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1999年上海市住宅消费节节攀高2000-01-06中经网() 在国民经济稳步增长的背景下，上海市住宅消费节节攀高，今年前三季度外销房出售和预售成交面积万平方米，成交金额约亿元，同比增加左右。房屋置换套，是去年同期的两倍多。作为年商品房销售热潮的延续，年走势飙升，前三季度呈现的三大现象值得关注： 一是内环线住宅市场萎缩 受外销房“跳水”竞争及区位市场饱和影响，环内住宅销售受挫，部分豪宅沦于“有价无市”状态。徐汇、长宁、卢湾、静安四大中心城区中，静安最先响应民情，年起区域价格逐月下调，鸿力公寓、华通公寓均亮出多的底价，月开盘的生态个案达安花园更是以“薄利多销”的低姿态入市。解开价格桎梏后的静安楼市重现生机，对开发商而言也是“退一步，海阔天空”。 反观其他中心城区，至今启动幅度不大；中房指数虽暂时止跌，但房地产市场优惠政策出台、旧区改造工程集中上市、全装修外销房的“跳水”，继续对环内价格施压；市区稍好地段元以上的价格体系受到严峻挑战。 二是边缘城区走红 前三季度内销房排名占先的始终是闵行、浦东、宝山、普陀。新出炉的设计、中低档的价位、便利的联外交流，是热销楼盘一致特征，新里城、黄山新城、大华新村、上海康城、万里小区，这些大型个案较计划经济时代的“公房”有脱胎换骨之感。年初舆论预测：闵行区地铁效应已经强弩势尽，客源基本饱和。然而，今年闵行市场不仅没有萎缩，反而持续旺销，成交面积、金额较去年同期增长过半，月闵行新盘上市跃居上海市首位。，相对市中心高昂房价及其他边缘地区“半生不熟”的生活环境，闵行优势明显，已成为小康家庭购房首选区域。 三是别墅市场再度抬头 年以来别墅销售一直以联体、廉价为主，今年别墅市场出现转机，中高档别墅在年惨遭重创后再度抬头。浦东四大外销别墅汤臣高尔夫、碧云别墅、四季雅苑租销兴旺，南汇海滨高尔夫别墅年投入市场，伴随东郊国宾馆兴建的东郊高级别墅群也将面世。此外，年内销新盘乔爱别墅、君临天下花园、水仙苑、樱缘、爱建三凌府邸、国际华城，单价都在元，明显高于往年、造型多元化，南汇县是“康桥半岛”新独院住宅，首次将“田”字型别墅引入上海市场。D01-0-31广州市信息中心版权所有绚业机构2002_楼市动态_2001年买房讲究什么 成品房市场值得关注 当前房地产业发展的八个有利条件 闸北、宝山房产开发机遇再现 申城购房热点出现新变化 住宅设计应跟着市场需求走 2001年买房讲究什么 谈谈住户会所 “并轨”给开发商带来挑战 轻轨沿线楼盘缘何没有地铁一号线火爆 多媒体技术介入楼市是否引发销售革命 关于加快新一轮旧区改造的探讨 2001年购房群体消费选择趋向分析 老百姓择居新观念 水景如何使住宅更具生命力 上海人购房需求正在发生变化 “浦江水景住宅”市场前景如何 上海房产业应率先实行产销分离 临水不等于亲水 新世纪看未来住宅市场八大卖点 如何使房价更趋合理 上海别墅市场将出现第三次浪潮 “五新”，统领今年上海楼市 2002年上海房地产“重头戏” 2002年上海房地产前瞻 2002年上海房地产市场走势分析 50万元上海人买房的支点价位 明确定位调整结构拉动内需 上海楼市呈现三大趋势 未来房价走势相对稳定 新世纪徐汇区房地产业将大有可为 2001年买房讲究什么 在刚刚过去的2000年，上海房地产市场出现了前所未有的热闹景象：个人购买商品房的比例达到了97.5%，创全国之最。同时，上海去年购买商品房的总建筑面积已经超过了1500万平方米，同比增长加33.9%，二手房交易达800万平方米，同比增加33。房地产市场的良好发展势头，成为新年新世纪成功发展的奠基石，上海市政府将房地产列入“十五”期间经济发展的支柱产业，更为上海楼市开创了一个上升发展的空间。 根据市场预测，普遍看好2001年中国房地产市场，更看好上海楼市。住房消费在今后几年将是上海居民消费的首选目标。面对如此大好的市场前景，我们分析，2001年上海的购房者将会更看中如下几方面的因素。 一、地段的重要性重新体现出来 大型的市政建设让数百万居民迁居市郊结合部的新住宅，这在很大程度上带动了市郊房地产和市政配套的发展。随着市中心大市政配套的完善，新建楼盘不重环境、房型和规模，而且更讲究开发商的品牌和实力，市中心现代化的都市生活，让不少有怀旧情结的市民重圆回归梦想。毕竟，房地产投资开发的第一要素：地段，地段，还是地段。 二、品牌楼盘、实力楼盘和规模楼盘成为“放心房”买房，也有风险，不少购房者的前车之鉴，使得精明的上海人在买房时比较又比较，打听又打听，生怕买房“吃药”。一旦看到有实力的发展商，是上市公司、大型集团公司或是已成功开发销售了一连串楼盘的发展商，购房者的担心才会放下一点。