全国土地住宅政策研究报页中指.doc

CREIS中指情报全国月报（2010年12月）暨2010年年报中国指数研究院 数据信息中心中国房地产指数系统电 话：59306946了解更多详情：http：/CREIS中指情报全国月报暨2010年年报（土地、住宅、政策）中国指数研究院CREIS中指情报全国月报（2010年12月）暨2010年年报中国指数研究院 数据信息中心中国房地产指数系统电 话：59306946了解更多详情：http：/本期目录2 2010年中国120个城市土地市场交易情报一、2010年全国土地市场运行背景21、经济高速增长，促增长、调结构成为重点22、通胀预期进一步增强23、新政诱发“收口”现象，“新五条”对于商品住宅价格影响正在逐步扩散3二、2010年全国土地市场运行情况41、120城市土地出让金同比增加50%，再创历史新高42、土地供应计划完成情况天壤之别，半数城市住宅用地完成率偏低63、调控难压“地王”，“地王”含金量超过2009年74、招标方式更多采用，土地招拍挂出现重大调整105、土地市场供需两旺，土地价格同比上涨6%11三、2010年全国土地市场政策解读131、以“增加供应”为调控的根本点，力求实现土地的有效供给132、信贷、税收、监管等多管齐下，各部委齐心协力133、一系列土地调控政策对于抑制地块快速上涨效果明显134、打击囤地、限定开竣工时间等措施缺乏细则，存在规避的可能14四、2011年全国土地市场预测141、住宅用地供应力度持续加大，供地重点转向大城市周边或三四线城市142、住宅用地总体价格趋于平稳，热点区域或中心城市地块竞争激烈143、2011年政策重点集中在打击企业囤地，规范土地市场交易，实现有效供给15五、2010年重点城市土地市场运行情况161、北京、上海、广州、深圳等10 城市住宅用地市场情报172、全国重点城市住宅用地市场情报19六、2009年12月-2010年12月全国土地政策要闻一览272010年中国主要城市住宅市场交易情报1.政策严密调控下，2010年楼市成交量全线下跌，价格涨逾两成30(1)2010楼市主题：政策调控、抑制房价过快上涨31(2)2010成交量：一、二线城市全年分别下跌40%、20%31(3)2010年房价：多数城市上涨接近或超过20%322.2010年重点城市住宅市场交易分析33(1)北京成交量同比降四成，价格波动上行33(2)上海成交量前低后高仅为去年六成，价格同比上涨13%35(3)天津市场年底发力难改下跌趋势，价格大涨25%37(4)重庆年成交量依旧坚挺，价格大涨38%38(5)深圳成交量同比降五成创新低，成交价格下行40(6)杭州成交量不及去年六成，价格波动频繁42(7)武汉调控政策难压刚性需求，年成交量价齐涨44(8)南京调控腰斩成交量，7月成交量不及新政前1/345(9)成都市场先冷后热，成交量仍下跌三成46(10)苏州成交量大跌45%，价格大涨33%472010年12月房地产政策解读与点评本月重要事件：491、住建部提出2011年计划建设保障性住房1000万套492、中央高层两次会议都强调，明年加大保障性安居工程建设力度493、央行上调存款准备金率0.5个百分点，上调存贷款基准利率0.25个百分点494、国土部：坚决抑制地价过快上涨，规范房地产用地土地出让行为495、商务部：加强外商投资房地产业管理506、住建部：上调住房公积金存贷款利率507、温家宝：一定要使房价能够保持在一个合理的水平，调控措施落实的还不够好508、住建部2011年重点工作：继续坚定不移地加强房地产市场调控50报告要点：50一、调控政策作用乏力，一线城市量增价升，二三线城市销售面积略有增长51二、明确住房“双轨制”，保障的归保障，市场的归市场53三、岁尾年末土地市场热情再现，国土部坚决抑制地价过快上涨53四、高层表态，政策调控或再度加码54五、通胀压力加大，房地产市场：一半是海水，一半是火焰552010年中国120个城市土地市场交易情报59306946查看往期全文： http：/中国指数研究院 数据信息中心中国房地产指数系统电 话：59306947查看往期全文：http：/ 调控年土地市场供需两旺，价格微涨，出让金再创新高【导读】 全国120城市土地出让金同比增加50%，再创历史新高。2005年是经营性用地全面实行“招拍挂”的第一年，全国土地出让金收入为5505亿元，到2009年土地出让金高达15910亿元，上涨近三倍。