成都温江区海科名城房地产项目营销策划方案

房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 第一章 项目投资策划营销 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 一 项目用地周边环境分析 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销是对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 1、项目土地性质调查 地理位置 海科名城地处温江区，与西南财经大学、成都中医药大学相邻。位于温江北部工业中心区东北面。距离光华大道远； .地质地貌状况（此项内容需贵方提供相应资料）；土地面积及红线图（此项内容需贵方提供相应资料）；土地规划使用性质（此项内容需贵方提供相应资料）；七通一平现状（此项内容需贵方提供相应资料）。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 2、项目用地周边环境调查 项目地块 1KM内已建成建筑群主要为大学城和部分企业办公楼，人口密度低，商业气氛不浓厚，项目地块 1KM内待建建筑群，包括西南财大自行设计施工的西财尚郡，以及海科园规划中的海科中央商务中心（ CBD）项目；项目地块附近1KM内无大型绿化景观，目前只有周边大学校园内有部分绿化面积，但规模不大；项目地块附近 1KM内无任何自然景观；项目地块附近 1KM内无任何历史人文景观，但温江区内有芙蓉古镇，鱼枭古城遗址等历史人文景观；项目地块周边环境污染状况（此项内容需贵方提供相应资料）。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 3、地块交通条件调查 项目地块周边道路网完善，附近 100M内有公共交通站点，可直达温江城区和成都金沙公交总站，未来伴随温江北部工业中心区的进一步完善，道路网将会为更加有利于进出成都（未来物流通道建设）；项目的水、路、空交通状况（此项内容需贵方提供相应资料）；目前海科施工现场主路仅有一条学府路与其连接，但周边道路网发达，对于进出施工工地以及客户访问均无大碍。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 4、周边市政配套设施调查 项目地块 500M内无大型购物中心，日常购物需求无法满足，最近购物点需进入温江城区；项目地块 500M内无基础教育设施，但由于毗邻各高校，故高中以上教育设施完备，教学质量高；项目地块 500M内无大型医疗设施，就医及其他医疗活动必须进入温江城区方可进行，对于未来生活极其不便利，仅在毗邻大学中有少量校内医疗机构存在，质量和数量无法满足未来需要；项目地块附近无银行、股市等金融机构，仅毗邻大学内有小规模银行存在，未来大规模商业活动无法迅速展开；项目地块附近无邮政服务设施，仅毗邻大学内有少量邮政设施存在，对于未来邮政投递不利；项目地块附近周边 500M内无大型娱乐、餐饮、运动、生活服务类设施，短期（ 2年内）不会迅速被弥补；项目地块由于靠近温江北部工业中心区，未来一旦投资企业成型，所有工业配套设施完毕，将可能对生活品质、居住环境等产生较大负面影响。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 二 区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 温江 2006年 GDP为 96.74亿元，其中第一产业完成增加值 8.39亿元，第二产业完成增加值 57.34亿元，第三产业完成增加值30.97亿元。 2006年 11月， 国房景气指数 为 103.92，比 2006年 10月上升 0.52点，比 2005年同期上升 3.23点。 2007年度投资策略报告会上表示，预计 2007年货币政策将保持 中性 ，继续紧缩的可能性大大减少，人民币汇率波动幅度将加大，人民币升值的幅度可能比 2006年大，市场利率就可能继续下跌、债券价格指数则会相应地继续上升，外汇储备管理体制可能有所改变。 2007年国内已经提高银行存贷款利率，以抑制投资和信贷的过快增长，同时，对于房地产按揭政策竟继续采取更加严厉的控制措施。2006年成都居民消费价格指数 101.8，而房地产消费指数为 105.6。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 （此项内容需贵方提供相应资料） 3、项目所在地房地产市场总体供求状况 2006年在宏观调控政策的作用下，成都房地产市场总体供求关系已经或正在发生逆转和调整。