（管理科学与工程专业论文）城市泛科技园区可持续发展实证研究.pdf

摘要 为促进经济的发展和工业化水平的提高，世界上主要国家相继建立了不同类 型的工业园区，明确把技术创新、高新项目的发展和产业化作为主要目标，从最 初单纯的大批量物资生产基地进化为较为精练的高附加值产品的生产基地，重视 园区发展的可深化性和可拓展性。 本文运用系统分析、区域经济发展、产业集群、可持续发展理论，以深圳泰 然集团的园区开发模式研究为切入点，探索以城市科技园区有限的土地存量来寻 求无限增量的“泛科技园区”可持续发展模式。研究了“泛科技园区”形成的政 策环境、经济环境、市场环境、技术环境、人文环境，探讨了城市泛科技园区的 运营模式、培育模式、资金管理模式。最后以泰然集团为例进行了实证研究。作 为房地产开发和科技园区综合运营商的泰然集团，在2 0 年的发展中，顺应市场 发展的规律，逐渐摸索出对科技园区开发上下游、对入园企业及相关外部产业链 资源的有效整合手段，创新出独特的园区运营模式，使未来的发展建立在现有物 业和人力资源的更新升级基础上，从而提高现有城市科技园区的可持续竞争能 力，最终将科技园区的发展方向提升为“泛科技园区”开发模式，开启了城市科 技园区可持续发展的新思路。 关键词：城市泛科技园区可持续发展 a b s t r a c t f o rt h es a k eo fa c c e l e r a t i n gt h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m ya n dt h ei m p r o v e m e n t o fi n d u s t r i a l i z a t i o n ，m a j o rc o u n t r i e si nt h ew o r l dh a de s t a b l i s h e da l lk i n d so fi n d u s t r i a l p a r k ss u c c e s s i v e l y ，h i g h l i g h t e dt h a tt e c h n i c a li n n o v a t i o n ，d e v e l o p m e n to fh i g hn e w p r o j e c t sa n di n d u s t r i a l i z a t i o nw e r em a i ng o a l ss ot h a tt h ep a r k sd e v e l o p e df r o m s i m p l e xl a r g es c a l em a t e r i a lp r o d u c t i o nb a s e st op r o d u c t i o nb a s e so fh i g h e rp o l i s h e d v a l u e - a d d e dp r o d u c t s a l s o ，a mi m p o r t a n c ew a sa a a c h e dt ot h ed e e p e n i n ga n d e x p a n d i n go ft h e i rd e v e l o p m e n t t h ea r t i c l er e s o r t st ot h e o r i e so f s y s t e m sa n a l y s i s ，r e g i o n a l e c o n o m i c d e v e l o p m e n t ，i n d u s t r i a lg r o u p a n ds u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t ，t a k e s t h e p a r k d e v e l o p m e n tm o d e o fs h e n z h e nt e r r ah o l d i n g sa s e n t r y - p o i n t ，e x p l o r e st h e s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tm o d et h a ts e a r c h e st h ee x t e n s i v es c i e n c ea n dt e c h n o l o g y p a r ko fi n f i n i t ei n c r e m e n tb yu s i n gt h el i m i t e dl a n dc a p a c i t yo fc i t ys c i e n c ea n d t e c h n o l o g yp a r k i th a sd o n et h er e s e a r c ho nt h ee x t e n s i v es c i e n c ea n dt e c h n o l o g y p a r k sf o r m a t i o np o l i c ye n v i r o n m e n t ，e