（工商管理专业论文）论惠州房价变动影响因素及发展趋势.pdf

中文摘要 近年来我国房地产价格持续上涨，影响房价变动的因素及它们的影响程度已 经成为热点问题。本文以惠i 1 市房地产价格为研究对象，在此基础上通过建立线 性多元回归模型，测算出过去几年惠州市的商品住宅价格，并与当年的商品住宅 市场实际价格进行对比，验证了模型的科学性与严谨性，判定了相关影响因素对 惠州市房地产价格的影响程度，并提出了一些促进惠州市房地产市场持续健康、 稳定发展的建议。 论文共分为六章：第一章引言部分简述了本论文的选题背景及研究意义，阐 述了国内外对房价变动影响因素的相关研究，介绍了本论文的基本框架。第二章 相关理论及文献综述，简述了我国房地产业的发展历程及开发现状，分析了房地 产价格的特征及构成，规纳影响房价因素，并分别从需求和供给两个角度探讨了 房地产价格的变化机理。第三章房地产价格特点及影响因素分析，总结了市场的 影响因素及影响方式，并将影响因素区分为供给、需求两类因素，并建立影响因 素模型函数。第四章以惠州为例，建立惠卅i 房地产价格影响因素模型，从城市人 口及家庭结构等方面定性的分析了影响惠卅i 市房价变动的因素，并运用了经典的 多元回归模型，分别从供给和需求两个角度构建了惠州市房价变动影响因素模型， 分析了影响惠州市房地产市场的显著性因素。选取部分指标数据，用以确定各指 标与房价间的长期稳定关系，来判定各因素间是否存在因果关系。第五章对惠州 市房价变动发展趋势进行了预测，围绕惠州房价的影响因素，提出了一些针对性 的促进惠州市房地产市场健康而有序发展的政策建议。第六章得出本论文结论， 指出本文研究不足及进行进一步研究的方向 关键词：房地产价格；影响因素；实证分析；多元线性回归分析 分类号：c 9 3 a bs t r a c t i nr e c e n ty e a r sc h i n a sr e a le s t a t ep r i c e sc o n t i n u e dt or i s e ，t h ei n f l u e n c eo f f a c t o r s a n dt h e i rp r i c e sc h a n g et h ei n f l u e n c ed e g r e eh a sb e c o m eah o ti s s u e b a s e do n t h er e a l e s t a t ep r i c e 嬲t h er e s e a r c ho b j e c to f h u i z h o u ，a n db a s e do nt h i s ，b ye s t a b l i s h i n gt h e l i n e a rm u l t i v a r i a t er e g r e s s i o nm o d e l so fh u i z h o u t o w n i f y , o v e rt h ep a s tf e wy e a r st h e c o m m o d i t yr e s i d e n t i a lh o u s ep r i c e s ，a n dw i t ht h ea c t u a lm a r k e tp r i c eo ft h ec o m m o d i t y r e s i d e n t i a lh o u s e ，c o m p a r i n gt h es c i e n t i f i ca n dt h em o d e li sp r o v e dt od e t e r m i n e t h e p r e c i s e n e s sa n dr e l a t e df a c t o r so fh u i z h o u ，t h ei n f l u e n c ed e g r e eo ft h er e a le s t a t ep r i c e s ， a n dp u t sf o r w a r ds o m er e a le s t a t em a r k e t sc o n t i n u et op r o m o t eh u i z h o ut h e h e a l t h ya n d s t e a d yd e v e l o p m e n ts u g g e s t i o n s t h e p a p e ri sd i v i d e di n t os i xc h a p t e r s ：t h ef i r s tc h a p t e rp r e f a c ep a r td e s c r i b e st h i s t h e s i st oc h o o s eab a c k g r o u n da n d s i g n i f i c a n c eo ft h er e s e a r c ha th o m ea n da b r o a d ，t h i s p a p e re x p o u n d st h ef a c t o r si n f l u e n c i n gp r i c e sc h a n g et h er e l a t e dr e s e a r c h ，t h i sp a p e r i n t r o d u c e dt h eb a s i cf r a m e w o r ka n d p a p e ri n n o v a t i o n