2017年旅游度假区建设项目可行性研究报告.doc

旅游度假区建设项目可行性研究报告 前 言受市旅游开发公司的委托，市工程咨询院、市睿泰信息咨询有限公司编制了市旅游度假区建设项目可行性研究报告,在编制过程中，得到了建设单位的大力支持和帮助，在此表示感谢。由于编制时间较紧，本项目可研报告难免有不当之处，请予指正。可行性研究报告编写组 135目 录第一章 项目总论1第一节 项目名称及承办单位1第二节 可行性研究的依据和范围2第三节 可行性研究的结论4第二章 项目提出的背景和发展概况6第一节 项目提出的背景6第二节 项目建设的必要性6第三章 市场分析与建设内容10第一节 旅游市场的前景分析10第二节 市县景区旅游市场分析12第三节 建设内容16第四章 建设地区的选择20第五章 项目规划设计方案26第一节 度假区旅游发展战略26第二节 空间结构布局30第三节 景观建设规划32第四节 基础设施规划70第六章 旅游产品规划及营销方案80第一节 旅游产品规划80第二节 市场营销方案83第六章 土地利用及移民安置方案89第一节 土地利用方案89第二节 移民安置方案92第七章 节能方案分析95第一节 节能的依据95第二节 建筑节能的措施95第八章 环境保护101第一节 环境保护依据和标准101第二节 建设地点环境现状101第三节 环境保护方案102第九章 消防及职业安全卫生107第一节 设计依据107第二节 消防与设施安全107第三节 劳动安全108第十章 企业组织和劳动定员111第一节 企业组织及工作制度111第二节 劳动定员112第三节 人员培训112第十一章 项目实施进度安排113第十二章 投资估算与资金筹措116第十三章 项目的经济效益分析122第十四章 招标方案129第一节 招标投标的基本原则129第二节 建设项目招标方案129第一章 项目总论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称旅游度假区建设项目2、 项目拟建地点：拟建项目地点位于市镇山南侧三、承办单位概况1.单位名称：市旅游开发公司2、法定代表人：3、法定地址：市府前街4、联系人：5、单位概况市旅游开发公司位于市镇山脚下，成立于2004年4月，现有干部职工30人，人员构成年轻化、知识化，是一支技术力量的队伍。该单位职能机构设置齐全，现代化管理水平较高，主要从事山旅游、餐饮与旅游开发相关的服务性领域的管理服务工作。根据市机构编制委员会新编发【2004】2号文，市旅游局、山山风景区管理委员会、市旅游开发公司合署办公，隶属市政府管理。下设市山林场隶属山山风景区管理委员会管理。三、项目拟建地点旅游度假区位于山主景区南部，依山傍水，自然环境优美，是大山旅游区内不可多得的一块度假胜地。该项目占地面积117.5公顷，合1762亩，该地块北侧是山风景区，南侧是旅游路，该项目的建设符合市山森林公园总体规划及旅游规划。四、项目可行性研究报告编制单位情况单位名称：市工程咨询院单位地址：市工程咨询资格等级：乙级工程咨询资格证书编号：工咨乙发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会服务范围：编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告第二节 可行性研究的依据和范围一、可行性研究的依据1、国家及省有关政策、法规、条例；2、现行有关技术规范、规定、条例；3、国家发改委产业结构调整指导目录（2007年本）；4、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、市国民经济和社会发展第十一五规划；6、建设项目经济评价与参数（第三版）7、市山森林公园总体规划8、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；9、项目承办单位委托书。二、可行性研究范围对该项目建设进行技术、经济综合分析论证，包括市场需求预测，建设规模，建设条件，主要技术参数及建设方案，估算总投资，项目的实施进度计划，预测项目的投资效益，分析项目的抗风险能力，提出实事求是的可行性研究结论和建设性的意见。三、可行性研究的主要原则1、依据科学的发展观和经济、环境、社会效益的综合分析，统筹考虑，确定合理的各景点及建筑物、构筑物的合理布局，尽量做到理念上先进，经济上合理。2、为节省建设投资，保护土地资源，尽可能利用废弃闲置的场地。3、本着精干、高效、合理的原则，编制劳动定员，以满足项目运营的实际需要。4、在总体布置上，充分考虑地形、地貌和环境特征，尽量少占地，充分利用原来的道路、电源和生活供水设施，以减少工程投资。5、注意环境保护，考虑相应的环保和安全措施。第三节 可行性研究的结论市旅游度假区建设项目的可行性研究主要从投资的必要性、生产建设条件、财务效益、国民经济需效益和社会效益等五个方面进行了技术经济论证。在对项目论证时，应严格遵守以下原则：科学性原则、客观性原则、公正性原则、面向需求的原则、投入和产出相匹配的原则、资金时间价值的原则。