（城市规划与设计专业论文）长春市城市商圈空间格局优化.pdf

摘要 城市商圈是城市地域结构中组织商品流通的枢纽地带，具有聚集人流、物 流、车流的功能，是城市地域结构中重要和活跳的组成部分。城市商圈区位的 形成与发展，对城市居民生活、商品流通和城市规划均产生重大影响，是构建 和谐消费、促进城市商贸业发展、推动城市经济发展的重要保证。为此，科学 合理的商圈布局既是城市现实经济发展的需要，也是商圈理论研究的重要组成 部分。随着城市化的推进和区域经济的新发展，商圈的概念不应只是服务于单 个零售企业，而应该看成一定空间商业企业的集聚，随着集聚产生了商圈内和 商圈间的相互竞争，同时随着经济周期、季节和生命周期等时间因素的变化， 对商圈时间动态性和空间动态性产生了深刻影响。 本论文从商圈的理论研究入手，在深入学习城市发展规律及城市规划建设 的基础上，广泛收集国内外相关资料，把握国内外本研究方向的发展状况，总 结国内外已有的相关成果，在较高的起点和较好的基础上进行深入的研究。通 过阐述城市商圈的构成、等级与形态，逐步了解城市商圈的形成机理和运行机 制以及城市商圈一般影响因素和发展规律。以长春市城市商圈发展的历史演进 为研究线索，引入了商圈定位的分析方法，通过对长春市城市商圈的宏观格局、 微观结构两方面的现状探索，总结出城市商圈格局的特征性因素及存在的顽固 化问题。并针对这些因素和矛盾对长春市城市商圈的未来发展格局进行方案优 化探析。 论文分为五个部分：绪论主要介绍了研究的背景、目的及意义，研究方法、 内容框架及国内外研究进展。第二章对城市商圈的基础理论进行了详细的阐述。 第三章揭示了长春市城市商圈演进过程及现状格局，进而总结出城市商圈格局 的特征性因素及存在的问题。第四章提出了针对长春市城市商圈空间结构的优 化对策及实施建议。第五章是对本文的总结及长春市城市商圈未来发展的进一 步展望。 关键词：城市商圈；空间格局；长春市；优化 a b s t r a c t u r b a nc o m m e r c i a ld i s t r i c ti st h eg e o g r a p h i c a ls 缸u c t i l r eo ft h ec i t yah u bf o rc o m m o d i t y c i r c u l a t i o na r e ao r g a n i z a t i o n s ，h a sg a t h e r e df l o w ，l o g i s t i c sa n dt r a f f i cf u n c t i o n s ，i sa ni m p o r t a n t r e g i o n a ls 订u c n l r eo ft h ec i t ya n dl i v ep a no ft h ej u m p c i t ys h o p p i n ga r e ao ft h ef o r m a t i o na n d d e v e l o p m e n to fd a i l yl i v e so ft h er e s i d e n t s ，a n dc i r c u l a t i o no fc o m m o d i t i e sa n du r b a np l a n n i n g h a v eam a j o ri m p a c ti st h eb u i l d i n go fah a r m o n i o u sc o n s u m p t i o n , c o m m e r c ea n dp r o m o t eu r b a n d e v e l o p m e n t ，a n dp r o m o t eu r b a ne c o n o m i cd e v e l o p m e n ta ni m p o r t a n tg u a r a n t e e t ot h i se n d , t h es c i e n t i f i ca n dr a t i o n a lu r b a nc o m m e r c i a ld i s t r i c ti sn o to n l yar e a l i s t i cl a y o u to fe c o n o m i c d e v e l o p m e n tb u ta l s oa ni m p o r t a n tt h e o r e t i c a lr e s e a r c hs h o p p i n gc o m p o n e n t w i t hu r b a n i z a t i o n a n dr e g i o n a le c o n o m yd e v e l o p m e n t ，t h ec o n c e p to fd i s t r i c ts h o u l dn o to n l ys e r v eas i n g l er e t a i l b u s i n e s s ，b u ts h o u l db es e e na sac e r t a i nc o n c e n t r a t i o no fc o m m e r c i a le n t e r p r i s e