（工商管理专业论文）成片土地开发区的土地开发成本核算研究.pdf

摘要 f 自改革开放以来，全国、特别是沿海开放城市成片土地开发区发展很 、 快。这些开发区在推进城市化进程、吸引外资、优化产业结构、强化国民 经济基础、加快国民经济发展速度等方面发挥了很大作用。 成片土地开发区的主要工作就是进行土地开发，它往往具有开发面积 大、基础设施项目多、开发时间长、投入资金量大和出让、转让年限较长 的特点。成片土地开发的主要内容是七通一平，其主要产品是可以批租和 进行项目建设的土地，如何对土地开发成本进行核算，是每个土地开发公 、 司都要遇到的问题。广o 本文在遵照房地产企业会计制度的基础上，结合实践，分别从土地开 发成本核算的内容、成本核算的特征、土地开发成本的归集和土地销售成 本的确定等几个方面对其成本核算加以分析，特别对从理论中演化出来的， 在实践中广为应用的土地销售成本确定方法之分类平均成本法，进 行了重点论述，并以上海张江高科技开发区和上海联洋土地开发公司的实 际操作为例加以详细说明。最后，本文指出，由于成片土地开发在我国是 一个新兴产业，其成本核算中还有一些问题值得探讨，如市政配套设施维 护成本列支渠道问题、动迁房成本分摊问题等。这些问题有待在实践中进 一步探索，在理论上进一步明确。 ( 关键词) 成片土地开发，成本核算，分类平均成本法，成本 s t u d y o fl a n dc o s ta c c o u n t i n g i nl a r g ea r e al a n d d e v e l o p i n g z o n e a b s t r a c t t h el a r g ea r e al a n dd e v e l o p i n gz o n e sn a t i o n w i d ea n ds p e c i a l l yi nt h ec o a s t a l o p e n i n gc i t i e sh a v eb e e nu n d e r g o i n g f a s t d e v e l o p m e n ts i n c e t h er e f o r ma n d 。 o p e n i n gp o l i c y t h e s e z o n e sh a v eb e e np l a y i n gk e yr o l e si nt h e p r o c e s s o f u r b a n i z a t i o n ，i na t t r a c t i n gf o r e i g nl o a n s ，i ne n t e r p r i s es t r u c t u r eo p t i m i z a t i o na n d i ns t r e n g t h e n i n gt h eb a s ea n d a c c e l e r a t i n gt h ed e v e l o p m e n t o fn a t i o n a le c o n o m y t h e m a j o r t a s kf o rt h el a r g ea l e al a n dd e v e l o p i n gz o n ei st oc a r r yo u tl a n dd e v e l o p m e n t ， w h i c hi sc h a r a c t e r i z e db ys t r e t c h i n ga r e af o rd e v e l o p i n g ，m a n yi i l 丘a ： 乜m c t u r ep r o j e c t s ， 10ng d e v e l o p i n gt i m ep e r i o d ，h u g ec a p i t a li n v e s t m e n ta n dc o m p a r a t i v e l yl o n gl i m i t p e r i o df o rs e l l i n ga n dt r a n s f e r r i n g t h em a i nc o n t e n t si nl a r g ea r e al a n dd e v e l o p m e n ti s s e v e n p e r m i t sa n d o n ef l a t b e t t e ry o us t a t eh e r ew h a t y o um e a ne x a c t l y , im e a n ，n o t l i t e r a lt r a n s l a t i o nb u ts e n s et r a n s l a t i o na n di t sc h i e f p r o d u c ti sl a n db a t c h r e n t a b l ea n d c a nb eu s e df o r p r o j e c