已成为在售楼盘的主要购买力。还有就是拆迁居民的住房需求、改善居住条件的住房需求、青年人的结婚购房需求 乡镇已成为在售楼盘的主要购买力主要原因有以下： a)海盐虽然工业较发达,但都主要是集中在县城，下面各乡镇的城镇没有大型的工厂，大部分是家庭作坊，城镇的建设也比较落后，无法形成新的商住区。不像其它工业发达的县城的乡镇，都有自己的支住产业，经济较发达，市政建设都比较完善，能形成的独立的商住区；所以造成海盐县城具有很强的凝聚力和向心力，很多的个体老板都是上班在乡镇，居住在县城。 b)小孩的上学问题，很多的家长为让小孩能接受较好的教育，都是转到县城上学。 c)年轻人的婚房，现在在海盐年轻人结婚都要求在县城买房，造成了年轻人在县城工作、生活，而农村以老人家居多。 d)农村人口进城对住房的需求 商品房单套面积较大，户型普遍不合理。 现从各楼盘了解的情况看，房屋面积基本上都是在130m2左右，三室两厅二卫，而在100平方以下的户型都是只有两室两厅一卫，户型结构不合理。 排屋、单身公寓市场空间较大。 在海盐，私营老板较多，具有一定的高档公寓购买力，所以尽管海盐现在市场上的排屋均价已经将近6000元/m2多了，但还是供不应求，目前在海盐就只有海欣宜家花城、金汇名仕花园和天鸿名都二期有排层，而且除天鸿名都二期（5月开盘）还仅剩几套，其余都已销售完毕，而恒隆广场的精装修公寓更是开盘后（3月开盘）2个月内销售一空。 新建的小区空置面积较少，入驻率较高。 目前从已交房楼盘看，入驻率基本上达到90%以上，201x年住宅的空置面积为2.59万平方，同比减少了66.71%，投资性质的购房比较少。 相对多层来说，高层较销售较慢。 在海盐，还是存在各县城普遍存在的一个问题：高层不如多层受欢迎，现在几个楼盘中，有剩的房源基本上是以高层为主，多层都已销售完毕。 新开发商铺少，而且价格偏低。 目前在几个新开发的楼盘中，商铺占的比例很低，总共不及住宅的10%，一楼的均价在7500元/m2左右，这对于一个住宅均价已达到4287元/m2、而且经济较活跃的县城来说是一个很正常的现像，也足可以表现出海盐人对投资商铺的概念不强，这可能和城区分散、人口不集中有直接关系。 二手房市场挂牌房源少，房屋租金较高。 在走访的当地几个大点的房产中介公司时，发现他们平均各家挂牌的总量不超过25户，而且都是以城区的老房子为主，很多的房子都已挂了将近一年。而