估计 2007年底，大量的中小户型将成为市场主流，市场也将再次稳定下来，形成新的格局。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 各种档次商品住宅客户分析 商品住宅客户购买行为分析 （以上 4至 6条目内容需贵方提供调查结果） 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 三 土地 SWOT分析 1、项目地块的优势 综合考察海科名城之地产因子、规划设计、小区配套和物业管理，具有如下优势： 1）位于温江新规划区域内，交通网络完善。光华大道交通顺畅，可以在 15分钟内完成温江至成都的区位交换。 2）坐拥海科园和大学城的地理优势，拥有独特的经济、政治、文化背景，对于商住两益的物业来说，此地商业发展潜力巨大。 3）光华大道早已成为房地产开发的热点区域。加上温江政府新规划的 北部新城 ，温江房产整体升值潜力巨大。 4）项目本身户型设计和规划已经考虑全面，无论是办公或是居住都很相宜。 5）项目本身完全将海科园精英层尽收囊中，再加上所倚靠的大学城，令项目具有提升自身品位的优势。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 2、项目地块的劣势 1）前期项目广告宣传力度无法达到要求，可能导致市场推广困难、销售不理想。 2）项目本身在硬件设施和配套上有所缺陷，短期内无法弥补。 3）项目地块本身属于新开发区域，绿化及相关市政基础设施配套不齐，周边农村环境对项目形象有影响。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 3、项目地块的机会点 市场调研表明，本项目虽然存在某些缺陷，但仍具备良好而充分的市场机会。 1）温江区正成为现在及今后房地产开发的热点区域，对于楼盘升值及未来新盘开发都是利好。 2）温江区的特殊优势。市民对于 生活于温江 概念的认同及对温江良好的居住环境的向往。 3）因本项目商住两用的楼盘定位，使得竞争楼盘中构成直接威胁的不多，加以良好的宣传包装，势必造成市场热捧。 4）具有政府背景的海科投资，成为实力和品质的保证，巩固消费者购买信心。 5）项目所处的地理位置极具发展潜力，有较大的升值空间，能吸引投资购房者。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 4、项目地块的威胁及困难点 1）纵观全局，海科名城纵然有诸多优点，但其特色卖点和优势尚未广为人知，还需加大宣传力度。 2）项目周边有众多竞争楼盘，竞争激烈，且销售周期与交楼时间相去不远，对本项目造成很大冲击。 3） 北部新城 的出现，可能会对原光华大道线楼市及项目造成影响。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 四 项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 可类比项目： 红泰翰城（四川红泰房地产开发有限公司）。 可类比项目基本资料： 红泰翰城，房屋类型为高层 /多层，售价 2680 元 / ，共 804户。 可类比项目定位： 红泰翰城： 社区活动空间、邻里活动空间、交往活动空间、家庭生活空间，旨在营造一座邻里新睦、和谐自由的人文住区。规划师将传统的行列布局、围合布局加以整合，形成了独具特色的 围合 +半围合 的总规思路；建筑朝向以南偏东 15度和正南北为绝对主导，达到采光、通风的效果；楼间距 125米，80%以上的户型前后开窗见景（组团花园）。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 另本项目户型结构，项目规划设计及销售资料，综合评判等内容，需贵方详细提供后再进行具体分析。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 2、项目定位 由于目前资料并不充分，故以下在进行项目定位时可能会与贵方所想产生偏差，还望贵方予以谅解。 区域定位：项目将作为未来海科园的高层居家的集中点，带动整片区域的整体价值提升。因此，我们所要打造的，将是未来温江，乃至城西的 1）新兴工业区的旁的生态居住典范；2）依靠大学城，相互依存，相互促进的大学城外城； 3）以及未来温江工业园区交通线旁的人居地标。 