si ns p a c e ，、j l ，i m t h ec o n c e n t r a t i o nr e s u l t e di ni n t e r - d i s t r i c ta n dd i s t r i c to fc o m p e t i n ga g a i n s te a c ho t h e r ，a tt h e s a m et i m ea st h ee c o n o m i cc y c l e ，s e a s o n a la n dl i f e - c y c l ef a c t o r ss u c ha sc h a n g e si nt i m e ， s h o p p i n gt i m eo ft h ed y n a m i ca n ds p a t i a ld 脚, n i co fh a v i n gap r o f o u n di m p a c t i i lt h i sp a p e r ，t h et h e o r e t i c a ls t u d yf r o mt h ed i s t r i c tt os t a r t ，i n - d e p t hs t u d yo fu r b a n d e v e l o p m e n ta n du r b a np l a n n i n ga n dc o n s t r u c t i o no ft h el a wo i lt h eb a s i so ft h ee x t e n s i v e c o l l e c t i o no fr e l e v a n ti n f o r m a t i o nb o t ha th o m ea n da b r o a d , a th o m ea n da b r o a dt og r a s pt h e d i r e c t i o no ft h i ss t u d yw a st h ed e v e l o p m e n to ft h es i t u a t i o n , s u m m e du pt h er e l e v a n tr e s u l t sh a v e b e e na th o m ea n da b r o a d , a tah i g h e rs t a r t i n gp o 血a n dt h eb a s i so fg o o dc o n d u c ti n - d e p t h r e s e a r c h t h r o u g ht h ec o m p o s i t i o no ft h eu r b a nc o m m e r c i a ld i s t r i c t , g r a d ea n dm o r p h o l o g y ， g r a d u a l l yu n d e r s t a n d i n gt h ef o r m a t i o nm e c h a n i s mo ft h eu r b a nc o m m e r c i a ld i s t r i c t a n d o p e r a t i n gm e c h a n i s m , a sw e l la st h ei m p a c to fu r b a nc o m m e r c i a ld i s t r i c ta n dt h eg e n e r a ll a wo f d e v e l o p m e n t c h a n g c h u ni nt h eh i s t o r yo ft h ed e v e l o p m e n td i s t r i c tt os t u d yt h ec l u e st ot h e e v o l u t i o no ft h ei n t r o d u c t i o no fd i s t r i c t - t a r g e t e da n a l y s i s ，t h r o u g hu r b a nc o m m e r c i a ld i s t r i c to f c h a n g c h u n , t h ep a t t e r no ft h em a c r o - ，m i c r o - s t r u c t u r et oe x p l o r et w oa s p e c t so ft h es t a t u sq u o ， s u m m e du pt h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h ep a t t e r no fu r b a nc o m m e r c i a ld i s t r i c tf a c t o r sa n dt h e e x i s t e n c eo fi n t r a c t a b l ep r o b l e m s a n di nv i e wo ft h e s ef a c t o r sa n dc o n t r a d i c t i o n