（城市规划与设计专业论文）商品住宅开发的建筑策划研究.pdf

中文摘要 摘要 随着社会主义市场经济的不断发展、住宅商品化以及房改政策的实施，住宅 已经成为真正的市场商品，住宅的消费结构、消费方式都发生了根本性的变化。 这一客观现实要求住宅的开发、设计要改变传统的计划经济体制下的模式，必须 充分考虑市场的需求，运用科学、逻辑的开发策划模式，进行准确的市场需求分 析和市场预测，制定科学的设计任务书，指导建筑师进行住宅产品设计，以实现 商品住宅开发的经济效益、社会效益、环境效益的最优化，使居住环境的可持续 发展和居民个人的住房需求达到平衡。 本文从我国商品住宅开发的现状着眼，分析其存在的问题，从建筑策划的基 本理论出发，综合房地产学、经济学、社会学、营销学、博弈论、统计学、建筑 学和城市规划学等学科的相关理论研究，构建了商品住宅开发的建筑策划理论体 系，提出了科学的商品住宅开发的建筑策划理论模型，并在工程实践中进行检验 和总结。 在商品住宅开发的建筑策划过程中，建筑师的概念被扩大了，其工作的内容 也更加广泛了。在市场经济条件下，建筑师已经不是简单的、机械的、被动的进 行图纸设计的工作，而是能动的承担着更为重要的责任和使命。建筑师要综合分 析各种市场数据和信息，按照科学的模式进行运作组织、协调建筑策划团队群 体紧密合作，对开发项目进行相对选优的工作。 本文指出：科学的、逻辑的商品住宅开发的建筑策划模式，是一个非线形的、 复杂的系统化工作过程。它贯穿于整个商品住宅开发的全过程，需要兼顾开发商、 消费者、社会以及政府等多方利益平衡，需要政府部门、开发商和建筑师紧密合 作，需要综合考虑市场因素、国家政策因素、法规规范因素、经济因素、科技文 化因素、基地环境因素等诸多制约条件，需要组建一支由多学科人员构成的专业 化的建筑策划团队，在建筑师的总体协调下，进行科学的、可操作的、动态的建 筑策划，以保障商品住宅开发综合效益的实现。 关键词：商品住宅；建筑策划；团队；动态；综合效益 蒌苎塑鐾 a b s t r a c t i m p l e m e n t a t i o no fc o m m e r c i a l i z i n gw i t ht h ec o n s t a n td e v e l o p m e n t ，h o u s eo fs o c i a l i s tm a r k e t e c o n o m ya n dh o u s i n gr e f o r mp o l i c y , t h eh o u s eh a sa l r e a d yb e c o m et h er e a lm a r k e tg o o d s ，t h e c o n s u m p t i o ns t r u c t u r eo ft h eh o u s e ，c o n s u m p t i o np a r e r nh a v ea l lc h a n g e df u n d a m e n t a l l y t h e d e v e l o p m e n t ，d e s i g no ft h i so b j e c t i v ec u r r e n tr e q u i r e m e n th o u s es h o u l dc h a n g et h em o d eu n d e r t r a d i t i o n a lp l a n n e de c o n o m i cs y s t e m , m u s tf u l l yc o n s i d e rt h ed e m a n do ft h em a r k e t ，u s es c i e n c e ， l o g i cd e v e l o p m e n tt op l a nt h em o d e ，c a r r yo na c c u r a t em a r k e td e m a n da n a l y s i sa n dm a r k e t p r e d i c t i o n ，m a k es c i e n t i f i cd e s i g ns p e c i f i c a t i o n s ，i n s t r u c tt h ea r c h i t e c th o w t oc a r r yo nt h ep r o d u c t d e s i g no f t h eh o t l s e , i no r d e r t or e a l i z eo p t i m i z a t i o nt h em o s to f e c o n o m i cb e n e f t t s 。