在市旅游度假区建设项目的投资价值分析中，将主要对其经济效益、生态效益和社会效益等方面进行分析。一、经济效益本项目建设期三年，即从2010年至2013年，2013年开始投入使用。通过对项目启动后十五年（含三年建设期）的经济效益分析，项目投资利润率和投资利税率分别为21.16%和23.77%，税后投资内部收益率为29.02%，所得税后财务净现值累计为51637.4万元，项目税后动态投资回收期为5.02年（含三年建设期），项目正常运行实现经营保本的游客数为300多万人，经济评价指标良好，经济效益比较明显。二、生态效益本项目有大量的自然生态恢复、保护以及环境治理项目，这些投资项目的完成将能有效地维护并促进该区域生态系统的完整性。主要生态效益有：1、改善山景区生态环境，促进生态系统良性循环；2、对整个景区甚至整个山景区实行退耕还林，能有效地保护市山地区的生态环境；3、改善景区及景区周边社区环境质量，增强社区居民的环保意识；4、有利于山动植物资源的保护；5、通过一系列环卫设施的建设，能有效地提高环境质量。三、社会效益1、调整市产业结构，促进相关行业的发展；2、保护和弘扬山人文资源，促进地区的繁荣和发展；3、创造大量的就业机会，解决农民基本生活问题和剩余劳动力的问题；4、推动地区经济发展和当地群众的发展致富；5、提高当地居民的综合文化素质；6、丰富山旅游产品内容，完善旅游产品结构；使山佛教文化的主导文化观音文化，与泰山的道教文化、曲阜的儒教文化，共同组成山东宗教文化的“金三角”，使泰山山曲阜一线游成为山东境内宗教文化旅游的最佳路线。第二章 项目提出的背景和必要性第一节 项目提出的背景山东省要建设旅游经济强省，将旅游业培育成重要的主导产业，旅游业持续火爆。市制定“营造大泰山、发展大旅游、开拓大市场、构筑大产业”的发展战略，提出了“建设经济文化强市、打造国际旅游名城”的战略目标，市在“中国优秀旅游城市”基础上需要进一步发展，市委、市政府提出在全省“率先建成经济文化强市，率先实现全面小康”的奋斗目标。景区入口空间与魏家峪村矛盾，旅游产品开发层次低，结构单一，以观光产品为主，特色休闲度假产品严重匮乏，产品结构亟待完善提升，游客停留时间短，亟待增加文化体验与休闲游乐项目，“观音胜境，北方普陀”的产品和景观空间支持不足，观音文化产品不充分；“普陀”的水环境打造不够；设施建设严重不足，参与性活动明显不够，为此，市旅游开发公司计划实施市旅游度假区建设项目。本项目在上述背景下提出的。第二节 项目建设的必要性 1、 符合国家产业政策该项目属于山旅游基础设施建设和旅游资源综合开发建设项目，根据2007年经国务院批准，国家发展和改革委员会发布了新的产业结构调整指导目录（2007年本），该目录将国内企业分为鼓励、限制和淘汰三类。该目录鼓励类中“三十一、其他服务业1. 旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发，5. 文化旅游、生态旅游、休闲旅游、工业旅游、农业旅游、红色旅游、水上旅游及旅游资源综合开发项目建设”，其含义明确确定该项目属于允许类，因此项目符合国家产业政策。市旅游度假区建设依托资金、技术、市场优势，进行市旅游度假区项目建设，是符合国家产业政策的。2、项目建设的带动地区社会综合发展旅游业是一个关联带动作用很强的综合性经济产业、文化产业和生态产业。市旅游度假区的开发建设，将极大地增加区域的人流、物流、资金流和信息流，对促进当地社会发展有着巨大的关联带动效应，必将起到开发一个景区，带动一方经济，繁荣整个社会的积极作用。3、项目的建设可扩大对外开放，有利于招商引资从对外开放角度来看，通过旅游，可以使更多的海内外人士光临，了解，进一步拓展的对外影响与知名度，直接或间接地引来信息、技术和资金，改善地区投资环境，促进外向型经济的发展。从旅游客源的区域定位来看，其主要客源为以市以及周边大中城市构筑的核心圈层。旅游业的发展，必定会促进与这些客源地之间的社会交流，特别是这些旅游者中常有科学家、教授、学者、医生、企业家等各界人士，他们既有饱览山水的目的，也有进行学术交流或发展贸易的愿望。因此，可以说，通过山景区的开发，将会极大地促进市的对外开放，促进经济的发展。4、项目的建设可推动经济发展从发展经济的角度来看，通过旅游，可以刺激消费，扩大内需，带动交通运输、邮电通讯、饮食通讯、饮食服务、商品流通等相关行业的发展，实现区域产业结构的优化，加快区域发展致富步伐，促进区域经济的发展。5、项目的建设促进社会进步根据世界旅游组织预测，旅游业每直接增加一个从业人员，就能为社会提供5个就业机会，全世界每9个就业中就有1个旅游就业，全球旅游行业每2.4秒就创造一个新的就业机会。因此，开发山旅游资源，从社会发展的角度来看，通过大办旅游，可以创造就业岗位，扩大就业门路，增加就业机会，促进农村大量剩余劳动力向第三产业转移，提高城乡人民生活质量，维护社会的安定团结，确保社会的长治久安，促进区域社会物质文明建设和精神文明建设的发展。