（区域经济学专业论文）住宅地价城市间差异的决定因素与实证分析.pdf

硕士学位论文 m a s t e r s1 h e s i s 摘要 改革开放以来，我国城市土地使用制度发生了重大变化，经历了“三无 向“三 有 的转变。随着城市土地市场不断发育成熟，土地资产的市场价值迅速体现出来， 土地市场成为配置土地资源的重要力量，与此同时，在土地价格市场决定机制作用 下，住宅用地价格在城市问表现出巨大的差异。一般来讲，城市住宅土地价格是诸 多因素在某一城市的地域范围内的不同组合而形成的综合效应的体现，决定城市住 宅土地价格的因素是一项综合的指标体系。那么，是怎样的一个综合指标体系影响 着城市的住宅土地价格，又是哪些主要因素导致了住宅土地价格的城市间差异，这 些问题正是本研究所关注的。 本文借鉴国内外学者的相关研究成果，结合我国土地市场的实际，运用供应链 流程管理的原理，构建了影响城市间住宅土地价格决定因素的指标体系。同时，在 供求理论的基础上构建了城市住宅土地价格差异决定因素模型，并选取了2 0 0 7 年 全国3 4 个大中城市住宅土地市场以及经济、社会和区位状况等相关资料，运用普 通最小二乘法和逐步回归法对城市住宅土地价格城市间差异的决定因素进行了实 证研究。 本论文研究工作取得的成果主要体现在两个方面： 第一、对形成住宅土地价格城市间差异的决定因素进行了系统的梳理，并构建 了一套指标体系。本文借鉴供应链流程管理的原理，将住宅土地市场置于土地收购、 储备、出让、消费这样一个前后贯通的供应链流程中，通过对这个供应量流程中相 关参与主体行为的分析，总结出决定城市间住宅土地价格差异的因素分布在两个层 面：一是微观市场层面，包括储备、出让、消费三个阶段；二是宏观环境层面，包 括政策、经济、社会和区位四个方面。在此分析基础之上，决定城市问住宅土地价 格差异的因素主要包括土地资源约束、土地供给者行为约束、土地需求者行为约束 以及政策、经济、社会和区位状况等因素。 第二、应用供求理论构建了住宅土地价格城市间差异决定因素的模型，并利用 该模型对本文构建的指标体系中的相关因素进行了量化和回归分析。本文通过对 2 0 0 7 年3 4 个大中城市的样本资料进行多元回归分析，得出人均地区生产总值、人 均铺装道路面积、竣工房屋单位造价、客运总量这四个变量是形成城市问住宅土地 价格差异的主要决定因素，即这四个因素表征的城市经济发展状况、基础设施投入 强度、开发商成本和区位条件这四个方面的差异是形成住宅土地价格城市间差异的 主要原因。这一结论对于政府调控住宅地价水平、开发商选择投资城市与合理定价、 家庭进行居住区位的选择等，具有一定的参考价值。 当前国内对住宅土地价格城市问差异的研究并不多，本文在我国土地市场逐渐 发展成熟前提下，着重对决定住宅地价差异的因素进行了系统梳理并整理出一个指 标体系，并利用2 0 0 7 年的数据进行了实证分析。但是，由于本文的研究样本较少， 并且样本分布比较分散，有些变量由于无法量化而未予讨论，研究结论的可靠性和 普适性还有待检验。未来的研究可以从变量的选择与量化、样本数据的可靠性等方 面加以改进。 关键词：住宅地价；城市间差异；供应链流程管理；指标体系 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s tr a c t s i n c er e f o r ma n do p e n i n gu p ，c h i n a su r b a nl a n d u s es y s t e mh a su n d e r g o n em a j o r c h a n g e s ，g o i n gt h r o u g ht h e ”t h r e e n o ”t ot h e ”t h r e e - o n e ”c h a n g e w i t ht h ec o n t i n u o u s d e v e l o p m e n to fu r b a n1 a n dm a r k e t s ，a n dt h em a r k e tv a l u eo fl a n da s s e t sr e f l e c t e dr a p i d l y , t h el a n dm a r k e th a sb e c o m ea ni m p o r t a n tf o r c eo fa l l o c a t i n gl a n dr e s o u r c e s m e a n w h i l e , u n d e rl a n dp r i c em a r k e t p l a c ed e c i s i o nm e c h a n i s me f f e c t ，t h er e s i d e n t i a ll a n dp r i c ei s d i s p l a y i n gt h eh u g ed i f f e r e n c ea m o n gt h ec i t i e s g e n e r a l l ys p e a k i n g ，t h em u n i c i p a l r e