s t h es e c o n dc h a p t e rr e l a t e d l i t e r a t u r es u m m a r i z e sb r i e f l yt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yi no u r c o u n t r ya n d t h ed e v e l o p m e n tp r e s e n ts i t u a t i o n ，h a sa n a l y z e dt h ec h a r a c t e r i s t i c sa n dc o m p o s i t i o no f r e a le s t a t ep r i c e s ，r e s p e c t i v e l yf r o mt w oa n g l e so f s u p p l ya n dd e m a n do fd i s c u s s e dt h e m e c h a n i s mo f r e a le s t a t ep r i c ec h a n g e s t h et h i r dc h a p t e r p r o p e r t yp r i c e sc h a r a c t e r i s t i c s a n df o r m a t i o no fh u i z h o ur e a s o na n a l y s i s ，s u m m a r i z e st h ep r e s e n ts i t u a t i o no f h u i z h o u r e a le s t a t em a r k e t ，r e a le s t a t em a r k e tp r i c eo f h u i z h o u ，a n a l y z e st h er e a s o no f t h es t a t u s q u o t h ef o u r t hc h a p t e rr e a le s t a t ep r i c ei n f l u e n c ef a c t o r so fh u i z h o u ，s e t t i n gu pt h e m o d e lo fu r b a np o p u l a t i o na n df a m i l ys t r u c t u r ef r o ms i xa s p e c t ss u c ha s q u a li t a t i v e a n a l y s i st h ei n f l u e n c ef a c t o r so fh u i z h o up r i c e sc h a n g e ，a n du s i n gt h ec l a s s i cm u l t i p l e r e g r e s s i o nm o d e lr e s p e c t i v e l yf r o mt w oa n g l e ss u p p l ya n dd e m a n do fh u i z h o up r i c e s c h a n g ec o n s t r u c t e dm o d e lo ff a c t o r sa f f e c t i n g ，a n a l y z e st h ei m p a c to ft h er e a le s t a t e m a r k e th u i z h o us i g n i f i c a n tf a c t o r s s e l e c tt h ep a r to ft h ei n d e xd a t a ，t od e t e r m i n e t h e i n d e xa n dl o n g - t e r ms t a b l er e l a t i o n s h i pb e t w e e nh o u s ep r i c e s ，t od e t e r m i n et h ec a u s a l r e l a t i o n s h i pb e t w e e nf a c t o r s h u i z h o uc i t yc h a p t e ro ft h ed e v e l o p m e n tt r e n do f p r i c e m o v e m e n t st op r e d i c t ，m a d ean u m b e ro fh u i z h o uc i t yr e a le s t a t em a r k e tt op r o m o t e h e a l t h ya n do r d e r l yd e v e l o p m e n to fp o l i c yr e c o m m e n d a t i o n s c h a p t e rv io ft h i st h e s i s c o m et ot h ec o n c l u s i o nt h a tl a c ko ft h i ss t u d ya n dd i r e c t i o n sf o rf u r t h e rr e s e a r c h k e yw o r d s ：t h er e a le s t a t ep r i c e ；i n f l u e n c i n gf a c t o r ；e m p i r i c a la n a l y s i s ；m u l t i p l yl i n e a r r e g r e s s i o na n a l y s i s c l a s s n o ：c 9 3 v 致谢 本论文的工作是在我的导师谭克虎教授的悉心指导下完成的，谭克虎教授严 谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响，因为工作关系，虽然 经常远隔千里，却给我许多的鼓励，要求我克服工作与学习矛盾，并对我的工作 和论文都提出了许多的宝贵意见，在此衷心感谢谭克虎老师对我的关心和指导。 