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珠海市房地产市场发展问题研究 摘要 近三年来，房地产止成为推动珠海经济快速发展的推进剂。在未来儿年里，房地产业 仍将在推动珠海经济的发展发挥不可替代的作用。然而，不能忽视的是，珠海的房地产业在 过去三年的快速发展中，也暴露了刁；少问题，如房价收入比偏高、阶梯房价不明显、投资性 购房比例偏人等。这些问题如果在未米几年里不能得剑有效的引导与解决，或将影响珠海房 地产的健康发展。因此，有必要树立新的房地产开发理念，采取发展廉租房及旅游型房地产 等相应措施，实现珠海市房地产业的健康有序发展。 t h er e s e a r c ha b o u tr e a le s t a t em a r k e td e v e l o p m e n to fz h u h a ic i t y a b s t r a c t d u r i n gp a s tt h r e ey e a r s ，t h er e a le s t a t ei sb e c o m i n gt h ed r i v i n gf o r c eb e h i n d z h u h a if a s te c o n o m i cd e v e i o p m e n t i nf u t u r e ，t h er e a ie s t a t ei n d u s t r yw i i ip i a y i r r e p l a c e a b l er o l e i np u s h i n gz h u h a ie c o n o m yf o n v a r d h o w e v e r ，t h e r eh a v eb e e n s o m ep r o b l e m se x p o s e dd u r i n gp a s tt h r e ey e a r st h a tc a nn o tb en e g l e c t e d ，s a yh i g h a n du n o b v i o u sg a po fh o u s ep r i c e s ，h i g hi n v e s t m e n tr a t i oi nh o u s es e l l i n g i ft h o s e p r o b l e m sc a nn o tb es o l v e dp r o p e r l y ，t h e yw i l ls u r e i yb l o c kt h ed e v e l o p m e n to f z h u a h a j r e a le s t a t em a r k e t t h e r e f o r e ，i ti sn e c e s s a r yt oe s t a b l i s ht h en e wv e r s i o nf o r r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ， a d o p ts o m em e a s u r e ss u c ha sd e v e l o p m e n to fl o w r e n t b u i l d i n ga n dr e a ie s t a t ef o rt o u r i s mi no r d e rt or e a l i z et h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t ei nz h u h a ic i t y i i 珠海市房地产市场发展问题研究 摘要 近三年来，房地产止成为推动珠海经济快速发展的推进剂。在未来儿年里，房地产业 仍将在推动珠海经济的发展发挥不可替代的作用。然而，不能忽视的是，珠海的房地产业在 过去三年的快速发展中，也暴露了刁；少问题，如房价收入比偏高、阶梯房价不明显、投资性 购房比例偏人等。这些问题如果在未米几年里不能得剑有效的引导与解决，或将影响珠海房 地产的健康发展。因此，有必要树立新的房地产开发理念，采取发展廉租房及旅游型房地产 等相应措施，实现珠海市房地产业的健康有序发展。 