（森林经理学专业论文）林地基准地价评估的研究.pdf

独创性声明 本人声明，所呈交的学位( 毕业) 论文，是本人在指导教师的指导下独立完 成的研究成果，并且是自己撰写的。尽我所知，除了文中作了标注和致谢中已作 了答谢的地方外，论文中不包含其他人发表或撰写过的研究成果。与我一同对本 研究做出贡献的同志，都在论文中作了明确的说明并表示了谢意，如被查有侵犯 他人知识产权的行为，由本人承担应有的责任。 学位( 毕业) 论文作者亲笔签名：杨南穆 日期加辉钟7 a 论文使用授权的说明 本人完全了解福建农林大学有关保留、使用学位( 毕业) 论文的规定，即学 校有权送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或 部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 保密，在年后解密可适用本授权书。 口 不保密，本论文属于不保密。 影 学位( 毕业) 论文作者亲笔签名：孝易志t 格 日期：) 叩洱6 日f7 虏 指导教师亲笔签名： 吁知 日期：矽秒驴每6 目1 7 日 福建农林大学2 0 0 8 届硕士学位论文 林地基准地价评估的研究 摘要 林地是林业生产最重要的生产资料，是发展林业的物质基础，是获取林业物 质财富的源泉，是森林资源资产的组成部分。在市场经济条件下，既要将林地当 作林业生产的基础资源经营，更要把林地看作资产进行管理，而林地资产化管理 的前提是林地价值的估算。因此，研究林地定级及评估林地基准地价和基准地价 修正系数编制的技术，对林地及其地上部分的林木、林产品等资源的流转、入市 及市场的发育和规范，对福建省林业用地的合理开发、利用和保护，以及林权制 度深化改革，全面建设现代林业体制、机制具有重大的现实指导意义。 本研究首先从林地的基本涵义出发，阐明了林地资产的概念及内涵，对林地 价格作了理论解释；阐述了进行林地定级与估价的目的、意义及研究的理论基础； 对当前有关地价的研究动态进行了简要的综述，并提出了本研究的思路、方法和 技术路线。 林地定级的主要内容有三个方面：一是构建指标体系；二是确定各指标的权 重；三是划分级别。构建的定级评价指标体系为经济指标、地利指标和立地指标 三大类。经济指标有单位面积产值、经营水平、人为干扰；地利指标有集材条件、 集材距离、运输距离；立地指标有土层厚度、腐殖层厚度、坡度、坡位，各指标 的权重采用层次分析法确定。以林业生产经营的基本单位一小班为评价单元计 算总分值，采用层次分析法和德菲尔法划分林地等级，将林地等级划分为4 个级 别。 在对林地定级评价的基础上，本研究从林地基准地价方面对评价单元进行经 济论证。林地的估价技术一般采用现行市价法、林地期望价法、林地费用法、年 金资本化法等几种基本评估方法，在简要介绍这几种基本评估方法的基础上，采 用林地期望价法测算林地的基准地价。并用各级评价单元的得分值对其进行修 正，从而得出各个级别评价单元的地租，然后采用年金资本化法测算地价。构建 林地定级的评价指标体系，建立林地级差收益模型，确定林地基准地价并编制修 林地基准地价评估的研究 正系数表，为林地使用权价格评估提供了一条切实可行的新途径。并弥补了我国 以往林地质量评定只考虑林学质量而未涉及经济质量的不足，丰富了林地质量评 价的内涵。 从实例计算的结果来看：随着林地级别的提高，各个级别的林地的基准地价 都明显提高，总体上体现了高级别的林地具有高价值这一普遍规律。证实了本研 究提出的林地基准地价修正系数的编制技术和林地基准地价的研究是切实可行 的，为林地的估价提供依据，可在林业生产上推广应用。通过对林地定级和基准 地价评估的研究，完善我国林地价格评估理论和方法体系，提高林地价格评估行 业的水平，为林地使用权的合理流转提供科学依据。 关键词：林地；定级；基准地价 2 福建农林大学2 0 0 8 届硕士学位论文 t h es t u d yo ne v a l u a t i o no ft h ed a t u ml a n dp r i c eo f f o r e s t l a n d a b s t r a c t t h ef o r e s t l a n di sap a r to ft h ef o r e s t r ya s s e t s i ti sv e r yi m p o r t a n tp r o d u c t i o n m a t e r i a lo ff o r e s t i st h em a t e r i a lb a s eo fd e v e l o p i n gf o r e s t r y , a n dc o u l db r i n gt h e w e a l t hf o rp e o p l e u n d e rt h ee n v i r o n m e n to fm a r k e te c o n o m y , t h ef o r e s t l a n ds h o u l d b em a n a g e dn o to n l ya st h eb a s i cr e s o u r c eb u ta l s oa s t h ea s s e t s h o w e v e r , t h e a s s e t - m