山里寒舍研究.doc

山里寒舍（密云干峪沟）项目研究一、 项目开发背景1. 项目地背景1) 偏项目地位于密云县北庄镇干峪沟村，距离天安门车程近130公里、与河北省兴隆县以长城为界的小山村。2) 空 早年的干沟峪堪称是名副其实的空心村，几乎有一半的房子常年都是空置的。因为地理位置偏僻，交通不方便，很多人都被迫出去打工赚钱。3) 小 干沟峪村也是密云最小的村庄，全村总共才38户人家，不到70口人。加之很多人陆续搬迁出去，村子在人口规模上也渐渐变小。4) 穷 这座小村庄还有一个致命的缺陷，就是缺水，当年很多人投资商来这里考察过，虽然看好这里的自然景观，但是，在一个吃水都困难的地方，怎样也留不住投资者。5) 野干峪沟上万亩的原始次生林使这里成为天然的野生动植物栖息地，有植物36852种，动物59356种。这里野兔成群、狍子追逐，山鸡飞舞，生长着野生杨树、野生丁香、山核桃、胡枝子、荆条、酸枣等自然植被，茂密丰富，红果、核桃以及山鸡产业是村民的主要经济来源。6) 静项目地位于海拔600米腹地中，距离沟口有14公里，进出仅通过村公路，常住人口20人。2. 开发背景：1) 化零为整成立旅游专业合作社，推动土地、房屋流转起来。在不改变所有权的前提下，村民以自家的房屋、果树和土地自愿入社，化零为整，再委托企业统一运营管理。2) 引进投资引进优质社会资源，确保资产良性经营起来。企业垫资、投资房屋改造。3) 文化融合山里寒舍通过对地区文化的了解，充分挖掘文化内涵，开发特色产品，并将其贯穿于整个服务过程中，感染和吸引游客。打造竞争对手难以模仿的核心竞争力，真正成为与乡村风情、民俗文化和自然环境融为一体的绿色、科技、人文的北京一流乡村生态旅游基地。3、政策市场背景（国家、北京市、密云区关于休闲旅游产业的政策和乡村民宿酒店的发展支持，同质性项目分析，差异性项目分析）二、项目产品定位1. 产品主题定位： “乐活、有机”，即共生永续，乐享生活，推广可持续的健康生活方式。 2. 产品功能定位： 坐落在风光秀丽、植被丰富的山谷中，从外面看，还是村民原先的老宅样式，木门、木窗、椽子，石头墙围起来的院落；房间里面则变化巨大：融合古朴与现代的室内设计，五星级的客房及卫浴设施，中西餐厅，无限网络覆盖，木门、木窗内加衬了双层的塑钢玻璃门窗，青石板铺地，还安装了地采暖设施。屋里有卫生间、淋浴。另外，宅子里的家具摆设如，衣柜、条案、桌子，很多都是从村民手里淘来的老物件，保存着悠久的乡舍韵味。3. 产品市场定位：本项目产品针对小众旅游需求的多样化，创新和优化旅游产品结构，让观光旅游向休闲度假转型，为高端小众提供更具品质的旅游生活。 4. 项目产品及规划设计定位：项目产品“山里寒舍”和“山里逸居”酒店的设计单位是参加过红树林酒店与798艺术区设计的规划设计者、中国著名建筑设计师王晖先生和他的“有限设计”工作室团队，经过其团队的精心设计，项目产品无论是从建筑的造型和结构，还是材料与设施，都实现了真正意义上的升级：结合当地的风光，利用石材、木料等传统建筑材料，在村落原本的建筑风格基础上，在许多细节处加以修饰和完善。同时大大强化了山里寒舍作为度假酒店的生活配套功能，最终，以古色古香的建筑之“型”为表现，以原汁原味的传统乡村文化为载体，以精雕细琢的装饰和装修进行完善，以乐享其中的功能配套设施进行串联，打造出“国家高端体验式乡村景观度假酒店”的产品定位。5. 项目产品价格定位：“山里寒舍”和“山里逸居”品牌酒店的产品以“套院”形式出租，分为：乐活；乐悠；乐享；乐逸四种院落，价格区间为人民币1,988-8,800元/天/院。 6. 项目产品销售方式定位：本项目产品“山里寒舍”和“山里逸居”品牌酒店的目标客户群中既有追求乡野风情、个性旅游的普通城市工作者，又有以金融、IT等行业及外企、上市公司等高端商务人士。通过网站、会议、信件、电话甚至私人接触等方式与客户保持良好而持久的关系。并且推出积分会员卡及会费会员卡等会员模式。 7. 项目产品的经营管理定位：“山里寒舍”和“山里逸居”酒店以提供五星级饭店的服务为标准，为顾客提供高质量的管家式服务。另一方面，为促进本地劳动力就业，将农民组织了起来。安排社员、村民就业，进行土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。目前山里寒舍的客房部主管、餐饮部主管、大客户经理，都是北庄镇土生土长的子弟。也为游客提供了原汁原味的山村气息的服务。三、项目结构1. 五星级客房：两人标准间、四人标准间、家庭院落（每个院落内，搭配简单的休闲、休憩设施）。2. 功能配套：中西餐厅、多功能会议厅、水榭露台、游泳池、迷你高尔夫球场、自助厨房、水疗设施、农业种植体验区、部分户外运动区。3. 管理配套：地暖供暖、网络全覆盖、封闭安保、四、酒店管理1. 