（工商管理专业论文）我国开征物业税的条件及实施时机分析.pdf

中文摘要 摘要：党的十六届三中全会在关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定 中提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税， 相应取消相关收费。”之后，先是中国人民银行行长周d , ) l l 说：“我国将在适当时机 选择试点实施物业税。后是建设部刘志峰副部长也透露政府在积极考虑征收物业 税。广东和湖南也表态可先试点，如今北京己经开始进行物业税征收“空转”试 点。 我国现行的房地产税制存在“重流通、轻保有”、税种设置繁杂、重复征税、 地方税主体税种缺位、制度设计不合理等众多缺陷，开征物业税是完善现行房地 产税制的关键所在。但开征物业税需要解决的政策、技术和征管问题还很多，物 业税开征后对地方政府、房地产价格、不动产评估的影响以及新旧政策的衔接也 需要进一步分析，因此，现阶段开征物业税的时机还不成熟，但应该采取积极的 准备性措施。 本文从物业税的概念、特征及我国房地产税制存在的问题入手，分析了开征 物业税的影响，引出国外经验对我国的启示，并对物业税开征的条件和时机进行 了探讨，最后探讨了我国物业税开征的思路，并从纳税人、征税对象、计税依据、 税率等税制要素的层次尝试对物业税进行具体的制度设计，试图为物业税改革实 施提供参考。 关键词：物业税改革；房地产税制；税收要素；开征条件；实施时机 分类号： = i 匕塞交道厶堂童些亟堂位途塞旦墨! 壁g ! a bs t r a c t a b s t r a c t ：a tt h et h i r dp l e n a r ys e s s i o no ft h e16 t hp a r t yc e n t r a lc o m m i t t e eo ft h e c o m m u n i s tp a r t yo fc h i n ah e l di no c t o b e ro f2 0 0 3 ，t h ec o n t e n to fl e v y i n gt h ep r o p e r t y t a xh a sb e e nw r i t t e ni n t ot h ec o m m u n i q u eo ft h ep l e n a r ys e s s i o n a n dt h e n ，t h ep r e s i d e n t o fc h i n e s ep e o p l e sb a n kz h o ux i a o c h u a nt os a yf i r s t ：o u r c o u n t r yw i l lc h o o s ea l l e x p e r i m e n t a lu n i ti m p l e n m e n tp r o p e r t yt a xt h ea p p r o p r i a t eo p p o r t u n i t y f o l l o w , l i u z h i f e n gw h oi s t h ev i c em i n i s t e ro fc o n s t r u c t i o n d e p a r t m e n tr e r e a l st h a tt h e g o v e r n m e n tb ec o n s i d e r i n gt ol e v yp r o p e r t yt a xa c t i v e l y c u a n g d o n ga n dh u n a na l s o d e c l a r et h a tc a nm a k ee x p e r i m e n t sf i r s t ，p e k i n gh a sa l r e a d ys t a r t e dt oc a r r yo np r o p e r t y t a xt u r na ne x p e r i m e n t a l o u rc u r r e n tt a xs y s t e mh a sal o to fd e f e c t sw h i c hi n c l u d i n gp a y i n gm o r ea t t e n t i o n t oc i r c u l a t i o na n dd e p r e c i a t i n g p r o p e r t y ，c o m p l i c a t e dt a xk i n d s ，l a c ko fl o c a lm a j o r t a x ，u n r e a s o n a b l es y s t e md e s i g ne f c b u tc o l l e c t i n gr e a le s t a t et a xh a sm a n yp r o b l e m st o s o l v e , s u c ha sp o l i c y , t e c h n o l o g ya n dm a n a g e - m e r i t t h ee f f e c t st ol