t c o n s t r u c t i o n h o wt o i m p l e m e n tc o s ta c c o u n t i n gf o rl a n d d e v e l o p m e n t i st h ec o m m o ni s s u ee a c hl a n dd e v e l o p i n gc o m p a n yc o n f t o n t sw i t l l i n c o m p l i a n c e 州t i lt h er e a l e s t a t e e n t e r p r i s ea c c o u n t i n gs y s t e ma n di nt h el i g h to f 一2 p r a c t i c e ，t h i s t h e s i s a n a l y z e s l a n dd e v e l o p i n gc o s t a c c o u n t i n g f r o mm a n ya s p e c t s ： c o n t e n t so fl a n dd e v e l o p i n gc o s ta n da c c o u n t i n g ，f e a t u r e so f c o s ta c c o u n t i n g ，s u m u po f l a n dd e v e l o p i n gc o s ta n ds p e c i f y i n go fl a n ds a l e sc o s t ，e t c a n de x p o u n d si ns t r e s s ， t o g e t h e r 、i m c a s ei l l u s t r a t i o n so ft h e o p e r a t i o n i n s h a n g h a iz h a n 自i a n g h i t e c h d e v e l o p i n gz o n e a n d o p e r a t i o no fs h a n g h a il i a ny a n g l a n d d e v e l o p i n gc o m p a n y , o n e o f t h el a n ds a l e sc o s ts p e c i f y i n gm e t h o d s ：t h em e t h o do f c l a s s i f i c a t i o na v e r a g ec o s t t h e a u t h o rp o i n t so u ta tt h ee n dt h a ta sl a r g ea r e al a n dd e v e l o p i n gi ss i m p l yb u r g e o n i n gi n 。 c h i n a , t h e r ea r e s t i l li s s u e sw e l lw o r t hs t u d yl i k e p a y m e n t sc h a n n e lf o rm a n i c i p a l c o m p l e t es e t i n f r a s t r u c t u r em a i n t e n a n c e ，c o s ta l l o c a t i o no fh o u s e st or e m o v e t h e s e i s s u e sr e q u i r ef u r t h e r p r a c t i c a li n v e s t i g a t i o n a n dt h e o r e t i c a lc l a r i f i c a t i o n k e y w o r d s ： l a r g ea r e al a n dd e v e l o p i n g ，c o s ta c c o u n t i n g ，c l a s s i f i c a t i o na v e r a g ec o s tm e t h o d ， c o s t 一3 成片土地开发区的土地成本核算研究 成片土地开发区的概述 我国自改革丌放以来，国民经济飞速发展，综合国力迅速提高，其中 。 各类成片土地开发区的出现和发展为些做出了很大贡献。 1 1 开发区的出现、类型及作用 。 】9 9 0 年5 月18 日，国务院颁发了外商投资开发经营成片土地暂行 管理办法和中华人民共和国城镇国有土地使用权出让暂行条例，这是 成片土地开发经营的两个重要法律依据。此后，各类成片土地开发区如雨 后春笋般从沿海城市到内陆省市纷纷出现，土地开发一度形成热潮，这股 热潮，也对整个中国大部分开发开放地区产生影响。据统计，到1 9 9 2 年底 国家审批的经济技术开发区有1 4 个，高新技术产业开发区5 2 个。各省、 。