城市旧住宅区更新改造方案的价值.pdf

武汉城市建设学院 硕士学位论文 城市旧住宅区更新改造方案的价值工程评价选优方法研究 姓名：曹建新 申请学位级别：硕士 专业：建筑经济与管理 指导教师：朱佳林;王晓鸣 19970501 论文摘要 1 瓦 论文摘要 r 、在推动我国城镇居民居住小康以及居住条件现代化的历史进程中，城市旧住 宅区的更新改造，既是现实的、紧迫的任务，又是长期的、使住宅具有对不同对期 居民居住需求的改良适应性的重大课题。世界各国政府对此都给予高度重视了 本文探讨了城市I E l 住宅区更新改造的概念体系、必要性及其特征；对几种常 用旧住宅区更新改造方案评价方法进行了比较分析；研究了价值工程方法在城市 旧住宅区更新改造方案评价中的适用性。 V 价值工程方法的三要素是评价对象的功能、成本与价值，它们之间的关系是 价值( V ) = 功能( F ) 成本( c ) 。 本文运用系统分析方法，提出了旧住宅区功能指标体系及更新改造成本构 成，并运用价值工程评价法和多级模糊综合评价法对旧住宅区改造功能和改造方 案进行了量化评估。 论文结合本人在导师指导下参加的武汉市汉口如寿里弄更新改造项目前期 工作实例运用价值工程方法进行了改造方案测算比较，辅以模糊综合评价法和 e 文摘要 A B S T R A C T I nt h el a i s m r i e a lp r o c e s so fr e s i d e n t i a lc o n d i t i o n sm o r d e n l i z a t i o n ，t h eo l d r e s i d e n t i a lr e n e wa n dr e n o v a t i o ni sn o to n l ya nu r g e n t l yr e a l i s t i ct a s kb u tal o n g t i m ea n di m p o r t a n tt h e s i s M a n yc o u n t r i e si nt h ew o r l da l lh e a v i l ye m p h a s i z ei t T h i sp a p e rd i s c u s s e st h es y s t e mo fc o n c e p t s 、n e c e s s a r i e sa n dc h a r a c t e r so f u r b a no l dr e s i d e n t i a la r e ar e n e wa n dr e n o v a t i o n ( U O R A R A R ) ；c o m p a r e ss e v e r a I c o m m o nm e t h o d so fU O R A R A Rp r o j e c t se v a l u a t i o n ；a n a l y s i s e st h es u i t a b i l i t yo f u s e i n gv a l u ee n g i n e e r i n gt oe v a l u eU O R A R A Rp r o j e c t s F u n c t i o n 、C O S ta n dv a l u ea r et h r e ef a c t o r so fv a l u ee n g i n e e r i n g R e l a t i o n s a m o n gt h e mc a nb ee x p r e s s e db yt h ef o r m u l a ：V = F C T h i sp a p e ru s e ss y s t e m a t i ca n a l y s i sm e t h o dt Op r o p s eo l dr e s i d e n t i a la r e a i n d e xs y s t e mo ff u n c t i o na n dc o s to fU O R A R A R ；e x p l o r e st h em e t h o do fu s e i n g v a l u ee n g i n e e r i n ga n df u z z ye v a l u a t i o nt Oe v a l u ep r o j e c t so fU O R A R A R A tl a s t t h ea u t h e ru s e st h em e t h o de s t a b i l i s h e di nt h ep a p e rt oe v a l u et h e r e n e Wa n dr e n o v a t i o np r o j e c ts0 fH a n k o uR u s h o u l io l dr e s i d e n t i a la r e a ，a n ds h o w i t Sp r a t t i c a l i t i e sa n dp r o b l e m sn e e d e dt Ob ei m p r o v e K e y w o r d s ：O l dr e s i d e n t i a la r e a ，R e n e wa n dr e n o v a t i o n ，V a l u ee n g i n e e r i n g ， F o u n c t i o n ，C o s t ，F u z z ye v a l u a t i o n 前言 前言 纵观1 J = 群符圄的城市住宅建澄，夫体经历三个发塍阶段。