（区域经济学专业论文）住宅市场与城市经济互动关系研究.pdf

住宅市场与城市经济互动关系研究 捅姜 住宅市场关系到国计民生，在我国进行住房制度改革后，获得了巨大的发展， 促进了居民居住条件的改善和国民经济的发展。但是住宅市场在发展过程中也出 现了很多问题，包括房价过高、市场过热、房地产泡沫等。这些问题的存在不仅 严重影响了住宅市场本身的发展和居民居住条件的改善，也对整个国民经济造成 了非常不利的影响。由于住宅市场对国计民生的重大影响，使得住房问题成为社 会关注的焦点，受到了政府的重视和重点调控。住宅问题也成为经济学界关注的 焦点，争论颇多。如何解决广大城市居民的住房问题、避免住宅市场发展中面临 的问题已经成为我国当前亟待解决的一个问题。 住宅市场作为城市经济的重要组成部分，与整个城市经济体系有着千丝万缕 的联系。住宅兼有消费品与投资品的双重属性作为消费品( 主要体现为租金) ， 住宅市场是整个城市消费市场的一部分。作为资本品，住宅是家庭资产的重要组 成部分。住宅的这种双重属性使住宅市场对城市经济的消费、投资方面都有着重 要影响。住宅市场主要通过财富效应和储蓄效应的渠道对城市消费产生影响，主 要通过资产价值和市场利润率的变化对城市投资产生影响。与此同时，住宅价格 的变化会影响到人们生活成本，进而影响到劳动力成本，从而对城市经济产生成 本效应。城市经济对住宅市场的影响主要体现为经济周期的影响。本文对住宅市 场与城市经济的这种相互关系进行理论和实证分析，阐明这种相互关系在中国住 宅市场与城市经济间是否存在及关系强度。 当前国内对住宅市场的研究往往局限于住宅市场内部，对住宅市场与经济关 系的研究也局限于国民经济对住宅市场的影响，而对住宅市场对经济影响的研究 很少而且基本都是定性研究。而弄清楚这个关系是十分重要的，这就需要研究住 宅市场与城市经济的互动关系，从整体上把握住宅市场与经济基本面的关系，找 到解决住宅问题的办法。同时，我国幅员辽阔，不同地区往往处在不同的经济周 期中。而住宅市场是一个典型的地域性市场，我们可以看到我国不同城市的住宅 市场的发展往往是不同步的。而从城市角度出发更容易抓住住宅市场运行与经济 变量的关系。本文把研究范围限制在城市经济和住宅市场之间，通过将我国的城 市按照经济情况和住宅市场发展情况分为几类，针对每一类进行具体分析。从差 异中找出共同点，归纳出中国住宅市场与城市经济的相互关系。在分析相关关系 的基础上针对住宅市场发展提出合理的对策建议。 关键词：住宅市场；城市经济；聚类分析；协整分析 2 r e s e a r c ho fin t e r a c tio nb e t w e e nh o u sin gm a r k e ta n d u r b a ne c o n o m ic a b s tr a c t h o u s i n gm a r k e ti sa ni m p o n a n td e p a r t i n e n tw h i c hh a sg r e a te a e c to nt h ep e o p l e l i v e i i h o o di no u rc o u n t 巧s 访c et h eh o u s i n gs y s t e mr e f o mw a sc a r r i e do u t ，t h e h o u s i l l gm a r k e th a sd e v e l o p e dd r a m a t i c a l l y nh a sp r o m o t e db o t hm ei m p r o v e m e n to f m el i v i n gc o n d i t i o n so ft h ep e o p l ea n dt h ed e v e l o p m e mo ft h en a t i o n a le c o n o m y h o w e v e r ，t h e r eh a v ec o m eo u tal o to fi s s u e si nt h eh o u s i l l gm a r k e td u r i n gi t s d e v e l o p m e n t ，s u c ha st o oh i g hh o u s i n gp r i c e s ，o v e r h e a t e dm 2 u r k e t ，t h eh o u i n gm a r k e t b u b b l ea n ds oo n n e s ep r o b l e m sh a v es e r i o u s l ya 腩c t e dt h ed e v e l o p m e n to ft h e h o u s i l l gi n d u s 订i e s ，a 丘e c t e dt h ei n l p r o v e m e mo fp e o p l e sl i v 抽gc o n d i t i o n s ，b u th a v e g i v e nav e r yn e g a t i v ei m p a c tt om ee n t i r en a t i o n a