中国指数研究院数据信息中心监测显示，全国120城市土地出让金为18814.4亿元，同比增加50%，按照这一比例，预计2010全国土地出让金收入为23865亿元详见p6 土地供应计划完成情况天壤之别，半数城市住宅用地完成率偏低。一线城市（含杭州）仅上海超额完成土地供应计划，深圳、北京完成率分别为76%和61%，广州完成率最低，仅为41%。可见，一线城市普遍面临着供地压力。二三线城市完成率普遍好于一线城市，但温州、重庆的完成率仅为27%和23%，成为完成率最低的城市详见p8 调控难压“地王”，“地王”含金量超过2009年。2010年住宅用地单价“地王”楼面地价为52783元/平方米，超过2009年的32484元/平方米，刷新了中国土地市场单价记录。2010年住宅用地楼面地价前十的地块平均楼面地价为33830元/平方米，远高于2009年26365元/平方米详见p9 招标方式更多采用，土地招拍挂出现重大调整。“国十条”明确指出，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。因此，土地出让方式在2010年出现重大的调整详见p12 土地市场供需两旺，土地价格同比上涨6%。随着2009年销售的火爆，开发企业急需补充项目，维续发展，18.5万公顷的供地计划无疑为开发企业提高土地储备提供了良机，另一方面一系列的调控政策一定程度上抑制了地价快速上涨的势头。因此，土地市场出现供需两旺的理性繁荣景象，全国土地价格同比上涨6%，溢价水平逐渐走低详见p132010年是中国经济备受考验的一年，也是中国房地产市场调控最严厉的一年。土地市场作为房地产市场的基本组成部分，成为调控的重点。在宏观经济形势向好、房价上涨压力较大、通胀预期增强的背景下，土地市场具有以下表现：土地市场供需两旺，地价非理性上涨得到遏制；土地出让金再创历史新高，“地王”含金量再次提升；土地供应计划完成率千差万别，二线城市好于一线城市；土地出让方式出现调整，招标、“双限双竞”得到更多应用。预计2011年住宅用地供应量进一步增加，住宅用地总体成交均价趋于平稳，政策重点集中在规范土地市场交易，实现住宅用地的有效供给。一、2010年全国土地市场运行背景1、经济高速增长，促增长、调结构成为重点中国社科院发布的2011年经济蓝皮书预测，2010年中国GDP增速将达9.9%。经济的高速增长为土地市场交易创造了较好的经济环境，但由GDP高速增长带来的产能过剩、产业结构失衡、低效和经济过热、通胀风险以及由此引发的种种反思势必引导宏观调控政策向“维稳”方向倾斜，经济增长放缓势在必行，货币政策的收紧正是这一系列“维稳”、“放缓”政策的关键一环。图：2000-2010年中国GDP增速数据来源：CREIS中指数据、2、通胀预期进一步增强2010年是中国通胀压力倍增的一年。物价飞涨与CPI飙升都彰显着中国人民愈发沉重的生活压力和民间资本无处宣泄的困局，愈发收紧的银根对于抑制通胀和投机行为的效果尚未可知，但信贷成本的增加却实实在在的加重了包括普通购房者在内的普通大众的经济负担。中国从2010年2月开始结束了连续15个月的正利时代，再次步入负利时代。11月CPI高达5.1%，导致负利由2月的0.5%，上升到11月的2.6%，通胀预期再次增强。机构预计全年CPI涨幅为4%。图：2001-2010年中国CPI走势图数据来源：CREIS中指数据、3、新政诱发“收口”现象，“新五条”对于商品住宅价格影响正在逐步扩散由2009年1月2010年11月10个重点城市商品住宅交易单价和住宅用地成交楼面均价走势图不难看出，“国十条”和“新五条”推出后的5月和9月，商品住宅交易单价和住宅用地成交楼面均价差值均缩小，出现“收口”现象。其中，4月29日颁布的“国十条”对于市场的震动较大，商品住宅交易价格下调，而新政后优质地块的集中释放导致住宅用地楼面均价有所上升；而“新五条”则导致自9月开始，10个城市商品住宅交易单价连续下行，而住宅用地楼面单价在9月上冲之后，10月迅速回落，11月涨幅则并不明显。（10个城市为：北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、大连、西安、长沙）图：2009年1月2010年11月10个重点城市商品住宅交易单价和住宅用地成交楼面均价走势图数据来源：CREIS中指数据、二、2010年全国土地市场运行情况1、120城市土地出让金同比增加50%，再创历史新高1994年中央和地方启动分税制改革，地方政府财政收入约占全国财政收入的40%。随着地方支出增加，地方财政压力不断加大。