s i d e n t i a ll a n dp r i c ei si n f l u e n c e db ym a n yf a c t o r s ，w h i c hf o r md i f f e r e n tc o m p r e h e n s i v e e f f e c t st h r o u g hd i f f e r e n tc o m b i n a t i o ni nac i t y sg e o g r a p h i c a la r e a i no t h e rw o r d s ，t h e d e c i d i n gf a c t o ro ft h eh o u s i n gl a n dp r i c ei sac o m p r e h e n s i v ei n d i c a t o rs y s t e m t h e n , w h a tk i n do fi n d i c a t o rs y s t e mi n f l u e n c e st h er e s i d e n t i a ll a n dp r i c e ，a n dw h i c hf a c t o r s c a u s e st h ei n t e r u r b a nd i f f e r e n c eo fh o u s i n gl a n dp r i c e ，t h e s eq u e s t i o n sa r ep r e c i s e l y w h i c ht h i sr e s e a r c hh a v ep a i dc l o s ea t t e n t i o nt o n i sa r t i c l e ，p r o f i t i n gf r o mt h ed o m e s t i ca n df o r e i g ns c h o l a r sr e l a t e dr e s e a r c h r e s u l t s ，a n du n i l y i n gt h er e a l i t yo fo u rc o u n t r yl a n dm a r k e t , t a k e sa d v a n t a g eo ft h e p r i n c i p l e so fs u p p l yc h a i np r o c e s sm a n a g e m e n ta n dc o n s t r u c t sa ni n d i c a t o rs y s t e mo ft h e f a c t o r sw h i c hd e t e r m i n et h ei n t e r u r b a nr e s i d e n t i a l l a n dp r i c ed i f f e r e n c e s m e a n w h i l e o n t h eb a s i so fs u p p l ya n dd e t e r m i n et h e o r y , t h i sp a p e rc o n s t r u c t sm u n i c i p a lr e s i d e n t i a ll a n d p r i c ev a r i a n c ed e t e r m i n i n gf a c t o rm o d e l ，s e l e c t sm u c hr e l a t e dr e s o u r c e sa b o u tt h eu r b a n r e s i d e n t i a l i a n dm a r k e t , e c o n o m i c s o c i e t ya n dr e g i o n a ls i t u a t i o no f3 4c i t i e sa r o u n dt h e c o u n t r yi n2 0 0 7 ，a n dc o n d u c t sae m p i r i c a ls t u d yb yt a k i n gu s eo fo r d i n a r yl e a s ts qu a r e s m e t h o da n ds t e p w i s em e t h o d t h ea c h i e v e m e n tm a d ei nt h i st h e s i sm a i n l yr e f l e c t si nt w o a s p e c t s ： f i r s t l y , t h i st h e s i sh a sm a d eas y s t e m a t i cc o m b i n go ft h ed e t e r m i n a n t sw h i c hf o r m t h ei n t e r u r b a nr e s i d e n t i a ll a n dp r i c ed i f f e r e n c ea n dh