a n a g e m e n to ft h ef o r e s t l a n di sb a s e do nt h ep r e m i s et h a tt h ev a l u e so ft h e f o r e s t l a n da r ee v a l u a t e d t h e r e u p o n i ti sv e r yi m p o r t a n tf o rt h ef o r e s t l a n d s a n dt h e f o r e s t r yp r o d u c t i o n s c i r c u l a t i n g ，e n t e r - m a r k e ta sw e l la si t sd e v e l o p m e n ta n d s t a n d a r d i z a t i o n f o rt h er a t i o n a ld e v e l o p m e n t 、u t i l i z a t i o na n dp r o t e c to ff o r e s t l a n do f f u j i a np r o v i n c e ，f o rt h ep r o m o t i o no ff o r e s t o w n e r s h i pr e f o r m ，f o rt h ec o m p r e h e n s i v e c o n s t r u c t i o no fm o d e mf o r e s t r yi n s t i t u t i o n sa n dm e c h a n i s m s t h a tt h es t u d yo i lt h e f o r e s t l a n dc l a s s i f i c a t i o n 、d a t u ml a n dp r i c eo ft h ef o r e s t l a n da n dt h ec o e f f i c i e n t a m e l i o r a t eo fd a t u ml a n dp r i c ea r ee n g a g e di n t h ep a p e rb e g i n sw i t h i l l u s t r a t i o no ft h ef o r e s t l a n d 、t h ef o r e s t r ya s s e ta n dt h e p r i c eo ff o r e s t l a n d ，a n dt h e ns h o w st h ei n t e n t i o na n dm e a n i n go ft h ep a p e ra sw e l la s t h et h e o r e t i c a lf o u n d a t i o n s ；f i n a l l y , t h ep a p e rs u m m a r i z e sb r i e f l yt h er e s e a r c h e rt r e n d s i nt h ed o m e s t i cp l a c ea n di n t e m a t i o n a lp l a c e a n db r i n g sf o r w a r dt h et h o u g h t 、 m e t h o d 、p r i n c i p l ea n ds t r u c t u r eo ft h ep a p e r 刀陀m a i nc o n t e n to ft h ef o r e s t l a n dc l a s s i f i c a t i o ni n c l u d e st h r e ea s p e c t s ：t h e c o n s t r u c t i o no fi n d e x e ss y s t e m ：t h ew e i g h to fi n d e x e s ；t h eg r a d u a t i o no ff o r e s t l a n d t h e a p p r a i s a l i n d e x e s s y s t e m i n c l u d e st h r e ek i n d s ：e c o n o m i c i n d i c a t i o n s ； g e o g r a p h i c a li n d i c a t o r s ；s i t ei n d e x e s e c o n o m i ci n d e x e si n c l u d et h eo u t p u tp e ru n i t e a r e a 、t h eo p e r a t i n gl e v e l 、t h eh u m a ni n t e r f e r e n c e ；g e o g r a p h i c a li n d e x e si n c l u d et h e l o g 百n gc o n d i t i o n 、t h el o g g i n