so fu r b a n c o m m e r c i a ld i s t r i c to fc h a n g c h u n , t h ef u t u r ed e v e l o p m e n tp a t t e r no fp r o g r a mo p t i m i z a t i o n t h e s i si sd i v i d e di n t o f i v es e c t i o n s ：i n u o d u c t i o nt ot h es t u d yi n t r o d u c e st h eb a c k g r o u n d , p u r p o s ea n ds i g n i f i c a n c eo fr e s e a r c hm e t h o d s ，s t u d yt h ec o n t e n t so ft h ef r a m e w o r ka n dp r o g r e s s a th o m ea n da b r o a d c h a p t e ri io ft h ef a s h i o nc i r c l ea st h eb a s i so ft h et h e o r ye x p o u n d e di n d e t a i l c h a p t e ri l l r e v e a l su r b a nc o m m e r c i a ld i s t r i c to fc h a n g c h u na n dt h es t a t u so ft h e e v o l u t i o no ft h ep a t t e r n , a n dt h e ns u m m e du pt h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h ep a t t e r no fu r b a n c o m m e r c i a ld i s t r i c to ff a c t o r sa n dp r o b l e m s t h ef o u r t hc h a p t e ri nc h a n g c h u nf o rs h o p p i n g s p a c eg 廿u c t i l r eo ft h em e a s u r e sa n dt h ei m p l e m e n t a t i o no ft h ep r o p o s e do p t i m i z a t i o n c h a p t e rv i sas u _ r n m a r yo ft h i sa r t i c l e ，a n du r b a nc o m m e r c i a ld i s t r i c to fc h a n g c h u nf u _ r t h e rp r o s p e c t sf o r f u t u r ed e v e l o p m e n t k e yw o r d s ：u r b a nc o m m e r c i a ld i s t r i c t ；s p a t i a lp a t t e r n ；c h a n g c h u n ；o p t i m i z a t i o n 箭吉 刖吾 随着城市商圈在各大城市的蓬勃发展，它已成为城市重要的经济现象。商 圈是商业企业以及金融、餐饮、储运、信息咨询等服务业的关联企业在空间上 的集聚，从而形成在一定区域内商业网点密度和专业化经营程度很高的商业经 营场所。商圈的形成为商品和劳务的交换提供了集中、便利的场所，促进了商 品的流通，推动了经济的增长。 商圈是一个较新的商业概念，它是指将众多商场按相对的地理位置划分所 形成的配套的商业环境。商圈的形成不是以某人的意志为转移的，而是经过多 年社会经济的发展以及居民购物习惯、消费心理等因素积淀的结果，它的形成、 发展、衰落是有其内在规律的。同时，一个城市的商圈大小和影响范围的深远 与否可以体现这个城市的商业水平和居民的消费水平，其所在的位置以及内部 的结构是否合理也都直接决定一个商场的兴衰。 城市商圈作为城市经济发展原动力的基础之一，是城市综合竞争力的重要 组成部分。商圈的发展取决于零售市场的规模、结构和业态的完善程度以及城 市的综合营销能力。这些能力并非天然而成，必须进行策划、协调、培育、集 成，通过商圈的规划加以逐步实现。因此，商圈也是城市的窗口、形象和标志， 直接关系到城市的社会经济发展和对外影响力。而城市商圈的合理布局就成为 城市未来发展的有效动力和适时保证。 i i i 独创 j 唪声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师指导下独立进行研究工作 所取得的成果。据我所知，除了特另u d l ：i 以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果。对本人的研究做出重要贡献的个人和集 体，均已在文中作了明确的说明。