土地出让金作为地方政府预算外收入，有效的弥补了地方财力的不足。这成为地方政府“乐于”卖地的主要原因，全国土地出让金收入也逐年攀高。2005年是经营性用地全面实行“招拍挂”的第一年，全国土地出让金收入为5505亿元，到2009年土地出让金高达15910亿元，上涨近三倍。中国指数研究院数据信息中心监测显示，全国120城市土地出让金总额为18814.4亿元，同比增加50%，按照这一比例推算，预计2010全国土地出让金收入为23865亿元。图：2004-2010年全国土地出让金收入数据来源：CREIS中指数据、北京土地出让金收入全国第一，上海、大连土地出让金超过千亿表：2010年全国土地出让金排行榜1排名城市2010年出让金(亿元)2009年出让金(亿元)同比1北京1628.54 927.79 75.5%2上海1513.43 1025.29 47.6%3大连1157.75 275.29 320.6%4天津901.23 739.13 21.9%5武汉812.55 360.70 125.3%6杭州738.10 1094.95 -32.6%7南京572.02 224.25 155.1%8成都510.61 356.45 43.3%9重庆506.68 448.47 13.0%10无锡411.50 220.70 86.5%数据来源：CREIS中指数据、土地出让金收入排名前十的城市主要集中于经济比较发达的东部沿海地区和省会城市。这十个城市土地出让金累计8752.41亿元，占120城市比重为46.5%。其中，北京土地出让金高达1628.54亿元，同比增长75.5%，超过去年的杭州和上海，位居全国第一。上海土地出让金为1513.43亿元，同比上涨47.6%，但仍然位居第二。大连土地市场突然发力，土地出让金超过千亿，达1157.75亿元，位居全国第三。大连2010年成交价超过10亿的地块达20宗，最高成交价为46.12亿元，而去年仅5宗，最高成交价为49.20亿元。一线城市（含杭州）中，广州和深圳无缘前十。广州去年受255亿亚运城“地王”影响，出让金高达494亿元，今年土地出让金为361.86亿元，仅次于无锡，位居十一位。深圳今年土地出让较少，全年共出让33宗经营性用地，其中住宅用地仅7宗，土地出让金仅155.04亿元。量价齐涨是土地出让金大幅上涨的主要原因，供应增大是主因表：土地出让金排名前十城市住宅用地成交面积和成交均价住宅用地成交建设用地面积（万）住宅用地成交均价（元/）2010年2009年同比2010年2009年同比北京76062522%7357572429%上海97761260%66327944-17%大连2271728212%2054173618%天津237221779%1884125151%武汉1367123211%1751117349%杭州375609-38%659763314%南京35229719%5454333663%成都7426868%1787154316%重庆106278236%16301668-2%无锡60530598%2860251114%数据来源：CREIS中指数据、1数据说明：2010年土地出让金以各城市国土局公布的2010年土地招拍挂成交总价累计相加，数据仅供参考，后期可能做相应调整。对比2010年和2009年住宅用地成交面积和成交均价可以看出，量价齐涨是2010年土地出让金大幅上涨的主要原因。2010年全国120城市住宅用地成交量同比上涨30%，但成交楼面均价同比上涨6%，可见成交量增加是土地出让金增加的主因。二三线城市发展空间较大，土地供应面积的增加和土地价格的上涨共同推动土地出让金的上涨。大连、重庆和无锡三城市住宅用地成交面积同比分别增长212%、36%、98%，增幅远高于成交均价增幅，土地出让金上涨得益于土地出让面积的大幅增加。但是，在上表十城市中，除了上海、大连、重庆和无锡四城市外，其他城市住宅用地价格的上涨幅度明显大于住宅用地面积上涨幅度。一线城市（含杭州）受区域限制，城市空间扩容有限，土地出让金的上涨主要因为土地价格的上涨，北京、杭州均是如此。上海2010年加大了保障性住宅用地供应，剔除动迁安置房用地，成交均价为8447元/平方米，高于2009年价格水平。2、土地供应计划完成情况天壤之别，半数城市住宅用地完成率偏低从2009年的“国四条”到2010年4月的“国十条”再到9月的“国五条”，一直强调增加住宅用地的供应。国土资源部首次组织在全国范围内编制住房用地计划，并于4月中下旬公布了18.5万公顷的住宅用地供应计划。