近期，不少大型楼盘成为楼市关注的热点，如开发建筑面积在百万平方米以上的普陀区万里小区、中远两湾城，浦东新区的联洋新社区，静安区20多万平方米的达安花园，新黄浦区40万平方米的明日新城，闸北区40万平方米的新梅共和城等，都成为了区域楼盘中的佼佼者。 三、住房消费出现分类分层次现象，不同的消费层次与文化背景，选择不同的商品房 在房地产市场开始进入成熟阶段时，每一个房地产发展商都注意到了消费的定位，只有通过研究市场、细分市场，方能明确市场定位，确定消费对象。对消费者而言，会根据自身承受能力的不同，购买不同类别的住房。所谓物以类聚、人以群分，已经有一些定向销售型楼盘在市场出现，如：漕宝路上的九歌花园，以漕河泾开发区的高科技白领为购买对象，度身定造；文化花园，以周边的大学教师为主要消费群体。 四、楼盘开展综合质量竞争，购房讲究“均好性”楼盘 在商品房市场竞争日趋激烈的情况下，楼盘光靠一二个卖点已不足以吸引购房者的注意。现在不少人已在第二次或第三次购房，精明的上海购房者开始注重楼盘的均好性，从地段、房型、环境、价格、交通、配套、物业管理甚至到邻里关系，逐项为目标楼盘综合打分，择优选购。如位于浦东龙阳高级住宅区的怡东花园，获创新风暴双金奖，全国住宅智能化示范小区等大奖，尽管房价超过了5500元平方米，但各项购房指标的超前性仍为购房者认可，一期热销。 五、购房讲究景观系数，水景房成为热门住宅 传统买房，只讲朝向系数、层次系数，去年又增加了景观系数，而今水景系数开始得到重视，特别是自然河流形成的水景，更是难得，水岸住宅不仅亲近自然，而且人文需求，无论是居住还是投资，都能保值增值。对上海而言，黄浦江、苏州河沿岸住宅将会崛起，浦东新区、黄浦区、虹口区、普陀区和静安区新建的水岸住宅将大受购房者的青睐。 六、过“5+2”的生活，别墅成为市场新宠，别墅的房型、环境、品质和类别成为消费者讨论的话题 别墅是人类居住的最理想住宅，153060的上海交通时间概念很快将会形成，届时，位于内外环线之间的别墅到市中心的交通时间一般可在30分钟内，“在市中心上班，到市郊居住”将成为中等以上收入家庭的一个居住新理念。同时，尽管不少人在市区拥有住房，他们也希望购买一套郊区别墅，一周7天，5天住市区，天到市郊别墅享受自然，体味“5+2”的新时尚。 七、房型的功能进一步体现，为不同类型消费者设计的房型层出不穷 房型不再是大而不当，而是该大则大，视居住者的需求而定。如小型住宅迎合了单身工薪阶层和新婚的消费需求，市场上会出现许多一室一厅的小居室和单身公寓；又如老年公寓、学生公寓成为新的消费点；三代同堂者开始接受“2+1”的母子型房型，即中年夫妇和孩子住两房，老人住隔壁的一房，双方联系紧密，但又经济独立，互不影响；又如九歌花园的“2+3”房型，突破错层和复式的设计思路，将别墅的房型有机地融入小高层的设计中。大开间客厅和超高超宽的客厅观景窗受欢迎，小型衣帽间、主卧室旁的信息室、家人聚会的私密性起居室和地沉式卫生间等等将受到新生代白领们的青睐。 八、物业管理的优势将进一步成为购房者的重要因素 规范化的管理、分等级合理的收费、智能化设施的运用，已是越来越多居住者和购房者讨论的话题，选择一个好的物业管理公司，将保证所购买的住宅保持应有的品质和水准，从而进一步保证住宅的保值和增值，这已成为许多购房者的共识。 专家访谈：2002是上海别墅市场的春天 2002年03月27日09:43:21 随着中国加入WTO，上海成了世界的焦点，外资聚焦的热土，而大量资本的涌入，更掀起了房地产的消费热潮。今年以来，在上海房地产一片热浪中，别墅发出了最强烈的声音，在闵行、松江、浦东新区一大批别墅项目纷纷登台亮相，成为沪上楼市的崭新亮点。据不完全统计，今明两年将有百余个别墅楼盘投放市场。业内人士预测，今年将是上海的别墅年！ 叶剑平：别墅营销与推广有其特殊性 上海所属的长江三角洲地区是中国经济发达的地区，中国房地产市场最新旺的城市是在上海。上海房地产在前几年解决了基本的居住问题之后，下一步就是解决如何住好的问题。因此购房者对于住宅需求也就有了更高的要求，上海的别墅需求日益凸现也是情理之中。 但是，对于别墅这种高级住宅物业，说它是房地产中的XO一点也不为过。既然是XO，那就注定只有少部分人能享用的。那么其营销与推广就不能按一般房地产商品来论，绝不能大众化，只能针对少部分人。比如说这次搜房研究院组织的主题营销、集中推广的形式就很有针对性。具体是把上海所有别墅的特点集中在一起共同推出，通过网宣传、高级刊物在全球主要华人场所定点投放，组织拥有长城卡金卡的老总看房团等方法就很好。好在哪里呢？好在通过紧盯目标客户的营销，锁住了上海别墅市场的国内外主要目标消费者。 张泓铭：上海别墅热确实到了！ 从近十年来上海别墅市场的发展来看，上海别墅市场有三次热潮。