o c a lf i n a n c e , r e a l e s t a t ep r i c e ，c o n n e c t i o nb e t w e e nt h ei n f l u e n c e so fr e a le s t a t ea s s e s sa n dn e wo ro l d p o l i c ys h o u l db ea n a l y z e df u r t h e ra f t e rc o l l e c t i n gr e a le s t a t et a x s oa tt h ep r e s e n ts t a g e t h eo p p o r - t u n i t yi ss t i l lu n r i p et oc o l l e c tr e a le s t a t et a x ，b u tt h ep o s i t i v ep r e p a r a t i o n m e a s u r e ss h o u l db ep r e p a r e d k e y w o r d s ：p r o p e r t yt a xr e f o r m ； r e a le s t a t et a xs y s t e m ；t a xe s s e n t i a lf a c t o r ； c o l l e c t i n gc o n d i t i o n ；c o l l e c t i n go p p o r t u n i t y c l a s s n o ： 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：阀f ) 蒸 签字日期：j 句多年乡月，1 7 1 导师签名 签字同期幽吾年占月矿日 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 坩 学位论文作者签名： 习f ，茏签字日期：p ，够年易月厂日 4 3 致谢 本论文的工作是在我的导师肖翔教授的悉心指导下完成的，肖翔教授严谨的 治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢三年来肖翔 老师对我的关心和指导。 肖翔教授对于我的科研工作和论文都提出了许多的宝贵意见，在此表示衷心 的感谢。 在撰写论文期间，金水贵、金娅等同学对我论文中的文献综述研究工作给予 了热情帮助，在此向他们表达我的感激之情。 另外也感谢我的丈夫刘文，他的理解和支持使我能够专心完成我的学业。 1 绪论 1 1 问题的提出 目前我国的房地产税制存在税种复杂、税基不合理、重复计税、税制结构 和计税依据不合理等问题。由于税制的不合理，极大的制约了我国房地产市场的健康 发展。而房地产业的健康发展又关乎国计民生，关乎广大城市居民经济生活的稳定， 同时，物业税的出台与实施在这些方面都会产生重大的影响。在此背景下，政府在十 六届三中全会首次提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范 的物业税，相应取消有关税费”，并于去年在中国几个城市中开始了“空转”试点。 从十六届三中全会提出房地产税制改革的方向，到后来对一些城市实行“空转 模拟 物业税试点，至今物业税开征却一直未能实现从“空转 到“实转 的转变。对此， 相关地产和税收方面的专家表示物业税征收虽然是大势所趋，但目前还不完全具备征 收的市场基础以及制度环境，物业税开征后对地方财政、房地产价格、不动产评估的 影响以及新旧政策的衔接都需要进一步的研究。因为开征物业税所涉及到的范围很 广，所以不论是在理论上还是在实践上，我们都将遇到相当多的问题，因此要在立法 前进行更多的研究，从技术上、政策上和征管方面为物业税的开征作好准备。在这些 问题没有真正得到解决前，实施开征物业税不但不能促进房地产业健康有序的发展， 相反将会阻碍房地产税制的改革进程。 在此形势下，笔者在收集资料和参考众多学者研究成果的基础上，结合平时学习 的积累，从税法、社会经济学的视角，首先对主要税收理论进行分析，选择许多国家 成功的税收经验和税收理论，对我国的房地产税制存在的弊端进行分析，以便得出我 国开征物业税的必要性，为物业税的政策选择提供了主要依据；其次，以税收要素为 主介绍了国际上物业税的征收经验，并归纳了各国开征物业税的若干共同点，以便我 国借鉴；再次，在借鉴国际先进经验的基础上，结合我国国情，对我国物业税改革的 税收要素进行了详细的界定；并对我国开征物业税的条件及实施时机做出了分析；最 后，提出了进行物业税改革的相关建议。 1 2 研究方法和本文结构 1 2 1 研究方法 本文的研究方法主要包括观察分析、比较研究、统计分析和归纳总结。 观察是一种基础和直观的研究方法。通过图书查询、网上浏览有关物业税的国内 外文献、实地调查，客观地观察现实社会的各类现象，发掘出质的特殊性，从而发 现问题。 比较研究是本文的一个重点。通过对不同国家财产税制度内涵的比较和各国多年 来物业税征收情况的对比，对这些国家财产税制度形成总体评价，并从中吸取有益的 经验。 在上述研究的基础上，进行归纳总结，运用逻辑思维进行必要的整理、演绎和推 理，形成最终的结论。 