c o n o m ye n v i r o n m e n t ，m a r k e te n v i r o n m e n t ， t e c h n o l o g ye n v i r o n m e n ta n dh u m a n i t ye n v i r o n m e n t ，d i s c u s s e st h eo p e r a t i o nm o d e ， t r a i n i n gm o d ea n dc a p i t a lm a n a g e m e n to fc i t ye x t e n s i v es c i e n c ea n dt e c h n o l o g y p a r k f i n a l l y ，t h ea r t i c l et a k e st e r r ah o l d i n g sa se x a m p l et om a k ead e m o n s t r a t i o n r e s e a r c h a sac o m p r e h e n s i v eo p e r a t o ro fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n ds c i e n c ea n d t e c h n o l o g yp a r k ，t e r r ah o l d i n g sa c c l i m a t e dt ot h er u l eo fm a r k e td e v e l o p m e n ti nt h e p a s t2 0y e a r s ，f i s h e do u te f f e c t i v ec o n f o r m i t ym e a n su p o nu p p e ra n dl o w e rr i v e ro f s c i e n c ea n dt e c h n o l o g yp a r k sd e v e l o p m e n t ，c o m p a n i e si nt h eg a r d e na n dr e l e v a n t e x t e r i o ri n d u s t r i a lc h a i nr e s o u r c e s ，c r e a t e da nu n i q u ep a r ko p e r a t i o nm o d e ，m a d et h e f u t u r ed e v e l o p m e n tb a s eo na nu p g r a d eb a s i so ft h ee x i s t i n gm a t e r i a l sa n dh u m a n r e s o u r c e s a sar e s u l t ，as u s t a i n a b l ec h a l l e n g es t r e n g t hw a ss e c u r e df o rp r e s e n tc i t y s c i e n c ea n dt e c h n o l o g yp a r k s ，i m p r o v e dt h ed e v e l o p m e n td i r e c t i o no fs c i e n c ea n d t e c h n o l o g yp a r kt ot h em o d eo ft h ee x t e n s i v es c i e n c ea n dt e c h n o l o g yg a r d e na n d c r e a t e dt h en e wt h o u g h to fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tf o rc i t ys c i e n c ea n dt e c h n o l o g y p a r k s k e yw o r d s ：c i t y ，e x t e n s i v e s c i e n c ea n dt e c h n o l o g yp a r k ，s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得丞洼太堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位敝储签刁映忆知期：2 0 g 月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解丞洼太堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权云洼太堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名_ 一7 匀1 町导师签名：学位论文作者签名： qy 导师签名： 签字日期：2 历易年8 月i1 日 l p 书气 签字日期：2 胡房g 月f 日 第一章绪论 第一章绪论 城市工业园区是支持经济增长和反映经济实力的重要载体，从世界各国包括 中国的工业园区的发展趋势来看，都不一而同地重视了工区园区发展的高附加值 性和可持续性。