（城市规划与设计专业论文）基于GIS的超市选址规划研究.pdf

西安建筑科技大学硕士论文 基于g i s 的超市选址规划研究 专业：城市规划与设计 硕士：闰常鑫 指导教师：赵西安教授 摘要 随着市场经济的发展，人民生活水平逐渐提高，中国己经成为极具消费潜力的市场，超级 市场的数量正与日俱增，逐渐成为城镇居民的一个主要购物场所。超级市场的迅猛发展，导致 竞争愈加激烈，超市选址规划研究已经成为超市发展的一个重要课题，通过选址分析可以确定 最具有投资潜力的店址。 g i s 技术近年来在诸多领域有着广泛的应用，特别是g i s 的空间分析非常适合于城市规划 工作，为城市规划研究提供了有力的空间数据分析处理手段，实现了定性分析与定量研究的结 合。本篇论文基于g i s 技术结合国内外关于超市选址的相关研究成果，对超级市场选址规划进 行了有益的探索。论文通过对超级市场选址相关因素的分析研究，综合考虑了人口的空问分布、 交通可达性、现有零售商业竞争态势等因素，实现了超市商圈分析的定量化。 文中应用空间内插技术实现了人口数据空间分布化，将人口数据通过空间插值分布于研究 区域内，使人口空间分布更接近实际；应用公交最短路径算法及空间相互作用模型实现了基于 步行和公交出行的超市可达性，将交通对超市选址的影响定量化，方便了方案的比选；在综合 考虑人口空间分布、超市交通可达性、现有零售商业竞争态势的基础上，基于拉、汉购物模式 实现了超市商圈定量分析。最后文中给出示例应用以上模型进行超市选址，实验证明应用以上 选址模型选出的超市区位是比较合理的，基于g i s 的超市选址规划是可行的。 关键词：超级市场选址；g i s ：人口空间分布；可达性：商圈 西安建筑科技大学硕士论文 s t u d y o nt h e l o c a t i n gs u p e r m a r k e t b a s e do ng i s n a m e ：y a n c b a g x i n w i mt h e d e v e l o p m e n to fm a r k e te c o n o m ya n dt h ei m p r o v e m e n to fp e o p l e sl i v i n g s t a n d a r d ，c h i n ah a sb e c o m eac o n s u m e rm a r k e ti nw h i c ht h e r ei sg r e a tc h a n c e t h en u m b e ro f s u p e r m a r k e ti ss t e a d i l yi n c r e a s i n g ，a n da st h er e s u l tt h es u p e r m a r k e t sa r ep o p u l a rb yt o w n i n h a b i t a n t s w 弛s u p e r m a r k e tg r o w i n gr a p i d l ya n dt h ei n c r e a s i n gc o m p e t i t i o ni n t h er e t a i l m a r k e t s ，p r o p e r l y l o c a t i o ni st h ei m p o r t a n tt oi n n s u p e r m a r k e t o n e s c a l ll o c a t eas u p e r m a r k e t i nw h i c hh a sm o s t p o t e n t i a l i t yo f i n v e s t m e n tw i t l lt h e h e l po fa n a l y s i so f l o c a t i o n a san e w t e c h n o l o g y ，g i s h a sb e e ns u c c e s s f u l l ya p p l i e dt om a n y d o m a i n s e s p e c i a l l yi t s u i t st ou r b a np l a n n i n gb e c a u s eo ft h ep a r t i c u l a rf u n c t i o no fi t s s p a t i a la n a l y s i s g i sh a s p o w e r f u lf u n c t i o n si nd a t ap r o c e s s i n ga n ds p a t i a la n a l y s i s ，w h i c hr e a l i z e st h ec o m b i n a t i o no f q u a l i m t i v ea n a l y s i sa n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s t h ed i s s e r t a t i o np u t sf o r w a r ds o m ev i e w p o i n t s b a s e do nt h ed o m e s t