s o c i a lb e n e f i t ， e n v i r o n m e n t a lb e n e f i td e v e l o p e di nc o m m e r c i a lr e s i d e n t i a l b u i l d i n g ，m a k el i v i n g e n v i r o n m e n t s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n ta n dr e s i d e n t l sp e r s o n a lh o u s i n gn e e dr e a c ht h eb a l a n c e t h i st e x th a sc u r r e n ts i t u a t i o nd e v e l o p e di nc o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i i d i n go fo u ro o u n n y n m i n d ，a n a l y s ei t se x i s t i n gp r o b l e m ，p r o c e e df r o mb a s i ct h e o r i e so f a r c h i t e c t u r a lp r o g r a m m i n g , t h e c o m p r e h e n s i v er e a l e s t a t ei s s t u d i e d ，e c o n o m i c s ，s o c i o l o g y ，m a r k e t i n gs t u d y i n g ，r e l e v a n t t h e o r e t i c a lr e s e a r c ho fd i s c i p l i n et h a tg a m et h e o r y s t a t i s t i c s 。a r c h i t e c t u r ea n du r b a np l a n n i n g 蛳 s t u d i e d ，e t c ，s t r u c t u r et h eb u i l d i n gd e v e l o p e di nc o m m e r c i a lr e s i d e n t i a la r c h i t e c t u r a lp r o g r a m m i n g t h e o r e t i c a ls y s t e m ，a r c h i t e c t u r a lp r o g r a m m i n gt h e o r ym o d e la f t e rp u t t i n gf o r w a r dt h eb u i l d i n g d e v e l o p e di ns c i e n t i f i cc o l n l n e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g , a n de x a m i n e a n ds u m m a r i z ei nt h ep r o j o c t p r a c t i c e 1 nm ec o u r s eo fa r c h i t e c t u r a lp r o g r a m m i n gd e v e l o p e di nc o m m e r c i a lr e a l d e n t i a lb u i l d i n g t h e a r c h i t e c t sc o n c e p th a sb e e ne x p a n d e d ，c o n t e n tt h a tw o r ki tt o og e t t i n ge x t e m i v e u n d e r t h em a r k e t e c o n o m yc o n d i t i o n ，t h ea r c h i t e c ti sn o ts i m p l e 。m a c h i n e r y ，p a s s i v ew o r ko f e a r r y i n g o nd e s i g n ，b u t t h eo n et h a tc a nm o v eu n d e r t a k e se v e nm o r ei m p o r t a n tr e s p o n s i b i l i t ya n dm i s s i o n t h ea r c h i t e c t s h o u l d a n a l y s e t h ed a t aa n dj n f o r m a t i o no fv a r i o u sk i n d so fm a r k e 协s y n t h e t i c a l l y , o p e r a t e a c c o r d i n gt o t h es c i e n t i f i cm e d e ，o r g e n i z e ，c o o r d i n a t et h ea r c h i t e c t u r a lp r o g r a m m i n gg r o u p s c o l o n y sc l o s ec o o p e r a t i o n 。