t h er e s e a r c ha b o u tr e a le s t a t em a r k e td e v e l o p m e n to fz h u h a ic i t y a b s t r a c t d u r i n gp a s tt h r e ey e a r s ，t h er e a le s t a t ei sb e c o m i n gt h ed r i v i n gf o r c eb e h i n d z h u h a if a s te c o n o m i cd e v e i o p m e n t i nf u t u r e ，t h er e a ie s t a t ei n d u s t r yw i i ip i a y i r r e p l a c e a b l er o l ei np u s h i n gz h u h a ie c o n o m yf o n v a r d h o w e v e r ，t h e r eh a v eb e e n s o m ep r o b l e m se x p o s e dd u r i n gp a s tt h r e ey e a r st h a tc a nn o tb en e g l e c t e d ，s a yh i g h a n du n o b v i o u sg a po fh o u s ep r i c e s ，h i g hi n v e s t m e n tr a t i oi nh o u s es e l l i n g i ft h o s e p r o b l e m sc a nn o tb es o l v e dp r o p e r l y ，t h e yw i l ls u r e i yb l o c kt h ed e v e l o p m e n to f z h u a h a jr e a le s t a t em a r k e t t h e r e f o r e ，i ti sn e c e s s a r yt oe s t a b l i s ht h en e wv e r s i o nf o r r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ， a d o p ts o m em e a s u r e ss u c ha sd e v e l o p m e n to fl o w r e n t b u i l d i n ga n dr e a ie s t a t ef o rt o u r i s mi no r d e rt or e a l i z et h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t ei nz h u h a ic i t y i i 致谢 在本文的写作过程中，对外经济贸易大学杜奇华教授在百忙之中，以认真负 责的工作态度和严谨的治学理念，给予了悉心指导，在这里，向尊敬的杜奇华教 授表示最真挚的谢意。 珠海市房地产市场发展问题研究 一、前言 房地产j 的健康发展对珠海的固定资产投资甚至对推动整个珠海的经济发展有着 举足轻重的作用。珠海的“十一五规划”中，列明未来五年要将旅游业和房地产发展 作为第三产业龙头，到2 0 1 0 年，珠海全市房地产业增加值占g d p 的比重达到5 。之 所以做出这规划，是基于珠海市在过去5 年来，经济发展提速、珠海市人均收入水平 获得一定提升的基础之上的。尽管如此，在过去的5 年里，珠海市的房地产业是一种相 对理性的供需平衡。 2 0 0 5 年，国内的专家对珠海成立特区2 5 年来的发展进行了深入的讨论与反思，特 别对珠海的城市定位、经济发展模式进行了非常热烈的讨论。在国务院最后批复把珠海 的居住人口控制在1 0 1 万的规模、珠海最终将城市定位为风景旅游城市后，珠海房地产 业的定位及发展趋势，必然会引起行内的关注。本文拟通过对珠海房地产发展现状的分 析，结合未来1 0 年珠海经济、交通等因素，对珠海的房地产市场发展趋势做一初探。 二、珠海房地产市场发展 ( 一) 珠海市近三年房地产市场发展的基本情况分析 珠海的房地产业从起步至今，己经走过了2 0 多年的发展之路，房地产业已成为珠 海的支柱产业，在全市经济发展中的地位和作用日益重要。珠海的第一个商品房建于 1 9 8 4 年，当时的房价是3 0 0 元平方米。经过2 0 多年的发展，如今，珠海的平均房价已 经涨到了4 0 0 0 多元平方米。而当初卖3 0 0 元平方米的地方，如今的房价已经是6 0 0 0 多元平方米。也就是说，2 0 年问，珠海的房价平均每年增长1 0 。 1 珠海的房价大致经历了几个阶段：第一个阶段是1 9 8 0 一1 9 8 7 年，出于是珠海房地 产的萌芽阶段，因此房价没有达到1 0 0 0 元，平方米。第二个阶段是1 9 8 8 1 9 9 5 年，小平 同志的南巡讲话犹如“一夜春风”，使珠海的房地产业进入到迅速发展阶段，这一阶段 珠海的房价也突破了1 0 0 0 元平方米大关。