gd i s t a n c ea n d t h et r a n s p o r t a t i o nd i s t a n c e ；s i t ei n d e x e s i n c l u d et h es o i ll a y e rt h i c k n e s s 、t h eh u m u sl a y e rt h i c k n e s s 、t h es l o p ea n dt h ea s p e c to f s l o p e a n dt h e nt h ew e i g h tn u m b e ro fa p p r a i s ei n d e x e si sc a l c u l a t e db yu s i n gt h e a n a l y t i c a lh i e r a r c h yp r o c e s s t h e t o t a l p o i n t i s c o m p u t e da c c o r d i n g t ot h e f o u n d a t i o n a lu n i to ft h ef o r e s t r yp r o d u c t i o na n dm a n a g e m e n t t h ep a p e rc l a s s i f i e st h e f o r e s t l a n db yu s i n gt h ea n a l y t i c a lh i e r a r c h yp r o c e s sa n dt h ed e l p h ia n dt h ef o r e s t l a n d i sd i v i d e da sf o u rg r a d e s b a s e do nt h ee v a l u a t i o no ft h ef o r e s t l a n dc l a s s i f i c a t i o n ，t h ep a p e rm a k e st h e e c o n o m i cd e m o n s t r a t i o no ft h ee v a l u a t i o nu n i ta c c o r d i n gt ot h ed a t u mf o r e s t l a n dp r i c e t h em e t h o d so ft h ef o r e s t l a n de v a l u a t i o nc o m m o n l ya r et h ec u r r e n tm a r k e tv a l u e a p p r o a c h 、t h ef o r e s t l a n de x p e c t a t i o nm e t h o d 、t h em e t h o do ff o r e s t l a n df e e sa n dt h e 3 林地基准地价评估的研究 m e t h o do fc a p i t a l i z i n ga n n u i t y t h ep a p e rf i r s te x p a t i a t e so nt h e s em e t h o d s ，a n dt h e n c h o o s e st h ef o r e s t l a n de v a l u a t i o na p p r o a c ht oc o m p u t e rt h ed a t u ml a n dp r i c eo f f o r e s t l a n d a n da m e n d si ta c c o r d i n gt ot h es c o r e so f 也ee v a l l u a t i o nu n i ta n dd r a w st h e r e n to ft h ee v a l u a t i o nu n i t ，f i n a l l yc a l c u l a t e st h ep r i c eo ft h el a n db yu s i n gt h em e t h o d o fc a p i t a l i z i n ga n n u i t y t h ep a p e ra l s oe s t a b l i s h e st h ea p p r a i s ei n d e x e ss y s t e mo f f o r e s t l a n dc l a s s i f i c a t i o n ，c o n s t r u c t st h em o d e lo fg 印si ni n c o m e ，d e t e r m i n e st h e d a t u mf o r e s t l a n dp r i c ea n dp r e p a r a t i o n st h ec o r r e c t i o nt a b l e an e wc h a n n e li s p r o v i d e df o ra p p r a i s i n gt h ep r i c eo ft h er