国外房地产投资信托发展的经验与启示.doc

国外房地产投资信托发展的经验与启示 美国房地产投资信托基金的运作经验及其借鉴意义 近年我国房地产业呈高速发展态势。但我国房地产开发企业整体实力仍然偏弱，xx年，全国房地产开发企业平均每家资产规模仅0.97亿元，资本金规模平均每家仅0.21亿元。而房地产项目投资金额巨大的特点决定了各房地产企业不得不严重依赖银行贷款和预收款。全国房地产开发资金中对贷款的依赖度达21.99，对以预收款和定金为主的其他资金依赖度达47.69，权益资金仅占资金总额的28.38，远低于国际水平。这种资金结构不仅加重了银行风险；而且由于没有相当数量的权益资金或长期资金作后盾，房地产项目随时都可能面临资金链断裂的风险，当银行紧缩房地产开发信贷，或项目销（预）售不畅，就会出现半拉子工程。房地产业作为一个提供基本生活资料和生产资料的基础性行业，面对这种情况，很有必要借鉴发达国家的成功经验，探索房地产投融资新渠道，以保持房地产持续稳定发展。本文重点探讨美国房地产投资信托基金及我国借鉴的可能。 一、美国房地产投资信托基金 房地产投资信托基金（REIT）是1960年美国国会根据房地产投资信托法案的规定按一定的法人组织形式组建而成的。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或受益单位，吸引社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理；通过多角化投资，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合，有效地降低风险，取得较高的收益。 到1999年6月止，在美国商业房地产权益融资中，REIT就占到37.7。它会受到美国房地产业的如此青睐，是有其优势的：REIT可免征公司所得税，而且在资本市场上具有较强的流动性。但REIT要成立并能投入运作必须满足一定的条件：必须是公司、商业信托或其他一些类似的机构；必须由董事会或基金托管人管理；其股份可转让；至少有100个股东；后半个课税年度，任意5个股东（或更少）所持股份之和不能超过其股份总数的50；至少有75的资产投资于房地产；至少有75的收入房地产的租金收入及房地产抵押贷款的利息收入；所得的收入中最多只能有30持有期未满4年的房地产及持有期未满1年的证券的销售收入；应税所得中至少有95的部分以股利的形式分配给股东。 REIT有许多不同的类型，主要可分为4类：权益型REIT，直接投资并拥有房地产，靠经营房地产来获得收入；抵押型REIT，募集各种资金用于发放各种房地产抵押贷款；混合型REIT，兼有以上两种业务；而有限期、自我偿付式REIT则主要是在某一确定的期限内购买和经营资产，期满时将所有资产卖出来偿付债务，并将剩余的收益分配给股东。 REIT在美国已有几十年的发展历史了，其丰富的发展经验值得我们借鉴。 从REIT1970年以来的发展中，我们可以看出要使REIT稳步增长、健康发展，对房地产企业开发贷款的投资（实质上属抵押型及混合型REIT）必须十分谨慎。相比之下，发展权益型REIT的安全性就比较高一些，特别是在市场经济及中间交易市场发展不完善的情况下更是如此。如，1990年至xx年间美国权益型REIT作为一种投资渠道与10年期的国债相比就具有较大的优势，特别是在近几年，其收益率明显高于10年期国债的收益率，成为值得投资的工具。 二、房地产投资信托基金之借鉴 考虑我国现阶段的国情，引进REIT从宏观上可以深化我国的资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，引导市场资金回流银行体系。从微观上可以吸引大量的民间个人投资者，因为这可使他们无须直接拥有房地产就取得房地产投资的盈利机会，坐享分红。同时可引导房地产开发商从传统的以购地、开发、销售为主的业务形态，逐渐转向以长期经营管理为主的形态。鉴于目前我国资本市场发展状况，以发展权益型有限期、自我偿付式REIT为宜。 （一）我国REIT运作模式建议 由于我国在发展房地产投资信托基金方面缺乏相关经验，建议借鉴美国REIT的发展经验并结合权益型、有限期自我偿付的特点建立以下的运作模式： 1.基金规模、期限。起步期基金规模不宜太大，规模太大对REIT的管理顾问公司要求就高，而且监管机构的监管也将存在一定难度；规模太小又不利于建立有效的投资组合，不能有效地降低投资风险。根据发展需求建立适度合理的基金规模对权益型有限期、自我偿付式REIT来说非常重要，期限应以10-15年为佳。 2.资金筹集。权益型有限期、自我偿付式REIT的资金筹集方式，应以公募为主。因为目前我国整个产业投资基金还处在探索阶段，如果大量采用私募方式筹资不利于REIT的规范发展，也不利于保护投资者利益。而公募方式由于有较严格的规定且在募集时受主管部门的严格审批，所以更符合现阶段发展权益型有限期、自我偿付式REIT的要求。 3.组织形式。REIT可分为公司型和契约型两种。公司型是根据公司法的要求组成的具有独立法人资格的投资公司；契约型是以信托契约为基础形成的代理投资行为，基金本身不具有法人资格。两种组织形式各有利弊，如果REIT的规模比较大，投资领域也比较广，就应采用公司型组织形式；如果规模较小，业务投资又具有一定专业性，则可采用契约型组织形式。 4.变现方式。REIT可分为封闭式基金和开放式基金。开放式REIT不断发行新股票并将其销售给投资者，同时用经营收入来购买额外的房地产。而封闭 式REIT在发行原始股票和购买资产之后，则不再进一步发行股票，其现存股票的价值完全取决于REIT资产组合的经营业绩。权益型有限期、自我偿付式REIT的投资项目周期一般较长且需较强的稳定性，而且开放式REIT在发行新股时必须对现存资产进行评估以确定股价，多次的评估又比较困难（特别是权益REIT），所以封闭式更适合其发展。 5.投资管理。借鉴美国经验，该类REIT的投资业务可向以下几个方面发展：以股权的形式投资于未上市的房地产公司。将REIT的资金以股权的形式投入未上市的房地产公司可有效地改善其资本结构，降低高负债经营所带来的风险。投资于实物性的资产。一种是较成熟的房地产项目，投资这种项目风险较小，经营收入也较稳定。第二种是一些地区受经济衰退影响贱卖的房地产，购买这些房地产之后，可根据当时经济发展状况的需要，对这些房地产进行改建，使其具有更有价值的用途以取得一定的经营收入。第三种是烂尾楼等房地产不良资产项目。因为REIT的管理人员有较强的专业性，具有将不良资产变成优良资产的本领。 （二）相关配套政策 1.建立完善的法律体系。应进一步完善公司法或制定专门针对投资基金发展的投资公司法、投资顾问法等法规。制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。还需对目前的税法进行改革，避免REIT的双重征税问题。 2.加快培育机构投资者。机构投资者的资金（如保险基金、养老基金等）的资金量大，而且信息灵通、投资技术高，能够为REIT提供稳定的资金。但我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于权益型有限期、自我偿付式REIT的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。 （浙江工业大学经贸管理学院吴婵君虞晓芬） 摘自南方房地产 国外信托业的发展趋势及对我国的启示 【摘要】目前，理论界对我国信托研究大部分还停留在基本问题的探讨上，虽然对我国信托业目前已经出现的问题进行了阐述，但缺乏对国外先进经验的研究和借鉴。本文通过对国外信托业的发展趋势进行分析，试图从根本上找出解决问题的方案，为我国信托业确定具有可操作性的发展思路和战略。 【关键词】信托尤斯制度混业经营 研究现代信托发展的历史，在探讨信托的起源上，学术界有几种不同的看法。一般认为，信托起源于英国，尤斯制度是现代信托制度的最初形态。尤斯制是一种为他人领有财产权并代其管理产业的办法，其最初的目的是为了维护宗教上的利益，回避法令的限制，对象也局限于土地。随后这种原理被运用于其他方面，财产内容也由土地转移到物品、货币等。