第一次热潮是九十年代初的开发热，第二次是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的第二浪，第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。而且，这第三轮别墅热潮从开发规模，持续时间等方面来说都要比前两次大得多。当然原因有很多，我主要说两点。总体上有个感觉，上海别墅的市场需求持续增长。一是随着宏观经济的好转和上海市经济实力持续增强；第二是上海对辐射能力有目共堵，无论对国外还是国内其它地区都有很强的吸引力。 印坤华：关键要掌握好别墅供应量与需求量 总体上，上海别墅的需求将越来越旺盛。但是，别墅建造数量太多有一定的危险性。我们在讨论别墅热的同时应多关注别墅的供应与需求。其实，别墅的需求也是多种多样的，大致可分为6类。1是居家型需求，就是把别墅作为第一居所需求；2是度假型的需求，有人也叫“52”的居住需求，也就是有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天在市区，两天在郊区。这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且预计今后度假型的连体别墅需求量将会增大；是出租型的别墅需求，如在虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司都有着很高的住房租赁补贴，这就造就了这种出租型的别墅需求；4是旅游型别墅需求，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅；5是办公型的别墅需求，一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就满足了这部分需求；6是投资型别墅需求，由于很多别墅能够获得较高的租金收益，近年来上海就出现了把别墅作为投资对象的投资型需求。 区别与九十年代初期的别墅需求，现在的别墅需求更表现出多样化和市场化。九十年代初的别墅主要是境外来投资的，那一轮的过热是政府的推动；虽然现在的别墅开发热是由别墅消费热引出的，但也接受市场的调节。所以，别墅开发也有一定的风险，要密切关注需求与供给的匹配，无论是开发区域，还是别墅开发的品种，随意开发的现象应避免。 吴震国：从中房指数的变化谈别墅的发展过程和趋势 中房上海指数在95年达到顶峰。95年上半年有所排徊，下半年即上升到顶峰。同期上海的别墅市场也出现了一个高潮，由于受92，93年，房地产市场的跌入低谷的影响，上海的别墅市场一直处于停滞状态，到了95年，一些开发商抱着试探的目的，开发了一小部分的别墅，这部分别墅定价较低。结果销售情况出人意料，买的非常好。但随后的亚洲危机也波及到了上海房地产市场。中房指数也一直呈现徘徊。从99年开始，中房指数呈现上升势头，整个房地产市场也开始转暖。特别近两年来，价格指数不断攀升。与此同时，上海的别墅市场也随着整个经济快速增长和房地产市场的发展，逐步走出低迷，并得到了迅猛的发展。上海的别墅市场是这个上海房地产市场发展的缩影。其价格也随着供需关系变化，为快速增长，平稳攀升。从去年底，中房上海指数显示市场步入了一个相对平稳时期。而别墅市场受前几年供需矛盾突出的影响，供应量放大，改善了供需矛盾。但出指数的走势看，上海的房地产将继续保持繁荣，所以从上海的长远发展，随着上海大都市地位的肯定，人民生活水平的提高，别墅仍将有很好的前景。 陈基强：上海市别墅市场报告内容涉及： 整体介绍轨道交通十五规划线路，地铁的延伸线等对别墅的影响。然后从以下几点进行分析： 1）上海别墅市场地点分析：着重虹桥地区、松江地区、浦东青浦等地区 2）别墅市场供应分析：100万元、100300万元、大于300万元各档次的市场需求量，供应量。3）别墅今后热点市场预测：青浦、褚瞿、张江、闵行、南江、芦潮港、长宁、松江等九镇一城。 4）别墅潜在购房者需求特征：以闵行、虹桥、青浦和松江竟争最为激烈。 5）别墅的单体个性特征（半岛型，水景型，高尔夫型，独立围合联体，欧式等）以及市场总结：整个报告内容资料翔实，数据充分，充分体现戴德梁行的研究水准。相关专题： 来源：搜房 台湾人：用第三只眼看上海楼市 相关链接 经济型别墅“牛气”十足 潘石屹：为何要在海南建高档别墅？ 别墅闲置闲人寄居老鼠窜 北京有片“鬼楼” 开发商爱盖大别墅 北京缺少经济适用房 别墅小区乱搭建另人满目苍痍 年底收关 看别墅市场的“三国演义” 选购“别墅”你要关注什么 新都市房：理想成真 轻松住别墅 合家选别墅之四项选房原则 合家选别墅之五条看房线路 合家选别墅之“买称心不容易！” 合家选别墅之哪些别墅容易“死”？ 