感谢深圳研究院，给我们创造一个机会和平台，特别是吴丽老师，引导我们 形成一个努力、向上、追求的集体。感谢给我们讲授课程的每一位老师，给我的 学习带来明灯。 在撰写论文期间，肖金平、赵文等同学对我论文中的写作方式、数据研究工 作给予了热情帮助，在此向他们表达我的感激之情。 感谢家人，支持我继续学习，满足我的未知欲望，创造条件让我去学习和研 究，同时克服各种生活、工作中困难。感谢我的妻子李秋燕，繁重工作任务的同 时，承担起照顾家庭的责任；感谢年迈的父母，他们的鼓励下，他们的理解和支 持使我能够继续专心完成我的学业。 1 引言 1 1 研究背景及意义 1 1 1 研究背景 改革开放以来，特别是1 9 9 8 年推行城镇住房制度改革以来，我国城镇居民住 房观念发生重大转变，住房消费的有效启动，住房商品化的新体制的基本确立， 以及房地产投资的持续快速增长，使得以住宅为主的房地产业成为国民经济的支 柱产业。这些对于改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建 设都发挥了重要作用。 惠州市位于珠江三角洲东北部，深圳以北9 0 公里，广州以东1 3 0 公里。2 0 1 0 年1 2 月，惠州市常住人员约4 5 9 7 万人( 第六次全国人口普查数据，2 0 1 0 年1 1 月1 日零时) ，g d p 总量约1 7 2 9 9 亿元，比上年增长1 8 。全市金融机构本外币存 款余额2 0 8 7 5 亿元，比年初增长1 7 4 。市区城镇居民全年人均可支配收入2 3 5 6 5 元，增长1 0 7 ，未达到珠江三角洲的平均水平。城镇居民家庭恩格尔系数3 3 9 。 惠州市有优秀的自然条件，适宜居住，是全国文明城市、卫生城市、园林城 市，惠州有土地存量近1 0 0 平方公里( 2 0 0 7 ) ，占广东省土地存量1 3 ；众多知名 房企看好惠州房地产市场的发展前景，已经有万科、保利、中信、合生创展、雅 居乐、碧桂园、金融街、茂业、富力地产、深振业、深物业、深宝安等众多房地 产地产企业进入惠州。 2 0 1 0 年4 月，国家出台房地产调控的政策，市场出现波动，惠州也出现价格 稳定的局面；进入8 月，价格出现上涨：9 月2 9 日，国务院出台新的“国五条 ， 国内众多的一线城市出现价量齐跌的局面，深圳的成交下降很快，价格停止了上 涨。惠州并没有快速落实国务院的“国五条 的具体措施，但同样出现观望的市 场气氛，成交量和价格略有下降。全年房地产开发投资2 6 7 9 亿元，增长5 2 8 ： 商品房建筑面积3 0 7 3 万平方米，增长3 6 7 ；商品房竣工面积5 6 4 6 万平方米， 增长1 9 ；商品房销售面积6 2 7 3 万平方米，增长1 5 4 ：商品房销售金额3 1 1 2 亿元，增长3 4 1 ，但惠州的房价在珠三角地区处于较低水平，被认为珠三角的房 地产“价格洼地 。2 0 1 0 年1 2 月，惠州市城区住宅房屋均价为5 9 6 6 元，；城镇居 民人均住房建筑面积3 3 9 3 平方米。部分居民认为房价太高，买房的压力太大： 而部分深圳等地投资客认为惠州房价绝对值还很低，具有很好成长空间，“香港的 昨天就是深圳的今天，深圳的今天就是惠州的明天 ，房地产企业十分看好惠州的 前景，土地价格出现较快的上涨。 1 1 2研究意义 房地产业快速发展客观上要求加大对房地产价格的研究力度。目前，中国房 地产市场各项规章制度逐步完善，房地产市场持续高温。各大房地产企业为了抓 住房地产市场的高温阶段，加紧步伐竟相圈地、引进新的开发理念和先进的管理 模式，导致各大城市出现了许多全新的住宅开发模式。在市场发展的同时，房地 产的理论研究，尤其是对于房地产价格的居高不下且持续上涨的现状也提出了不 少观点。但是，对于房地产价格的研究存在不足。 但是事实上，研究房地产价格无论是房地产开发商还是政府职能工作部门， 都是十分必要的。 综上所述，对房地产价格影响因素的分析，不仅具有重要的理论意义，更具 有实践意义。具体来说，本项研究具有以下几方面的作用： ( 1 ) 为政府制定政策、加强房地产的宏观调控起指导作用。房价上涨过快是当 前房地产的主要问题。如何抑制房价上涨，既是宏观经济问题，又是重大的政治 和社会问题。这需要从改善供给制度、坚决执行政府调控政策等多方面努力。 ( 2 ) 研究房地产价格因素有利于中国房地产市场保持健康、稳定的发展。房地 产市场稳定和健康发展的前提是保持房地产市场供求的基本均衡发展、避免市场 的大起大落，这同时也是我们的目标。通过对房地产价格因素的研究，可以探求 稳定市场价格的方法，从而有利于我国房地产市场的健康、稳定发展。 ( 3 ) 可以为房地产供求双方提供分析工具。通过分析房地产价格因素，可以帮 助市场交易主体了解当前价格是否合理并判断房地产价格发展趋势，以便帮助其 正确进行投资决策。