本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名垒曼 日期 学位论文使用授权书 本学位论文作者完全了解东- i i 二1 ) i l i 范大学有关保留、使用学位论文的规定， 即：东北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和 电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权东；i k n 范大学可以将学位论文的全 部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段 保存、汇编本学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：强 e l 期：趋江立 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 指导教师签名： 日期： 电话： 邮编： 东北师范大学硕士论文 1 绪论 1 1 研究背景、目的及意义 城市商圈作为一种特殊的商业企业集群模式，是实现宽松、舒适、和谐消 费环境的基础，是城市现代商贸流通产业发展的保障，是城市的形象和标志， 更是城市综合竞争力的最重要的组成部分，直接关系到城市的经济。作为一种 世界性的社会现象，城市商圈的建设和发展是商业文明与社会经济发展的普遍 规律和必然趋势。商圈是一个城市繁荣形象的主要标志，它浓缩历史文化、体 现地域特色、反映城市风貌，是城市的亮点和精华所在。世界知名的国际性大 都市，无不有着傲立于世的知名商圈，法国的香榭丽舍大街、东京的星宿大街， 北京的王府井大街等等，无不以它鲜明的特色、独一无二的经营模式、景观地 标不仅带动商业发展更促进这个城市乃至这个国家旅游、文化的发展和传播。 本论文的选题目的在于通过对长春市城市商圈宏观格局和微观结构的历 史、现状及特征的探索，综合影响商圈扩张和选址的各项因素，对长春市城市 商圈格局体系演进做一个前瞻和展望，以期在某种程度上作一定的参考和借鉴 作用。 目前，长春市正处在老东北工业振兴计划的风口浪尖上，城市规模及定位 标准都在不断提升，借助于商圈的规划和发展，必将以一种核心力量带动长春 市的长远发展。这就使得城市商圈成为城市发展的标志性扩散节点，一些打造 城市几大商圈的提法屡见不鲜，促使城市商业发展不断活跃。而就在新商圈崛 起的同时，某些旧商圈依托原有的传统地域结构，开发潜力及发展方向正日渐 退化，甚至有些曾经的黄金地段也因其他新兴商圈所替代了其应承受的购买力， 而出现萧条、倒闭、荒废等现象。那么如何挖掘商圈的发展潜力、如何针对商 圈发展的客观规律来挽救一些濒临遗弃的商业地段是本文研究的主要方向。 城市商圈是城市地域结构中组织商品流通的枢纽地带，具有聚集人流、物 流、车流的功能，是城市地域结构中重要和活跳的组成部分。城市商圈区位的 形成与发展，对城市居民生活、商品流通和城市规划均产生重大影响，是构建 和谐消费、促进城市商贸业发展、推动城市经济发展的重要保证。为此，科学 合理的商圈布局既是城市现实经济发展的需要，也是商圈理论研究的重要组成 部分。因此考察商圈的空间结构对于合理布局商业企业，提高其经济效益，满 足人们日益增长的消费需求，更好地发挥商业在城市经济发展中的作用无疑有 着十分重要的意义。 东北师范大学硕士论文 1 2 研究方法和内容框架 1 2 1 研究方法 ( 1 ) 文献分析法与归纳法相结合 本研究在实地调研的基础上，采用一手资料，主要通过对商圈布局规划相 关概念的了解，探究商圈的基础理论、影响因素及演进历程，并借鉴其他文章 的研究方法，探究商圈布局的本质，并理性归纳出具有一般意义的商圈空间格 局优化的方案。 ( 2 ) 历史分析与现实分析相结合 探索国内外商圈发展演进的历史过程，回顾和评价商圈理论的贡献及不足， 结合我国中小城市商圈布局规划的现实特点展开问题的研究。 ( 3 ) 理论分析与实证分析相结合 本文整合了国外商圈理论模型，给出切合实际的理论范式。在此基础上， 对长春市的商圈布局规划进行实证探讨，详细调查其中的人口、购买力、交通 条件、商贸网点数量和规模、商贸企业间的竞争程度，以及当地政府的支持政 策等，从而探究出符合长春市未来城市发展的合理方案。 1 2 2 技术路线 在深入学习经济规律及城市建设管理的基础上，广泛收集国内外相关资料， 把握国内外本研究方向的发展状况，总结国内外已有的相关成果，在较高的起 点和较好的基础上进行深入研究，努力将商圈布局的研究致力于长春市的经济 发展中。 问题的提出 国内外相关研究综述l j j城市商圈空间格局l j j 理论基础 城市商圈格局演进u城市商圈现状格局 优化方案 实施对策 前景展望 特征分析 二 现状评价 1 2 3 内容框架 本论文从商圈的理论研究入手，通过阐述城市商圈的构成、等级与形态， 逐步了解城市商圈的形成机理和运行机制以及城市商圈一般影响因素和发展规 律。以长春市城市商圈发展的历史演进为研究线索，进而对长春市城市商圈的 2 东北师范大学硕士论文 宏观格局、空间结构两方面的现状探索，总结出城市商圈格局的特征性因素及 存在的问题。并对长春市城市商圈的未来发展格局进行方案优化探析。 。、 规律、 i 工i j 拄i 商商空空 i 刽示， 业 罔间间 厂。 案地现结结 例域状构构 l 分演分特优 析 进布征化 加理 过格分方 i l ，u ：】：i 程局 析案 机制 ) 1 3 国内外研究进展 最早的商圈理论起源于西方的区域差异理论。