某大型地产公司房地产行业形势判断分析.ppt

房地产行业2009年回顾及2010年形势研判,投资部2010.01.21,2,一.2009年回顾二.2010年形势研判三.集团主要地产企业财务情况四.2010年主要应对策略探讨,3,一.房地产行业2009年回顾,4,1.房地产行业2009年回顾总体情况,销售由回暖向火爆演变，全年量价超越了07年的“疯狂”从09年全年来看，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，量价增长远超年初预期，甚至超过了疯狂的2007年：商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长51%，并且远超07年7.6亿平方米水平；商品房销售额4.4万亿元，同比增长82.8%，远超07年2.96万亿元的水平。销售面积和销售金额均创历史新高，两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。全国全年商品房平均成交均价4695元/平方米，同比增长21%，远高于07年3885元/平方米的水平。我们认为销售由回暖向火爆、乃至疯狂演变，主要由四个原因导致：08年行业寒冬压抑大量需求，买房人在经历08年一年的房价下跌、户型变小、利率大幅下调、税费优惠后，购买力显著提升，在2009年上半年集中释放，从而催生了上半年的回暖行情；行业回暖改变了市场的预期，正向预期不断叠加、催生羊群效应，“追涨行为”抬头并不断强化，使销售持续畅旺；超宽松的货币政策和积极的财政政策强化了商品房的金融属性，在通胀预期下，投资、投机性需求大量入市，将楼市推向“火爆”；09年底基于一些超优惠的政策到期不再延续的预期，部分城市（如成都）出现了“疯狂”的抢房行为（单周新房成交量突破上万套）。,5,1.房地产行业2009年回顾总体情况,投资逐渐复苏，我们预计复苏势头在2010年仍将延续09年全年，全国完成房地产开发投资36232亿元，同比增长16.1%，增速虽为十年以来最低水平，但从年初至年末，累计增幅基本呈逐渐扩大态势，复苏态势明显。我们认为09年投资增速较低，主要是08年行业经历“寒冬”，土地实际购置面积及实际新开工面积较低，导致09年全年可投资项目较少所致。我们预计：09年二季度开始的新开工复苏及下半年土地市场的热络将导致2010年的新开工和房地产投资显著增长，各月份的累积增幅在09年末的基础上将持续扩大，这也是政府敢于在当前对行业进行调控的一个重要原因。,6,1.房地产行业2009年回顾总体情况,09年及08年全国主要城市住宅成交情况,7,1.房地产行业2009年回顾总体情况,09年及08年全国主要城市住宅成交情况,2009年，全国主要城市楼市交易量同比08年上涨均在50%以上，重点城市中天津、武汉、杭州、南京以及成都涨幅超过100%,非重点城市福州和厦门同比涨幅超过200%。09年，主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京位居涨幅前三甲，同比08年分别上涨27.56%、18.32%和16.38%，仅杭州均价微跌1.71%。,2009年主要城市成交面积环比变化图,8,1.房地产行业2009年回顾总体情况,09年全国主要城市土地成交情况,09年中国土地市场“地王”频现，广州亚运城地块成交总价255亿元，超过09年其他地块成交总价之和。09年中国土地市场领先于其他行业，出现“爆发式”回暖。一季度之后，土地市场成交量逐渐增长，成交价格持续走高。“地王频现”成为09年土地市场最真实的写照，不论是总价“地王”还是单价“地王”，含金量远远超过07年。,9,1.房地产行业2009年回顾总体情况,09年主要房地产企业情况,万科、绿城、保利地产、中国海外发展等27家企业2009年的销售额均突破百亿，较2007年的11家、2008年的13家，百亿房企数量出现显著增长，为2009年房地产市场的火热再添有力注解。,10,1.房地产行业2009年回顾总体情况,09年主要房地产企业情况,业绩,销售业绩创历史新高，规模房企阵营不断强大；销售均价年内大幅提高；销售百亿企业数量翻番,融资,大额银行授信层出不穷；资本市场融资活跃；赴港IPO热潮再起，借壳上市备受青睐,土地,土地储备拓展积极，竞争激烈地王频现,成长,政策调控渐行渐近，理性成长方能平稳发展,11,1.房地产行业2009年回顾重要政策,2009年以来主要货币政策,12,1.房地产行业2009年回顾重要政策,2009年以来主要货币政策极度宽松的货币政策是市场快速回暖的重要原因2008年下半年，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施.这些促进住房消费的优惠措施，的确对2009年的楼市成交起到了极大的推动作用，成为促成2009年市场快速回暖的重要原因。个人贷款是银行业的重要资产2009年1-11月，我国个人消费贷款余额（其中约75%是房贷）增长1.6万亿元，是2007年和2008年的2倍和3.6倍（分别为8400亿元和4500亿元），表明商业银行在个人贷款方面仍较为“激进”。开发企业在2009年得到银行大力支持2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速，总量已超过2007和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金实力显著提高。,13,1.房地产行业2009年回顾重要政策,2009年主要财政政策,14,1.房地产行业2009年回顾重要政策,2009年各部委政策,15,二.