在国家以稳定房价为目的的调控背景下，惠州的房价又会出 现怎样的走势，价格变化的时间窗口怎样出现，有现实的决策参考意义。 1 2 论文研究思路和方法、基本框架 我国现有的关于房地产价格影响因素的研究多是规范分析，缺少实证分析。 国内外已有的实证分析，往往侧重于价格影响因素的某一个或少数几个方面，缺 少对影响因素的筛选分类与合并，更缺少影响因素对房地产价格的作用机理分析。 而大多论文都着重于从定性的角度去研究各因素对房地产价格的影响，而缺少各 因素对房地产价格的影响程度方面的定量研究。本文从以下几个方面进行了研究： 2 ( 1 ) 基于惠州市的数据，对影响惠州房价的因素进行实证分析，并得出对惠 州房价产生的影响的主要因素及其影响程度，并对结果进行检验。 ( 2 ) 通过综合分析，预计未来几年惠州市的房价不会出现过快增长，其增长 幅度将逐步回落到正常轨道，趋于平缓。 ( 3 ) 根据实证分析得出的结论，提出促进惠州市房地产市场健康发展的一系 列政策建议。 1 2 1 研究思路和方法 目前国内对房地产价格的研究大多是针对某一问题的定性研究，而较少采用 系统的方法，缺少定量分析和实证方面的研究。本文查阅了大量研究该领域的国 内外文献，并收集了惠州市房地产价格影响因素的相关数据，进行了较为系统的 定量分析和实证研究。论文立足于理论分析和实证分析相结合，以理论分析为基 础，实证分析为重点；定性分析和定量分析相结合，定量分析为主，定性分析为 辅。 ( 1 ) 规范研究 通过大量的查阅国内外文献，形成的了本文的规范分析部分。通过对房地产 价格的影响因素分析，得出影响我国房地产价格的主要影响因素及影响机理。 ( 2 ) 定量分析 本文中定量分析以惠州市房地产市场运行的实际数据，以房地产价格为主线， 从供给和需求两个层面分别建立多元回归模型，分析出影响房价的主要因素。在 需求因素影响下的价格模型中选取了房屋销售价格指数作为被解释变量，以住宅 投资、人均可支配收入、居民消费价格指数作为解释变量，建立多元回归方程。 在供给因素影响下的价格模型中选取了房屋销售价格指数作为被解释变量，以住 宅土地交易价格指数、建材出厂价格指数、基础设施投资、商品房竣工面积作为 解释变量，建立多元回归方程。回归方法采用逐步回归法，去除对惠州市住宅价 格影响不显著的变量，从而解释上述各个因素对住宅价格的影响。 ( 3 ) 实证研究 本文采用的实证研究方法主要集中在使用相关统计资料和对惠州市房地产价 格数据的调查和收集方面。 3 1 2 2 研究的基本框架 4 2相关文献综述 2 1 房地产价格相关理论概述 2 1 1 房地产的概念与特点 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带 的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学 上又被称为不动产。 房地产的含义也有广义和狭义之分，广义的房地产是指土地、土地上的永久 建筑物、基础设施、以及如水和矿藏等自然资源，还包括与土地、房屋所有权有 关的权利和利益；狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体 和它们衍生的各种物权。 国家1 9 8 2 年宪法规定，城镇土地所有权归这国家所有，但可以出让使用 权。物权法规定，出让的土地使用权到期以后可以续期。 2 1 2房地产价格的概念及特点 房地产价格是房地产市场中的一个核心问题，它关系到房地产市场运行的秩 序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地 产商品价值和地租资本化价格的货币表现，是由房地产的有用性、稀缺性和有效需 求三者相互结合而产生的。房地产具有不同于一般商品的特殊属性，因此其价格 表现出不同于其他商品价格的显著特征。其主要特征体现在： ( 1 ) 房地产价格受区域位置的影响很大 ( 2 ) 房地产价格实质上是房地产权益的价格 ( 3 ) 房地产价格的形成具有长期性 ( 4 ) 房地产价格易受交易者的个别因素影响 ( 5 ) 房地产的自然增值性 ( 6 ) 价格具有层次性和波动性 2 1 3房地产价格的构成 纵观房地产开发全过程，其价格构成主要包含土地成本、房屋开发和销售成 本、利润和税费这几大要素，可以用以下公式简化表示：房地产商品的价格= 土地 5 取得成本+ 建安成本+ 销售成本+ 合理利润+ 税收+ 期间费用。 目前，我国城市商品住宅价格( 主要指买卖价格) 主要是由九项因素构成的：土 地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、 利息和利润。可能由于地区差异造成各界对于住宅价格所包括的项目种类有着不 太相同的看法，但总体而言是比较一致的。 2 2 房地产市场研究相关文献综述 近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高 和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更 关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市 场，以确保房地产快速且健康地发展，国家自2 0 0 3 年以来出台大量的政策对房地 产市场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由 于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域 性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从 心。