住别墅：时尚 买别墅：挑剔 40万只够买一个洗手间 南京顶级别墅揭秘 2002-04-27 14:27:09 仅3年时间，一个面积100亩的小岛就将从一片农田菜地一跃变为“身家”数十亿元的南京市顶尖富人区。但每平方米2万元的售价、每套过千万元的总价也令人瞠目。百万买车、千万买宅，能够如此鲜明地为住宅划定“阶级”的顶级别墅到底什么样？ 每户都是三面环水位于百家湖社区南端的工地上一片繁忙景象，脚下是泥泞的黄土，40幢独立别墅已由灰色的水泥墙撑起基本骨架。利源集团销售公司副总经理康伟洁告诉记者，这里的每户人家都三面环水，业主在卧室、厨房、卫生间，甚至在会所健身时抬眼就能欣赏到美丽的湖景。为了更亲近水面，除每户近湖业主拥有私家码头外，沿湖南侧还特地做了300多米的木制栈道。居住面积竟达900平方米岛中岛别墅的建筑面积也是顶级风格，每套房仅一二主层就有500平方米，加上地下室、阁楼，每户可居住面积在900平方米左右，别墅主卧内的卫生间比普通公寓房的一个卧室还大，有22个平方米。此外，放音录投影设备齐全的家庭影视区、乒乓桌球健身器材一样不缺的室内休闲中心、上千平方米的私家花园和私家码头这些“奢侈享受”在“岛中岛”都成了寻常物。 但要想拥有这些，门槛可不低：普通市民30万元的住房梦在这里还不够买一个洗手间；花过数百万元的首付款，每月还要负债6至10万元而且一背就是10年。记者以新街口每套100平方米、每平方米六七千元的房价算了算，“岛中岛”的一幢别墅竟可换新街口的300套房！ 未来将成顶级富人区目前千万元别墅已售出2套，另有8套在洽谈之中。能在“岛中岛”里占有一席之地的绝非一般二般的人物。由于顶级别墅的特殊身份，前来看房的不仅有南京本地的大企业家，还有来自上海、北京、香港、台湾和东南亚等地的“神秘人士”。据了解，看房者多集中在证券、外贸等行业，年龄大多在35至40岁。据介绍，“岛中岛”顶级别墅由于聚集了众多的绝对富人，不出两年将成为南京市内单位面积内价值量最高的顶级富人区。 相关专题： 文章来源：金陵晚报我国园林市场有多大？行业透视.园林景观产业与2008年奥运会.中国分时渡假房地产概述 中国分时渡假房地产概述 分时度假的概念和产品 分时度假（Timeshare），起源于六十年代的法国，当时欧美国家经济发展稳定，中产家庭成为社会主流，旅游业发展迅猛。在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出分时酒店（Timeshare Hotel）的概念，即出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。七十年代，第一批真正意义上的分时酒店在法国阿尔卑斯山旅游区诞生，并立即在瑞士和欧洲其他国家传播开来，引进美国后得到了迅速的发展，之后的20年里逐渐向北美、加勒比海地区和太平洋地区发展，并扩展到世界各地。 今天，在全世界80多个国家和地区已有4145家左右的分时度假的度假地。已有来自于世界174个国家和地区的超过450万个家庭拥有至少一周的分时度假时段。1998年全世界的分时度假营业收入超过了60亿美元。预计1995年至2009年，全球的分时度假营业收入将达到2000亿美元。 同时，分时度假物业也衍生出了几种类型：时权酒店型、退休住宅型、产权酒店型等。 无论何种类型的分时度假物业，在传统意义上，其度假时间选择并非完全随意，而是在一定的期限内选择，并且按先订先住的原则管理；或者选择地点、选择时间免费使用住宿设施，在这种情况下，时间选择仍要受一定的限制，住宿设施也确定为某种类型。 最常见的住宿设施是自助式公寓，公寓内装修较好、布置有家具，特别是有厨房和卫生问。分时度假交换系统对于加入系统的房产有明确的要求。 另外，国际上正在兴起的新型分时度假产品Credit（分数）。消费者一次购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的“货币”。他们可以使用这些“分数”，在不同时间、不同地点、不同档次的度假物业灵活选择其“分数”所能负担的住宿设施。迪斯尼和希尔顿分时度假交换系统中均已采取这种模式。在分时度假设施的档次方面，也有了更多的选择。如在豪华饭店住宿会员俱乐部，购买该产品的会员可在每年指定的期间内(一般是淡季)，免费在豪华的度假地饭店住宿并使用娱乐设施，在其它时间入住享受折扣优惠。经济型饭店连锁交换系统，则主要提供在经济型饭店中进行选择的分时度假产品。除以价格区分的专项产品之外，一些以专项活动为主题的分时度假交换系统也开始形成，如高尔夫分时度假交换系统，专门选择有高尔夫球场地设施的度假村作为网络交换单位。中国分时度假与旅游房地产发展现状 早在90年初，中国海南就出现了分时度假酒店的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。