s e l e c t t h ee x c e l l e n tw o r kr e l a t i v e l yt ot h ed e v e l o p m e n ti t e m t h i st e x tp o i n t so u t ：as c i e n t i f i co n e ，l o g i cb u i l d i n gt h a tc o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g d e v e l o pp l a nm o d ei s o n el i n es h a p e ，c o m p l i c a t e dw o r k i n gc o u i d eo fs y s t e m a t i z a t i o n i tt a r t s t h r o u g h t h ew h o l ec o u r s ed e v e l o p e di nt h ew h o l ec o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g 。t h ei n t e r e s t sa f e b a l a n c e dt on e e dt o 西v ec o n s i d e r a t i o nt od e v e l o p e r ，c o n s u n l a r ，s o c i e wa n dg o v e r n m e n t e t c i n m a n yw a y s ，n e e dg o v e r n m e n td e p a r t m e n t , t h ed e v e l o p e ra n d a r c h i t e c tc o o p e r a t ec l o s e l y , n e e dt o c o n s i d e rs y n t h e t i c a l l yt h a ts t a n d a r d i z es u c h8g r e a td e a lo fr e s t r i c t i o nt e r m s 瞄f a c t o r 。a c o n o m i c f a c t o r 。c u l t u r mf a c t o ro fs c i e n c ea n dt e c h n o l o g y ，b a s ee n v i r o n m e n t a lf a c t o r ，c t c i nm a r k e t f a c t o r ， s t a t ep o l i c i e sf a c t o r ，r e g u l a t i o n 。n e e dt os e tu pas p e c i a l i z e db u i l d i n gf o r m e db ym u l t i - d i s c i p l i n a r y p e r s o n n e la n dp l a n n i n g t h e g r o u p ，u n d e r o v e r a l lc o o r d i n a t i o no f a r c h i t e c t , g oo nt h es c i e n t i f i co n e ， c a r lo p e r a t e t b ed y n a m i ea r c h i t e c t u r a lp r o g r a m m i n g ，i no r d e rt oe n s u r e t h ec o m m e r c i a lr e s i d e n t i a l b u i l d i n gt od e v e l o p t h er e a l i z a t i o no f t h ec o m p r e h e n s i v eb e n e f i t k e y w o r d ：c o m m e r c i a l r e s i d e n t i a lb u i l d i n g ；a r c h i t e c t u r a lp r o g r a m m i n g ；g r o u p ； t r e n d s ；c o m p r e h e n s i v e b e n e f i t i i 独创性说明 作者郑重声明：本硕士学位论文是我个人在导师指导下进行的研 究工作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的 地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含 为获得大连理工大学或其他单位的学位或证书所使用过的材料。与我 一同工作的同志对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明并 表示了谢意。 作者签名：日期： 绪论 绪论 “从设计中可以看出你们卓有成效的工作戒果，可是我要问一句，你们的设计依据 是什么? ” “是业主的设计任务书。” “可业主的设计任务书是如何制定的呢? ” “是根据总体规划及其投资立项，聘请专家，根据经验并奄阅规范资料而制定的a ” “那么单凭专家的经验承 资料。