以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理 论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。 2 2 1 国夕卜j | = 目关研究 房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊 商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、 受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。 西方国家的房地产市场形成较早，并且大都经历了繁荣、萧条的波动，这促 使西方学者针对房地产尤其是房地产价格有了较早的深入分析和研究。 早在1 7 世纪来，资产阶级古典经济学家威廉配第第一次提出级差地租的概 念，并 对级差地租、土地价格等做了初步阐述，他开创了房地产业发展研究的先河。 g e o f f r e ym e e n 和m a r ka n d r e w 从理论和实证角度进行文献研究，他们认为， 个简单的、统一的覆盖所有空间纬度的住宅价格理论在文献中是不存在的。文 献研究表明，对住宅价格进行研究一般有两种方法，是从城市经济预测的角度出 6 发建模；另一种一种是从宏观经济或金融经济框架出发建模。 h e n d e r s o n 的研究则显示了从居住地到c b d 的距离、空气污染、交通成本对住 宅价格有显著的影响。s t e g m a n 、r i c h a r d s o n 等的研究显示了住宅价格由可达性和 区位环境特性决定。他们发现城市外围开放空间的增加对住宅价格的影响力，有 时超过了到城市中心较低的可达性对住宅价格的影响力。 对于环境因素方面，p a g e 与r a b i n o w i t z 研究了地下水污染物与住宅价格之间 的关系；a l a nk r e i c h e r t 等人研究了垃圾填埋场对住宅的价格影响，结果表明， 此类场地与住宅价格之间存在负相关。 2 0 世纪9 0 年代以来，一些文献还对利率与住宅价格的关系提出了另外一种观 点，如k e n n y 和g o o d m a n 在研究中发现住宅需求和利率间存在正向关系；p a i n t e r 和r e d f e r n 认为金融创新和违规操作使得利率与住宅价格间的关系已经被弱化。 丹尼斯等的研究指出，美国地方政府通过控制土地用途和城镇房地产开发的 密度，保证了城镇社区的财政盈余和公共社区服务的质量水平。 k i n d l e b e r g e r 认为，投机者可分为两个群体，局内人与局外人。局内人把价 格抬得高后卖给局外人；局外人高价买进低价卖出，每一个不稳定的投机者都对 应者一个稳定的投机者。他还认为，在经济繁荣或快速扩张时期，投机者会预计 繁荣将会无限期持续，以至将最初的投机者出售他们的资产卖给另外等不避风险 的投机者，从而形成投机繁荣。这种情况到达一定时点，预期逆转，价格就会暴 跌。 由于各国的经济背景、房地产发展历史与我国的实际情况大不相同，以上国 外的相关研究也仅能提供一些参考与借鉴。 国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问 题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研 究文献来看，对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面：l 、形成均 衡价格的动力因素；2 、供需因素对房地产价格影响的实证分析。 1 需求因素对房地产价格波动的影响 早期的研究主要认为，房地产价格的波动影响因素有两大方面：一是经济水 平的提高；二是城市人口的增长。d o w n s 、n e l l i s 和l o n g b o t t o m 、b a r t i c k 的相关研 究都表明，房地产价格的波动是由于市场的基本差别造成的，如某些地方可能存 在快速的经济增长或者正经历着人口的快速增长。同样，s m a r ta g a b r i e l 运用经 济学理论对近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化进行实证研究，结果表明主要 因素是经历着巨大的人口迁移。同样，在人口平稳增长条件下，家庭规模的变化 7 也会对市场交易量产生明显的影响。 随着经济学家们对消费理论的深入研究，收入被很有意义地划分为暂时收入 和长期收入，g e o f f r e ym e e n 通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无 论是暂时性收入还是长久性收入，对房价的弹性都很大，尤其是在美国对于供给 弹性欠佳的市场上，长期收入的弹性更高。 房地产具有消费品和投资品的双重特性，因此消费者的消费理念和投资者的 预期对房价也产生相当大的影响。 2 供给因素对房地产价格波动的影响 作为供给成本之一的土地价格，对房价的影响一直是房地产价格波动的研究 热点。一方面土地作为房地产产品成本的重要组成部分，直接影响着房价；另一 方面土地的稀缺性和固定性导致房地产产品的不完全竞争性，从而影响着房价。 