能否按期完成土地供应计划，增加土地供应的有效性，决定着本轮房地产市场调控的成败。表：2010年28城市住宅用地供应计划完成率2城市普通商品住房（万）2010年实际成交量（万）供应计划完成率2009年实际成交量（万）2010年同比2009年上海330977296%61260%苏州150403269%34616%沈阳446837188%1379-39%长春450769171%348121%天21779%常州426.873580136%43434%绍兴122157129%12229%厦门231.57297128%24223%郑州230.8291126%410-29%南昌229.33256112%2388%乌鲁木齐40539999%22280%南通553.151693%35745%吉林32027787%112418%合肥366.6730082%326-8%南京46035277%29719%深圳806176%577%福州23317575%82113%杭州54537569%609-38%贵阳1017.8669168%182280%石家庄26817465%85105%齐齐哈尔117.617261%27167%北京125076061%62522%成都1240.4774260%6868%西安56333259%411-19%宁波80137146%3632%广州50020341%516-61%温州186.675127%15240%重庆4713106223%78236%数据来源：CREIS中指数据、二三线城市完成情况普遍好于一线城市，上海完成率最高，重庆完成率最低监测发现，各个城市住宅用地供应计划完成情况差别很大，既有超额完成供应计划的，也有完成率在50%以下的。上表28个城市中，上海、苏州、沈阳等十个城市已超额完成土地供应计划，其中上海实际供应量是成交量的三倍，成为完成率最高的城市；乌鲁木齐、南通、吉林、合肥完成率超过80%，乌鲁木齐和南通完成率超过90%，基本完成年度计划；南京、深圳、福州等14城市完成率均在80%以下。 一线城市（含杭州）仅上海超额完成土地供应计划，深圳、北京完成率分别为76%和61%，广州完成率最低，仅为41%。可见，一线城市普遍面临着供地压力。二三线城市完成率普遍好于一线城市，但温州、重庆的完成率仅为27%和23%，成为完成率最低的城市。从历史经验和现实情况来看，土地供应计划难以完成或成常态我国虽然有一系列关于土地供应计划的规章制度，但是没有专门的法律对于土地用地的供给做出明确的规定，导致土地供应计划难以完成成为常态。以北京为例，虽然2009年超额完成任务，但是2008年却只供应了863公顷，仅为计划供应量的51%。自2003年以来，北京除了市场极度活跃的2007年和2009年，其余年份的实际供地数量与供应计划均相差约四成至五成。而其它城市的完成情况也是差强人意，三亚2009年土地利用计划完成率为86%，南昌完成率为66%，福州完成率为52%，而宁波则只完成了50%。在市场交易十分活跃的2009年，各地完成情况尚且不佳，在今年时间紧、任务重而市场交易受到新政抑制的情况下，土地利用计划的实施更加不容乐观。3、调控难压“地王”，“地王”含金量超过2009年 “地王”对地价的拉动效应明显，虽然中央部委出台了一系列针对高价地的政策措施，例如限制单宗土地面积、规定地块开竣工时间、缩短地价款上缴时间等，但是2010年土地市场仍然频出“地王”。2数据说明：根据国土局统计指标，土地供应计划完成量是指各类土地实际供应的面积。具体到普通住宅用地以普通商品住宅用地实际成交量为准。表：2010年全国住宅用地成交总价排行榜排名城市区域地块名称规划用途建筑面积成交价楼面地价竞得方时间(m2)(万元)(元/m2)1南京下关区滨江江边路以西1号地块商业、住宅混合204771612141005929中冶置业09-192广州荔湾区黄沙大道（广铁南站）居住用地、城市公共建筑用地49778986000017276广铁集团羊城铁路实业发展总公司11-253南京下关区滨江江边路以西3号地块商业、文娱、住宅混合954193.47893008272中冶置业09-194天津津南区津南区咸水沽镇居住、科教用地、商业30109017050002341富力城04-285上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块商办、文化娱乐、居住用地、132996.370200052783华侨城02-116福州晋安区则徐中学地块商服用地、居住用地12