河南原阳房地产市场调研报告

单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 1 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 原阳房地产市场调研报告 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 2 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 PART1：原阳映像 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 3 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 地理位置 原阳县隶属新乡市，位于黄河北岸，太行南麓，地处 “ 中原城市群 ” 核心腹地，与省会郑州“ 一河之隔、三桥相连 ” 。 行政区划 原阳县域面积 1329平方公里，辖 6镇11乡，城关镇是其老城区最重要的经济、商业中心，新城区位于老城区的西北方向约 10公里处，总体规划33平方公里，目前，建成区面积已达 11平方公里，围绕新城区中心广场建设的行政办公区和公共服务区也已初步形成。 原阳映像 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 4 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 交通便捷 原阳位于新乡和郑州之间，区位优越，交通便利。地处中原城市群核心腹地，与郑州一河之隔、三桥相连，京广澳高速、 107国道纵贯南北，郑焦晋高速、 310、 311省道横穿东西，自县城 3分钟 车程进入全国交通主干网， 20分钟 抵达新乡市区， 25分 钟车程抵达郑东新区， 40分钟 车程抵达新郑国际机场。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 5 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 人口规模 至 2010年底，原阳县总人口达 70.48万人 ，城区常住人口 11.5万人，其中非农业户籍人口 7.4万人 ,农业户籍人口 2.0万人 ,非户籍常住人口 2.1万人 地区生产总值 原阳县是河南省农业大县，经济发展总量不大，但经过改革和转变经济发展思路，近几年，原阳县经济保持较快的增长，其经济总量也由 2007年的 52.2亿元增长到 2010年的 80.1亿元，年均增长率达 13.93%，高于全国平均水平，经济发展潜力较大。 01020304050607080902007 2008 2009 2010单位:亿元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %地方生产总值 增长率单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 6 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 2010 年经济总量050100150200250辉县市 新乡县 长垣县 卫辉市 原阳县 延津县 封丘县 获嘉县单位：亿元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %2010年，在新乡市下辖的 2市 6县中，原阳县的经济总排名第五位，低于辉县市、新乡县、长垣县和卫辉市，总体上处于中等偏下水平。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 7 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 人均经济总量0200040006000800010000120002007 2008 2009 2010单位：元 人均 GDP 2007 2010年，原阳县人均 GDP稳步增长，由 2007年的人均 7568.44元到2010年的 11125元， 2010年人均 GDP折合 1719.47美元。若按世界银行 1999年的划分标准，原阳县的人均生产总量目前还处于中等收入国家水平，世界银行的数据表明，住宅需求与人均 GDP有密切的联系：当一个国家或地区人均 GDP在 800 4000美元间时，房地产业将进入高速发展期，按此标准，原阳县的房地产市场正处于高速发展阶段。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 8 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 产业结构布局0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 %第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业2007200820092010 产业结构 原阳县是个农业大县，产业以农业为主，近年来经过不断的产业结构升级优化，三大产业结构已由原来的 33： 38.7： 28.3调整到现在的 23： 50.3： 26.7，第二及第三产业比重的提升为经济的发展提供了强大的动力，从原阳县“十二五“规划看，第三产业将是原阳县发展的重点，而房地产作为第三产业的中的核心产业，具有极强的带动和促进作用，因此，“十二五“期间提升服务业发展的重点必将是房地产业。