a sc o n d u c t e das e to fi n d e x s y s t e m s t a k i n ga d v a n t a g eo ft h ep r i n c i p l e so fs u p p l yc h a i np r o c e s sm a n a g e m e n t ，t h i st h e s i sh a s p u tl a n dp u r c h a s e ，s t o r e ，t r a n s i t i o na n dc o n s u m p t i o ni nas u p p l yc h a i np r o c e s s t h r o u g h a n a l y z i n gt h eb e h a v i o ro fr e l a t e dp a r t i c i p a t o r si n t h i ss u p p l yc h a i np r o c e s s ，t h i st h e s i s f i n dt h a tt h ei n t e r u r b a nr e s i d e n t i a ll a n dp r i c ed i f f e r e n c ed e t e r m i n a n t sd i s t r i b u t ei nt w o l e v e l s ：o n ei st h em i c r o m a r k e tl e v e l ，i n c l u d i n gl a n ds t o r e ，t r a n s i t i o na n dc o n s u m p t i o n t h r e es t a g e s ；t h eo t h e ro n ei st h em a c r o e c o n o m i ce n v i r o n m e n tw h i c hc o n t a i n sp o l i c y , e c o n o m i c ，s o c i a la n dr e g i o n a lf o u ra s p e c t s a b o v et h i sa n a l y s i s ，t h ed e t e r m i n a n t s c o n t r i b u t et ol a n dr e s o u r c e s ，l a n ds u p p l i e rb e h a v i o rc o n s t r a i n t s ，l a n dd e m a n db e h a v i o ra s w e l la sp o l i c y , e c o n o m i c ，s o c i a la n dg e o g r a p h i c a ls i t u a t i o n s e c o n d l y , o nt h eb a s i so fs u p p l ya n dd e t e r m i n et h e o r y , t h i sp a p e rb u i l d sam u n i c i p a l 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s r e s i d e n t i a ll a n dp r i c ev a r i a n c ed e t e r m i n i n gf a c t o rm o d e la n dm a k e sar e g r e s s i o na n a l y s i s a r e rr e g r e s s i o na n a l y z i n g ，t h e r ea r ef i v ev a r i a b l e sd e t e r m i n i n gt h ei n t e r u r b a nr e s i d e n t i a l l a n dp r i c ed i f f e r e n c e ，w h i c hc o n t a i nt h ea v e r a g eg r o s sd o m e s t i cp r o d u c t ，a v e r a g ep a v i n g p a t ha r e a ，t o t a lf r e i g h tt r a f f i ca n dp a s s e n g e rv o l u m e i no t h e rw o r d s ，c o n s u m e rp a y i n g c a p a c i t y , e c o n o m i cd e v e l o p m e n tc o n d i t i o na n da r e ap o s i t i o nc o n d i t i o na r et h em a i n r e a s o n sw h i c hc o n t r i b u t et ot h ei n t e r u r b a nh