717606000004718江西正荣02-047北京丰台区六圈A居住项目居住、学校用地348037.959700017153中海01-218武汉武昌区车辆厂（A01、A02、A03、A04）片地块商业金融、广场、绿地，居住、公共设施与居住混合、市政15500575398003482绿地11-259北京大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块住宅及商业39117052400013396中信新城地产03-1510北京朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地公建混合住宅用地、住宅混合公建用地、托幼用地280789.950400017949保利03-17数据来源：CREIS中指数据、表：2010年全国住宅用地楼面地价排行榜排名城市区域地块名称规划用途建筑面积成交价楼面地价竞得方时间(m2 )(万元)(元/m2 )1上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块商办、娱乐、居住、市政132996.370200052783华侨城02-112温州瓯海区学院中路温州大学住宅、批发零售10000037020037020置信房产11-293上海浦东新区黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块住宅136038.348280035490九龙仓09-084福州鼓楼区吉庇路北侧、谢家祠东侧商品住房、批发零售2539.8695027364余盛元03-235温州鹿城区上陡门住宅区前庄路东侧地段城镇住宅用地15775.74158026357温州光大地产02-036温州鹿城区锦绣路以南、市电力局以东的原蔬菜批发市场3-1出让地块住宅4395111500026166浙江中梁置业有限公司07-237温州瓯海区梧田站南D-48地块二类居住用地41235.210760026094温州瑞新置业有限公司08-118上海普陀区长风8号东住宅及配套公共服务设施130670.433930025966雅戈尔置业09-299上海普陀区长风11号西北居住用地7977020600025824peak star Pte.Ltd，UOL资本投资有限公司09-2910杭州西湖区杨家牌楼地块住宅7139318060025297滨江地产11-25数据来源：CREIS中指数据、“地王”再度刷新，含金量远超2009年2009年受广州亚运城地块255亿高价成交的影响，成交总价前十的住宅用地平均成交总价为75.76亿元，排名第十的地块成交价为40.6亿（中化方兴拿下广渠路15号地），而2010年成交总价前十地块的平均成交总价为70.35亿元，但排名第十的地块成交价为50.4亿元，比2009年高出10亿元。2010年住宅用地单价“地王”楼面地价为52783元/平方米，超过2009年的32484元/平方米，刷新了中国土地市场单价记录。2010年住宅用地楼面地价前十的地块平均楼面地价为33830元/平方米，远高于2009年26365元/平方米。国有企业一枝独秀，一掷千金拿下八宗总价“地王”“限贷”和“限购”政策从银行和市场两个方面造成了开发企业的资金压力，特别是对中小民营企业造成了巨大的影响，面对日益高涨的土地价格，中小民营企业更显得力不从心。2010年土地市场成为资金实力雄厚的国有企业和大型民营企业的“角斗场”，成交总价前十的地块中，有8宗地块花落国企，民营企业仅富力和江西正荣摘得2宗。 单价“地王”对资金的要求远不如总价“地王”，除了华侨城以70.2亿元总价、52783元/平方米的楼面地价拿下的苏州河北岸东块1街坊地块外，其他地块成交总价均在50亿元之下，更有个人余盛元以6950万元拿下的单价为27364元/平方米的商住地块。因此，单价“地王”更多的是民营企业和外资拿下。4、招标方式更多采用，土地招拍挂出现重大调整2004年“8.31”大限之后，中国土地市场经营性用地一直采用“招拍挂”的出让方式，而更多采用的是挂牌和拍卖的方式。“价高者得”的土地获取方式在真实反映土地价值的同时，也造成了土地价格的高企，地价传导房价，成为房价上涨的动力之一。“国十条”明确指出，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。因此，土地出让方式在2010年出现重大的调整。