主力客户群定位：在进行主力客户群定位之前，我们先来看一些分析 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 购买人群 购买动机 工作为主者 -企业法人高管 具备最大的购买能力收入与教育程度更高 ,希望追求舒适与个性 度假者 -在市区有房 希望在节假日过一点的郊外的生活 新婚者 暂住 ,将来希望另外找房子 ,因夫妻都有工作 ,所以房租负担不重 成人教育者 外来务工的年轻人 ,在工作之余相继续充电 ,住宅离学校近 ,方便学习 好动者 年轻未婚 ,活泼爱玩 .向往郊外的休闲及娱乐的生活 二次置业者 手头有富裕的资金 ,看中楼盘在学校附近 ,有出租或升值的可能 家庭住户 有子女 ,并重视有了利于子女成长的学习环境和居住环境 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 比例%40%10%10%5%5%10%20%工作为主者- 企业法人高管 度假者-在市区有房新婚者 成人教育者好动者 二次置业者家庭住户房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 从以上的分析进行定位，我们的主力客户群体为海科高层，以及家庭住户。二线客户群是度假者（向往郊区生活），新婚者（寻求 5年内居住地）和二次置业者，三线客户群体成人教育者（依托大学城进修）和好动者（时尚青年群体）。 功能定位：鉴于未来北部工业新区的崛起，海科中央商务中心（ CBD）的建成，以及大学城的完善，海科名城将会建成兼具居住、生活服务、商务会所为一体的位于文化、科技、商务前沿的现代多功能大型生态社区。 （建筑风格定位将由贵方确定，此处不在累述） 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 五 类比项目价值分析 在此项环节内，我们选择与海科名城比较接近的红泰翰城作为类比对象。红泰翰城与项目地块接近，都位于大学城范围内，距离北部工业新区较远。红泰翰城一期为多层住宅和花园洋房及少量临街商业，二期为景观电梯洋房和多层住宅，三期为高层。红泰翰城在总体规划上对社区空间进行了相应的等级划分：社区活动空间、邻里活动空间、交往活动空间、家庭生活空间，旨在营造一座邻里新睦、和谐自由的人文住区。截止 2007年 4月 2日，该项目整体均价 3000元 / 。目前，大部分已看房客户对该项目评价不一，但其中对楼盘实际与设想出入很大以及对开发商表示不满的意见比例较大。但大多数客户对该项目整体环境景观仍表示认可。 （本条目内尚欠缺部分内容，需贵方提供详细资料后，可补齐） 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 六 项目定价模拟 1、均价的确定 2、项目中具体单位的定价模拟 （本条目内容需请贵方提供详细资料后完成） 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 七 项目投入产出分析 1、项目经济技术指标模拟 2、项目首期成本模拟 3、项目收益部分模拟 .销售收入模拟。 .利润模拟及说明。 .敏感性分析。 （本条目内容需请贵方提供详细资料后完成） 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 八 投资风险分析及其规避方式提示 1、项目风险性评价 2、资金运作风险性 3、经济政策风险 （此条目内容由于我方能力有限，无法进行全面分析，恐出现遗漏及分析偏差，进而造成贵方规划中出现问题，故我方未单独进行评估） 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 九 开发节奏建议 1、影响项目开发节奏的基本因素 政策法规因素；地块状况因素；发展商操作水平因素；资金投放量及资金回收要求；销售策略、销售政策及价格控制因素；市场供求因素；上市时间要求。 2、项目开发节奏及结果预测 项目开发步骤；项目投入产出评估；结论。 （此条目内容，由于大部分涉及到实际营销部分内容，如未经贵方，营销方，及我方三方详细讨论及评估，恐出现不客观的结论，故我方未单独进行分析及评估） 第二章 项目规划设计策划营销 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 通过上一章节完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将 以人为本 的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。 