房地产行业2010形势展望,16,2.房地产行业2010形势展望近期重要政策,2009年12月中央政府公布的关键政策,17,2.房地产行业2010形势展望近期重要政策,2010年1月中央政府公布的关键政策,18,2.房地产行业2010形势展望近期重要政策,2009年年底的政策转向，预示2010年的政策环境将与2009年大不相同。根据12月14日国务院常务会议（业内称之为“国四条”）提出的相关政策，国土部先后两次出台“首次缴款比例不得低于全部土地出让款50%、加强土地收支管理”，“加快闲置土地处理”等相关政策，并于12月23日首次通报了9省市18宗闲置土地情况，并披露全国闲置土地约1万公顷等关键数据。预计接下来国土部将同各地政府一道加强土地执法力度。此外，根据“国四条”，“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度”将是抑制房价上涨的重要手段，预计央行、银监会将针对业内关注多时的“二套房贷利率优惠”作出针对性规定，若该政策趋于严格，将给2010年的房地产市场带来巨大影响。,19,2.房地产行业2010形势展望政策预期,20,2.房地产行业2010形势展望政策预期,预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大。1、房地产业早已“千锤百炼”，无需过于忧虑政府政策2004年来房地产业历经政策“千锤百炼”，货币政策是关键：房地产业1998年“房改”特别是2003年明确支柱产业地位以来，几乎每年都有各种“政策”出台，但只有在2008年，在持续的从紧货币政策和宏观经济增速放缓的大背景下，房地产才首次出现调整。12月14日国务院常务会议确定的四个调整方向：增加供给、抑制投机投资性购房、加强监管、扩大保障性住房建设，均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。,21,2.房地产行业2010形势展望政策预期,2、关键因素：宽松货币政策转为从紧最快也将出现在今年二季度末，2010年底或2011年初才会对市场产生影响根据高盛、中金等机构的研究和历史经验，中国货币政策往往更关注物价水平而不是股价和房价等资产价格，中央政府在去年四季度到今年上半年（CPI低于4%，GDP增速低于10%），暂时不会调整货币政策，房地产业的外部政策环境不会发生变化。11月27日，中央政治局会议表态：继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。近期有媒体报道2010年信贷投放量目标为7.5万亿元，高于去年年底制定的5万亿元目标。历史表明中央政府决策特别是货币往往滞后于市场表现特别是物价走势。在CPI较低时，宽松性货币政策仍将保持（11月CPI同比增长0.6%，首次转为增长），加息、限制贷款等紧缩性货币政策最快也将在今年二季度出台。即使货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。,22,2.房地产行业2010形势展望市场判断,3.从目前产业发展现实和政策意图来看，2010年将是中国房地产市场的调理之年。2010年初的房地产市场呈现出与2007年类似的高位运行态势，但其中两个差别却更具决定性。首先是宏观经济需求发生了变化，房地产市场对2009中国经济复苏，在扩内需、拉投资两方面均发挥了支柱作用，而在2010年中央政府对房地产市场的发展潜能继续保持期待；然后是房地产自身供求关系发生了变化，由于2009房地产成交持续放量，在年底各地普遍出现供不应求的局面，或可说房地产率先走过了去库存周期、解决产能过剩问题。所以并不存在整体性打压房地产市场的可能，而为谋求房地产市场在2010年的稳定发展，管理市场预期、治理开发流程的需求更为迫切。,23,2.房地产行业2010形势展望市场判断,基本判断,24,2.房地产行业2010形势展望市场判断,供给,房地产开发投资和市场供给还将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。1.企业资金实力增强后加大供给成为自然选择2.国土资源部近期加大“囤地”调查力度3.住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工,需求,受价格上涨和担心政策可能变化的预期，部分城市的交易量可能会下降，但全国市场交易量总体趋于平稳。预计2010年，一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长。,价格,由于短期内供给上升有限，全国多数城市房价将维持高位，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在四季度调整。下半年随着供给增加，价格或出现拐点。,25,3.集团主要地产企业基本情况,2009年深业房地产业务的运行特点,财务安全、可控，但资金偏紧,从反映短期资金紧张程度的现金比率指标看，深控处于各地产公司中游水平。业内地产公司普遍采用集团资金集中使用的模式，资金运转快、效率高，而深控下属各地产公司都是封闭的小资金池。整体资金使用效率不高，各地产公司实际资金偏紧。,销售规模小，利润率较高，周转率偏低，整体运营效率不高,随着未来市场化拿地项目进入结算期，未来项目的利润率将会降低。当前深控的地产项目毛利率已从2008年的51%下降到09年中期的30%，从周转率指标来看，深控的总资产周转率，不到万科、金地、雅居乐的一半，并且与标杆企业的运营效率的差距有拉大的趋势。,增长潜力大,但土地储备结构不合理抑制短期的