面对城市土地资源日益短缺的市场竞争环境，现有城市工业园区 都在寻求有效的发展途径，以增强市场竞争力。 1 1 国内外工业园区的发展现状 1 1 1 世界工业园区的发展现状 世界上的主要国家包括美、英、德、日等国，为了促进经济的快速发展和工 业化水平的迅速提高，相继建立了不同类型的工业园区。从历史上看，世界各国 工业园区的发展，大致经历了三个阶段。最初的阶段，主要是以吸引资金、建立 工业企业、提高生产效率为主要目的，职能是通过提供道路、电力、工业用水、 港口、住宅区等企业生产需要的优良基础设施，推动企业的入区和发展。因此， 工业园区初始阶段的基本生产要素是基础生产设施和可足够开发的土地等，主要 靠土地开发、吸引企业入住园区进行生产来实现扩张式的发展。 随着工业园区的发展，各发达国家开始重视发展高新技术产业，工业园区也 逐步进入了第二个阶段，即转向科技园区，其目标和功能，也转向了注重扶持区 内企业的研究与技术开发能力。随着大学、研究机构的科研活动与企业产业活动 的密切协作，这些国家的科技园区迅速开展起来，如6 0 年代以美国硅谷为代表 的研究园区，波士顿附近的1 2 8 高速公路经济地带，以及英国7 0 年代以剑桥科 技园区为代表的科技园区。大学开始作为主体来参与，其研究成果在这些园区的 产业化发挥了非常重要的作用。因此，如果说工业园区只是生产基地，那么科技 园区已经将工业园区转化为有明确创新意识的产业开发基地。 进入8 0 年代，工业园区进入到新的阶段，其标志性特征为孵化器职能的形 成。明确把技术创新，高新技术产业的发展和高新技术项目的产业化作为它的一 个主要目的。孵化器在设立之初有两种类型，一种是发自于民间的以创立风险型 企业为目的的；另一种是公共机构，包括政府部门，为了创造就业机会而设立的。 目前世界上有1 0 0 0 多个以上的孵化器，在我国有1 0 0 多个，上海就有2 0 个左右。 由于它们所处的国情不同，其开发与运营的状况也是不同的。 从国家工业园区向科技园区的转化来看，高科技园区是工业园区的发展和进 化的必然趋势，它是随着产业结构的高度化，以及工业园区通过生产基地本身高 度的知识集约化，从单纯的大批量物资生产基地，进化为较为精练的高附加值产 第一章绪论 品的生产基地，是一种始于内部的质的进化。它的主要目的，是吸引或鼓励高新 技术企业的创立，扶持高新技术企业的发展，从而实现自身的可持续高速发展。 1 1 2 国内工业园区的发展现状 自1 9 8 0 年开始，根据对外开放、对内搞活的方针，我国先后兴办了经济特 区和经济技术开发区。虽然建立开发区的目的是综合性的，但主要是为了通过实 施特殊的优惠政策，引进外国资本，实现对外国先进技术的引进和产业化技术水 平的提高，发展新兴产业。 经济技术开发区的建立和发展，在引进外资、引进技术和发展产业方面发挥 了重要作用。一方面，经济技术开发区利用其优越的地理位置，优惠的政策条件 和自身的体制、生产与技术优势，通过吸引外资来引进先进的或适用的技术，建 立起一大批高技术含量的产业实体，形成了可观的产业规模。另一方面，通过与 老企业进行合资、合作，促进了老企业的技术改造，同时在人才、技术和管理方 面的扩散，带动了其所在城市及周边地区的技术进步，成为区域经济增长与技术 进步的重要力量。 随着国内外经济形势的变化和跨国公司投资出现的新趋势，许多人逐步认识 到经济技术开发区的发展也出现了一些问题，主要是技术开发能力很弱，开发区 只是静态地引进国外资本和技术从事加工生产，而未能形成引进消化吸收 创新的动态技术引进格局。正是基于这些考虑，国家有关部门开始逐步建立 高新技术产业园区和大学科技园区，其目的主要是发挥本国科技人员、海外留学 人员和其他科技力量的创造力，把高新技术成果转化为现实的生产力，并通过技 术扩散改造传统产业，以促进高新技术产业的发展和高新技术项目的产业化。同 时，经济技术开发区也通过自己利用外资积累的经验、产业化基础设施、财政和 资金实力等，有意识、有目的地通过制定产业政策和优惠政策，吸引高级人才来 开发区创业，扶持高新技术产业和中小企业的发展，促进高新技术项目的产业化 和区内企业的创新能力，实现资本引进和科技兴区的发展战略。 因此，从目前我国的一些主要工业园区，或者说经济技术开发区看，也正在 经历着发达国家的这一变化过程，即向具有孵化功能的科技园区演变和进化。 国家集成电路设计深圳产业化基地是科技部批准的七个国家级集成电路设 计产业化基地之，立足深圳市高新技术产业园区，面向深圳及周边地区集成电 路设计企业群服务。国家集成电路设计深圳产业化基地，采取政府引导、市场产 业导向、企业化管理、专业化服务的开放模式，成立顾问专家组，并发起成立深 圳集成电路设计创业发展有限公司，具体指导和管理基地建设与运行；支持北京 大学、清华大学建设深圳i c 设计重点实验室。 该基地自2 0 0 1 年1 2 月批准成立后，深圳市政府决定将其列入深圳市十五规 第一章绪论 划的重点产业发展计划和2 0 0 2 年重点建设项目，每年安排配套资金5 0 0 0 万元人 民币，合计1 5 亿元人民币，作为基地建设的专项资金。