市、县、乡级以上办的各类开发区6 0 0 0 多个。从形式上来看，成片土地开 发区有独资、合资、合作开发等形式；从开发经营类型上来看，有工业开 发区、高科技开发区、旅游经济开发区、农业开发区以及综合开发区等多 种类型。这些开发区在推进城市进程、吸引外资、优化产业结构、强化国 民经济基础、加快国民经济发展速度等方面发挥了很大作用。 1 2 成片土地开发区的基本特点 成片土地开发区往往具有以下五个基本特点：一是土地开发面积一般 部有相当规模。成片土地开发区的面积一般为1 2 平方公罩。其中最大的 足福建元洪投资开发区，面积为5 0 平方公里。二是开发中需建设的基础设 施项目比较多。成片土地开发区中一般要解决供水、排水、供电、通讯、 供气、环卫、公交、商业网点、社区配套如学校、医院、娱乐场所等问题， 基础i 设施建设项目较多。三是丌发时问跨度长。各类成片土地开发区根据 其不同面积、不同用途、不同建设规模，不同位置、不同招商引资速度、 不同开发商的资金实力，开发时间均不相同，一般来说，少则十几年，多 则几十年。四是资金投入量大。开发区的开发资金投入一般少则几十亿， 多则几百亿。五是土地使用权出让和转让时间较长。中华人民共和国城镇 国有土地使用权出让和转让暂行条例第1 2 条规定，土地使用权出让最高 年限按用途为：居住用地七十年：工业用地五十年；教育、科技、文化、 卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用 地五十年。 1 3 土地开发的概念、主要内容及模式 1 3 1 土地开发的概念 成片土地开发区的主要工作就是进行土地开发。土地开发是房地产开 发的一种。所谓房地产开发，是按照城市建设总体规划和社会经济发展的 要求，对土地和地上建筑物、构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合 性社会经济活动。从开发的对象划分，包括土地开发、房屋开发和房地产 综合开发三种类型。土地开发是指对土地进行综合性的开发建设、平整场 - 8 - 地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施和学校、商业、 医院等配套设施，使其达到工业用地、居住用地或其他建设用地条件。 1 3 2 土地开发的主要内容 在签订土地使用权出让或转让合同后，受让方或再受让方应在规定期限内支 付全部土地使用权出让金或转让金后，方可获得土地使用权证。之后，开发商要 进行项目立项和工程可行性研究，在取得立项和工程可行性研究批复后，开发商 才可协同政府有关部门开展土地征用和动迁工作。然后，开发商根据不同用地性 质，进行三通一平或七通一平等工作( 七通一平通常是指供水、供电、供气、通 讯、道路、雨水和污水等“七通”和场地平整这“一平”工作，直至达到用地要 求为止) ，这是土地开发的主要内容。当然，根据不同的用地性质，按照规划要 求，还要适当配置学校、商业、医院等配套设施，这也是土地开发中的一个重要 内容。 1 。3 3 土地开发的模式 各开发商根据自身实力，市场需求程度等因素，采用不同的模式对土 地进行开发。归纳起来，过去和现在国内通用的有如下几种模式： 生地批租。在开发大潮的初期，由于对土地的需求较大，地下基础 设施开发尚未完备，因此较多采用生地批租的模式。即市政配套基础设施 交由投资商开发。此种模式的优点在于快速启动开发，减少资金压力，但 转让方难以获取理想的土地开发的增值收益和潜在价值。 熟地批租。这种模式是指开发商不转让生地，而是有计划地组织力 量，实施开发，按规划要求，对土地进行七通一平建设，然后按规划的项 一7 一 目类型、功能布局，实行熟地土地使用权转让，在这种模式运转中，开发 商能把握土地开发升值的利益，有利于开发上前后向一体化发展，但这往 往要求开发商具有较强的经济实力。 委托开发，实物批租。这是从熟地批租中演化出来的一种形式，其 特征是土地使用权转让方和再受让方按合同规定内容，拟定实物分割比例， 或以完成市政配套设施为代价，抵充交纳土地转让金。这一模式适用于一 定规模量的开发区域，如几个街坊，难点在于分割比例的指定有模糊性， 难以把市场形势与比例结合好。 作价入股，合作开发。这种模式是指按规划要求变更原土地使用性质， 并按建设申报程序，以当时当地同类地价或房价作为基准，拟订作价水平 和分成比例，吸引有开发资金和实力的投资商合作开发建设的做法。这其 中又有生地作价入股和熟地作价入股的区别。 以上四种模式是在土地开发中的常用模式，在进行成片土地开发时， 开发商往往根据不同时间、不同位置、不同自身情况，几种模式同时或交 替起来，综合使用，以达到最佳开发状态。 1 4 土地开发的产品 土地开发的产品是用于批租销售和项目建设的土地，它具有以下三个 经济属性： 1 4 1 具有价值和使用价值 土地不仅具有无限期的使用价值，而且具有价值。对城市某一地段的 一r9 劳动投入，不仅可以增加自身的价值和丰度，而且还可以使相邻的地段也 相应提高价值。一般认为，土地价值的形成和提高的过程，也是不断提高 其使用价值的过程。