区域差异理论即区位理论， 如何确定最佳位置是区位论关注的核心问题。古典区位论又称成本决定论，最 早追溯到德国的经济学家杜能( v o nt h u n e n ) ，后经过德国经济学家韦伯( a w e b e r ) 发展。古典区位论研究区位因素对产业配置的吸引作用，认为区位选择 总是趋向生产总成本费用最低的地点，即“成本决定论”。成本决定论运用成本 效益分析，揭示了工业布局中以最小成本支出取得最大经济效益的思想。 简言之，古典区位论从微观主体出发研究成本和运费的最小化，关注微观区位 的布局均衡。但若忽视宏观区位选择的一般均衡问题，就会导致商圈布局规划 的失败，这也是商圈演进实践得出的结论。古典区位论排斥了市场因素的影响， 因而不能正确说明实际的区位选择和产业配置过程，继而发展了近代区位理论。 近代区位理论又称利润决定论，是在垄断资本条件下追求最大利润的背景 下产生的，影响较大的是克里斯塔勒( w c h r i s t a l l e r ) 的中心地理论和廖什( a l o s c h ) 的市场区位理论。克里斯塔勒认为，组织物质财富的生产与流通的最有 效的空间结构是以中心城市为中心，由相应的多级市场区组成的网络体系，并 提出正六边形的中心地网络体系。后来，魁恩( j a q u i n n ) 、纳斯( n o u r s e ) 和 加纳( g a r n e r ，1 9 6 6 ) 等将零售商业的销售状况与区位选择联系在一起，使商业区 位理论逐渐演变为商圈理论。最早的商圈理论是克里斯特勒( w a l tc h r i st a l l e r ) 于2 0 世纪3 0 年代提出的，即商品和服务中心地理论( c e n t r a lp l a c et h e o r y ) ，又 称“中心地模型。他认为，中心地是周围地域的中心，向周围地域提供商品和 服务，其中有许多商贸网点的商业中心，可以是一个村庄、一个城镇或城市。 并且克里斯特勒正式提出了商圈和开设点( t h r e s h o l d ) 的概念，后者是指在某个 区域设立商贸点所必须的最低顾客( 购买力) 数量，这为哈夫模型打下了理论基 础。 东北师范大学硕士论文 2 0 世纪5 0 年代后，工业化和城市化的浪潮冲击了几乎所有的国家，极大 地改变了旧的社会经济结构和生活环境，一系列区域经济问题仍待解决，现代 区位理论应运而生。现代区位论强调人的行为因素，认为合理的区位选择和产 业配置必然受到多种因素影响，必须对多种因素，尤其是“成本市场 因 素做综合分析。现代区位理论认为决策者的思想行为和价值观决定区位的满意 度，并非成本最低或利润最高就是最优区位，而是综合优势最为显著。由此， 现代商圈理论的研究重点转移到商家及消费者的主观感觉上来。这一时期，影 响最大的是哈夫( d l h u f f , 1 9 6 4 ) 提出概率模型，他认为商圈布局的目的是测 算特定地点的某个消费者到某个零售店( 购物中心) 购物的可能性，h u f f 的概率 模型是以大型零售商店( 购物中心) 而不是以城市为研究对象，相对而言更为符 合实际。模型表明，一个零售店与其竞争店相比规模越大，拥有更多的商品可 供选择；顾客到店购物的可能性越大；在消费者看来，规模越大的店与竞争店 相比，顾客购物时间越长或距离越大，可能性越小。 针对r e i l l y 、h u f f 和c o n v e r s e 模型忽视竞争店的状况、顾客来店的地形地 物、道路状况和顾客动机等缺点，凯因( j k e v i n ) 提出了一个简化模型，其核心 是以人口、到中心地带所需时间、买场面积三个因素之简单比率，决定两个都 市间分界线，并由此推算销售额。这使得商圈布局方法研究充实且丰满，并且 逐步放松了理想假设条件，使商圈布局规划方法更加成熟，也更加具有可操作 性。吸引顾客来店购物的因素除了商店的规模外，还包括商店的形象、商店信 誉、购物氛围、服务等，阻碍顾客来店购物的因素包括交通时间、交通成本、 机会成本及其他费用，基于这种情况，布莱克( b l a c k ，1 9 8 7 ) 提出多因素作用模 型，他将许多难以量化的变量如商誉、机会成本等放进模型内，一方面加深了 人们对于商圈的认识，即一个零售店或商圈随着其吸引力的增强或者阻碍因素 的减少会有所改变，另一方面使理论与实践的结合更加紧密。 2 0 世纪9 0 年代后，出现了微观到宏观并举的倾向。从微观层面来看，这 一时期的研究将人本主义思想引入零售微区位探讨中，使城市规划更加“人本 化”。从宏观层面来看，商业区位研究始终强调区位对各方参与者的重要性以及 决定区位的经济基础，注重选择人口密度高和经济增长较快的地区：对于城市 或区域的宏观商业问题要结合一般区位论进行综合分析；对于城市商业布局与 商业中心选择，多运用中心地模式与城市地域结构合理分区模式。但这个时期 的研究没有涉及到更加微观的经济主体，特别是在不同市场结构下的微观主体 的活动，比如费特( f e t t e r ) ，霍特林( h h o t e l l i n g ) 和张伯伦( e h c h a m b e d i n ) 为代 表的区位相互依存学派，他们主要研究产业区位的空间竞争，没有涉及零售市 场区位的空间竞争。针对这一缺陷，哈佛商学院提出了零售饱和指数( 瓜s ) 法则。 