i g h tt o u s ef o r e s t l a n d i tc o v e r st h e i n a d e q u a c yt h a tf o r e s tq u a l i t yi s c o n s i d e r e db u te c o n o m i cq u a l i t yi sn o tw h e n f o r e s t l a n dq u a l i t yi sa p p r a i s e da n da l s or i c h e st h ec o n n o t a t i o no fa p p r a i s ef o r e s t l a n d q u a l i t y a c c o r d i n gt ot h er e s u l to fe x a m p l e t h ed a t u mf o r e s t l a n dp r i c ei si m p r o v e dw i t h t h ef o r e s t l a n dg r a d u a t i o n i ts h o w sau n i v e r s a l l a wt h a th i g l l 1 e v e lf o r e s t l a n dh a sg o o d p r i c e i ta l s op r o v e st h a ti ti sp r a c t i c a lt h a tt h ep a d e rs t u d i e so nt h ec o e f f i c i e n t a m e l i o r a t eo fd a t u ml a n dp r i c ea n dt h ed a t u mf o r e s t l a n dp r i c e a n di tp r o v i d e st h e b a s i sf o rf o r e s t l a n de v a l u a t i o n t h r o u g ht h es t u d yo nt h ef o r e s t l a n dc l a s s i f i c a t i o na n d t h ed a t u mf o r e s t l a n dp r i c e ，t h et h e o r ya n dm e t h o do ff o r e s t l a n de v a l u a t i o ni sp e r f e c t e d ， t h el e v e li sa l s oi m p r o v e da n dt h es c i e n t i f i cb a s i si so f f e r e df o rt h er e a s o n a b l e c i r c u l a t i o no ft h er i g h tt ou s ef o r e s t l a n d k e y w o r d ：f o r e s t l a n d ；c l a s s i f i c a t i o n ；d a t u ml a n dp r i c e 4 福建农林大学2 0 0 8 届硕士学位论文 1 引言 林地及其地上部分的林木资产进入市场是市场经济发展的趋势，而林业用地 市场的发育及规范离不开价格的指导。目前，从全国范围看，对城镇土地、农用 土地的等级与价格的评价研究较多，林业仅对林地资产评估作过研究，而分等定 级则比较薄弱。修改后的森林法第十五条规定：“森林、林木、林地使用权 可以依法转让，也可以依法作价入股或作为合资、合作造林、经营林木的出资、 合作条件【l 】”。这些规定为林地使用权的合理流转提供了法律保障，也是我们研 究林地价格的大前提。我国林业正处于一个大变革的时期，过去，只把林业当作 一个单纯的经济部门看待，忽视了林业在经济和社会可持续发展中不可替代的重 要作用，影响了林业的发展。国家林业局开展森林分类经营的大讨论和有关改革 试点后，明确了林业分类经营是林业可持续发展战略目标得以实现的基础，是全 国林业改革的前进方向。按照林业分类经营的思想，首先是将森林进行分类经营， 分为商品林和公益林，进而建立林业两大体系，即建立完备的林业生态体系和比 较发达的林业产业体系，分别两个体系制定相应的经营目标与经营措施。在商品 林类型中，按产业化经营的方法进行经营，按照这个总体目标要求，林木和林地 的资产化管理已是势在必行。近几年来，福建省进行的林地交易数量呈上升趋势， 特别是福建省木材主要产区南平、三明等地区，虽然交易频繁，但还没有形 成较为统一的评价体系，为了使林地交易更加规范、合理，促进其健康地发展， 形成良好的市场体制，就必须对林地的定级做出客观的评价，并以此为基础估算 林地的价格。 随着我省林改的逐步完成，今后林地使用权的流转必将日渐频繁。因此，开 展林地定级和基准地价评估工作的研究，对于完善林地资产市场，保障林地所有 者和使用者的合法权益，将有其重要的作用。 1 1 国内外研究现状 中国林地估价业是在改革开放和社会主义市场经济发展的大背景下产生和 发展壮大的。尤其是伴随着我国林地使用制度的改革，林地由无偿使用、无限期 使用逐步转变为有偿使用、有限期使用上来。