如城市基础设施建设的发展与改善，必然带来土地性 能的改善和土地使用价值的扩大。同时，地段的位置或区位条件，对土地 价值和使用价值有极为重要的影响。 1 4 2 土地具有准商品性 土地具有价值和使用价值，而且可以在让渡( 或买卖) 过程中实现其 。 价值，所以，土地具有商品属性。作为商品，它必然要实现其所有权的让 渡( 或买卖) 但是在我国土地是不能买卖的，它只是在不改变其所有权的 条件下进行土地使用权的让渡一出让、转让和出租等。地可以持续、永 久地使用，其使用权让渡的期限比较长，一般为4 0 一7 0 年或更长的期限。 在土地权出让金的计算公式中， 。 式中：p 一地价； r 一年地租 p = r ：- - r 1 1 ( 1 + r ) ” r 一年利息率； n 一土地出让年限。 当n o o 时，土地使用权出让金与土地所有权让渡的地价( p = r r ) 接 近。所以，恩格斯在论住宅问题时指出：“对消耗期限很长的商品，就 有可能把使用价值零星出卖，每次有定的期限，即将使用价值出租”。可 见，土地使用权出让、转让、出租等，都充分体现了土地的准商品属性。 1 4 3 土地的增值性 土地不仅具有经济学属性，而且还具有土地作为自然资源所固有的自 然属性。土地的自然属性，决定了作为社会资产的土地不同于社会的其他 资产( 或财产) 。它不是一次性的消费品，不会因使用而损耗或消灭。相反 它可以反复使用和永续利用，并随着人类劳动的连续投入而不断发挥它的 性能。甚至，它可以随着社会经济的发展，实现其自然属性。 综上所述，用于批租和项目建设的土地是一种特殊的产品，其开发的 。 主要内容是起七通平，其开发的模式有多种。作为种特殊的产品，其 开发成本如何进行核算，是从事土地开发的企业都会遇到的问题。下面本 文根据上海张江高科技开发公司和上海联洋土地发展公司土地开发的实 - 践，对成片土地开发的成本核算的内容，土地开发成本核算的特征、土地 开发成本的归集、土地销售成本的确定方法等试作浅述 并就土地开发后 其市政基础配套设施日常维护费用的列支渠道、经营性公建项目成本分摊 问题和动迁房成本分摊问题等提出自己的看法，由于本人学识浅薄，从事 实践的时间不长，文中论述定有许多不当或不妥之处，请导师和各位教授 指正。 fz 2 土地开发成本核算的内容 土地开发的完全成本主要分为两大类，即直接成本和期间费用，直接 成本包括：征地、动拆迁成本、前期工程成本、基础设施成本、公建配套 。 成本、社区在建管理维护成本等五项；期间费用包括：管理费用、销售费 用和财务费用。 2 1 征地、动拆迁成本 征地、动拆迁成本主要指土地开发中由征地所引起的征地费用、居民 和企事业单位动拆迁费用、劳力安置费用和土地平整费用的支出，一般指 “七平一通”中的“一平”成本。 2 1 1 征地费用 征地费用包括四个部分内容，即 预征费用：在社区开发前，由国家统一预征，实行土地控制而 发生的费用，将在土地开发完成时返回，但要承担利息。 上缴费用：即征地时，根据土地性质( 耕地与非耕地、菜地与粮棉地 等) 上缴给国家的垦复基金、粮油差价、菜地建设费、耕地占用税和预征 t 地补偿费。 征地包干费：指在征地时补偿给乡村集体和个人的土地及其附着物等 补偿费，包括青苗补偿费、土地补偿费、农田设施补偿费、集体财产补偿 费、劳动力安置管理费( 缴征地事务部1 4 的费用) 和征地包干费等。 一f3 一 其他费用：即由于征地引起的土地定界、撤队等所发生的其他零星费 用。 2 1 2 动拆迁费用 动拆迁费用包括三个部分内容，即 。 居民动拆迁费用：指动迁居民所引起的居民私房拆迁补偿、拆迁费用 和动迁房建设安置费。 企事业单位动拆迁费用：指动迁企事业单位所引起的拆迁补偿和返征 。 地等费用。 其他费用：即由动拆迁所引起的租场、通告、拆迁管理以及房屋测量 等其他零星费用。 2 1 3 劳动力安置费用 指为安置征地劳动力所发生的费用，包括 劳动力安置管理费：即缴纳给劳务中心，按劳动力安置费和养老费用 。 的2 8 收取的费用。 劳动力安置费用：即安置劳动力的直接费用和劳动力未安置前年的 待工费用。 养老费用根据国家规定，征地养老人员每月领取的用于养老的费用。 2 1 4 土地平整费用 指土地实征、动迁后，对土地按规划要求进行平整所发生的费用包括： 场地平整费用：包括填浜和填土二部分费用。 管线移位费用：包括拆除和移位农村自来水、电力和通讯等管线所发 一f 毕 生的费用。 2 2 前期工程成本 前期工程成本主要指为社区开发建设所必须进行的城市建设规划、土 地勘测测绘、丌发建设可行性研究等的费用支出，包括规划费用和其他费 用二类。 2 2 1 规划费用 包括规划委托费用、勘测测绘费用、图纸费用和规划模型费用等。 2 2 2 其他费用 指开发建设可行性研究委托费、专家咨询费和其他零星费用。 2 2 3 基础设施成本 基础设施成本是指土地开发建设过程中所进行的基础设施配套建设所 发生的成本，它主要包括道路工程成本和市政( 公用) 配套工程成本。 基础设施成本主要包括： 道路工程费：即社区内道路的建设费用。 