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 9 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 社会消费品零售总额0510152025302007 2008 2009 2010单位：亿元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 % 社会消费品零售总额 原阳县社会消费能力逐年提高，消费总额由 2007年的 14亿元增长到2010年的 24.5亿元，年均增长率高达 20.03%，消费总额占 GDP的比重由 2007年 26.82%提高到 2010年的 30.59%。这说明，随着原阳经济的健康强劲发展，居民消费能力稳步提高，同时居民消费的提高又对原阳经济产生较强的拉动作用，这些为房地产业的快速发展提供了强有力的支撑。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 10 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 居民可支配收入 2007年，原阳县城镇居民人均可支配收入 7041元，农民人均纯收入3531元，到 2010年，该两项数值已达 10943元和 4888元，年均增长分别为 18.7%和 13.6%。整体上看，原阳县居民收入增长显著，生活水平不断提高，人们的消费能力随同提高，这为房地产业的进一步发展提供了很好的支撑。 人均收入704184829516109433531408544044 8 8 8 . 410200040006000800010000120002007 2008 2009 2010单位：元城镇居民人均可支配收入 农民人均纯收入 系列3单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 11 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 城市战略定位 借助优越的地理位置，原阳县的战略定位是“新乡市域南部新兴的副中心城市，郑州都市圈核心地区的重要 组成部分，黄河北岸有水乡特色的现代化生态新区。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 12 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 城市空间布局 在“原阳县县城总体规划（ 2009 2030）”的指导下，根据原阳县地理条件、交通条件、工程地质条件等多种因素，原阳县城主要向西发展，其空间布局结构为： 一个城市综合中心区、一个副中心区、一横一纵两条十字型城市发展轴线、两个工业区、七个居住区。 桥北区 新老城区 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 13 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 新老城区规模 原阳县人口已达 70万，根据“原阳县县城总体规划（ 2009 2030）到 2030年原阳县人口控制 黄河大道 在 80万以内，驻镇人口和全县非农人口占比分别为 40%和 50%， 2030年，城区常住人口给为 27万人。规划人均建设用地近期为 102.5平方米，远期为 98.12平方米，到 2030年城区用地规模将达 2600公顷。 目前，新城区是原阳县城市发展的重点，城区总体规划面积 33平方公里，以黄河大道和农行大道交叉点为中心现已建成达 11平方公里。 黄河大道 农行大道 新城区 老城区 项目位置 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 14 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 本章小结： 一、新城区是原阳县发展的方向和重点，借助优越的区位及交通优势、随着各政府机关的进驻，新城区的中心地位已经形成并为民众接受，我们项目位于新城区的中心偏北位置，这为项目的发展提供了良好的基础。 二、近年来，原阳县经济得到了良好的发展，民众的经济实力得到很大的提高，其消费意识已被开发并提升，较强的经济实力、较强的消费意识，这必将有利于项目的开发。 三、随着框架的不断扩大，城市的辐射能力也将不断提升，从而会为房地产业的发展吸引来更多的潜在客群，我们项目正处于城市发展的方向上，具有良好的发展潜力。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 15 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 PART2：原阳房地产市场分析 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 16 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 原阳县的房地产起步较晚， 2004年前，住宅主要以自建房和单位房为主，基本不存在真正意义上的房地产市场。 2004年开始，原阳县出现真正意义上的楼盘。由于民众的购房意识没有被开发，房地产市场发展前期，市场上出现的房地产项目销售极差，即使销售价格远在 1000元 /平以下，还是一度出现项目无法运行下去而不得不转手的现象。 但经过多年的艰苦开发，加上民众经济实力的增强及房地产投资意识的提升，到 2007年，原阳县房地产市场销售才真正走入正常。自 2007年至 2010年底的三年间，原阳县房地产市场消化了 70多万平米市场存量的约三分之二还要强。目前，市场整体存量约在 60万平米左右。 一、原阳房地产总体概况 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 17 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 在房地产市场发展的早期，原阳县的地产项目基本上在老城区，如汇宝名都小镇、丰泽园、幸福家园、，山河小区等。