le c o n o m y d u et oi t ss i g n i f i c a n t i m p a c to np e o p l e sl i v e l i h o o d ，t h eh o u s i n gm a r k e th a sb e c o m eaf o c u so ft h e g o v e m m e n ta 1 1 daf o c u so fr e g u l a t i o n i th a sa l s ob e c o m eaf o c u sm e c o n o m i cc i r c l e s a n dh a sr o u s e dal o to fc o n t r o v e r s y h o wt os o l v em eh o u s i n gp r o b l e m so ft h ev a s t n u m b e ro fu r b a np e o p l ea n da v o i dp r o b l e m si nt h ed e v e l o p m e n to ft h eh o u s i n g m a r k e t h a sb e c o m ev e 巧u 唱e n tf o rc h i n a t h eh o u s i n gm a r k e t 私av e 巧 i m p o r t a n tp a r to ft 1 1 eu r b a ne c o n o m yh a s c o m p l i c a t e dc o n t a c t i n gw i t ht h ee n t h eu r b a ne c o n o m ys y s t e m t h eh o u s i n gh a st h e c h a r a c t e ro fe x p e n s ea n di n v e s t m e n ta tt h es a m et i m e a st h ec o n s u m a b l ew h i c hi s m a i n l ym a n i f e s t sa st h er e n t ，i ti sav e r yi m p o r c a n tp a r to ft h e 、h o l eu r b a nc o n s u m e r m a r k e tp a r t 。a st l l ec 印i t a l ，t h eh o u s i n gi sav e 巧i m p o r t a n tc o m p o n e n to ft h ef a m i l y p r o p e r 哆b e c a u s eo f t h ec h a r a c t e ro ft h eh o u s i n gm a r k e t ，i tp l a y sv e 拶i m p o r t a l l tp a r t o nt h ec o n s u m a b l ea i l dm v e s t r r l e n to ft h eu r b a l le c o n o m y t h eh o u s i n gm a r k e tm a k e s m n u e n c eo nt h eu r b a ne x p e n s em a i n l yt h r o u 曲n l ew e a l t he 虢c ta n dt h ed e p o s i t e 仃e c t sc h a 肋e 1 ，a n di tm a k e si n f l u e n c eo nt 1 1 eu r b a ni 1 1 v e s 乜1 1 e n tm a i n l yt 1 1 r o u 曲m e c h a i l g eo fn l ep r o p e r 够v a l u ea n dt h ei n d u s t a lp r o f i t m e a n w h i l e ，t h eh o u s i n gp r i c e s c h a n g ew i l la 虢c tt h ep e o p l e sl i f ec o s t ，a n dt h e na f f e c t st h ew a g e sp a i db ye x p l o r e r s oi th a st h ec o s te a e c to nt h eu r b a ne c o n o m y t h eu r b a ne c o n o m yi 1 1 f l u e n c et h e h o u s i n gm a r k e tm a i n l ym a n i f e s t sa st h ee c o n o m i cc y c l ei n n u e n c e t h i sp a p e r r e s e a r c ht h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h eh o u s i n gm a