6、项目的建设可实现资源可持续利用从资源开发与保护角度来看，通过开发旅游资源，调整区域经济发展思路，可以维护区域森林植被，加大区域大气、水体、噪音等的综合治理力度，实现区域自然和社会文化资源的有效保护与合理开发，避免当地农民陡坡毁林开荒这一落后的破坏性生产方式，开发建设市旅游度假区，正好可以为当地居民找到一个切实可行的良性循环的生产和生活方式，从而避免了对自然界的破坏性开发利用，因此可以起到较佳的生态效益，为区域资源的可持续利用提供了可能。7、项目的建设解决山区域旅游发展瓶颈问题市山旅游发展潜力极其巨大，但由于一些制约因素的影响，使区域旅游发展的潜力不能正常发挥。制约旅游发展的主要因素有：1 景区入口空间：与魏家峪村矛盾。游客的进山道路改为穿过魏家峪村中间，转向的东南角，然后沿湖东岸北行，到达“”北侧后，与古代进山道路交汇。2 旅游产品开发层次低，结构单一，以观光产品为主，特色休闲度假产品严重匮乏，产品结构亟待完善提升，游客停留时间短，亟待增加文化体验与休闲游乐项目。3 “观音胜境，北方普陀”的产品和景观空间支持不足，有如下缺点：观音文化产品不充分；“普陀”的水环境打造不够；设施建设严重不足，参与性活动明显不够。市旅游度假区的建设可以有效解决上述三个影响市山旅游发展的瓶颈，有力促进了市山旅游发展潜力的正常发挥。8、项目的建设可促进人民生活质量的提高随着经济收入的提高和闲暇时间的增加，城市居民特别是大城市居民为了排遣快节奏、紧张的都市生活给他们所带来的抑郁感，一种回归大自然，返朴归真的游憩需求日益高涨，旅游随之应运而生。市山旅游度假区是典型的暖温带季风型大陆性气候，气候宜人，空气纯净。山柔和秀美，多奇峰异石，山上植被丰富，多松、柏，景观造型独特，水景突出，处处飞瀑流泉。以山为背景，以作为主体景观，青山抱绿水，绿水映青山，青山绿水相得益彰，视野相当开阔。吸引着成千上万的城市居民。可以说，市旅游度假区开发项目的实施，是不断满足城市居民日益高涨的游憩需求的需要，可以起到不断满足人们日益增长的物质文化生活水平、提高生活质量的作用。第三章 市场分析与建设内容第一节 旅游市场的前景分析旅游业是当今世界上最富活力的新兴产业，也是产业规模和产业效益最高的经济产业之一，加快其发展是全球经济发展的客观要求，进入九十年代以来，世界和平与稳定为全球旅游业发展创造了良好的国际环境，促进了全球旅游行业保持持续发展的态势，世界旅游业正以前所未有的规模和速度向前发展，成为当今世界方兴未艾的“朝阳产业”。世界旅游组织专家预测，进入21世纪，旅游业、电讯业、资讯科技将成为全球经济的三大主要推动力。今天的旅游业，不仅已成为一个庞大的产业，同时也已形成了社会的系统工程，从资源开发、设施建设、旅游服务、市场营销以及与配套的社会、经济、文化事业，构成了一统一的大产业体系。作为现代社会基本需求之一的旅游业，已成为衡量各个国家和地区社会经济发展和文明进步程度的重要标志之一。据有关部门的展望报告预测，到2020年世界每年将有16亿人次到外国旅游；每年的国际旅游花费是2万亿美元，全世界每天平均有50亿美元花费用在国际旅游上。而且，大体上，国际旅游和国内旅游的比率是1比10，因此，到2020年每年就有160亿人次在国内进行旅游，花费是20亿美元。以上数据充分展示了未来旅游业发展的巨大空间，它表明旅游消费的时代已经到来。我国旅游业虽起步较晚，但现已成为世界上旅游业发展速度最快的国家之一，目前已进入世界十大旅游国行列，其发展的强劲势头正受到世人瞩目。据世界旅游组织预测，中国将成为世界上最大的旅游目的地国和第四大旅游客源国。特别是我国自改革开放以来，随着国民经济结构的合理调整，经济的持续、稳定增长，人民群众物质文化生活水平的显著提高，闲暇时间的增加和带薪假日及双休制的实施，旅游活动逐渐成为人们基本生活需要，旅游消费与需求也呈现出日益大众化、生活化和个性化的特点，现代旅游发展方式也由单一的观光游览向集观光游览，休闲度假及以文化为载体的各种专题旅游于一体的多种方式转化，人们通过旅游活动不仅饱览优美的自然风光，更要品味和领悟博大精深的中国文化和独具特色的地方文化，达到修身养性、健康娱乐、丰富生活的提高素质的综合效果。旅游业正不断地向人们展示其极其美妙的发展前景。党中央和国务院明确指示：我国经济发展逐步西移，各地要把旅游业作为发展国民经济新增长点。按国家旅游局制订的发展计划，到2010年，中国旅游总收入将达13万-14万亿人民币，占GDP的比率将达到8%左右，旅游业将发展成为国家的支柱产业。可见，中国旅游业在新的世纪必将迎来新的发展高潮。因此，将旅游业作为振兴地方经济的突破口，顺应了世界及我国旅游业发展的大趋势。第二节 市县景区旅游市场分析1、 市旅游概况市作为鲁中地区的重要县级市，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。