1 2 2 本文结构 本文共分七章，各章内容如下： ( 1 ) 绪论。本章主要阐述了论文的选题背景、研究目的和意义，并对研究的思 路、方法作了说明。 ( 2 ) 物业税的概念及特征。明确了物业税的概念，分析了物业税的性质、特征。 ( 3 ) 物业税出台的背景及现实意义。首先对开征物业税的理论依据进行了探讨， 为物业税的开征提供理论依据；其次对现行房地产税制概况进行了分析，讨论其弊端， 并提出房地产税制改革的必要性；最后，通过对物业税开证对各利益集团的影响分 析，提出从完善税收体系的目的来看，政府应该考虑到征收时机的问题，在没有解决 物业税消极影响之前万不可以贸然行事。 ( 4 ) 物业税的国际比较分析及其借鉴。本章通过对各国物业税的基本状况进行分 析，以及对国外物业税成功实践的经验进行总结归纳的基础上，可以看出虽然各国的 税制不尽相同，但房地产税制在不断的发展和完善过程中，形成了很多共同的特点， 根据这些共同的特点，提出了可借鉴的建议。 ( 5 ) 关于我国开征物业税的条件及实施时机分析。本章通过对丌征物业税的条 件、难点及实施时机的分析后指出：物业税的开征涉及范围广，影响面大，应在广泛 调查和充分论证的基础上，先选择个别地区进行试点，总结经验，待条件和时机成 熟，再逐步全面的推开。 ( 6 ) 关于我国征收物业税的基本设想和实施政策的若干建议。本章首先对我国开 征物业税的基本思路进行了探讨，并在借鉴国际经验的基础上，提出了开征物业税应 遵循的基本原则，从而最终设计了包括纳税人、征税范围、计税依据、税率、税收优 惠等课税要素。最后提出了一些可行的实施建议。 2 2 物业税的概念及特征 2 1 物业税的概念 物业税的名词源于国外，特别是东南亚地区。物业税属于财产税的范畴，是对 不动产的保有环节进行征收的税种。在各国，房地产保有税的称呼有很多，有的国 家( 地区) 称为“不动产税 ，如波兰、奥地利等；有的国家( 地区) 称“地方税 或“差饷”，如马来西亚、新西兰等；有的国家( 地区) 称“财产税”，如美国、 德国等；中国香港则直接称“物业税”。 物业税作为一种财产税，是以物业这种财产作为征税对象的。“物业”一词源 于香港和东南亚，一般是指以土地和土地上的建筑物、构筑物以及与之配套的设备、 设施和场地等形式存在的不动产，是对房地产或不动产的别称。因此，物业税的课 税应是房地产。目前各国对房地产的课税主要有三种情况，一是只征收转让房地产 的行为税，以流转额为计税依据；二是对保有房地产课税，以房地产的评估值为计 税依据；三是对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。就我国而 言，我们所说的物业税应该是属于第二种情况，其基本框架是将现行房产税、城 市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房地产保有阶段 统一收取的物业税。 现阶段对如何定义我国的物业税，各个学者都有自己的观点。目前较为主 流的观点是：物业税，又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产， 要求其保有人或承租人每年都按物业评估价值缴付一定税款，应缴纳的税值会 随着其市值的升高而提高。 2 2 物业税的特征 物业税本质上是对不动产占有( 不一定是所有) 课征的财产税，财产税作为整 个税收体系的重要组成部分，在现代社会具有商品课税和所得课税不可取代的作用， 这与其本身的特性密切相关。目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都实行 物业税方式，而大批发展中国家也已经开始采用这种做法。在成熟的市场经 济国家，物业税和所得税、增值税一起被列为三大主力税种，是重要的财政 收入之一，也是国家调节和干预经济行为的杠杆和方法。从世界各国的房地 产税收制度和内容来看，其物业税制的特征表现在以下几方面： ( 1 ) 物业税属于地方税收 物业税是地方税的主体税种，是地方财政主要收入来源。物业税一般由不动产所 在地的各市、镇征收，收入归地方政府用于各项基础设施建设。物业税划归地方所有 的积极意义在于，在同一税政的前提下，把地方政府的事权和财权有效地结合起来， 赋予地方政府一定的税政管理权，一方面有利于激发地方政府征收房地产税的积极性： 另一方面有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成税收收入增长的 良性循环。 ( 2 ) 差别税率和比例税率相结合 物业税作为地方税收，普遍都是由各地方政府自行决定税率，而没有实行全 国统一的税率。通常的做法是，中央政府在全国范围内确定一定的税率幅度，各地政 府依据城市经济发展的水平、房地产市场成熟度、纳税人的支付能力和地方政府年度 预算等因素确定本地适用税率。这样做既保证中央有一定的宏观调控权又能体现和兼 顾各地不同的实际情况。至于税率的形式，一般采用比例税率。因为比例税率比较简 单，易于征收和管理。除此之外还针对不同用途的房地产设定差别税率。 ( 3 ) 税基为房产的市值 物业税的计税依据为一定时期不动产的市场评估价值，且它的税值会随 着不动产市场价值的变化而变化。因为物业税的税基为房地产的市值，而房地产 的市值受周边环境与配套设施等条件的影响较大，为了能够准确真实地反映税基，每 隔3 5 年须对房地产的价值重新评估一次。