r k e ta 1 1 du r b a l le c o n o m i cw i m c o i n t e 野a t i o na n a l y s i s ，a 1 1 dm a k es u r e 也a ti ft h er e l a t i o n s h j pe x i s t si nc h i n a t h ec u r r e n td o m e s t i ch o u s i n gm a r k e tr e s e a r c hi so r e nl i n l i t e dt ot h eh o u s i n g m a r k e ti n t e m a l l yw h i l em er e s e a r c ho n 协er e i a t i o n s h i pb e t w e e nt 1 1 eh o u s i n gm a r k e t a n dt h ee c o n o m i c si so f t e nl i l l l i t e dt ot h en a t i o n a le c o n o m i c e f r e c to nt h eh o u s i n g m a r k e t t h e r ei sr a r er e s e a r c ho nm eh o u s i n gm a r k e t si m p a c to n t ot h ee c o n o m i c sa i l d o r e nt h er e s e a u r c hi sb a s i cm ec h a r a c t e r i z a t i o no n e a n dt h u s ，i no r d e rt of i n da s o l u t i o nt ot l l e h o u s i n gp r o b l e m s i tr e q u i r e ss t u d y i n gt h ei t e r a t i o nb e t w e e nt l l e h o u s i n gm a r k e ta n dt h eu r b a ne c o n o m y ，a 1 1 df o m i n ga i lo v e r a l lg r a s po nt h e r e l a t i o n s h i pb e 呐e e nt h eh o u s i n gm a r k e ta n dt h ee c o n o m i c 缸n d a m e n t a l s c h i n ai s v a s ta n dd i f r e r e n tr e g i o n sa r ea td i f e r e n te c o n o m i cc y c l e f o rt 1 1 eh o u s i n gm a r k e ti sa t y p i c a lr e g i o n a lm a r k e t ，w ec a ns e et h a tt h ed e v e l o p m e n to ft l l eh o u s i n gm a r k e ti n d i f f 色r e n tc i t i e sa r eo r e nn o ts y n c h r o n i z e d f r o mt h eu r b a np o i mo fv i e w ；w ec a nm o r e e a s i l ys e i z et h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h eh o u s i n gm a r k e ta 1 1 dt h ee c o n o m i cv a a b l e s t h i sp a p e rp u t st h es t u d ys c o p el i m i t e dt ot h eu r b a ne c o n o m ya n dm eh o u s i n g m a r k e t i tc u t st 1 1 ec i t i e si n t os e v e r a lc a t e g o r i e sb yt 1 1 ee c o n o m i cs i t u a t i o na 1 1 dt h e h o u s 证gm a r k e t sd e v e l o p m e n t ，a i l da n a l y s e se a c hc a t e g o 巧s p e c i a l l y f r o mt h e d i f r e r e n c e s ，i tf l n d st h ec o m m o n 伊a n da n ds u mu pt h ec o l l r e l a t i o nb e t w e 肌c h i i l a s h o u s i n gm a r k e ta n dt h eu r b a j le c o n o m y t 啪u 曲也ea