这使原先不明晰的林地产权得以明 确和分解并形成市场流通的过程，也使林地资产属性得以重视，带动林地估价由 浅入深，由点及面地快速发展。目前林地估价业已经成为社会主义市场经济体系 林地基准地价评估的研究 中重要的中介行业之一，在经济建设、深化改革、培育市场上发挥着日益重要的 作用，并在林地估价科学化、规范化发展上取得了很大的成绩。一是在社会上初 步确立并逐步完善了林地估价制度。在借鉴西方土地估价准则和方法的基础上结 合中国国情，我国已经形成了一套有自己专业特色，较为完善的林地估价理论方 法和技术标准；二是建立了一套较为规范的管理制度，如土地估价师资格认证制 度、土地评估机构市场准入制度、资质评审制度、地价确认制度等；三是形成了 一支以土地估价为主要业务领域的专业人员队伍和土地估价机构。 林地估价的科学化发展阶段是与市场经济发展相伴随的。现代市场经济萌发 并最早产生于英国，现在科学化阶段林地估价也就萌发并最早产生于英国。英国 林地估价的发展与制度化在世界范围内起了很大示范作用。世界各国和地区在市 场经济发展大背景下纷纷建起了土地评估师和估价制度，从而推动了林地估价在 国际范围内的迅速发展，如日本、韩国、美国、新加坡、新西兰、澳大利亚、加 拿大、台湾等等。从林地估价科学化阶段发展看，估价制度化、法制化是林地估 价发展的必由之路，更是林地估价业持续繁荣的必由保障。因而各国和地区纷纷 建立了包括等级制度、考试制度在内的土地估价人员与估价机构的管理制度，此 外还颁布了有关法规以约束估价人员及估价机构的行为。例如，日本有不动产鉴 定评价法；新西兰有政府估价法，土地估价法和估价师法；台湾有地价调查估计 规则及土地建筑改良物估价规定，并制定土地估价技术规则和土地估价师 法。从目前国外地价管理经验看，有不少国家和地区也有类似作用的由政府制 定的土地价格，如日本的“公示地价 ，台湾地区的“公告地价”等。这种价格 除为市场上土地买卖交易双方提供可参考的依据外，同时也是政府对土地价格， 进而对土地利用控制与管理的重要手段。我国林地价格评估的发展大致经历了三 个阶段。第一个阶段是2 0 世纪8 0 年代末至9 0 年代初，土地价值评估工作主要 是以多因素综合定级为主，同时采用分类定级和级差收益测算法。第二个阶段是 9 0 年代中后期，这一阶段地价评估工作全面推开，城镇土地价格评估对以多因 素综合评定法进行土地定级与以市场交易价格测算基准地价两种思路并重，地价 体系逐渐形成。第三个阶段是2 0 世纪末至今，地价评估工作逐渐成熟，基准地 价测算工作逐渐过渡到以市场交易资料为主、土地定级为辅的测算思路。加入 w t o 后，我国经济将尽一步对外开放，林地价格评估中介专业服务市场也将尽 6 福建农林大学2 0 0 8 届硕士学位论文 一步开放，林地价格评估服务的领域将进一步拓展，服务质量的要求将越来越高， 迫切需要进一步借鉴国际经验，加强理论研究，总结实践经验，完善我国林地价 格评估理论和方法体系，为林地价格评估行业的进一步发展奠定理论基础，主导 林地价格评估实践，促进林地价格评估行业的发展。 1 2 林地定级及评估基准地价的目的和意义 随着林权改革的不断深化完善，林地价格评估体系得到广泛的应用，林地基 准地价评估更是在我国土地使用制度的改革和城市的发展中发挥着重要的作用。 林地基准地价评估就是在对林地的自然性状和影响林地的社会经济因素分别进 行鉴定和评估的基础上，根据林地的供求状况、利用状况、有关的法规政策和相 应的评估时间等，综合评定出林地的价格。由于林地的自身特点，其估价理论和 方法不能完全照搬城镇土地和一般性的农用土地的理论和方法，而应以土地估价 理论为基础，建立林地的估价理论体系。评定林地基准地价的关键在于如何将影 响林地价格的林地质量因素与社会经济因素有机地结合起来，从林地收益中剔除 有差别的社会劳动投入，消除由于投入的社会劳动不同而引起的林地收益差别， 从而得到反映不同质量林地的可比收益。从我国现实状况来看，研究基准地价有 着多方面的目的，如按价格标准来显示林地土地资产质量优劣程度、显示林地土 地在已利用过程中的经济效益；为投资者决策提供依据；对林地使用权的利用和 流动起指示和引导作用；为国家征收地税尤其是推定林地增值税提供依据等等 【2 】 1 3 研究思路、方法和技术路线 由于对林地等级评价与经济评价开展的研究较为薄弱，而对农用土地和城镇 用地的等级评价和经济评价的研究则相对较为成熟，因此，借鉴农用土地和城镇 用地定级的研究思路、方法，结合林地自身的特点，提出切实可行的林地定级技 术。在定级的基础上测算级差收益，对等级评价和级差收益测算的结果进行比较， 互相检验评价的准确性。按此思路开展本次研究，其方法步骤为：构建评价指标 体系，确定权重，计算评价单元的得分值，划分评价等级，林地基准地价评估。 以资产评估学、土地经济学、林学等学科知识为理论基础，数学方法为主要 手段，采用森林资源资产评估技术、土地估价理论及技术并参考农用地和城镇土 地分等定级的原理，来研究林地定级技术并确定基准地价。( 1 ) 构建林地定级的 7 林地基准地价评估的研究 评价因素指标体系：( 2 ) 采用德尔菲法或层次分析法来确定林地分等定级评价因 素的权重；( 3 ) 运用多因素综合评定法公式计算评价单元总分值；( 4 ) 划分林地 级别；( 5 ) 采用级差收益测算法和林地交易价格对林地定级技术的合理性进行验 证。