市政公用配套工程费：它包括八大项( 专业) 内容，即： 下水工程费：指社区负责建设的雨水、污水和中途泵站费用。 上水工程费：指由上水公司负责建设的水库唧站、上水营业站 和上水管线养护工区，其中上水营业站和管线养护工区由开发公司与上水 公司共同投资。 供电工程费：指为社区提供电力配套的2 2 0 k v 变电站、3 5 k v 变电站、 一，3 一一 1o k v 丌关站、低压变配电站( 包括临时电站) 和供电营业所工程费用。 。 煤气工程费：指为煤气配套建设的煤气营业站、抢修站和煤气调压工 程费用，煤气营业站和抢修站由开发公司和煤气公司联合投资，煤气调压 站由煤气公司投资。 。 通讯工程费：指为社区提供通讯配套的通讯和邮电局房( 所) 的工程 费用，其中除邮电所由开发公司投资外，其他均由邮电部门投资。 环卫工程费：指为社区配套建设的环卫所、垃圾中转站、公共厕所和 - 垃圾搜集房等工程费用。 公交工程费：指为社区配套建设的公交保养场、公交起迄站工程费用。 其他工程费：指为社区配套建设的消防站、交警警署、公共绿化、桥 梁、护岸等工程费用，其中消防站和交警警署工程由开发公司和消防、交 警部门联合投资。 2 2 。4 公建配套成本 公建配套成本是指为住宅区配套建设的公建项目，包括商业配套、社 区配套、学校配套和其他配套工程。 商业配套工程费：指为住宅区配套建设的商业用房工程费，包括商 业网点工程、集市贸易市场、市场管理所等工程费用。 社区配套工程费：指居委、里弄用房、老年人活动中心、医疗站等 工程费用。 学校配套工程费：指幼儿园、托儿所和中小学校工程建设费用。 其他配套工程费：主要指为住宅配套的闭路电视等配套工程费用。 占一 2 2 5 社区在建管理维护成本 社区在建管理维护成本，是指在社区开发建设过程中，为管理和维护 社区内已完成的市政设施( 包括绿化和临时设施) 所发生的费用，以及为 社区城市管理( 市容、联防等) 所发生的费用。 它主要包括：绿化养护费、市政管理费、市容管理费、社区联防费、 市政设施l 临时维护费等。 2 2 6 管理费用 管理费用是指公司行政管理部门为组织和管理社区开发经营活动而发 生的费用。主要包括由办公室负责归集的办公费、差旅费、业务招待费、 出国人员经费、劳动保护费、修理费、水电费等，由人事部门负责归集的 工资、住房公积金、养老保险费、医疗保险费、待业保险费等，由财务部 门负责归集的各类税金、计提的福利费、工会经费、职工教育基金以及各 类办公用固定资产折旧费、保险费、低值易耗品摊销等。 2 2 7 财务费用 财务费用：是指开发公司在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集 等理财活动而发生的费用。它主要包括利息支出净额、汇兑损失和银行手 续费等。 2 2 8 销售费用 销售费用：是指公司为销售房地产产品而发生的各项费用，包括房地 产销售过程中发生的广告宣传费、展览费以及营销部门的职工工资、福利 费和业务费等。 一7 附：动迁房安置成本： 。 动迁房安置成本，是指居民动迁后，为安置居民所需动迁房的建造成 本，它包括动迁房的土地成本、动迁房区域市政配套成本、动迁房建筑成 本、公建配套成本和动迁房物业管理费用等。 一( 3 土地开发成本核算的特征 成片土地开发就是企业将从国家手中受让的用于开发的土地，按规定 的用途和政府有关部门批准的开发规划，丌发成为能用于批租销售和项目 。 建设的土地。土地开发是一种产品生产，它有面积大、项目多、周期长等 特点，在其成本核算上也具有与其他产品开发不同的特征。 3 1 土地开发成本内容的多样性和成本核算的综合性 土地开发过程中基础配套设施建设的项目众多( 如道路，地下各类管 道，雨、污水泵站，变电站，动迁房等) ，所发生的费用种类也很多( 如征 地费，动迁费，安置费，工程施工费等) 。要正确反映土地征用成本，正确 核算基础配套设施的建设成本，就需要按不同的建设项目分门别类进行成 本核算，这就体现了土地开发成本内容的多样性特征。 成片土地开发一般先要进行整体规划然后在分期分步实施开发建设。 这种规划的整体性和基础实施建设的不可分割性( 如道路的路幅有宽有窄 下水道管径由小到大、埋置深度由浅到深，各种上水、通讯、煤气、电缆 管线密布成网，变电站、排水泵站运行覆盖面积的统筹兼顾等等) ，就很难 将成片的土地分割成各个小块进行成本核算。需要先按不同的征地范围和 建设项目分别进行成本核算，然后再加以综合汇总，构成土地开发总成本。 最后再按土地面积和规定的容积率进行测算，确定土地的开发销售成本。 由此可见土地开发成本核算又具有其综合性特征。 一一 3 2 土地滚动开发的延续性和成本核算的持久性 。 成片土地开发区土地开发规划是整体性的，其开发方式上一般是一片、 片滚动开发的；而开发建设在时问上和项目的施工安排上又是交叉进行 的。这种滚动的延续性的开发方式，使土地开发成本的核算无法按开发的 。 时间和范围截断。另外，土地开发过程中征用动迁有一个较长时期，基础 配套设施则建设项目多，施工周期长。凡此，又体现了成片土地开发区土 地开发的成本核算呈持久性特征。