这样既能随着经济的发展增加地方税收， 同时又能体现公平税负、合理负担原则。同时以市值为计税依据更符合量能纳税的原 则，而且还具有税源丰富，收入富有弹性，交易证据多、便于诚信纳税等优点。 ( 4 ) 完善的评估和登记制度 从征管手段看西方已经形成一套相对成熟的征收机制。物业税计税依据以房地产 的市场价值为课税基础，对房地产的数量统计是否准确、房地产的纳税价值评估是否 合理，直接影响到税收的效率和税负的公平。因此，已开征物业税的国家均设立了严 密的房地产统计系统和评估机构，建立了完善的房地产登记和评估制度，并形成系统 的财产估价标准和估价方法体系，还建立了比较详细的与不动产登记、评估有关的信 息数据库。 ( 5 ) 从税负水平来看，各国房地产物业税收政策都坚持“宽税基、少税种、低税 率”的基本原则。 4 3 我国开展物业税试点的背景和意义 3 1 开征物业税的理论依据 物业税开征的理论依据揭示的是政府房地产课税行为的出发点是什么? 要达到何 种目的或实现哪些社会经济目标? 公共经济学者在探讨物业税的依据时，主要关注物 业税的财政收入功能和社会财富的公平分配功能。 ( 1 ) 利益支付说 利益说也称买卖交易说，它的核心观点是，由于国家为财产拥有者提供了安全保 护，包括国内治安、消防和国防安全等，从而保证了财产能够顺利地为其所有者带来 经济利上的或心理上的满足等利益，作为受益者的财产产权所有者应该为这种产权保 护带来的利益支付报酬。因为，作为私人财产的不动产，政府的产权保护保证了他们 的安全和完整，同时政府提供的公共服务如城市基础设施建设、环境的改善等也会在 一定程度上提升不动产的价值。所以，从利益对等的经济原则出发，产权所有者应当 负担一部分或全部的地方公共支出方面的费用，政府也理应从这种公共服务中得到一 定的回报。从这个意义上来讲，物业税相当于不动产持有者对于从政府那里获得的保 护利益( 即公共产品或服务) 的一种补偿性支付。在实践中可以理解为一是政府部门提 供了公共服务，不论房地产价值是否得到提高，产权所有者均应为此支付一定的费用 作为报酬：二是由于政府部门提供的公共服务保证了房地产产权的实现或提高了房地 产的利用价值，公共主体理应对其所有者征收一定比例的赋税，以敷公共支出之需。 ( 2 ) 财政收入说 税收作为国家取得财政收入的重要工具，可以把分散在各个纳税人手中的一部分 国民收入，集中到国家财政，用以满足国家行使职能的需要。在各种不同的社会制度 下，在不同的国家里，税收都在财政收入中占据重要地位。公共经济学者认为，房地 产税收以此为依据主要适用于社会经济发展的早期阶段，特别是以农业经济为主导经 济形式的封建社会。封建社会中庞大的争室支出、军方开支、俸禄支出等的维持，需 要有稳固可靠的税收收入。以土地私有制为经济基础的封建社会，财产课税是其主要 税收，而土地税和房屋税作为一种财产税税种具有税基稳定、税源广稚的优点，可以 作为国家财政收入的可靠来源，因此，为满足国家财政支出而筹措财政收入就构成了 那个时代房地产税收的主要依据。事实上，不仅在经济发展的早期阶段，即使在高度 发达的现代经济社会里，出于财政收入目的而开征土地和房屋财产税的做法也很多， 只是在这种情况下，土地和房屋财产税主要是作为一种地方性税种而存在，并且其课 税收入的主要用途已经不再是维持国家支出的需要，而是用以提供地方公共产品和服 5 务。 ( 3 ) 能力说 这是近代西方学者提出的观点，它与税收利益原则是相对而言的，其核心都是如 何实现税收公平、平等负担税赋。该原则主张同等负担能力的人负担同样的税收，不 同纳税能力的人负担不同的税收，即税收横向的公平和纵向的公平。通常认为衡量纳 税能力的主要标准是人们的收入、消费或财产。财产作为衡量人们纳税能力的标准之 一，表明财产的增加意味着纳税人收入的增加或者隐含收入的增加，且这种收入比一 般挣得的收入更为持久，相应其负担能力越高。也就是说，财产代表了一种支付能力， 并且已成为个人收入的一个重要来源，在其它条件相同的情况下，私人拥有的财产越 多，其负担能力就越高。可见，开征财产税符合支付能力原则和公平原则。 ( 4 ) 社会政治功能说 这种观点认为，物业税不仅具有充分体现负税能力的特征，而且还具有均分土地 财富、抑制不劳而获、消除社会贫困的社会政治功能。社会政治功能说的核心是负税 能力分析，它最早源于古典经济学家魁奈的观点，后来被一些西方财政经济学者所接 受。该观点认为，土地及其改良物组成的不动产是衡量一国人民负税能力的一个比较 客观的标准，在其他条件相同的情况下，私人拥有的土地越多，其负税能力就越大。 不仅如此，财富本身可以给其所有者带来购买力和安全感，从而减少储蓄意愿。因为 来自永久性财富的收入现值大于来自有限期的工作收入现值。综上理由，从税收横向 公平原则考虑，对代表未来和永久性的财富及人民负担能力的土地课以重税是合理也 是必要的。 3 2 我国当前房地产税制的基本情况 我国现阶段一个房地产项目从土地开发到销售涉及的税费项目很多，包括营业 税、城市建设维护税、印花税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税( 外资) 、 土地增值税、契税、耕地占用税、个人所得税及企业所得税等，其中类似于物业税的 税种有7 个( 见表3 - 2 ) ，收费项目近百种。