( 6 ) 在林地定级的基础上，采用林地利用效益资料、市场地价资料和定级因 素综合分值来研究各级别的林地基准地价的确定方法及林地基准地价修正系数 表的编制技术。 根据森林资源资产评估的基本理论，探讨林地基准地价在林地资产评估中的 应用技术。 技术路线： 确定研究对象与范围 上 构建林地定级评价因素指标体 j 资料收集与调查 上 确定定级的评价因素权重 上 划分评价单元 上 评价单元指标值量化及分值计 上 评定林地级别 上 i 构建级差收益模型，确定各级别林地的基准地价 上 编制基准地价修正系数表 上 应用实例 上 结果分析论证，充实完善 图1 1 林地定级及基准地价评估模型操作流程 f i g 1 - 1w o o d l a n ds t e p sa n db e n c h m a r k sp r e m i u ma s s e s s m e n tm o d e lo p e r a t i o n a l p r o c e d u r e s 8 福建农林大学2 0 0 8 届硕士学位论文 2 林地概述 2 1 林地的概念 根据中华人民共和国森林法实施细则第二条的规定：“林地，包括郁闭 度0 2 以上的乔木林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国 家规划的宜林地【3 】，o 林地是林业生产最重要的生产资料，是发展林业的物质基 础【4 】。林地资产是森林资产的主要构成之一，也是森林资产中的基础性成份。没 有林地，就不会有森林，也就无所谓森林资产。林地资产既是森林资产的一个组 成部分，又是可以单独经营的商品。在我国，林地资产是所有权禁止买卖而经营 权可有偿转让的特殊商品。 2 2 林地资产的特点 林地资产是土地资产的一部分，它主要具有以下特点： 2 2 1 有限性 就对土地而言，其数量受地球表面积决定。林地是土地的一种，林地的面积 数量包含在整个土地面积之中【5 ，6 1 。林地是不可再生的资源，其资源在一个地区、 一个国家以至地球上总是有限的，可作为资产的林地更为有限。 2 2 2 差异性 林地的差异性极大，除了其本身内在的生产潜力差异外( 即立地质量等级) ， 它还存在着地利等级即生产运输成本上的差异。 2 2 3 固定性 林地资产也和所有的土地资产一样，它的位置是固定在地球的某一地理坐标 上，无论是买进还是卖出，林地资产都不可能移动。 2 2 4 易变性 林地范围的界定是人们根据土地的植被、用途、参照有关政策和法规界定的， 因而是人为规定的。随着林地上植被的变化，林地很容易变为其他地产。如毁林 开荒，把林地变为农用地，修建房屋变为房地产。因此在林地资产的评估中，首 先就必须界定林地资产的范围。 9 林地基准地价评估的研究 2 2 5 依附性 林地资产是基础性资产，它的资产是通过在其上生长的植被来确定的。传统 上采用的林地价值几乎完全是用现实林地上林分的转换值作为依据。因此，林地 资产的评估，脱离不了林地上的林木。 2 3 影响林地价格的因素 林地是通过生产木材和其它林产品来实现它的价值。因此，在估计这种价值 时必须对这些森林的收获进行长期的测定，即对林地未来的收益进行预测。在预 测中有许多因素【7 1 对其结果发生影响。 2 3 1 林学质量 林学质量通常也称为立地质量，它是指狭义的立地质量，主要从林木生长的 角度来反映其经济价值，一般受下列因子所决定： ( 1 ) 土层厚度 土层是林木根系生长的场所，深厚的土层是林木正常生长的必要条件。 ( 2 ) 腐殖质层厚度 腐殖质是土壤肥力的重要指标。腐殖质层厚，土壤的肥力高，林木的生长好。 ( 3 ) 土壤质地 土壤质地反映了土壤的物理性质，疏松、通气的土壤，根系生长发育好，地 上部分的林木也长得好【8 】o ( 4 ) 海拔高度 海拔高度对积温有很大的影响，积温直接影响了林木的生长，大多数树种都 有一个适宜的海拔范围。 ( 5 ) 坡位 坡位对土壤的发育、水肥条件影响较大，因而对林木的生长发育的影响也很 大。通常上坡的土层薄，林木生长较差，而下坡的林地土层厚，水肥条件好，林 木生长好。 ( 6 ) 坡向 坡向影响了日照的时数、强度，并对林木的生长产生影响。通常阴坡或半阴 1 0 福建农林大学2 0 0 8 届硕士学位论文 坡的林木材积生长较好，而阳坡的果树果实产量较高。在沿海迎风面坡向的林木 生长差，而背风面的林木生长较好。 ( 7 ) 坡形 坡形也对土壤的形成产生影响。通常洼部的林木生长较好，立地生产潜力较 大。 ( 8 ) 坡势 地势分为开阔、较不开阔和隐蔽三种，它对局部的小气候有一定的影响。对 于大多数林木来说，隐蔽的地形材积生长好。 由于影响林学质量的因素较多，且这些因素多有交叉的配置，因此在调查中 经常简单地把立地质量分为四个立地条件类型：i 肥沃类型；i i 较肥沃类型； 中等肥沃类型；瘠薄类型【9 1 。一个类型对应于一些地形、地势和土壤因子，但 若干类土壤、地形因子的配置多种多样，四个类型等级很难包罗，因此，在评定 时，时常要根据调查人员的经验进行判断，这样就不可避免地带有一定的人为主 观因素。 林学质量是从生长的角度来反映林地的生产力。