山经过近几年精心开发，景区景点、基础设施、服务设施成龙配套，旅游促销和接待服务水平越来越高，再加上山佛教文化的主导文化观音文化，与泰山的道教文化、曲阜的儒教文化共同组成山东宗教文化的“金三角”，使泰山山曲阜一线游成为山东境内宗教文化旅游的最佳路线。山国家森林公园作为旅游的拳头产品，国内外游客客流量很大，森林公园自2005年10月对外开放以来，先后获得“最具有发展潜力旅游区”、“十大最具有竞争力景区”，并成功申报为世界地质公园、国家森林公园和AAAA级旅游景区，已经发展成为山东省内旅游发展的新的亮点，成为一张亮丽的名片。市旅游以山为龙头，以山旅游路为纽带，把汉武望仙台、九顶皇山、墨石山、金斗山、太公峪等景区景点纳入山大旅游开发范围，实施联合开发建设，打造省内知名的旅游观光休闲度假走廊，实施山、湖生态旅游综合开发，打造融地域文化和休闲娱乐为一体的环湖生态旅游区。二、客源市场的相关影响因素分析1、地区宏观经济形势：中国宏观经济已经连续20多年高速增长，综合国力不断壮大，尤其是城镇居民形成了强大的出游力。城市人口的绝对量又为广阔的客源市场的提供了先天优势。预计到21世纪中期达到中等发达国家生活水平之前，农村人口出游率与人均花费也将随之提高。目前中国经济仍以7%的速度增长，宏观经济背景为旅游业的平稳增长提供了坚实的基础。2、旅游业适度超前发展：旅游业目前正在成为各地区经济的重要支柱。为了使旅游业真正成为国民经济新的增长点，同时适应市旅游产业结构调整的趋势，目前通过政府的系列主导行为和强有力的管理措施，旅游业正在成为市适度超前发展的重要产业之一。预计全国旅游业在21世纪前10年的发展速度约为8%。对于生态环境良好并且不断成长中的市旅游来说，届时其旅游发展的平均速度不应低于全国宏观经济以及全国旅游业的平均增长速度，其发展的速度将高于宏观经济8%的增速。3、地区经济发展的重大机遇：“中国环渤海湾旅游运营商战略联盟”第二次理事会暨山东分会成立大会上，山风景区被接纳为联盟会员。中国环渤海湾旅游运营商战略联盟是由河北省、山东省、山西省、辽宁省和内蒙古自治区等省份的强势旅游企业共同发起成立的旅游联盟组织，通过联盟内各成员之间信息共享、营销支持、资讯和联合开发等合作形式，达到共同发展的目的。山风景区被接纳为联盟会员，标志着山景区营销平台建设又上了一个新的台阶，将使更多的人了解山，并为景区带来更多的游客。4、大型旅游的全面开发：山东省要建设旅游经济强省，将旅游业培育成重要的主导产业，旅游业持续火爆。市制定“营造大泰山、发展大旅游、开拓大市场、构筑大产业”的发展战略，提出了“建设经济文化强市、打造国际旅游名城”的战略目标，市在“中国优秀旅游城市”基础上需要进一步发展，市委、市政府提出在全省“率先建成经济文化强市，率先实现全面小康”的奋斗目标。市将对目前的重点传统旅游景区通过系统改造、项目延伸等方式大幅增加其旅游容量，为加快山景区外围旅游环境的改善，促进山景区与周边旅游区的合作。5、宣传与市场推广：为了迅速提高旅游客源市场规模与旅游业收入，今后配合大型旅游开发项目而展开的密集型宣传与市场推广必不可少。通过对重点客源市场尤其是重点旅游客源集散城市的大力宣传与系列促销活动，将迅速提高旅游的知名度与美誉度，增加潜在游客对的认知感，可以产生最为明显的效果。而未来互联网技术的进步也将为的宣传推广提供更有效的技术便利。三、客源市场预测山度假区目前处于旅游地生命周期的成初步成长期阶段。可以预计，通过正确的规划指导，凭籍重点项目启动和相关旅游产品开发，以及规范有序的管理和大力度宣传促销，山景区将进入快速成长期和成熟期。2009年市共接待海内外游客360万人次，80的是到山景区旅游，收入同比增长12%，实现旅游总收入12亿元，同比增长12.6%。预计到2015年以后到山景区的游客人数将稳定在300万人次以上。四、游客消费能力分析本项目成功开发后，市的旅游环境将明显改观，游客数量和人均消费均将逐年上升，营业收入会明显提高，将为市和山景区带来丰厚的旅游综合效益。该项目将带动景区交通收入、门票收入、住宿收入、餐饮收入、娱乐收入、购物收入及其他收入的增长。对游客的各项消费预测如下：交通消费。主要指进入景区的交通费用，初期预计可达到20元/人，中期30元/人，远期40元/人。门票消费：初期预计可达40元/人，中期60元/人，远期80元/人。餐饮消费：初期预计人均消费20元/天人，中期30元/人天，远期50元/人天。住宿消费：度假村景区内部住宿设施齐全，有碧银宾馆和度假村，大量的游客将住在度假村，初期预计人均消费50元/天人，中期80元/人天，远期100元/人天。人数按住宿人数的50%测算。购物消费：主要指景区内购物，地区特产丰富，将深受游客喜爱。初期人均购物可达到20元/人，中期40元/人，远期60元/人。娱乐消费：初期人均消费可达到20元，中期人均消费40元，远期60元/人。其他消费：主要指旅行社综合收入，各种健身、养生修学等专题旅游，科考及科普教育，其他劳务收入等。第三节 建设内容旅游度假区位于山主景区南部，依山傍水，自然环境优美，是大山旅游区内不可多得的一块度假胜地。开发旅游度假区除具有良好的自然环境之外，还应包括人文环境与心理环境。