对现代社会的生活特征、现代建筑的使用方式及社会经 济发展新模式的客观了烬和调查有多少呢? ” “一! ? ” “这一任务书的科学性和逻辑性以及对建成后使用实效的预测又如何昵? ” “一! ? ” “建筑师在这种被动的环境中进行：i ：作，感受如何呢? ” “! ? ” 录自清华大学庄惟敏教授与日本某建筑师的一次谈话 庄* l 囊。建筑簟划导论巾鼠水利水电出版扎，2 0 0 0 一引予 绪论 一、课题研究的背景 古人云：凡事预则立，不预则费。预就是策划。 策划就是筹划或谋划。策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行 为。策划是一项立足现实，面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息，判 断事物变化发展的趋势，围绕某一特定目标来全面构思、设计、选择合理可行的 操作方式，做出正确决策。在现代企业经营中出现了公共关系策划、营销策划、 广告策划、c i 策划等多种形式的策划活动，对企业的生产经营和发展起到了极为 重要的作用。 近年来，随着城市化进程的加速和科学技术的迅猛发展，建筑学也前所未有 地拓宽了自己的领域，从原始的较为简单的营造活动到现在形成的由城市规划、 城市设计、园林设计，环境景观设计、建筑设诗等组成的系统科学，并且建筑学 还逐渐与心理学、市场营销学、经济学、房地产学、生态学、系统工程学等学科 融合交叉，形成广义的、开放的科学体系。 在每个工程项目、建筑项目实施之前，建筑师都要按照设计任务书进行方案 构思、方案设计及施工图设计因此，设计任务书的拟定对整个设计过程起着举 足轻重的指导作用。但是我们不禁会问：建筑设计任务书的依据到底是什么? 其 科学性、逻辑性何在? 建筑师在这一过程中的职能是什么? 这些问题是当今建筑 界和建筑师所面临的重要课题，也是建筑学理论中的一个“断层”。建筑师不摘调 查研究，仅仅依据个人经验和资料制定的设计任务书，所设计出的作品又怎能满 足社会经济发展的需要? 又怎能体现现代生活的特征呢? 建筑策划的理论和方 法，工e 是解决这一系列问题的重要手段，它使得建筑师在建筑设计的过程中不再 局限于原来较单纯的工作模式，而是站在更高的层次上，更宏观地审视问题，分 析问题，解决问题。 随着市场经济的发展、资源的合理化配置和可持续发展思想的倡导。要求我 们的行为和所从事的事业应兼顾社会效益、经济效益和环境效益，创造多赢格局。 所以，对每个建设项目都进行科学合理的建筑策划，已经势在必行 二、课题研究的主要内容 每一个商品住宅开发项目本身，都有其特殊性、单一性、用途多样化、资金 流动量大的特点，住宅不同于其他一般的商品，由于开发地域、设计理念、消费 群体的不同，就导致了不同的市场定位、产品定位和策划决策。 本文通过对商品住宅开发现状及存在问题的分析、以及对建筑策划基本原理 和方法学的研究，在综合分析国内外建筑策划模型的基础上，将建筑策划理论应 用于商品住宅开发领域，构建了商品住宅开发建筑策划的理论模型，深入解析了 商品住宅建筑策划流程中各个关键环节，并着重研究商品住宅建筑策划的决策因 素，力求充分调动建筑师的积极性和能动性，改变传统的商品住宅开发策划没有 建筑师参与、对设计依据缺乏研究的状况，依靠建筑策划团队的集体智慧，提高 住宅产品在市场中的竞争力。 2 三、课题研究的意义 住宅建设反映一个国家的国民经济发展水平，住宅开发在国民经济发展中占 有重要地位。随着社会主义市场经济体制的建立和完善、住宅消费商品化深入推 行，中国的房地产市场取得了举世瞩目的成就。2 0 0 3 年，中国房地产开发投资 1 0 1 0 6 亿元，比2 0 0 2 年增长2 9 7 ；全年商品房销售额7 6 7 1 亿元，比2 0 0 2 年增 长3 4 1 ，其中销售给个人所占比重为9 2 5 2 。从房地产投资、开发、销售等方 面来看，商品住宅市场占有绝对比重，是房地产市场的主体。 随着房地产市场的不断成熟和完善，一些开发商和建筑师已经意识到研究市 场需求和消费群体居住模式的重要意义。为了提高商品住宅开发决策的科学性， 减少决策失误，建筑策划作为一个不可或缺的关键环节，被引入到开发决策之中。 建筑策划的兴起，是市场发展的客观要求。但是，由于我国关于建筑策划理论的 研究还没有成熟，以致社会各界对于商品住宅开发建筑策划的具体工作内容、工 作范围、策划程序、策划成果、策划评价等方面还存在许多错误认识，阻碍了建 筑策划的发展。 目前，商品住宅开发所做的策划，大部分只局限于营销策划，主要研究市场 定位和产品推广，没有从专业的角度出发，研究建筑、环境、人三者的辨证关系， 缺乏对整个策划科学体系的系统研究。而建筑策划是以建筑师为主体，结合市场 需求研究，对项目自身资源进行整合利用，从科学的角度出发。指导商品住宅开 发的规划设计和建筑设计。建筑策划和投资策划、营销策划、组织管理策划一起 构成商品住宅开发项目策划的整体。 科学的建筑策划配合整体项目策划，使开发商实现预期的经济效益，同时也 给设计人员带来清晰的设计要求，避免业主设计意图朝令夕改，从而保证设计工 作顺利进行，提高工作效率，增加经济效益。反之，缺少了建筑镶划的商品住宅 发，导致开发商盲目的追求开发利益，对经济价值产生片面理解，反而又以此 来指导设计，使设计不能满足目标消费群体的需求，违背社会公众利益，影响城 市整体景观，破坏生态环境，最终导致销售不利，空置房积压，资源浪费，被市 场所抛弃。 