究其失败原因，策划者主要意图是想把楼房尽早售出，而不是为了发展旅游业；当时国内的旅游度假气候没有形成和海南的旅游条件不成熟。此外，产权酒店和分时度假的概念还不为人们了解。从当时的环境上看的确不利于发展分时度假。 现在从我国当前的宏观背景分析，与发达国家旅游分时度假系统产生初期的情况十分相似。不论是供给还是需求，都已基本具备了发展旅游分时度假交换系统的条件。表现在：1房地产积压和饭店出租率下降 在经济过热时期我国各地盲目兴建的大批房地产项目由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。目前全国还有6000多万平方米的商品房空置积压，而这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。另外，酒店业的超常规发展也带来了酒店过剩，开房率总体偏低，资源闲置。房地产积压和接待设施出租率低的大背景为旅游分时度假交换系统的发展创造出良好的供给条件。与发达国家类似，可以通过将房地产项目转向和吸引度假地饭店加盟的形式，低成本发展旅游分时度假交换系统。2度假概念逐步成熟 在我国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生并形成了一定的市场规模，特别是目前节假日增多，已有越来越多的家庭更注重假日休闲度假，寻求一种在心理上的彻底放松与休闲生活。城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。根据国际惯例的发展规律，度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长。因此，我国在3-5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为旅游分时度假交换系统创造出旺盛的需求。 综上所述，发展中国本土的分时度假行业时机已经成熟。我国已有一些组织开始介入旅游分时度假系统的研究和开发，例如华夏之旅和新旅网络度假公司采取了贴近中国市场的分时度假交换网络，把国内的星级酒店组成一个网络，在不影响酒店正常经营的情况下，将其空置房以一定的价格分时段一次性出售给客户。 而由中旅、首创、北旅等5家大集团合资创建的“天伦度假发展有限公司”则希望利用通过股东已有的资源或采取收购并购，租赁经营等方式，盘活300到500万平方米的风景旅游度假地积压的房产，建设适合不同收入水平的家庭的度假村。目标是在3年左右时间建立一个全国性的资源自有的分时度假村网络。 同时，国内各大旅游城市已经有相当数量的分时度假和新型度假住宅项目亮相，以下介绍几例著名的分时度假和旅游房地产项目：1、海南产权酒店风云再起 海南确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向，已到了启动产权酒店和分时度假的时候。此外，海南已具备进行分时度假的条件，并拥有珠江三角洲率先推行带薪度假的客源市场和东南亚的华侨、日韩客源等巨大市场。目前海南的旅游房地产项目雄风重振，接连开盘，面向全国和海外发售，著名的个案如海南康乐园度假村、三亚温泉大酒店、“南海传说”温泉度假中心等均推出产权酒店项目，将房以近期即将在北京正式发售的海南琼山“南海传说”度假中心为例，委托著名的国际假日酒店集团全权经营管理，发售面积最小29平米起的单位。以标准单位38平米进行投资分析：每年可免费入住酒店18天，总房价25.8万元，首付30%即7.8万元后，10年期按揭共需支付18万元，?但实际10年间该客房出租的分红净收益是24.6万元（预计），扣除了按揭款后仍有每月551.8元的投资回报。而且，10年后即可获得70年的独立产权，可以转让、抵押。三亚温泉大酒店在北京销售时更打出了“首付8万，0月供，终身包租”的广告，加大了吸引投资客的力度。2、维多利亚海湾现象 座落在秦皇岛的维多利亚海湾酒店，也同样是70年期的独立产权酒店项目，单位面积34至60平米，总价18万（含精装修）起，按揭月付最低的只需800余元，这样每月出租3、4天的房费收入就基本可以冲抵按揭支出。加上北京消费者对秦皇岛、北戴河的熟悉和向往，维多利亚海湾虽然每平米售价达到6000余元人民币，比起秦皇岛市普通住宅的价格高出20003000元/平米来，去年在北京照样轰动热销，让业界看到了度假+投资房地产的蓬勃生机。今年，将会有更多北京周边旅游城市如大连、秦皇岛、承德等地的分时度假和产权酒店项目启动。3、5+2居住概念的度假房地产项目 大都市生活的节奏紧张，压力大，污染严重，所以人们向往在每周5天工作后，在远郊或邻近的度假区域放松居住度过周末双休2天的休憩生活方式。5+2居住就是这个含义。5+2度假住宅一般不再用于出租，投资价值不明显。