o n s i n gl a n dp r i c ed i f f e r e n c e t h e s ec o n c l u s i o n sh a v ec e r t a i nr e f e r e n c ev a l u ef o rg o v e r n m e n tr e g u l a t i n gt h e r e s i d e n t i a ll a n dp r i c e ，f o rt h ed e v e l o p e rc h o o s i n gaf i g h tc i t yt oi n v e s ta n dm a k i n ga r e a s o n a b l ep r i c ed e c i s i o n , a n da l s of o rt h ef a m i l i e sc h o o s i n gl i v i n gc i t i e s c u r r e n t l y , t h e r ei s l i t t l ed o m e s t i cr e s e a r c ho ni n t e r u r b a nh o u s i n gl a n dp r i c e d i f f e r e n c e s u n d e rt h ec o n d i t i o nt h a tt h er e s i d e n t i a ll a n dm a r k e ti sb e c o m i n gm a t u r e ，t h i s t h e s i st a k e st h ey e a r2 0 0 7a st h es t u d yt a r g e ta n dm a k e sam u l t i p l er e g r e s s i o na n a l y s i s h o w e v e r , o w i n gt of e w e rs a m p l e sa n dt h es a m p l e ss c a t t e r i n ga r o u n dt h ec o u n t r y , s o m e v a r i a b l e sc a nn o tb eq u a n t i f i e da n dt a k e ni n t oc o n s i d e r a t i o n t h u s ，t h er e s e a r c hr e s u l t so f t h i st h e s i ss t i l ln e e dt ob ee x a m i n e d t h ef u t u r es t u d yc o u l dt a r g e ta ts u c ha s p e c t sa s v a r i a b l ec h o i c e ，v a r i a b l eq u a n t i f i c a t i o na n dt h er e l i a b i l i 哆o fs a m p l ed a t aa n dm a k e f u r t h e r o p t i m i z a t i o n ， k e yw o r d s ：r e s i d e n t i a ll a n dp r i c e ；i n t e r u r b a nd i f f e r e n c e s ；s u p p l yc h a i nm a n a g e m e n t ； i n d e xs y s t e m 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：弘舟 日期：加珂年多月2 日 ， 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权 中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通 过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名：苏丹 日期：加7 年多月2 日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程 中的 规定享受相关权益。 作者签名：私 日期：枷7 年 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第一章绪论 一、选题背景与意义 改革开放以来，我国城市土地使用制度发生了重大变化，经历了“三无一向“三 有 的转变，政府通过土地使用制度、土地征用制度、土地储备制度与土地出让制 度的改革，最终形成了政府垄断下的城市土地市场。随着城市土地市场不断发育成 熟，土地资产的市场价值迅速体现出来，土地市场成为配置土地资源的重要力量。 随着土地价格市场决定机制的形成，住宅用地价格在城市间表现出巨大的差 异。从近几年全国东中西部各城市住宅土地公开出让的数据来看，住宅用地价格在 东中西部各区域之间，在各个城市之间表现出巨大的差异。