表：各地出让方式调整一览调整前调整后案例效果北京挂牌招标中服地块住宅用地均价下降50%上海正式公告预公告齐推105宗地块住宅用地均价上涨6%深圳竞地价定地价，竞房价宝安区西乡街道地块直接稳定房价北京新政后更多采取招标出让方式，地价下降近一半一季度，北京土地市场处于“亢奋”状态，开发企业“逢地必争”，更是出现一日三宗“地王”的现象，土地价格不断被刷新，平均楼面地价为12258元/平方米。新政后，北京更多的采取招标的出让方式，住宅用地平均楼面地价为6004元/平方米。限地价、竞房价，限地价竞保障性住房面积等措施，稳定了地价，促进了保障房建设各地积极探索符合地方实际的土地出让方式，对抑制地价过快上涨，促进保障房建设起到了积极作用。深圳市探索“限地价竞房价”模式出让的住宅用地于10月27日成交。贵阳也开始试行这种出让模式。北京则采用这一模式的变式，即挂牌上市土地设定价格上限，达到上限的开发企业以报建配建租赁房的面积的方式决出最终赢家。这种模式也是一种新的尝试，在一定程度上增加了保障性住房的供给，但对于抑制地价和房价过快上涨方面的作用明显逊于“限地价竞房价”模式。5、土地市场供需两旺，土地价格同比上涨6%随着2009年销售的火爆，开发企业急需补充项目，维续发展，18.5万公顷的供地计划无疑为开发企业提高土地储备提供了良机，另一方面一系列的调控政策一定程度上抑制了地价快速上涨的势头。因此，土地市场出现供需两旺的理性繁荣景象，全国土地价格同比上涨6%，溢价水平逐渐走低。2010年全国120城市住宅用地供应量同比增加38%，创下历史新高与2009年相同，2010年最后一个月土地市场迎来了本年度最后一轮供地热潮。2010年12月，全国120个城市共有5966万平方米的住宅用地入市交易，达到本年度峰值，同比增长11%，环比增幅则高达35%。随着12月住宅用地的入市，全国120城市全年住宅用地累计供应量高达4.58亿平方米，同比增加38%，增加住宅用地供应量的举措得到一定落实。图：2010年1-12月全国120个城市住宅用地月度供应量数据来源：CREIS中指数据、2010年12月成交量高企，全国120城市住宅用地成交量同比增加30%自4月起，全国120个城市住宅用地成交量同比增幅均未超过50%。除前3个月外，住宅用地成交量同比增幅峰值出现在11月，达到47%，而12月则因上年同期成交量暴涨，同比减少30%，但环比增幅则超过10%。2010年12月，全国120个城市住宅用地成交量达到3953万平方米，仅低于3月4198万平方米的峰值。2010年全国120城市住宅用地成交量为3.56亿平方米，同比增加30%，成交量超过2009年的2.74亿平方米，创下五年来的新高。图：2010年1-12月全国120个城市住宅用地月度成交量数据来源：CREIS中指数据、抑制地价快速上涨的措施成效显现，全国120城市住宅用地楼面均价同比上涨6%受政策不断出台的影响，住宅用地成交均价波动较为明显。2010年1月7月，全国120个城市住宅用地成交楼面均价同比下降趋势十分明显，自8月起开始企稳，楼面均价环比波幅在-10%10%区间之内，12月，楼面均价达到2320元/平方米，为全年度住宅用地楼面均价峰值，同比增幅为4%，环比增幅为26%。2010年全国120城市成交住宅用地楼面均价为1818元/平方米，略高于2009年1723元/平方米的价格水平，同比上涨6%。图：2010年1-12月全国120个城市住宅用地楼面均价数据来源：CREIS中指数据、住宅用地交易总体趋于理性，2010年平均溢价水平为33%，低于2009年52%的水平2010年前3个月住宅用地市场交易延续了2009年12月的火爆场面，1-3月，溢价率分别为61%、48%、40%，自4月起开始企稳。12月，全国120个城市住宅用地平均溢价率达到33%，但2009年12月高达71%的溢价水平却使得2010年12月住宅用地溢价率同比降幅达到52%。从6月开始，住宅用地溢价水平不断小幅提升，至12月达到34%，但仍然低于2009年同期。结合全年土地市场供应量、成交量、成交价格来看，推出量和成交量不断放大，土地价格稳中有降，溢价水平小幅提升，土地市场迎来理性繁荣。图：2010年1-12月全国120个城市月度住宅用地溢价率数据来源：CREIS中指数据、三、2010年全国土地市场政策解读1、以“增加供应”为调控的根本点，力求实现土地的有效供给在合理的价格基础上保证土地供应量是稳定房价的根本。