萍乡工业地产市场调研报告

萍乡项目前期市场调研报告 第 1 页 共 71 页 萍乡项目前期市场调研报告 第 2 页 共 71 页 目录 第一部分 城市概况 . 4 一、项目概况 . 4 二、萍乡概况 . 5 三、城市主要经济指标 . 9 第二部分 城市规划与工业布局 . 11 一、城市规划 . 11 二、工业布局 .12 第三部分 中国工业地产整体发展分析 .14 一、中国工业地产的运行特点 .14 二、中国工业地产 市场的供需分析 .17 三、工业地产价格的影响因素 .20 四、工业地产的主要物业类型 .21 五、工业地产的主要特征 .22 六、工业园区开发模式分类 .23 七、工业地产发展整体预测分析 .26 八、工业地产市场调研小结 .30 第四部分 市场调查 .31 一、珠三角地区工业园企业市场调查 .31 二、长三角地区工业园企业市场调查 .36 三、长株潭工业园企业市场调查 .45 第五部分 萍乡工业企业调研 .53 萍乡项目前期市场调研报告 第 3 页 共 71 页 一、萍乡工业企业总体概况 .53 二、萍乡经济技术开发区调研 .54 三、萍乡工业企业个案统计分析 .55 第六部分 项目市场调研总结 .61 第七部分 项目经营定位及招商对象初步方案 .63 一、项目发展背景分析 .63 二、项目发展初步方向锁定 .67 三、项目经济效益初步预测 .68 萍乡项目前期市场调研报告 第 4 页 共 71 页 第一部分 城市 概况 一 、 项目概况 项目 （暂命名联华数码科技城） 位于 萍乡市经济技术开发区内，总规划用地 408600 平米，总建筑面积 65.762 万平米。规划建设周期约三年。详细规划技术经济指标如右图所示： 项目规划 力求建设生态环保的科技产业园区环境，项目集厂房区，展示区，数码产业区，会展配套区四大功能区， 预计 建成后将成为萍乡区域内的标志性建筑群体。 小结：项目规划面积相对较小，为未来发展规模效应形成 了一定 障碍。 萍乡项目前期市场调研报告 第 5 页 共 71 页 二、 萍乡概况 1、 城市概况 萍乡市位于江西省最西部，是江西的西大门，处于赣湘交界处。 因安源煤矿而闻名。 全市总面积 3287 平方公里，总人口 180 万，现辖莲花、芦溪、上栗 3 县和安源、湘东 2 区以及省级经济开发区 萍乡经济开发区。 萍乡项目前期市场调研报告 第 6 页 共 71 页 2、交通状况 萍乡市区位优势 相对 明显， 市区距湖南长沙黄花机场 130 公里，距省会南昌 285 公里。 境内沪昆铁路横贯东西， 320、 319 国道纵横交错，沪瑞高速、萍洪高速贯穿全境，构架了与浙、湘、闽、粤互联的“八小时经济圈”，物流 较为畅达 ，为承 接东部发达地区产业梯度转移及经济辐射，建成优质农副产品的供应基地、劳务输出基地和休闲旅游的后花园提供了便捷条件 ,在江西实现中部地区率先崛起中具有承东启西的战略性作用。 南昌市 萍乡市 长沙 市 萍乡项目前期市场调研报告 第 7 页 共 71 页 3、 气候特征 萍乡地区气候 属亚热带季风气候，光热充足，雨量充沛，四季分明，气候温和。年平均气温 17.20C，年平均降雨量 1600 毫米，全年日照时数约 1600 小时，无霜期 270 天。 4、 工业特色 萍乡是中国著名的老工矿城市，是江西省的重要工业城市。形成了煤炭、冶金、化工、机械、建材、陶瓷等较为完善的工业体系。钢材、电瓷、工业瓷、烟花爆竹 等产品畅销国内外市场 。 工业陶瓷产销量占全国 80%；电瓷生产在全国占有重要地位；浮法玻璃 2001 年生产量达 555 万重量箱，全国排名第八；安源股份 2002 年 7 月 2 日 隆重上市，成为 萍乡 市首家上市企业；萍乡钢铁有限责任公司是全国规模效益较好的棒、线材精品基地；民营企业蓬勃发展，腾飞塑料总厂生产的 腾飞 塑料制品和武冠集团生产的防水材料、精炼茶油、 红安源 白酒畅销国内市场。 一村 火腿、美味辣王、中华杜仲茶、武功山矿泉水、月池矿泉水等日渐走俏市场。 5、 基础设施状况 全市公路网密度为每百平方公里 59.54 公里， 沪瑞高速公路及 320、 319 国道经过全境，浙赣铁路贯穿境内 76 公里。萍乡汽车集装箱中转站已投入使用。全市拥有程控交换系统总容量为 25 万门，固定电话用户 20 余万户，移动电话用户 15.8 万户，以光缆为主的大容量、高效率的传输网基本实现了城乡无缝隙覆盖，市区建立了宽带多媒体通信网。全市 37 座变电站，输变电容量 84 万 MVA，每萍乡项目前期市场调研报告 第 8 页 共 71 页 小时供电能力达 23 万千瓦， 2001 年完成供电量 13 亿千瓦时。全市已形成城市煤气化和市镇供水网络， 2001 年全市煤气日供气量 3 万立方米，日供水量 8 万吨以上。目前，工业园已完成基础设施建设投资 3 亿 元以上，先后有 38 家国内外企业入园。 同时，城市在基础设施方面因工业老城、先期规划等原因又存在一定的问题与弊端 ： 萍乡市是个老工矿城市，同其他许多老工矿城市一样，由于受历史条件的限制，城市建设从一开始就发育不全，一些弊端甚至成为后来城市化发展的障碍。例如，萍乡是 “ 因煤立市 ” ，产业以资源采集与输出为主体，多数城镇都是 “ 倚矿而建 ” ，不仅小、散、杂、乱，而且基础设施落后，功能配置残缺，资源破坏与环境污染严重。 随着 萍乡 市经济社会的快速发展，交通电力等基础设施建设滞后已成为 工业结构调整和经济发展的 “ 瓶颈 ” ，煤电 紧张 的矛盾日益显现。目前， 正常用煤年需求量为 480 万吨，缺口 120 万吨；正常日用电负荷 30 万 KW，高峰负荷预计将达 60 万 KW。铁路运量 1500 万吨 /年，最大运量为 2000 万吨 /年，而市场对铁路运量的需求为 3000 万吨 /年。 小结： 1、 城市地处江西西南边陲，成就 省区 西大门之要塞； 2、 城市规模相对较小，城市化进程较为缓慢； 3、外部交通相对较优，区位更偏向湖南，城市发展应立足湖南、江西两省之上； 4、城市工业以重工业、能源型工业及相关产业链上工业为主； 5、城市基础设施较为落后，成为城市工业等发展滞后的重要因素 。 萍乡项目前期市场调研报告 第 9 页 共 71 页 三 、 城市主要经济指标 2006 年全市 GDP 完成 265 49 亿元，比上年增长 13 1；财政总收入 27 09 亿元，比上年增长 13 8；城镇以上固定资产投资完成 125 65 亿元，比上年增长 15 2；外贸出口完成 1 09 亿美元，比上年增长 232 4；农民人均纯收入 4397 元，比上年增长 12 1；城镇居民人均可支配收入 10095 元，比上年增长 12 5；城镇新增就业 3 05 万人，比上年增长 9 4；城镇居民参加基本养老保险人数达 17 53 万人，比上年增长 10。