信托也由无偿的道德行为发展成为一种经济利益关系，成为一种具有盈利目的的经济活动。在西方，现代信托业是连接货币市场、资本市场、产业市场的纽带，具有经济活化作用和多种社会功能。但在我国，由于缺乏基本性业务规范和定位，信托业一直存在市场不清、主业不明、违规经营等问题，并形成了一定的风险。 一、国外信托业的发展趋势分析 西方发达国家的信托与银行、证券业一般都经历了混业分业混业的发展过程，目前大部分采用了混业经营模式，信托、银行及长期资本市场出现了同步发展的趋势。随着世界经济一体化和资本经营的国际化进程加快以及众多国家对金融管制的放宽，发达国家信托业的制度和业务也发生了很大的变化，出现了一些新动向： 1、信托职能走向多元化。信托的基本职能是帮助别人进行财产管理。发达国家在继续强调信托财产管理职能的同时，对信托的其他职能也越来越重视。如日本在二战后建立的信托银行制度，增强了信托机构的融资职能，极大地加大了吸收社会游资的力度，并为日本的产业和证券市场的发展提供了有利的资金支持。另外，国外信托代理证券、基金业务极为普遍，有些发达国家的信托机构已经将金融服务推广到保险、租赁、期货等其他领域。可见，信托职能的多元化使信托投资渗透到国家的一切经济生活之中，使信托派生出各种各样的社会机能。 2、信托的定义被模糊化。由于国外信托机构与其他金融机构业务交叉，机构交叉，使信托这一独立的金融机构概念含混不清。在美国，几乎每家银行都有专门开展信托业务的分支机构，银行把信托业务和其他银行产品分件交易，重新组合，以向客户提供更新的金融服务也日益流行起来。信托与证券的结合也越来越紧密，两者在证券业务上表现为既竞争又合作。在日本，信托机构分担证券业务的倾向十分明显，信托资金投资证券的情况很普遍，在一定程度上适应了国民储蓄形式逐渐从存款和信托转向证券的趋势。不少国家在信托机构经营证券业务方面，几乎没有法律上的限制。 3、信托投资业务逐步国际化。1984年5月，日本与美国达成协议，允许美国及其他西方国家银行参与日本的信托业务，开放日本的信托市场。不久，美国花旗银行、英国巴克莱银行等被批准在日本开展信托业务。同时，西方国家也允许日本的银行到其国内经营信托业务，使日本的信托银行体制进入欧洲国家，从而促进了日本和欧洲国家信托业的交流和发展。这种信托投资业务的国际化，刺激了各国同行业新业务的开发，各国信托业的经营经验日益成为共享的财富。 4、信托品种日益创新。西方国家的信托品种一直随着社会环境的变化而不断创新。比如在日本，除了金钱信托以外，年金信托、职工持股信托等使其信托业务形成了范围广、种类多、方式灵活的特点，其中贷款信托就是其独创的信托新品种。早期信托的主要利用者是个人，发展到现代后，公司企业早已成为重要的利用者。信托的应用领域也从主要用于家庭和民事领域，发展到社会生活的各个领 域。 二、国外信托业发展经验对我国的启示 尽管西方各国的法制、习俗、历史渊源不同，并且生产力发展水平、社会制度和经济体制各有差异，信托模式和发展状况也不完全相同，但有一些共性，发展的趋势及各自有特色的东西仍然是值得我们借鉴和学习的。 1、重塑信托形象，普及社会的信托意识。发达国家的信托业之所以发达，主要原因是其信托观念早已根深蒂固。信托业的发展基础首先是受信于民，因此，构建信任基础是信托公司开展一切信托业务的唯一出发点。我国现有的信托公司在经过整顿后，一方面应加强自身的管理，重塑信托形象，另一方面应成立行业协会，重视信托理财的宣传，转变个人理财观念，提高全民信托意识。 2、对信托业的职能进行合理定位。借鉴发达国家信托业的特征，要使信托业能健康、长远地发展下去，必须结合我国国情对其进行一个基本、合理的定位。 (1)财产管理职能。财产管理功能是指信托受委托人之托，为之经营管理或处理财产的功能，这是信托业的基本功能。现代信托业所从事的无论是金钱信托还是实物信托，都属于财产管理功能的运用。中国信托业的发展必须根植于此职能，其主要职能定位应该是财务管理，绝不能背弃该职能而偏重于其他功能的发挥。 (2)融资职能。