度假环境的舒适性是度假区设立的最基础条件，借助区内地脉资源，优化地方植被，减轻水污染，保持生态环境的平衡和良性循环，改善度假区周围的自然环境。在景观的设计中，通过文化渗透，为游客提供独具特色宗教文化体验，并适度开展以宗教体验为主题的休闲活动，体现度假环境的舒适性和康益性，打造具有宗教主题性质的旅游休闲度假区，带动大山旅游区的产品升级，实现旅游区由单一观光向休闲、度假等多元产品的转变。度假区建设项目的主要建设内容及规模是：1 坝外景区：项目占地400亩，总建筑面积18070平方米。建设内容有：建设“万方安和”坊，门，停车场，入口广场面积30000平方米，游客中心建筑面积3000平方米，旅游产品销售中心建筑面积1500平方米，大门入口，众宝街商铺150间，每间建筑面积20平方米，修建坝下公路30000平方米，大好河山广场，餐饮中心建筑面积1800平方米，养生堂建筑面积840平方米，民俗博物馆建筑面积270平方米，堂建筑面积660平方米，六斋堂建筑面积400平方米，茶座建筑面积1200平方米，山广场面积10000平方米，山广场观景台，四合院（庭院别墅）建筑面积2800平方米，近山别墅建筑面积2600平方米，汉白玉观音塑像32个，八宝祝福柱8根，水渠工程，坝外卫生间等。2 坝内景区：项目占地600亩，总建筑面积8305平方米，建设内容有主要景点建设梵花净土，佛光普渡，缘起林，“万和吉祥”阵，六度林，普渡岸，遥参台，祇善园，轮回道，天水承露，法轮常转（时来运转），莲华桥，环湖路面积22000平方米，步游道面积12000平方米，逍遥津建筑面积4500平方米，觉悟场，紫竹林20亩，梵花界，梵溪漂流200米，乐且山，聆音台，觉悟岸，七曲桥，禅茶社建筑面积515平方米，放生廊50米，涅槃洲占地约15亩，包括伸入水中的半岛与其西部的平缓滩地，知味斋建筑面积180平方米，草药园，逍遥谷，紫竹精舍建筑面积800平方米，澹然禅居建筑面积960平方米，瑜珈坪（精气坪），净心莲堂建筑面积1350平方米，筛月亭，群瀑竞秀，停车场，绿化，居管理中心，卫生间等。3 山品岳国际商务度假酒店：位于山南侧，项目占地2公顷，总建筑面积2万平方米，本项目的设计主旨是为度假旅游的人士、会议团队提供一个高档的休闲度假场所。4 山会议中心，占地12亩，建筑面积4000平方米，位于原魏家峪联小附近。中心采取传统式庭院布局方式，引洪道水入院，使会议中心院外有流水，庭内可观水，建设风格独特的滨水建筑。会议中心约有床位300个，可举办20100人的中小型会议。5 普陀度假村建设，项目占地120亩，总建筑面积8万平方米，开发具有水乡风情的农家乐民俗度假村，形成“村泉相依，人水亲和”的水生态景观。村内种植竹子，形成修竹环绕的景象，打造度假区良好的居住生态环境。6 花园的建设，位于迈莱河西北，迈莱河路以东，汽车营地以南，占地480亩，总建筑面积35万平方米，建设多层住宅楼，向长期度假休闲的人士销售。7 汽车营地建设：旅游度假区汽车营地位于迈莱河西北，迈莱河路以东，占地120亩，设有服务区；营舍区，建设木屋100座，棚屋、窝棚60座，使游客体验到真正野外生活的情趣和欢乐；分为休闲娱乐区；体验区，农业体验区，养殖体验区，特种本地植物观光区；拓展活动区等8 山旅游路的建设：山旅游路将把镶嵌在市的四颗“景区名珠”山、九顶皇山、墨石山、湖连接在一起。山旅游路东起东周路，西至山，全长16公里，占地面积30公顷，路面宽16米，路基宽17.5米，在205国道交叉处设置半径40米的环岛1处。9 居民回迁安置实施建设：市旅游度假区建设项目需要占有市镇魏家峪村、公山前村的居住地，需要对魏家峪村、公山前村的村民进行安置，安置户数为850户。实行异地安置方案，在公山前村南侧，旅游路北侧建设山社区，总占地面积6.9公顷，总建筑面积76500平方米，建设回迁楼住户850户。在旅游路的南侧设置养殖小区，占地300亩，回迁的农民可以集中养殖牲畜。第四章 建设地区的选择1、 建设地点1、建设地点拟建项目市旅游度假区建设项目位于市镇山旅游区，项目景区总占地面积117.5公顷，合1762亩，山旅游路占地面积220公顷，把市的四颗“景区名珠”山、九顶皇山、墨石山、湖连接在一起。山森林公园先后获得“最具有发展潜力旅游区”、“十大最具有竞争力景区”，并成功申报为世界地质公园、国家森林公园和AAAA级旅游景区，山旅游区的自然景观以山秀、石奇、林翠、水美为突出特点，北神南韵具有很高的观赏价值，区内的轮廓柔和，多浑圆山峰，加之为高大、浓密的森林所覆盖，故使得山体显得异常优美，共有天成观音、新甫拥翠、新甫宝光、千手松、长生池等自然景点景物203处。其中天成观音最具特色，不仅造型逼真，惟妙惟肖，而且凸显出了山的文化特色，自然天成的景观与悠久的历史文脉天然的交融在一起，显示出独特的魅力。市旅游度假区位于山的南侧，项目以宗教文化为主体，设计神圣而庄重的六度空间，巧妙组织景观轴线，开辟景观视廊，完善大山旅游区的景观格局。