n a l y s i s ，i t 砸e st og i v es o m e r e a s o n a b l ep r o p o s a l sa n ds o l u t i o n st ot h ed e v e l o p m e n to ft h eh o u s i n gm a r k e t k e yw o r d s ：h o u s ；n gm a r k e t ： u r b a n e c o n o m i c ： c i u s t e r a n a l y s i s ： c o i n t e g r a t i o na n a i y s i s 4 独创声 明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得( 洼；垫遗直墓丝盂要挂别 重塑笪：奎拦亘窒2 或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作 的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名酒镌签字嗍卅年么月肜日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用 影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息 研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公 众提供信息服务。( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：导师签字：惦、他 签字日期：砂7 年多月r 6 日 签字日期：卅年占月，6 日 国* 洋学 1 绪论 1l 选题背景和意义 改革开放以来，住房制度由计划体制向市场体制转变，住宅市场也随之发展 起来。2 0 0 7 年全国商品住宅投资高达1 8 0 0 54 亿元，商品房销售额达2 5 5 6 45 4 亿元。住宅市场的迅速发展对我国的城市化和城市经济的发展产生了巨大的推动 作用。我国的城市化率由1 9 7 8 年的1 79 2 提高到了2 0 0 7 年的4 4 9 4 ，城市人 口由1 7 2 4 5 万增加到5 9 3 7 9 万。与此同时，我国独特的土地使用制度为政府部门 提供了充足的财政收入，2 0 0 7 年全国土地出让金总额接近l3 万亿元，印使在 2 0 0 9 年金融危机的背景下，土地出让金仍然高达9 6 0 0 多亿元。这就为地方政府 进行城市基础设施建设和推动经济发展提供了充足的财力。 图1 - 1 近年商品房及土地出让金增长情况 图表来源：中商情报网，h 印：脚嗍a s l = c i c o m 坩a t 鹕h o w d 如拈p ? 叫9 3 2 4 在住宅市场迅速发展并且对城市经济产生巨大推动作用的同时，我们也看 到，如果住宅市场如果发展不当，同样会对城市经济产生不良影响。在我国住宅 市场由计划经济向市场经济转化的短短二十年的中，住宅市场出现了几次大的起 伏，这对当地城市经济的发展产生了十分不利的影响。如1 9 9 2 一1 9 9 3 年的北海 房地产泡沫，在房地产泡沫破灭后，当地经济遭受了沉重的打击。2 0 0 4 2 0 0 6 年商品房价格持续走高，既使群众的住房问题难以解决，也对整个经济产生了十 分不利的影响。 从世界范围看，住宅市场与城市经济发展有着非常密切的关系。城市经济的 中国海洋大学 起伏对当地住宅市场的发展产生着巨大的影响。住宅市场健康有序的发展对城市 经济也发挥着重要的促进作用。而住宅市场产生泡沫的情况下，也会对整个经济 体系产生毁灭性的影响。2 0 世纪2 0 年代初，美国在经济繁荣的背景下，佛罗里 达州出现了炒卖房地产的狂潮。到了1 9 2 6 年，房地产泡沫破碎，大量的房地产 企业破产，这进一步加重了美国的经济危机，引发了股市崩溃，成为经济大危机 的先导。2 0 世纪8 0 年代末，日本实行宽松的货币政策，住宅市场在低利率的刺 激下繁荣起来。住宅市场的繁荣又吸引了大量外资进入炒卖，最终导致住宅价格 暴涨，住宅价格到了十分荒唐的地步。1 9 9 1 年后，外资感觉形势不妙，开始撤 离。随着外资的撤出，日本房价暴跌，引发金融危机，最终导致了日本进入漫长 的经济衰退。2 0 世纪9 0 年代，泰国和香港的房地产出现了极度繁荣的景象，住 宅价格被炒的很高。随着亚洲金融危机的爆发，房地产泡沫破裂，住宅价格暴跌， 很多房主成了负资产者，住宅市场的危机迅速传导到其他部门，对经济造成了致 命的打击。 2 0 0 8 年，美国次贷危机引发了金融危机和经济危机的爆发，又一次证明了 住宅市场对经济影响的巨大作用。在2 0 0 1 年到2 0 0 5 年间，美联储推行低利率的 货币政策。长期的低利率政策推动了住宅市场的繁荣，住宅价格不断上涨。在这 种情况下，买房者以购买的房子为抵押申请贷款，对于贷款人来说风险是比较小 的。因为在购房者还不上贷款的情况下，可以拍卖其用作抵押的住宅，而住宅价 格是不断上涨的，贷款人不会有什么损失。在这种情况下，贷款人放宽了对借款 人的贷款标准和审核程序，发放了大量的次级抵押贷款，推动了次级抵押贷款市 场的繁荣。