例如，2 0 0 7 年前三季度， 上海的住宅土地的平均出让价格为每平方米3 7 5 9 元平方米，而西宁只有5 6 5 元 平方米，住宅土地价格相比达七倍；同时，与西宁同属西部地区的成都为3 4 2 5 元 平方米，差异达6 倍之多。那么，区域问以及城市问这种住宅土地价格差异如何解 释呢? 是什么因素造成了这种差距呢? 在各个区域与城市之间又各有什么因素主 导着这种差异呢? 这些问题的探讨不仅有学术价值，而且对政府调控土地市场和房 地产企业投资决策也具有重要的现实意义。一方面，从理论意义上来讲，本选题所 研究的内容属于国内当前研究的前沿与热点问题，对土地价格的区域间差异做进一 步的理论与实证的研究，有利于丰富和发展我国土地价格理论，为该理论奠定更加 丰富的实证基础；另一方，从实践意义上来讲，本研究所反映的内容，突出的反应 了当前我国土地市场以及土地价格的特点与存在的问题，其成果对于增强政府对土 地市场进行有的放矢的调控，促进单个城市土地市场、区域土地市场以及全国土地 市场的协调发展等，都具有重要的实践意义。 二、国内外研究综述 ( 一) 国外研究动态与评论 国外对土地价格城市间差异进行研究的理论模型最初是在古典地租理论基础 上展开的。k e i p e r 通过建立以古典地租理论为基础的土地价值差异模型，认为州与 州之间单位土地价值差异的原因在于土地使用次数、密度和土地产值的不同。基 于古典地租理论和土地价格决定因素理论，m a i s e l 则认为导致土地价格城市间差异 的主要因素是人口密度、农地价格、建筑成本、家庭收入水平、城市化率和工作机 ok e i p e r , j t h e o r ya n dm e a s u r e m e n to f r e n ti j l l a n de c o n o m i e s ，1 9 6 1 ，( 6 4 ) ：1 4 1 9 1 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 会。总体来讲，古典的土地地租理论对城市间土地价格的差异解释具有一定说服 力，但对城市间具有较大同质性的住宅用地价格差异的解释能力有限。因此，后来 的学者逐渐拓宽思路，开始从土地需求、供给以及政策、经济、社会差异等方面来 丰富住宅土地价格城市间差异的理论模型，并展开了大量的实证研究。 m u t h 将土地需求看作住宅服务需求的一种衍生品，开发了一个关于土地价格 城市间差异的衍生需求模型，通过分析发现住宅土地价格的城市间差异主要依赖土 地单位价格、建筑成本和收入。m t t e 在总结与借鉴的基础上开发了一个相对成熟 的衍生需求模型，认为城市土地价格不是由土地的生产力来决定的，而是由住宅用 地供给量和需求量的均衡来决定的。在此基础上，w i t t e 将土地价格城市间差异的 决定因素被归结为三个方面：住宅用地的供应量、住宅服务的需求量和其他投入品 的供应量，并发现城市家庭收入水平、城市的人口增长率、农地价格、人口密度以 及住宅用地的平均面积对解释城市间地价差异的贡献较大。 在借鉴城市家庭收入等因素的基础上，m a n n i n g 进一步改进了w i t t e 的衍生需 求模型，并在其整体分析框架的基础上对住宅服务需求的决定因素进行了重新诠 释。一方面，m a n n i n g 将住宅服务需求量的影响因素归结为三个方面：家庭真实货 币收入、家庭非货币收入和家庭对两种收入的偏好，另一方面，在研究中首次将住 宅用地供应的地理位置因素和政府限制因素作为土地供应量的决定因素引入到衍 生需求模型中，进一步提高了模型的精确性。通过改进衍生需求模型的分析， m a n n i n g 发现建筑成本、生活成本和家庭税后收入对土地价格的城市问差异有显著 影响，那些增长更快密度更高并且气候适宜的城市的土地价格容易更高。 p o t e p a n 在认识到衍生需求模型对于一个完整的住宅市场体系认识的缺陷以及 由此可能造成的结论上的偏误之后，重新构建了研究城市土地价格差异的完整住宅 市场分析模型。在p o t e p a n 看来，衍生需求模型并不能完全解释城市间土地价格的 差异，而应当将住宅土地价格的差异放到一个完整的住宅市场上来解释。在这个完 整的住宅市场模型中，住宅服务市场、住宅资本市场和住宅用地市场三个子市场共 同构成一个完整的住宅市场，并且这三个子市场之间也存在相互影响；而土地价格 的城市间差异是由内生和外生两种因素共同决定的，其中内生决定因素包括住宅资 本价格和住宅服务价格，外生决定因素包括影响住宅服务价格、住宅资本价格和住 om a i s e i ，s p r i c em o v e m e n t o f b u i l d i n gs i t e si nt h eu n i t e ds t a t e s ac o m p a r i s o na m o n gm e t r o p o l i t a na r e a s a 1 p a p e r s ， r e g i o n a ls c i e n c ea s s o c i a t i o n , v 0 1 v i i ，t h er e g i o n a lr e s e a r