即：大规模耨建一一 新建与改造并重重点转向改善提高居住环境质量和旧住宅维修改造更新现 f f E 。中国班阶段城市住宅建没已进入第二阶段的后期，并开始向第三阶段发 展。 到本世纪末我国人民生活要达到小康水平，居民居住状况的相应改善是其 主要内容之一。“小康不小康，关键看住房”，为此建设部根据“九五”计划和2 0 1 0 年远景目标，确定了到2 0 0 0 年城乡人均住房使用面积达到1 4 m 2 ( 人均居住面积 9 m ! ) 、住宅成套率达7 0 的小康目标。对日益增多的旧住宅区进行更新改造是达 到小求目标的重要手段。 改善城市住区居住状况的方式主要有两种：( 一) 大规模兴建现代化的住宅 区这种方式需要投入大量的二 ：地、财力、人力和物力；( 二) 通过对旧住宅区进行 更新改造使其符合屏仁E 现代化的需器。后一种方式对于挖掘旧房潜力、节约土地 和投资具有十分匝要意义，同时，也可大大降低居民对新建住宅需求的压力，有利 住房制度改革深入发展。 从总体上看，我同城字l I f 屉民住房从数_ f l t 和质挝上仍处于较低水平，截止1 9 9 5 年。我国城镇人均居庄丽私j 为7 9 m ! ，且住宅成套率很低，其中尚有3 3 0 0 多万m 2 的危险庄房和近5 亿n 、2 解放前遗留下来的旧住房，这些住房大多位于旧城区。因 此要使城镇巨房达小康水平，除根据现实国力财力，保持每年新建约2 4 亿m 2 新住宅规模外实施对旧住宅区的更新改造是住宅业发展的紧迫任务。 旧住宅区更新改造是旧城改造的重要组成部分，是一项涉及因素众多的系统 工程。因而，在项目实施前有必要利雨科学的评价方法对各种更新改造方案进行 纠j f 介f = ；堡扶m “望# ，卫j ，f l 笠的l 沦效Z & 。n 旧住宅区更新改造方案技术经济评价常用方法有：总费用法、折算费用法、投 入产出平衡法、价值工程法等。 本文通过多补方案评价方法的分析比较，选择了价值工程法作为旧住宅区更 新改造方案评价方法，井对其进行了较系统的研究，提出了住宅区功能指标体系， j I 入I = c ! 糊评价力+ 法对功能指际进行b 化评价，最后 卉合汉1 7 如寿咀更新改造项 目实际方案，运f J 本文的研究成米进行了试竹。 城市旧庄宅区的更新改造与方案评价方法 第1 章城市旧住宅区的更新改造 与方案评价方法 1 1 城市旧住宅区更新改造的相关概念 1 1 1 住宅区( r e s i d e n t i a la r e a ) 】o 是指人们日常生活居住的地域，是具有一定的人口和用地规模并为城市干道 或自然界限所包围的相对独立的地区，并设有为居民服务的各类公共建筑和公用 设施，以满足人们对居住功能、生活服务、文化教育、交通出行、社交娱乐等多方面 经常性的需要。 1 1 2 旧住宅区( o l dr e s i d e n t i a la r e a ) 叉称旧居住区。是指新建成住宅区使用若干年后，受到住宅建筑综合性陈旧 均值影响住区公共基础设：5 卣老化损坏、居住环境劣化、城市规划变更、土地功能 价值i J _ ! j 燮、城市经济褒退和吸引力减小、区内人口密度过大或过小等多种因索造 成的居住区整体性陈旧功能衰退已不能继续满足区内居民现时正常生活需求的 恁宅区。在实际剀别巾，也可将旧住宅占大多数n 基础没施老化严重的住宅区列 为f 】：宅区。o 如此i 、灭津等城1 ：规定：只有危| | = J 肼达刮7 0 以上，其巾严匝破 拟房f 1 J 危险房选到： ( 1 以l ：的地区，方可被列为危I I - I 房区。 1 1 3 住宅区改造( m o r d n i z a t i o n ，r e n o v a t i o n ) 是指对旧住宅区进行的综合性改造，除建筑本身外，还包括环境卫生条件、公 用设施、文化生活服务设施等方而的内容。旧住宅区改造按规模可分为整区改造、 小区改造和组同改造，其目的是提高旧住宅区整体功能水平，满足居民需求。 1 1 4 旧住宅区更新( r e n e w a l ) 是指对I 开住宅医改造的同时，通过建设赋予旧区新生功能和优化居住环境， 坎旧区总体质地达到或接近脱代新住宅区基本标准并保持传统居住环境特色和 延续建筑历史之脉。其主要手段有：旧住区重新规划、土地资源重新配置、变更体 系设汁、 i 哑_ i i L 貌保护、i 殳施_ l ：J J 能改善等。 