2、市概况市位于鲁中腹地，泰沂山脉中段，西靠泰山，东接山东半岛沿海城市，南临孔子故里曲阜，北依三齐旧壤。总面积1946平方公里，人口136.9万，辖20个乡镇办事处、917个行政村。市是鲁中重要的经济强市，2009年市委、市政府团结带领全市广大党员干部群众，认真贯彻落实党的十七大、十七届三中、四中全会精神，坚持以科学发展观为统领，以“两个率先”为航标，牢牢把握“积极作为、科学务实”的工作基调，经济社会发展实现新跨越。全市实现生产总值500.1亿元，同比增长14%；完成地方财政收入23.3亿元，其中税收收入18.4亿元，同比分别增长18.9%、23.7%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17548元、7826元，同比分别增长10.8%、7%；提前一年超额完成了“十一五”规划确定的各项目标。在全省30强中，我市GDP和地方财政收入均居第8位，分别前移3个位次和1个位次，增幅分别列第8位、第3位；在全国县域经济基本竞争力与科学发展百强排名中前移2个位次，现居第25位。先后获得了首届“中国绿色名县”、中国中小城市科学发展百强、中国最具区域带动力中小城市百强等荣誉称号。2009年，市大力实施高端高质高效产业发展战略，传统产业的改造提升和战略新兴产业的培育发展齐抓共管，通过规划引领、政策支持、项目支撑、投资拉动、科技驱动等方式不断提升经济增长的质量、效益和后劲。工业经济逆势上扬、持续回升，规模以上工业增加值完成313.2亿元，实现主营业务收入973.4亿元，利税138.1亿元，同比分别增长15.7%、16.4%和19.1%，主营业务收入过亿元的企业达到143户，利税过千万元的企业达到178户。文化旅游服务业快速发展，实现服务业增加值160.3亿元，同比增长15.5%。实现社会消费品零售总额126亿元，同比增长20%。加快农业产业结构调整和龙头企业建设，修编了新一轮土地利用总体规划，专业村建设、农村土地经营权流转、林权制度改革取得新的成绩。招商引资和项目建设实现新突破，全年新上、续建投资千万元以上项目163个，其中过亿元的54个，引进国内资金78亿元，外资2.1亿美元，对上争取无偿资金5.6亿元。科技创新、节能减排和环境保护工作进一步加强，全面完成节能减排各项约束性指标，城市环境综合整治定量考核连续4年保持全省前五名，市经济开发区被确定为全省首批环保节能产业基地。二、建设条件1、气温市属暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，气候宜人。春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。年均气温12.6，极端最高气温39.5（1959年6月27日），极端最低气温-21.6（1957年1月17日）。年平均相对湿度65%，年均无霜期200天，年均降水量740毫米左右。春夏秋三季皆以东南风为主导方向，冬季以北风和东北风为主导风向，年均风速2.4米/秒。年均地温14.416。地面温度的变化趋势是：春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在27以上，然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在0以下。1月份地温在-1.5以上，4月份在16.9以下，7月份平均达到29.4，10月份降至16.6以下。最大冻土深度30厘米。2、工程地质条件(1)地形地貌市的东、南、北三面是山，西是平原，地形宛如一个坐东向西的簸箕。全境的山脉呈东西走向，其主要山脉有：北部的山、新甫山以及南部的太平山、白马山。徂徕山余脉潜入市境西北，土地和丘陵约占全市面积的三分之二左右。平均海拔198.1米；最低点110米，最高点是山顶，海拔994米。(2)地质与地震地处鲁中地区中部，最古老的底层是太古界。由于受沂沭大断裂西翼扫帚状构造控制。构成三条北西向弧形断裂带；一为蒙山大断裂，自蒙山南部由放城至天宝西部入；二是山断裂带，自蒙阴青龙山前，城北红土崖至羊流，又折回果都、天宝入；三为蒙莱大断裂，自蒙阴西部经龙廷、掌平洼、路踏泉入莱芜。这三条断裂带造成山脉三起三落，火成岩间隔分布，升降规模较大，一般在1000米到2000米，形成了磁新断陷盆地。北西向的属压扭性断裂，主要受泰山、喜马拉雅山、燕山期造山活动影响而形成的。城区位于山柴庄断裂带南部。其北是前震旦纪的片麻岩。地形破碎，起伏较大，坡度在8%左右。断裂带以南为第四纪砂壤土和黄粘土，第三纪红砂岩在黄粘土下面，它的形成是平阳河长期摆荡变迁的遗迹。（3）地理位置及交通情况市地处鲁中腹地，泰沂山脉中段。南与平邑县相邻，北与莱芜接壤，东连沂源、蒙阴，西与岱岳区宁阳县交界。市为市所辖，是以煤炭、机械电子工业为主的现代城市。市处于我国沿海与内陆、华北与华东、鲁中山区与黄淮海大平原等不同地域的结合部，战略地位重要，区域条件十分优越。