根据各个大城市外部旅游资源分布的状况，可以选择这种类型的度假房地产。例如上海距离旅游城市苏州车程仅1小时，许多上海人在苏州古城内、吴县太湖风景区、古镇同里等地购置别墅之类的物业用以度假和居住。“太湖之星”作为太湖中心岛屿上兴建的大型度假别墅区，把主力目标市场对准了上海，9洞的小型高尔夫、跑马场和游艇俱乐部等社区娱乐休闲配套也是相应设计而来。同样，地处北京郊县龙庆峡地区的“欢乐无穷大“度假屋，位居旅游区内，与市区距离适中，更以超低总价吸引青年二次置业者的加入，是5+2度假住宅的成功案例。风险预测，展望发展 分时度假网络的发展在国内依然处于起步状态，知名度与经营规模都不理想，随着旅游热的进一步升温，人民旅游消费新观念的树立，这一先进模式最终将会迸发出强大的市场号召力，彻底改变传统的度假旅游和投资方式。 预测中国的分时度假市场发展，在未来几年可能会遇到这样一些问题和风险因素：消费预期风险、度假需求不足、产品设计风险、市场定位风险、管理风险、国际化风险。 当前的中国分时度假物业市场上，最为活跃的是产权酒店类物业，表面上看供需两旺，一派繁荣，实际上这些产权酒店的投资回报都是预估而来，存在相当的不确定性，甚至欺骗性。我们知道，但凡管理水准平平、硬件设施一般、景观或位置不是同区最佳的酒店生命力都不强，可能不用10年就倒闭了，我们身边有太多90年代早期兴建的“豪华”宾馆，如今命运如何？所以必须持谨慎的态度看待这些投资色彩多于旅游的物业，发展商操作的专业程度和责任心是极为重要的。 从国际发展大趋势来看，随着分时度假网络逐步发展完善，消费者日益趋向理性，购买分时度假基本上以使用为主，在“投资或转售”驱动下购买分时度假产权酒店的消费者呈现出逐年下降的趋势。投资商和发展商应当及早注意到这一特点，首先不要盲目跟风开发，其次注意兴建有旅游地域、目标市场、经营特色等方面差异化的高度细分的产品，才能保证在竞争中立于不败之地。 经过对国内外各类成功分时度假物业的分析研究，我们认为在开发经营该类物业上应当注意：1、委托资深专业酒店或旅游管理公司是保证各类分时度假项目良好形象和营业长盛不衰的关键之一，也是销售产品时获取附加值利润的充足理由。国际假日HOLIDAY INN、丽兹RITZ-CARLTON、喜来登SHERATON、凯悦HYATT等这些酒店业巨擎各有各的长处和经营特色，在运营酒店档次上面也有各自的传统，例如假日集团可以管理4星以下的中高档酒店，而威斯丁WESTIN则是非五星不可。长远来看，聘请这些酒店管理公司的高额费用是值得的，他们在海外的庞大预定网络和全球知名度带来的收益将大大超过管理费用。酒店管理公司是今后的产权酒店营销卖点。2、规范、透明的经营 产权酒店应当采用上市公司式的规范化管理模式。物业开业后，即成立业主委员会，相当于上市公司的股东大会，对酒店经营和财务管理进行监督。酒店管理公司董事会和监事会成员由酒店管理公司管理层与业主委员会代表组成，以保障全体投资者的利益。委托专门会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明、公正。3、广泛加入旅游联盟、网络组织，加强旅行社签约 不用多加解释，这就是酒店业的日常销售工作内容，只不过这些工作在预售物业单位时就必须完成相当业绩才能赢得市场信心。4、多样化的室内格局以适应自用客户的要求，增加满足老龄客户需要的设施和内部配备。高收入退休者阶层的消费还没有被市场重视，可以推出投资+养老的项目，服务这个特别的细分市场。另外，中国入境游客平均年龄超过47岁，银发游、返乡游比例非常之高，外来老年客户购买力是不应忽视的。为吸引退隐自用的分时度假物业消费和顺应今后老年生活，必须提前考虑他们可能的要求，安排应有的服务、配套设施。5、不受传统限制，创造广阔的分时度假物业空间，除了是海滨、湖滨、名山之外，也可以是滑雪地、影视基地、古典私家园林甚至小面积的“私人”度假岛屿开发等等。5+2：最流行的居住方式 健康网主页-公众区-家庭健康-首页精选 健康焦点 三九健康网 5+2：最流行的居住方式5+2？明白说就是两处房产、每周工作日与双休日择地而居。 发达国家约5。15的家庭拥有第二套住房。五天住市内，保证好好工作、天天向上；两天住郊区，暂时抛却尘世烦恼，心无杂念地享受天伦之水。 当然，做个成功的5+2式居士，还需要选对房子，不管郊区房还是市区房，选择不当。5+2就可能等于0，住不舒服也占不到便宜，美妙打算全泡汤! 工作日居住的选择：好用 为五个工作日准备的住宅，最重要的是非要满足基本居住需要求，所以功能比面积重要，实用比写意重要。你的五日制住宅可以没有落地观景窗(估计你同客户应酬回来已无心观景啦)，可以没有豪华卫浴间、宽大厨房(五个工作日你几乎要在外面用6顿晚餐!)，也可以不讲究朝向、环境，但下面几个条件最好不要少： 户型不大功能强。