i ca n do v e r s e a st h e o r e t i cr e s e a r e h sa n dp r a c t i c e sr e l a t e dt ot h el o c a t i n g s u p e r m a r k e t b a s e do nt h ea n a l y s i st h ei n d e x e so f t h el o c a t i o no fs u p e r m a r k e t ，w ep a ym o l e a t t e n t i o nt ot h r e ea p p l i c a t i o na n a l y t i c a li n d e x e s ：s p a t i a ld i s t r i b u t i o no f p o p u l a t i o nn u m b e r s ， t r a f f i ca c c e s s i b i l i t y ，c o m p e t i t i o nb e t w e e nd i f f e r e n tf i r m s ，h a v i n gr e a l i z e dt h eq u a n t i t a t i v ea n d v i s u a la n a l y s i so f t h em a r k e ta r e a w e g o t t h es p a t i a ld i s t r i b u t i o nm a p o f p o p u l a t i o nd e n s i t yb ys p a t i a li n t e r p o l a t i o n ，i nw h i c h t h ep o p u l a t i o nd a t aa r ed i s t r i b u t e do nt h eg i i d s t h er e s u l t so ft h ed i s t r i b u t i o no f i n t e r p o l a t e d b a s e do ng i si sc l o s e dt oar e a lp o p u l a t i o nd i s t r i b u t i o n t h ec o m b i n a t i o no ft h e s p a t i a l i n t e r a c t i v em o d e l sa n das h o r t e s tp a t ha l g o r i t h mf o rp u b l i ct r a n s i tn e t w o r ki sa n a l y z e db y s u p e r m a r k e t sa c c e s s i b i l i t yb a s e do np e d e s t r i a n i s ma n dp u b l i ct r a n s i t t h i sm e t h o d sm a yb e u s e dt o i n v e s t i g a t ep o t e n t i a ls u p e r m a r k e t s l o c a t i o n s t h e q u a n t i t a t i v ea n a l y s i s a b o u tt h e s u p e r m a r k e t sm a r k e t a r e ai sr e a l i z e db a s e do nt r a d em o d eo fl a s h m a n a na n dh a n s e n ，w h i c h m a i n l yi n c l u d e ss p a t i a ld i s t r i b u t i o no fp o p u l a t i o n ，t r a f f i ca c c e s s i b i l i t ya n df r e ec o m p e t i t i o n i l 西安建筑科技大学硕士论文 ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! e ! ! ! ! ! ! ! = ! ! ! ! = ! ! ! ! 自! ! b e t w e e nd i f f e r e n tf i r m s a tl a s t ，t h ep a p e rg a v ea n e x a m p l ea b o u tl o c a t i n gs u p e r m a r k e tb yt h ea p p r o a c ha s m e n t i o n e da b o v e ，t h er e s e a r c hr e s u l ts h o w st h a tt h el o c a t i o no f s u p e r m a r k e t a r er e a s o n a b l e ，t h e l o c a t i n gs u p e r m a r k e tb a s e do ng i si