我国的房地产税收制度基本涵了房地产取 得、保有、流转三个环节( 见表3 - 3 ) 。从表3 - 2 可以看到，上述税种，有些在建国初 期就已设立，如城市房地产税、契税；有些则是在改革开放后陆续恢复或开征的，如 城镇土地使用税、房产税、土地增值税、耕地占用税等。在房地产各税中，位于收 入前三位的分别是营业税、房产税和契税，占房地产税收收入总额的八成以上( 见表 3 1 ) 。从中我们可以看出，我国现行的房地产税是在经济体制改革过程中陆续设置 的，缺乏明确的总体设计思路，因此，尽管从表面上看税收体系较为全面，实际上却 存在着结构不合理，税种设置重复、配套措施不完善等诸多方面的问题。随着我国房 6 地产行业的快速发展，这样的税制和征收格局的弊端日渐凸现。在本节，笔者对当前 我国房地产税制存在的问题，将从以下几个方面进行归纳： 表3 11 9 9 3 - - 2 0 0 0 年我国与房地产相关的税收收入情况单位：亿元 房地产开发销售阶段税收收入房地产保有阶段税收收入 房产税 年度 耕地土地 城镇土税收总 合计和城市合计l 1 + 2l + 2 3 营业契税占用增值地使用额 i 房地产 2 ( )( ) 税税税3 税 1 9 9 3n a7 0 0 3 0 9 5 n a 3 7 9 53 0 3 24 9 1 57 9 4 73 2 3 24 2 6 1 8 32 7 5 1 9 9 46 8 0 2 31 2 9 43 6 9 00 0 l7 3 0 0 83 2 5 36 0 2 69 2 7 98 8 7 25 3 3 1 5 32 6 8 1 9 9 58 6 9 3 82 0 1 93 6 2 lo 2 79 2 6 0 53 3 6 58 1 6 71 1 5 3 28 8 9 26 2 8 8 4 82 7 4 1 9 9 61 0 6 5 3 52 7 6 83 2 7 91 1 21 1 2 6 9 43 9 4 21 0 2 1 8 1 4 1 68 8 8 37 4 6 3 8 42 7 2 1 9 9 71 3 5 3 4 23 6 0 03 3 9 4 2 5 3 1 4 2 5 8 94 3 9 91 2 3 9 31 6 7 9 28 9 4 68 6 4 9 3 92 7 8 1 9 9 81 6 0 8 0 36 5 3 53 5 6 24 2 71 7 1 3 2 75 4 2 l1 5 9 8 52 1 4 0 6 8 8 8 99 5 3 9 8 73 3 5 1 9 9 91 6 9 6 5 31 0 5 9 33 5 1 46 8 l1 8 4 4 4 15 9 0 71 8 5 5 32 4 4 68 8 2 91 0 7 8 4 93 6 4 2 0 0 0 1 8 8 5 71 4 2 8 63 7 3 0 8 3 92 0 7 4 2 5 6 4 9 42 0 9 5 82 7 4 5 28 8 3 l1 3 1 8 0 63 5 1 数据来源：x us h a n d aa n dw a n gd a o s h u ，l a n da n dp r o p e r t yt a xi nc h i n a ，s t a t e a d m i n i s t r a t i o no ft a x a t i o no fp r c h i n a ，b e i j i n g 说明：n a 指未统计或未开征 7 表3 - 2中国类似于物业税的房地产税种简表 序号 税种生效日期纳税人计税依据税率 转让土地使崩权 l 营业税 1 9 9 4 1 1销售不动产、出租营业额5 房产者 城市、县城、建制 火城市：0 5 1 0 元咿 城镇土地使镇和上矿区内使 实际占用的国家 中等城市：o 4 8 元m 2 21 9 8 8 1 1 1或集体所有的十小城市：0 3 石元f n l 用税用土地的国内企 地面积 县城建制镇工矿区： 业、单位和个人 0 2 - 4 元m z 城市、县城、建制从价：原值扣除 房产余值或租金 3房产税1 9 8 6 1 0 1镇和1 矿区内的1 0 - 3 0 后的1 2 收 入 房产所有人从租：1 2 城市房地产外国侨民和外资房地产价格或租 从价：房产：1 2 41 9 5 1 8 8从租：1 8 税企业金收入 人均耕地 3 亩：5 2 5 元 m 2 转让国有土地使 用权、地上建筑物 转让房地产的增 超额累进税率： 6土地增值税1 9 9 4 1 1及其附着物并取 值额3 0 一6 0 得收入的单位和 个人 境内转移土地、房 7 契税 19 5 0 4 3 屋权属行为的承房地产的价格 3 一5 受方 资料来源：根据中国税制等资料整理 8 表3 3淮安市房地产税税负一览表 征税环节税种计税依据税率惕 征税环：霄 税种计税依据税率肠 营业税销售收入 3 城镇土地0 5 1 0 元 土地面积 使用税 m ? 