1 城T i | 日住宅区的更新改造与宵案评价方法 与i I 殳造棚比，l I = | 住宅区更新有以下突 特点：( 1 ) 内涵更深刻。改造的范围与 时阅受刊严格限制受新9 1 J J 强涮迎立“新陈代谢”机制和恢复暇有“细胞肌理”的可 持续性发展；( 2 ) 外延更宽。改造方式多限于自身和周边设旋，更新则涉及旧城规 翱洲悄、j 卜： l f 【功能优化、住区环境改善、居民参与、地区经济发展等广泛内容iC 3 ) 方式更灵活。广义的更新包括再开发即改建( r e d e v e l o p o m e n t ) 、整治 ( ”h 洲油f i o f l ) 和保护( e o n s e r v a l i o n ) 三种类型；( d ) 效旋耍 ，远。除承视改造项目 的社会、经济环境三大基本效益外，更新更注重对旧住宅区可持续发展和对旧城 整体质量改善的长远综合效益。更新和改造两种方式常常结合使用，故又统称为 “更新改造”( r e n e w a l m o r d n i z a t i o n ) 。 1 1 5 旧住宅区小康型更新改造乜2 是指在旧住宅区更新改造过程中，坚持明显改善居住水平和住区可持续发展 原则并f 农据小康居住发展目标，在城市总体规划指导下，充分利用原有资源和保 护传统居住环境使更新改造后的旧住宅区功能设施和环境质挝达到或接近小康 住宅区建设标准。其主要特征是：指导思想更新，从传统的“以住宅为核心”转变为 “以人和住区环境为核心”并参照小康标准制定更新改造方案强调成套改建与 成片改造，增加陋用而积，m 点改善厨房厕所和旧住宅区设施，保护民居历史风貌 和传统居住环境。如上海市已开展对全市1 0 0 0 多万平方米的里弄旧住宅区成片 J 北。葵f E 砸新改造。 1 1 6 城市旧住宅区改造的发展阶段 州侥宅区改随避域改遗的雨露组成部分。我同城市旧住宅区改造经历了一 个由点到面、由小规模到大规模、由简单维护牾治到全面综合改造的发展演变过 程。指导思想则从以“住宅为孩心”向以“人和居住环境”为核心转变。具体可分为 以下三个阶段： 槊一阶段：初步探时时j 9 | 。5 0 卜代初城市建陡百废待兴，北京市改造了龙须 沟，上海改造了肇家浜，成为旧住宅区改造的典型。改造的内容主要是整修道路开 辟火巷、增建给水站、修理危房等。通过改造大大改善了这些地区居民的居住条 件，改观了城市陈旧面貌，初步积累了综合开发改造经验。但5 0 年代末到7 0 年代 中由于经济和政治等原因，对旧住宅区改造的投资甚少，规模较小。 第二阶段：迅速发展时期。7 0 年代末到8 0 年代中，我国城市旧区改造采取因 地制宜、点、线、面相结合的改造方式，推行和鼓励成片改造旧住宅区特别是危旧 房区。各地结合住房“解困”“解危”工作和房地产开发，在成区、成街进行旧房改造 方而均有不少f i | l 功范例。但限于当时财力和土地使用制度等方面的原因，造成片 面追求得房率、以“住宅为核心”的导向，结果住房条件改善了。但上、下水、路等基 础设施与屏怍环境顷 I 吲：f F l 没有改善，相反还趋于恶化。 城市旧住宅区的更新改造与方案评价方法 郴一阶段：深化发i 隧i i t f t 0 1 。8 0 年代后j 们。特别是近几年米随菥经济体制改革的 推进f j ：掰制度收苹的深入干小求居住口际的挺f n 箭地住宅改造模式正逐步 由单一追求旧住宅更新改造向以整体提高居住环境为目标的小康型旧住宅区更 新改造转变。在大规模地住宅成套化改建的同时，更新改造的对象不仅是房屋，还 包括基础设旋，公建项目和环境绿化美化等在内的整个地段( 区) 。这种模式由于 注重环境质量改善并紧密结合康居目标进行综合性更新改造。因而大多经改造后 成为相对独立的符合现代居住需求和环境质量的居住组团和居住小区。 1 2 城市旧住宅区更新改造的重要意义 1 2 1 是住宅区自然发展的客观需要 住宅区建成投入使用后由于自然和人为的种种不利因素影响，各组成部分 ( 如住房、基础设施等) 将不断遭受损坏，原有的居住整体功能会逐步劣化。在不进 行正常维护的情况下，住宅区的整体功能将加速损坏，直到其使用功能完全丧失， 失去使用价值。这种退化过程，可用图形进行定量定性描述，如图1 1 所示。口1 可将 住宅区整体功能随时间的延续而不断降低的统计曲线1 称为功能自然劣化曲线， ( 1 0 0 ) 圈卜1 住宅区娶体功能劣化与使用时阃的关系 在自然情况下，住宅区的使用寿命。一般L t 较短。相反若在使用中进行维护则功 能可得到相应的恢复。住宅区功能劣化与使用年限的关系会遵循另一条较为平缓 的j f l 线2 变化。此”寸，雠芑【噩使n J 寿命会延长。尤其魁对1 I ：I 住宅区进行更新改造， 改造后的住宅区其功能水平甚至可超过原始住宅小区薪建成时的功能水平。如曲 线3 所示。 3 1 由于政治经济和社会发展的需要。人们对居住生活需求的变化与提高，会导 致住宅区精神功能的老比、缺陷或不足。其集巾表现在规划、设计及建造标准与规 3 。 城市旧住宅区的更新改造与方案评价方法 f I ! 