因此，在完成开发项目建设任务前，就 - 很难及时和准确地结算出整个区域土地的实际开发成本。 易o 4 土地开发成本的归集 成本计算对象是计算产品成本，以及归集和分配生产费用的客体。土 地， ：发内容的多样性，使建设项目存在不同的施工方法和建设周期，并由 不同的施工单位进行工程承包。因此，土地开发成本只能先以各种不同的 建设项目作为归集客体，待各个项目建设完工，再逐一汇集到土地开发产 品中去，最终构成土地开发的总成本。 根据财政部颁发的房地产开发企业会计制度的要求和以上各种情 况，在“开发成本”科目下设置“土地征用支出”、“房屋建设支出”、“配 套工程支出”明细科目，分别核算土地开发中发生的各种费用支出和项目 建设支出。其成本归集对象、核算方法和核算内容如下表： 成本归集对象核算方法核算内容 第一批征用以每一个征用土地土地垦复金，油粮补偿 土地 第二批征用的文件划分归集对象。金，青苗补偿费，拆迁 征用 第三批征用在划分时考虑每批征用补偿费，劳力安置费， 间隔时间。如此，比较拆迁平整费，返征地补 支出 容易划分费用的支出界偿金等。 限。 房屋 动迁房，配套商以单位工程或群体设计勘察费，工程施工 建设 店，学校，医疗工程( 开竣工期比较接费，材料设备费，人防 设施近的同类项目可列为群建设费，施工管理费。 支出 体工程) 核算。 道路，下水以单项工程或合同基本同上。 配套道，桥梁，绿化，( 整体道路以分段合 工程供水，供电，煤同) 为核算对象。 支出气，通讯，雨污 水泵站，变电站 在各个项目建设完成后，我们再将归集的成本发生额汇总到“开发产 品一土地”科目中去，构成土地开发的总成本。 圳 5 土地销售成本的确定 上述在土地开发的成本核算中，不能把成片的土地划成一块、一块地 进行成本归集，然而在土地开发初期，土地批租销售却在一块、一块地进 行着。也就是说，土地的整体开发和土地的部分销售是同时存在的，是滚 动进行的：另一方面，开发成本发生又是连续的，其支出与土地销售数量 是不同步的。为了使土地开发成本及时与其销售收入相匹配，土地开发初 期销售成本的确定，就必须按照土地开发规划的内容，综合地进行开发总 成本的测算，并按开发的面积进行科学地计算，使土地销售成本能较准确 地反映开发成本的实际水平。 5 1 计算土地销售成本的几个要素 5 1 1 土地开发预算总成本 土地开发预算总成本，就是根据土地开发规划中的具体开发、筹建的 基础配套设施内容，按照国家规定的各项费用和定额标准，并参考市场物 价水平和同类项目造价水平，测算出来的土地开发总成本。土地开发预算 总成本正确与否，取决于土地开发需建设的基础配套项目是否明朗，项目 越明朗，规划就越准确，成本预算也就越接近实际。当然，土地开发的实 际成本才是确定土地销售成本的依据，土地开发预算总成本毕竟不能替代 实际成本。因此，随着开发的逐步深入，应当用实际成本逐步去替代原先 的预算成本数。 5 1 2 土地的净面积 一2 沪 土地净面积就是企业受让所得用于开发的土地中，扣除带征地( 即规 划开发区域以外的，因征地影响撤消生产队建制而剩余的或无法耕作的土 地) 、河道、道路、人行道以及基础配套设施占用的土地后，剩余的、能作 为批租销售或建设用地的土地面积。土地净面积是计算土地开发平均成本， 反映土地开发成本水平的重要依据。 5 1 3 土地规划容积率 土地规划容积率是国家根据经济区性质及土地用途，由有关部门确定， 限制房产开发商在批租所得的土地上以每平方米土地面积建造多少平方米 房屋面积的比率。它是确定土地销售价格的依据之一。容积率高、房产开 发商建房面积大，其基础设施的配套容量也相对地要有所提高，一般来说 土地销售价格也高。所以，在计算土地销售成本时，也应该考虑土地的规 身l 容积率。 5 2 土地销售成本的计算 土地销售成本的计算方法有两种：平均成本法和加权成本法。平均成 本法是将土地开发实际( 或预算) 总成本除以土地净面积，得出每平方米 土地单位成本，再去乘以土地销售面积。平均成本法反映了土地开发成本 。 的平均水平，但它不受土地容积率高低的影响。加权成本法是以开发区内 不同地块的净面积分别乘以相应的容积率之和作为权数，求出每平方米土 地单位成本，再去乘以土地销售面积。由于土地销售价格的高低与土地的 容积率赢接有关，加权成本法也考虑了土地的容积率，符合会计收入与成 哆一 本配比原则，其计算公式如下 某地块土地某地块土地、，该土地 销售成本销售单位成本 一 销售面积 某地块 土地销售 单位成本 土地开发实际 ( 或预算) 总成本、，该地块 ( 各地块土地净面积一容积率 x 各地块规划容积率) 例某经济区土地开发实际( 或预算) 总成本为4 2 ，0 0 0 万元。其 中：a 地块净面积4 万平方米，容积率为2 5 ；b 地块净面积1 5 万平方米 容积率为l ；c 地块净面积3 万平方米，容积率为5 。则a 地块土地销售单 位成本可计算如下： 群巍淼= 1 4 蘸2 黑1 5 1 矿5 z s销售单位成本5 + 3 “。 = 2 ，6 2 5 ( 元m 2 ) 5 3 土地销售成本的调整 每年在确定当年的土地销售成本时，一定要考虑以往年度结转的土地 销售成本，并进行调整。