京沪铁路及正在修建的京沪高速铁路纵贯齐鲁辖区，高速公路纵横交错，京沪高速公路、莱新高速公路交汇分别穿越境内51公里和27公里，二0五国道、蒙馆公路、济临公路、新枣公路跨越境内179公里。地方乡通车里程达1350公里，市北距济南遥墙机场180公里，南距临沂机场仅80公里，南去日照港160公里，东距青岛港260公里，交通十分便利。四、配套条件1、供水排水山地下水资源非常丰富，加之山中泉水淙淙，潺潺不断，建设净水处理设施，可满足该项目的给水问题，污水经过水处理后，可沿着场区道路从高到低排入的水沟，雨水可直接排入场区下水道。2、供电在场区建设变电室，从附近高压线引入，市电网、电力储备量大，电力充足、供电条件优越，可解决项目的用电问题。3、通讯市电信局已将通讯电缆按规划架设到位，程控交换机总容量18万门，邮电业务可通达世界各地，已建立起移动通讯、国际互联网等现代化通讯，可解决项目的通讯问题。第五章 项目规划设计方案第一节 度假区旅游发展战略一、战略定位1、总体定位围绕“观音胜境、北方普陀”的山旅游区主题形象定位，突出宗教与生态文化特色，升级旅游产品体系、整合旅游发展空间、提升旅游市场层次、挖掘观音文化内涵、培育旅游度假品牌，以旅游度假区的开发为契机，把山旅游区建设成为大旅游的龙头性景区、山东省最具特色的宗教文化旅游区和生态休闲度假地，打造融观光、休闲、度假功能于一体的北方“观音文化圣地、山水度假天堂”。2、主题形象观音胜境 北方普陀3、功能定位观音文化体验宗教民俗休闲山水特色游乐禅境养生度假4、市场定位近地香客市场山东中高端度假休闲市场国内宗教文化体验与休闲市场远程团队市场与自驾游市场二、战略思路1、总体思路项目规划是在原有市山旅游区开发建设规划的基础上，适应旅游发展新形势，对山旅游区的提升与完善，在设计理念上延续了山旅游区原有的主体文化脉络，并进行了深入的挖掘与提升，因此，规划的总体指导思路为：提升观音胜境，完善北方普陀。2、具体思路1）构建结构合理的旅游产品体系在原有科学规划的指导下，山旅游区经过一段时期的开发建设，其旅游产品体系得到较大完善，但伴随着旅游发展新趋势的显现，全面休闲时代的到来，对于山旅游区的产品体系也提出了新的要求。本次规划的重点在于开发山的度假旅游产品，升级山的旅游产品体系，初步形成观光、休闲、度假有机互动的产品架构，打造中国北方的“观音文化圣地、山水度假天堂”，进而带动整个大旅游的跨越和发展。2）营造“天人合一”的度假休闲环境旅游度假区开发的首要任务是度假休闲环境的营造，力求达到“天人合一”的环境效果。“天人合一”在此包含两层寓意，一是达到“神人合一”，神境与人世在此合而为一，紧扣观音文化主题，把握度假休闲本质，既是神界的观音胜境，又是人间的度假天堂，二是打造“和谐生境”，人与自然和谐共存，旅游开发与环境保护有机统一，积极保护并大力完善区内生态，营造真正的生态养心佳处，实现“天人合一”的禅境养生度假。3）沿承博大精深的观音文化脉络山旅游区的文化主脉是“观音”，已经在市场上形成了“观音胜境、北方普陀”的形象品牌，这是其特色所在，也是其优势所倚，使山在旅游领域与宗教领域都形成了自身的差异性。旅游度假区的开发仍将沿承观音文化脉络，并继续挖掘与提升观音文化内涵，以观音文化作为度假区的主题文化，形成独具特色的山水度假与别具韵味的禅境养生。4）整合山水互动的游憩活动空间山旅游区资源条件优越，山青、水秀、林茂、谷幽，各种构景元素在此巧妙结合。当前山旅游区的开发主要集中在山上，山前水域资源未能有效利用，山与水没有形成良好的互动，未能最大限度地发挥资源的旅游综合效应。通过对旅游度假区的科学规划，应当充分挖掘滨水区域的旅游开发潜力，充分拓展现有的游憩活动空间，使滨水度假与山野休闲形成良好的互动态势，形成“一环绕水、法心二印、三界分定、慈航六度、十相圆满”的山旅游区整体空间格局。5）构筑和谐共融的旅游发展模式旅游度假区的整体开发涉及相关村落的开发利用，必然会触及当地居民的利益，社区利益的协调将影响到旅游区的近期开发与长远发展，甚至会对今后的一系列旅游开发造成深远影响，必须高度重视、谨慎处理，坚持合法、公平、公正、共赢的原则，倾听居民心声、保障社区利益、倡导社区得益，协调好拆迁、安置、赔偿、居民参与等问题，力争构筑景区与社区和谐共融的山旅游发展模式。6）开发功能完善的基础支持系统近年来，山旅游区的基础支持系统建设取得较大进展，但仍需不断完善，特别是要满足度假旅游开展的要求。旅游度假区的建设应在接待、餐饮、文化娱乐、旅游购物、区内交通及其他基础设施方面达到度假区要求的标准，提供度假旅游发展的硬环境，同时提升资源与环境保护、游客、社区、经营、安全等方面的管理水平，营造度假旅游发展良好的软环境，开发一个功能完善的度假区基础支持系统。7）培育“韧”“厚”兼备的客源市场结构山旅游区现有的市场构成以近程中低端观光休闲客源为主，市场结构不尽合理，层次相对较低。旅游度假区的开发建设，旨在提升山旅游区的市场层次，增加客源市场的“厚度”和“韧度”。“厚度”体现在其多元、广域性，形成高、中、低有机结合，远、中、近相辅相成，度假、休闲、观光各具特色的客源市场构成；“韧度”体现在市场的稳定性和忠诚度，形成稳定的山旅游基础客源市场。