随后的1 9 9 6 1 9 9 8 年第三阶段，珠海的房地 寻找新空间抢占新商机珠海特区撤2 0 0 6 3 1 0 l 产业进入调整期，珠海的平均房价一直在2 0 0 0 元，平方米左右徘徊。从1 9 9 9 年开始，珠 海进入城中村改造阶段，房地产业仍然受到限制没有完全市场化。直到2 0 0 4 年下半年， 珠海的房地产业爿真证迎来了大发展阶段。 2 0 0 3 2 0 0 5 年，珠海市累计出让商品房屋建设用地2 5 宗，用地面积合计9 8 6 1 万平 方米，其中2 0 0 5 年出让商品房屋建设用地1 0 宗，用地面积合计2 7 7 3 万平方米。 表1 ：珠海市出让商品房屋建设用地情况表 年度宗数用地面积建筑面积成交金额楼面地价 2 0 0 367 3 7 6 4 5 01 8 3 4 0 6 4 62 0 7 3 16 31 13 0 2 0 0 496 3 5 0 4 5 3 01 2 1 4 1 3 5 4 41 6 9 3 7 8 6 21 3 9 5 2 0 0 5l o2 7 7 2 8 0 1 27 0 1 7 5 58 81 0 1 4 0 1 9 21 4 4 5 台计 2 5 9 8 6 0 8 9 9 22 0 9 9 2 9 7 7 82 9 1 5 1 2 1 7 数据来源：珠海市近三年房地产市场发展基本情况w w w l 0 7 5 6 z y c o m2 0 0 6 一0 2 2 0 2 0 0 3 2 0 0 5 年，珠海市累计新开工商品房屋( 采用建设行政主管部门施工许可数据) 面积8 4 3 8 9 万平方米。其中2 0 0 5 年新开工商品房屋面积3 3 6 7 3 万平方米，比2 0 0 4 年 增加8 0 6 。 表2 ：珠海市新开工商品房屋情况表 年度 合计市区 金湾斗门 20 0 31 9 5 5315 1 0 023 7 1 2 0 8 2 20 0 43 1 1 6 32 4 0 1 04 5 0 926 4 4 20 0 53 3 6 7 319 4 2 63 8 2 91 0 4 1 8 台计8 43 8 95 8 5 3 610 7 0 9l5 1 4 4 数据来源：( 珠海市近三年房地产市场发展基本情况w w w 0 7 5 6 珂c o m2 0 0 6 一0 2 2 0 2 0 0 3 2 0 0 5 年，累计竣工商品房屋( 采用建设行政主管部门竣工备案数据) 面积 6 7 7 5 5 万平方米。其中2 0 0 5 年竣工商品房屋面积2 7 8 5 1 万平方米，比2 0 0 4 年增加 3 0 0 4 。 表3 ：珠海市竣工商品房屋情况表 年度台计市区金湾斗门 20 0 3l8 4 8 616 4 4 07 7 8l2 6 8 2 0 0 42 14 181 8 5 17l3 82 l5 1 9 2 0 0 527 8 5 l2 2 4 9 02 4 0 12 9 6 0 合计 6 7 75 5 57 4 4 7 4 5 6 1 57 47 数据来源：珠海市近三年房地产市场发展基本情况w w w 0 7 5 6 珥c o m2 0 0 6 0 2 2 0 2 0 0 3 2 0 0 5 年，房地产企业累计完成房地产开发投资( 采用统计部门数据) 约1 2 8 6 5 亿元。其中2 0 0 5 年完成房地产开发投资约4 9 4 2 亿元，比2 0 0 4 年增长2 2 1 5 ，约占 2 0 0 5 年全社会固定资产投资的2 2 8 5 。 表4 ：珠海市房地产企业完成房地产开发投资情况表 年度合计市区( 含金湾)斗门 2 0 0 33 8 7 73 6 8 71 9 0 2 0 0 440 4 6 3 8 4 02 0 6 2 0 0 5 4 9 4 2 4 4 0 35 3 9 合计 12 8 6 5 9 3 09 3 5 数据来源：珠海市近三年房地产市场发展基本情况 w ww 0 7 5 6 z y c o m2 0 0 6 0 2 2 0 2 0 0 3 2 0 0 5 年，累计销售各类新建商品房屋面积3 7 4 3 5 万平方米，销售金额1 3 5 8 6 亿元。其中2 0 0 5 年销售各类新建商品房屋面积1 4 2 6 9 万平方米，比2 0 0 4 年增长1 8 5 1 ， 销售金额7 8 2 5 亿元，比2 0 0 4 年增长1 1 2 8 1 。 