围绕深圳在通讯、计算 机、信息家电、消费类电子的市场优势，重点扶持具有自主知识产权的专业芯片 的开发、工具软件的研究和新技术、新工艺、新材料的应用，推动产业化进程； 引进风险、创业投资资金参与基地运作，使基地管理与市场贴的更近，更具活力； 建立风险投资基金，为入孵企业的发展、壮大提供帮助，对一批优秀企业和项目 予以扶持。服务于企业的产品开发和创业发展，形成全方位、高质量的公共服务 平台，联结i c 设计企业与整机厂商的市场桥梁、联结i c 设计企业与风险投资的 融资渠道。 基地以建设公共技术服务平台为核心，构造软硬件协同设计环境、验证、测 试环境、咿w 服务体系，建立广泛的技术合作战略联盟，提供设计方法咨询、应 用芯片设计服务、i p 库交易等国际技术合作与交流环境，建设多元化专业化的人 才培训基地，扶持专业孵化器建设，引进风险投资，孵小扶强、多出产品、多出 人才、多出企业，以提高集成电路设计行业在高新技术产业发展中的技术支撑水 平，实现对国民经济增长的实际贡献。 北京大学$ o g 重点实验室 深圳北大集成电路设计重点实验室是国家集成电路设计深圳产业化基地公 共技术服务平台的骨干机构，是北京大学微米纳米加工技术国家重点实验室和 深港产学研基地合作建立的一个开放实验室。该实验室还将与中国计算机学会单 片机公共实验室合作建立深圳嵌入式系统实验室，实行双室联动。 实验室主要从事i c 与嵌入式系统的市场与竞争分析、产业与技术趋势等专 题研究，围绕s 0 c i p 、d s p n p u 等开展课题研究或嵌入式应用研究，进行人才培 训、参与北大工程硕士和在职博士的培养，香港科技大学硕士课程实验，在人才、 技术、产品方面与所在地区的企业进行广泛和深入的互动。实验室依托北京大学、 香港科技大学在深圳的合作基地，由北京大学微电子所派出专业人员管理。实验 室欢迎企业以会员形式参与实验室的建设或定制课题研究，欢迎专业技术人员以 个人成员形式参与实验室的工作或开展技术服务，实验室资源将向会员或成员单 位优先优惠开放。 清华大学研究院e d a 实验室 深圳清华大学研究院电子设计自动化( e d a ) 和网络应用技术实验室位于区深 圳市高新技术南区，深圳清华大学研究院大楼内，依托清华大学电子工程系和微 波与数字通信国家重点实验室，开展通信与电子系统( 数字视频与信息家电) 和集 成光电子与微电子的研究和技术成果的转化工作。2 0 0 1 年初步建成了实验室的 软、硬件环境。 第一章绪论 国家集成电路设计深圳产业化基地利用深圳与香港的地缘优势，开展国际合 作和技术交流，与香港科大、香港应用科技研究院合作建立i c 设计国际资源中 心( 深圳) ；联合国内外集成电路设计相关领域的技术服务机构，开展e d a 工具 技术支持、测试服务、m p w 服务、i p 库交易等中介服务项目和合作联盟，建立区 域性的集成电路设计技术支援中心：以香港科技大学、华美半导体协会珠江三角 洲分会、香港贝斯育成集团等为主建立广泛技术联盟。目前已经建立的协议合作 关系有：利用香港科大工学院、微电子所、香港应用技术研究院的资源，为i c 设计企业提供测试、验证、封装、失效分析等一系列技术服务和远程的专业教育 项目；利用设在基地的华美半导体协会珠江三角洲分会，联合在北美、硅谷招商 和招聘人才；香港贝斯育成集团在基地设立办事处，为企业提供盈利模式策划咨 询和服务，并联合在港、澳、台地区招商；专注于投资中国i c 设计企业的风险 投资机构翱科集团在基地设立办事处，为企业融资提供方便。 1 2 泰然城市科技园区的发展历程 在城市建设进入追求可持续发展、“效益深圳”的新阶段后，深圳车公庙工 业区的开发商泰然集团集2 0 年园区开发经验形成的“泛科技园区”发展模 式引起越来越多的关注。泰然工业园区通过土地二次、三次开发获取新的增量， 成功实现功能改造的模式使经济在不增加开发面积、不增加劳动力总量的基础上 实现持续增长，使未来深圳的发展能够建立在现有物业、人力资源的更新升级基 础上。泰然开发模式可以用“区位、开发理念、规划、产品定位、配套和服务” 六点来概括，其中绝大部分具有可复制性目前泰然集团开始在武汉南湖、广州 番禺、深圳龙岗等地高起点地“克隆”泰然科技园区，迈出了其成为“中国泛科 技园区专业运营商”的第一步。 泰然集团的前身是成立于1 9 8 5 年6 月的深圳市工业区开发公司，主要负责 车公庙工业区的开发建设。与深圳的八卦蛉、南油、莲塘工业区相比，车公庙开 发几乎在同一时间甚至略晚。2 0 年过去了，上述几个地区仍然属于传统工业区， 而车公庙早已变身为融高科技产业、金融、物流、创意产业，餐饮及配套地产等 于一体的新兴城区。统计数字表明，泰然科技园区共拥有企业2 4 0 0 家左右，经 营收入1 3 0 0 - - - 1 4 0 0 亿元，纳税额超过2 0 亿元，园区企业如泰然、天安数码城、 杜邦、大冷王、南瑞科技、爱施德等多家企业多次被市、区政府评为“守法纳税 大户”和“纳税百强企业”。百安居( b q ) 、皇冠、好富顿等跨国公司，万利达、 步步高等国内名企总部，劲量、云海、研祥、海川、德润等行业巨人企业均在这 里安营扎寨。