的变蜓上面。如刚卜2 所尔。【“j 图l 一2 发展变化着的规划设计依据和住宅区之间的关系 时川惟f #型斯I t 避c ( 从相通应T ，T ：一不相适应一，新的适应一，) 1 2 2 是实现小康居住目标的重要内容 居住水平达到小康是我国政府提出的到2 0 0 0 年住房建设发展目标。为使我 国城镇住房金而达小康水平不仅需保持每年新建约2 4 亿平方米新住宅规模， 还必须重视对约5 亿多平方米城区旧住宅成套更新改造任务。我国的城市住宅正 开始进入老化期，旧住宅比重将不断扩大，住宅成套率达6 0 一7 0 的指标是小康 难点。冈而对IF 住宅区大 i f 结构尚好、保留价伉较高的旧住宅通过旧区更新改造 他I 舢E 嬖比迭小啦埘住水卜就显似尤为m 婴。w 以说：球埘I j l 标能t i 实脱与| f = 1 ：宅区小康型更新改造的实施情况息息棚关。 旧住宅更新改造也是住宅产业的重要组成部分，对全国城市现有1 8 亿m 2 ( 约 I I 雠宅总i 町秘d 5 ) 的不成套住宅进行以提高成套率和改善居住环境为重点的小 康型更新改造，是住宅产业的主要市场之一。 1 2 3 城市旧住宅区更新改造具有显著综合效益 城市旧住宅区更新改造综合效益包括经济效益、社会效益、环境效益三大类。 彼此密切相关。( 1 ) 经济效益。是指旧住宅区更新改造过程中消耗一定量的资源和 劳动与建成后能取得的符合城镇居民需要的住宅量的比例；( 2 ) 社会效益。是指旧 住宅区更新改造对城市社会经济发展产生了促进作用与贡献。但项目本身并非有 直接经济效益的那部分效益；( 3 ) 环境效益。是指旧住宅区更新改造对所在区域产 生的自然的、生态的、社会的、现时和长期的环境影响。 2 5 3 旧住宅区更新改造综合敬益高主要体现在它不仅可以提高人居环境质量，而 4 城市旧注宅区的更新改造与方蘖评价方法 | ! ；L 拒侏特城市J 玎卫文脉砸续。睫、以及1 区j 毒地二| 二地硪源p 开发、1 建筑资源利用 等方面具有不可替代的重要作用。一切推倒重建的做法。无论从社会、经济和居住 建筑历叱延续性等力而来行1 e 付的代价足难以汁锋n f ，晟受的。如议门汀汉路 P q 班牙风格历止宅陵被拆毁开发就是惨 i i i 教训。 从国外的城市建没实践经验和国内旧住宅区更新改造试验的效果看，旧住宅 区更新改造具有较好的经济实用价值和社会效益，与完全拆旧建新相比，更新改 造出于保留了原有结构尚好和具有历史特色的建筑，同时充分利用原有市政设 施节省土地开发和公建设施的投资，减少了居民动迁世，所以费用省、工期短、进 度快并使城市j 亍吏和环境发展保持延续性。 表1 1 旧住宅区改造利用投资方式效果对比表 建设方式维护修理更新改造翻建工程 建设工期鼎短较短较长 一次性投资少使用维持费火，投资大，使用初 建设龅用投资稍大 需经常投入，但总费用省期维护费少 耐用寿l f 拥对较短比翻建短较长 土地利用 利用原占土地利用顾占土地需办征地手续 环境改善部分改善较大改善垒两改善 施工彬响不需搬迁部分搬迁全部搬迁 J 正l l j | ：i 址地 0 “仆改I I i =牧人l 譬泞选纠m 代y K j F 1 3 旧住宅区更新改造的若干先决条件 旧庄宅区如果不在属于需原样保留的历史性建筑地区，也不属于城市规划建 设开发需拆除的地区，其主要利用措施：一是维护修理，二是更新改造。哪些该维 护哪些该进行更新改造，这屉首先必须解决的。应有一个简单易行的旧住宅区分 类方法，以便于制订更新改造或维护计划、科学管理并纳入城市的住宅区建设开 发总体计划中； e 次在进行1 l _ _ 1 住宅区更新改造前还必须考虑一些有关实际问题， 然j t j _ f i L - J 韭入力窠没 卜硬一I j 祝实施；破后即嫩关键f I J 是选择适用的评价方法对备 选方案进行优选评价。陵更新改造项目的实施更有效、更合理、更经济，综合效益 更好。 城市旧住宅噬的更新改造与方案评价方法 1 3 1调查旧住宅区原有技术状况 旧住宅区技术状况是决定更新改造方案的先决条件，其内容主要包括：小区 的位越，现有各类建筑的技术损耗和无形损耗状况，居住用房附属设旎状况，建筑 质量完好程度，房屋层数和建筑密度，拟拆除房屋的数量，土地使用状况及发展规 划基础设施的保证程度及萁利用可能性文化及社区生活服务设旋保证程度等 方面。旧住宅区分类标准，应根据国家和地区的经济实力、城市总体发展规划以及 居民实际生活水平等多因素综合确定。 1 3 2 更新改造项目的实施可能性 对拟定进行更新改造的旧住宅区，应进一步分析实施可能性。影响改造可能 性的因素主要有： 初始规划设计：该旧住宅区原规划状况及原建筑物技术经济状况等； ：t - 地居f - i 等级：拟l x ；r t _ “L 小f i = 地段医位价_ f = f 分等定级； 城市规划要求：包括建筑密度、人口密度、卫生、绿化、交通等要求； 市政设施条件：供水、供电、煤气、污水排放等市政设施是否有改造所需容 1 遗； 邻近区域影响：不应影响改造工程顺利实箍； 更新改造资金：确定投资来源数量与付偿还方式等； 建筑材料供应：能否提供所需建材1 , J - i r l 建材利用方式等； 施工技术力量：有否承接施二 任务的合格单位，技术能力水平评价； 施工现场条件：是否具有进行更新改造工程的现场条件，如七通一平状况； 环境l ；l ；l l 向评价：了r 7 i 污染源而不适“匹新改造； 居民改造意愿：如改造方式，筹资办法及使片I 管理需求等。 