表5 ；珠海市销售各类新建商品房屋情况表 合计 市区斗门 年度 面积金额面积金额面积 金额 20 0 31 1 1 2 63 5 8 9 9 4 7 83 3 8 016 4 82 0 9 20 0 4l2 0 4 0 3 6 7 710 1 2 33 8 6 3l9 17 3 14 20 0 51 4 2 6 97 8 2 51 l8 4 3 53 9 92 4 2 64 2 1 合计3 7 4 3 513 5 8 63 14 4 4 12 6 425 9 9 19 4 4 数据来源：珠海市近三年房地产市场发展基本情况w ww 0 7 5 6 z y c o m2 0 0 6 _ 0 2 2 0 2 0 0 3 2 0 0 5 年，累计销售新建商品住宅面积3 4 7 9 9 万平方米，销售金额1 1 9 6 6 亿元。 其中2 0 0 5 年销售新建商品住宅面积1 3 3 3 4 万平方米，比2 0 0 4 年增长1 7 9 2 ，销售余 额5 1 4 8 亿元，比2 0 0 4 年增长3 9 4 0 。 表6 ：珠海市销售新建商品住宅情况表 合计 市区斗门 年度 面积金额 面积金额面积金额 20 0 3 10 1 5 73 1 2 58 6 3 82 9 50 15 19 1 75 20 0 41 13 0 83 6 939 6 18 3 4 6 016 9 02 3 3 20 0 513 3 3 45 l4 8 1 1 l _ 7 64 8 2 92 1 5 83 i9 合计3 47 9 9 1 19 6 62 9 4 3 21 l2 3 953 6 77 27 数据来源：珠海市近三年房地产市场发展基本情况w w w 0 7 5 6 珥c o m 2 0 0 6 一0 2 2 0 2 0 0 3 2 0 0 5 年，市区累计成交二手商品房屋面积3 4 3 6 1 万平方米，成交金额8 1 5 4 亿元，其中住宅( 采用登记中心交易办证数据) 面积2 2 7 8 7 万平方米，成交金额5 3 7 3 亿元。其中2 0 0 5 年成交二手商品房屋面积1 3 3 4 2 万平方米，比2 0 0 4 年增长1 3 3 1 ， 成交金额3 5 6 0 亿元，比2 0 0 4 年增长3 5 9 3 。 表7 ：珠海市区二手商品房屋交易办证情况表 商品房屋其中住宅 年度 面积金额面积金额 2 0 0 39 2 4 41 9 7 55 9 o l1 2 3 2 2 0 0 41 1 7 7 52 6 1 97 2 3 71 6 8 6 2 0 0 51 3 3 4 23 5 6 09 6 4 92 4 5 5 合计 3 4 6 6 18 1 5 42 2 7 8 75 3 7 3 数据来源：珠海市近三年房地产市场发展基本情况) w w w 0 7 5 6 z y c o m2 0 0 6 一0 2 2 0 根据珠海市房地产登记中心统计，2 0 0 5 年上半年市区普通住宅的平均交易价格为 4 2 4 6 元平方米，下半年市区普通住宅的平均交易价格为4 2 0 5 元平方米。 从以上珠海近三年房地产市场发展的基本情况可以看出，这三年来，珠海的房地产 在前二年以平衡的发展速度稳步发展。2 0 0 4 年下半年始，珠海在土地出让、新开工竣 ：i 商品房、房地产投资、销售均价出现一定的热度。在国家实施投资领域宏观调控以及 房地产金融新政策的大背景下，2 0 0 5 年下半年，在长三角地区房价回落的同时，珠海的 房价出现非常不明显的下调。 ( 二) 珠海房地产市场存在问题 在珠海房地产业持续发展的过程中，暴露了一些问题： 4 1 房价收入比偏高 房价收入比是一个围家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格， 与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力， 比值越高，支付能力越低。比如房子3 0 万元套，家庭年收入3 万元，其比值1 0 比1 ； 假定收入在5 万元，其比值6 比1 ，依此类推。 西方圆家的房地产专家指出，居民住房消费占居民收入3 0 以下时，居民是可以承 受的，2 0 世纪9 0 年代初，世界银行中国局首席经济师哈默先生( a j l d r e wh a m e r ) 在对 中国住房制度改革研究后，得出一个房价收入比在3 6 倍之间比较适当的结论，这也 是世界银行认为“比较理想”的比例。根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入 比的离散程度相当大。同本是4 比1 ，美国是3 比l ，而中国各个城市不一而论，从1 0 比1 到1 5 比1 都有。 