此外，这里是深圳银行密度最大、网点分布最多的社区；也是深圳 高档食肆最为集中的地区之一；深圳唯一的法拉利、劳斯莱司等高档名车展示中 心、检测中心、维修中心；新兴的包括时装设计、印刷设计、平面设计、广告公 第一章绪论 司、动漫、网络游戏公司甚至咨询公司、媒体公司在内的创意工业基地；因联邦 快递华南片区分件中心及中国邮政特快专递、中国民航快递、深大通等物流企业 总部的落户而初具雏形的物流基地。 所谓“泰然开发模式”，首先借助了城市中心区西移的大势，找准了高度城 市化的科技园区这样的定位，并借助合资伙伴的力量引入了产业园区开发模式， 结合工业区实际不断调整不断完善；其次，立足车公庙1 1 8 万平方米的土地，经 历了工业区、工贸园、科技园等不同的时代演进与历史变迁，在园区开发、中高 档住宅开发、配套建设及服务方面积累了丰富的经验之后，在全国范围内创造性 地提出了“以提升、释放、扩大科技园区开发建设的各个要素为主导，通过政府 及土地资源的整合和市场机会的把握，对现有产业园区的开发理念及方向进行提 升和创新”的园区增值模式。 1 2 1 城市化科技园区的勃兴 1 9 8 8 年的深圳车公庙还都是一片鱼塘，现在的车公庙地区以其脱胎换骨般 的变化引起关注。与之同期开发的几个传统工业区，无论是质量还是内涵，与车 公庙相比不可同日而语。数字上可圈可点：1 平方公里的科技园区已拥有以科技 类为主的企业2 4 0 0 家左右，经营收入1 3 0 0 - - 1 4 0 0 亿元，纳税额超过2 0 亿元。 7 0 _ - 8 0 的企业是科技创业型企业，银行基金公司投融资机构在这里扎堆，高档 食肆纷纷进驻，以时装设计、印刷、平面设计、广告公司、动漫、网络游戏公司 甚至企管咨询公司、媒体公司为主体的创意工业基地初步形成，物流基地也已形 成集聚效应。昔日的鱼塘早己变身为融高科技产业、金融、物流、创意产业、餐 饮及配套地产等于一体的新兴城区，一座五万人的科技城。 科技园区企业主要由三部分组成，即从事研发、营销为主的哑铃型科技企业； 总部经营概念；上下游产业中的关联企业众多企业把总部设在这里，上下游 企业的聚集产生出了产业链效应，在这里找到最佳产业衔接点，实现成本最低化； 加上地理位置的优越使得这里很容易成为微型物流上游接口，从而形成物流基地 的雏形，很多物流企业将区域总部设在这里，比如联邦快递华南片区的分件中心， 从园区上广深高速公路仅仅二十多分钟就可以抵达机场，一个多小时可以到达广 州，而车公庙到市内各地的交通也极为方便。中国邮政特快专递、中国民航快递、 深大通等不少物流企业的总部也设在这里。供应链的成型进一步加强了园区的产 业链条的互补，更加容易滋生出市场化的氛围。这种开发已经不是传统意义上的 科技园区建设，而是城市化的科技园区或者泛科技园区的开发思路。大批创业型 科技企业的聚集使得园区成为一个巨大的商务平台，在因此而产生的磁场效应作 用下，在市场无形之手引导下，这个平台将科技型企业、市场和信息通过商业化 的途径连接到了一起。 第一章绪论 车公庙片区有着得天独厚的优势，东临深圳市中央商务区，西至广深高速公 路，北靠深南大道，南接滨河大道，占地面积1 2 0 公顷。这里2 4 0 0 家左右的企 业中高科技企业云集：既有杜邦、大冷王、爱施德、研祥等市、区“守法纳税大 户”和“纳税百强企业”，也有百安居( b q ) 、皇冠、好富顿这样的跨国公司， 还有像创维、云海、海川、德润、万利达、步步高这样的行业巨人企业。这里还 是深圳银行密度最大、网点分布最多的社区。工、农、中、建以及各商业银行均 在这里设了支行；金融结算中心、建设银行科技部、农行结算中心以及金融联也 纷纷迁往此地。如果从车公庙片区的主开发商泰然集团股份公司的前身深圳市工 业区开发公司1 9 8 5 年成立的时候算起，那么从车公庙工业区到泰然工贸园区再 到泰然科技园区的变化都浓缩在2 0 年间。 1 2 2 从直觉到自觉的造城史 国内科技园区可谓林立，但是二十年的时间，能够发展成像泰然科技园区这 样“城市化、市场化、商业化”的科技园区的并不多见。泰然现象不是某一个企 业的现象，也不是某一个阶段的现象，它说明了只要管理到位，国企照样可以有 所作为，有所贡献，而泰然抱持的企业公民的理念使得公司能以高度的责任感， 有这样的志向去更好地把自己的生命力释放出来。因为如果不想于，你所处的地 方再好也干不出来什么。泰然摸着石头过河的每一步都小心翼翼，及时反思，没 有太盲目，是园区能够成功的关键。每一步应该说都抓住了，没有大的失误。泰 然工业区早期有传统厂房，后来不断完善，在自觉与不自觉的交合中实现着探索， 反映了事物的真实和规律。泰然的成功很重要的一点还得益于合作伙伴天安中 国，引入了香港工业区转型的概念和经验其实借助合资伙伴，与国家招商引 资的本意正好契合。外商的进入不仅仅是带来资金，更重要的是带来了观念、开 发模式、管理经验、人才，泰然科技园区的发展历程正是这种观点的最好诠释。 泰然集团在车公庙开发的起步阶段，为造城打下了一个良好基础。比如以近 3 0 万平米工业区东侧土地入股，天安中国则投资1 0 0 0 万美元，双方成立合资公 司，共同开发天安工业区；再比如在市政府的指导下，它先后向杜邦、皇冠、大 冷王、好富顿等外企，以转让土地的方式招商引资，不但引进了一批跨国公司进 驻深圳l ，像杜邦深圳厂很长时问里成为其中国生产总部，而且为公司筹集了先期 开发急需的资金。 