调整的方法有两种 5 3 1 计算期单位成本差额调整法 这一调整法是按当年测算的土地开发实际成本( 或预算) 总额，计算 出各地块土地销售单位成本，然后，再算出以往年度结转的土地销售成本 差额，将其差额调整在当年的土地销售成本中去。公式如下： 一l 啦一 计算期某地块土地销售单位成本 计算期土地开发实际 ( 或预算) 总成本、，某地块 ( 各地块土地净面积 一 容积率 x 各地块规划容积率) 以往年度结转的土地销售成本差额= ( 计算期某地块土地销售单位 成本一上年度某地块土地销售单位成本) x 以往年度某地块累计销售土地面 积 这种调整方法将以往年度土地销售成本差额都调整在计算期当年，因 。 此，对土地销售利润影响较大。特别在土地销售后期，由于大量配套项目 实际成本明朗，而土地销售数量减少，影响就更大。 5 3 2 计算期土地开发成本差额平衡法 - 这种方法就是按当年测算的土地开发实际成本( 或预算) 总额，扣除 以往年度累计结转销售的土地成本总额后，再计算出各地块土地销售单位 成本。这种方法就是将当年测算的和以前年度测算的土地开发成本差额平 。衡到以后年度的土地销售中去。公式如下 计算期某地块土地销售单位成本 计算期土地开发实际 ( 或预算) 总成本 、，某地块 按土地容积率计的一容积率 规划房屋建筑面积余数 计算期土地开发实际( 或预算) 成本余数= 计算期土地开发实际( 或预 算) 总成本一以往年度累计已转销售土地成本总额 一_ 弋一 按土地容积率计算的规划房屋建筑面积余数= ( 各地块土地净面积 各地块规划容积率) 一( 已转销售各地块土地净面积各地块规划容积率) 与前一种方法相比，这种调整方法对当年的土地销售利润影响较小。 在采用这种调整方法时，应及时注意土地开发成本的变化，同时，也要按 照 ：地勘察数据及时调整土地的净面积。 5 4 确定土地销售成本的其他方法 以上两种方法是确定土地销售成本的一般方法，各具优缺点，平均成 本法计算比较简单，适用于开发区容积率变化不大的开发公司；加权平均 法计算比较复杂，但符合会计核算中收入与成本配比的原则，适用于开发 区面积较大，容积率变化较大的开发公司，但其实际成本要到开发结束后 才能最终确定。因此，在实际操作中，各开发公司往往根据自己的实际情 况，对上述两种方法加以调整，变化出更加适合本公司的土地销售成本的 计算方法，一般是分类平均成本法和分类加权成本法。分类平均成本法是 指将开发区按规划功能重新划分为几个小区，同功能集中在一起，每个 小区的成本按平均成本法的原则加以归集、计算，对于难以区分受益功能 区的公建或市政配套项目，则在各功能区中按净地面积或土地面积平均分 摊。分类加权成本法是指将开发区按规划功能重新划分为几个小区，同一 功能的集中在一起，每个小区的成本按加权成本法的原则加以归集、计算 对于难以区分受益功能区的公建或市政配套项目，则在个功能区按容积率 进行分摊。张江高科技开发园区即是按分类平均成本法进行计算成本的。 一砧一 现以张江高科技开发公司和上海联洋土地发展公司的开发成本分摊办法为 例来说明分类平均成本法： 5 4 1 分摊成本的土地类别 为了便于计算单位土地面积的成本，根据土地的主要用途，将分摊成 。 本的土地划分为三个类别，即 土地总面积( 或开发土地总面积) ：指园区开发的实际面积，包括道 路、河道、高压走廊、集中绿化用地等。张江高科技园区规划的土地开发 - 总面积为1 5 7 9 平方公里。 可使用土地面积：指园区土地总面积扣除不能用来转让土地使用权 或建造经营性房产项目的高压走廊、集中绿化用地、道路( 红线内) 用地、 。河道( 蓝线内) 用地、市政站点用地和公建配套用地等后的可使用的土地 面积。 可转让土地面积：指可使用土地面积扣除开发公司自建经营性房产 项目用地后，可直接用来转让土地使用权的土地面积。 5 4 2 分摊成本的区域划分 根据张江高科技园区的总体规划，为便于开发成本的测算工作，将整 个园区划分成七个成本测算区域，即： 高科技产业区：北起龙东大道、南至祖冲之路、东临张江路、西靠 科苑路，总面积约3 1 9 平方公里。 高级商住区：北起龙东大道、南至祖冲之路、东i 临科苑路、西靠世 纪大道，总面积约2 1 9 平方公里。 7 一 科研教育区：北起高科路、南至川杨河、东临金桥路、西靠世纪大 道，总面积约2 8 平方公里。 居住一区：指现在的一期、二期住宅基地，北起龙东大道，南至丹 桂路、东临申江路、西靠张江路，总面积1 0 1 平方公里。 。 居住二区：指科苑路东侧至乡集镇的区域，北起祖冲之路、南至高 科路、东接张江乡集镇区、西至科苑路，总面积约1 5 平方公里。 科技工业区：北起高科路、南至川杨河、东临申江路、西接高科技 。 产业区和居住二区，总面积约2 3 平方公里。 张江乡集镇区：北起丹桂路、南至高科路、东i 临申江路、西接高科 技产业区和居住二区，总面积约2 3 平方公里。 5 4 3 开发成本分摊办法 5 4 3 1 征地、动拆迁成本分雄办法 征地( 包括补偿) 成本原则上按照各功能区域的土地性质( 粮棉地 或蔬菜地) 进行区域内平均分摊；在跨区域征地情况下，原则上按各功能 区实际占用土地面积平均分摊。 