交易合同0 5 或 房 印花税 房 地 价0 0 3 地 声 产 房产原值 房产税房产原值1 2房产税或租金收1 2 或1 2 开占 入 发用 阶 城市维护 阶 营业税额 7 房产原值 段 建设税 段 城市房地 或租金收1 2 或1 8 城镇土地0 5 1 0 元 产税 土地面积 入 使用税 m l 耕地占用占用的耕 l o 5 0 元 企业所得 企业收入3 3 税地面积 凹 税 企业所得城镇土地0 5 1 0 元 企业收入 3 3 土地面积 税使用税 m 2 个人所得 个人收入2 0营业税租赁收入5 税 房 合同交易城市维护 地印花税 0 5 房营业税额 7 价建设税 声 地 转 立 企业所得 企业收入3 3 契税合同交易2 或4税 让出 价 阶 租合同交易 印花税 0 3 段 阶 价 营业税营业额 5 段 个人所得 个人收入2 0 城市维护 营业税额7税 建设税 资料来源：根据淮安市房地产税费法规等资料整理 9 ( 1 ) 从税种结构来看，房地产税制各计税环节税费负担不公平。表现为房地产 开发和交易环节税收多、税负过重，而保有环节税负过轻( 见表3 - 1 、3 3 ) ，并且税 收优惠范围大。如房地产企业在移转环节需要缴纳两类税金，一类是经营税金及附加， 包括：房地产业营业税、房产税、土地增值税、城市维护建设税、印花税、契税以及 教育费附加；另一类是所得类税金，包括：企业所得税、外商投资企业和外国企业所 得税。而房地产企业在保有环节只需要缴纳两种税，城镇土地使用税和房产税。另外 通常情况下，城镇土地使用税和房产税对私人住房一般免于征税。所以保有环节的房 产税负较低，税基较窄。这种税收模式造成了严重的税负不公平状况，带来许多消极 影响：一是导致土地闲置、浪费现象严重；二是阻碍了大量划拨存量土地进入市场的 进程，减少了土地的有效供给，导致土地价格上涨。三是流通环节土地的高税负，抑 制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，导致逃税现象增多，国 家税收流失。 ( 2 ) 从计税依据来看，不符合财产税的本质特性。从国际上看，房地产税收的 计税依据主要包括市场价值、租金价值、历史成本和占用面积。我国现在的房产税 的计税依据囊括了除市场价值以外的以上所有基本类型( 见表3 2 、3 3 ) 。按照我国 相关法律的规定，房产税以房产原值( 自用或经营) 或租金收入( 出租) 为计税依据， 城市房地产税不论是自用还是出租，均按原值作为计税依据。笔者认为，这种税制设 计存在以下几方面的不足：首先，不论房产升值还是贬值多少，因其房产原值都按建 造时的造价或购买价确定，所以它不能反映土地级差收益和土地、房产的时间价值； 其次，税率一旦设置便长期不变，从而造成税收收入增长与房地产增值脱节的现象； 第三，房产原值概念虽然清楚，但操作中难以把握。比如职工购买的福利房在其支付 的房产价格中，很难在房产和土地使用权之间进行准确的划分，按商品房购入价格确 定原值又很不公平。可见，这种税制设计难以反映纳税人的纳税能力，不利于实现税 收公平原则。 ( 3 ) 从税种设计来看，我国房地产税制在税种的设置方面存在税费繁多、重复 课税、费挤税现象。具体表现如下： 重复课税。主要表现在：一是对土地课税设置土地使用税和耕地占用税两个税种； 二是对房屋租金收入既征收5 的营业税又征收1 2 的房产税；三是对房地产的转让既 要按取得的纯收入征收3 3 的企业所得税，又按取得的土地增值额计征土地增值税； 四是对房地产产权转让签订的产权转移书据或契约，承受方既要缴纳印花税，又要缴 纳契税。 以费挤税。目前，我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，并且费项总数远 多于税项总数。中央政府出台的收费项目有2 0 多种，地方政府出台的收费项目少则几 十种，多则上百种。如旧城改造费、市政配套费、商业网点费、各种证书工本费等。 1 0 另外从收费比例上看，各项收费占销售收入的3 5 左右，相当于经营成本及费用的7 0 。 我国现行房地产税税种设计，不但增加了纳税人的税收负担和办理难度，也影响 了政府税收机构的征税管理效率。 ( 4 ) 从财政地位看，房地产税的收入规模偏小，占财政收入的比重比较低。由 于过去我国长期实行计划经济体制，在公有制基础上形成的财产有限，这使得财产税 的税基非常窄小，财产税收入占政府收入的比重也比西方各国小的多。近年来，我国 房地产税收在财政收入中的比重虽然呈上升趋势，但升幅较小，房地产税在组织财政 收入上明显乏力的事实仍没有从根本上得到改观。从表3 3 可以看出，从1 9 9 3 2 0 0 0 年， 我国直接针对房地产征收的税收才2 0 0 0 多亿元，涉及房地产的税收额占我国全部税收 总额的比重，最高不超过4 ，与西方国家一般超过1 0 的比重相比，调控作用不强。 由此可见，我国目前的房地产税难以发挥作用的情况是显而易见的。 ( 5 ) 从税收政策的统一性方面看，目前，我国房地产税收制度采取“内外有 别，两套税制并存”的政策，具体表现如下： 一是两套所得税制。对内资房地产企业开征企业所得税，而对涉外房地产企业开 征外商投资企业和外国企业所得税。 二是两套房地产税制和土地税制。对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉 外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税。 三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教 育费附加；而对外资房地产企业则不征税此两项税费。 四是耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外 资企业却不征收。 