奥卡e l , ( o k a b e ，a ，2 0 0 1 ) 的商圈理论无论是对技术工具的掌握，还是对现实的 指导，都具有更强的前沿性和可操作性，o k a b e 在商圈分析中使用了组件g i s 4 东北师范大学硕士论文 技术，以全面掌握商贸区的人口、竞争行业分布、交通网络等影响商圈的变数， 可以对市场变化( 如新网点的出现、交通网络改变) 做出迅速反应，可以很容易 获得空间信息，简化商贸业选址的难度。 我国的商圈理论研究相对比较落后，始于2 0 世纪5 0 年代的传统商业地理 学。研究一般偏重于商业职能、商业中心类型、级别、区位的选择等。其中， 关于商业中心空间结构的研究，主要侧重于商业网点的规模等级分布( 聚类分 析) ，且多以中心地理论为基础，对我国一些大城市进行了实证和演绎，验证商 业设施的供给现状，说明其中心性和等级性。如上海市区商业区位的探讨( 宁越 敏，1 9 8 4 ) ，广州市城区零代商业区位布局的探讨( 吴郁文，1 9 8 8 ) ，长春( 李振泉， 1 9 8 9 、兰州( 交成谋，1 9 9 0 ) 等均有研究。其它方法有广州市中心商业区利用特 征、成因及发展的研究( 阎小培，许学强，1 9 9 2 ) ：杨吾扬先生用同心模型( 即用 书伯的范力农构架进行商店选址) 对北京的商业中心的预测研究。陈忠暖( 1 9 9 7 ) 运用生态因子分析技术，构建基尼系数、带间差异系数、带别特化系数、地区 特化率对昆明城市中心区的零代商业服务业的区位类型和服务级别进行了划 分。这些研究为我们认识城市商业市场空间提供了例证，也为城市规划部门提 供了参考依据，说明中心地理论在较大程度上符合商业中心分布的客观规律。 进入9 0 年代后，我国社会主义市场经济体制逐步建立，商圈研究侧重于地 域形成的深层原因，以及进一步借鉴国外现有的定量分析模型展开研究。如北 京市商业活动空间结构研究( 仵宗卿，2 0 0 0 ) 和天津市中心城区零代业空间 结构研究( 樊绯，2 0 0 1 ) 等，吴小丁( 2 0 0 1 ) 从调查、预测特定零售服务设施集客 能力的角度，运用哈夫模型为我国零售市场调查提供新的方法；马龙龙( 2 0 0 4 ) 运用g i s 技术构建商圈分析模型以及探讨在城市流通规划中的应用，等等。他 们多以静态均衡分析为主，具体方法上逐渐由过去的经验性、定性认识过渡为 多因子的综合数量分析。 从空间尺度上来看，绝大部分实证研究属于城市( 中观) 层面，仅有少部分 研究涉及微观层面，如对城市零售商业的市场定位与地理定位的研究，且未见 较为成熟的和普遍适用的理论和模型。晏维龙( 2 0 0 2 ，2 0 0 4 ) 对比研究了中俄流 通产业结构，论证了流通的主导作用：柳思维( 2 0 0 4 ，2 0 0 6 ) 率先提出“复合型 商圈 的概念，在此基础上着重研究了复合型商圈对商贸业的影响、商贸业与 区域经济发展的关系，特别是提出商圈时空动态性理论。【l j 随着城市化进程的加快，现代信息技术、新兴产业的发展，城区面积的扩 大，人口的分散，使许多大城市的部分职能向郊外转移，城市中心区域由集聚 向多核化发展，逐步形成了多个城市副中心。正如某个研究机构预测的那样， 近几年，国内商圈呈现出如下发展趋势：农村城镇型商圈正在快速成长； 都市商圈正在由按线( 主要街道) 发展改为面的扩散；大都市正在发展出偏远 的副都市，而创造出新的大型商圈。i z j 东北师范大学硕士论文 城市商圈理论研究范式 2 1 城市商圈的内涵 许多国内外学者都从不同角度对商圈下过定义。大致概括为两种：一种是 从企业微观角度下的，认为商圈一般是指单个零售商业企业吸引顾客的所及的 空间范围或一定的商业地域，实际上是距离不等的消费者与顾客的一个需求圈。 国外学者大多倾向于此种微观定义。阿普波姆和伽萨等人引入都市销售场地面 积、店铺数等新的变数，使雷利的引力模型的应用从都市商圈转向商贸企业商 圈。哈夫( d l h u f f , 1 9 6 4 ) 正式以大型商贸企业而不是城市为研究对象作了 详细调查，认为消费者会选择在多个商贸点进行购买，我们只能估计出消费者 去某一特定商店购买的概率。布莱克( b l a c k ，1 9 8 7 ) 对商圈模型作了进一步扩展， 提出多因素作用模型：吸引顾客来店购物的因素除了商店规模外，还包括商店 的形象、商誉、购物气氛、服务等，阻碍顾客来店购物的因素包括交通时间、 交通成本、机会成本及其他费用。日本学者井铁卫指出，所谓商圈就是现代市 场中，企业市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接地与消费者空间范围 相重叠的空间范围( 李毕万、姚晓娜，1 9 9 9 ) 。另一种则是从城市宏观角度下的， 认为商圈的概念不但可以延伸到地区，甚至整个城市，与城市的商业辐射力等 概念相近。国外早期的研究如雷利( w j r e i l l y ，1 9 2 9 ) 和堪维斯( p a u lc o n v e r s e ， 1 9 4 8 ) 就是主要从都市角度进行分析的。国内的学者如胡新、赵颖( 2 0 0 3 ) 提出了 城市副中心商圈的概念。徐从才( 2 0 0 3 ) 贝t 认为，工业化、城市化、信息化和市 场化的互动促进了都市商圈的产生，并以南京都市商圈为例进行了分析。