以旅游度假区的建设为平台，重点开拓中高端客源，吸引外埠客源与过夜客源，培育山旅游区的新型市场结构。8）实施多方联动的联合发展战略旅游业的发展尤其强调联合优势的发挥，强调区域旅游目的地的培育。山旅游区的发展应当注重实施多方联动，联合湖、和圣园打造旅游的经典产品群，同时带动新汶森林公园、朝阳洞、墨石山、九顶皇山、白马寺等景点的发展，通过山的“龙头带动”、各景区的“相互促动”，最终实现县域旅游的“全面提升、整体联动”，促进大旅游的发展，为山旅游发展提供成熟的县域旅游目的地支撑。三、战略任务1、战略分期近期（20092010）：度假区启动与快速发展阶段中期（20112015）：度假区完善与充实提高阶段远期（20162020）：度假区成熟与持续发展阶段2、分期重点发展任务1）近期：建设景区，初步形成旅游度假地逐步落实规划中的各项任务，全面提升规划区域的生态与景观环境质量，完成度假区核心景观、主体度假设施及相关配套设施的建设，营造旅游度假环境，初步实现规划总体构想改善提升度假区周边环境，完善道路交通建设及其他配套设施建设，改进周边生态及景观环境质量进行全方位的旅游区宣传促销，以旅游度假区为突破口，带动山旅游区实现新的市场突破和形象升级，初步树立“观音胜境、北方普陀”的宗教主题度假旅游品牌建立度假区科学管理体制，组建专业的经营管理队伍，提供专业化服务，改进资源与环境保护、游客、社区、经营、安全等方面的管理水平，营造度假旅游发展的软环境2）中期：充实完善，基本形成旅游度假地在前期发展的基础上，不断总结经验，对度假区进行充实完善，重点进行细节上的完善和补充，并针对市场环境变化进行必要的调整形成完善的度假旅游产业体系改进市场宣传促销，在近期市场拓展的基础上，立足省内，放眼全国，适当开拓海外市场，做大、做强山旅游和旅游，强化“观音胜境、北方普陀”的宗教主题度假旅游品牌3）远期：不断提升，打造成熟的旅游度假地经过前两个阶段的积累与发展，度假区已开始进入成熟阶段，有成熟的度假区环境、成熟的市场基础和成熟的管理运营模式，其战略重点是如何保持度假区的持续发展，应在度假区的产品、服务、管理等方面积极创新，激发活力，保持度假区的特色吸引力，提升度假区层次进一步巩固和开拓国内市场，积极拓展海外市场，特别是日、韩、东南亚等具有文化共性的邻国市场。进行市场营销方面的创新，推出新的宣传口号和新的市场卖点，升级“观音胜境、北方普陀”的宗教主题度假旅游品牌，增加品牌内涵第二节 空间结构布局旅游度假区位于山旅游区南部，山水相连，并筑起山旅游区完整的空间格局。1、一水回环围绕修建环水之路，以“缘起轮回觉悟涅槃”的修禅文化为脉络，通过对水体的往复使用，组织滨水游憩活动，禅释佛家经典的轮回思想。2、法心二印位于山之巅的石像观音与上的水中观音，皆为天成之像，且南北呼应，山水互印，印证着景区与观音的神奇因缘。3、三界分定围绕“一山一水一村”三个核心元素，依据各自不同的功能，将旅游区划分为三个主体景区，即：以乡村旅游、佛教体验为主题的佛乡体验区；以观音文化体验、滨水休闲游乐为主题的南海休闲区；以佛教养生、山林度假为主题的禅林养生区。4、慈航六度旅游度假区沿袭观音文化脉络，沿山势层层北上，共同构筑起神圣的“观音六拜”景观集群：南海观音观音院观音阁天成观音太平禅院云谷寺。5、十相圆满通过对山旅游区的景观进行梳理，结合观音文化与自然景观的呼应，构建山旅游区独有的十大景观：莲顶释道、慈航普渡新甫叠翠、竹海紫烟云谷听涛、古洞潮声禅林晚磬、宝阁闻钟南湖印月、千峰涌日第三节景观建设规划一、开发原则1、营造度假环境，拓展旅游功能旅游度假区位于山主景区南部，依山傍水，自然环境优美，是大山旅游区内不可多得的一块度假胜地。开发旅游度假区除具有良好的自然环境之外，还应包括人文环境与心理环境。度假环境的舒适性是度假区设立的最基础条件，借助区内地脉资源，优化地方植被，减轻水污染，保持生态环境的平衡和良性循环，改善度假区周围的自然环境。在景观的设计中，通过文化渗透，为游客提供独具特色宗教文化体验，并适度开展以宗教体验为主题的休闲活动，体现度假环境的舒适性和康益性，打造具有宗教主题性质的旅游休闲度假区，带动大山旅游区的产品升级，实现旅游区由单一观光向休闲、度假等多元产品的转变。2、优化空间布局，强化景观轴线以宗教文化为主体，设计神圣而庄重的六度空间，巧妙组织景观轴线，开辟景观视廊，完善大山旅游区的景观格局。通过合理安排建设项目，设计重点景观场所，布置景观控制点，以创造度假区高低起伏的天际轮廓线及疏密有致的空间序列。3、借助水景造势，打造南海圣境根据观音自南海而来的佛教典故，充分借助区内的，采取植柳、栽竹、理水、叠石等手段，营造充满灵性的佛教氛围，打造南海圣境景观。挖掘水文化内涵，通过对水的往复使用，契合佛家的轮回思想，体现水体灵活应变、玲珑剔透的内在特征，把水景落实到景区的每个角落。4、遵从自然规律，营建场所精神利用生态思想作为指导，综合考虑“游憩、景观、生态、设施”四个元素，使景观规