四、课题研究的框架结构 论文的第一部分是绪论部分，阐明课题研究的背景、主要内容、意义及框架 结构。 论文的第二部分主要是商品住宅开发的概念构建，回顾商品住宅开发的历程， 了解商品住宅开发的现状以及分析其存在的问题，阐述商品住宅开发建筑策划的 必要性和重要性。 论文的第三部分为建筑策划的理论研究，阐述建筑策划的概念及内涵和外延， 分析建筑策划与城市规划及建筑设计的辨证关系，明确建筑策划的特性、构架及 管理组织，进而构建了建筑策划的方法学理论体系。 论文的第四部分为建筑策划理论在商品住宅开发中具体应用的研究，分析了 商品住宅开发建筑策划的原则、流程、理论模型、涉及要素的内容以及建筑策划 2 t 巾国统计年鉴2 0 0 3 中唇统计出版杜2 0 0 3 2 3 5 绪论 报告的研究内容，本章是本文的重点章节。 论文的第五部分为商品住宅开发建筑策划决策因素的分析，从市场因素、国 家政策及规划法规因素、经济因素、科技文化因素以及基地环境因素等不同方厩， 进行深入细致的分析研究，分析影响商品住宅开发建筑策划决策的主要因素，本 章是本文的重点章节。 论文的第六部分为理论实践研究，通过笔者参与的一个商品住宅开发建筑策 划案例，探讨商品住宅开发建筑策划的运行模式及决策内容。 论文框架如图所示。 4 第一章 我国商品住宅开发现状和存相：的问题 第一章 我国商品住宅开发现状和存在的问题 1 1 商品住宅开发的基本概念、特点 1 1 1 商品住宅开发的基本概念 住宅，指供家庭日常居住使用的建筑物，是人们为满足家庭生活需要，利用 自己掌握的物质技术手段创造的人造环境。内容包括：卧室( 供睡眠休息使用 的空间) ；起居室( 供居住者会客、娱乐、团聚等日常起居活动的空间) ；餐厅( 供 进餐使用的空间) ：书房( 供学习或工作使用的空间) ；另外还包括卫生间、过道、 过厅、储溅间、厨房、佣人房、阳台等。 商品，为交换而生产的劳动产品，具有使用价值和价值二因素。为自己消费、 不是为交换而生产的劳动产品，不是商品；为他人生产，但不经过交换的劳动产 品，也不是商品。从此我们可以看出，进入流通领域是商品的主要特征和必然过 程。如果住宅进入了流通领域，具有了商品的特征，就成为商品住宅。 开发，中国房地产知识大全中的解释为：开拓与发展。是以荒地，矿山等 自然资源为劳动对象，通过人力加以改造，以达到为人类利用目的的一种活动。 这种活动的成果，既有价值，也具有使用价值。 1 1 。2 商品住宅开发的特点 1 商品住宅的固定性 商品住宅建造在土地上，它始终和土地联结为一体，成为具有不动产性质的 商品。 商品住宅的固定性使其具有鲜明的地区特征无论是建造材料、结构形式、 功能风格都受地理位置、气候条件、自然资源的限制，从而形成地区风格 商品住宅的固定性决定了商品住宅开发的流动性。一般商品生产是生产要素 固定，产品进行空间流动商品住宅生产则是产品固定，生产要素在空间流动， 这一特点要求商品住宅开发要有严密的设计、施工组织和程序精心策划商品 住宅流通也有别于一般商品流通，双方当事人进入市场而商品不进入市场，人随 物走，除去现场察看这一流通的重要环节之外，尚有各种间接的信息咨询传播为 流通服务。商品住宅的固定性也使其分配和消费不同于一般商品。 2 商品住宅的配套性 商品住宅要满足人们的各种生活使用需要，客观上要求有各种配套设施要 有室内的设备配套、小区配套、市政基础设施配套等。配套设施越完备，商品住 宅的居住功能发挥就越充分，居民的生活水平就越高。 3 商品住宅的异质性 商品住宅开发由于市场、环境、景观、面积、结构、质量、装修、物业管理 等方面存在这样或那样的差别，因此没有两宗完全相同的商品住宅。这一特点要 求进行商品住宅开发的时候，不能主观臆断，盲目套用，必须因地制宣，具体问 中华人民菸和嗣建设部主蝙住宅设计规范 中嗣建筑工业出版牡2 0 。l ，2 6 第一章我国商品住宅开发现状和存在的问题 题，具体分析，进行严密的策划组织工作。 4 商品住宅开发生产周期长，资金流动量大 商品住宅开发往往规模较大，生产周期较长，需要投入的人力、物力、资金 较多。一旦决策失误，很难挽回，将造成难以估量的损失。 5 商品住宅的耐久使用性 商品住宅是相当耐久的生活资料和生产要素。其自然寿命期限一般可达几十 甚至上百年。如果开发决策不当，将给社会造成深远影响。 6 商品住宅受周围环境的影响性 商品住宅开发除受自身因素的影响外，还受到周围环境的影响。政府土地政 策的变化、国家宏观经济调控、房地产市场的波动等都会对商品住宅开发产生深 远的影响。 7 商品住宅的保值增值性 保值性是指商品住宅投资能够抵消通货膨胀、货币贬值带来的影响，保证在 投资一段时间后，变现后的资金能购买到当初投资金额可以购买到的同等实物或 服务。增值性是指在商品住宅开发商投资一段时间后，交现后的资金能够有所增 加( 扣除通货膨胀率) 。由于土地资源的稀缺性、不可再生性、不可替代性等特点， 使其供给有限。同时由于社会经济不断发展和人口增加，对地的需求是持续增 加，因而土地价格有不断上升的趋势。因此，商品住宅具有保值增值的特点。 1 2 商品住宅开发历程及现状 我国商品住宅市场的发展与商品住宅产业的发展同步进行，紧密相连。