全市规模以上工业企业完成工业增加值 80亿 元，比上年增长 24.1%；完成主营业务收入 254 亿元，比上年增长 22.8%；实现利税总额 28.47 亿元，比上年增长 31.9%。园区经济不断壮大，完成工业增加值 28.61亿元，比上年增长 18%。工业增长质量提升，工业经济综合效益指数达到 180.47%，比上年提高 15.35 个百分点，规模以上工业产销率达 98.92%。工业投入不断增加，全市完成工业投资 58.43 亿元，比上年增长 15.5%，其中，完成技改项目 115 项，技改投入 22 亿元，比上年增长 22.2%。 经济保持平稳协调运行态势。工业经济平稳运行，经济效益有所 提升；农业经济稳步发展，新农村建设扎实推进；固定资产投资继续增长，投资结构不断改善；居民收入稳健增长，消费市场稳中趋旺；开放型经济稳步推进，民间创业方兴未艾；财政收入稳健增长，社会和谐得到增进。 1、 农业结构优化，新农村建设扎实推进 农业结构进一步调优，种植业和养殖业占农业总产值的比重分别为 41.7%、 49.6%，经济作物产值占种植业的比重达 50%。农业产萍乡项目前期市场调研报告 第 10 页 共 71 页 业化经营领域进一步拓宽，全市农业产业化组织实现销售收入 18 亿元，比上年增长 20%；从事农业产业化经营的组织 268 个，比上年末增加 47 个，大富乳业、杜仲生猪 基地、明鑫农场、源华食品等省级产业化龙头企业规模扩大。以改善农村生产生活条件为重点，整合支农资金 2.28 亿元，支持了 338 个试点村新农村建设，惠及农户 2.1 万户、人口 10.5 万人。完成莲花县 1000 人的移民扶贫。解决了 5 万人的饮水安全，改造中低产田 3.38 万亩，完成 42 座病险水库除险加固，硬化乡村公路 700 多公里。 2、 各项改革继续推进，开放型经济较快发展 开放型经济发展势头良好，实际利用外资 6384 万美元，比上年增长 4.8%，其中现汇 1802 万美元；引进 5000 万元以上工业项目资金 29.05 亿元，比上年增 长 9.3%。对外贸易再上新台阶，出口总额突破亿美元大关，达到 1.09 亿美元。 3、 人民生活继续改善，社会事业稳步发展 2006 年，城市居民人均可支配收入 10095 元，农民人均纯收入 4397 元，分别比上年增长 12.5%和 12.1%。科教文卫等各项社会事业协调发展。 萍乡项目前期市场调研报告 第 11 页 共 71 页 第二 部分 城市规划与工业布局 一、城市规划 按照“一核两翼”沿 320 国道发展，将湘东和芦溪纳入城市总体规划。 一核为中心城区，湘东为西翼，芦溪为东翼，规划控制区打破现行行政区划界线，北到沪瑞高速以北 2000 米，南至五陂下生态园，东至高坑， 西至萍乡钢铁厂，面积约为 270 平方公里。 按“一城二组团八片区”展开布局，二组团为中心组团和湘东组团，八片区为中心片区、苏家屋片区、白源片区、安源片区、丹江片区、青山片区、硖石片区和湘东片区。由 320 国道和萍麻公路两条快速干线联系两大组团和八片区。 一城二组团八片区 圈定 萍乡市拟定城市远景规划构想 萍乡项目前期市场调研报告 第 12 页 共 71 页 二、 工业 布局 萍乡是江西省老工业基地之一，以煤立市，以煤兴市，素有 “江南煤都 ”之称。黑（煤炭）白（陶瓷）灰（水泥）红（烟花鞭炮）四大资源型工业以及机械加工制造业是我市传统工业的支柱产业，在经济发展中具有举足轻重 的作用。近年来，通过改造提升传统产业，发展新兴工业，走新型工业化道路，初步改变了传统的资源型 工业结构格局，工业经济不断壮大，带动了整个城市经济的发展。 萍乡老工业基地的一个显著特点是中小企业多，辐射面广、带动力强的大型企业少，由于缺少大项目和大企业的带动作用，主导产业不能形成优势产业。以建材为例，萍乡水泥年产量不到 500 万吨，但水泥生产企业却有 46 家，平均每户企业年产量还不到 10 万吨。 目前萍乡将 把发展冶金、机械制造、建材、医药化工四大工业基地作为产业集群发展的目标。 具体工业布局如下： 冶金工业 基地以萍钢为核心， 抓好安源钢铁、联达冶金、 冶金工业 机械制造 工业瓷 电瓷 建材工业 精细化工 新型材料 生物制药 烟花鞭炮 萍乡项目前期市场调研报告 第 13 页 共 71 页 青山特钢、华源钢铁、永安特材的发展壮大 ； 机械制造工业基地以萍乡客车厂为核心，重点抓好萍乡客车厂的大中型客车、益民动力公司、江发集团柴油 机缸体缸盖加工、江机数控机床、市液压机械有限公司液压机械等项目 ； 建材工业基地重点抓好以青峰水泥、正大水泥、赣西水泥、日江水泥等为核心的水泥项目； 以湘东区工业瓷和芦溪县电瓷为核心的陶瓷工业； 以萍矿集团为核心的浮法玻璃、工 程玻璃、钢骨架复合管、安源管道、腾飞新型塑料管材等新型材料项目 ； 医药化工工业基地以维新工业园为核心，狠抓市化 工厂、广萍化工厂、市碳酸钙厂等精细化工项目； 以高新园为核心的心正药业、金宇制药、莲花大地制药等生物制药项目； 上栗县烟花爆竹行业。 萍乡项目前期市场调研报告 第 14 页 共 71 页 第三 部分 中 国 工业地产整体发展分析 一、 中国工业地产的运行特点 1、 工业用地价格指数保持平稳 核心提示： 与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。目前我国工业用地一般是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。 与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。目前我国工业用地一般是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成萍乡项目前期市场调研报告 第 15 页 共 71 页 本向用地者协议供应。这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生，兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。 2、 工业厂房租赁价格稳定上升 核心提示： 工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性低。首先是因为我国目前的产业结构正处 于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑 。 工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性低。首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑；再者工业房地产因为其开发专业性强，具有一定行业门槛，目前竞争不激萍乡项目前期市场调研报告 第 16 页 共 71 页 烈有关，而且工业房地产 很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升，工业房地产的投资风险较小，回报稳定。 