c hi n s t i t u t e ，l9 6 4 ：4 7 6 0 口m u t h ，r - t h ed e r i v e dd e m a n d f o r u r b a nr e s i d e n t i a l l a n d j u r b a ns t u d i e s ，1 9 7 i ，( 8 ) ：5 l - 6 6 口w i t t e ，a d t h ed e t e r m i n a t i o no fi n t e r u r b a l lr e s i d e n t i a ls i t ep r i c ed i f f e r e n c e s ：ad e r i v e dd e m a n dm o d e lw i t h e m p i r i c a lt e s t i n g 【j 1 j o u r n a lo f r e g i o n a ls c i e n c e ，1 9 7 5 ，( 1 5 ) ：3 5 i - 3 6 4 固m a n n i n g c 八t h c d e t e t m i n a n t s o f i n t e r c i t y h o m e b u i l d i n g s i t e p r i c e d i f f e r e n c e s l j l l a n d e c o n o m i c s , 1 9 踞6 4 0 ) ：i - 1 4 2 硕士学位论文 m a s ，j - e r st h e s i s 宅用地市场的所有外生的决定因素。通过两阶段最小二乘法( 2 s l s ) ，p o t e p a n 对美 国住宅市场进行了研究并证明了他的观点，同时其研究结果表明，城市人口水平、 城市家庭收入水平、农地价格、财产税率、不动产抵押利率、土地提升成本、城市 愉悦度等因素在解释城市问住宅土地价格差异上贡献较大。 此后，众多学者从各个方面进一步丰富了对城市土地价格影响因素的研究。 o z a n n e 和t h i b o d c a u 研究了城市地理位置的限制和政府控制政策对城市住宅用地供 应量的影响，认为土地的供应量受到城市所处的空间位置较大的影响，同时也受到 政府政策比如城市土地用途管制的影响。* r o s e 运用2 0 世纪8 0 年代4 0 个大都市统 计区的相关数据，通过对土地价格方程的估计发现，土地价格与人口水平、人口增 长率和中等收入之间在统计上存在很强的正相关关系，而地理约束和用途管制在统 计上则并不显著。 s m i t h 分析了税收政策对城市土地价格的影响，主张采取多种税 收措施对城市土地价格水平进行有效的控制。s e g a l p 和e s r i n i v a s a n 通过需求函 数与供给函数的变换构建了相应的地价需求与地价供给函数，运用供求平衡模型进 行实证研究发现，有城市规划控制的城市的房地产价格高于没有城市规划的城市，即 城市规划使得城市土地价格升高。 b e a t o n 认为政府有关土地开发规模、时间、方向 进行限制的政策最终会影响到城市土地价格，以“新泽西州松林保护法案”为研究 对象，认为该法案的制定在短期内的确使得居住用地价格有所提升，但长期来看该 法案的效果并不明显并可能在一些地区出现相反的结果。 a m b r o s e 则运用实物期 权模型研究了政府干预对土地市场的影响，尤其是政府强制开发空地政策对土地市 场造成的扭曲作用。在a m b r o s e 看来，由于政府干预通常会减少与城市空地相关的负 相关的负外部性，所以政府对土地市场的干预会阻碍以市场为基础的开发活动。 总体来讲，国外关于土地价格区域间差异的研究，主要是从衍生需求模型发展 到改进的衍生需求模型，最后发展到完整住宅市场分析模型这三个阶段的演进过 程，其演进的核心在于寻求更加完整更加完善的分析框架，并在相应的框架下面寻 找能更好解释土地价格差异的因素。总体来看学者们对住宅价格、城市家庭收入水 wp o t e p a n 。m e x p l a i n i n gi n t e r m e t r o p o l i t a nv a r i a t i o ni nh o u s i n g p r i c e s , r e n t sa n dl a n d 耐c e s 川r e a le s t a t e e 。