再没有比在寸土寸金的市内买套傻大便大的房更傻的事啦：既然空气、环境、气氛都不适合休闲，不如省点钱到郊区买套豪宅。但毕竟一周要住5天，舒适度不能马虎，当然这个舒适度要体现在功能上。户型合理、分区清晰，读书、会客、休息、用餐各成一区、互不干扰最好是麻雀虽小，五脏俱全! 精装修。以国际标准衡量，公寓就不要体现个性啦!你可以请设计师为你郊外的大屋做专门装修，但市内蜗居最好是搬进家具就能住实用至上嘛!装修脱掉两层皮，没准工作单位一换，还要卖掉或出租它，如果新主人不喜欢你的个性居室呢?位置和交通。既然是为工作而置，这套5日制房位置一定要好，首先挨近城市交通要道(不一定在你单位隔壁，现代人谁能保证一辈子窝在一个公司)；其次地段耍有价值不要忘了这房子能做你的失业或者养老的保障呢，不升值怎么行! 两天双休日居住的选择：舒适 为两个休息日准备的住宅，就可以奢侈一点啦。无论大到环境、小到一个水龙头，都要体现出舒适生活的本意。让区环境。绿化率不能低于40，容积率最好在2以下，最好是别墅，其次是低层(2。4层)，最后是多层(6层)，顶楼?想都不要想既然选择郊区；就应该享受绿地、蓝天，还住水泥丛林岂不是白折腾?配套。考虑到郊区市政设置不是特别完善，社区配套要尽量全，消遣的会所、购物的超市，以及银行、邮政等设施越全越好。如果你有孩子，还要求有幼儿园，你总不能在儿子三岁时就让他寄宿吧? 文萍 生活与健康 5天上海工作2天苏杭度假？阿拉钟情苏杭房 2002年05月31日 14:09:14 新闻晚报 以“游艇休闲别墅营”为主题，昨天，苏州别墅正式在上海恒隆广场作“秀”，向市民推销“5天上海工作，2天外地度假的”52休闲生活模式。上有天堂、下有苏杭，近来，“苏杭房”在申城市民中炒得热浪滚滚：做梦也没想到一个月卖掉近70套房的苏州某别墅，客户中上海人占据60，其中，60用于私人度假，5为单位购买，其余为投资赚钱。受此鼓舞，昨天，苏州人使出大手笔，除了太湖边占地1715亩、700幢太湖之星别墅外，还将配套建高尔夫球场、遛马场、游艇码头，设置三个俱乐部会所，加上青山绿水的大环境，让工作在水泥森林中的上海人向往不已。相比苏州人，杭州人早在前几年的九溪玫瑰园销售中初尝甜头，目前，已经全国闻名的这个别墅区，来自上海等地的投资客占了大头。今番，杭州人显得非常自信：在杭州举办大型房展，号召上海人边看房展，边游西湖，休闲投资两不误！不料，这着实打动了一批白领的心，使“阿拉们”成为杭州房展的独特风景。据业内人士分析，目前，不少上海人已完成一次置业，正在寻觅二次置业方向，而苏杭风景区内买别墅，基本上单价40008000元平方米，总价为100200万元左右，与市区一套高级公寓花销差不多，却可以享受上海无法见到的自然山水、清新环境。 新民周刊：第二套房，你买不买 春风吹来了又一个五一长假，在成千上万家庭外出旅游的同时，也有一些家庭选择了另一种出行方式，他们怀着更为兴奋的心情，去看楼盘了。在绿荫里，在溪流边，在鸟鸣处，隐藏着一个美丽的家，这是他们的第二个家。 经济学家厉以宁不久前提出，一个城里人为了休闲度假要买第二套住宅，一个农民要进城，也要买第二套住宅，这个趋势是挡不住的。一旦第二套住宅成为新的消费热点，我们经济的长期增长将不成问题。 早在上世纪年代，香港人、澳门人在珠海、深圳广为购置第二套住宅，在双休日回到内地度假，这种“第二套房”现象已在当地成为新的经济增长点。现在，内地有条件的居民，通过购置“第二套房”来提高生活质量，并拉动内需，也具有同样的意义。 “第二套房”正改变我们的生活方式 在上海，这种消费热点的形成似乎并不明显。有些人在远郊买了房价并不高的小别墅，每逢双休日，全家出动呼吸新鲜空气，形成了市区市郊两边住的“”生活方式；有人买了“第二套房”出租或适时抛售，作为投资、保值的新途径；上海人在周边风景地带比如杭州、周庄、昆山、苏州、海宁等地买房的，也是一种选择。新近又听到所谓的“候鸟型”家庭悄然出现，海南岛上度假的游客在当地购房已经成为时尚，只要花上七八万到万就可在三亚海边买上一套，小家庭和老人可同去海南的自己家里过冬。据不完全统计，春节期间三亚销售的商品房有三分之二以上是被东北、华北的游客购买。 北京密云水库以南，有不少北京人的第二套住宅，周末房主就驱车去那里休闲；还有些人走得更远，他们花万元左右在山东威海、日照等地的海边购置一套单门独院的小别墅，作为家里人和亲友们的度假之地。 根据统计，蜂拥而至的外省市高收入者、境外人士（主要是港澳台人士）已经成为上海房产市场的一支大军，或用于居住，或为投资，纷纷到上海来抢购他们的第二套、甚至是第套房。去年外省市高收入者（比如温州人）的购房量占总数的，在本市高价位楼盘的购买者中，境外人士尤其是港台人士平均约占到，比例高的甚至超过半数。 