3、 企业总部向一线城市 “迁徙 ”；制造基地向二、三线城市转移 核心提示： 北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市 “迁徙 ”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。 把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前 “世 界制造工厂 ”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然中国一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。 北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市 “迁徙 ”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。 人民币的不断升值也成为国外资本眷 顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土。 萍乡项目前期市场调研报告 第 17 页 共 71 页 二、中国工业地产市场的供需分析 1、 工业地产需求持续增加，供需缺口增大 核心提示： 由于工业房地产的供求受到工业产品需求的牵制，当工业产品需求增加就会吸引工业生产商加大该类产品供给，扩大生产规模，增加生产场地，工业房地产的需求相应上升 。 由于工业房地产的供求受到工业产品需求的牵制， 当工业产品需求增加就会吸引工业生产商加大该类产品供给，扩大生产规模，增加生产场地，工业房地产的需求相应上升。 在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。 2、 国家的调控政策将使工业地产的供给受到限制，加大供需缺口 核心提示： 工业房地产的形成受工业用地的制约，而工业区土地规划一般对具体利用方式作了严格的规定，工业房地产的功能 和供给都要随政府政策导向而动，如果政府政策变化将直接影响工业房地产的供给。 工业房地产的形成受工业用地的制约，而工业区土地规划一般对具体利用方式作了严格的规定，工业房地产的功能和供给都要随政府政策导向而动，如果政府政策变化将直接影响工业房地产的供给。 萍乡项目前期市场调研报告 第 18 页 共 71 页 国家最近几年出台的工业地产调控政策，这些政策的出台将大大提高现有工业地产的投资价值。特别是国土资源部在 2006 年 9月发布关于加强土地调控的有关通知，对于新的工业用地出让最低价将按照 “ 不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和 ” 的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现 “ 招、拍、挂 ” 的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。我们认为，通知将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免，现存的工业土地的资产增值效应将非常明显。 时间 政策 重点内容 2003.2 国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知 清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、 严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。 2003.7 国务院办公厅关于暂停各类开发区的紧急通知 暂停审批新设立和扩建各类开发区。包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。 2003.7 国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决 停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。 萍乡项目前期市场调研报告 第 19 页 共 71 页 2003.11 国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知 坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实 7 月 30 号发出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。 2004.10 国务院发出关于深化改革严格土地管理的决定 加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管 理。 2005.3 国务院办公厅转发商务部关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见 工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。 2005.9 国土资源部发布关于加强土地调控的有关通知 对于新的工业用地出让最低价将按照 “ 不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和 ” 的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现 “ 招、拍、挂 ” 的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准 2005.12 国土资源部公布全国工业用地出让最低价标准 工业用地出让最低价标准总共为 15 个等级，全国工业用地出让最低价标准与土地等别挂钩，不同土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准（ 840 元 /平方米）是最低等别（十五等， 60 元 /平方米）的 14 倍。同时还要求， “ 工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准 ” 。 这就和招拍挂措施一起严格控制了工业用地出让价格。 2007.1 国土资源部为落实国务院关于加强土地调控有关问题的通知精神 ，经国务依法由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，调整为每年由省级政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。