【3 】 从广泛意义上讲，商圈是以零售企业为中心向四周扩散，即零售企业吸引 所及的顾客范围或地域构成一定的辐射范围所形成的，具有客观性、区域空间 性等特点。商圈理论不仅从静态的角度界定出具体零售企业的生存空间范围， 而且还从动态的角度分析了销售者与消费者的交互关系。 商圈又称商势圈，通常是指一个零售店或商业中心的营运能力所覆盖的空 间范围，是在城市中某些特定区域内，由商业企业网点集聚所形成而对周围企 业、消费者所产生交互作用( 包括辐射、吸引双向活动) 的一定空间范围，这些 商贸网点集聚的特定空间区域既可能在一个城市的中心，也可能在城市的次中 心或边缘地带。这个特定商圈内部商贸企业与周边的企事业单位、消费者的作 用方式也是多种多样的。商圈的形成不仅取决于商业企业和消费者的互动，也 受到了商业企业之间的竞争与合作关系的影响，当然也会受到各个商圈间的相 6 东北师范大学硕士论文 互竞争和合作关系的影响。【4 】【5 】【6 】 2 2 城市商圈的要素及构造 2 2 1 商圈的构成要素 商圈主要由商圈主体、商圈客体、商圈载体和商圈环境四个要素构成，各 要素之间既相互联系、相互依存，又相互竞争、相互制约。 商圈主体：商圈的主体主要包括商圈内的企业、商圈内的消费者，商圈是 圈内经济主体商业企业经营和消费者消费的活动场所。一个商圈的形成、发展 与繁荣离不开商业企业和消费者的双向作用。这种双向作用表现为双方发生的 买卖关系。为了实现有效的买卖交互关系，必然发生持续的人流、物流、资金 流、信息流、商流，从而推动商圈的发展和繁荣。因此，商业企业和消费者是 不可或缺的商圈主体。 商圈既是企业行商的势力圈，也是地理意义上的顾客圈。企业和顾客持续 的交换关系是商圈发展的命脉所在。基于商圈内的交换关系，强调从顾客需求 出发，商圈的规划和大战要充分考虑顾客的来源、收入、教育水平、年龄、职 业结构、行为特征以及多目的需求等因素。充分满足顾客的需求，实现企业与 顾客的良性互动，提高顾客对商圈的忠诚度。 商圈客体：商圈客体主要是指提供的商品和服务，即商圈经营的商品结构、 性质和服务的种类、特色等。一个商圈的商品结构和服务种类与顾客对商圈的 评价和选择以及商圈自身的影响范围等具有很高的相关程度。 商圈载体：商圈载体是商圈得以生存的物质基础，表现为商圈的地理空间 结构，即多中心的空间体系。这种空间体系存在着全功能的中央核心地，以及 多个辅助的城市中心地及边缘地带。只有这种多重中心的空间体系，才有能力 架构、承担和传导一个城市商圈的复合的经济和社会功能。 商圈环境：商圈环境是指商圈所在地的经济环境、文化内涵和交通条件综 合形成的商圈氛围。商圈氛围是商圈集聚人流、商流、物流、资金流、信息流 等综合能力的体现。e t j 2 2 2 商圈的构造 一个具体的商圈的构造应由“点、线、面、流四个方面构成： 所谓“点 ，是指商圈的辐射源，是市场区域的中心点。一家商店，或一个 具体的集中交易的活动的场所就是商圈构造中的“点”，他决定商圈所在的具体 地理位置。 所谓“线 ，是指市场区域内的各种买卖集存关系。依存关系越多、程度越 高，这种线也就越强，商圈也就越强大。当然，由于交易成本的存在及其差异， 随着空间范围的扩展，这种依存一般总是递减的，所以一个具体得商圈会有它 东北师范大学硕士论文 自己的边界。 所谓“面 ，是指中心点的辐射所达到的范围，是市场影响力的空间广度。 由于商圈构造中的“线 辐射随空间范围的扩展呈现衰退，因此，商圈构造中 的“面呈现层次性。以零售店为中心，向四周展开的同心圆结构，即中心商 圈( p r i m a r yt r e a dz o n e ) 、次级商圈( s e c o n d a r yt r e a dz o n e ) 和边缘商 ( t e r t i a r yt r e a d z o n e ) 。 所谓“流，是指商圈的动态性，实质市场区域职能的变化、动向。这种变 化既受外部因素的影响，也受市场内部因素变化的影响前者如产业结构变化、 竞争格局变化、以及诸如自然环境、产业环境、全球环境等变化因素。后者如 市场管理方法、市场经营方针的调整，市场服务功能的变化等。【8 】 2 2 3 城市商圈的测评模型 赖利的零售引力模型 美国学者威廉赖利( w i l l i a mj r e i l l y ) 最先创立有关“商圈”( t r a d ea r e a ) 研究的模型。赖利零售引力法则，是指具有零售中心地机能的两个都市，对位 于其中间的一个都市或城镇所具有的零售交易吸引力，与两都市的人口成正比， 与两都市到中间城镇的距离成反比。之所以与人口成正比关系，是因为大的人 口中心城市通常有大量的、各式各样的商品和商业性服务，这必然会吸引更多 的顾客去该地区购买商品和接受商业服务，即该地区有较强的磁石般的吸引力。 当然，顾客消费还要考虑购物成本，距离购物点越远，购物成本越高，所以吸 引力下降。 ddn 赖利法则的数学等式为： 鲁】= 詈】 鲁】4 。6 16 上，口 式中：b 。是a 都市从中间地c 都市吸引来的零售销售额；b b 是b 都市从 中间地c 都市吸引来的零售销售额；p 。是a 都市人口；p b 是b 都市人口；d a 是a 都市与c 都市之间的距离；珧是b 都市与c 市之间的距离；n = 1 ，n = 2 。 阿普波姆法则 阿普波姆法则从不同都市销售场地面积的角度，界定商圈分界点，求取商 圈大小，其公式为： d 口= 见。 式中：d 。