通过研究发现，树木的高生 长对林地生长潜力的反映最为敏感，因此在调查中也常用以林分平均高和平均年 龄关系编制的地位级表，或者以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表进行评 定【l o l 。用这种方法确定立地质量时，先要测定林分平均高或优势高及林分的年龄， 然后再查相应的地位级表或地位指数表。这种方法虽然排除了主观因素对评定立 地质量的影响，但只能评定同龄林的立地质量，而对异龄林及天然林却无法应用。 在幼龄阶段，由于树高生长尚未稳定，用这种方法也可能产生较大的误差。 为了克服以上方法的缺点，一些学者分析了影响立地质量的各因子与树高生 长间的关系，利用数量化理论将各环境因子数量化，编制了数量化立地指数表。 但是该法的编表工作量大，且一个表适用的范围又较小，从而使得该方法的应用 受到了一定限制。林学质量确定后，即立地条件类型、地位级或地位指数确定后， 就可进行林木生长的预测，确定其未来的生长收获，作为林地资产评估的基础。 2 3 2 经济质量 经济质量主要是指林地的经济位置，它通常以林地交通运输条件作为主要指 林地基准地价评估的研究 标。如以近期内道路是否能达n 4 , 班，将小班分为即可及小班，小班内采伐的木 材，不要修建道路即可运出；将可及小班，小班安排采伐仅需修建少量的道路即 可运出；不可及小班，采伐木无法运出。 可及度是最粗放的地利级划分，它从道路修筑的投资出发直接决定了森林资 源是否能成为资产及资产价格的高低。不可及林的资源由于近期内无法开发利 用，无法体现出其经济价值，因此，不可及林的资源在近期内暂时还不能作为森 林资产，而只能作为潜在性的资产【l 。将可及林的资源由于其开发利用需要一定 数量的道路修筑投资，该投资必须加到木材生产成本中，使木材生产的成本加大、 生产的经济效益下降，其森林资产的价格也大大降低。即可及林资源，它已具备 了采集运输条件，其开发利用基本不需要道路的投资，木材生产的成本低、经济 效益高，其资源性资产的价格也高。 对经济质量的评定仅用以道路修筑的投资费用考虑的可及度是不够的。从木 材生产成本费用的开支的分析中可知，在各项木材生产成本中运输费用的开支变 幅极大。同样是可及林，但木材运往销区的运距，可能是十几公里，到几百公里， 以至数千公里，运输的成本相差几倍至几十倍。这变幅极大的成本差异构成了级 差地租的重要组成部分。因此、在森林资产的评估中，评定林地的经济质量j 除 考虑可及度外，还必须根据木材运输的成本来划分地利等级。 区位等级也是反映土地经济质量的一种重要指标，它是按土地所在县市经济 发展水平和交通运输条件进行分级，并确定各个等级的地域系数，以该系数来修 正林地的价格【1 2 】。 2 3 3 森林经营的方式及强度 林地的价值主要靠生长在其上面的林木生产的木材和其他副产品来实现的。 一切特定的林地，可以让其自生自灭，而不采用任何经营利用措施，使其资产的 价值最低，也可以采用集约经营，利用各种技术措施，如良种壮苗、抚育施肥、 适时间伐、病虫害防治、及时主伐利用等使它的生产量达到或接近土地生产能力 的最大值，从而提高了林地的经济效益，并提高了林地的价值。当然，在这一评 估中必须考虑采用集约经营措施的成本费用问题和经营实践的成功与否。林地资 产的价值是以扣除了生产经营成本后的纯收益为评估基础的。 从经营方式看，经营不同的林种如经营用材林或经济林，其经营的目的不同， 1 2 福建农林大学2 0 0 8 届硕士学位论文 经营的经济效益也有很大的差别，一块林地，特别是裸露地，必须根据当地的林 业发展规划来确定它的最佳林种。从经营的树种看，同样经营用材林，一块地上 可造杉木林，也可营造马尾松林，或者珍贵的阔叶林，以至一般的阔叶林。经营 不同的树种，经济价值相差较大，其林地的资产价格也将发生变化【1 3 , 1 4 】。因此在 确定了林种后，还必须根据当地的技术水平、经济能力以及外部环境的要求，选 择最适宜的目的树种，并在这个基础上确定经营的强度，以此为基础进行财政分 析来评估林地的价格。 2 3 4 林产品的市场价格 林地资产的价值与林产品的价格息息相关，它经常以林地上林产品的产值扣 除了成本、税费后的纯收益为基础进行测算的。林产品的市场价格提高，对应的 林地资产的价格也高。 在市场经济的条件下，林产品的市场价是经常变化的，因此在森林资产的评 估中市场价必须是评估基准日的市场价。在实际工作中，市场价格是对某一规格 产品的价格，如杉木口径1 仁1 6 c m ，材长4 m ，价格为8 4 0 元m 3 ；口径1 1 1 2 c m ， 材长4 m ，价格为7 7 0 元r n 3 。而林地上一批生产的林产品的规格是多种多样的， 如采伐一片马尾松成熟林，既可生产3 0 c m 以上的大口径原木，也同时生产 1 仁1 8 c m 的中径原木和6 1 2 c m 的小径原木。各种规格的原木价格均不同，因此 必须根据林分径级结构的分布状况确定各种口径的原木出材量，分别乘上它们的 市场价，求得林分的木材的总产值。在实际工作中，尤其是在大面积的森林资产 评估中，经常用的是综合材种的平均市场价格。这就要利用当地成过熟林的径级 分布和树高生长状况，确定各材种的出材率i l5 1 ，并据其计算当地成熟林采伐生产 的木材平均价格，并按其价格进行财政分析。 2 3 5 生产周期及利率 林木的生长需要时间。就商业经营的规律范畴看，时间通常同生产工序的时 间长度紧密相关。