萍乡项目前期市场调研报告 第 20 页 共 71 页 院同意，对报国务院批准城市建设用地审批方式作出的重大调整。 省级政府将对城市建设用地负总责。这样实际上就是收回了省级以下政府的土地审批权，终结了地方政府为了吸引投资而低价甚至零价格出让工业用地的可能 三 、工业地产价格的影响因素 核心提示： 工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及当地政府对产业的优惠政策。 工业地产投资与价格的影响因素 主要因素 具体表现 1、政策性因素 工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及当地政府对产业的优惠政策。 2、地理位置 区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等直接影响物业价格。 3、配套设施及服务 园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优惠政策等影响物业价格。 萍乡项目前期市场调研报告 第 21 页 共 71 页 四 、工业地产的主要物业类型 工业地产的主要物业类型 种类 物业特点 分布区域 未来发展 政策导向 1、物流仓储 选择交通比 较发达地区，一般集中建设在靠近海港、内陆港 目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中的主要城市及沿海开放城市 未来物流仓储的市场需求量在年均增长 20%以上，特别是陆路交通物流仓储 政府扶持 2、工业研发楼宇 选择在经济中心城市建设，一般在工业开发园区能够形成专业化、产业化 分布于北京、天津、上海、苏州等主要城市 国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，发展潜力较大 政府扶持，且对高新园区有优惠政策 3、工业厂房 选址无特殊要求 分布比较广泛，但在制造业较发达地区较集中 随着世界制造中心向中国加快转移，市 场供不应求 但目前政策对此类用地已限制 萍乡项目前期市场调研报告 第 22 页 共 71 页 五 、工业地产的主要特征 工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。 工业地产的主要特性 主要特征 具体表现 1、政策主导为主 受国家产业发展政策及扶持政策影响较大； 不受住宅政策调控影响； 2、专业性强，与产业化程度密切有关 产业客户为工业地产的目标客户； 工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关； 区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素 ； 3、区域性强，趋于高端化 珠三角区域多以低端的制造型企业为主； 长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主； 今后工业地产将越来越趋于向高端发展； 4、投资回报稳定 工业物业以出租为主； 因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。 萍乡项目前期市场调研报告 第 23 页 共 71 页 六 、工业园区开发模式分类 核心提示： 目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 工业地产主要开发模式 模式 定义 主要特点 备注 1、工业园区开发模式 在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各 种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。 是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体 2、主体企业引导模式 是主体企业进行的工业地产开发 某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善 主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作， 是企业产业链的打造及完善。 萍乡项目前期市场调研报告 第 24 页 共 71 页 3、工业地产商模式 房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。 获取合理的地产开发利润 全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。 4、综合运作模式 是指对上述的工业园区开发模式、 主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 (1)工业园区开发模式 如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项 目。 (2)主体企业引导模式 如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山 “ 大石化战略 ” 发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企萍乡项目前期市场调研报告 第 25 页 共 71 页 业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。 （ 3）工业地产商模式 如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项 目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为 “ 物流房地产 ” ，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。 （ 4）综合运作模式 综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特 别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协 议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。 萍乡项目前期市场调研报告 第 26 页 共 71 页 七 、工业地产发展 整体 预测分析 中国工业地产以年均增长 15%的速度在发展，随着产业升级与经济繁荣，工业地产将迎来全新的发展机遇。 一面是宏观政策对房地产投资市场的规范与调控，另一面是城市化进程与产业飞速发展。