泰然集团的体制变革和产品创新自此进入探索阶段，直至最后的“理性、自 觉阶段”，几乎每一步都赶上了改革试点的头班车。1 9 9 5 年6 月起，根据北京关 于三年内对国有企业进行改革并建立现代企业制度的部署，深圳市政府对三家企 业进行以员工持股为主要内容的体制改革试点，泰然是其中之一。1 9 9 7 年1 月1 日起，公司更名为深圳泰然实业有限公司，股权也由原来的单一股权变为国有控 第一章绪论 股5 1 ，港资2 3 ，员工持股2 6 。2 0 0 2 年1 2 月底，经原国家外经贸部批准公司 整体转制为泰然股份有限公司，进一步理顺了股权关系。2 0 0 4 年1 1 月1 日深圳 泰然股份有限公司更名为深圳泰然( 集团) 股份有限公司，并以其为核心企业， 组建成立深圳泰然集团。这一系列令人眼花缭乱的更名背后其实显现了泰然组织 形式或者说体制变化的轨迹。这一过程中伴随着几个现象，即公司逐渐地由政府 直管企业变成政府控股，尔后又成立董事机构，现代公司制的特征、功能逐步开 始具备，产权重诞生了一个新泰然，某种程度上为泰然造城扫除了体制上的障碍。 泰然集团的开发实践为城市营造了一个平台，在纯商业区、纯住宅区开发之 外，创造了一种全新的营造创业园区，而不是传统工厂区的模式。在这个过程中， 泰然自身实力也在不断壮大之中，近年来泰然的净资产收益率一直保持在3 5 以 上，在深圳国企中，泰然的规模不是最大的，但这一指标是最高的：去年泰然的 利润达到了2 5 亿元，今年预计将有一个更高的收益，这在竞争性领域的企业收 益率中也是最好的。泰然对社会的贡献不是依赖政府的优惠政策扶持，也不是靠 垄断经营获得超额利润，它的存在本身就说明国有控股的企业同样也能做好。泰 然集团利用园区开发的基础平台，发挥自身的资金优势和丰富的市场经验，运用 技术转移、科技孵化、创业投资、资本运作等手段，构建了一个科技连接市场、 科技连接资本的产业化基地推动园区资源的整合升值，创造出新的园区增值模 式，促进了社会经济的发展。 1 2 3 高起点构筑新兴科技城区 车公庙工业区与其他城市工业园区一样，遇到了土地等资源缺乏的困境。1 1 8 万平方米的车公庙工业区剩下了不多的待开发土地，按照目前的开发速度，不用 三五年车公庙就将无地可用。同样的问题出现在只有1 0 余平方公里的蛇口和大 约5 平方公里的华侨城，就像蛇口希望在漳州建设“第二个蛇口”，华侨城在三 洲田拷贝东部旅游城，车公庙工业区的开发商也开始在各地复制其“泛科技园区 专业运营模式”。除此之外，对于开发者而言，以“泛科技园区”的内涵和要求 进行统合和改造，通过“两点带一面”的步骤，在原来基础上更高起点地构筑起 一个更新层面上的泰然科技囝区，是一项深具现实意义的挑战。这种在有限的存 量中寻求无限增量的探索，不但对车公庙工业区的转型、升级作用关键，而且这 一“使经济在不增加开发面积、不增加劳动力总量的基础上实现持续增长，使未 来的发展能够建立在现有物业更新升级基础上”的模式对城市发展也具有相当的 启发。 “两点带一面”中的“两点”，是指园区东片的天安数码城和西片基本尚未 开发的“泰然金谷”；而所谓的“一面”则是指“两点”之间的车公庙工业区。 第一章绪论 基本战略是抓好“两点”，改造一片，带活一片，全面提升区域的科技含量。8 0 万平米的天安数码城余下的使命是“深化完成”。两点中真正可以在一张白纸上 画图的是西边的“泰然金谷”。泰然金谷应该超越过去，这种超越不仅表现在建 筑物的布局、园区的规划、商业设施的档次上，还表现在它的设计定位、功能配 套、服务档次上，泰然金谷要成为科技企业的创业平台，成为促进深圳高新技术 产业发展的科技之都、创业之都、资本之都和孵化之都。只有个更高档次的“科 技新园”在西片堀起，与东片“深化完成”了的天安数码城遥相呼应，才能有力 地带动整个车公庙工业区的开发建设和产业升级。 “泰然开发模式”对改造好“都市工业区”至少有三重意义：首先是有利于 城市产业结构的优化和升级。实现产业升级不能完全依赖服务业，否则会造成产 业的空洞化和对腹地经济的严重依赖。促进产业升级必须要加快发展高科技制造 业，提高工业竞争力。目前深圳的工业主要集中在各类工业区、开发区内，所以 工业区、开发区在深圳的产业升级的进程中担负着重要的角色。包括特区内的一 些老工业区，在城市化过程中我们应当进行保护性的改造、开发和升级。特别是 城市核心地区的工业区，地理位置好、配套环境成熟、环境优美、有一定的工业 基础，对人才的吸引力强，是发展高端工业、高增值工业的最佳区域。因此，保 护好、规划好、改造好这些都市中的工业区、开发区，用好优势资源，可以对工 业发展形成强有力的支持，极大地提升深圳工业的实力；其次，有利于提高城市 土地资源的使用效率。深圳的土地资源短缺，可开发面积很少，经济要实现新增 长，必须提高土地使用效率。特区内各类老工业区累加起来，占有不少土地面积， 改造潜力很大，是培植新经济增长点，提高经济质量的重要空间。应该从战略的 高度认真对待这一问题。政府要投入必要的精力和资源，主导和引导都市工业区 的改造和提升，要鼓励企业和投资者，有意识地把这些工业区改造建设成为有竞 争力的、高增值的、可以增强工业后劲的软件园、科技企业孵化园、研发中心、 创意设计基地和高科技产品生产基地，以提高土地资源总体的投入产出能力；第 三，有利于探索先进的产业园区开发模式。 