人性化山里寒舍以金融、IT等行业及外企、上市公司等高端商务人士为主要对象。通过网站、会议、信件、电话甚至私人接触等方式与这一部分小众保持良好而持久的关系。旅游接待中员工与旅游者个人接触广泛，人性化的服务模式也十分契合这些目标消费者的心理。2、精细化“山里”与马来西亚雪邦黄金海岸酒店管理公司战略合作，借鉴其成熟的国际旅游运作经验，建立起了一整套完整的管理方案，改变了粗放型的服务模式，提供个性化、管家式的旅游过程服务。新年伊始，山里寒舍部分工作人员还亲赴马来西亚、香港等地接受海外高端业务培训，让这些从未出过国门的村里人开阔了视野，提升了业务水准。3、创新化利用多媒体、多渠道为小众旅游提供多样化、即时性的旅游信息服务；将村里的优质农产品进行包装，创新服务模式，提高服务质量，引导小众旅游消费，提高旅游者的生活质量，促进旅游发展方式的转型升级和创新。五、项目打造流程1、外观保留山里寒舍酒店非常特别，接待客人住宿的房间，就是村民原先的老宅，从外面看，几乎没变。所有客房都在原有老房的基础上装修改造而成，原先的木门、木窗、椽子，还有院里的石头墙，都得到保留。2、内部改造房间里面则变化巨大。融合古朴与现代的室内设计，五星级的客房及卫浴设施，中西餐厅，无限网络覆盖；木门、木窗内加衬了双层的塑钢玻璃门窗，青石板铺地，还安装了地采暖设施。屋里有卫生间、淋浴。另外，宅子里的家具摆设也颇费了一番心思，衣柜、条案、桌子，很多都是从村民手里淘来的老物件，透着悠久的乡舍韵味。3、服务完善每个庭院都包括至少两个标准间，可以提供24小时热水，并采取地暖供暖；中餐厅1处，可以提供100人同时用餐；并已完成了24小时监控系统、wifi无线宽带的全覆盖，客房与总台的电话等。配套设施包括中西餐厅、多功能会议厅、水榭露台、游泳池和迷你高尔夫球场等。部分院落增加自助厨房、烧烤区以及水疗设施等。六、开发策略1. 成立旅游专业合作社，推动土地、房屋流转起来。在不改变所有权的前提下，村民以自家的房屋、果树和土地自愿入社，化零为整，再委托企业统一运营管理。2. 引进优质社会资源，确保资产良性经营起来。企业垫资、投资房屋改造。截止2013年9月，干峪沟改造完成了庭院10处，每个庭院都包括至少两个标准间，可以提供24小时热水，并采取地暖供暖；中餐厅1处，可以提供100人同时用餐；并已完成了24小时监控系统、wifi无线宽带的全覆盖，客房与总台的电话等。累计投资超过3000万元。3. 促进本地劳动力就业，将农民组织起来。安排社员、村民就业。北庄镇政府协调企业拿出合适的岗位优先安排社员就业，为农民带来了土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。七、成本效益估算（一）成本估算1. 土地流转成本：1) 闲置房屋租赁成本（宅基地）：1500元/间，每5年递增500元。2) 耕地租赁成本：1000元/亩，每5年递增5%。3) 果树租赁成本：不详，每5年递增20%。2. 房屋改造成本：50万元/院落，包括供电、给排水、通讯、网络、地暖等基础设施。3. 配套设施成本：1000万元。景观配套、咖啡厅、泳池、布草、家具设施、风格装饰。4. 运营成本：委托运营，1000元/月/院。以本项目现有28间院落计算，每个院落4间房，每个院落4个床位计算；现有租赁耕地110亩作为配套。果树林以50万租赁费计。房屋和配套设施按照改造成本的10%进行年折旧计算。固定资产成本支出类别单价数量费用（万元）备注房屋改造成本50万元/院落2816.8配套项目建筑1000万元11000水电路网费用15万元/院落2850总计：1520万元2015年全年成本支出估算类别单价数量费用（万元）备注房屋租赁费1500元/间11216.8耕地租赁费1000元/亩11011果树租赁费50万150运营成本1000元/月/院33633.6房屋折旧1250元/间11214造价10%设施折旧100万元1100造价10%总计：225万元2015年总支出成本共约：193万元。（二）收入估算1. 酒店住宿收入：2015年旺季4-10月，入住率约为50-60%，淡季11-3月，入住率约为20-30%；房间价格约2000-3000元/天/院。2. 餐饮收入：500元/天/院。3. 采摘、体验收入：150元/天/院。4. 纪念品收入：20元/天/院。经营期为旺季7个月，淡季5个月，均价2500元/天/院。2015年营业收入估算类别单价数量费用（万元）备注住宿收入2500元/天/院47601190按照旺季7个月，60%入住率；淡季5个月，30%入住率餐饮收入500元/天/院47608.55采摘体验收入150元/天/院4760238纪念品收入20元/天/院47609.56合计：1446万元（三）利润计算类别营业收入