随着 2008 年奥运会带来的产业升级与经济繁荣，工业地产将迎来全新的发展机遇。 预测一：工业与工业地产共同高速发展 相关 资料显示， 工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的 30%，对日本 GDP 贡献在 40%以上；美国工业地产占全世界的 27，对本国 GDP 贡献也超出了 30。从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业地产也将高速成长。 预测二： 工业地价 因区域发展的不平衡而呈现不同幅度的 上涨 （ 1）政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。从 2003 年到 2006 年的工 业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入 “ 市场调配资源的时代 ”, 而不是以政策为主导对资源进行调配。 工业工地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系 。 萍乡项目前期市场调研报告 第 27 页 共 71 页 （ 2）工业项目的建设和发展将增加工业用地的需求，从而推动工业地产的发展。随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，可以预见，工业地价 在一线或沿海城市 未来将大幅上涨。 （ 3）但因内地城市交通、基础设施配套等设施不到位等原因预计为工业地价将呈现缓步上扬趋势。 预测 三 ：租金与利润继续小幅上扬 目前土地的供应量极为有限，国内外企业对厂房和研 发基地的需求却没有减少，如北京亦庄开发区东扩区、南扩区新增土地用量所剩无几，新增厂房供给不足，直接导致租金价格升高，但增速不会很快。全国其他工业地产情况与之基本类似。 投资回报率方面， 我司认为， 当 GDP 减缓增长或者减少，工业地产仍然会呈增长态势，而且发展速度明显高于高档住宅和商业地产。 2007 年，北京地区工业地产销售价格还没有完全体现物业价值和发展潜力， 2008 年投资回报率将继续上涨；上海地区未来几年开发总量将供过于求，因此工业地产利润空间增长有限。 预测 四 ：园区办公楼和物流产业将成投资热点 由 于市区写字楼租金节节攀升，大型企业业务不断拓展，今后高科技企业和研发中心将把目光投向工业园区办公楼。园区办公楼能明显突出企业独立标志，对办公结构进行灵活组合，并有低密度和优质环境等特点，市内写字楼无法企及。 萍乡项目前期市场调研报告 第 28 页 共 71 页 预测 五 ：专业产业特色区域将成为投资热点 由于国内一线城市总部经济规模形成，产业经济全面发展，北京、上海等中心城市仍然是工业地产投资热点区域，天津也将成为投资的一大亮点。 未来 投资热点还将扩大到有独特产业优势的二线城市。比如，厦门台商聚集，有很大的台商投资基地，他们将通过投资建厂、研发部门落户和 总部迁址，逐渐把整个企业移到厦门。大连是港口城市，对外沟通条件好，因此吸引了很多软件企业，形成著名的大连软件产业园。重庆被设立为第三个综合实验改革配套区以后，东部沿海大企业看好重庆区域增长潜力，纷纷迁入区域分厂或分部。长沙以创意和娱乐产业作为地方支柱，目前已开设了多个创意产业园区，依托当地娱乐资源和院校人才，把动漫、影视等产业做足做专。 预测 六 ：更多大型终端企业将参与工业地产开发 2007 年 10 月，五矿集团聘请裕廊国际，联合法国液化空气集团、日本兼松株式会社和天津领锐资产管理公司，在辽宁建设五矿营口产 业园。林亚鑫预测，工业用地实施招拍挂之后，会有更多的终端企业参与土地摘牌、竞价，并进行工业地产开发。这些终端企业具有专业和资金优势，并希望加速获取土地，但不了解开发过程，因此联合开发商建造工业园区的可能性较大。 萍乡项目前期市场调研报告 第 29 页 共 71 页 预测七：开发企业升级换代 工业地产开发商需要相当的技术含量、产业理解和招商运营能力，专业化和增值服务将成为 2008 年产业地产开发企业的目标。 目前国内已形成一批坚持只做产业地产开发的专业企业，它们对产品研发与升值、目标客户群、定向招商都形成了很高的理解度，因此可以使产品升值，进行专业招商，并具备 充足客户资源。 预计未来 这样的企业将成为政府首选的合作对象。 预计未来 工业地产开发企业也将升级。国内少数强势开发商将逐渐介入持有型物业的运营，并做产业园区服务商，提供高附加值的服务与管理，将进一步升级为产业投资商，对入住园区的企业参股，从中获得长久性投资收益。 预测八：招商与开发难度增大 在工业用地招拍挂的同时，地块的招商模式也将被定向，如政府规定为 软件园，就必须引进软件企业，不能再吸引其他租金利润高的企业入住 。 在开发方面， 预计未来 工业地产将向产业地产转变，脱离传统的厂房概念，加进玻璃幕墙、挑 高大堂，电梯和中央空调等高档设施，建造成本陡然升高。这个阶段无法实现现金回流，因此亟需注意资金链稳定。 此外，配套设施不完善一直是导致工业地产开发企业销售不畅、后期难以升值的困扰源。 萍乡项目前期市场调研报告 第 30 页 共 71 页 八、工业地产市场调研小结 在城市化背景下，工业企业发展得到政府的大力支持，工业用地成本相对低廉，为工业园的发展提供一定的孵化温床 ； 作为与经济周期和行业波动的相关性低的工业厂房租赁价格，成就了其整体价格呈价格稳定上升； 在企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移的大环境下 ，为项目发展提供一定的思考发展方向； 随着城市化、工业化的进程加快，相关数据显示我国工业地产需求正持续增加，供需缺口增大； 工业地产投资与价格的影响因素主要包括政策、地理位置、配套设施服务； 作为工业地产的主要物业形式表现为物流仓储、工业研发楼宇、工业厂房； 目前国内工业地产开发模式主要 包括 工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式 ，而工业园区开发模式成为目前之主流； 未来 园区办公楼和物流产业 、 专业产业特色区域将成投资热点 ； 萍乡项目前期市场调研报告 第 31 页 共 71 页 第四 部分 市场调查 一、 珠三角地区工业园 企业市场调查 1、珠三角地区工业概况 珠江三角洲包 括九 市 : 广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山市 ；惠州市：惠城区、惠阳、惠东、博罗； 肇庆市：端州区、鼎湖区、高要（部分） 、四会（部分） 。 总体面积为 4.1 万平方公里 , 占广东省23.2%； 2306.6 万户籍人口 , 占广东 30.8%；另 1700 万外来人口 。 