c o n o m i c s ，1 9 9 6 ，( 2 4 ) ：2 1 9 2 4 5 qo t a n n e ，l ，& t h i b o d e a u , t e x p l a i n i n g m e t r o p o l i t a nh o u s i n gp r i c ed i f f e r e n c e s 【j 】，j o u r n a lo fu r b a ne c o n o m i c s , 兰0 0 4 ，( 1 3 ) ：2 8 7 3 0 3 四r o s e ，l u r b a nl a n ds u p p l y ：n a t u r a la n dc o n t r i v e dr e s t r i c t i o n sf j j j o u r n a lo fu r b a ne c o n o m i c s ，19 8 9 ，( 2 5 ) ：3 2 5 - 3 4 5 唧s m i t h ，b a t h es u p p l yo f u r b a nh o u s i n g j t h eq u a r t e r l yj o u r n a lo f e c o n o m i c s ，1 9 7 6 ，9 0 ( 3 ) ：3 8 9 4 0 5 四s e g a l p & s r i n i v a s a n p t h ei m p a c to f s u b u r b a ng r o w t hr e s t r i c t i o n so nu s h o u s i n gp r i c ei n f l a t i o n 【j 1 ，19 7 5 - 7 8 u r b a ng e o g r a p h y , 1 9 8 6 ，6 ( 1 ) ：1 4 - 2 6 四b e n t o n ，、p - t h ei m p a c to fr e g i o n a ll a n d - u s ec o n t r o l so i lp r o p e r t yv a l u e s ：t h ec 踟o ft h en e wj e r s e yp i n e l a n d s 【j 】 l a n de c o n o m i c s ，1 9 9 1 ，6 7 ( 2 ) ：1 7 2 1 9 4 。a m b r o s e , 1 3 抛f o r c e dd e v e l o p m e n ta n du r b a nl a n dp r i c e s 田t h ej o u r n a lo fr e a le s t a t ef i n a n c ea n de c o n o m i c s , 2 0 0 5 ，3 0 ( 3 ) ：2 4 5 - 2 6 5 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 平、城市人口数量、农地价格、土地的提升成本等因素已经有了较为一致的结论， 但对城市地理位置、移民、城市愉悦度以及税收、城市规划、政府干预等因素还存 在一些争议。客观的讲，这些研究能为我国土地价格的研究提供有益的借鉴，但是 由于土地制度、文化特征、社会环境等方面的差异，其研究结论是否适宜我国的国 情还有待进一步的研究。 ( 二) 国内研究动态与评论 与国外的研究状况相比，中国的土地市场起步比较晚，与其他国家在制度和文 化上存在较大的差异，对土地价格的研究也相对滞后。随着我国土地制度的改革与 完善，土地市场逐渐建立并发展成熟起来，有关土地价格的研究也逐渐多了起来。 董黎明基于地租理论和区位理论的思想，构建了评价城市间土地收益差异模 型。在该模型中，作者选用了六大类因素：城市区位、城市聚集规模、城市基础设 施、城市用地潜力、城市产业结构以及政策因素。结果表明，在地域差异和城市聚 集效益两种规律共同作用下形成了城市之间土地质量的差异。 华文等以城市土地价格产生地区差异的理论为依据，分析城市土地价格的主要 影响因素。这项研究利用江苏省3 9 个城市2 0 0 4 的相关数据，对所选择的1 1 个影响 城市土地价格的因素进行了实证研究。结果表明，城市基础设施、城市经济与社会发 展水平对江苏省城市土地价格的影响比较明显，而城市区位、城市用地潜力等因素则 不太显著。 董玛力和朱道林为了揭示对城市土地价格影响显著的宏观经济因子，分析城市 地价水平的合理性及其与区域经济发展水平之间的关系，引入了“不均衡指数”的 概念，并以长江三角洲地区主要城市为例，测算城市地价水平和宏观经济因子的不 均衡指数，并用以说明该区域城市土地价格状况与区域经济发展水平之问存在确定 性的相互关系，认为城市土地价格水平不仅仅受到社会经济发展状况的影响，还受 到当地土地市场发展状况和土地供应政策等多方面因素的综合影响。 胡冠军分别构建了我国城市住宅地价水平和商业地价水平的p a n e ld a t a 模型， 并结合我国土地市场的实际情况，选择了影响城市地价水平的主要因素并对其进行 了量化，同时采用全国2 7 个大中城市2 0 0 0 2 0 0 4 年的土地市场的样本资料对影响城 市地价水平的因素进行实证研究。通过分析，他认为城市住宅地价水平和城市商业 。董黎i 儿李向明，冯长春等：中国城市土地有偿使用的地域差异及分等研究【r l ，地理学报，1 9 9 3 年第 1 期。 雪华文，范黎：城市地价水平影响因素的相关分析一以江苏省为例川，经济地理，2 0 0 5 年3 月第2 5 卷第2 期。 9 董玛力，朱道林：长江三角洲城市地价与区域经济发展关系研究啪，价格理论与实践，2 0 0 6 年 4 地价水平影响因素有相同的，也有不同的，其中居民生活水平、人口规模、基础设 施完善程度和土地资源条件是影响城市地价水平的重要因素，而且城市商业地价水 平受到商业繁荣程度和产业结构较大的影响。 