sf e a s i b l e k e yw o r d s ：l o c a t i n gs u p e r m a r k e t ；g i s ： s p a t i a ld i s t r i b u t i o no f p o p u l a t i o n ； a c c e s s i b i l i t y ：m a r k e ta r e a 1 1 1 声明 本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下 进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特 别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他人在其它单位已 申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一同工作的同志 对本研究所做的所有贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关 责任。 论文作者签名：i 习滗鑫 日期：2 彬步万 关于论文1 吏用授权的说明 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论 文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文 被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以 采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。 ( 保密的论文在论文解密后应遵守此规定) 论文作者签名：问警鑫导师签名：，建鼬期：知叶f 嗒： 注：请将此页耐在论文首页。 西安建筑科技大学硕士论文 i i i mm 1 绪论 超级市场产生于2 0 世纪3 0 年代的美国，它的诞生被西方誉为零售业的次革命。与其他 零售形式相比，超级市场具有自助式服务、商品价格低廉等特征。因此，一经出现就深受消费 者的喜爱。以大型综合超级市场为主的连锁超市企业逐渐取代传统百货企业成为零售业的主导 力量，1 9 9 1 年，后起之秀沃尔玛超市成为美国最大零售集团，至今雄踞全球零售界之榜首。从 国际知名咨询公司普华永道公布的世界零售业5 0 强的排名来看，在国际范围内独领风骚的零售 业态是以连锁化方式经营的超市和大型综合超市，其销售额占到5 0 强销售总额的4 0 ，而百货 店的销售额只占到5 0 强销售总额的1 4 【“。 从2 0 世纪9 0 年代初开始，我国的连锁超市经营经历了发展、停滞、再发展的不同阶段， 现已进入了快速发展的时期，形成了一大批先进的连锁超市经营企业，给流通领域注入了新的 活力。超级市场作为世界零售业的种新方式正在我国兴起，截至2 0 0 1 年9 月底，我国共有连 锁超级市场和便利店公司2 1 0 0 家，共有门店3 2 0 0 0 家。在亚洲金融风暴后的经济低迷时期，我 国的超级市场仍保持着年平均6 8 高增长速度，成为全国商业最主要的增长点“。上海联华超 市集团在1 9 9 9 年、2 0 0 0 年中国零售业百强排名中，连续荣登榜首。不仅如此，在2 0 0 0 年零售 商业百强前十名中，其中5 家为连锁超市经营企业。从国际经验来看，人均g b p 越高，超级 市场的数量越多，近年来国际零售巨商沃尔玛、家乐福、麦德龙等纷纷在我国大城市开设分店， 不断加大投资力度，并取得了很好的经济效益。如家乐福1 9 9 9 年在中国的销售额为6 0 亿元， 2 0 0 0 年上升为8 1 亿元”3 。因此，无论是从近期还是长期来看，超级市场都将是我国零售业的 主流业态。 超级市场被称为“选址的产业”，对准备投资的企业来说，通过选址分析可确定最具投资潜 力的店址，对已投资的企业来说，可利用分析结果来调整经营策略。跨国商业企业_ 般会建立 一套选址流程，在技术与经验的双保险中决策。他们使用特制的选址软件，将搜集的各种复杂 数据参数代入，计算出许多方面的预期结果，包括投资回报率和投资回收期。然后可以拿此数 据与选址员、经营管理者们的实测经验相印证，以作最后决定。 由于选址不当许多地段出现了商家集中开店，面对面的碰撞。商家为了谋求利益在选址时 大多会在密集的居民区布点。因此会出现个居民区周围会同时出现几家大卖场。如上海普陀 区真北路一带，就集聚了麦德龙、农工商、爱奇埃特三家大卖场，而目这三家距离不超过2 0 0 米，它们之间的竞争是可想而知的“。在广州天河区，共有1 0 家大型综合超市，占全市的1 4 西安建筑科技大学硕士论文 以上。天利好又多，天河东万佳、天河北万佳、金田百佳、东莞庄世纪联华相互之间距离不足 1 公里。天河城吉之岛与即将开业的正佳百佳更是只隔了一个宏城广场”。商场的过度拥挤必 然导致竞争加剧，每一家大型超市市场定位相似，商品品种雷同，由于选址不当往往会造成同 业之间激烈的竞争，导致社会资源的浪费。许多大型超市开业伊始场面火爆，但随着其它大型 超市的相继亮相，销售量普遍下降。 在过去物质较匮乏的时代，生产厂商是推动商业活动的主力，依赖商品数量上的优势和大 众媒体的促销掌握商业发展的方向。