在发放贷款后，为了分散风险和提高自身资产的流动性，贷款人以次 级贷款为基础的金融工具，进行次级贷款的证券化。这使得住宅市场的影响传导 到金融业的各个部分。当美联储为了抑制流动性过剩，采取紧缩性的货币政策后， 住宅价格开始下跌，这时候拍卖无法还贷者的住宅补偿不了贷款本身。于是住宅 市场的风险传遍了整个金融领域，导致了包括像雷曼兄弟这样的超大型金融机构 的破产，更多的金融机构陷入困境。由于当今世界金融的发达，很快危机从金融 领域扩散到整个经济领域，导致了自上世纪大萧条以来最严重的经济危机。 同时，我们也看到，我国的住宅市场发展非常不平衡。少数大城市占了住宅 市场总产值的大部分，部分城市的住宅价格上涨很快，而大部分地区的住宅价格 2 中国海洋大学 却少有变化，这些情况既说明了住宅市场的区域性，同时也告诉我们对住宅市场 的研究不宜用全国的平均情况。本文针对中国住宅产业的上述特点，将中国城市 按照城市经济和住宅行业特点进行了分类。这有利于减少地域差异带来的研究不 准确性。在分类的基础上，针对住宅产业对城市经济的影响渠道和城市经济对住 宅产业的影响路径进行了分析，将定性分析与定量分析相结合，一方面发掘了住 宅产业与城市经济的关系，另一方面也比较了中国城市间的住宅产业差异。在理 论研究的基础上，针对中国住宅产业特点，提出了一些不成熟的对策建议，为相 关部门提供一定参考。希望本文能够为我国住宅产业的研究做出一点贡献。 1 2 课题研究目的 ( 1 ) 从城市角度研究住宅市场，完善对住宅市场的研究 我国是一个城乡分割的国家，住宅市场主要集中在城市地区。住宅市场与城 市经济的关系更加密切。同时我国是一个有着9 6 0 万平方公里的大国，各地区有 着自己的具体情况。不同的城市经济发展水平差异很大，住宅市场也有着各不相 同的特点。从各个城市的角度观察研究住宅市场，能够做到具体问题具体分析。 找出各种城市经济条件下不同的住宅市场发展情况。而且不同城市可能处在经济 周期的不同阶段，在经济情况与住宅市场关系上可能会产生抵消作用，掩盖真实 情况。从各个城市的角度更容易把握住宅市场与经济变量的关系。住宅市场是在 城市经济的一部分，它们之间是一种相互影响的关系。因此研究两者的相互关系 能更加全面的看清问题。 ( 2 ) 研究住宅市场与城市经济的互动关系，提供政策参考 我国的各地政府在处理住宅市场与城市经济关系问题上往往会陷入两难的 境地。一方面担心房价过高，会提高居民的生活成本，引起群众不满，住宅市场 的过快发展还可能引起经济泡沫；另一方面由于住宅市场对城市经济发挥着重要 作用，也是重要的税收来源。政府要促进经济发展，增加财政收入，又必须推动 住宅市场发展。本文利用对中国城市的经济指标和相关的住宅市场指标将中国城 市分成不同的类型。针对每种类型进行了具体研究，阐述住宅市场与城市经济的 联系，为政府采取相应的政策措施提供了一定的依据。 中国海洋大学 ( 3 ) 根据研究结果提出政策建议 我国是一个市场化还不完全的国家，政府在经济中的作用十分重要，尤其是 住宅市场这种政府负有重要责任的行业。一方面政府要设法解决居民的居住问 题，另一方面土地出让金也是政府财政收入的重要来源。政府有责任也有动机对 住宅市场进行调控。这种调控该如何进行? 本文在最后就此提出了调控住宅市场 的原则及具体措施。 1 3 研究方法和主要内容 1 3 1 研究方法 ( 1 ) 定性分析 根据区域经济学和宏观经济学的相关理论对住宅市场与城市经济的相互关 系进行理论分析。理论分析有助于对住宅市场与城市经济的相互关系有一个清楚 的了解，为后面的实证研究提供依据。 ( 2 ) 模型模拟 住宅市场和城市经济的关系可以用模型进行模拟。通过模型模拟可以让我们 更加清晰的了解住宅市场与城市经济的互动过程。本文利用宏观经济学、区域经 济学的基础理论，结合计量经济学方法，形成了关于住宅市场与城市经济互动的 模型。 因果关系模型 g r a n g e r 因果检验在经济问题的实证研究中有着重要的作用。从已有的经济 变量间的因果关系的实证研究中可以看到，g r a l l g e r 因果关系检验是分析经济变 量关系的有力工具，有助于我们客观认识变量之间的内在规律。g r a n g e r 因果关 系检验法的基本思想是：如果x 的变化引起y 的变化，则x 应该有助于预测y ， 即在y 关于y 过去值的回归中，增加x 的过去值作为独立变量应当显著地增加 回归的解释能力。 财富效应和储蓄效应模型 住宅在家庭财富中占有十分重要的地位。我国随着住房制度的改革，住宅市 场日益发展起来，私有住房成为主要的住房形式。住房也成为家庭财产的重要组 成部分。住宅做一项资产，它对家庭消费的影响包括两个方面：一是财富效应， 包括兑现的财富效应和未兑现的财富效应。对于拥有住宅的消费者来说，住宅价 4 中国海洋大学 格的上涨使得其财富增加。消费者通过出售房屋兑现使自己持有的现金增加，进 而增加消费支出。这是兑现的财富效应；房价上涨后，持有人并没有出售房产， 因为自己的账面资产增加从而就会增加当期消费，这是未兑现的财富效应。二是 储蓄效应，对于租房家庭来说，上述效应是相反的，住房价格上涨推动租房价格 上涨，导致家庭租房支出增加，其他方面的家庭消费减少。