张娟锋和贾生华构建了一个城市间住宅价格差异因素的理论分析框架，并以长 江三角洲内2 5 个城市的5 2 4 宗住宅土地出让数据为基础进行了分析，结果表明城 市基础设施投资强度、人均持有流动资产水平和城市住宅开发量三个决定因素对解 释城市间住宅土地价格差异具有显著性贡献。 张娟锋在住宅市场与土地市场的联动分析框架内，构建了中国城市住宅价格与 土地价格的联立方程模型，通过收集中国3 5 个大中城市2 0 0 3 年到2 0 0 5 年的1 0 5 个样本数据，利用两阶段最d - - 乘法系统分析了住宅价格与土地价格城市间差异的 内生决定因素和外生决定因素，考察了这些因素的作用方向和影响程度。此外，该 研究还利用杭州1 9 9 9 年到2 0 0 5 年所有公开出让的宗住宅用地的交易数据，对于土 地市场微观干预政策的效果进行了评价，提出了具有区域差异性的政策建议。该项 研究一方面解决了住宅价格与土地价格城市间差异研究的内生性问题，并量化了土 地市场微观干预政策的效果。 综合国内学者对于土地价格城市间差异的相关研究可以看出，土地价格的影响 因素无论从宏观层面还是微观层面都是一个复杂而且庞大的体系，众多因素共同影 响着土地价格；同时，土地价格在城市问形成差异主要是由于影响土地价格的众多因 素在不同区域有不同的作用强度，在现实中则表征为不同城市较为不同的土地价格。 三、研究目标与内容 ( 一) 研究目标 本选题的研究目标是构建一个分析决定城市间住宅土地价格差异的指标体系， 并利用这一指标体系进行实证研究，找出是哪些因素决定了城市间住宅土地价格的 差异。具体来讲，就是对国内外已有的关于土地价格差异的相关因素进行总结和分 析，形成一个研究我国住宅土地价格差异的指标体系，并通过我国各城市的实际情 况进行实证研究，分析形成我国住宅用地价格城市间差异的决定因素到底是哪些， 有哪些因素在起主导作用，并由此提出适合不同社会经济发展条件的城市的土地市 场调控的建议，以期促进我国土地市场的发育与完善。， 固胡冠军：基于p a n e ld a t a 模型的城市地价水平影响l 天i 素研究【d 】，浙江大学硕十学位论文，2 0 0 7 年。 雪张娟锋，贾生华：关于城市住宅土地价格差异界定凼素的理论述评f j i ，海南余融，2 0 0 7 年第1 0 期。 圆张娟锋：住宅价格与土地价格的城市间差异及其界定因素研究以中国3 5 个大中城市为例【o l ，浙江 大学博士学位论文，2 0 0 8 年。 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s ( 二) 研究内容 本选题的研究内容分为五个部分： 一、绪论。首先介绍选题的背景、意义，其次介绍国内外关于土地价格城市间 差异相关的研究动态与予以分析，然后介绍本研究的主要内容、研究方法、技术路 线以及可能存在的创新点。 二、相关概念与理论基础。本章中首先理清我国的土地制度、土地价格、土地 市场的概念与特点；其次对级差地租理论、地价理论、土地市场供求理论、城市区 位理论以及市场失灵以及政府失灵等相关理论进行了梳理，为后文构建指标体系提 供理论基础。 三、住宅地价城市间差异决定因素分析。本章主要基于供应链的流程管理的原 理，从市场角度、社会、经济、政策以及区位角度构建了住宅地价差异决定因素的 指标体系。 四、住宅地价城市间差异的实证研究。本章首先构建了住宅土地价格城市间差 异的实证模型，并对选取的样本城市以及相关数据进行了说明与描述，然后选取全 国3 4 个核心城市作为样本进行回归分析，最后对计量结果进行了分析。 五、主要结论与政策启示。本部分主要对前部分的研究内容进行总结，并提炼 出本研究的主要结论，据此提出相应的政策建议。 四、研究方法与创新点 ( 一) 研究方法 本文注重理论与实践、定性分析与定量分析、规范分析与实证分析相结合，在 对相关文献进行对比分析的基础上总结，并收集大量的实际数据，用最小二乘法和 逐步回归法进行了计量分析，将理论与实践充分结合，并得出能指导实践的数据与 结论。 ( - - ) 可能的创新点 本论文可能的创新之处在于：一、将供应链流程管理的方法应用到土地价格城 市问差异的决定因素的选择与分析过程中，使因素分析更全面更系统有条理，并构 建了相应的指标体系；二、将对区位因素引入土地价格的分析之中，并运用相关数 据进行了回归分析。同时，本文也存在很多的不足，一方面，本文在进行变量选取 的过程中由于一些变量还没有找到合适数据进行衡量因而未纳入实证模型之中，另 一方面本文所选取的样本还有待进一步的扩充。 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第二章相关概念和理论基础 对我国城市住宅用地价格进行深入研究，一个重要的前提就是要清楚我国的土 地制度及其特殊性，也要理清在这种特定土地使用制度之下形成的城市士地市场的 内涵与特点。只有这样，才能够深入理解土地价格的内涵与特征。不仅如此，理论 对实践具有指导作用，对土地价格的相关理论基础的梳理也将促进对土地价格的深 入了解。因此，本章将首先通过分析我国城市土地制度、土地市场的内涵与特征， 在此基础上提出土地价格的概念与特点；其次，本章还将介绍与导致土地价格差异 密切相关的