预征费按实际上缴的预征费加利息额扣减实际收回的预征费，不足 部分在园区开发总面积中平均分摊。在标准成本测算时，则将预征费全额 计入成本。 居民和企事业单位动迁成本原则上也按照其所处的功能区域，按区 域土地面积平均分摊；在跨区域动拆迁情况下，原则上按照动迁居民或企 事业单位在各功能区域内的实际分布情况，在分别进行的各区域内平均分 一寥 摊。 。 居民动拆迁房安置建设成本的测算方法为：按每动拆迁一户居民需 动迂安置用房l0 0 平方米，每平方米动拆迁房的成本包括建造动拆房的土 地成本、基础设施成本、公建配套成本、动迁房建筑成本和物业管理费等。 。 动迁房安置建设成本在土地开发成本中一次性分摊。 用于居民动迁周转的临房工程，其建设成本和物业管理费均按照周 转房成本进行分摊。 企事业单位返征地成本，按照动迁的企事业单位实际使用返征土地 面积或返征土地补偿费用，在动拆迁时一次性、全额计入土地开发成本。 劳动力安置成本，原则上按照征地时吸收劳动力总人数及征地时国 家规定的劳动力安置费用和养老金标准，一次性、全额分摊成本。目前还 可根据沪浦管( 9 4 ) “5 2 号”文件精神，将从征地之日( 批文签发之日) 起 一年内劳动力待工过渡费计劳动力安置成本。 劳动力安置管理费，包括二个部分内容，即上缴政府有关部门的管 理费和拨给综合发展公司的吸老养老管理费，均全额计入成本。 5 4 3 2 工程前期成本 工程前期成本，按照前期工程项目实际受益功能区域的土地面积平均 分摊，在无法分清受益处功能区域时，按园区七+ s h 能区域土地总面积平 均分摊。 5 4 3 3 基础设施成本 道路成本： 一邵 成本测算区域交界的道路，其成本原则上先分割成各自受益区域的成 本，再按照受益区域各自土地面积平均分摊。 区域内部道路的成本则按照区域面积平均分摊，专用设施除外。 市政( 公用) 配套成本： 下水工程原则上按规划受益土地面积平均分摊，在难以计算受益土地 面积时，可一并按园区七个功能区域土地总面积平均分摊。 上水工程，按照园区七个功能区域土地总面积平均分摊。 供电工程，原则上按各功能区域的规划容量折算成配电站建设成本后 进行区域内分摊；对临时变配电站工程，则按临时变配电站建设时的实际 开发面积平均分摊。 供电工程中2 2 0 k v 变电站、3 5 k v 变电站，按照其工程总投资和银行 贷款利息的总和，与变电站投资实际回收额相抵后，不足部分全额计入成 本，然后按照变电站的服务受益区域和面积平均分摊。在测算标准成本时， 原则按其工程造价的5 0 计入基础设施成本中。 通讯工程，由开发公司投资的邮电所建设成本，按园区七个功能区域 土地总面积平均分摊。 煤气工程，按照园区七个功能区域土地总面积平均分摊。 环卫工程工程，按照园区七个功能区域土地总面积平均分摊。 公交工程，按照园区七个功能区域土地总面积平均分摊。 其他市政( 公用) 配套站点成本，能测算出其他服务受益区域和面积 的，原则上按照规划受益区域面积平均分摊；不能测算出其服务受益区域 一弓。 和面积的，则按照园区七个功能区域土地总面积平均分摊。 代建工程成本： 代建工程中大市政道路( 龙东大道、世纪大道、申江路、高科路) 、河 道( 马家浜、吕家浜、创新河、三八河) 、地铁和轻轨等工程，其成本不计 。 入基础设施成本中。 公建配套成本 公建配套成本，原则上按照公建配套工程项目的服务受益区域和面积 进行平均分摊。 作为代建工程的医院、电影院、体育场、公园等工程成本不计入基础 设施。 园区在建管理维护成本： 根据园区管理和维护费用的年费用标准，与园区开发计划周期相乘后， 按照园区七个功能区域土地总面积平均分摊。 自建项目和动迁房有关成本的分摊原则： 用地成本： 自建项目和动迁房用地成本，原则上为其所在功能区域内可使用土地 单位成本( 即将征地、动拆迁成本与该区域内可使用土地面积进行平均分 摊) ，而单位建筑面积的土地成本则根据该项目实际使用土地、项目建筑容 积率和该区域可使用土地单位成本共同测算求得。 市政( 公用) 配套成本： 自建项目和动迁房的市政( 公用) 配套成本，原则上为其所在功能区 一钔 域内单位可使用土地分摊的市政( 公用) 配套成本( 即将市政公用配套成 本与该区域内可使用土地面积进行平均分摊) ，但其所需电力等超过原配套 而另行建设的配套工程，其成本计入自建项目或动迁房成本中，不在土地 成本中分摊：而单位建筑面积的市政( 公用) 配套成本则根据该项目实际 。 使用土地、项目建筑容积率和该区域可使用土地单位市政配套( 公用) 成 本共同测算求得。 按分类平均成本法，上海联洋土地发展公司的土地开发总成本和分类 - 成本如下： 一z 7 1 一 ， l 姗 埘 一 1 i 【oc 兀山【i 【 ，雌哥 晋分寻碌甫 菩 亡l 巴 p 鲁诔 甫逍卜卜 冈鉴碲溥器藩沸藩 谗h删母岛蚪洛引 啦南耸螨獬斟洋斟站 硌豇 萄 讲惑嗲血 涵 习 v曲 爿i 赘 冈浩瞄溥器藩 j 。 蔫h刮刮潞替 啦荔蝴煳斟肖 潞