随着社会主义市场经济的建立和发展，人们的收入水平有 了明显的提高，其消费大众也分化为消费分众，各有其偏好。因此，商业活动不能再蒙以前那 样，以全体消费者为对象，而是要了解特定客户群的组成及偏好。信息的收集及分析成为商业 选址成败的关键，只有掌握消费者动向的零售商，才能选出合理的店址。据估算，超过8 0 的 商业经济数据具有空间特性或者与空间位置有关，合理有效地开发和利用这些空间数据，可以 优化资源配置，降低商业运行成本并用于规划、改善区域商业和经济环境。 最近几年来，地理信息系统无论是在理论上还是应用上都处在一个飞速发展的阶段。g i s 被应用于多个领域的建模和决策支持，如城市规划管理、环境整治等，地理信息成为信息时代 重要的组成部分之一，“数字城市”概念的提出，更进一步推动了作为其技术支撑的g i s 的发展。 空间数据的建设越来越受到重视，基于空间数据基础设旌的建设，g i s 的应用领域的不断扩大， 如一些商业部门开始利用g i s 进行客户研究；此外同遥感、g p s 的结合，为g i s 开拓了更加广 泛的应用空间，如汽车导航，环境监测等。 空间分析是地理学当前最有价值的财富之一，它在地理学之外也具有广泛的实用价值，例 如土地利用战略和交通规划、环境分析和规划、服务分配等，因此，越来越多的市场公司、大 的零售商、连锁超市开始使用空间分析。g i s 的核心功能包括数据管理、数据表达和数据分析， 前两项的能力建设基于计算机科学，而g i s 数据分析能力建设则主要基于空间数据建模与分析 领域的研究进展。 目前国内外市场流行的g i s 商业软件在空间分析方面通常具有空间叠加和简单经典统计两 大功能。空间叠加包括并、交和切，简单经典统计包括最大最小值、直方图、均值、方差、正 态分布等。这些功能虽然简单，但是覆盖了地学分析的最基本需求，成为g i s 软件功能和效率 的基本测试单元。但是，地理学中的各种空间分析对g i s 的空间分析能力提出了更多、更高的 要求。空间分析能够实现图形数据和属性数据的联合分析处理，对超级市场选址规划研究非 常合适，基于g i s 的城市商业规划空间分析技术为城市商业规划提供了强有力的空间数据分析 处理手段，是g i s 应用由数据管理向决策支持方向发展的桥梁和纽带。g i s 和商业选址模型在 功能上的互补性是实现两者结合的主要驱动力，基于g i s 的城市商业模型分析扩展了地理信息 系统的空间分析能力，使其l 睇更好地适应城市商业规划的要求。 超市网点是消费者自选购物场所，其区位选择合理与否，不仅关系城市居民日常生活的便 西安建筑科技大学硕士论文 利程度，而且直接制约网点的经济效益。大型综合超级市场投资很大，往往需要大量的资金支 持。中国有句古话：一步差三市，从中可以窥见店址选择的重要性。国外大型超市十分重视开 设地点的选择，店址是影响经营效益的重要因素。选择得当，就意味着其享有优越的“地利” 优势，在规模相当，商品构成、经营服务水平基本和同情况下，必然享有较好的经济效益。 1 2 国内外研究觋【状 1 2 1 国外研究现| 状 商业用地作为城市用地的主要组成部分，成为传统的城市空间结构理论的重要研究对象。 国外城市商业活动空间结构研究比较成熟，如城市市场空间结构研究、中心地理论等，加纳 ( b j g a r n e r ) 的商业中心空间模式、赫夫( d l h u f f ) 的商业零售引力模式等，加里森 ( b j g a r r i s o n ) 等对中心地理论的发展研究中专门针对城市内部商业等级体系进行了研究“1 。 然而，由于受到技术、分析手段的限制，这类理论研究的发展和其在指导实践的过程中受到很 大的限制。随着地理信息系统技术的发展，g i s 技术已经逐渐应用到城市商业活动空间结构研 究领域中，给此类研究注入更大的活力。在国外g i s 已广泛应用于各个领域，以美国为例，联 邦政府人口普查资料中包含了全国各地区主要道路网以及人口、社会资料等，政府以低廉的价 格将这些资料提供给大众使用，是美国地理信息系统在商业中的应用蓬勃发展的主要因素之一。 1 2 2 国内研究现状 我国关于城市商业活动空间结构的研究也有很多成果，杨吾扬“教授以北京市为例，系统 地从城市地域结构和商业中心地结构两方面展开城市网点的研究，对北京市商业的形成机制、 空间结构从中心地理论的角度进行了讨论，并利用中心地理论六边形空间等级结构模型对北京 市商业中心做出长期的预测和模拟。随着社会主义市场经济的发展，房地产市场的开放，零售 商业投资急剧膨胀，城市商业迅猛发展，城市商业活动空间结构的研究面临许多新的课题。目 前，杨吾扬教授正组织科研力量，抓住商业普查和第五次人口普查的机会，结合区位论原理和 相关学科研究成果，利用g i s 技术和方法，从北京和天津着手，然后向全国各主要城市全面铺 开商业活动空间结构研究“”。许学强“4 等学者利用g i s 技术作为研究手段，对广州市的大型零 售店、大型综合超市、购物中心和仓储式商场布局进行研究。在大量调查研究的基础上，结合 理论和定性分析，研究了广州市大型零售商店的空闻布局现状、影响因素和发展走向，提出了 广州市大型零售店的未来空间布局与发展走向，为城市规划提供了借鉴作用。朱华岚等人基于 组件的g i s 开发技术开发了上海市商业地理信息系统。系统除了具有g i s 基本的查询分析功能 外，还根据商业管理与分析的特点，开发了商圈生成、商业网点的自动定位、网点分布的集聚 度分析等功能。 