回顾 建国以来住宅建设的历史，可以进行阶段性的概括、分析建国后至1 9 7 8 年近 3 0 年的时间里，我国实行计划经济体制，住宅的商品属性被忽略，住宅被认为是 一种福利性的产品，国家推行住宅福利性实物分配政策，根本谈不上住宅产业， 更谈不上住宅市场；1 9 7 8 年改革开放以后，我国从计划经济体制向社会主义市场 经济体制转轨，以市场为导向的经济实践使得住宅的商品属性逐渐被承认并得到 重视。概括说来，我国住宅产业的发展经历了三个阶段，与之对应。我国的住宅 市场也经历了三个阶段。 1 2 1 计划经济时代，蛰伏期 从新中国成立到1 9 7 8 年，是住宅建设发展的第一阶段在这一时期，住宅的 商品属性不被承认，住宅只是进行福利性实物福利分配的一种产品，住宅建设没 有形成真正的产业，由于住宅不是商品，因此，商品住宅开发的概念不被承认。 在这一阶段，国家实行高度统一的计划经济，城镇居民被动接受作为福利产 品的住宅实物分配，市民工资中不包含住房补贴这一项城镇住宅建设由国家统 一负责、统一建房、统一分配，投入没有利润回报，后期维护费用也由国家无偿 负担，住宅不能作为商品在市场上流通，导致住宅建设没有形成良性循环，住宅 市场日益萎缩。 在这一时期，由于经济体制和其它方面因素的影响，全社会的消费观念不足， 社会固定资产投资比例较少，城市住宅发展水平偏低，住宅建设的主要问题是供 给短缺。1 9 5 2 1 9 7 8 年，每年由政府安排的用于住宅的投资总量仅占同期g d p 的 7 第一章 我困商品住宅开发现状和存在的问题 0 7 8 ，加上农村居民的住宅投资，全社会用于住宅的投资总量仅占同期g d p 的 1 5 。而1 9 5 2 1 9 7 8 年，中国人口迅速增长，由1 9 5 2 年末的5 7 4 8 亿增长到1 9 7 8 年末的9 6 2 6 亿2 ，导致住宅建设投入不足，未能实现良性循环，住房严重短缺。 据有关资料统计，1 9 5 2 1 9 7 8 年，全国城镇住宅投资总额为3 4 3 亿元，平均每年 为1 2 7 亿元，占同期基本建设投资总额的5 8 ，新建城市住宅面积平均每人每 年仅为0 2 1 7 5 m 2 ，低于世界各国0 5 1 5 m 2 的平均水平。住房增长低于人口增长， 人均居住面积从建国初期的人均4 5 m 2 降到1 9 7 8 年的人均3 6 m 2 。 计划经济体制下，住宅的商品属性不被承认，致使在住宅区规划设计、单体 设计以及施工建造等诸多方面，消费者的需求不被考虑。住宅区的规划设计条件， 以政府的住宅政策和住宅控制标准为主，造成住宅设计简单化、标准化，不能满 足居民的使用要求。 1 , 2 2 改革开放初期，萌芽期 1 9 7 8 1 9 8 9 年，是商品住宅建设发展的第二阶段商品住宅市场获得了启动、 发展的理论基础。1 9 7 8 年，改革开放政策开始推行，经济体制由计划经济向社会 主义市场经济过渡。在经济体制转轨的宏观背景下，在以市场为主体的经济活动 中，我国理论界和决策层逐步认识到住宅的商品属性，认识到住房制度改革势在 必行。 中共十一届三中全会以后，中国实行改革开放政策，房地产市场也逐渐恢复 和发展。从1 9 8 4 年起，首先在深圳、珠海等沿海特区城市，出现了以盈利为目的 的房地产开发商，他们通过付费方式( 部分保留划拨) 取得住宅建设土地，建成 的住宅以商品形式出售或出租，自此，商品住宅经营得以恢复但是由于传统计 划经济观念的束缚，消费群体主要是企业集团或境外人员。商品住宅市场的概念 尚未明确，住宅开发没有完全按照市场经济规律进行策划和操作。 1 9 8 8 年2 月2 5 日，国务院印发关于在全国城镇分期分批推行住房制度改 革的实施方案，决定从1 9 8 8 年起，用三五年的时间，在全国城镇分期分批把住 房改革推开我国城镇住房制度改革从此进入实质性阶段，商品住宅市场开始发 展起来。 这一阶段，住宅设计开始注意标准化、定型化和多样化的问题。但是由于住 宅开发仍然是以政府行为为主，住宅市场是完全的“卖方”市场，住宅消费需求 属于“数量型”，因此住宅规划设计基本上是按照业主或规划部门的要求进行的， 绝大多数开发项目既没有市场调查和市场前景分析，也没有对于项目决策的科学 性进行策划研究。另外，市场的超常规发展也掩盖了当时住宅开发和设计的缺陷 导致商品住宅开发设计的程序有很多不合理的迪方，没有形成科学系统的开发操 作模式。 1 2 3 九十年代至今，发展成熟期 1 9 9 0 年至今，是商品住宅建设发展的第三阶段。这一阶段，房改进程加快， 住宅产业发展迅速，商品住宅市场开始成熟。 1 9 9 0 年，国家全面实行住房公积金制度。1 9 9 3 年八届一次会议提出大力推进 ( 2 0 0 3 年中嗤绕计年鉴中国统计 i i 膨社2 0 0 3 9 7 第一章我篱商品住宅开发现状和存在的问题 城镇住房制度改革。1 9 9 4 年7 月国务院做出关于深化城镇住房制度改革的决定， 提出要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品 化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足居民不断增长的住房要求。1 9 9 5 年，开始推行安居工程。1 9 9 7 年，房地产业开始升温，住宅市场逐渐开始活跃。 