关于促进房地产市场平稳健康发展的通知、关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知等调控措施都明确提出，增加住宅用地供应量，确保保障房用地供应，从根本上抑制房价上涨过快。在土地供应量充足的情况下，开发企业大量囤地、捂盘惜售，也是造成房价上涨过快的原因，“国十一条”中明确提出加强土地市场管理，清理房地产闲置土地，并在随后出台的进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求等相关政策中都加大力度严查土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间等违法行为，对其加大曝光和处罚力度。2、信贷、税收、监管等多管齐下，各部委齐心协力在2010年出台的各项调控措施中关键词之一就是信贷，收紧信贷使成交量锐减，此后又调高存款准备金率等措施，使开发商更难从银行获取贷款；设立房产税试点城市、设定土地增值税预征下限，再次向开发商的资金链施压。此举对开发商资金链造成一定压力，迫使开发商不得不快速回笼资金。从北、上、广、深四城市出台的“限购令”可以看出，地方政府的打击力度着重放在炒房和投机性购房行为上，限购集中为在一定时期内限制购房套数、增加首付比例、差别化信贷政策、限制境外机构和个人购房，防止热钱流入。3、一系列土地调控政策对于抑制地块快速上涨效果明显从年初的“国十一条”的出台，土地市场和楼市的出现短暂低迷，到七八月份迅速回暖，又由此引发9月29日，更加深化的“新五条”政策出台，并伴随着各地方政府出台的限购细则，可以看出，在政策集中出台的时间段，对于土地市场的影响不可小觑。这种影响直观的表现在成交价格上。以北、上、广、深4城市为例：表：2010年1-12月一线城市成交价格情况成交楼面价（元/平方米）溢价率北京上海广州深圳北京上海广州深圳1月13305 7027 141%155%2月7999 10521 126%133%3月15094 5989 1407 1508 123%0%1%0%4月5月4795 11813 459 13%98%4%6月7188 4160 7350 35%136%129%7月5380 8985 4233 49%11%3%8月5600 7342 6714 81%34%64%9月7110 5262 3444 30%56%47%10月4210 504 3361 160%0%0%11月6347 7968 3121 7%80%27%12月6064 6248 14809 6313 35%31%153%58%数据来源：CREIS中指数据、从上表中4个一线城市，也是政策力度最大的几个城市中可以看出，楼面价高价位集中在年初。1-3月，北京楼面价集中在8000-15000元/平方米，上海集中在6000-11000元/平方米。4月新政出台，4城市集体出现零成交局面， 5-11月楼面价整体水平明显下降。除个别时间推出的各种条件利好的地块高价成交外，溢价率水平也在一路走低。4、打击囤地、限定开竣工时间等措施缺乏细则，存在规避的可能国家出台的调控措施频频出台，但是其中各项规定并没有细化，房企容易采取一定的措施进行规避。打击囤地、规定企业开竣工时间等措施由来已久，但缺乏相应的鉴定手段和实施细则，开发企业较为容易从项目施工环节进行规避，从而使政策效果大打折扣。四、2011年全国土地市场预测1、住宅用地供应力度持续加大，供地重点转向大城市周边或三四线城市从当期房地产市场形势及政策走势来看，2011年调控力度不减，增加土地市场供应仍将成为行业调控的重点，2010年土地供应计划完成率偏低的城市在2011年将会加大住宅用地供应。鉴于中心城市土地稀缺性加剧，土地供应重点会转向周边卫星城市或三四线城市。2、住宅用地总体价格趋于平稳，热点区域或中心城市地块竞争激烈2010年11月，随着中心城市优质地块入市，杭州、广州、武汉、温州等城市“地王”重现，不断刷新历史成交价格，可见优质地块备受青睐。随着监管层严格控制房地产贷款风险，开发企业信贷融资难度将不断加大，多数产品销售不畅的中小企业在2011年将面临更大的资金压力。因此，普通地块地价将会较为平稳，而中心城市核心地段地块将备受关注，地价或将继续创出新高。3、2011年政策重点集中在打击企业囤地，规范土地市场交易，实现有效供给2010年土地政策涉及到土地的供应环节、交易环节、监管环节，就政策本身而言，能够起到抑制地价非理性上涨，规范土地市场交易行为。但是，政策缺乏相应的细则条款，缺乏过硬的执行力。