项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 一 总体规划 1、项目地块概述 项目地块所属的区域，属于温江海科园北部工业新区与温江大学城的交汇区域，其周边土地均为已规划待建土地，东北面面对西南财大，西北面靠海科中央商务中心（ CBD）项目用地，西南面与西财尚郡（西南财大自行规划、设计的商住社区，面积 400亩，分多期开发）相邻，东南面土地尚未规划。项目所属区域内土地平整，有 2条灌溉用渠穿过（但因水质问题，建议不作为园内景观用水水源）。 2、项目地块情况分析 由于项目地块与大学城相邻，加之温江房产市场仍将保持强劲的提升势头，所以在楼盘的总体规划上，可考虑对此 2项客观优势加以利用，但需要考虑到周边楼盘的竞争，尤其是西财尚郡的直接威胁，还有广告位不充足，无法将信息传达的风险，对之加以分析，进而规避。 （另外，本条目中未说明的发展商的初步规划和设想将由贵方详细敲定，故这里将不在累述） 3、对于建筑空间布局，道路系统布局，绿化系统布局，公建与配套系统，分期开发，分组团开发强度等部分内容，由于我方未获得贵方的详细规划图、设计图、效果图，故无法进行阐述，还望贵方提供。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 二 建筑风格定位 1、项目总体建筑风格及色彩计划 2、建筑单体外立面设计提示 （此条目内容，由于我方未获得贵方的详细规划图、设计图、效果图，故无法进行阐述，还望贵方提供） 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 三 主力户型选择 1、项目所在区域同类楼盘户型比较 作为类比项目的红泰翰城在户型均偏大，面积大都在 110 以上，三居室主力户型，其中有部分为跃层式。另外，红泰翰城也有少量二居室。 2、项目业态分析及项目户型配置比例，主力户型设计提示（一般住宅套房户型设计提示，跃式、复式、跃复式户型设计提示，别墅户型设计提示）等内 容考虑到贵方已经完成相关设计及论证，故此处不再累述。 另有室内空间布局装修概念（室内空间布局，公共空间主题选择，庭院景观），环境规划及艺术风格（项目周边环境调查和分析，项目总体环境规划及艺术风格构想，项目各组团环境概念设计，项目公共建筑外部环境概念设计），公共家具概念设计（项目周边同类楼盘公共家具摆设，本项目公共家具概念设计），公共装饰材料选择（项目周边同类楼盘公共装饰材料比较，本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思，项目营销示范单位装修概念设计，项目营销中心装修风格提示，住宅装修标准提示），灯光设计及背景音乐指导（项目灯光设计，背景音乐指导），小区未来生活方式的指导（项目建筑规划组团评价，营造和引导未来生活方式）等十分庞杂的内容，需由贵方与我方完成资料整理和分析的基础上进行深入讨论 第三章 项目质量工期策划营销 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。 但由于本案的最主要目的在于推广和广告部分，所以该部分仅列出各条目，以共贵方参考。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 一 建筑材料选用提示 1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 2、新型建筑装饰材料提示 3、建筑材料选用提示 二 施工工艺流程指导 1、工程施工规范手册 2、施工工艺特殊流程提示 三 质量控制 1、项目工程招标投标内容提示 2、文明施工质量管理内容提示 四 工期控制 1、项目开发进度提示 2、施工组织与管理 五 造价控制 1、建筑成本预算提示 2、建筑流动资金安排提示 六 安全管理 1、项目现场管理方案 2、安全施工条例 第四章 项目形象策划营销 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。 房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良 好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。 其他形象（略） 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 一 项目视觉识别系统核心部分 1、名称 .项目名：海科名城 .道路名：（空缺，需由贵方提供资料） .建筑名：（空缺，需由贵方提供资料） .组团名：（空缺，需由贵方提供资料） 2、标志：（详见 PPT文件） 3、标准色：鉴于贵方在第三次交流中曾提及的可能建筑风格，主色调暂定为米黄色。 