其他相关因素：如文化教育民俗、法律、商、I k 等方面因素。 1 3 3 更新改造方案的选优 旧住宅区更新改造方案的有效性，应当以能否取得最佳技术经济效果为主要 依据。当方案成本一定时，获取功能最大，或功能一定时，方案成本最低，则经济效 果好。 对具有更新改造需要和实施可能性的城市旧住宅区，应制订出多种更新改造 方案，井进行技术经济效果比较，以技术经济效果大I - - n 。合方案综合效益优选方 案。 I Hf i D - l 翌砸船i 嫂造力案的般决策选优程序可川t 阳】_ 3 表示。 城市旧往宅区的更新改造与方案评价方法 I - f l 【怔似功能 J J 始没计 广 l 州蕾区嘲矗一功能指数“1 规划篮求 I I 政设施 l 心造可能性l 改造的需要l 甜I 近区域JJ 榭窀【! 造打寮 - I 制定改谴仃案i 卜 方豢n l 也遗苜f 食 i 1 1 筑忖芈； l 乜戚水c k t1 卜能措际V 一陋戚水V a 陋隧指数V n 总J 垃4 ：( h t 4b 能指数V a 缒：力 止 峄糕：筌政J 效果系数譬J 洲系数b ：絮 墟工理场 场地j f 境一万粜决策M I x ( E ，b 。，。 结f 综舟放监确定 虻逃斤案 圉卜3 城市旧住宅区更新改造方案决簧一般程序 1 4 城市| _ _ I 住宅区更新改造方案评价方法 ( 一) 更新改造常用评价方法简介 ( 1 ) 总赞用法 总费用法是最早由美国联邦政府公共房屋建筑1 f 务管理局于1 9 7 5 1 9 7 8 年 间委托专家研究提出。这里总费用是指旧住宅区更新改造过程中在勘察规划、设 计、施工到旌工后使用期内的维护管理，直到报废拆除或下次更新改造这一全过 程内所支付的费用总和。由于各项费用支付的时间是不同的，必须统一到相同的 基数上才有可比性。目此把各项费用按照发生支出的年限和贴现率折弗为现值。 总费用是以货币表示的单一综合指标。在各种旧住宅区更新改造方案比较时，如 功能干H 同。I | ! I J 总此 J 越小力“龚越优。 l f I I I 丧示n 0 总f f J 丧达如下： 2 3 3 C c 。+ 7 若可( ： ( 式l 一1 ) 城市旧住宅区的更新改造与方案评价方法 式中：c乜赞玎j 现值 砸新改造投资( 学嗽I ：程当年完成) c 在更新改造完工后，r I 年H 发生的某项使用维护费 I l 旧住宅区耐f f J 奸命 i 一一刊率 ( 2 ) 折钟：赞用法 折算费用法，其基本原理和总赞用法相同，也属最小开支法。既考虑旧住宅区 更新改造的投资，也考虑以后使用期内的经营管理赞，并把两者折算为一个国民 经济支出指标，它以货币形式表示方案的人工、材料消耗和投资效果在旧住宅区 更新改造方案比较时，以折算费用小者为优选方案。 具体公式如下：嘲 P e + E K ( 式l 一2 ) 式中：I ，一一折竹赞用 。更新改造方案实现后经营管理赞 K 一更新改造方案的投资 E 一建设投资敏果的标准乐数 ( ： ) 世入产二平衡泄 山于旧庄宅区更新改造后市场出租价可按规定犍商，一种简乖的评价方法 是怙筛更新改造投资的本利和在一定年限内，能否通过房租提高的部分来补偿。 “1 ；池 h 偿的更新双造疗窠妊1 ：足取的。也可川m 似占区砸新改造前后所得的毛和J 润相等的办法，确定适宜的更新改造投资限额。 具体计算公式如下：m ： C I l l 它K I l 芯丝 型耵i l 。t 遗n 收芷照 卅款戈”纠息 折I I I 赞 1 i 1 I l - I l Q l = l ! ：l 2 t ! 。Qz 一( s I ! ! r ；) K s ，I 、 ( 式】一3 ) 式【l _ I ： l ! 仃效率 I ， 租盒 t 入住率 Q 经常镏 s 改造龄 G 互助金 Kf l j 孛Y 折l H 年救 字母彳T 下际l ：代表l 往R ，2 ：i 表眍新改造后 计茆公式中作出r 下面两个腮定 更新改造费中考虑了屏住者的互助金，互助金无利息。 更新改进魁资产的部分，敞予以折旧。 ( 4 - j 价值工程法 川价f I I iI ：雕法世矿厅麓l L 较媾荷叭点在于资源的有效利J 1 | ，一定成本，获得 J D i i l t J , - 人E 定功能”t j J k 小瞳骶。l _ 一般公J 为 F V 一暑( 式1 4 ) 、 - 1 ，：、价f I I 【采投 8 城市 1 住宅区的更新改造与方案评价方法 I ? 】! J J 讹寸f i 敬 c 心水 在旧住宅区更新改造方案评价中，价值系数煨大的方案为优选方案，说明提 高旧区居住价值所花的成本最低。 ( 二) 常用评价方法的适用性分析 总费用法，是应用最小支出的原理，即各比较方案在功能相同情况下，取总费 用支出最小者为佳；折算费用法的基本原理与总费用法相似，这两方法的不足之 处在仅注重改造费用而对改造功能的要求不具体，而不同的更新改造方案对旧住 宅区功能改变有明显不同，所以这两种方法不太适宜。 投入产出法的基本原理是所花的成本与收入相平衡，而我国住房制度虽经过 长期改革，但短期内无法达到市场化水平，房租实际收入与市场房租价位仍相差 甚远，更新改造后的投资靠提租是难以全部回收的。因此，投入产出法在现阶段也 不适宜作旧住宅区更新改造方案的主要评价方法。 价值工程评价法的着眼点在于资源的有效利用一定成本时，获得功能最大， 或一定功能时成本最低。运用价值工程的关键和难点是功能F 和成本C 的信息 处理和内容确定而其中c 主要为定量指标，F 则包括较多定性指标，要综合分析 V c 因素，必须把F 化为定量指标，把定性转化为定世的设计过程中，总免不了 带有一定的主观性和局限性。与上述各种方法比较价值工程评价法中既包括人 力、物力、财力的消耗( c ) ，义包括经更新改造后获得的功能( F ) ，较适宜我国目前 市场经济尚不发达的嘲悄。I 鲥此价f I l 【工程方法能有效适合| I = | 住宅区更新改造方 棠的i 乎f 什需耍。 城市旧任宅医更新政造方案中的价值工程分析 第2 章城市旧住宅区更新改造方案 中的价值工程分析 2 1 价值工程的创立与发展 价值工程( V a l u eE n g i n e e t i n g ) ，又称价值分析( V a l u eA u a l y s i s ) 、价值管理 ( V a l u eC o n lr 0 1 ) 、价值研究( V a l u eR e s e a r c h ) 、价值保证( V a l u eA s s u r c v n e e ) 、价 随革新( V a l u ei n n o v a t i o n ) 、价值改善( V a l u eI n p r o v e m e n t ) 等。由美国通用电气公 司设计工程师劳伦期戴罗；迈尔斯于本世纪4 0 年代创立。迈尔期于1 9 4 7 年在 美国机械师上发表的“价位分析”一文，标志着价值工程这门新兴现代管理科学 的诞生，并于1 9 6 1 年出版了他的第一本著作价值分析方法，1 9 7 2 年该书修订再 版时更名为价值分析和价值工程技术，这本权威性著作发展完善了价值工程理 论建市T 以丁J J 能定义、功能憾理、功能分析和功能评价等为中心内容的一套完整 的科学方法。碱 除迈尔 9 f 为价| l 【工住F I I ! 沦所作的开拓性贡献外。许多学者了为价值工程理论 晌硷腱怍；i l 丫一江有成敏的i ：作。例如：拜寒戚于19 6 5 年提fJ i 了功能分折系统技术 ( F u n c l i o nA n a l y s i sS y s l e m h 【，h n i q l i e ) 1 I 水东I i 人学巾辙授一J ：19 7 3 年捉了 景适合区域法等等。 价f | I 【一l ：P t ! 从1 9 1 7 年刨以) 住 抖各地 I 到r 广泛迅速的推广应川。价值 j I ：艉到7 0 年代卞7 J 已运_ f 玎到符行行业都取得了较品并经济效益。19 7 2 年美同俄亥 他河_ I ：修建拦河坝，应f I 价值：l ：氍改进丁没i | 方案，共节约筑坝赞用1 19 3 0 万美 元而价随一1 ：程的活动经赞只有1 2 9 万美元占节约总额的万分之七。价值工程 在5 0 年代末期传到了日本和西欧。日立公司大力推；行价值工程的十年中，共获得 2 8 0 亿日元效益；原联邦德国在“德国工程师协会”设立有“价值分析委员会”，专门 从J f 价f I t 【分孙0 牲术咨潮、m ，。找同从19 7 8 年开始引进价侦1 ：界前先存k 释第 汽乍制造r 、北j 蠢筇一肌眯I 、上海机床厂等企业应| ，并取得可喜成果。然后 i l p “t I I 个：I I Il 靶1 、竹I f I 、：iJ | J 】0 i i 、I kU I I I 瞳 J J 的l J l h E n l k 于J “夫j i IJ i B 筑、l b 于仪 凡箨t # 个fJ 、忆j 1 I 然代J ，? 川价虬I ：氍n q l 忖1 ：K ，似印嫩似I ! I 经济效牖。 城市旧他宅区更新改造方案中的价值工程分析 2 2 价f I ：1 ：I - - - - r - 一- 一- 、* 宅建设叶l 的应用 2 2 1 价值工程的应用范围 价值工程在住宅建设中可主要应用于下述范围： f 1 ) 庄宅新建设项目的设汁和旌工； ( 2 ) 旧住宅更新改造工程设计和施工； ( 3 ) 旧住宅区更新改造工程设计与施工； f 4 ) 住宅建设施工组织设计中应用； ( 5 ) 往宅区物业管理与控制； ( 6 ) 住宅建设发展规划； ( 7 ) 住宅建设选材神结钩选型中应用。 2 2 2 价值工程的应用特点 住宅建设与一般制造业相比有许多不同之处，因而在住宅建设中应用价值工 程有萁显蔫特点： ( 1 ) 址宅边没n j 的单r t ：t t - 决定了住宅建设应J H 价值工程具有一次性。 