大多数的工业区都面临着发展模式的改革问题，总结较为成功的城市中心区 工业区改造的经验，选择一些城中工业区进行改造，既可以探索现代都市工业园 区的发展模式，为全市工业区、开发区的改造提供借鉴，又能为深圳工业的现代 化提供设施和制度的保障。车公庙的脱胎换骨某种程度上走出了一条城市中心商 务区融合产业发展的新路，它的集科技创新产业( 研发、孵化器功能) 、创意工 业( 时尚、设计、广告、动漫、影视、媒体等) 、高级商务区及中高档配套住宅 于一身的泛科技园区开发理念势必催生、加速车公庙片区高附加值、无污染、资 本密集、智力密集、朝阳型产业群的形成和聚集，在推动城市产业升级换代的同 第一章绪论 时，也构筑了一个新兴的科技城区。这座科技城的真正成型还要等到车公庙工业 区逐步改造完成之时，才真正履行了既要有在更大范围复制已有成功模式，成为 专业的泛科技园区运营商的抱负；同时在总部所在地本身更要有这样的一种志 向，即在一个更高的起点上担负起推进、打造科技园区的目标和使命。 1 3 本论文的结构和创新点 随着城市可利用土地资源的短缺，国内主要一线城市都在寻求城市工业园区 可持续发展的新思路。以科技园区综合运营商深圳泰然集团的发展模式为 例，探索在城市土地资源日益匮乏和房地产市场竞争日趋激烈的环境下，一种通 过整合产业资源、客户资源、财务资源，使社区、城市重新获得活力和创造力的 有效途径。 第一章绪论，介绍了国内外工业园区发展的现状，提出泛科技园区概念、发 展模式，并从深圳泰然集团2 0 年的发展历程中得到验证，在传统工业园区的基 础上刨新出具有发展潜力及竞争力的泛科技园区运营模式。 第二章主要分析了城市泛科技园区发展的政策、经济、市场、技术及人文环 境，指出泛科技园发展的前提条件，为其后分析泛科技园区的发展模式打下基础。 第三章主要论述了城市泛科技园区的发展模式。通过引入产业集群理论，详 细阐述了泛科技园发展模式的特点和内涵，同时把企业孵化器建设作为泛科技园 区发展的可借鉴模式进行了分析，强调了泛科技园区发展的可复制性和持续性。 第四章对城市科技园区运营商深圳泰然集团通过2 0 多年的实践积累而 形成的泛科技园区模式进行了实例分析，以探讨城市科技园区可持续发展的实际 操作性，为泛科技园区发展模式提供了有效的论据。 第五章对全文进行了总结，面对城市工业园区发展的困境，提升了深圳泰然 集团泛科技园区发展的成功经验，提出城市工业园区可持续发展的重要性。 创新点：以深圳泰然集团的园区开发模式研究为切入点，探索以城市科技园 区有限的土地存量来寻求无限增量的“泛科技园区”可持续发展模式。研究了“泛 科技园区”形成的政策环境、经济环境、市场环境、技术环境、人文环境，探讨 了城市泛科技园区的运营模式、培育模式、资金管理模式。最后以深圳泰然集团 的园区开发模式研究为切入点，寻求城市工业园区的可持续发展模式。作为房地 产开发和科技园区综合运营商的泰然集团，在发展中顺应市场规律，逐渐摸索出 对科技园区开发上下游、对入园企业及相关外部产业链资源的有效整合手段，创 新出独特的园区运营模式，使未来的发展建立在现有物业更新升级和模式复制的 基础上，从而提高现有城市工业园区的可持续竞争能力，最终将科技园区的发展 方向提升为“泛科技园区”开发模式。这种模式具备较好的发展潜力及市场竞争 力，开启了城市科技园区可持续发展的新思路。 第二章城市泛科技园区与产业集群 第二章城市泛科技园区与产业集群 城市泛科技园区是产业集群的一种高级形式。一方面它遵循一般工业园发展 的规律，同时还有自身的发展规律。本章从产业集群和产业竞争力理论入手，对 泛科技园区与产业集群的关系以及产业竞争力等进行了系统研究。 2 1 城市泛科技园区的要素 城市泛科技园区主要包括以下要素： 一是孵化器，即对于有创立新企业意图的个人、组织及刚完成创业的企业， 提供支持其刨业或经营、技术等方面的专项服务设施、机构，以及帮助已成型的 中小企业发展新的事业。 二是研究设施与机构，即大学等高等教育机构、研究机构等的参与。研究机 构的参与，是发挥技园区基本作用的前提条件，与研究机构的联系越紧密，科技 园区促进研究开发、创立高技术企业、推动技术产业化的功能就越强。所以，同 研究机构的紧密程度是衡量科技园区发展与成熟程度或者发展方向合理性的一 个重要指标。 三是交流设施与机构，即为支持研究、技术开发及产业活动等，而在研究交 流、研修、信息查询等各个方面提供服务的设施、机构。与外部的研究机构建立 广泛的联系，据此提供研究机能、交流机能、研究开发支持机能等，以吸引研发 机构、研究开发型企业和高新技术企业入区，是非常重要的因素。没有此项功能 的研究园区，是难以吸引到高科技企业的入区。 四是优良的营商环境，即具有优良环境的场地或建筑机构和服务设施、商务 环境、人文环境等，供企业及研究机构入住，进行研究与技术开发。园区的这种 机能，是通过为入住者( 企业、研究机构或有可能成为企业家的个人) 提供场地 ( 研究室、办公室、会议室) 、实验设备、资金( 资金扶持、金融服务及信用担 保等) 、技术信息( 数据库、图书馆等) 和研究人员( 派遣研究人员、研究指导、 共同研究等) 方面的服务，满足入住者研究开发的各种条件。 