随着地产市场的逐步发展及新城区规划的形成，原阳房地产开发的热点转移到新城区，且主要沿黄河大道分布，如新银座华庭、天成相苑、鑫源花园、盛世佳苑等，新城区的各地产项目占地多超过 200亩，一些新技术、新观念、新的操作手法等也出现并被开发商所重视。目前，新城区的房地产项目均价已达 2300元 /平米，个别项目均价达到甚至超过 2500元 /平米的均价水平，房地产市场一片热水朝天的境象。可以说，原阳县房地产市场的春天已经到来并将在未来的一段时期内持续下去。 原阳县各楼盘产品以多层为主，户型多是面积在 120M2 200 M2间的大户型，小高层及高层较难被市场接受，这些是原阳县房地产市场的显著特点。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 18 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 （一）区域住宅市场现状 作为房地产竞争的主战场，原阳新区集中了 90%以上的楼盘，其中不乏上宅 公园世纪、东辉 家天下等以住宅开发为主的超 500亩 大盘，而紫光明珠、汇宝名都新城、盛世佳苑、名门世家项目的组团开发势必导致新区住宅市场竞争趋向白热化。面对住宅市场供应充足的现状，纯住宅项目的盲目介入，势必将为增加项目的去化难度、拉长销售周期，难以快速回笼资金，违背开发原则； 随着新区商业、金融、生活配套的逐步完善，片区优势将更加明显，周边各住宅小区的陆续入住，区域内的消费人口越来越密集，这将为商业项目提供人气支撑。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 19 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 （二）区域商业市场现状 目前，原阳县最集中的商业位于老城区胜利路与建设路交会处附近及东、西、南、北四条干道沿线上。繁华街道主要以商超百货、服装专卖、餐饮、电动车、建材与汽修配件等业态为主，该区域是原阳居民消费、休闲的聚集地。老城区内的商业明显表现出下述特征： 经营业态散乱分布，市场功能普遍单一； 传统商业形态占主导，无统一有效的经营管理； 商业建筑形态滞后，有待升级： 缺少核心型的商业中心 对于老城区来说，早期商业市场缺乏统一科学的规划，致使现在经营业态呈散乱、无序的分布特征，商业产品功能单一落后，人们日益提高的消费需求与品位得不到满足，致使部分客户到郑州、新乡等地消费，因此来说，原阳城区的商业功能与品位亟待得到提升。 小结： 住宅放量带动商业需求。原阳近两年住宅市场无论是发展规模还是发展速度都十分惊人，但商业发展相对落后，甚至还停留商业发展的最基础阶段。随着当地经济结构的调整和劳务经济的发展推动，城乡居民住房需求快速增加、对商业消费的需求也将随之增长。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 20 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 翰林华府 原阳县在售项目多位于新城区且沿黄河大道分布，各项目物业以多层为主、面积区间在 100200 间，但以 140 160 的大面积为主、均价 2300元 / 左右，各项目间竞争较为激烈 东辉家天下 上宅公园世纪 福祥名都 锦绣城 天成相府 名门世家 盛世家园 （三）原阳楼盘分布图 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 21 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 项目 已投放量 消化量 存量 10年后存量 11年拟投放量 盛世佳苑 110770 90000 20770 60770 40000 名门世家 36000 21000 15000 45005 30005 新银座华庭 10400 6240 4160 36068 31908 金三角花园 8400 7980 420 12020 11600 天成相苑 31878 30284 1594 40556 38962 翰林华府 45000 10000 35000 110000 45000 阳光新城 180000 50000 公园世纪 50000 35000 15000 350000 总计 292448 200504 91944 834419 247475 2011年原阳市场投放量消化量表 根据表数据分析，现在主要项目规划建筑面积未来 3-5年约 100万平方米以上的投放量，对于一个 70万人口的农业县来说，投放量很大。如果后续还有新规划项目，投放量会远超 100万平米。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 22 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 整体市场处于逐步成熟发展阶段。主要分布在原阳新区，东新区整体形象较 高，老城区项目较少， 供应产品以中等户型中端物业为主，高品质、高形态物业供应少； 整体市场销售状况一般。 