结合珠海在过去5 年房地产市场交易情况来看，假设平均每个家庭有1 5 的居民人 均收入，购买一套住宅为8 5 平方米，我们获得下表中的房价收入比： 表8 ：珠海市房价收入比情况表 指标名称 2 0 0 1 年 2 0 0 2 年 2 0 0 3 年 2 0 0 4 年2 0 0 5 年 普通住宅平均交易价格( 元，平方米) 3 1 7 62 7 9 93 0 8 03 4 9 34 2 2 5 居民人均收入( 元)1 5 8 7 01 5 3 2 01 6 6 0 21 8 3 4 71 8 9 0 8 普通住宅价格( 元)2 6 9 9 6 02 3 7 9 1 52 6 1 8 0 02 9 6 9 0 53 5 9 1 2 5 居民平均家庭年收入( 元)2 3 8 0 52 2 9 8 02 4 9 0 3 2 7 5 2 0 52 8 3 6 2 房价收入比1 1 3 41 0 3 51 0 5 l1 0 7 9 1 2 6 7 数据来源：珠海市房地产登记中心 也就是说，在过去五年里，珠海的房价收入比呈现渐趋上涨的趋势，尤其是2 0 0 5 年，接近1 3 比1 的大关。这一过高的房价收入比显示，珠海的居民家庭对住房的支付 能力越来越低，需求与市场有脱节的苗头。 2 阶梯房价不明显 珠海市区新开的楼盘均价定价相对较高，精装修的楼房普遍定价在6 5 0 0 7 5 0 0 元 平方米，未精装修的楼房定价在4 0 0 0 5 5 0 0 元平方米，4 0 0 0 元平方米的楼房几乎绝迹。 与珠海经济水平、经济实力相近的中山、佛山的楼价则存在梯级楼价趋势，3 2 0 0 5 0 0 0 元平方米的楼盘市内皆处可见，居民可以根据收入水平选择自己买得起的楼房。而珠海 i j 于梯级楼价非常不明显，月收入较低的市民只能望楼兴叹。 珠海房地产的这一现象与经济学中的“价格台谋”非常相似。价格合谋是指定区 域内的开发商会自觉采取“价格领袖制”的形式，由第一家丌发商首先定价，后来者都 跟随定价。由于珠海市目前丌发的楼盘绝大部分是2 0 0 3 年“招拍挂”咀前取得的土地， 地价不超过6 0 0 元平方米，较低的甚至低至_ 三百元。而目前“招拍挂”的地块已经上 涨到1 3 0 0 元平方米左右，但只占| l 酊房产市场土地供应量很小的部分。就是这一批 楼房由于土地成本较高，在定价时选择了较高的均价，导致周边楼盘跟风而上。例如， 市内某区域个在2 0 0 4 年底“招拍挂”取得土地的楼盘，均价达到5 9 0 0 元平方米，引 起用边楼盘应声而涨。正足这种跟风，导致珠海房地产的阶梯房价非常不明显。 3 投资性购房比例偏大 i f 前，全国再地都存存不同程度的投资性购房行为，其中不乏炒房者，而且近年来 育上升势头。投资性购房是市场发展过程巾不可避免的现象，但如发展过度，会带来许 多负面效应，特别是带有投机行为的炒房族的增多，使新开楼盘人气十足，但最后却造 成房地产市场的虚旺，房价越走越高，真正需要买房的人买不起房。 根据珠海市税收资料显示，2 0 0 5 年的私房出租税收收入为1 4 3 3 2 万元，比2 0 0 4 年 增长1 8 1 9 。投资性购房的热度由此可见一斑。这种趋势显然非常不利于珠海房地产 市场的健康发展。 三、2 0 0 5 年珠海房地产升温原因 进入2 0 0 5 年，国家实施房地产宏观政策后，上海房价出现了大幅下滑的现象，但 珠海房地产市场在此政策的调整下，不仅没有像大众期望的那样走低，反而继续上扬。 究其原因，应与下述儿个凼素密切相关。 ( 一) 经济发展的推动 近几年来，珠海的g d p 增长速度持续超过1 2 。高经济增长率和良好的经济增长 质量推动了城市化规模的不断扩大，大量外地人才涌八珠海，高额的住房消费为房地产 市场带来了旺盛的购买力需求。而国民经济的持续快速增长，也促进了城市中低收入者 的经济收入的持续增长，激活了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了 最广泛的消费群体。另方面经济的快速发展，也在一定程度上推动了购买力较强的 消费者实现二次罱业。这也是珠海房地产交易旺盛的原因之一。 根据珠海市统计局0 5 年底人口拙样初步统计，住满半年以i 的常住人口数为1 4 1 5 根据珠海市统计局0 5 年底人口拙样初步统计，住满半年以上的常住人r 数为1 4 1 5 万人，绝对数比2 0 0 4 年底常住人口多出8 3 7 万人。由此引起的住房需求对房产交易的 旺盛起到了很大的推动作用。 图l ：珠海市建市以来常住人口增长表( 单位：万人) 一r i 厂 ，。一一 一一 昌鬲曷器磊器高譬誉高害g 昌鲁 曼里宝宝旦22 2 2 22 曷曷昌 数据来源：珠海统计局网 ( 二) 交通环境预期改善的拉动 2 0 0 5 年开建的广珠轻轨是广东省内首条轻轨线路，将构筑广珠“1 小时生活圈”； 总投资5 5 0 亿元、预计2 0 1 5 年建成的港珠澳大桥是世界上第二长的跨海大桥，飞架于 珠江口的东西两岸，使香港至澳门及珠海两地的行车时间不超过半小时；广珠东线高速、 广珠西线高速、江珠高速与粤西沿海高速公路一起，将共同构筑起珠海通往珠三角、泛 珠三角地区各城市之间的高速公路网，而从珠海市内任何一点，在1 5 到2 0 分钟内到达 高速路。 