p e n g 和w h e a t o n 利用香港1 9 6 5 1 9 9 0 年的数据对土地供给约束的溢出效应进行了 计量经济分析，实证结果显示，土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有 较大影响。他们认为，土地的供给不足使住宅供给总量下降，再加上消费者预期 未来土地更加稀缺和住宅租金上涨，最终导致了土地价格和住宅价格同时上涨。 a b r a h a m 和h e n d e r s h o t t 也建立了一个考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型，模 型揭示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，分析结果还显 示住宅价格上涨幅度和利率上升呈负相关。 2 2 2 国内相关研究 姚先国和黄炜华进行了“地价与房价的关系 研究，他们认为地价与房价并 非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。只有其他耗材成本都呈 刚性再无下降空间，地价的上升才会全部反映的房价上，成为房价上涨的直接原 因。现阶段房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。 陈多长和踪家峰对“房地产税收与住宅资产价格 研究后认为，现期住宅价 格受到未来价格的预期会影响，如果预期未来其上升，则现期房价会马上上升； 若住宅存在投机，再加上税收等不确定性因素影响，资产性价格将会发生振荡。 税收对住宅资产价格的影响是双重的：它既改变投机者的预期价格( 影响预期资 本性增值) ，也改变住宅资产的收益流量( 影响资产的净现值) 。 韩毅从物业管理方面对房地产价格的影响进行了分析，认为物业管理主要是 8 通过企业的品德，树立起购买者对项目的信心对一级市场上房地产销售价格的影 响。对二级市场而言，良好的物业管理可以弥补房地产功能方面的相对残缺、落 后和不适的价值；物业管理也会通过负面的影响引起房地产价值的损失。 面对2 0 0 4 年各地区房地产价格持续上涨，建设部政策研究中心( 2 0 0 4 ) 的研究 成果认为，国有土地“招、拍、挂制度 在短期内容易推动地价上涨，当前房价 上涨的主要原因是地价上涨。与上述观点不同，刘琳、刘洪玉认为从供给角度来 看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素；在房地产市场运行过程中，地价与房 价相互转化；从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高。 崔健华提出城市规划是国土资源进行调控的重要依据和手段，城市规划确定 了某一地块的土地用途，也就限定了开发物业的类型，但并为深入研究限定开发 物业类型对房地产价格可能造成的影响。 李德华研究指出，城市规划是一个复杂而综合的体系，一个国家的城市规划 包括规划法规、规划行政和规划运作三个组成；同时提出地价、租金的市场调节 机制，使城市的土地使用结构和土地的价格产生了相互依存与制约关系，城市现 状及规划的用地功能区划与城市用地结构，是制定土地地价区划的基本依据。 刘立民年研究了房地产价格的形成与决定因素，认为政策环境与经济环境的。 发展变化引起房地产供给与需求的变化，从而成为房地产价格形成中最具决定性 的因素。李立、李永辉认为，房地产价格是由多种要素决定的，主要受国家的经 济政策、经济发展和居民收入水平等因素的变化影响，还有土地费用、建筑费用 等。 我国房地产市场相对国外来说，虽然起步比较晚，但是伴随着我国经济的发 展呈现良好的发展态势，发展形势比较复杂。国内学术界围绕房地产价格波动， 除了借鉴相应的价格模型针对供给和需求因素对房地产价格波动的影响进行实证 研究之外，更多结合近年来中央针对房地产进行宏观调控政策效应进行研究评述。 1 需求因素对房地产价格波动的影响 在房地产价格决定因素方面，国内学者的争议较少，普遍认为房地产短期内 缺乏弹性，所以市场需求是决定住房价格的主要因素。但是研究的对象不同，各 因素对房价的影响程度也不一样。 如金晓斌等采用系统动力学方法，建立城市住宅产业发展系统动力学模型， 并以南京为例进行实证研究，针对目前房价上升过快的现实，认为主要由四个方 面的原因引起：l 、城市大规模的拆迁需求迫切；2 、城市居民改善住房的需求量 9 大；3 、外来人口的购房需求上升；4 、土地出让价格大幅上升。建设部课题组分 析得出，我国房价上涨的直接原因是地价上涨以及房地产供给结构的变动，更深 层次原因是消费者的预期改变。李春吉、孟晓宏的实证分析认为，人均可支配收 入、投资成本和预期是房价上升的重要原因。袁志刚通过对上海房价的研究认为， 城市竞争力在推动住宅市场繁荣上发挥了主要作用。 上海市房产经济学会研究表明，房地产作为一种投资品，投资需求和投机需 求的大量存在极易造成房产需求的大幅波动，导致蛛网模型不收敛，呈现正反馈 式的发散特征，并随着时间的推移造成更大幅度的波动，引起供求关系越发不稳 定。 2 供给因素对房地产价格波动的影响 供给因素对房地产价格的影响。土地价格和房地产价格的关系一直是争议的 焦点，很多学者认为土地出让方式的改变虽然推动地价的上涨，但那只是市场低 价的释放，地价并非影响房价的决定因素。高晓慧从单个开发商的微观角度探讨 了地价和房价的基本关系，认为房价造成了地价的上涨。高波、毛丰付通过对全 国的数据进行研究，发现在短期内，房价与地价相互影响，而在长期，房价走势 决定地价走势。