经过 20 余年的起步、发展到目前，整体 珠三角东部形成了电子信息产业簇群，西部出现了家电、机械制造簇群，沿海地区特别是广州、珠江三角洲 萍乡项目前期市场调研报告 第 32 页 共 71 页 东莞、茂名、惠州、湛江、南沙开发区等已成为重要的重工业基地，广东全省正呈现出轻、重工业 “ 比翼齐飞 ” 、几大产业协调发展的态势。 改 革开放以来，广东“珠三角”地区凭借着“先行一步”的政策优势和毗邻港澳的地缘优势，经济发展取得了举世瞩目的成就。过去 20 多年中，“珠三角”的竞争力集中表现在工业制造业上，优势大体上集中在电子信息、家用电器等行业，成为全球信息技术产品加工出口的重点地区。这样的工业结构曾一度极快促进了“珠三角”区域产业发展和经济增长，但是其鲜明的外源经济特征使得近几年“珠三角”经济发展的障碍，产业结构调整和升级成为“珠三角”急需解决的问题。 2、 目前 珠三角地区工业发展 面临问题 问题一： 工业行业布点分散，产业集中度不高，现代企业 制度有待 完善 生产能力过剩 ； 企业规模偏小 ； 大部分企业的产品仍以劳动密集型为主 ； 粗加工、低附加值、产品雷同 。 问题二： 企业的自主创新能力不强 77.3%的高新技术出口产品是由来源于国外和港澳台的技术创造的 。 问题三： 环境污染与环境质量 存在严峻问题 ， 城市污水集中处理率、噪声达标区覆盖率、汽车尾气达标率和环保投资指数四项没有一个城市达标 ， 部分江河河段水质恶化 ， 部分城市大气污染严重 ， 大型火电厂基本上没有脱硫、除硝装置 。 大气环境质量下降，酸雨频繁 。 萍乡项目前期市场调研报告 第 33 页 共 71 页 广州、深圳、佛山、东莞等市，氮氧化物、二氧化硫、总悬浮微粒超 过三级标准。全区近年酸雨频率在 60%左右，酸雨酸度平均PH 值 4.57。大气二氧化硫污染和酸雨多的原因，主要是工业，特别是火电厂群的排放造成的。 1993 年全区工业排放二氧化硫 33.6 万吨，其中电力工业排放量占一半以上。氮氧化物毒性气体排放， 1993 年全区排放量达 23 万吨，比 1988 年激增 70%。 问题四： 水体污染普遍，情况十分严竣。 1993 年省环保部门对本区主要河段的评价结果表明，进入珠江三角洲水网地带的河流，大部分只达类水质标准（占评价河流的27.14%）；相当多的河段水质已超类标准（占评价河流的 12 82%），这些河段大多出现于流经城市的河流，有的甚至黑臭。许多水道水质均超过类标准，其质已不符合饮用水源标准，城市饮用水源难以为继。水体污染严重，主要是废水排放造成的，特别是城市生活污水的污染。 1993 年全区排放废水 19.44 亿吨，其中城市生活污水占 55.68%（经处理的不足 10%），绝大部分就地排入江河。 3、珠三角地区工业园典型案例解析 工业园区 是指工业企业相对聚集，有较完善的基础设施和较高效齐全配套服务体系的工业制造生产区域。工业在园区内集中布局，有利于实现基础设施共享，有利于以较小成本、 较低费用获取外部经济资源，有利于整合优化工业资源，有利于环境污染的治理。工业园区是城镇工业功能分区的有效形式，是城镇化发展的前进基地。据测算，工业园区每集中一个企业，可节省投资 10%左右，少占土地资源 15%左右。合理布局工业园区，发挥市场机制在资源配置中起基础作用的同时，充分发挥政府在工业发展过程中的引导和推动作用，正确引导企业行为方向，对促进工业布局合理化，实现社会经济持续健康发展，具有重要的现实意义。 萍乡项目前期市场调研报告 第 34 页 共 71 页 【天安数码城】 基本参数 天安数码城占地 30 万平方米，规划总建筑面积 80 万平方米。其中研发基地及配 套 。 设施约 50 万平方米，高尚住宅区 23 万多平方米，白领公寓 6 万多平方米。 规划特色 天安数码城是完全市场化 运作的科技园区 ,由天安数码城公司自主规划、设计、招商、运营及管理。天安数码城主要定位于服务中小民营科技企业，属深圳市高新科技产业带的一部分，并与深圳市高新科技园区形成互补、协作、双赢格局。天安数码城公司针对后工业化时代及知识经济时代，中小民营科技产业经济呈现的互补协作性强、智力密集、转型快、贸工技一体化的特点，创新理念，适应地提供现代富有形象的科技产业大厦产品。科技产业大厦在劝能上体现后工业化、科技化、信息化，既适合企业研发、试制，又体现总部经济概念、哑铃型经济、协作化经济特点。天安数码城配备了最先进的网络 设施，首家接驳 IP 城域网，真正做到了集科研、开发、交易与良好的办公居住环境四位一体。 萍乡项目前期市场调研报告 第 35 页 共 71 页 经过数 十 年的发展，天安数码城已经发展成为创新科技产业、创意产业、金融业、高端专业服务机构典型聚集的民营科技园区。也是适宜创业发展、风险投资的极具发展活力的民营经济聚集体。 天安数码城已经吸引了超过 1000 家优质民营科技企业入驻，其中既有体现总部经济概念的知名集团化科技企业（及上市公司）总部，也有五百强企业的分支机构或合作企业；既有贸工而技的民营科技企业，也有留学生个人创业公司。目前，入驻企业经过国家、省、市认证的民营科技 企业已超过 100 家，上市企业 8 家，深圳民营科技五十强企业 2 家 ,多达 12家银行。园区技工贸总值达 350-400亿元，税收逾 30 亿元。 天安数码城已经形成比较完善的创新科技服务支撑体系，引进了具有完备的金融服务、风险投资、智力与人才服务体系，研发教育环境，以及良好便利的基础设施。天安数码城与国家级科研机构、多个知名学府建立合作关系，并通过举办各种论坛促进业界与大学之间的管理和技术交流。其中天安数码城与清华大学合作成立清华力合国际技术移动公司，旨在为驻企提供产权转移合风险交易平台，与清华成立的清华信息技术有限公司 专为园区提供最优网络环境和各种最新资讯应用。 借鉴点 项目规模较为接近，而产品类型较为丰富，包括 研发基地及配套，高尚住宅区，白领公寓 等，为项目发展提供发展思路 。 萍乡项目前期市场调研报告 第 36 页 共 71 页 二、长三角地区工业园企业市场调查 1、 长 三角地区工业概况 长三角地区位于长江下游和东海之滨，集 “ 黄金海岸 ” 与 “ 黄金水道 ” 于一身，地势平坦，土地肥沃，交通便利，腹地广阔，具有良好的自然条件和优越的地理区位，自明清以来就成为中国经济最发达的地区。近代以来，这里与西方工业和文化最先接触，孕育了中国的近现代工商业文明，奠定了中国近现代工业的初 步基础。新中国成立初期，江浙沪两省一市的人口虽然只有全国的，但经济总量和工业总产值分别占全国的和近。受计划经济体制和国家工业发展重点转移等因素的影响，两省一市的经济和工业虽有一定发展，但发展步伐较慢。年，两省一市的经济总量占全国的比重由 .上升到 .；工业总产值占全国工业产值的比重也一直徘徊在以内。 改革开放之后特别是世纪年代以来，长三角地区经济发展进入了现代化的新阶段。年，邓小平 “ 南方谈话 ” 提出了开发浦东的发展战略。党的十四大确 立了建设社会主义市场经济体制的改革目标，并提出了 “ 以上海浦东开发开放为龙头，带动长江长三角洲和整个长江流域地区经济的新飞跃 ” 重大战略部署。