轻轨、铁路、港珠澳大桥的建设在很大程度上盘活了珠海的资源价值。随着港珠澳 大桥动工兴建和广东西部沿海高速公路的全线贯通，珠海交通枢纽地位渐现，区位优势、 生活环境魅力、产业发展特色等，使珠海城市的综合竞争力日益增强，带动了越来越多 的港澳、外国客商前来珠海投资办厂，轻便的交通环境也吸引了越来越多外地及邻近城 区的人才选择到环境优美的珠海投资置业，为珠海房地产业带来了旺盛的需求。 根据市房地产交易中心产权登记资料，近3 年来，外地人购买在珠海购房的比例由 1 0 1 9 上升到4 5 4 2 ，其中以港澳地区居民为主的境外购买者由4 4 2 上升到1 3 0 1 。 彻加踟如加0 表9 ：新建商品房屋购买人群分类情况表 1 年度 本市户籍市外户籍外籍( 吉港澳台) 宗数比例宗数比例宗数比例 2 0 0 37 7 9 35 9 8 1 4 6 6 03 8 7 7 5 7 64 4 2 2 0 0 4 6 8 6 95 5 0 3 4 6 0 13 68 6 1 0 1 29 7 3 2 0 0 57 7 7 95 4 5 8 4 6 2 03 24 1 1 8 5 41 3 0 1 数据来源：珠海市近三年房地产市场发展基本情况) w w w 0 7 s 6 z y c o m2 0 0 6 0 2 2 0 ( 三) 建筑成本增加 根据房地产专家的估算，目前大中型楼盘的成本主要分为三大块地价、建安 费，以及政府税费、银行利息及企业营运费等，各自所占的比例各为1 3 。 在所有的生产要素中，土地的供给弹性最小。近年来，随着土地资源日益稀缺，土 地成交价格剧涨，建筑成本提高。以2 0 0 5 年9 月珠海吉大区珠国土储2 0 0 5 8 号地块的 竞价为例，该次竞价打破了珠海住宅用地的竞价纪录，从1 3 0 0 元的起始价，最终以2 1 2 0 元平方米成交。而珠海土地市场“招拍挂”的方式对土地价格的上涨起了推波助澜的作 用，2 数据显示，招标出让土地的平均价格为协议出让价格的4 3 2 倍，拍卖出让土地的 平均价格为协议出让的6 0 3 倍，挂牌出让土地的平均价格为协议出让价格的3 3 4 倍。 地价的调整上涨，影响了开发商的定价基础。 另外，一些较有实力的开发商聘请境外知名设计师将创新的设计理念用于楼盘的设 计开发，包括方案设计、环境设计、室内设计等。华发、和已黄埔等房地产开发公司都 引进了国外设计元素，如华发世纪城的仅国外设计费就达上百万美元。这些建筑成本的 增加直接导致房价的上涨。 ( 四) 投资性购房需求增强 住宅价值量大，能保值、升值，在消费方面的特点是住宅消费在总消费支出中所占 比例高，发达国家和地区达到2 0 3 0 ，而我国仅1 0 左右。随着收入水平的进一步 提高，人们将会把更多的支出用于住宅消费。而私人投资需求能力的增强将对房地产业 的长期发展产生强大的支持。在美国，私人投资的5 0 用于房地产投资。 在高速经济增长的条件下，中国私人储蓄存款不断增加，私人投资能力同趋增强， 房地产投资热点初步形成，特别是二手房需求旺盛。据珠海市统计局企业固定资产投资 2 十地价格暴涨，中国房价地价一地鸡毛 h t i p ：胁o u s e s i n a mc n2 0 0 5 一0 3 一”中国青年报 8 状况调查显示，2 0 0 5 年投资性房地产购置比例加大，特别是二手房市场畅旺。二手房需 求旺盛的主要原因是价格相对便宜，小户型较多，可选择空间较大一且大多位于老市区， 周边生活设旖完善，交通方便，再加上“教育地产”概念和升值潜力可期等因素影响。 四、珠海房地产市场的未来趋势 根据联合国对4 0 多个不同类型国家的统计，当人均g d p 超过8 千美金以上，房地 产发展才会趋于缓和。珠海人均g d p 在2 0 0 5 年己达5 8 0 0 美金，近几年都以超过1 0 的速度增长，到2 0 0 9 年珠海人均g d p 将达8 5 0 0 美金。因此，珠海市房地产市场在较 长时期将继续保持稳步t 升的良好态势。以此，笔者认为珠海房地产未来走势将会是下 述的四种情况： ( 一) 短期内房价将趋于稳定 珠海市房地产登记中心统计数字显示，2 0 0 5 年上半年市区普通住宅的平均交易价格 为4 2 4 6 元平方米，在国家宏观政策的影响下，下半年市区普通住宅的平均交易价格为 4 2 0 5 元平方米，价格出现极微的下调。 笔者认为，珠海目前的房价是一种暂存虚高现象。这与政府和开发商协作护盘的努 力密不开分。而由于高速的经济增长，未来三年内，旺盛的住房需求仍然存在。目前政 府加强了宏观调控措施，炒房团对珠海的影响甚微，随着市场观望时间的持续，彷徨气 氛将愈浓，有望最终拉缓房价的增长幅度，从而使楼市归于理性。