楼盘名称 位置 占地（亩） 开发商 翰林华府 黄河大道与陈平路交汇处 125亩 原阳县成功置业开发有限公司 福祥明都 黄河大道与农行路交叉口 300亩 河南省地福祥实业有限公司 花样年华 西干道与北干道交汇处 30亩 新乡市华庭置业有限公司 公园世纪 黄河大道与富康路交汇处南 300米 600亩 河南省上宅置业有限公司 盛世佳苑 黄河大道与陈平路交叉口西南 260亩 郑州永泰置业有限公司 名门世家 原阳黄河大道与陈平路交汇处东南 70亩 新乡百慕商贸 锦绣华城 黄河大道与思谦路交汇处 亩 河南格恩置业有限公司 天成相苑 原阳县黄河大道与西干道交汇处西南角 80亩 新乡市丰基地产发展有限公司 （四）市场特征分析 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 23 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 物业形态及产品特征 项目名称 产品类型 总建面（） 户型区间（） 销售价格（元 / ） 开发商 翰林华府 毛坯 17万 90 172 2300 原阳县成功置业开发有限公司 福祥明都 毛坯 万 90 160 2300 河南省地福祥实业有限公司 花样年华 毛坯 4万 80 133 2300 新乡市华庭置业有限公司 公园世纪 毛坯 15万 96 200 300 河南省上宅置业有限公司 盛世佳苑 毛坯 18万 90 139 2000 郑州永泰置业有限公司 名门世家 毛坯 7.8万 90 140 1800 新乡百慕商贸 锦绣华城 毛坯 万 90 130 200 河南格恩置业有限公司 天成相苑 毛坯 7万 90 130 1800 新乡市丰基地产发展有限公司 产品以中大面积为主，迎合当地客层需求，全部是毛坯，没有精装修。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 24 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 销售特征 项目名称 产品类型 户数（套） 销售率 翰林华府 毛坯 一期售罄。二期未开盘。 福祥明都 毛坯 一期售罄，二期下半年开盘。 花样年华 毛坯 一期开盘 60% 公园世纪 毛坯 一期开盘 50% 盛世佳苑 毛坯 四期已售罄 0% 名门世家 毛坯 已售罄 锦绣华城 毛坯 90% 天成相苑 毛坯 90% 整体去化不错，规模形象和区域位置是产品去化的核心因 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 25 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 客户特征 项目名称 成交来源区域 置业目的 客户关注点 翰林华府 民权市区 50%.乡镇 50% 自住 居住舒适性及周边配套 福祥明都 民权市区 60%.乡镇 40% 自住 居住舒适性及周边配套 花样年华 民权市区 50%.乡镇 50%， 自住 居住舒适性及周边配套 公园世纪 民权市区 80%.乡镇 20% 自住 居住舒适性及周边配套 盛世佳苑 民权市区 50%.乡镇 50% 自住 居住舒适性及周边配套 名门世家 民权市区 50%.乡镇 50% 自住 居住舒适性及周边配套 锦绣华城 民权市区 50%.乡镇 50% 自住 居住舒适性及周边配套 天成相苑 民权市区 20%.乡镇 80% 自住 居住舒适性及周边配套 各盘主力客户为城区和乡镇为主，启动期以县城为主 客户置业目的以居住为主，投资客户一片空白，有待开发。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 26 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 旺销产品特征 项目名称 产品类型 户型 户型面积 （） 户型特色 总价区间 （万 /套） 翰林华府 毛坯 三房 .四房 100 170 户型方正 .全明 21 40 福祥明都 毛坯 三房 129 177 双阳台，人性化设计空间 30 41 花样年华 毛坯 三房 98 133 大开间 .短进深 .通透性好 2027 公园世纪 毛坯 三房 别墅 130 147 户型方正，可利用空间大 33 40 盛世佳苑 毛坯 三房 120 145 南北通透，270度观景阳台 24 30 名门世家 毛坯 三房 90 140 南北通透，动静分区 20 28 锦绣华城 毛坯 三房 110 140 全明设计，可使用率高 22 30 天成相苑 毛坯 三房 130 140 南北通透，户户采光 22 27 目前旺销产品 130 150 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 27 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 项目 开发商 产品特点 均价 推广主题 销售情况 新 银座 华庭 新乡市华庭置业有限公司 多 层，部分小高层 住宅 2300元 / M2 商铺未定 居住新高度 财富聚宝盆 当期约 270套房源，去化约 60% 天成相苑 新乡丰基地产发展有限公司 综合商业，多层 往宅 2300元 / M2 商业 6000元 / M2 城市核心高端社区 基本销售完毕 中安 京奥苑 中安置业有限公司 多 层，小部分小高层 住宅 1800元 / M2 商业 4000元 / M2 成熟社区 名流居所 去化约 70% 锦绣华城 河南省格恩置业有限公司 多 层 2300元 / M2 新城中央 领袖生活 基本清盘 翰林 华府 原阳县成功置业开发有限公司 多 层电梯 住宅 2500元 / M2 商铺未定 肓在四方 筑在中央 去化约 40% 名 门世家 郑州汉博商贸 +新乡百慕商贸 多 层 预计 2300元 / M2 原阳首席文化主题社区 前三期售馨，四期未开盘 盛世佳苑 郑州永泰置业有限公司 多 层 预计 2300元 / M2 领秀赢家 上品生活 前三期售馨，四期未开盘 上宅 公园世纪 河南省上宅置业有发公司 多 层 住宅 3200元 / M2 县级城市首席品质城邦 销售较差，去化约20% 东辉 家天下 河南东辉置业有限公司 多 层 原阳五星级榜样生活 现排号中 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 28 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 综合价值对比竞争分析 项目 形象定位 核心卖点 项目亮点 景观风格（建筑风格） 景观亮点 翰林华府 中端品牌 配套设施齐全、环境优美 .