改革开放的逐步深入和外部环境的不断改善，使长三角地区的发展潜力得到充分释放，现代工业和地区经济得到了快速发展，重新恢复了这一地区在中国经济中的领先地位，在激烈的国内国际市场竞争逐步形成一些新的竞争优势。有关长三角地区在全国的地位及其与其他个经济区域的基本情况比较。 长三角地区的经济和工业发展具有明显的区域特点。改革初期，得益于上海工业的扩散和江浙地区农工相辅的传统，长 三角地区尤其是江苏省和浙江省的乡镇工业与家庭工业迅速崛起，带动了农村工业化的迅猛发展。江苏省乡镇工业总产值在 “ 六五 ” 期间（萍乡项目前期市场调研报告 第 37 页 共 71 页 ）年平均增长 .， “ 七五 ” 期间（）年平均增长 .， “ 八五 ” 期间（） 年平均增长 .。到 “ 八五 ” 末期，乡镇工业产值占江苏全省工业总产值的，成为江苏省工业化的主导力量。浙江则大力发展个体私营经济。年，浙江省注册个体私营企业万户，注册资本总额亿元，从业人员万人，均居全国首 位。全国首批家最大私营企业中，浙江占家。年浙江亿元的生产总值中，个体私营经济为亿元，占 .。个体私营经济的迅速发展不仅使浙江持续保持高速增长态势，提升了浙江经济在全国的比重，而且有效地使当地居民分享经济增长成果，缩小了城乡差距，到世纪年代后期，浙江省农民人均纯收入超过上海跃居全国第一位。上海市实施浦东开发开放战略之后，加快经济体制改革和经济结构调整步伐， “ 九五 ” （）和 “ 十五 ” （） 期间，上海工业在 “ 发展中调整 ” ，实施战略 性调整重组，大力推进 “ 科教兴市 ” 主战略，优化产业发展布局，提升企业自主创新能力，推进工业新高地建设，深化国企改革，坚持走新型工业化道路，工业和地区经济保持了快速持续协调平稳发展态势。作为全国现代工业产业和先进技术来源的重镇和排头兵，上海工业发展不仅是保持一定的规模和高速度，更重要的价值在于引导地区乃至全国现代工业的换代升级，不断推进工业的现代化步伐。依托上海市这个迅速崛起的国际大都市，上海市现代装备制造业、信息、汽车、石油化工和精细化工、精品钢材等骨干产业，船舶产业、海洋装备产业、航空航天产业等战略产业，生物医药制造、新能源产业、生产性服务业等新兴产业，以及正在兴起的都市工业等工业产业迅速发展，使上海工业继续在全国保持领先地位。 在长江三角洲经济发展和产业升级过程中，外商直接投资（）起到巨大的促进作用。年，长三角实际利用增长了倍，年均增长率达，占全国实际利用的比重由年的 .上升到年的。长三角地区对增长的报酬率为 .，即投入的每增长，将增长 .，萍乡项目前期市场调研报告 第 38 页 共 71 页 对第二产业和第三产业的报酬率达 .左右 。从引进外资的地区差异分析，江苏省苏南地区的多以加工贸易为主，并正向产业集群投资方向发展，逐步形成了外资产业群和产业带。上海市的从开始就流入现代服务领域或工业制造业上下游阶段的生产服务行业，投资领域层次较高。浙江省的主要是从事一般贸易的工业制造业，并且主要集中于浙江东北地区的杭州、宁波、嘉兴、湖州等市。外资推动了长三角工业尤其是现代制造业的升级步伐，促进了经济增长和外贸出口的迅速扩大。年，长三角地区对外出口额年平均增长 .，比全国高出；其中 年的年均增幅高达 .，比全国高出近。年，上海市全年外贸进出口总额 .亿美元，比年增长 .（其中出口增长 .）；江苏省全年进出口总额 .亿美元，增长 .（其中出口增长 .）；浙江省全年进出口总额 .亿美元，增长 . （其中出口增长）。 长三角出口占全国的比重由年的 .提高到年的 .，提高了多个百分点，标志着长三角的开放程度和国际化水平的不断提高，也反映了长三角经济在国内外市场上 具有较高竞争力。改革开放政策促进了长三角地区的工业和经济腾飞。年提高到 .，提高了近。同期，江苏、浙江的经济增长速度也由 .和 . 提高到 . 和 .， 分别提高了 .和 .。年，上海经济增长 .，江苏增长 .，浙江增长 .。浙江从年起已连续年保持两位数的增长，上海和江苏从年起连续年保持两位数的增长。年长三角整体经济的年平均增长率达到了 .，比全国平均水平高出近 。年长三角两省一市经济总量为 .亿元，占全国经济的比重为 .，年已增加到 .亿元，在全国经济中的比重上升到了、。工业是现代经济增长的主要推动力量。第二产业占上海、江苏、浙江经济总量的，长三角地区的经济起飞与工业迅速发展和结构升级密切相关。年，三地工业增加值达到亿元，占全国工业增加值的 .萍乡项目前期市场调研报告 第 39 页 共 71 页 ，明显超过三地经济总量占全国的比重，也比年的比重上升了个百分点。长三角地区以占全国不到的土地和的人口，创造了近 的生产总值、近的工业总产值和的外贸出口，成为中国经济强有力的增长引擎。年全国净增加亿元，长三角就贡献了亿元，贡献率达 .。 作为我国工业最发达、工业化进程最快的地区，长三角地区工业的快速发展使其成为我国 “ 率先发展 ” 的区域。但是，长三角地区工业化进程尤其是工业的传统增长方式也带来了越来越严重的问题，成为该地区进一步发展的重要制约。 2、 长三角地区工业发展面临问题 第一，粗放型经济增长面临的能源、资源、环境压力不断增大。 与全国一样，快速的工业化进程 不断加大对能源、资源供给与保护环境的压力。长三角地区历来地少人多，资源尤其是工业发展的能源、主要原材料都需要依赖国际国内市场供应。在这里不仅人口密集（还有很多外来务工人员），而且工业项目星罗棋布（从开始遍布乡村的乡镇企业到今天日益增多的外资项目）。在高投入、高速度、高消耗、低附加值的粗放增长方式作用下，长三角地区工业近年来面临的能源资源和环境保护压力已经到了十分严重的地步。国家经济社会 “ 十一五 ” 发展规划纲要提出降低单位生产总值能耗的目标，对于已经到了传统工业发展极限的长三角地区来说，的确是一个十分艰 巨的任务。 第二，工业化进程还没有充分体现自主创新特色，经济粗放增长难以持续。 长三角地区工业人力和技术储备是全国最好的地区，但该地区的工业化进程主要依靠低成本的劳动力、土地等要素的推动。与外资相比，该地区工业技术水平还比较低，自主创新能力不强的问题尚未解决。外资企业是企业研发活动的主体。年上海大中萍乡项目前期市场调研报告 第 40 页 共 71 页 型工业企业新产品研发经费的是外资，研发人员的也是外资企业所拥有。江苏通信设备、计算机及其他电子设备制造业发展迅速，但外资占这一产业的成以上，本土企业研发创新能力严重不足。作为国际制造业转移 的重要基地，长三角地区已经成为国际制造业的重要生产基地，高新技术产业得到快速发展。但是，该地经济发展需要的生产技术和主要设备，基本上全部依赖进口。该地区的工业利用本地资源尤其是生产要素优势、通过承接国际产业转移进入了的国际分工体系，但就整体而言仍处于产业分工的中低端，产业升级的任务很重。最近以来，当地政府用于研究开发的投资虽然大幅度增长，但仍处于低水平。