1 9 9 8 年7 月，国务院发出关于进步深化城镇住房制度改革和加快住房建设 的通知，明确规定，停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化，坚持“新房 新办法，老房老办法”，平稳过渡，综合配套的基本原则。住房制度改革步伐加快， 住宅建设真正开始向社会化、商品化发展。2 0 0 1 年夏季。北京申办2 0 0 8 年奥运 会成功，2 0 0 1 年末，中国加入世界贸易组织法律文件签署完毕，诸多利好消息促 进我国商品住宅市场进入新的发展时期2 0 0 4 年初，国家进行宏观调控，利用经 济杠杆干预经济增长过热，房地产市场发展过热得到有效控制，实现软着陆，商 品住宅市场健康稳定发展。 住宅商品化，从根本上打破了传统的住宅分配体系，住宅消费结构和消费方 式发生巨大变化。在计划经济体制下，住宅是分配获得，消费与函住宅面积增加 而获得的居住收益不成比例，因此，使用者希望住宅的面积越大越好社会主义 市场经济体制下，个人购房是市场的主体，人们对于住宅产品已经从单纯追求面 积上升到追求价格、位最、交通，进而转变到对住宅的户型、环境等自身品质的 关注，不断对住宅设计提出更新更高的要求。建筑策划已经成为制约商品住宅建 设水平的主要因素。可以说，没有切实可行的建筑策划方案，就没有成功的商品 住宅开发。 1 3 商品住宅开发存在的问题 1 3 1 过分强调商品住宅开发的经济效益，忽略综合效益 目前商品住宅开发，市场竞争激烈，开发商过于追求开发的经济效益t 想方 设法提高建筑容积率，甚至不顾规划条件的要求，违章建设，导致居民户外活动 空间、绿化用地、公共服务设施用地或被占用或被取消。这种做法忽视了环境效 益和社会效益，表面上看来似乎得到了经济收益，实际上最终影响的是开发商自 身的利益。因为在商品住宅市场上，消费者拥有选择权，居民在选择住宅时，除 了考虑住宅售价外，还要综合考虑住宅的外部环境条件，包括公共服务设施、交 通组织、室外活动场地、环境景观等，密度高、环境差的商品住宅区，在市场经 济条件下缺乏竞争力，最终会被市场抛弃。 1 , 3 2 设计工作仍然停留在计剜经济时代，没有跟上市场经济的脚步 计划经济体制下，国家按照统一投资、统一规划、统一设计、统一旆工、统 一分配、统一管理的原则进行住宅建设，住宅是一种特殊的福利待遇因此在规 划设计和建筑设计等诸多环节，无须考虑居民需求。而对于规划设计条件的研究， 主要是以政府的住宅政策和住宅控制标准为主建筑师的工作也只从接到设计任 务书开始，按照任务书的内容进行规划、设计，建筑师缺乏主动性、能动性和竞 争性。而今，在市场经济大潮中，这种传统的工作模式已经远远不能适应市场的 需求。开发商不是需要张简单的满足居住使用功能的设计图纸，而是需要被市 9 第一章 我国商品住宅开发现状和存在的闯题 场认可的、可以实现投资回报的设计成果。 1 3 3 建筑策划在商品住宅开发中缺位 传统商品住宅开发模式通常为：房地产开发企业选择地块进行投资，再由设 计单位进行规划设计，而后由施工单位建造，策划公司包装销售，最后由物业管 理公司进行后期物业管理( 圈i - i ) 在传统的商品住宅开发模式中，建筑师不参 与开发决策，直接按照开发商拟订的设计任务书进行建筑设计，而任务书的拟订 又缺乏对市场需求的全面研究，加上开发商盲目追求市场利益最大化，造成许多 项耳在立项、规划、户型、住宅形态、与周边环境协调等方面不合理。能够适应 市场竞争的产品，必须在项目的规划、建筑形态、户型设计、环境、配套设施等 各个方面，与目标消费群的特征和需求紧密结合，这就需要在传统的开发模式中， 在商品住宅区规划之前，加入对其前提的科学性、合理性进行分析策划的建筑策 划这一关键环节。 i 房地产公司设计单位 施工单位营销策划单位物业管理单位 上上上上 上 决策阶段设计阶段施工阶段使用前准备使用阶段 图卜1传统住宅项目开发阶段划分及相应内容 1 3 4 把可行性研究和营销策划同建筑策划相混淆 传统商品住宅开发中，一直将对住宅需求的研究等同于“可行性研究”，1 9 9 1 年，国家计委还特别发文3 ，以“可行性报告”取代“设计任务书”，然而，可行 性报告的实质是针对任何一种投资行为普遍适用的技术经济研究，它所研究的核 心问题是投资风险和资本收益，工作主体是经济师。报告的内容缺乏对住宅需求 的深入研究，也投有提出行之有效的对策，对于商品住宅开发不具备可操作性。 而营销策划对市场需求的研究也不全面，它主要研究市场定位和产品推广， 着眼于产品的广告宣传工作。不能从专业的角度研究住宅与环境以及住宅与人的 关系，无法对住宅产品进行功能和技术上的准确定位。 1 4 商品住宅开发建筑策划的必要性及重要性 今天，我国已逐步取消福利分房，实现住房商品化。人们自己掏腰包购房当 然要买最满意的房子，这就要求开发商和设计师为市场提供尽可能多的户型供人 们选择，并通过精心策划，悉心设计，降低建筑成本，降低房价，提高住宅的品 质，争取更加广阔的市场。 3 计投资 1 9 9 1 1 1 9 6 9 号：菌家计划委员舍关于撤批项目设计任务书统嚣为报批可行性研兜报告的通知i 鹑1 年1 2 月1 日 1 0 第一章我国商品住宅开发现状和存在的问题 1 4 1 商品住宅开发建筑策划是社会进步的需要 人类社会经过农业社会和工业社会，进入到2 l 世纪的信息和新技术革命时 代，建筑师以及房地产开发相关人员开始反思：以往的设计建设程序是否适应时 代的发展和市场的需求。 