2 2 产业集群与产业竞争力 集群化是产业呈现区域集聚发展的态势，所谓产业集群就是指在某个特定产 业中相互关联的、在地理位置上相对集中的若干企业和机构的集合。产业集群的 崛起是产业发展适应经济全球化和竞争日益激烈的新趋势，是为创造竞争优势而 形成的一种产业空间组织形式，它具有的群体竞争优势和集聚发展的规模效益是 其他形式无法比拟的。在工业化后期的信息时代，世界各地的产业集群大量崛起， 试图利用集群所特有的专业化分工与相互协作功能，加强自身的竞争力，参与全 第二章城市泛科技园区与产业集群 球经济的分工体系，在全球化的市场中占据一席之地。在经济全球化的今天，产 业集群化发展已成为全球性的经济发展潮流，产业集群构成了当今世界经济的基 本空间构架。 产业集群是一种世界性的经济现象。产业集群竞争力理论随着产业集群的不 断发展而相应地演变成系统的理论体系。鉴于产业竞争力的交叉性和递阶层次 性，产业集群就成为产业竞争力提升的关键。 2 2 1 国内外相关理论 2 2 1 1 马歇尔外部经济理论 第一个较系统研究产业集群现象的经济学家阿尔弗雷德马歇尔从新古典 经济学的角度，通过研究工业组织，间接表明了企业为追求外部规模经济而集聚。 他曾把经济规模划分为两类：第一类是产业发展的规模，这和专业的地区性集中 有很大关系；第二类则取决于从事工业的单个企业和资源、它们的组织以及管理 的效率。他把第一类的经济规模称为外部规模经济，把第二类的经济规模称为内 部规模经济。马歇尔发现了外部规模经济与产业集群之间的密切关系，他认为产 业集群是因为外部规模经济所致。他认为生产和销售同类产品的企业或存在产业 关联的上中下游企业集中于特定的地方会使用专门人才、专门机构、原材料产生 很高的使用效率，而这种使用效率是处于分散状态下的企业所不能达到的，这种 高效率形成外部规模经济，从而促进企业集中在一起，形成了产业集群。这些许 多因性质相同的中小企业集中在特定地方而获得的经济叫做“外部经济”。外部 经济主要体现在三个方面，第一是地方具有专用性劳动力市场，第二是生产专业 化而取得的中间产品，第三是可获得的技术与信息。他把专业化产业集群的特定 地区称作“产业区”。在马歇尔那里，产业区是一个中小企业聚集的地区，区域里 创新气氛十分浓郁，新工艺、新思想能很快被接受、传播，各个中小企业之间形成 一个既有效竞争又合作交流的网络。他在论述中总结了“产业区”所具备的6 个 方面的特征：与当地社区同源的价值观系统和协同的创新环境；生产垂直联 系的企业群体；最优的人力资源配置；产业区理想的市场一不完全竞争市场； 竞争与合作并存；富有特色的本地金融系统。马歇尔把地方性工业在产业区 的集聚归结为企业追求外部规模经济，即企业层面的规模报酬不变、社会层面的 规模报酬递增，并且指出这种外部经济给集聚企业带来如下几个方面的好处： 技术的外溢。由于马歇尔时代信息的流动是按距离衰减的，所以知识在当地的传 播要比远距离流动更容易。“对于机械、流程和企业一般组织的发明和改进，人 们很快进行研究；如果一个人有一个好的思想，会被别人采纳，这个思想又与他 们自己的建议结合起来，因此它又成为新思想的源泉”。这样就营造了一种协同 创新的区域环境，知识信息的扩散是创新的源泉，不断的创新使这些产业区的经 第二章城市泛科技园区与产业集群 济持续增长，更加激励着相关产业的新企业的加盟。提供一个专业技术工人共 享的劳动市场。产业区内集聚了许多潜在的劳动力需求和潜在的劳动力供应。 “雇主们往往到能找到他们所需要的有专门技能的工人的地方去( 办厂) ，同时， 找工作的劳动者，自然也到有许多雇主需要像他们那样技能的地方去找职业” 所以这种集聚既降低了工人的失业概率，也确保了厂商无论是在“好时光”还是 在“坏时光”的劳动力供应。这种潜在的供需关系又加强了既有的产业集聚。 提供共享的中间投入品。产业集聚可以支持该产业专用的多种类、低成本的非贸 易投入品的生产。众多使用中间投入品的企业集中在一起才使辅助性工业能够使 用专业化的、高成本的机械设备，以较低的生产成本来供应众多的消费者。但马 歇尔理论中没有考虑区域内企业的成长和区域间企业的迁入、迁出等动态因素的 变化，也忽视了区域产业组织的外部接连与创新。 2 2 1 2 韦伯集群经济理论 阿尔弗雷德韦伯( a l f r e d w e b e r ) 是工业区位理论的创立者，他从微观企 业的区位选择角度，阐明了企业是否靠近取决于集聚的好处与成本的对比。他在 1 9 0 9 年出版的工业区位论一书中，把区位因素分为区域因素和集群因素。 韦伯认为，产业集聚分为两个阶段。第一阶段是创业自身的简单规模扩张，从而 引起产业集中化，这是产业集聚的低级阶段；第二阶段主要是靠大企业以完善的 组织方式集中于某一地方，并引发更多同类企业的出现。这时，大规模生产的显 著经济优势就是有效的地方性集聚效应。韦伯把产业集群归结为四个方面的因 素：第一个因素是技术设备的发展。随着技术设备专业化的整体功能加强，技术 设备相互依存会促使地方集中化。第二个因素是劳动力组织的发展。韦伯把一个 充分发展的、新颖的、综合的劳动力组织看作是一定意义上的设备，由于其专业 化，因而促进了产业集群化。第三个因素是市场化因素。韦伯认为这是最重要的 因素。产业集群可以最大限度地提高批量购买和出售的规模，得到成本更为低廉 的信用，甚至“消灭中间人”。第四个因素是经常性开支成本。