如何提高研发经费的使用效率，尤其是如何消化吸收新技术、提升自主创新能力，也是一个严峻挑战。没有工业技术的自主创新，仅仅依靠技术进口是难以实现经济增长方式转变 的。有关数据显示，年，长三角地区工业增加值率呈现下降趋势：上海由 .下降到 .，江苏由下降到 .，浙江由 .下降到 .。 第三，长三角地区工业的外向型发展面临的挑战日益严峻，经济结构调整任务依然繁重。 首先是人民币汇率不断提升的冲击，将对很多依靠低成本竞争的中小企业造成巨大压力。其次，随着国际贸易摩擦的不断增多，长三角地区长期高增长的外贸出口形势面临转型的任务。与外贸形势类似，长三角地区工业经济结构调整尽管取得了很大的成绩，处于快速工业化阶段 的基本定位，使该地区第三产业比重相对较低。现代服务业发展有所进展，但是面临的体制、机制和消费市场不足的问题成为重要制约。以上海为例，服务业发展的规模与水平还不适应国际大都市和全国经济中心的要求，一般制造业为主的经济结构影响了辐射能力的提升，也阻碍了自身服务业尤其是生产性服务业市场的扩大。行业分割、部门垄断和服务业企业竞争实力不足，制约了上海服务业的健康发展和整体竞争力的提升。 萍乡项目前期市场调研报告 第 41 页 共 71 页 第四，经济社会发展不平衡的矛盾凸显，公共服务滞后和能力不足问题值得关注。 在长三角地区工业化进程的六个指标中，城市化率和产业就业比 重是两个数值最低的指标。这在某种程度上反映出该地区与全国一样，是城市化滞后于工业化，社会发展滞后于经济发展。尽管与全国相比，长三角地区区域差别、城乡差别相对较小，但是并不意味着这些差别已经可以忽略不计。事实上，该地区的贫富差别、区域差别乃至城乡差别仍然很严重，目前还没有看到已经趋于缩小的迹象。由于社会发展不足，公共服务滞后和能力不足问题比较突出。外地人口尤其是劳动力很多，对当地经济发展和工业化作出了很大贡献，但是户籍制度、社会福利制度、收入分配制度等方面的制约，使他们难以真正融入当地社区，社会治安状况不容乐 观。各种社会矛盾的逐步积累，将影响该地区的长期发展和稳定。 3、区域 工业园典型案例解析 【津南 EOD 产业园】 开发规模及开发周期 （ 1）项目占地：约 800 亩； （ 2）规划总建筑面积：约 55 万平米； （ 3）建设总投资： 30 亿元； （ 4）开发周期：共分四期， 5 年完成。 萍乡项目前期市场调研报告 第 42 页 共 71 页 园区定位 领锐资产管理股份有限公司将协同合作伙伴 新加坡腾飞、中关村软件园、北京大学青鸟集团、深圳康佳电子等共同开发咸水沽镇旧城改造区内的 800 亩用地。项目规划定位为以 IT 软件开发为主，结合科研开发孵化办公为一体的生态环保绿色都市工业园 （简称 EOD）。 （ 1）产品形态 独立性、商务性、标志性、生态性 独立性：出入口独立、形象独立、楼体独立、院落独立； 商务性：有良好的商务氛围，能够满足其贸易、服务、会议、接待等多种商务活动的需要； 标志性：有显著的标识，方便客户识别； 生态性：环保、节能，可以采用美国 LEEDTM 标准评价绿色生态效果，追求绿化景观与建筑的高度融合。 （ 2）功能特点 展示型、灵活性、智能化 展示型：提高首层层高，并作很好通透性的展示面； 灵活性：不同的空间内可以布置为办公或者商务居住，产品可分可合； 萍乡项目前期市场调研报告 第 43 页 共 71 页 智能化：安全、快速 、大容量的信息网络；智能大厦的线路系统；电子存储设备的功能间；便利快捷的信息沟通渠道；电子安保系统等。 功能分区 （ 1）企业总部区 亦可称为首脑经济，是经济活动价值链中的高端部分。本案立足于服务滨海新区，以超前的规划空间及健康生态的办公环境吸引众多国内外知名企业入驻，打造出天津首个国际化、低密度、低成本、生态化的新型办公领地。 （ 2）企业研发区 现代新型工业的研发机构聚集区。打造企业科技高地，提升区域产业层次，吸引高端人才，创造高额利润。 （ 3）高科技产品生产加工区 新型现代工业的轻型加工制造基地。 配备生产加工型物业，配合总部基地、研发区，引领区域产业升级，直接将研究成果转化成生产力，区别于传统的生产制造类企业，实现高附加值、高科技、高洁净、低能耗、低污染的生产。 （ 4）配套服务区 满足服务园区内企业及员工的生活工作需求。配备完备的商务服务和生活服务功能，实现园区办公和生活一体化的需求，包括金融服务中心、产品交易中心、教育培训中心、国际市场发展研究中心等等。 （ 5）员工公寓区 满足园区内职工的生活场所。完善区域内功能布局，为区域员工提供休息空间，实现 24 小时生活工作圈。 萍乡项目前期市场调研报告 第 44 页 共 71 页 总部经济办公楼 企业研发楼 企业研发楼 综合配套区 萍乡项目前期市场调研报告 第 45 页 共 71 页 借鉴点 项目充分挖掘项目本身生态化之特征，通过差异化实现项目价值的整体提升。 三、长株潭工业园企业市场调查 1、长株潭地区工业概况 长、株、潭，一个 不足 1 7 的面积，不足 1 5 的人口，却创造了全省 1 3 的生产总值 城市群 ， 无可争议地成为了全省经济的 “ 增长极 ” 。 三市集中力量办大事，握紧拳头保重点，大力发展高新技术产业，突出营造园区经济，努力增加工业投入，发展壮大产业 集群，奠定了分工合理、优势互补的产业发展新格局。目前，已基本形成了长沙以电子信息、机械、食品为主，株洲以交通运输设备制造、有色金属、化学原料及化学制品、非金属矿物制品为主，湘潭以黑色冶金、机电及机械制造、化纤纺织、化学原料及精细化工为主的产业格局。各自特色独具的支柱产业，成为经济发展的强大支撑。 据省发改委提供的信息表明， “ 十五 ” 期间，长株潭电子信息工业增加值占到了全省的 90、装备工业占到了 65、生物医药占 55、新材料占 55、钢铁有色占 40。 萍乡项目前期市场调研报告 第 46 页 共 71 页 2、 长沙市 典型工业园区调研 1991 年，国家科委 核定长沙高新区总规划面积 18.6 平方公里，由城中区和岳麓山集中新建区两部分组成。 1997 年 4 月经原国家科委批准，高新区在总规划面积不变的前提下，调整为由岳麓山高科技园（ 7 平方公里）、星沙工业高科技园（ 4 平方公里）、马坡岭农业高科技园（后更名为隆平高科技园）（ 3 平方公里）、远大高科技园（ 1 平方公里）和市内政策区（ 3.6 平方公里）等 “ 一区四园 ” 组成 。 （ 1） 麓谷生态科技新城 【总体信息】 创建时间： 2000 年 。 园区地址：长沙市汽车西站旁 。 占地面积： 80 平方公里 ， 已开发面积： 20 平方公里 。 与企业合作形式 ：以土地产权出让为主 也可租标准厂房 。 园区 建设的基本指导思想是：坚持以招商引资为主线，产业发展为重点，开发建设为基础，制度创新为动力，着力把麓谷科技产业园建设成为全省高新技术产业的集聚区，新型工业化的示范区，全市经济发展的增长极和以高新产业为主导、自然生