赵克诚、刘卫东认为，随着土地级别的下降，地价对房价的影响 程度逐步降低。 3 金融对房地产价格波动的影响 房地产的特征之一就是价值量大，这一特性决定了房地产的开发和销售都离 不开金融信贷的支持。柴强认为，利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角 度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨；从需求的角 度来看，由于现在购买住房普遍采用按揭付款，利率上升减少房地产有效需求， 从而房价下降。同样，王家庭、张换兆通过回顾近年来的利率调整变动状况，分 析利率变动对房地产供给市场、需求市场以及土地市场的影响，得出利率的变动 对房价的调控有明显的效果。除利率因素之外，周京奎认为，住宅价格的上涨与 宽松的货币政策有紧密的联系，住宅价格极大地偏离了长期均衡值，市场出现非 理性繁荣。段忠东对我国房地产价格和银行信贷之间的因果关系进行研究，结果 表明两者互为因果关系。 4 宏观调控对房价的影响研究 l o 近几年，国内学者对于房地产调控的研究比较多。肖元真、江德钧等介绍了 日本、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产发展和政府对房价上涨采取的相关调 控政策，为我国房地产调控提供了一些参考和借鉴。 廖俊平认为，宏观调控应当走出不断出台新政策、新规定的误区，而把重点 放到政策的落实和执行上，加强对现有政策实施情况的监督管理，行政手段应该 主要用来规范和引导市场健康发展，而不应成为价格调控的依靠力量。梁云芳、 高铁梅分析了造成各地区房价波动差异的原因，研究认为，房地产调控政策效应 存在明显的区域差异。 陈劲松认为，保障房建设每增加8 的供给，将减少4 的市场土地供应，减 少3 2 的市场需求。 2 3 本章小结 国外对于住房价格影响因素的研究要早于我国，并且很重视定量研究和实例 研究，这些为国内研究提供了很好的借鉴。近年来，国内对于住房价格影响因素 的研究也比较多，随着经济计量分析方法的广泛应用，定量的研究逐渐增多。在 取得成果的同时还存在一些不足，而这些不足也将是以后研究的方向。 ( 一) 对于住房价格影响因素的研究多是侧重某一方面，全面系统的研究很 少，没有重视房地产市场的发育阶段性和区域性，很少有研究注意住房价格的区 域差异。 ( 二) 关于市场调控，国内学者的探讨很多，但现在的研究多是探讨在目前 住房制度下的调控行为，没有对现行住房制度进行分析，也就是认为现行住房制 度是合理的。这些调控措施只能暂时缓解目前高的房价，而不能从根本上解决住 房市场中的供需矛盾。 ( 三) 随着我国住房保障体系的逐步建立，保障房的大量建设，一方面将减 少城市商品房的土地供应，提高商品房的成本；另一方面随着住房保障的覆盖面 扩大，是否会减少商品房的有效需求? 保障房的较低价格对以后居民的住房消费 观念会产生什么影响? 这些现实问题的研究有助于深入考究房价波动。 影响房价变动的相关因素 3 1 房价变动影响因素分析 3 1 1 城市人口及家庭结构 人口是对房价影响的首要分析因素。房地产需求的主体是人，人口需求直接 决定着房地产的供给，对房地产价格有着很大影响。社会人口对房地产价格的影 响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。 房地产价格与人口数量的关系非常密切，房地产价格与人口数量的呈现出正 相关关系。当人口数量增加时，房地产的需求量就会增加，房地产价格也就会上 涨；而当人口数量减少时，房地产的需求量就会减少，房地产价格也就会下落。 特别是在城市，由于外来人口和流动人口的逐年增加，房地产的需求量也逐渐增 加，从而促进房地产价格的上涨。 人口素质即生活品质、教育水平、文化水平和文明程度，可以影响房地产价 格的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普 遍，对居住质量提出更高的要求，导致房产整体水平、质量的提高，从而导致房 地产价格趋高。 家庭人口规模是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发生 变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住房数量 的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般来说，随着家庭人 口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将增 加，房地产价格有上涨的趋势。 3 1 2 经济发展及收入水平 影响房地产价格的经济因素很多，主要包括一个国家或地区的经济发展状况， 银行的利率水平，居民的收入、消费水平、房产投机客的炒房行为、财政收支状 况等。有关研究表明，房地产价格总体水平与地区经济发展状况成正相关关系， 因此，国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数及就业水平 等经济因素都影响房地产价格。 g d p 被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标。g d p 的增长水平代表 经济发展速度，决定当地的人均收入水平，反映了居民购买力的增强。购买力增 强又直接促进住房需求的增加。物价变动也会直接影响到房价，一般物价上涨， 1 2 房价会随之有更大幅度上涨。 