这种内外有别的税收政策，虽然有利于增强中国经济的活力，但却降低了本国企 业的竞争力。 ( 6 ) 从征税范围来看，我国现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、 建制镇和工矿区征收，而把广大农村排除在征税范围之外；同时城镇土地使用税和房 产税将个人所有非经营用房等列为免税对象，也使征税范围非常狭窄，这在定程度 上限制了税收作用的发挥。 随着市场经济的不断发展，我国房地产税收体制越来越显出弊端，限制了税收作 用的正常发挥。十六届三中全会关于税收制度改革确立了“简税制、低税率、宽税基、 严征管 作为未来税改的方向，在这个原则下，开征物业税已成为我国新一轮税制改 革的一个重点，同时也标志着物业税的改革被提上政府工作日程上。 3 3 物业税开征对各利益集团的影响分析 房地产业包括取得土地、开发、交易和保有四个环节，房地产行业涉及到四大利 益主体：政府、开发商、投资者及买房者。物业税虽然是在房地产保有环节征收的税 种，但是物业税的开征对各利益集团所带来的影响却是不一样的。 3 3 1 对政府的影响 政府可以分为中央政府和地方政府，而房地产税收基本都归属地方政府，所以物 业税改革的影响也主要是对地方政府的影响。笔者将从物业税开征的消极影响和积极 影响两方面进行分析。首先，对政府的消极影响表现为：一是从物业税开征初期来看， 将一次性收取的土地出让金改成分期付款的土地“年租制”会减少政府的当期收入， 导致政府总体收入规模下降，影响政府为本地提供公共服务的质量和数量，严重的会 引发政府的债务危机和降低政府的信任度；二是现有的土地供给制度，加大了物业税 征管在操作上的难度和成本。我国现有的土地供给制度是一次性收取若干年土地出让 金的土地批租制。取消土地批租制，等于取消了价格机制，将导致无法确定土地供给 多少，由谁取得。这必然要求改革我国土地转让制度；其次，对政府的有利影响表现 为：一是实施物业税，能均衡政府长期财政收入。不论是哪届政府出让的土地使用权， 把开发环节所产生的税费在一定期限内分摊，使每届政府都有了一笔稳定的收入，同 时这笔财政收入是在计划内的，有利于政府工作的承上启下；二是从长远角度来看， 有利于增加政府的财政收入。因为土地出让金按年增收，根据我国目前现代化的进程 来看，我国土地贬值的可能性较小，而实施物业税后，政府有权分享土地升值带来的 收益，所以，伴随土地升值的是政府财政收入的增加；三是多税合一简化了税收征收 环节，节约了征税成本，同时还可以使得地方经济平稳的发展，更合理的利用土地资 源，不会出现“寅吃卯粮 的现象。综上所说，从长远来看，政府是愿意实行这项 制度改革的。 3 3 2 对开发商的影响 丌征物业税会对丌发商带来深远的影响。首先，开征物业税后，本来要一次缴清 7 0 年的土地出让金才能获得的土地开发权，现在可以不需要交付这笔资金就可以获 得，这样就减轻了开发阶段的资金压力，从而降低了开发商的进入门槛。房地产开发 门槛的降低，使得资金实力将不再是房地产企业竞争的重点，而这些年所显示的巨大 的行业利润会吸引更多资本包括民间资本进入房地产开发领域，从而带来房地产业的 一片繁荣；其次，增加了开发商的盈利空间。物业税的改革不但规范了房地产行业的 税费制度，而且也降低了丌发商的税费负担。费用的减少带来了成本的下降，而成本 1 2 的下降并不意味着房地产价格的下降。因为开发商的定价，与其开发成本没有多大直 接关系，供求关系才是决定房价高低的主要因素。对于丌发商而言，建造的房子只要 能卖出去，他没有理由要降价，即使由于同行业的竞争而降价，其降价幅度也没有预 期的那样大。如果我国房地产市场需求大于供给的情况不变，降低开发商成本的任何 努力均无法实现降低住宅市场价格的意图，只会增加开发商的利润空间。另外考虑到 房地产开发商多是以贷款投资，开征物业税后，因为开发商不再承担土地出让金等巨 额费用，这就等于开发商额外的获得大笔的无息贷款，从而减少了巨额的利息支出， 增加了房地产开发的盈利空间。由此可见，开发商是愿意推行这项改革的。 3 3 3 对投资( 投机) 者的影响 我国目前的不动产税制“重交易，轻保有”。在房地产保有阶段，只有城市房地 产税和少量的城镇土地使用税，而且是在一次性减除原值1 0 - 3 0 之后征收的。在保 有阶段发生的房地产增值部分，由于没有税收的调节机制，政府无法参与其再分配， 增值价值几乎全部都流向了保有者，导致大量的炒房者出现，炒房现象泛滥。而炒房 者的炒房行为，人为地扩大了住房需求，导致我国房地产投资过热，房价上升过快。 从我国国情来看，开征物业税，提高保有环节税负是抑制投机行为的治本之策。首先， 物业税是直接税，税负转嫁比较困难。物业税是对所有房地产的拥有者征税，保有环 节税负增加将直接增加投机资金的持有成本，起到抑制非真实市场需求者( 主要是投 机需求) 的目的：其次，开征物业税后，由于土地取得成本接近于零，因此初始房价 会有一定程度的下降，房地产投资利润空间将会变小，而由于物业税实行定期交纳， 必然会加大养房子的压力，炒房的风险也将随之加大。同时，随着初始房价的下降， 老百姓购房的能力将加大，这将令房地产炒家知难而退；此外，通过对那些相对于多 占用资源和住房的房产业主，以及房产投资人施以高额税负的政策，可以抑制对高档 住房和投机性住房的需求，从而把投资性购房逐渐压缩到最低程度，进而在一定程度 上达到抑制房价快速上涨的目的。