西安建筑科技大学硕士论文 但目前国内基于g i s 的商业选址研究，大多停留于对g i s 软件的应用层面上，难以对商业 选址模型量化并在实践中予以应用。目前许多大城市都建立了相应的大比例尺的地理信息管理 系统，拥有详缅的城市空间信息和社会经济信怠。这些政府机关建立的资料，如果能通过一个 合理的资料供应方法，为民间所利用，将对国内商业地理信息系统的发展起着决定性的影响。 1 3 论文研究的内容及方法 1 3 ，1 论文研究的主要内容 超级市场选址涉及的因素很多，本文主要从人口空间分布、超级市场可达性着手，根据消 费者的空间分布及购买力、竞争设施的空间分布及规模、交通可达性的等信息，实现超级市场 商圈定量分析，决定超级市场的区位。 ( 1 ) 人口数据对超市选址的影响是正相关的，人口密集、购买力强是超市选址的主要因素 之一，本文将应用双交量概率密度函数实现入口数据空间分布化，将人口数据通过空间插值分 布于研究区域内，使人口空间分布更为接近实际，为超市的商圈分析提供了数据来源。 ( 2 ) 交通是否方便是超市选址的主要因素之一，本文将应用公交最短路径算法及空间相互 作用模型实现超市可达性，将交通对超市选址的影响定量化，为科学选址提供依据。 ( 3 ) 综合考虑人口空间分布、超市交通可达性、现有零售商业竞争态势的基础上，基于拉、 汉购物模式实现超市商圈定量分析。最后给出示例应用以上选址模型进行超市选址，验证以上 选址模型选出的超市区位是否合理。 1 3 2 论文研究的方法 根据商业选址模型，借助a r c i n f o 软件及其宏语言 札、c 语言，实现人口空间分布、超 级市场的交通可达性、超级市场的商圈量化分析，根据研究成果借助6 i s 软件进行空间分析， 辅助超级市场选址。 1 。4 论文研究的且的和意义 1 4 1 论文研究的目的 随羞超级市场在城市商业中的日益兴起，市民日常赙物的习惯正惜骥地发生着变化；应用 g i s 技术，根据商业选址理论，对超市合理选址布局是本研究的目的所在。 随着市场经济的发展，超级市场之间的竞争将越来越激烈。科学、合理的市场需求分析和 区位选择在商家投资决策中成为重要的依据，但目前，缺乏商圈分析所必需的基础资料，并且 模型的实用性不强。本研究的目的在于利用g i s 实现商圈分析模型。根据有关理论，把输入在 西安建筑科技大学硕士论文 计算机的地图信息和表示各区域特性的空间、属性信息结合起来，使商家能够合理地选定商业 企业区位。 1 4 2 论文研究的意义 国内外关于商业选址的模型有很多，但在实际选址工作中往往难以应用，本文根据商业选 址基本理论及成熟的模型，借助g i s 技术将商业选址模型应用于超级市场的选址工作中。根据 城市发展规划、市区居民分布、商业网点改造、以及区位指向、适宜服务半径，确定超市网点 的合理位置，并根据各地现有商业网点完善程度，确定超市网点发展时序，避免盲目开设、互 争市口，造成不必要的损失，以提高超市企业经济效益，便利顾客购买。在城市规划中统筹规 划，落实用地，合理布局，形成分布有序、配置合理、物流畅通的超市空间结构。 1 5 论文综述 g i s 技术近年来在诸多领域有着广泛的应用，g i s 的空间分析非常适合于城市规划工作，为 城市规划研究提供了有力的空间数据分析手段，实现了定性分析与定量研究的结合。本文将基 于g i s 技术结合国内外关于超市选址的相关研究成果，对超级市场选址规划进行研究。 本文的主要内容及安排如下： 。 第一章绪论 介绍论文研究的背景，国内外研究现状，论文研究的目的和意义。 第二章基于g i s 的超市选址相关因素研究 介绍超级市场的产生与发展，超级市场选址的相关因素；地理信息系统及其空间分析简介， 地理信息系统在超市选址中的应用介绍。 第三章基于g i s 的人口数据空间分布研究 介绍影响超市选址的主要人口因素及几种传统的人口密度算法，主要对核心估计函数将人 口统计数据的空间分布化进行介绍，并基于g i s 实现了人d - 统v r 数据的空间分布。 第四章基于g i s 的超市可达性研究 介绍影响超市选址的交通因素及几种常用的最短路径算法，重点介绍了公交最短路径算 法，可达性概念及应用，应用公交最短路径算法及空间相互作用模型实现了基于步行和公交出 行的超市可达性。 第五章基于0 i s 的超市选址商圈分析 介绍了商圈的概念及商圈分析应考虑的因素，商圈分析理论相关模型介绍，应用拉、汉购 物模式基于g i s 技术实现了超市商圈定量分析。 第六章超市选址示例研究 综合考虑人口空间分布、超市交通可达性、现有零售商业竞争态势，通过示例应用以上模 5 西安建筑科技大学硕士论文 型进行超市选址，实验证明应用以上选址模型选出的超市区位是比较合理的。 第七章结论 作者在论文工作中得到的一些结论的总结及对下一步工作的建议。 