由于住宅及构件大多为单件的所以住宅建设应用价值工程，不象制造业应 用价值工程的影响将体现在以后多次生产上，效益将反映在成千上万件产品上， 而化芒蚀i 筻一般H 硒限。川n 体住宅吲而咫有一次。陀的特点。 ( ! ) 雠宅建设所县订的价f l I c 巨火性决定了住宅建设应用价戗工程具有高效 性。 一般而言每项住宅建 殳项F 1 的价俺都很高昂，少则J L - 卜万，多则几百万乃至 上亿元。虽然住宅建设应J _ f J 价他工程所获l 投益局限于某一项目上，f | ：；l 是由于住宅 建设项目的费用巨大，所以住宅建筑应用价值工程仍具有高效益特点。 ( 3 ) 住宅建设所具有的长周期性决定了住宅建设应用价值工程具有对测算 分析寿命周期成本的注重性。 一般制造业应用价值工程往往只计算生产费用，对于使用费用常常是忽略不 计只有少数产品( 如耐用消费晶等) 才计算寿命周期赞用，而住宅由于其不仅建 设贤f 1 J 高而日陵j 1 J 赞也 R 1 ：苜，所以忙宅建设应用价值i I ：程就格外注匝测钟分析 址溉产：t 协的灯命纠 6 l 川。 ( 4 ) 住宅的结构复杂性f 功能多样性决定了住宅建设应用价值工程具有全 ”j 扭i 埘r E 统嚣 E 顾中| 。 f 1 ：。E 7 汁q u 般功f j 匕h I ：准影p | 多佯，涉歧多l ：p p f l l 彩、J k ，行I ：- l 专、I 婚I 可 1 1 蛾I I f I ：，芒【t 虹新改造订案叫1 的f f l f l l fI ：摊分析 时，k 乐统箭1 0 【k 邪r ，J 蚀：i 量汁，州【施t - 力“集I t f b 会形成从4 i 业看比 较经济合理但从全局考虑【J ! I J 未必魁最佳方案的情形。住宅建设应用价值工程必 ；i i i 育全局观点和系统观点，对悭个工程项目涉及的符工种各专业通疵考虑协调 数追求整怵敏益最佳n 一。 房地产开发经营i 动与住宅生产建设活动密切相关。旧住宅区改造兼有建筑 t 陛的物质) 力能悖陀f 1 肼地产经营的经济赞f 1 J 辅性所“价f f f J L 程在该领域具有 很好的应用前景。 2 3 住宅建设方案的价值工程分析 ! 3 I 价值工程的基本要素 ( 1 ) 功能( f u n c t i o n ) 是指价值工程研究对象所具有的能够满足某种或多种需求的一种属性即它 的用途、作用、担当的职能及具有的效能，也就是满足m 户要求的陵用价值。以一 个恩体的建设项H 来讲：“它足干f f 么用的? ”问题答案是该建设项目的功能构成。 例如：“住宅小区道路足干什么用的? ”答案是“通行”功能；“住宅小区绿化是干什 么I t 】的? ”答案是“提供良好生态环境”功能；叉如“住宅小区是干什么用的? ” 答察是满足人们对屏_ i ：、，训R 务、文教、休息、交通和社交等各方面功能需要。 祧建设T 页L j 而i l i 功f t E J & - Je 炎迎没r 呱f 二IJ 必”l Jj ：另- 类建没项f | 的二l ：要划分 标准是内在于建没项目中的以某种物质形态表现 j 来的本质屈性的反映。 除J 山j 匕不形成也没】叫符类携异外，既俺功能棚1 川的类建设项目山于 址技术h 能等山1 f I 的1 ：1 CJ n 能。典肌的傩度也I & ，i 蕾刖的。代f 把功能的实现 蹦J 芝f j ：怍J 1 j - J n 9 】力施水、n ”川订炎的技水经济卅环相J 综f ! 性指杯_ ) | 测定功能 水r n 0 ：I 骶。例：m ! 芒小K 川危J 廿比j 簪、孵化业筑密J 娈；a 础没施保证率 及完善度、肼I ! j ：人门密度庄房成套率等指际测定其功能水平的高低。一般而言， 功能水平有差圳的项目，萁满足用户的程度也有不同。新建的小康型住宅小区与 旧序宅小区在满足居民需求撮度上的差别足冠而易见的。这种对居民需求的动态 潸址也1 l ：是对化芒区进行世新改盎的原和动力。 f U 灶并不魁功能水j I ，然高靴越符合川J L 的嫩佳要求。价f J l i 二J 二私! 强调产品的 J 】订匕，J ( 、卜凸预伯。介川一。班、K 逸l i 的川J 。，砭? J 之lC 禽义f Ji ：( r | 、J 力能小身必须适合 I lJ 。n 转科，J JJ 途扎勘J 山跳，E ；j ；i ；五台J j j l tn f 啦川王1 ：j 螽私】条f 1 ：i f j p 功能必须适合J H 广， f 1 0 芷能力。玳点艘挪缚埸做圳化【哪二_ ( f l l 绑二三点| J 【l J 往往劬忽视。例如：柴 地区未建煤气站使用液化气f ：尽但建设住宅区时却在其中设说煤气管道( 造成 1 山池i 酬，I 庀水埘) ；m 。芒缱f l ? 抵洼地I I b M 价吁，蹙刮严t f ( t 忧，似日J 朱改n j # 12 娥I | J I I I f i ：。