同时租房者为了将来 购买住房需要支出更多的现金，因而促使他们在近期增加储蓄，为未来购买住房 积攒资金，这种效应就是“储蓄效应”。 本文通过研究住宅价格与城镇居民人均消费支出的关系，探讨财富效应和储 蓄效应在中国城市住宅市场与城市经济关系中的作用。 ( 3 ) 收集数据进行实证研究 在对城市进行分类的基础上，在各类中选取一个进行实证研究。实证研究包 括城市经济对住宅市场的影响、住宅市场对城市经济的影响和对不同城市间进行 比较。通过实证研究来探讨住宅市场与城市经济关系的存在性与关联程度。 1 3 2 主要内容 第一部分介绍本文的研究背景、研究内容、研究方法等文章的主要情况。 第二部分对城市与住宅市场的含义特征进行了阐述，并且对中国各城市的住 宅市场的发展情况进行了初步了解。 第三部分对住宅市场与城市经济的关系进行综述和回顾，国内和国外的相 关研究两个方面来论述。对国外的研究有根据所研究内容的不同进行了分类。 第四部分是对住宅产业与城市经济传导路径的研究。这一部分利用区域经济 学和宏观经济学基本原理，借鉴已有的研究成果对住宅产业与城市经济的相互影 响渠道进行了理论上的探讨。 第五部分是对住宅市场与城市经济关系的实证研究。由于我国城市的多样 性，首先运用因子分析和聚类分析对我国3 5 个大中城市进行分类。在分类的基 础上，选取了4 个城市进行具体分析。对这4 个城市运用回归分析、协整分析和 因果分析，分别就住宅市场对城市经济的财富效应、储蓄效应、投资影响和经济 水平对住宅市场的影响进行验证，并且对4 个城市间的情况进行了对比分析。 第六部分是结论和对住宅市场与城市经济协调发展的对策建议。这一部分 对全文的研究进行了总结性阐述，提出了制定住宅政策的目标、原则，并且提供 5 中国海洋大学 了自己的一些不成熟的想法为相关部门提供参考。 1 4 创新点及不足之处 1 4 1 论文的创新点 ( 1 ) 针对住宅市场的区域性，将研究范围限制在住宅市场与特定的城市之间 住宅市场是一个区域性的市场。而我国各地区有自己独特的经济社会发展 特点。本文对全国3 5 个主要城市进行分类，根据各个城市经济发展和住宅市场 的不同情况进行分析，并且在不同城市间进行比较，较好把握了住宅市场与经济 基本面的关系。在理论分析的基础上进行实证研究。选取全国3 5 个大中城市的 数据，对中国城市按照经济发展情况和住宅市场发展状况进行了分类，然后对每 类城市进行了财富效应、储蓄效应等的实证研究。 ( 2 ) 对住宅市场与城市经济相互影响的路径进行分析 住宅市场与城市经济的关系，有其特定的作用渠道，包括，财富效应、储 蓄效应、成本效应等等。正是通过这多个渠道，才表现出住宅市场对城市经济的 总体影响效果。同样，城市经济对住宅市场的影响也是通过多个渠道实现的。本 文紧紧抓住影响路径这条线索，探讨住宅市场与城市经济的相互关系。 1 4 2 论文的不足之处 由于我国住宅市场发展时间比较短，相关统计数据比较少，因此本文主要 针对短期两者的相互关系进行研究。这造成对住宅市场与城市经济关系的挖掘不 够深入。住宅市场的影响因素十分复杂，政治、经济、环境、人文等因素都会影 响到住宅市场的发展。本文仅仅研究城市经济对住宅产业的影响，也不够全面。 6 中国海洋大学 1 5 研究路线图 7 中国海洋大学 1 6 小结 本章在住宅市场和城市经济关系发展的相关背景的基础上，讨论了本文研究 的意义、研究目的、研究的主要方法和主要内容、研究的创新之处，阐述了研究 的路线，对文章的整体形成了一个比较完整的认识。 中国海洋大学 2 城市经济与住宅市场发展状况 2 1 城市和城市经济 2 1 1 城市的涵义及特征 ( 1 ) 城市的涵义 城市是社会经济发展的产物。沃纳- 赫西认为，“城市是具有相当面积、经 济活动和住房集中，以致在私人企业和公共部门产生规模经济的连片地理区域。” 巴顿认为，“城市是一个坐落在有限空间地区内的各种经济市场住房、劳动 力、土地、运输等等相互交织在一起的网络系统。”城市是随着生产力水平的发 展和社会分工的出现，非农业行业在地理上集中形成的，是一个地区的政治、经 济、文化中心，与农村相对。1 ( 2 ) 现代城市的基本特征2 现代城市无论其外在表象还是内在本质都有其十分鲜明的特征。这些特征是 现代城市的基本特征，其主要体现在以下几个方面： 现代城市除外延发展外更多的是内涵发展 现代城市的发展的外延表现为城市的面积在扩大，建筑高度在增高；内涵表 现为经济增长方式的转换、流通或交流方式的进步，消费方式的改变以及城市建 设方式的升级换代。而且后者成为城市发展的主要方面。 各类市场在城市聚集，使城市成为物流、人流、信息流、资金流的经济载 体，进而促使城市成为发达市场体系的有力依托 现代城市城的功能几乎完全丧失，市的功能愈来愈强化。现代城市中各类市 场聚集程度加剧，促使社会分工为适应市场需求而进一步细化。 现代城市的内部空间组合层次分明，空间利用效率较高，城市景观更加优 美壮观 在城市的内部空间上，c b d ，c c d 以及其他功能分区较为分明，交通干线 的框架同城市形态较为匹配。现代城市对空间的利用效率愈来愈高，既充分利用 地面，又不断向地下和地上发展。现代城市的人造景观成为城市靓丽的风景。 