参考文献 【1 】广东省广告公司市场研究中心：超级市场：主导中国流通领域新潮流，销售与市场，2 0 0 1 【2 】王德：上海市消费者对大型超市选择行为的特征分析，城市规划i g - f , j ，v 0 1 1 4 0 ，n o 4 ， 4 0 ，2 0 0 2 【3 】李颖：零售商业业态的多元化及其选择，福建论坛经济社会版，n o 9 ，2 6 一- 2 8 ，2 0 0 3 【4 】阳红曼：中国零售业主要业态现状分析，商业研究，v 0 1 2 6 3 ，n o 3 ，1 2 8 1 3 0 ，2 0 0 3 【5 】时臻：浅析上海市大卖场的空间区位选择，人文地理，v 0 1 1 8 ，n o 8 ，8 9 9 3 ，2 0 0 3 61 李慧琳：广州市大型综合超市的经营和发展研究，暨南大学工商管理硕士学位论文，2 0 0 3 7 】邬伦：地理信息系统，一原理、方法和应用，科学出版社，2 0 0 1 8 】王劲峰：地理信息系统空间分析能力探讨，中国图象图形学报，v 0 1 6 ，n o 9 ，8 4 9 5 3 ， 2 0 0 1 【9 】许学强：城市地理学，高等教育出版社，1 9 9 7 1 0 】杨吾扬：高等经济地理学，北京大学出版社，1 9 9 7 【l l 】仵宗卿：城市商业活动空问结构研究的回顾与展望，经济地理，n o 3 ，2 0 0 3 【1 2 】许学强：广州市大型零售商店布局分析，城市规蒯，v 0 1 2 6 ，n o 7 ，2 3 - 2 8 ，2 0 0 2 【1 3 】陈述彭：地理信息系统导论，科学出版社，2 0 0 0 【1 4 】m i c h a e l n d e m e r s ：地理信息系绞基本原理( 第二版) ，电子工业出版社，2 0 0 1 【1 5 】h o n g y iw a n g ：as t u d yo f t r a n s p o r t a t i o np l a n n i n gm o d e l f o r d e v e l o p i n ga r e a ，p r o q u 耐 i n f o r m a t i o na n d l e a r n i n gc o m p a n y ，2 0 0 2 【1 6 】s i r i p u nt a w c c s u k ：d y n a j i l i c s i m u l a l l o n m o d e l i n g o f t h el a n d u s e ，e c o n o m y a n de n v i r o n r n c n t i nc h i a n gm a i ，t h a i l a n du s i n gg i sa n dr e m o t es e n s i n g ，b e l l & h o w e l li n f o n n a l i o na n d l e a r n i n gc o m p a n y ，2 0 0 1 【1 7 】c h 吸0y o s l a ：e s s a y si ni 瓜b a n1 1 己a n s i 叼i i = 瞄田0 0 l n ，b d l & h o w e l l i n f o r m a t i o na n dl e v r n i n g c 0 m p a n y ，2 0 0 1 【1 8 k e v i n j k r i z e k ：r e l a t i o n s h i p s b e t w e e n n e i g h b o r h o o d - s c a l e u r b a n f o r m ，t r a v e l b e h a v i o r , a n d r e s i d e n t i a ll o c a t i o n ：i m p l i c a t i o n sf o rl a n d u s ea n dt r a n s p o r t a t i o np l a n n i n gm a dp o l i c y ，b e l l & h o w e l li n f o r m a l i o na n d l e a m i n gc o m p a n y ，2 0 0 1 6 西安建筑科技大学硕士论文 2 基于g i s 的超市选址相关因素研究 2 1 超级市场概述 2 1 ，1 超级市场的产生 超级市场，简称超市，1 9 3 0 年首次出现于美国纽约牙买加皇后区。超级市场是社会经济发 展到一定阶段的产物，超级市场的诞生称得上是零售业的又一次革命，它既是零售业业态发展 和演迸过程的重要组成部分，也是零售业业态发展和演进的必然结果“。 ( 1 ) 城市发展和社会进步为超级市场的产生奠定基础 2 0 世纪3 0 年代，美国经济己相当发达，汽车、电冰箱等已开始普及。由于工业的快速发 展，带动城市化进程女快，很多人口数万的小城镇，变成了数十万、上百万人口的大都市。人 口这种高速城市化的过程引发了一系列矛盾，其中包括商业服务设施滞后，消费者期盼着更多 零售店满足他们的需求，超级市场应运而生。 ( 2 ) 生活节奏变快是超级市场产生的加速器 由于经济的发展，妇女就业 数增加，大部分妇女既要为事业奔波，又要为家庭操劳，有 限的时间周旋于工作与家务之间颇显紧迫，因此，她们都愿意在一家零售店里一次买全所有的 日常用品和食品杂货。以节省时问，而超市恰恰能满足这一点。 ( 3 ) 连锁经营的发展为超级市场插上了腾飞的翅膀 连锁商店是由美国“大西洋及太平洋茶叶公司”( a g p ) 于1 8 5 9 年首创的，这一经营形式在 美国最早普及。到2 0 世纪二三十年代已成为美国零售业中摄重要的组织形式之一。由于单体超 级市场大多规模较小，不利于降低成本，更不符合薄利多销的原则。随着零售业竞争的加剧， 单体超市改为连锁超级市场的经营方式，提高自身的竞争能力。 