交通便利 小区内部有会所，健身中心 现代简约 福祥明都 中端品牌 紧临黄河大道，距县政府、京港澳高速更近，交通更便捷 配套齐全，商业，酒店 地中海风情城邦 独具特色的园林景观 花样年华 中端品牌 项目处于新老城区交汇处，交通便利；周边教育、医疗、商业完善 . 地段优势；原阳门户，未来中心 地中海风情城邦 主题式园林景观 公园世纪 高端 地标楼盘 .配套设施齐全、环境优美 .交通便利 规模最大、规划最全、园林最美、配套最齐、户型最优 现代简约 18万平米地中海园林 盛世佳苑 中端 交通便利 楼间距宽；项目成熟 生活配套相对完善 超宽楼间距 简约 名门世家 中底端 配套设施齐全、交通便利 舒适的人居空间 简约 锦绣华城 中端 交通便利，层高 3.3米，品质较好；社区入住率高，较成熟 层高 3.3米，品质较好 现代简约 天成相苑 中低端 处于新老城区交汇处，交通便利；周边教育、医疗、商业完善 舒适空间 .完善的配套 简欧 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 29 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 （五）原阳竞争楼盘分析 项目案名 翰林华府 项目地址 黄河大道与陈平路交汇处 物业性质 住宅 +商业 开发商 原阳县成功置业开发有限公司 销售公司 原阳县成功置业 售楼电话7511999 建筑设计 景观及规划特 点 现代简约 物管公司 翰林华府 物管收费 待定 总占地面积 125亩 总建筑面积 17万 容 积 率 得房率 物业特征 一大四房为主力户型。 工程进度 一期 4栋多层已封顶，二期在开发中。 销售价格 均价： 2300元 /平米 销售现状 一期基本售罄。 优劣势分析 紧邻主干道，交通便捷，周边教育配套设施齐全，位于原阳新区核心位置，将来升值潜力巨大，小区内部有会所，将身中心，超高的绿化率也很大程度上提高了小区的形象，目前正在开发建设阶段，小区各种配套尚未完善。 1、翰林华府 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 30 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 2、福祥明都 项目案名 福祥明都 项目地址 黄河大道与农行路交叉口 物业性质 住宅 +商业 开发商 河南省地福祥实业有限公司 销售公司 郑州同胜代理公司 售楼电话7328999 建筑设计 景观及规划特 点 地中海风情城邦 物管公司 地福祥实业 物管收费 待定 总占地面积 400亩 总建筑面积 物业特征 6层电梯多层、花园洋房、别墅、高层住宅、酒店、商务写字楼 工程进度 一期封底，二期正开发中。 住宅情况 销售价格 均价： 2300元 /平米 销售现状 一期售罄，二期下半年开盘。 优劣势分析 紧临黄河大道，距县政府、京港澳高速更近，交通更便捷。小区内 i配有会所，幼儿园，底商，周边生活配套较少。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 31 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 项目案名 花样年华 项目地址 西干道与北干道交汇处 物业性质 住宅 +商业 开发商 新乡市华庭置业有限公司 销售公司 正合营销 售楼电话5911666 建筑设计 景观及规划特 点 物管公司 物管收费 待定 总占地面积 30亩 总建筑面积 4万平米 容 积 率 得房率 物业特征 工程进度 一期建到七层 住宅情况 以 90 两房和 133 三房为主 销售价格 均价： 2300元 /平米 汽车库 销售现状 以开盘 正在销售中 优劣势分析 项目处于新老城区交汇处，交通便利；周边教育、医疗、商业完善 紧邻西干道，周边环境差，居住舒适度低；小区无大面积绿化 3、花样年华 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 32 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 项目地址 黄河大道与富康路交汇处南 300米 开发商 河南省上宅置业有限公司 建筑类型 别墅 多层 小高层 占地面积 600亩 总建面积 价格 住宅 3200元 /M2 建筑结构 框架结构 建筑风格 简欧风格 销售情况 现第一期约 300套房源，约去化 20% 周边配套 市政广场、政府机构、学校、医院；自身商业及幼儿园；园林景观 主力户型 户型面积在 120 M2 180 M2间，部分复式面积200 M2以上，主力户型约 160 M2的三室两厅 推广语 县级城市首席品质城邦 项目描述 该项目区位优势明显，项目自身配有大型会所、商业街、幼儿园和休闲广场等；园林景观设计较好；整个项目品质较好，但因价格定位太高，发展受到较大的阻力 4、公园上宅世纪 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 33 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 项目地址 黄河大道与西干道交汇处 开发商 新乡市丰基地产发展有限公司 建筑类型 多层 一二层全部分商业 占地面积 52670 M2 总建筑面积 70840 M2 价格 住宅 2300元 /M2，商铺 6000元 / M2 建筑结构 砖混结构 建筑风格 现代简欧风格 销售情况 住宅仅余三五套 ,还有少量商铺 周边配套 新老城交汇处，交通便利 ,周边生活配套齐全 主力户型 70%为三房 ,余下为两房 ,主力户型约 140 M2三室 推广语 城市核心 高端社区 项目描述 