4、标准字体（空缺，定案后再行讨论设计） 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 二 延展及运用部分 1、工地环境包装视觉 .建筑物主体（空缺，需贵方提供效果图后再行设计） .工地围墙（详见 PPT文件） .主路网及参观路线（空缺，需贵方提供效果图后再行设计） .环境绿化（空缺，需贵方提供效果图后再行设计） 2、营销中心包装设计 该部分包括营销中心室内外展示设计，营销中心功能分区，营销中心大门横眉设计，营销中心形象墙设计，台面设计，展板设计，营销中心导视牌，销售人员服装设计，销售用品系列设计，示范单位导视牌，示范单位样板房说明牌等，由于数量过大，需在实际定案后再行讨论设计。 3、公司及物业管理系统包装设计 该部分包括办公功能导视系统设计，物业管理导视系统设计等，需要实际定案后再行讨论设计。 第五章 项目营销推广策划 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 一 区域市场动态分析 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2006年，成都市 14个郊区 (市 )县累计成交商品房 672.52万平方米，同比增长 34.6%，其中住宅成交 629.79万平方米、51275套，分别同比大幅增长 42.6%和 43.7%。所有郊区成交的商品房中，住宅成交总面积占比高达 93.6%，郊区住宅市场份额更加突出。郊区房地产市场迅速发展，供应和需求呈高速增长态势，且需求增长更加明显，因此郊区商品房供应持续增加才会保持良好的市场供求关系。 2006年上半年在温江亮相的楼盘规模达到 120万平方米，其中光华大道将是温江板块的主战场。由于土地成本和建筑品质的差异， 2006年温江楼市的房价也被拉开差距，价格区间将从每平方米3000 5000元不等。温江的居住价值随着新一轮的开发热潮而被重新发现。 2006年温江，无疑是成都楼市的最大亮点。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 2、项目周边竞争性楼盘调查 项目地块临近光华大道，且该地区楼市发展迅猛，目前有多家大盘在售或即将开盘，现将部分楼盘（亦作为假想敌进行参考）： 1）项目 依云镇（成都中能置业有限公司），仁和春天大道（成都江安春置业投资有限公司），锦绣森邻（成都华新国际城市发展有限公司），莱因河谷（成都宇森实业集团有限公司），塞纳河畔（成都大华实业有限公司），海峡新城 4期 西岸（成都金强实业有限公司），红泰翰城（四川红泰房地产开发有限公司）。 2） 各项目详情 依云镇， 140-180 为主，房屋类型为洋房 /别墅 /公寓，售价 4000元 / ；仁和春天大道，房屋类型为高层 /小高层 /联拼别墅 /双拼别墅，共 3600户；锦绣森邻，房屋类型为小高层 /多层，售价 4500元 / ，物管费用 1.3元 / 月；莱因河谷，房屋类型为小高层 /多层，售价 3500元 / ，约 1000多户；塞纳河畔，80-160 为主，房屋类型为多层，售价 2460元 / ，物业公司是香港戴德梁行物业管理公司；海峡新城 4期 西岸，售价 3000元 / ；红泰翰城，房屋类型为高层 /多层，售价 2680元 / ，共 804户。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 3） 各项目卖点 依云镇： 为高尚居者舶来原版法式纯静生活，尊贵与品位无限彰显；下拥怡情庭院，与家人其乐融融；上抱观景花庭，采星摘绿收藏风景。信仰之间， 天地 纳入生活，以联排的居家沉醉别墅的醇静生活。 仁和春天大道： 城市原滩，世界级理想居住地；原木成林，原石成景；三位一体，新城市主义高层印象。 锦绣森邻： 开放式退台花园洋房，板式独栋小高层 莱茵河谷：暂无 塞纳河畔：周边环境、景观设计，物业管理，微坡地形及开阔绿地设计，楼间距。 海峡新城 4期 西岸： 50万平方米的绿色水景花园中，以浓厚的人文环境为根基的海峡路边，海峡新城配有配套齐全的教育设施，住户的子女们在每个求学阶段都将有良师相伴。 红泰翰城： 社区活动空间、邻里活动空间、交往活动空间、家庭生活空间，旨在营造一座邻里新睦、和谐自由的人文住区。规划师将传统的行列布局、围合布局加以整合，形成了独具特色的 围合 +半围合 的总规思路；建筑朝向以南偏东 15度和正南北为绝对主导，达到采光、通风的效果；楼间距 125米， 80%以上的户型前后开窗见景（组团花园）。 3、结论 通过以上不是十分清晰的分析，可以看到，在海科名城项目地块区域内及区域周边，存在大量有极强竞争力的项目，对于海科名城项目未来的发展前景即可提供经验教训，也会增加竞争压力。