考察一下我国的建筑建设流程，我们发现，规划师在研究城市规模、人口构 成、政治、经济、文化、地理环境因素等方面逐渐拓宽自己的视野和职能范围， 从构想、论证到模型、图纸已经基本形成了一套科学的程序。但是，作为建筑师， 对于建设项目依据总体规划立项、确定规模、性质等环节却不如规划师那样能够 积极的参与其中。这种程序缺少根据总体规划而进行的对建筑本身的规模、性质、 容量、性格等影响因素做深入的调查研究、归纳分析，也没有定性定量的结论和 数据。 这显然与当今时代强调人的因素、强调科学性、尊重物质间信息交流的时代 脉搏相左。从信息社会的角度来看，业主单方面或几个专家制订的建筑设计条件 和拟订的任务书缺乏科学性，缺少系统的思想，不能与时代、环境进行通畅的交 流，没有严谨的逻辑反馈，其设计结果也难免出现失误5 ，造成经济损失 1 4 2 商品住宅开发建筑策划是市场发展的必然 中国加入w t o 以后，建筑行业的5 年保护期一过，国外的设计单位将在中国 成立独资企业，中国的设计者将面临更加激烈的竞争。我们如何能在新的形势面 前立于不败之地? 唯一的办法就是学习国外设计单位的先进设计理念以及对市场 的认识、把握和引导的经验、方法，结合中国国情，加大对建筑市场的调查、研 究、分析，从而研究出一套切实可行的建筑策划操作程序，并应用于商品住宅开 发之中。 另外，随着社会主义市场经济的发展，商品住宅市场已从满足人们居住要求 的初级阶段发展到满足人们各方面综合需求的高级阶段，如生活舒适性、交通便 捷性、环境生态化、交往可接触性等诸多方面。商品住宅开发必须适应市场的发 展需要，必须进行建筑策划以满足市场需求，建筑策划是否可行，是否适应市场， 成为决定商品住宅开发成功与否的关键。 1 4 3 商品住宅开发建筑策划是专业化发展的要求 从学科的性质来看，现代建筑学几乎成为一门无所不含的交叉学科。它随着 科学技术专业化和综合化的发展在学科的深度和广度方面都大大前进了而建 筑设计的依据是什么? 这个设计依据如何产生? 其科学性、逻辑性如何? 建筑师 的职能范围到底应该多大? 这一建筑设计领域的指导性理论和方法的研究工作， 是我国建筑界面临的新课题，也是建筑学理论的一个“断层”。 建筑师仅仅依靠个人经验和资料而制订的缺乏科学性、逻辑性、系统性的设 计任务书，不能满足人们的使用需求，这不能不说是建筑设计方面的一大缺憾e 耍填补这一断层，需要寻找一座桥梁即建筑策划，以科学的、逻辑的方法将业主 4 庄惟蛾c 建筑策划导论) e e 霄, g 利水电出版社2 0 0 0 4 5 庄惟垃。建筑攮划岢沦中嗣水利水屯出履社，2 0 。o ，5 第一章我国商品住宅开发现状和存在的问题 的各种合理要求、消费者的需求、社会公众的利益联系起来并付诸实现。 1 4 4 客观实践要求商品住宅开发进行建筑策划 经过多年的市场实践，有许多开发商已经成功引入了商品住宅建筑策划的方 法，在实际中应用中，取得了骄人的市场业绩，得到消费者的认可、社会的称道。 如深圳万科集团在大连开发的万科城市花园，提出住宅郊区化的概念，在规划设 计阶段，充分考虑了建筑风格、环境设计、户型设计等方诼的因素对消费者的影 响，并成功的让物业管理公司参与到规划设计中来，提出建立在大量市场调研、 开发经验以及物业管理经验基础之上的的设计要点，作为规划师、设计师构思方 案的基本要求和设计参考。由于建筑策划的市场针对性强，使得万科城市花园的 销售率达到9 7 ，销售价格达到均价5 5 0 0 元平方米。以此形成鲜明对比的是， 其局边的几个项目销售价格仅为它的5 0 ，即使这样，项目的销售也存在很大的 问题，空置率很高。之所以出现这样的结果，就是由于市场研究不够，出现市场 定位的偏差，产品定位不准确，设计的住宅不能满足消费者的需求。而运用建筑 策划的方法，就可以避免这些操作上的失误，减少商品住宅开发的风险，实现良 好的开发收益。 本章小结 商品住宅建设代表一个国家国民经济发展水平，在社会经济发展中占有重要 地位。本章首先通过对商品住宅开发的阐述，明晰了商品住宅开发的基本概念、 特点等基本问题。简要回顾了商品住宅的发展历程、探析商品住宅的现状，并且 针对当前商品住宅开发的实际情况和特点，深入分柝研究商品住宅开发存在的问 题，进而阐述了商品住宅开发建筑策划的必要性及重要性。从而揭示了商品住宅 建筑策划无论是一种思惩方法还是工作手段，都会对商品住宅开发产生积极深远 的影响。预示着随着建筑策划思想的不断发展和广泛运用，建筑策划在商品住宅 开发中将发挥更大的作用。 1 2 第二章建筑策划的基本原理和方法学研究 第二章建筑策划的基本原理和方法学研究 2 1 建筑策划的基本原理 2 1 1 建筑策划的概念及涵义 建筑策划是特指在建筑学领域内，建筑师根据总体规划的目标设定，从建筑 学的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以实态调查为基础，通过运用计 算机等近现代科技手段，对研究目标进行客观的分析，最终定量的得出实现既定 目标所应遵循的方法及程序的研究工作。它为建筑设计能够最充分的实现总体规 划的目标，保证项目在设计完成之后，具有较高的经济效益、环境效益和社会效 益而提供科学依据，对人和建筑环境的客观信息建立起综合分析评价系统，将总 体规划目