来自上海房地产交易中心的数据显示：在过去年中，香港人在上海购房每年仅数百套，但是在年全市商品房销售登记中，有套被境外人士买走；在商品房预售登记中，境外人士购买达套。 投资者认为，由于眼下香港、台湾、新加坡等地楼市低迷，而上海经济相当活跃，海外人士投资上海房地产的愿望比任何时候都要强烈。目前上海房价适中，房价水平约是台北房价的，是香港的至，黄浦江沿岸某楼盘每平方米万元，而台北市中心品质相近的楼盘开价就是每平方米万元；上海房的出租率可达至，要高出台湾的与香港的。未来上海房地产市场的稳健发展，将给上海房以很大的升值空间。 不仅是城市居民，农民购买“第二套房”的也不是梦想，在浙江、河北等地，不少农民企业家在城里买了房。 随着愈来愈多的汽车进入家庭，“第二套房”现象还将随之而更多地增加。这是部分国人生活水平日趋提高的又一实证。 对“第二套房”的质疑和肯定 在采访中记者了解到，也有相当一部分人对此提出质疑，他们认为“第二套房”在国外也不是每个人都有的，它只属于一小部分人。一位岁房产业内成功人士就对记者说，他不否认郊外别墅的吸引力，现在他也有能力购置万元的别墅，但是，他会选择卖掉自己现在住的房子，买下距离城市较近的居家型别墅，把父母孩子一并迁过去。至少在年内，他不会购买“第二套房”。因为一个人在天辛苦工作后，到郊外的别墅，也许第一件事不是享受休闲时光，而是擦去房内家具天的积灰。如果是装修豪华的别墅，在空关的多数时间更有被盗的危险。如果请人看管，让对方享受的时间比自己还多，又是何苦？他认为，在中国，有许多人的第一套房还没有解困，提“第二套房”成为消费热点是否为时尚早，“”生活方式是否太奢侈了呢？ “第二套住房”能否成为新的消费热点，并拉动经济？记者就此问题走访了房地产经济方面的有关专家。 上海市房地产经济学会副会长、上海财经大学房地产研究中心主任印堃华教授认为，这是一个观念的误区，只要不是公款买房，就谈不上奢侈，而是每个人根据自己的实际生活水准，对于自己生活方式的选择。 早在年前，印教授为佳兴高尔夫森林别墅作策划时，就提出这样一个观点，根据国外经验，当城市经济发展到一定的时候，普通百姓就会有“第二套房”的需求，一套在市区，用于平日上班学习；一套在市郊，用于度假休闲，或者用作投资。许多国家都有这样的例子，比如莫斯科人的郊外小木屋就很出名。 这当然属于提高生活质量的需求，那么，究竟有多少人能够买“第二套房”？印教授认为，有学者提出的城市金字塔形收入分层理论，其中高收入者占（有能力购买“第二套房”），中等收入者占，其余为低收入者，其实这种理论并不很科学。他的观点是：不同城市情况不同，在上海，中产阶层正在加速形成，有能力购买“第二套房”的人比想象的更多，上海正在逐步形成橄榄形的收入结构，其中以下属于廉租房的居住者，可以租房，或者买到二手房居住，余下的的有能力买下新建商品房，其中的人群买得起一般的商品房。剩下的人属于中等偏高收入和高收入者，应该成为“第二套房”的消费者。他们中有精英、成功企业家、机关干部、金融职员、高科技领域打拼的专家、某些事业单位的成功人士，年龄大多在岁以上。 根据测算，上海地区对独立别墅和双拼别墅（不计排屋）的需求量约在万套左右，现在的供给量只有万套，还有万套的空缺，其中除了少量的居家型别墅（如市区湖南路、徐家汇一带的高档别墅和市郊一些实惠型别墅外），大多数是度假型别墅，属于“第二套房”的概念。 有人根据周期理论，认为上海房地产发展年就会萎缩，他们预计去年或者今年就是一个转折点。印教授认为这种观念还停留在每家每户买一套房的层面上。毋庸置疑，“第二套房”会对房地产经济产生良好的影响，上海房市持续火爆、健康发展的一大原因就在于，买“第二套房”的人越来越多，投资第二套，甚至三套、四套房的也大有人在。在股市风险凸现的去年，上海稳定发展的房地产却给投资者带来相当丰厚的回报，投资后出租，收入稳定，收益率一般在左右，一些好的外销房收益率甚至达到了左右。 “第二套房”除了能够拉动房地产经济，能否推动整个经济的持续增长？印教授的答案是肯定的。他说，房地产的开发量增大，可以带动的产业有建筑、建材、家具、电器、轻工业等等行业，还会带动物业管理、社区服务的发展，提供更多的就业机会。在房地产理论中，有一条是，每增加房产投资一个单元，就可以拉动相关产业倍的增加值。 最近几年，经济的发展速度超出了人们对自我生活质量的想象，年前自己根本不能想象这样的“”生活，就像年前根本不敢想象能够买一套属于自己的较好的商品房一样。随着货币化分房政策的陆续出台，加上人民币的实际购买力被低估，工作效率的提高，休闲时间的增加，人们可以按照自己的意愿更好地享受自己的劳动成果。生活方式的多样化，也改变着住房单一居住功能，培养了一批在家办公的“”族，这是社会进步的一种标志；种种现象表明，“第二套房”这种崭新的生活方式对培育国内消费市场，推动经济健康发