在林业生产中生产的周期很长，短则数年，多则数十年、上百 年，因此，在测定林地价时必须考虑时间间隔生产周期的影响。在评估林地价时 需要把在数十年这样一个长期内各个不同时间发生的各种支出和收入归结到同 一个时点上，以便进行比较、分析和计算，这样就产生了应采用什么样的利率的 问题。由于森林经营的生长周期长，在复利计算中，利率高低对评估的结果将发 1 3 林地基准地价评估的研究 生极大的影响。在森林资产的评估中： ( 1 ) 确定森林经营的时间期限。 时间期限在同龄林的经营中通常是指轮伐期，在异龄林的经营中这个时间期 限通常是指择伐周期。轮伐期的确定通常是以林木的工艺成熟龄或经济成熟龄作 为确定的主要依据，是根据当地需材材种的要求以及经营单位的经济和经营类型 的龄级结构来综合考虑确定的。择伐周期在理论上是以林木的生长率、择伐的强 度，通过公式计算的。但在实际工作中无论是轮伐期，还是择伐周期，在评估前 均已确定。 ( 2 ) 确定评估中所要采用的利率 在森林资产的评估中，采用的利率是较低的。因为评估中各计算公式所采用 的成本支出，或者经营收入，均以现在的价格进行计算，其采用的利率必须从现 行的商业利率中扣除通货膨胀率，仅由纯利率和经营的风险率两部分构成。由于 经济利率是较稳定的，所采用的利率的变化，主要是由经营项目的风险率所决定。 2 3 6 有林地与无林地的差别 林地的价值与经营的方式、种类、强度有关。在有林地上，在本周期内的经 营树种，经营方式和强度均已确定。在本周期内的土地收益必须根据现有状态确 定，只有在下一轮伐期后才能改变其经营的种类与方式。而无林地从评估时就必 须为其确定较适合的经营树种、经营方式和强度。此外，对有林地的更新，其成 本一般要低于无林地的造林。这些因子都使有林地的价值产生差别。 2 3 7 评估时间与交易案例时间的差异 在森林资产的评估中使用现行市价法时，经常无法寻找到近期的交易案例， 这样使用的案例的交易时间与评估时间有较长的时间间隔，不同的时期市场的物 价水平不同，也许是涨了、也许是跌了，这样相同的林地，在不同时期其价值是 有所不同的，利用不同时期的交易案例，必须根据市场的物价水平进行调整。 2 3 8 作林地使用，还是改变林地的用途 林地由于其上生长着的林木对改善人类的生存环境有着巨大的作用，其生 态、社会的效益较大，而经济的收益相对较低。因此，在林地评估时，是否改变 林地的用途对林地的价格影响极大。改变用途的林地一般增值较大，必须用改变 1 4 福建农林大学2 0 0 8 届硕士学位论文 后用途来计算其收益，评估其价值。 2 3 9 林地交易的迫切性 林地交易是否迫切，林地的出售有否竞买者，这对林地的价格有一定的影响。 在通常情况下，林地出售的竞买者很少，而林地所有者对林地的出售也不迫切。 如果有较多的竞买者，林地价格可能升高，而如果林地所有者对交易要求迫切， 则林地价可能下降。 3 林地定级的研究 3 1 林地定级的概念 土地定级是在特定目的下，对土地的自然属性和经济属性进行综合鉴定， 并使鉴定结果等级化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项地籍管理工 作。为了反映土地质量的差异，土地定级采用“级”这个层次的划分体系。而林地 定级是指根据林地的自然属性和经济属性，对林地的质量优劣进行综合评定，并 划分级别。 林地级别是依据构成林地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地 管理工作的需要，在行政区内进行的林地质量综合评定。林地级别划分侧重于反 映因林地现实的区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的林地生产力 水平差异。林地的定级标准一般由县级人民政府统一制定，因此，林地定级成果 在县级行政区内具有可比性。 级别反映的是由相对稳定的土地性状所决定的生产力的差异。级别是在等别 划分所考虑因素的基础上，进一步考虑该行政区内所有实际的土地生产力有影响 的因素，它反映的是现实生产力的差异。 3 2 林地定级的理论依据和原则 林地定级是一项多学科、理论性和技术性很强的工作，主要理论依据有：地 租理论、地价理论、区位理论及生产力理论等。 3 2 1 林地定级的理论依据 3 2 1 1 地租理论 地租指报酬或收益，是直接生产者在生产过程中所创造的财富被土地所有者 1 5 林地基准地价评估的研究 占有的部分，是土地所有权借以实现的形式。马克思认为地租的本质是剩余价值 的分配形式之一，并将地租从形式上分为绝对地租和级差地租两类：绝对地租是 土地所有者凭借土地所有权垄断取得的地租。级差地租是指租用较优土地所获取 的归土地所有者占有的超额利润。根据形成的基础不同，级差地租又可分为级差 地租i 和级差地租i i 。级差地租i 是指土地肥沃程度不同和位置的差异，等量资 本投资在相同面积不同地块上产生的超额利润；级差地租i i 是指由于在同一地 块上各个连续投资的劳动生产率差别产生的超额利润【1 6 】。地租既是土地所有者的 体现，也与土地级差收益有关。土地级差收益与土地等级相联系。在等量投入的 情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地租也不同。 土地作为一种自然资源，不是劳动产品，没有生产费用，因此不具有价值， 也没