海科名城项目可以借鉴以上诸多楼盘的很多亮点，进行综合后为自身服务。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 1、项目主卖点荟萃 由于我方并未获得项目规划图，所以仅能从外部环境中寻找卖点： 1）大学城，一个随时随地可以提供知识，散发出文化气息的地方； 2）海科中央商务中心，未来海科园，乃至温江区的商业中心； 3）国色天乡园，初一亮相，就吸引了温江，乃至整个大成都地区的眼球。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 2、项目强势、弱势分析与对策 1）项目的优势 A 大楼盘项目受青睐 随着人民物质生活水平的日益提高，人们对居住条件的要求日渐趋向宽敞和舒适。随着成都附近卫星城的开发，市外清新的环境已深受市内居民的青睐，以将环境作为卖点的大盘相继成功推出。在温江，如 仁和 春天大道 、 锦绣森邻 、 莱因河谷 、 依云镇 海峡新城 等等，大楼盘项目所独有的宽敞的居住空间、触目可及的田园风光，清新怡人的空气，非常适合城市居民休闲度假及本地成功人士居家置业，因此这种类型的楼盘，它的崛起与开发绝对不会是偶然和例外 B 交通便利 本项目位于海科园和大学城交汇处，往成都仅 15多分钟车程，往双流国际机场仅 20KM，往温江城区购物交通非常便利。早已竣工的光华大道，及未来规划中的成都地铁 2号线工程，将大大加强温江和成都的联系，本项目所处地理位置极为优越。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 C 可居性 海科名城近旁是早就规划出来的大学城例如西南财大 ,成都中医药大学以及一所具有 50年办学历史的成都市示范性高中温江二中，其旁的海科 CBD项目，也为未来商务人士的理财带来了便捷。将于 4月 14日开园的置信 国色天乡乐园，与本项目只有 5分分钟左右的车程，无疑为将来入住海科的户主又提供了一个极佳的休闲娱乐场所。 D 发展商实力雄厚 海科投资有限公司实力雄厚。一个大型项目的开发，仅仅依靠经验丰富的开发商是不足够的。海科投资有限公司其本身所具有的优势是作为项目最坚实的后盾，再加之政府的鼎力支持，在日趋成熟的成都房地产面前，将坚定购买者的信心。强有力的发展商 +经验丰富的开发商，也是成功的一个重要因素 . E 发展商内在的购买潜力 本项目规划和设计的初期，海科投资已经拟订了部分有资格能在海科名城进行置业的企业名单。由于覆盖并非全面，且划分条件较严谨，仍有很大一部分有置业需求的海科园企业法人和高层管理人士尚在寻找适合的房产。因此，适时的抓住这一部分群体，吸引其购买力，将在海科原有的高品位基础上，更增添这方面的优势，也在潜意识上完成了 将海科高层尽收囊中 的设想。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 2）项目的劣势 A 区域竞争激烈 仁和 春天大道 、 锦绣森邻 、 莱因河谷 、 依云镇 等等一系列楼盘项目，几乎全部拥挤在光华大道温江段的入口，加之其在宣传上启动早，投入大，早已使光华大道温江段入口处成为耳熟能详的温江楼盘标志。相较于本案，它们的特色实在太多，而本项目又可能会在某些方面过于雷同，再加上地段问题，可能会受到不小冲击。 B 临近景致极差 由于临近地块几乎尚未开发，且规划中的 CBD最后成型阶段时间过于靠后。另外，规划中的海科园新工业区距离本项目实际距离不足 1KM，也有可能会影响到购房者的心情。预计，未来 2-3年项目周边景观仍将无大的改善。 C 配套设施不完善 由于本项目所处地段属于规划区域，实际建设滞后。无论是生活配套还是市政设施，在 500m范围内都难觅踪迹，无疑为未来购房者的生活带来不便，进而影响到之后的 2-3期的开发，销售。 D 市民长期以来购房热情高，但由于 国六条 的出台，已经在政策层面上影响到购房者的态度，短期内可能对楼市造成一定不利影响。 E 地块规模不大不小，用地条件不够好而且不易规划。 F “北部新城 的出现，可能会对原光华大道线楼市及项目造成影响。 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 3）对策 对劣势部分，我们将采取 点对点 策略，即根据实际问题，提出相应的处理办法： A 在选取卖点时，规避雷同点，避免出现 人云亦云 的现象； B 在财力可控范围内，并取得区政府政策支持后，由发展商进行统一绿化； C 可在项目实际规划完成后，另行追加部分所需的基础生活设施； D 通过广泛的广告投入，加大宣传力度； E 在保证相关数值达标的基础上，并在追加部分的规划中，不再另