在商品货币经济条件下，财产有相当一部分以货币资金形态存在，因此对这些信托财产的管理和运用就必然伴随着货币资金的融通。并且这一功能与信贷有本质上的区别，信托体现了委托人、受托人和受益人的多边关系，实现了直接融资与间接融资的结合，成为银行信用与商业信用的结合点。我国可以借鉴日本把信托作为融通长期资金的金融机构，利用信托的这一职能，为基础设施建设等融资。 (3)服务职能。该功能是指信托业处理和协调交易主体之间的经济关系和为其提供信任、信息与咨询服务。在现代经济生活中，固有的信息不完备和交易主体内存的机会主义行为倾向，都使得交易费用越来越昂贵。因此，为了降低交易费用，交易主体通常都要了解与经营有关的经济信息，经济咨询、投资咨询、担保见证等则构成信托的特有业务。信托利用这一职能起到了协调经济关系和促进经济发展的积极作用。 (4)社会投资职能。这是一种运用信托业务手段参与社会投资活动的功能。信托机构开办投资业务是世界上许多国家都普遍采取的做法。只有信托机构享有投资权和具有适当的投资方式，其财产管理功能的发挥才有了可靠的基础。我国自信托机构恢复以来，信托投资业务一直是其最重要的一项业务。因此，该项功能可以定位为我国信托业的辅助功能之一。 (5)为社会公益事业服务的职能。信托业可以为欲捐款或资助社会公益事业的委托人服务，以实现其特定的目的。随着经济的发展，越来越多的人热心于公益事业，纷纷捐款或没立基金会，但他们一般对所募集的资金缺乏科学的管理经验，但又希望该事业能持续下去，于是就有了与信托机构合作办理公益事业的愿望。在当前发达的国家里，办学基金、慈善机构大多由信托机构代理经营。随着我国社会的进步，近期出现的 扶贫基金、养老统筹基金等也可以由信托经营。 3、加强与其他金融机构的合作。自2000年以来，国内金融机构的跨行业合作一直都在进行当中。而信托公司要想大规模销售信托品种，特别是个人信托品种，利用银行或证券公司的网点代理销售是最好的，不仅范围大，成本低，而且体现了信托公司方便客户、服务客户的思想。另外，信托同保险的结合空间也极为广阔。 4、立足本国，积极开拓国际市场。信托公司融入国际金融市场的步伐加快，主要表现在信托机 构和信托业务的国际化。当年日本与国际金融机构在信托业务方面的合作，不仅促进了日本信托机构的发展，也繁荣了其信托市场。我国加入WTO带来了金融业的开放，也必然吸引大批国外金融机构经营国内信托市场，从而促进我国信托业和信托机构的繁荣和发展。信托投资公司可以利用这一契机，加强与它们的合作，借鉴其先进的技术和理念，逐步融入国际金融市场。 5、抓住市场，开创信托业务新品种。 (1)开展个人金融资产信托。个人金融资产信托在国外是典型的信托业务，但在我国几乎没有开展。实际上，在我国开展此业务有巨大的市场潜力和切实的可行性。信托公司应该积极向社会宣传和推广投资理财业务，利用自身专家理财的优势，代人理财。(2)发展国有资产信托品种。我国国企改革已进行了多年，并取得了阶段性的成果，但国有资产产权主体缺位的问题一直未得到有效地解决。信托是一种高度专业化的财产管理制度，非常适合国有资产的经营管理。信托投资公司可以根据国有资产的不同特点和需要推出不同的信托品种，比如针对国有股权的管理，推出表决权信托；对国有财产管理则采用财产信托和专项资金信托。(3)积极发展基础设施信托。基础设施是长期制约我国经济发展的瓶颈，其资金需要量大，有稳定的收益。信托公司应通过基础设施信托的方式积极参与基础设施的建设。这一方面有利于其市场形象和品牌的树立，另一方面，也能获取可观的利润回报。(4)积极开展公益信托业务。在国外，专项基金管理大多由信托机构运作，如日本的年金信托和公益信托等。我国目前也有大量的公益事业基金会，但这些基金大部分被各主管部门分割、控制。由于这些部门并非金融机构，缺乏资金运作经验、技术和专业人才，无法实现专家理财，同时由于不接受严格的金融监管，导致资金运行效率低下。因此，我国应开展这方面的业务以保证公益基金的不断升值，并对该基金的用途进行有效的监管，保护基金受益人的利益。 . 发展房地产投资信托的意义及模式选择作者：张健恩宋春兰 ：中国集体经济x