大城市出现普遍的国际化趋势，中小城市的国际化水平大大提高 1 王霞尤建新城市土地经济学上海：复旦大学出版社2 0 0 4 2 0 2 2 2 丁健现代城市经济学上海：同济大学出版社，2 0 0 1 7 9 9 中国海洋大学 世界经济的全球化拓展了经济活动的空间，加大了城市之间的交流，使城市 走向多元化。城市与外界之间的人员流动、对外贸易、国际投资、文化交流大大 增加。 ( 3 ) 城市的分类 传统的分类方法包括按照人口规模、城市职能、主要市场、行政级别、地理 位置等进行分类。这样的分类方法简单明了，但是对城市的特征描述不够细致： 按照城市人口规模进行分类 我国各级城市人口的标准如下：1 0 0 万人口以上为特大城市，5 0 万1 0 0 万 人口为大城市，2 0 万5 0 万人口为中等城市，2 0 万人口以下是小城市。 按照城市职能进行的分类 包括行政城市、军事城市、文化城市、生产城市、交通城市、休闲疗养城市。 按照城市的主要市场分类 包括加工工业城市、制造业城市、零售业城市、综合性城市、批发商业城市、 交通城市、矿业城市、大学城。 按照城市的行政地位进行分类 包括直辖市、副省级城市、地级市、县级市。 按照城市的地理位置进行分类 包括沿海城市、内地城市、边境城市。 2 1 2 城市经济的涵义及特征 ( 1 ) 城市经济的涵义 城市经济是一个相对于农村经济的概念，主要指与城市形态紧密联系的经济 形式。我国的城市经济发展的历程实际上是一个城市化的进程，在从1 9 4 9 年新 中国成立，中国开始进入建设时期开始，城市化是呈现一个不断提高的过程，城 市经济比重不断增加，尤其是进入2 1 世纪以来，城市化进入一个爆发的阶段， 与此相伴随，城市经济在国民经济中地位也越来越重要。 ( 2 ) 城市经济的特征3 城市作为一个经济实体，与农村经济、国民经济的运行相比，具有自身独特 的特征。从表象上看，城市经济具有系统性、互补性、外部性：区位性等重要特 3 蔡孝箴城市经济学天津：南开大学出版社，1 9 9 8 3 4 3 7 1 0 中国海洋大学 征。 系统性 城市内部，各城市要素相互制约、相互依存，构成了城市经济复杂的系统性 运动。城市经济作为区域经济、国民经济的一个组成部分，与外部经济系统也必 须相互协调。 互补性 在城市经济系统内，各种经济要素、经济活动互相补充，这是城市聚集经济 形成的重要原因。城市内部各经济要素的互补也是城市内部分工形成的必要条 件。现代城市就像是一台巨大的机器，通过各部分的分工合作才能运转良好。 外部性 城市内任何个体的经济活动都会影响到其他个体的经济活动，城市经济的这 种特征，决定了即使在完全竞争的市场也不可能有效的配置资源。 区位性 城市是各类经济活动空间聚集的结果，因此在城市内部，区位的选择至关重 要。区位直接决定了可获得的经济利益的大小。另一方面城市经济是介于宏观经 济与微观经济之间的区域性的经济形式，它的发展具有地域上的限制。 2 2 住宅及住宅市场 2 2 1 住宅的界定 ( 1 ) 住宅的概念 住宅是供人们居住生活之用的房屋建筑，是人们生存和发展的基本物质资 料。斯宾格勒说：“只有作为整体、作为一种人类住处，城市才有意义。”这强调 了城市是人类的住所，住宅对于城市的重要性。本文所说的住宅就是指城市住宅。 ( 2 ) 住宅的特征4 住宅的多重异质性 每一住宅在大小、布局、周围环境、交通条件等诸多方面都各不相同。住宅 购买者对住宅的选择，实际上是对住宅以及所有与其相关联的特征构成的集合体 的选择。 住宅的耐久性 4 贺亮中国房地产住宅市场统计指标体系研究： 硕士学位论文 南京：南京林业大学，2 0 0 8 1 1 中国海洋大学 住宅的耐久性主要体现在两方面：第一，住宅的拥有不是一个一次性消费过 程，住宅在使用过程中产生折旧，住户对其不断维修和维护，从而降低住宅物理 折旧速度；第二，短期内住宅供给相对没有弹性，新住宅的建设需要一个比较长 的周期，市场上主要提供的是旧房，新房只占很小的比重。 住宅的昂贵性 购买住宅的支出一般是家庭年收入的5 1 0 倍，对于一些低收入家庭来说， 可能需要更长的时间。这就决定了大部分人购买住房都是以居住为目的，同时也 决定了住宅的流动性会比较差。 由此可见，城市住宅是典型的异质性产品，住宅与住宅之间在构成使用价值 的特征之间具有显著的差异。因此，住宅具有的上述特性是任何其它商品都无法 同时具备的，而这些特性的集合最终决定了住宅市场的特征。 2 2 2 住宅市场的特征 住宅市场的特征来源于住宅的特征。住宅是一种比较特殊的商品，它既是消 费品，又是投资品。住宅独特的特征决定了住宅市场有别于一般商品市场的特征。 ( 1 ) 住宅市场的区域性 由于住宅是不可移动的。不同地区、不同区位的住宅缺乏可比性。因此造成 住宅市场与地理位置具有十分重要的关系。住宅市场都是区域性的。 ( 2 ) 住宅市场的政府行为性5 住宅市场的政府行为性主要体现为以下几个方面。 土地供给的政府影响 国家所有的土地往往占整个国家土地的绝大部分，只有政府有权力批准土地 的使用。这就决定了政府可以按照自己的意志，选择特定位置的土地和价格影响 住宅市场。 利率调整的政府影响 住宅需要动用大量的资金，开发商的大部分资金来自银行贷款。住宅的购买 者难以一次支付全部购房款，购房者往往会通过向银行贷款。