为a 都市到分界点的时间距离；d a b 为a 都市与b 都市之间的时 间距离( 小汽车行驶时间单位为分钟；p 。为a 都市的销售场地面积；p b 为b 都 市的销售场地面积。 康帕斯法则 1 9 4 3 - - 1 9 4 8 年间，美国的伊利诺大学的经济学者康帕斯依据赖利的法则， 8 东北师范大学硕士论文 进一步研究两个都市( 或社区) 的行商势力范围，找出两都市之间的商圈均衡 点，提出了康帕斯均衡点法则。( 康帕斯法则也遵循赖利法则成立的3 个假设前 提) 求均衡点的公式为： 商圈均衡点见= d 曲 式中：d b 为b 都市所见的a 都市与b 都市间的商圈均衡点；d a b 为a 都 市与b 都市间的距离；p 。为a 都市的人口数；p b 为由b 都市的人口数。 哈夫模型 2 0 世纪6 0 年代美国学者哈夫将原来的商圈理论模型加以完善，把过去以 城市为单元的商圈理论改以商业街、商店等为单元，来发展商圈理论模型，旨 在考察顾客前往某个商业区( 商店) 购物的可能性( 概率) ，并据此测量、确定 商圈的范围。哈夫法则认为：在整个商业聚集区集中于一地时，居民利用哪一 个商业聚集区的概率，是由商业聚集区的规模和居民到商业聚集区的距离决定 的。商业聚集区的规模可根据销售场地的面积算出，距离为时间距离。如果通 过哈夫法则可在一定程度上知晓对顾客吸引力的话，则零售企业就能制定出对 消费者的营业对策，并且，也为开店选址、网点布局等提供判断依据。哈夫模 s j r ，f 型的数字模型为： 弓= 生= 寺 嵩 2 lj = l1 打 式中；入为据经验推出的范围值； p i i 为居住在1 地区的消费者选择j 商店聚集区购物的概率； 为j 商店聚集区店铺数累计； 鲁 s j 为j 商店聚集区的面积； t u 为从i 地区到j 商店聚集区所需时间。 上述模型为商圈研究提供了理论指导，并在分析和检验调查所得数据时有 一定参考价值，但模型的较理论化具有一定的局限性，在分析过程中，应结合 实地调查，灵活处理。【9 】f l o 】【1 1 】【1 2 】 2 3 城市商圈的等级与形态 2 3 1 城市商圈的等级划分 从城市商业发展和空间布局角度出发，根据辐射范围、服务对象、规模体 量以及功能定位等因素的不同，大致可以将城市的零售商圈等级体系分为都市 级、地区级、社区级和特色级商圈四个等级。 9 东北师范大学硕士论文 都市级商圈 都市级商圈是指商业高度密集、经营服务功能完善、服务辐射范围超广域 型的商业中心或商业集聚功能区，是最高等级的城市商业“中心地 。 区位特征：。位于城市中心区、主要交通枢纽、历史形成的商业集聚区。 功能特征：行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、 金融、商务的有机集聚。 商业特征：商业网点相当密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极 强。 业态特征：业态齐全，资源配置合理，市场细分度深，选择余地大。 区域级商圈 区域级商圈是指商业中度集聚、经营服务功能比较完善、服务范围为广域 型的地区商业中心地和集聚区。 区位特征：位于居民集聚区、交通枢纽、商务集聚区。 功能特征：功能比较齐全，区域辐射有时比较明显。 商业特征：商业网点比较密集，结构合理，业态多样，商业营业面积为1 0 万平方米左右，能基本满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐、和商务活 动需要。 社区级商圈 社区级商圈是指商业一定程度聚集，主要配置居民日常生活必需品的商业 行业和生活服务业的商业集聚区，是最基本的商圈。 特色商圈 特色商圈是城市未来发展的着眼点和趋势之一，主要指具有浓厚文化氛围、 风情特色等能够增强人气、带动区域辐射和集聚能力，吸引消费者购买意识的 商业休闲功能集聚区。【7 】 表2 1 城市商圈等级体系指标 属地类需求服务人商业规 商圈服务对象基本设施与业态 型类型 口 模m 2 国内外及本超广域综合 3 0 5 0 大型百货店、都市型购物中心、 都市级 3 0 万 市消费者型型 万 专业店、专卖店、休闲娱乐等 本地区及外综合购物中心、百货店、文化娱乐、 区域级广域型2 0 万1 0 万 来消费者型餐饮等 必备大型超市、便利店、医药店、 社区级本社区居民属地型5 万2 5 万 型菜市场、餐饮、服务等 国内外及本超广域补充根据功餐饮、旅游纪念品、古玩一条 特色2 0 万 市消费者型型能而定街、文化娱乐等特色店铺 l o 东北师范大学硕士论文 2 3 2 城市商圈的主要类别 按区位划分 按照商圈在城市中的区位可将商圈划分为：城市中心商圈，一般位于城市 的中心或重心，如重庆路商圈、站前商圈、桂林路商圈等；城市副中心商圈， 位于城市次级中心或交通疏散地，如东盛商圈，位于城市通往机场的道路上； 而目前正在规划建设的净月商圈和汽车游乐园商圈等就属于城市郊区商圈；除 此之外还有农村集镇商圈等。 按功能划分 按照商业集聚区的功能可将商圈划分为：购物主导型；服务主导型；商务 主导型；批发主导型。一般情况下起步商圈都开始于某一功能定位，随着逐步 发展不断补充、扩大经营项目，进而成为多功能综合商圈。 按相互关系划分 从商业区域间相互关系的角度来看，商圈可以分为互补性商圈、竞争性商 圈和独立性商圈。 互补性商圈。现代商圈内的第