因此，2011年底的土地政策将会是2010年政策的细化和升华，落实调控精神，加强执行力度才是关键。五、2010年重点城市土地市场运行情况表1：2010年全国120个城市土地市场交易情报（部分） 城市总数住宅宗数（宗）用地面积（万平方米）楼面价格（元/平方米）宗数（宗）用地面积（万平方米）楼面价格（元/平方米）推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交北京3352652344199732475142968090876045557357上海6625872940250530963898166126122297756046632广州15113380068617252846333022820330635533深圳91834944801370158177616122542920杭州415332110494625403675848040337543066597天津88779364155742119312762231982737237216851885南京17014197480224353550464437335240995454武汉6564644094307184813192171641671136723551751重庆68940940172588117114053091831687106214051630成都384299190715041127145815313884174213051787沈阳49129930711826911896176118121083710521134青岛3342511550106112521825776562947420642706济南1921281105824954138372464232989421420苏州3943721429136012591557676144440327113903宁波296259103388811982068656238837122503353无锡2542031209100815342097585662660521862860厦门16114795280718442478403830429730633810福州745648923329234006302737217531214360东莞2001796715758181069645622620712471837长春40326623161513849107111289100176910661315大连51838242073154213619832631992969227120502054吉林2368483435148349810952511277449495长沙1129054239210261524584529824911961654南昌1301247346278521205414026025613051800太原534530729166991626232062047421030郑州21017089270763962410793380291684681洛阳74533402715396223324210144648732哈尔滨4383582557171654168722016915791058648840西安16814970063971896889753823327121006昆明1247784565910181212393132326215131721 数据来源：CREIS中指数据 推出地块：指正式挂牌时间在2010年的地块；成交地块：指成交时间在2010年的地块。 1、北京、上海、广州、深圳等10 城市住宅用地市场情报 从“国十一条”到“国十条”再到“新国五条”，从上调房贷到“限购令”、加息、计划出台房产税，从打击囤地、捂盘惜售到限制地价过高，2010年的土地交易市场注定是跌宕起伏的一年。要响应政府号召又要完成地方财政收支计划，要发展经济又要保障民生，这无疑成为地方政府面临的最大考验。2010年，10城市土地供应量、成交量、土地出让金均明显高于去年。12月，10重点城市均有住宅用地上市，共推出1550万平方米。北京推出311万平方米，居一线城市推出量首位；重庆、武汉供应放量，分别推出425万平方米、418万平方米。1-12月，10重点城市中，6城市住宅用地累积供应量超过去年，其中，重庆累计供应1687万平方米，同比增长91%，为增幅最大的城市；天津累积供应2737万平方米，供应量居全国首位。广州累积供应228万平方米，同比减少56%，为降幅最大的城市。除天津、重庆外，10城市中全年累积供应住宅用地过千万平方米的还有武汉、上海，供