再者，物业税的开征，使得对土地的供应和交易基 本上不设限制，因而开发商不需要高价从“圈地 者手中获得土地，土地投机也就没 有了市场，从而减少了丌发商大量囤积土地的行为。由此可见，物业税的丌征可以很 好的抑制投机者的投机冲动。 3 3 4 对居民消费者的影响 开征物业税对居民消费者的影响是多方面的，笔者将从积极和消极两个方面进行 分析。一是积极影响，主要表现为以下几方面。首先，依照我国现行的土地审批制度， 消费者在购买房屋时，房价中就包含了几乎全部的税费，而地价和相关税费约占住宅 成本的5 0 。如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，将大大降低房地产的开发 成本和消费者初期购买房子的门槛，使得更多的人能够支付得起房子的首付，让消费 者真正的买的起房；其次，开征物业税将加大住房的保有成本，促使消费者理性思考， 消费者购房时会从自己实际需求出发，选择既能满足居住需求，又能负担得起的住房， 而不会争相购房，互相攀比；二是消极影响，主要表现为以下几方面。首先，对于以 居住、生产等使用为目的的消费者而言，物业税的征收将增加他们的养房成本，如果 在未来收入不变而房价( 评估值) 上升的情况下，征收物业税不排除会出现买得起供 不起房的现象；其次，物业税的征收是将本来一次性付清的钱款分期交付，从理论上 来说，并没有增加居民的负担。但若考虑到土地上涨问题，消费者可能要缴纳比原来 多的税费。根据已经普遍成熟的分期付款的经验和对时间价值的考虑，消费者购房的 总支出将超过物业税征收之前的总支出，在这种情况下会产生一种“平买贵用”的现 象。 从以上分析来看，房地产税费改革对政府、房地产开发商是利大于弊的，而对 于投机商、居民消费者来说是弊大于利。尤其是对居民消费者来说，他将承担太多的 改革成本，这与房地产税改革的初衷是相悖的。因此我们可以得出的结论是房地产改 革并不能像媒体宣传的那样，可以抑制房地产价格，居民消费者也未必能从中获得多 少好处，改革只能起到完善我国目前房地产税收体系的作用，房价的控制还有待于其 他政策的推行。因此，从完善税收体系的目的来看，政府应该考虑到征收时机的问题， 在没有找到消除物业税消极影响的方法之前万不可以贸然行事。 1 4 4 物业税的国际比较分析及其借鉴 4 1 目前国际上通行的做法 由于各国历史、文化、国情以及经济调控目标各异，使得各国在房地产税制方面 有许多不同之处，但同时也存在一些共同之处。目前国际上通行的做法，具体表现为 以下几方面： ( 1 ) 将物业税纳入一般财产税中课征 许多国家将物业税纳入一般财产税中课征。一般财产税1 8 9 2 年始于荷兰，后来 德国、丹麦、美国、阿根廷等众多国家也相继开征了一般财产税。一般财产税的课征 范围不是所有的财产，而是选择性财产项目，主要对不动产和营业性动产课税，其中 最主要的是不动产，拥有房地产财产的法人和自然人为纳税义务人，计税依据为财产 的课税价值。具体方法是将房地产和其他财产捆在一起，就纳税人某一时点的所有财 产课征一般财产税，计税依据是财产的评估价值。由于一般财产税的课税对象包括各 种财产，它们的种类、使用和获取年限等都各不相同，所以其财产价值需要分别进行 估价。 ( 2 ) 发达的市场经济国家，实行中央与地方分享税制，房地产保有税基本上归入 地方税体系。 目前，世界各国物业税基本是地方税种，是地方税收体系的重要组成部分，是地 方财政收入的主要来源，它可以促进社会财富公平分配。所以世界各国地方政府十分 重视物业税的征管。在美国，物业税从一开始就是州和地方政府的税收，是各地方政 府财政资金的支柱性来源。一般要占地方财政收入的5 0 - - 8 0 。其中主要来源于对房 地产的征税，约占财产税收的7 5 ，其中来自于居民住宅约占5 0 ，企业不动产约占 2 5 。2 0 世纪9 0 年代后，美国州政府税收逐渐退出了房地产领域，基本上全部将房地 产税留给地方政府，地方政府财政收入中约有8 5 - - 9 0 来自于房地产税。这样将地方 政府的事权和财权有效地结合起来的做法，一方面有利于激发地方政府征收房地产税 的积极性，另一方面有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成税收 收入增长的良性循环。 ( 3 ) 在征收环节，重保有，轻转让，目的是促进流通 从税收的分布结构来看，大多数国家都很重视在房地产保有阶段的征税，而房地 产权属转让阶段的税收则相对较少。如美国在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交 易税和所得税，并享有各种税收的政府优惠，而购置后的使用占有者则必须每年缴纳 房地产税，且不分对象实行统一的税率和征管办法，只是对住宅实行各种减免和抵扣。 1 5 这种促进流通的税种结构极大地鼓励了不动产的流动，刺激了房地产市场的交易，特 别是二手市场的发展，有利于形成多层次的住房消费。同时，较高的保有房地产税率 减少了业主空置或低效率利用其财产的程度，刺激了土地的经济供给和房地产的频繁 的交易活动，既繁荣了房地产市场，又推动了房地产税制要素的优化配置。 ( 4 ) 各国物业税的征收体现了“拓