芒l i 蜓自r l 尘i 卷方棠r l ，n 0 价n f 1 ：P 分# i 用天线( 功能不足影响陵 J ) 姓然这佯的建改项E l 足不符合用户要求的，因为它 未考虑用户的具体陵j f j 条f I ：棚环境。功能还必须适合用户支付能力，从人们的主 观嗽宴蚓 ：。功能水1 ，越高越好阻较高的功能水平一般意味若较高的支付费用，所 以功能水平要受到用户的经济上支_ f 能力的制约。在旧住宅区更新改造中应努力 挂高旧住区褴体功能，同时避免功能过剩、功能不足、或功能水平大大超出居民支 付能力的j ：q 浆锭，f i 。述也胜价f f t - I ：住要解决的M 题。 ( 2 ) 寿命周期成本( C O S t0 f l i r ec v c e ) 这里所说的成本不足指企业财物核钎：的成本，而是指产品或建筑项目的总成 本( t o t a lC O S ! ) 1 1 | l 灯命删蚓戚水。尽 水到旧住宅区更新改造项目，是指在更新改造 过程中的规划设计、拟保留建筑维修改造、拆迁安越、场地清理、建安箍工等费用， 与更新改造完工投入f 电用后、直到下次更新改造为止的使用费与维护管理费的总 m 。项日刚钾赞最低是房地产开发经营者和使_ _ I 了青的j e 同要求。| 丌住宅区更新 改造寿命周期成本构成弛图2 一l 、图2 - 2 。 翮 群命周期成木 更新改造规l J 没计更新改造建设施工竣工后情用与管理 一 C 一一一- 一一- 一 C ，一 生产费用使用费用 一一 寿命用 铆赀月jC = ( 、十( 、， 一一一- 圈21旧挂宅区更新改造寿命周期成本构成( 1 ) 图2 2 旧佳宅区更新改造全寿命期成本构成( n ) 站在居民立场，总希望在f 采证必要住宅区功能或较高功能的情况下，包括全 部I H 件j 芒区I f ! 和i j t 睦川秆他川J E 夺枉内的各项赞f I 总和最低，这样，居民才易 于接收。寿命周期成本可用下列公式汁算。 ( 、= C a ( 1 + i ) + C n n 十C m 1 3( 式2 一1 ) 。- I I ：L p 成扛 一足户求功 一 一满用要的能 蛾市旧住宅医型新改造方蘖c m 0 价f | _ i l ：程分析 C a 型耕r Z 造诣I I f c ”母年使f j 赞卅 【、 坼r 小I I 维护小 f 1 J 峙： 瞳f i l f - 限 ( 3 ) 阶艟( v a l u e ) 价值二：程中的价值慨念T i 别于政治经济学中的价值慨念。在政治经济学中， f f r 俄是指凝结在商品巾的一般的无燕别的人类劳动，它足商r 儒的一般属性，价值 大小是1 1 生产该商哺的幸| ：会必璎劳动时问决定的它与社会平均劳动生产率成反 比。价值工程中的价值是研究对象的功能与成本赞用的相对比值，即： 惝( V ) = 器糍 价值的大小取决于功能和费用的比例构成， E 女I I 思格斯在政治经济学批评 大纲中所说：“价值是生产费用对效用的关系。价值首先姓用来解决某种物品是 否虚该生产的问题即这种物品的效用是否能抵偿生产费用的问题，只有这个问 题解决之后才谈得上运用价值来进行交换的问题，如果两种物品的赞用相等，那 幺效用就是确定它们的比较价艇的珧定性因素”。 。! 恩格斯所说的生产费用和效 用可理解为价俩工程巾的赞J _ f I 和功能。因此，价值1 ：氍一i - 的价值与我们E l 常生活 中“台不合钾：”、“值不值得”的考虑比较一致，它主璎嗄映了功能和赀用的匹配关 系魁衡： i ： 研究对象经济效益商低的主要K 度。 ! ： ! 价值工程的综合表达 价f I ：_ 【l ：雕的定义仃钎什1 i 川的太陡力法。价值I ：性n 勺创始人迈尔斯给价他：I 二 P rn o i t 辽j 士“f 介“ H iJ t ! J IJ 1 许f 0 | - I 十_ ：，J “f ! j i l l | ! ! f l l ， 缯； J I # ：j ：现n 事I ， 晰；肥M 魁乐七kJ + p I ，“放j ! i 圳1 ：一匕。挺f ，E 小( I 4 ： ) 一：f j 胍IJ ，也1 ： 足f j IJ 途、 灯命、外州干坝锌婴水特，r j ，0 心小) 为M 们的仃自【9 的创造性力法。”f | 本价他工 徉专家玉 f ：正寿给价值工程下的定义是：“价值分析足以最低的寿命周期费用，可 + J 也。9 ：J 一0 j i | lJ 力能抒j 瞳J ：广I 吼j ，E f l J t | 0J 力能分 j f 由仃g I 纱【的? 。5 j 力。”ln l , j 哉l 封【到 家标准G B 8 2 2 3 给价值工程下的定义足“价值工程足通过相关领域的协作，对所研 究对象的功能与费用进行系统分析不断刨新，旨在提高对象价值的思想方法和 嚣J = l ! 技术。” 综上f ；| l f j $ 我们可对价阪工程表述如一F ： ( 1 ) 价I | i _ 丁舟的f = _ jn 0 或几际J i l j O i 潸慢n t 寿命周| f f | 成书可韶地宴现使用者所需 世| 0J J l i l ；“记叫q ! 的f r f I 【 ( ! ) 价l l f