但珠海的房价在地价 等建筑成本逐步上浮的大环境影响下，受到交通环境、投资改善所带来的非珠海市籍购 房需求的拉动，在未来一段时间内房价大幅下调的现象不复再现，预计将在保持目前的 价格水平的基础上，会有一定程度的上扬。 ( 二) 二手房交易活跃 据珠海市房产登记中心的交易数据显示，2 0 0 5 年成交二手商品房面积1 3 3 4 2 万平 方米，比2 0 0 4 年增长1 3 3 1 ，成交金额3 5 6 0 亿元，比2 0 0 4 年增长3 5 9 3 。二手房 屋交易价格也较2 0 0 4 年同期有了较大幅度增长，二手商品住宅平均交易价格( 采用登 记中心交易办证数据) 2 5 4 4 3 1 元，平方米，比2 0 0 4 年增长9 3 2 ，净增2 1 4 6 2 元，平方 米。 表1 0 ：珠海市区二手商品住宅平均交易价格情况表 年度 均价增幅 2 0 0 3 2 0 8 7 7 8 2 0 0 42 3 2 9 ，6 9 1 1 5 9 2 0 0 52 5 4 43 19 2 1 数据来源： 珠海市近三年房地产市场发展基本情况) w w 0 7 5 6 z y _ c o m2 0 0 6 一0 2 2 0 数据显示，珠海市区二手房屋交易连续3 年以近两位数的增长数攀升，交易主要集 中在市区繁华地带，满足了大部分中低收入居民以及为子女教育挑选较理想校区的购房 需求。在珠海发展西部新区经济的概念及教育资源的带动下，市中心区的二手房仍然是 中低收入层居民的首选，因此，二手房交易在未来二年，仍将持续活跃。 ( 三) 住房户型发展趋势 调查显示，目前珠海市民有半数家庭对现有住房评价一般或不满意，其中有近3 0 的市民准备在1 3 年内二次置业。二次置业者多是由于经济能力及购房者自我意识增强、 要求提高生活品位、对住房的需求从生存型向舒适型过渡等因素。因此，可以预料，珠 海房地产的大盘时代来临，精品小高层将风行珠海，其目标客户主要为老移民和白领阶 层，这是一支不可忽视的置业群体。 以新香洲楼盘为例，新香洲楼盘已经成为珠海新楼盘的重要组成部分，该区的楼盘 以1 0 0 m 2 1 6 0 m 2 中高档住宅为主，根据对2 0 0 4 年以来1 1 栋新楼盘客户群体的统计分 析，从图表中可以看到，置业者的年龄集中在3 5 岁以上“成熟家庭”的二次置业。 图2 ：近年来参考楼盘置业者年龄的变迁 纛、 一一 卜一 r 数据来源：新香洲，高尚生活圈进行时)珠江晚报2 0 0 6 年3 月9 日 小面积住宅由于资金投入不大，收益稳定，投入风险小，转手灵活，越来越受到中 1 0 耋砉 瞄 黜 耋 小投资者的青睐。从老香洲的阳光都市、吉大的吉大新天地，到拱北的春泽名园、都市 花园，都成为小户型客户追捧的对象。这与珠海近几年经济高速发展，吸引了一批新白 领所带来的住房需求是分不开的。 因此，可以预料，未来几年内，珠海的住房户型将以1 0 0 m 2 1 6 0 m 2 的中高档住宅 为主，单身公寓户型适当增加。 ( 四) 房地产开发向南北两翼及西部拓展 在过去2 0 年，珠海的房地产开发重心一直是在中部及临近澳门的东部城区，南北 两翼以及西部地区受经济发展及交通瓶颈的限制而直成为房地产开发的“保留地”。 随着私家车的普及以及人们生活理念的转变，城区南北两翼的南湾、金唐由于其自然环 境的优美，越来越受到开发商及二次置业者的青睐。 在2 0 0 5 年，南北两翼的华发新城、海怡湾畔、旭同湾花园、远大美域等一批优质 楼盘均销售旺盛。而随着西部地区工业经济的迅速发展，金湾、斗门地区的市场需求日 益凸显，房地产市场也呈现出量价齐升的良好势头。 金湾区、斗门区在珠海市委市政府“工业西进、城市西拓”的战略带动下，工业化 和城镇化进程加快，将有效带动了房地产市场的孕育和发展。2 0 0 5 年，斗门、金湾的房 产交易是珠海2 0 0 5 年房地产增长最快的区域。而随着港珠澳大桥落点方案的确定，广 珠铁路和江珠高速公路的相继建成，珠海西区的区位优势在未来将得以凸现。 目前，些开发商已经在西区购入不少土地做储备，准备向西区发展。可以预计， 未来几年珠海西区房地产将成为新移民、新白领的追捧对象。 ( 五) 房地产市场的竞争将更加注重品牌与品质 土地供应将有计划的控制，加上国家其他打击抄楼等相关政策的颁布实施，房地产 开发商将面临相当的压力。而开发成本的加大( 房地产开发的第一大资金来源为“定金 和预收款”，占总量的4 3 1 ，另外还有1 8 4 来源于银行贷款；企业自筹资金只有3 0 3 ， 主要也是由商品房销售收入转变而来) ，国家及银行对贷款的控制等因素，都将使房地 产竞争市场越来越激烈。据出席全球经营管理大师峰会论坛的专家预测，由于房地产业 市场化程度很高，中小型房地产企业已不能适应新的发展需要，加快资产重组和“品牌 化”经营是未来房地产企业发展的必然趋势，未来5 1 0 年，目前9 0 以上的国内房地 产企业会在竞争中消亡。