如果政府实行低利 率政策和宽松的货币政策，开发商和购房者的利息负担就会降低，促进开发商建 造更多的住房，消费者购买更多的住房。反之，则会抑制住宅建设和购房热情。 5 周伟林严冀城市经济学上海：复旦大学，2 0 0 4 1 2 中国海洋大学 政府的住房保障政策 由于住房对于城市居民的重要性和住房的贵重性。城市的低收入人群缺乏对 住房的购买力，如何解决这部分人的居住问题成为政府的重要工作。因此各国政 府往往推出一系列的住房保障和廉价住房政策。 2 2 3 住宅市场的结构6 ( 1 ) 按照产权让渡方式的不同进行分类 住宅市场可以分为住宅销售市场、住宅租赁市场、住宅抵押市场和住宅典当 市场。 ( 2 ) 按照住宅市场交易层次结构进行分类 住宅市场可以分为住宅一级市场和住宅二级市场。， ( 3 ) 按照住宅再生产环节进行分类 住宅市场可以分为住宅开发市场、住宅交易市场、住宅金融市场、住宅中介 市场、住宅物业管理市场等。 2 2 4 影响住宅价格的因素 住宅价格是受到各种因素影响的，不同城市具有的资源禀赋不同，因此住宅 价格也就不同。正是由于以下因素的差异，导致了不同城市的住宅价格出现了不 同。 ( 1 ) 经济因素 经济发展水平是影响住宅价格最重要的因素，从表2 - 1 中我们可以看到，人 均国民生产总值越高的地区，住宅价格往往也越高。经济发展水平越高，当地居 民的收入也越高，对住宅的需求也就越大，必然带来住宅价格的提高。 图2 1 城市间住宅价格与人均g d p 比较 从图2 1 中我们可以看到，经济最发达的城市的住宅价格是远远高于经济最 6 曹振良房地产经济学通论北京：北京大学出版社，2 0 0 3 1 3 中国海洋大学 不发达的城市的。中国城市间由于经济发展水平差异而存在的这种住宅市场发展 水平的不均衡就成为我们分析城市经济与住宅市场关系及城市间差异的基础。 ( 2 ) 自然因素 自然因素包括环境、气候等因素。人类总是趋向于生活在比较舒适的环境中， 自然条件好的地方往往会有越来越多的人迁入，造成当地住宅需求旺盛。近年来 一些环境比较优美的海滨城市、旅游城市住宅价格上升很快，就说明了这个问题。 ( 3 ) 人口因素 住宅建起来是供人住的。在其他条件相同的情况下，人口密集的地方，对住 宅的需求自然也就大。 2 3 我国城市经济的发展历史及特点 2 3 1 中国城市经济发展历史 我国的城市经济发展经历了长期的缓慢发展。从上世纪9 0 年代开始，才进入 了迅速发展的阶段。 ( 1 ) 改革开放前，经济波动激烈 改革开放前，由于农业发展缓慢，难以为城市提供足够的粮食。中国实习限 制城市人口的政策，城市经济的发展受到了很大制约。由于实习计划经济体制， 经济体系缺乏活力，城市经济的发展也一直非常缓慢，再加上文革等政治运动的 影响，城市经济一直处在剧烈波动之中。 ( 2 ) 改革开放后到9 0 年代末，城市经济稳步发展 改革开放后，确立了以经济建设为中心的政策，城市经济获得了稳步发展。 但是由于还在实行严格的户籍制度，对人口流动造成了不利影响，城市经济的发 展也受到了一定的影响 ( 3 ) 9 0 年代末至今，城市经济发展迅速 从9 0 年代末开始，我国逐步放宽了户籍制度，人口流动增加。这大大促进了 劳动力的流动，大量农村劳动力进入城市，为城市经济迅速发展提供了条件。同 时，全球化的发展使我国的外贸出口迅速发展起来，刺激了城市经济的迅速发展。 城市经济已经成为国民经济的支柱。 2 3 2 中国城市经济发展的特点 我国城市经济的发展具有如下特点： 1 4 中国海洋大学 ( 1 ) 城市化发展迅速 我国传统上是一个农业大国，农民占了全国人口的大部分。随着我国经济的 发展，城市化速度非常快，城市经济的发展也异常迅速。 ( 2 ) 城市经济的地区发展不平衡 我国的经济发展具有明显的东中西部差异。东部的城市尤其是沿海城市经济 发展水平高、经济实力强，而中西部的城市大多数发展都相对落后。 ( 3 ) 政府对城市经济发展影响强烈 土地是城市存在和发展的核心因素。我国实行的土地国有，要获得土地使用 权，必须从政府手中购买。这就给了政府可以决定土地如何使用的权力。我国曾 经有很多城市提出经营城市的口号，这实际上是经营城市土地。除了土地外，政 府还可以通过自己的审批等行政权力强烈的影响经济发展。 2 4 我国住宅市场发展历史及特点 2 4 1 我国住宅市场发展的历史 我国城市住宅市场经历了由计划经济下的福利分房逐步过渡到市场经济条 件下的商品房阶段得过程。这个过程可以分为以下几个阶段7 ： ( 1 ) 1 9 7 9 年一1 9 8 5 年的房改理论准备与试点售房探索阶段 邓小平在1 9 7 8 年和1 9 7 9 年先后提出允许私人建房，城市居民可以自购自建， 要联系房价调整房租等等。理论界也提出了住房商品化、土地产权理论等概念。 1 9 8 2 年，国务院在四座城市推行“三三制”售房试点。1 9 8 4 年迸一步推行扩大 城市公房补贴出售的试点范围8 。 ( 2 ) 1 9 8 6 年一1 9 9 1 年的提租补贴、以租促售的住房制度改革阶段 1 9 8 6 年，国务院明确进一步提高房租、增加工资、变实物分配为货币分配， 并且成立了住房银行和专业银行下属的房地产信贷部门。1 9 8 8 年2 月，在总结 试点经验基础上，国务院印发了关于在全国城镇分期分批推行住房制