2 1 2 超级市场的发展 超级市场是居民消费水平提高到一定程度的产物，居民消费水平的提高促进了超市的发展。 如果用恩格尔系数衡量居民消费水平的高低，一般认为，恩格尔系数下降到5 0 9 6 以下，居民生 括迸入小康水平“。此对，居民的消费结构发生重大变化，由满足基本嚣求趋向于满足高级需 求，由注重商品数量趋向于更加注重商品质量、花色、品种和购物环境。美国、日本、香港等 国家和地区的超级市场般都产生于居民生活由温饱型向小康型转变的时期。 超级市场的迅速发展有赖于其商品价格的低廉，而薄利多销的价格策略需要超市的商圈相 对较大，能够吸引更多的消费者。交通便利有助于缩短消费者的路途时间，从而扩大了超市的 西安建筑科技大学硕士论文 商圈范围。 ( 1 ) 国外超市的发展 美国的零售业充满了生机与活力，是零售业革命诞生的摇篮，也是超级市场的发源地。美 国超级市场的发展大致经历了以下几个阶段：引入期、成长期、成熟期。 引入期，一般将1 9 3 0 年金卡伦超级市场的创立作为这一阶段的开始，而将第二次世 界大战开始前的1 9 3 5 年作为这一阶段的结束。在这一阶段，超级市场数量逐渐增多，经营管理 理日趋完善。1 9 3 2 年美国超级市场达3 0 0 多家，1 9 3 5 年发展到1 2 0 0 多家，遍布全美8 5 个市镇。 成长期，美国超级市场的成长阶段大约是1 9 3 6 - - - 1 9 6 5 年，经历了近3 0 年的时间。在这 一阶段，超级市场获得了快速发展。1 9 3 9 年美国约有5 0 0 0 家超级市场，其销售额占整个食品 杂货店销售额的2 0 ，1 9 5 ( - - 1 9 6 0 年的1 0 年间，超市发展速度为年均1 5 ，1 9 5 0 年超市出售了 全国3 5 的食品，而1 9 6 0 年这个数字达到7 0 。 成熟期，美国超级市场的成熟阶段大约从1 9 6 5 年，持续至今。从1 9 6 5 年开始，美国超 级市场数量的增长速度开始放缓。与其相反，其销售额占食品杂货销售额的百分比却在逐年递 增，1 9 6 5 年是7 傩，1 9 7 5 年是7 5 ，1 9 8 0 年己达到8 4 ，目前美国超市食品与生活必需品销售 额占全国食品与生活必需品零售总额的9 慨左右。这说明超市的规模在扩大，在零售业中的地 位在提高，发展日趋成熟”1 。 日本、法国、德国的超级市场也先后进入成熟期，超级市场数量的增加渐缓，甚至呈下降 趋势，但单体规模在不断扩大，经营管理渐趋稳定。 ( 2 ) 国内超市的发展 进入8 0 年代，我国仿效国外超级市场的模式建立了自选商店，由于先天不足和各种条件的 不成熟，我国的自选商店从1 9 8 6 年开始，许多店铺纷纷关门倒闭。我国真正意义上的超市是在 9 0 年代初出现的，1 9 9 0 年1 2 月，我国第一家超级市场美佳超市在广州虎门镇开业，1 9 9 1 年5 月，上海联华超市商业公司宣告成立。广东美佳超市、上海联华超市和华联超市的出现，标志 着中国超市的兴起。进入9 0 年代以来，我国经济持续高速发展，居民收入水平不断提高，城市 生活节奏逐渐加快，消费者对“一次购足”式的零售经营方式有着强烈的需求，伴随着人们的 购物心理趋于理智和成熟，并且，由于成熟的现代化的技术和低价格营销策略，超级市场已成 为居民购物的首选场所。 据中国商报2 0 0 2 年4 月2 日刊载，2 0 0 1 年国内销售额超亿元的连锁超市有9 1 个，其 中上海联华超市股份有限公司，销售总额1 4 0 6 3 4 1 万元，同比增长2 6 ，门店总数1 2 2 5 个，同 比增长2 9 9 6 。中山大学教授甘长求先生在其所著香港超级市场一书中指出：“直到收入达到 1 0 0 0 美元以上，居民开始讲求消费品的品质及购物时的便利性及舒适性。只有在这个时候，超 级市场才会应运而生。而当超级市场遍地开花之后，居民的消费习惯、购物地点与方式等也随 之而作了一定程度的改变。从上面的居民心理变化的情况来看，在某种意义上说，超级市场发 西安建筑科技大学硕士论文 达与否，也可以看到居民生活水平的情况嘲。”随着人均国民收入的增长，超级市场的建设必将 有更大的发展。 2 1 3 超级市场的分类 ( 1 ) 从经营形态上划分 单体超市：即独立的超级市场，一般指的是大型综合超级市场。 连锁超市：是指在一个城市中出现多家分店的超级市场，规模一般属于中小型。 附属超市：即店中店，是指超级市场依附于某个公共建筑。 ( 2 ) 从经营范围及规模上划分 大型综合超级市场：大型综合超级市场是指采取自我服务和集中式一次性付款的销售方式， 以经营食品及日用品为主，经营商品的品种上万种，营业面积在2 5 0 0 平方米以上，并拥有顾客 使用的大面积停车场的自选市场。 中型综合超级市场：中型综合超级市场是指实行自我服务和集中式一次付款的销售方式， 以经营食品为主，包括少量日用品。销售面积一般在4 0 0 - - 2 5 0 0 平方米之间，中型综合超级市 场在发达国家一般设有停车场，服务对象是步行1 0 分钟或开车5 分钟到达的顾客。 小型超级市场：小型超级市场是指实行自我服务和一次性付款的售卖方式，以经营食品为 主，销售面积一般在1 2 0 _ _ 4 0 0 平方米之间的超级市场。