该项目位于新老城交汇处，地段优势明显；交通便利；户型合理，开发潜力大 5、天成相苑 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 34 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 项目地址 农行大道与阳武路交汇处向东 100米路南 开发商 河南东辉置业有限公司 建筑类型 多层 小高层 占地面积 500亩 价格 住宅 3200元 /M2 建筑结构 砖混结构 建筑风格 欧式风格 销售情况 现第一期约 300套房源，排号中 周边配套 市政广场、政府机构、学校、医院、车站；自身商业及幼儿园；园林景观 主力户型 113 M2 152 M2三房、 162 M2四房、 233 M2 299 M2别墅，主力户型 162 M2四室两厅 推广语 原阳五星级榜样生活 项目描述 该项目区位优势明显，项目自身配有大型会所、商业街、幼儿园和休闲广场等；园林景观设计较好；整个项目品质较好 6、东辉家天下 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 35 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 项目地址 新城区黄河大道与陈平路交叉口东南角 开发商 郑州瀚搏商贸 +新乡百慕商贸共同开发 建筑类型 多层 周边底层商铺 占地面积 300亩 总建筑面积 290000M2 价格 预计住宅 2300元 /M2，商铺 4000元 4500元 / M2 建筑结构 砖混结构 建筑风格 现代简约风格 销售情况 前三期销售完毕，现第四期共 140套房源，排号中 周边配套 新城区核心地段，交通便利 ,周边生活配套不完善 主力户型 户型面积在 120 M2 180 M2间，主力户型约 150 M2的三室两厅 推广语 原阳首席文化主题社区 项目描述 该项目位规划较大，规划有幼儿园，位于新城区的核心位置，前三期的顺利销售及入住为项目打下了良好的基础，发展潜力极好 7、名门世家 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 36 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 受政府大力支持，原阳新城区房地产发展迅猛，竞争较为激烈； 原阳县房地产起步于 2004年，经过近几年的发展，目前呈现高速发展阶段，形成 了以新城区为中心的发展现象，项目多分布在黄河大道沿线。价格从 2004年不到 1000元，到现在的均价 2200-2400左右； 近两年来，新区楼盘的价格拉升明显，多数楼盘价格都突破了 2000元 /M2，个别 楼盘甚至突破了 3000元 / M2； 多层产品占据了市场的大多数，面积区间也多在 120 M2 160 M2，产品同质化 较为严重；小高层产品已有出现，但市场接受度不高； 原阳县房地产市场仍处于初级发展阶段，基项目设计、产品特色、配套设施、营 销手法、业务人员素质都有待提高； 原阳县地产市场品缺少品质楼盘，易树立品质标杆，但需慎重制定价格。 市场小结： 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 37 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 PART3：原阳客群调查分析 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 38 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 客群构成 通过市场调查得知，构房群体中，公务员约占 30的比例，教师约占 15%的比例，乡镇人员约 10%，其余约 45%是个体私营业主。个体私营业主是购房的主流群体，但公务员及老师的作用也不可忽视。 客群来源 由左图也可以明显看出，客群主要还是以城镇人员为主，乡镇人员占比较少，但乡镇人员的购房需求一旦被激发也不可小觑。 客群构成45301510个体私营业主 公务员 教师 乡镇人员单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 39 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 付款情况 由调查得知，多数购房者都会选择按揭方式付款，该一比例 达到 50%，由于县域房屋总价不是很高，也有高达 45%的购房者选择一次性 付款，只有极小部分约 5%的购房者会选择分期付款。 付款情况50%45%5%按揭 一次性 分期 扇面 4单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 40 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 户型选择 通过市场调查得知，明确选择三房四房的购房者占 37%，处于相对多数，无明确意向听业务员推荐的占比达 35%，这说明大户型面积的产品有较大的市场。 户型选择5%10%12%25%35%两房 别墅或复式 四房 三房 无明确意向单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 41 群雄逐鹿 差异制胜 郑州万科地产顾问机构 原阳市场调研 楼层选择 通过市场调查得知，明确选择低楼层的购房者占比达 40%，无明确意各听从业务推荐的占比达 39%。这说明购房者多数顷向于选择低楼层，但如果高楼层是复式且会免费送一定面积，愿意选高楼层的也较多。 楼层选择 5%16%20%20%39%五楼 四楼 三楼 一、二楼 无明确意向单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 42 群雄逐鹿 差