随着居民收入水平的提高，恩格尔系数逐渐降低，即用于食品方面的消费占 消费总支出的比例逐渐下降，而用于改善居住条件的支出逐渐提高。按照国际惯 例，当恩格尔系数在4 0 - - 5 0 之间的小康型消费结构时，居民用于住宅消费支 出约占生活开支的1 5 左右。我国1 9 9 8 年取消福利分房后，居民住房支出的比重 由2 一3 上升n 2 0 0 1 年的1 5 ，至2 0 0 4 年就已达至2 5 左右，2 0 0 5 年以后，随着 房价的进一步走高，住房支出占收入的比重更加呈逐年上升趋势。所以在现阶段， 由于我国住宅需求的收入弹性是富有弹性的，因此，居民实际收入的增加会提高 居民的支付能力，从而导致房地产价格上涨。收入增加对房价的影响程度，取决 于现有的收入水平及边际消费倾向的大小。 3 1 3房地产开发成本 从房价的构成看，房价= 地价+ 建筑安装成本+ 各种税费。建筑安装成本是构成 房价的主要部分，是生产建设住宅时的原材料费用和人工费用。根据调查的情况， 大多数城市的建筑安装成本占房价的比重略高于地价，土地费用约占房价的比重； 约为3 0 ，而建筑成本占房价的比重约为3 2 。 建筑材料的上涨，尤其是钢材、水泥等主要建材价格的上涨，必然推动建筑 安装成本的提高，从而导致房价的上涨。2 0 0 9 年惠州的建筑材料费价格同比上涨 1 5 1 ，比去年同期提高1 1 1 5 个百分点。七大类建筑材料价格均呈现不同的 上涨态势：其中，钢材价格涨势强劲，同比上涨2 1 3 ，比上年同期提高1 7 5 5 个百分点；木材同比上涨8 1 5 ，比上年同期提高1 8 5 个百分点。同时，受 劳动合同法实施的影响，企业用工成本增加：上半年人工费价格同比上涨1 1 4 5 ，比上年同期提高3 9 个百分点。 按国家统计局公布数据，2 0 0 9 年建筑安装工程和材料费分别减少3 7 和7 2 ； 2 0 1 0 年固定资产投资价格发生了逆转，同比增长3 6 。其中，建筑安装工程、材 料费、人工费、机械使用费、设备和工器具购置费同比分别增长4 9 、4 3 、9 1 、 2 9 、0 3 。材料费、人工费的增长均高于固定资产投资价格同比增长3 6 ，其 中人工费的增长高达9 1 。东部地区增长比西部地区增长快。 不论城市规模大小和经济发展水平，相邻城市的同期建材价格差异较小。有 效控制建筑成本，科学合理地降低材料费用对于房地产价格水平的降低有不可低 估的作用。另外房屋科技含量提高带来的成本增加也占了较大比重，如新型墙体、 保温门窗、电表漏电保护器、阳台暖封闭、分户计量采暖、楼宇防盗门、变电设 施以及有线电视的暗线设置等。 1 3 3 1 4交通及城市一体化进程 房地产的价格受周围环境状况、交通便捷程度以及离市中心的远近等因素很 大。房地产位置的优劣将直接影响房产所有者或其使用者的经济收益状况和生活 舒适程度。房地产位置的优劣一方面取决于先天的自然条件，另一方面取决于后 天的人工影响。 在实际估价中，关键是要弄清楚什么样的位置为优，什么样的位置为劣。虽 然标准有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、行人 较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞街巷、郊区 僻野的房地产，其价格一般较低。在购置房产时人们都会把周边交通条件的便利 程度作为重要的参考因素。交通越便利，道路级别越高，则该地区的房地产价格 水平也越高。 房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。尤其是城市土地，其价格高低 几乎为位置优劣所左右。商品住宅所处地产的地质，地形地势，土地形状等因素， 对地价也有一定的影响，也是影响商品住宅价格的重要因素。 城市化是当今重要的社会经济现象之一，但由于人们对城市化的解释和度量 方法相差很大。在有关城市化的各种定义中，一种较为主要的提法是：人口向城 市集中的过程即为城市化。城市化一词有4 个含义： ( 1 ) 城市对农村影响的传播过程 ( 2 ) 全社会人口接受城市文化的过程 ( 3 ) 人口集中的过程，包括集中点的增加和每个集中点的扩大 ( 4 ) 城市人口占全社会人口比例提高的过程 一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不 断增加，从而会带动城市房地产价格上涨。城市化进程分为3 个阶段：初期阶段， 城市化水平在3 0 以下，城市化速度缓慢；加速发展阶段，城市化水平在3 0 - 7 0 ，城市化速度明显加快；后期阶段，城市化水平大于7 0 ，城市化速度变缓。 城市化水平与房地产业的关系如下图： 1 4 3 0 7 0嫡市化水平r 城市化塞、 图4 1 房地产业与城市化水平的关 在城市化进程中，随着大批人口进入城市，城市人口大幅增加。由于城市集 聚效应和规模效应递增规律的作用，城市化将促使我国房地产业健康、快速发展。 城市经济的发展，以及城市人口的增加，将会引起住宅需求，整个房地产业的发 展前景十分乐观。 世界各国经验表明，一个城市进入城市化加速发展阶段后，人均商品住宅建 筑面积达到3 0 3 5 平方米前，将保持较为旺盛的商品住宅需求。城市化给房地产 业带来巨大的发展空间。 国际上，日本东京城市圈形成以后，周边的房价一直跟随东京，从1 9 7 3 年 开始上升，到1 9 8 9 年上升2 0 倍。国内的城市群中，北京与天津城际轨道开通后， 受益于一体化的天津、廊坊的房价一直跟随北京上升；长株湘城市圈形成后，株 州、湘潭的房价一直跟随长沙变