小型超级市场经营的食品以水果、蔬菜、 卫生用品、营养品以及速冻食品为主，其地理位置一般选择接近居民区，以顾客步行i 0 分钟到 达为标准，小型超级市场包括美国及日本的便利商店( c o n v e n i e n c es t o r e ) 、法国的次级市场 ( s u p e r e t t e ) 等m 。 ( 3 ) 我国关于超级市场的类型划分 1 9 9 8 年，国内贸易部颁布零售业态分类规划意见”1 ，把零售业态主要分为8 类：百货 店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场。 超级市场的定义为：采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主， 满足顾客每日生活需求的零售业态。选址于居民区、交通要道、商业区，营业面积在1 0 0 0 平方 米左右。以居民为主要销售对象，1 0 分钟左右可以到达，有一定面积的停车场。 大型综合超市的定义为：采取自选销售方式，以销售大众化使用品为主，满足顾客一次性 购足需求的零售业态。选址于城乡结合部、住宅区及交通要道，营业面积在2 5 0 0 平方米以上， 设置与超市营业面积相适应的停车场。 便利店的定义为：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。选址于居民区、主干线公 路边及车站、医院、娱乐场所、机关团体、企事业单位所在地，营业面积在1 0 0 平方米左右， 居民徒步5 7 分钟可达，8 溉的顾客为目的性强的购买。 仓储式商场的定义为：以经营生活资料为主，实行储销一体、低价销售、提供有限服务的 9 西安建筑科技大学硕士论文 零售业态( 其中有的采取会员制形式，只为会员服务) 。选址于城乡结合部、交通要道，营业面 积大，一般在l 万平方米左右，设有较大规模的停车场。 本文主要以大型综合超市、超级市场为研究对象。 2 2 超市选址的相关因素 超市选址应从较大区域的地理与环境分析到小范围的商圈地理分析，综合自然地理特别是 人文地理的各方面因素，以确定最终的定位点。在超市选址对，考虑的主要因素旧1 应是：对 自己的目标顾客是否为最方便：购物时。是否有利于与周围商店比较和选择；区域内是否 有足够的购买需求和购买力：交通条件的优劣等。研究表明超市的区位选择与人口的密度正 相关，人口密度大的地域超市选址的概率就大，而从消费能力来讲人口高度密集的中心城区与 城郊相比，超市在中心城区选址的概率更大。消费者克服空间距离的作用所要付出的空间费用 或时间费用是决定消费者选择超市的另一个重要因子。一般随着距超市距离的增加，在该超市 购买的家庭数会剧减，特别是消费者日常生活用品表现的更为明显，因此超市多在交通可达性 好的地点布局。 ( 1 ) 区域地理与环境分析 人口统计分析，侧重对预投资区域内人口增长率、人口密度、收入情况、家庭特点、年龄 分布、民族、学历及职业构成等方面的现状和发展趋势做调研。通过这些统计资料的分析，有 利于把握区域内未来人口构成的变动倾向，并为市场细分提供有用的第一手信息；宏观经济条 件分析；购买力和需求分析，商品和服务的需求程度直接影响商店的选址，消费者当然有主观 贿买需求，但还要有足够的购买力：文化背景分析，区域内居民的价值观念、历史传统、民族 等文化背景也影响到消费者的购物方式和所购商品的种类，特别对青少年和儿童消费者；竞争 态势分析，影响企业成败的环境因素之一，是市场中竞争对手的实力；基础设施状况分析。 ( 2 ) 商圈地理分析 确定了有潜力的零售区域后，要选取具体的商店地址。选址范围包括：城镇的商业中心、居 民住宅区、交通要道旁等。对于零售商不存在完美的店址，只要从众多影响因素中选取对自己 最重要的加以考虑，经过商圈地理分析，可定出较优店址。 城市规划及土地利用现状，了解商业布局现状及未来发展趋势，还可以做为表示居住密 度的因素考虑。在相同面积的平面上有高居住密度区域和低居住密度区域，那么高居住密度区 域比低居住密度区域具有更大的购买力。 销售潜力，在更加缩小的商圈范围内，综合考虑人口、经济、竞争程度等，并以市场定 位为企业发展战略的核心。需求是人口和购买力的函数。比较不同区域的购买力指数，可为发 现潜在的消费市场提供依据：购买力指数= 一x 5 0 + b x 3 0 十c x 2 0 ，其中：a 是区域内可 支配收入总和( 收入中去除各种所德税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等) ，b 是区域 1 0 西安建筑科技大学硕士论文 内零售总额，c 是具有购买力的人口数量。在此基础上，评估预选店址的销售情况和增长潜力。 交通相关数据，考察商圈内机动车、非机动车及行人的通行能力，公交线路的通行频率、 机动车保有量、停车位的大小以及步行入店是否方便、道路的规划改造等。在商圈分析中重要 的因素之一就是可达性。倘两个类似的商业设施具有竞争性式的分布的话，则在其它条件相同 的情况下消费者就会选择交通费用最低的商业设施，用交通时间来表示的接近度比用联结消费 者和商业设施的直线距离表示的方法更具有说服力。 竞争行业分布，它应包括竞争行业的位置、规模、销售品种等。如果超市在市场定位上 互相补充，多家商店聚集，会更加吸引顾客。但市场定位相似，业态相同，则会引起激烈竞争。 竞争本是好事，它带来商品的丰富与服务质量的提高，并使消费者减少支出。但在有限区域内