在香港仅5 家大的房地产公司就占领了9 0 的市场份额。 在2 0 0 5 年，在激烈的市场竞争下，珠海的房地产行业整合已经开始初现苗头。随 着2 0 0 6 年政府提高了对房地产开发的门槛，对开发商的资本实力、运作经验、管理水 平等都提出了相当高的要求。过去部分开发商通过明折明扣、买房送车、分期首付、买 方送现金、差价补贴等促销措施随着供求关系的变化将产生转变。房地产市场的竞争将 逐步从价格向设计、装修、环保、节能、配套、服务等品质的竞争上转变，并更加注意 品牌效应。 市场竞争的加剧和行业整合的加快，必然出现优胜劣汰，部分资金实力不足，管理 水平不高，运作能力不强，不能根据市场的变化及时调整，没有适合消费者需要的后续 项同的开发商必然会逐渐被市场淘汰。而这将给居民带来实惠。 ( 六) 外地产企业将进攻珠海房地产市场 2 0 0 5 年的珠海，无疑是中国社会聚焦的宠儿。随着一批列入国家计划的交通设施的 施工及筹备动工，以环境优美著称的风景旅游城市珠海，正成为包括香港、深圳等外地 地产企业谋划的对象。 与广州、深圳等地区相比，珠海的房价处于偏低的价位，对于外地的地产巨鳄来说， 进入珠海房地产市场仍然具有较大的利润空间。因此，完成前期的布局，在港珠澳大桥、 广珠轻轨落成的前后，圈占珠海市场显然已经成为这些地产巨鳄在2 0 0 6 年的规划之中。 这与2 0 0 5 年底珠海土地拍卖过程中，开始出现外地地产企业的尝试性探价可以看出。 而在2 0 0 5 年1 月，上海仁恒以3 亿多元购得新香洲地块，正式进军珠海房地产。2 0 0 5 年9 月，在北京、成都和杭州都开发了较多房地产项目的中国远大集团携巨资迸军珠海 房地产，首选地即为珠海的唐家湾。该项目负责人在2 0 0 5 年底称，有信心在“三个小时 内卖掉首批楼盘”。 五、发展珠海房地产业的政策建议 对于以优美居住环境著称的珠海，房地产业以新经济的高速成长为发展背景，即要 由一般产业迅速成长为支柱产业，又要全面融入新经济的发展框架。如何在房地产业的 高速成长中提高竞争力获得更多利益，促进珠海市房地产业向支柱产业方向发展? 除了 营造有利于房地产业健康发展的大环境，同时也要加强宏观调控，促使房地产行业的发 展遵循市场经济规律，由市场推动和调控。具体地说，可采取以下几个对策： ( 一) 加大中小户型商品房供地 针对珠海目前呈现的阶梯房价不合理现状、南北两翼房产开发大户型趋势，国土资 源部门应严把土地“闸门”，进一步增强宏观调控的针对性和有效性。特别是要加大对 1 2 中小户型、中低价位商品房的土地供应，“有保有压、区别对待”的土地供应原则，严 格新增建设用地的审查报批。同时，适时出台新的禁止供地和限制供地的项目录，严格 控制大户型、低密度高档住宅土地供应。这将有利于从市场上引导楼价的阶梯价发展， 并满足新移民赶赴珠海发展的住房需求。 ( 二) 积极推进二、三级市场的发展 随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃。珠海的房地产二三级市场均得 到了快速发展。从市场供求关系看，巨大的市场需求使得不少积压房屋得到消化，截至 2 0 0 5 年，全市共有空置商品房屋面积( 采用统计部门数据) 8 5 4 l 万平方米。其中2 0 0 4 年减少空置商品房屋3 8 5 7 万平方米，减幅2 9 5 6 ，2 0 0 5 年减少空置商品房屋6 4 6 万 平方米，减幅7 0 3 。从市场消费理念看，消费者对住房的品质追求不断提升。市场需 求决定市场发展，当前珠海房地产市场越来越反映出市民对住房品质的重视，设计合理、 功能齐全、环境优美、服务周到的住房越来越受欢迎。房地产市场已从卖方市场转向买 方市场，相当一部分市民的消费观已从“有房住”转变为“住好房”。“以小换大”、“以 旧换新”、“按揭购房”已成为广大市民改善居住条件的重要途径，从而有效地促进了房 地产二、三级市场的流通。 但不可否认，珠海的二三级市场仍然不够成熟，政府仍需继续深化制度改革，规范 中介服务。由于珠海房地产三级市场服务起步较晚，立法也不够健全，零零散散遍布在 珠海大街小巷的房产中介代理公司近3 0 0 家，但上规模、上档次的也是屈指可数。应通 过立法手段，严格中介机构资质审批，同时加强对从业人员的素质培训，并依法对房地 产中介市场进行清理整顿，引导中介市场转向有序管理。使房地产中介服务向规范化进 程迈进。中介服务行业的迅速发展，既可促进产销双方的联系，提高买卖成交率，也对 活跃房地产二、三级市场有着很好的桥梁纽带作用。 ( 三) 严格项目的规划审批 不仅创造楼盘个性，更要注重相邻楼盘的统一性、协调性、整体性和区域性，从美 化城市境观