（产业经济学专业论文）西安市商品住宅价格波动和趋势研究.pdf

中文摘要 论文题目： 专 业： 硕士生： 指导教师： 西安市商品住宅价格波动和趋势研究 产业经济学 杨竟( 签名) 罗静( 签名) 摘要 商品住宅作为房地产重要的一部分，它影响广泛，关联产业多，住宅价格剧烈波动危 害性大。自从我国实行住宅制度改革以后，城市商品住宅日新月异的发展，住宅价格日益 上涨，这要求学者专门研究城市住宅价格。目前对西安市商品住宅价格波动及预测的研究 很少，本文试图在这方面做一些有益的尝试。该研究将有利于西安市购房者把握住宅价格 波动规律进行消费，为住宅价格健康发展和市民适时改善居住条件做一点贡献，本项研究 具有较强的实践价值。 本文从住宅理论和西安市商品住宅价格现状出发，对西安市住宅价格进行规范研究和 实证研究。第一章绪论对国内外关于住宅价格研究成果进行系统的考察，阐述论文的选题 背景和现实意义，通过理论分析和借鉴国际经验指出城市住宅价格研究的重要意义。第二 章批判的继承了传统住宅理论，指出住宅价格构成要素、价格变动状况、住宅价格不同于 其它商品价格的运动形式和住宅价格波动周期。第三章依据西安市住宅及其价格的市场调 查，对西安的住宅价格进行评价，谈了个人对西安市住宅价格的认识，即多数居民的住宅 支付能力呈现下降趋势，论述了西安市住宅价格的影响因素，为下一章实证研究奠定基础。 第四章评述了关于城市住宅价格的几种数学模型，选择西安住宅价格为研究对象，得出西 安住宅价格主要影响因素，建立反映西安市住宅价格波动的指标体系，利用计量经济学方 法构建价格波动的指数方程、住宅价格波动影响因素的多元线性回归模型、避免多重共线 性逐步回归、协整方程和误差修正模型，对西安住宅价格的变化进行实证研究，预测未来 几年西安的住宅价格变动的区间。第五章总结全文，给政府制订政策提出了建议，指出个 人研究尚存在的不足之处和有待进一步研究的问题。 文章的创新点是：1 ) 以西安市商品住宅作为研究的主体，将运用实证分析的方法， 结合西安市住宅价格的具体事例进行定量研究，并作协整方程；2 ) 追溯住宅历史至两干 多年前，将住宅价格波动的周期定义为长周期、中周期和短周期。这些都是过去文献所没 有涉及的，希望能够对西安市住宅价格的研究有所裨益。 本文的研究结果补充了我国城市住宅价格研究，对西部其他城市的住宅价格研究具有 较强的借鉴意义。研究也存在一些不足和遗憾，实证分析需要大量的数据，能够查找到的 数据不完整，在一定程度上影响了定量分析的准确度；在建立西安住宅价格影响因素模型 时，鉴于西安市商品住宅业的发展时间短，统计数据不全，有个别国外同类研究中较好的 模型我没有采用，这是我的遗憾之处。随着时间的流逝，西安市商品住宅价格还会反映出 更多的问题，所以论文完成不是结束，研究才刚刚开始。 中文摘要 关键词：西安市商品住宅价格 论文类型：应用基础 i i i 英文摘要 s u b j e c t ：t h er e s e a r c ho ff l u c t u a t i o n & t r e n do fh o u s i n g p r i c ei nx i a n s p e c i a l i t y ： n a m e ： i n s t r u c t o r a b s l r a c l a f t e rc a r r y i n go u tr e f o r m si nh o u s i n gs y s t e m ，t h eu r b a ne s t a t ei n d u s t r yc h a n g e dw i t ha n e x c i t i n gd e v e l o p m e n t ，t h eh o u s i n gp r i c er o s ey e a rb yy e a r , t h eh o u s i n gp l a y e da ni m p o r t a n tp a r t i nr e a le s t a t ei n d u s t r y , w h o s ew i d ea f f e c t i o n ，n u m e r o u si n d u s t r i a lc o n n e c t i o n ，t h eh o u s i n gp r i c e o fd r a s t i cf l u c t u a t i o n t h e r e f o r es c h o l a r sm u s tt os t u d ym u n i c i p a lh o u s i n gp r i c e a tp r e s e n tt h e r e i sv e r yf e wa r ev e r yf e wr e s e a r c ha b o u tf l u c t u a t i o n s & f o r e c a s to fc o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c eo f x i a nc i t y , t h i sa r t i c l ea t t e m p t e dt om a k es o m eb e n e f i c i a le x p l o r a t i o ni nt h i sa s p e c t t h i sr e s e a r c h w i l lb ea d v a n t a g e o u st ox i a nh o m e - b u y e r st og r a s p st h eh o u s i n gp r i c ef l u c t u a t i o n sr u l ew h e n e x p e n dh u g em o n e yo nc o m m o d i t yh o u s i n g ，i tc o n t r i b u t e dt oc o n t r o lh o u s i n gp r i c ei nh e a l t h y w a ya n dt ob eg o o df o ri m p r o v i n gr e s i d e n t sh o u s i n gc o n d i t i o n sa tt h er i g h tm o m e n t ，i na l l ，t h i s r e s e a r c hh a ss t r o n g l yp r a c t i c a lv a l u e t h i sp a p e re m b a r k e dt os t u d yx i a ne m p i r i c a ls t u d yo fh o u s i n gp r i c ef r o mt h eh o u s i n g t h e o r ya n dt h ex i a nh o u s i n gp r i c e c h a p t e r1 ：i n t r o d u c t i o nt od o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lp r i c eo f r e s i d e n t i a lr e s e a r c hr e s u l t s ，e l a b o r a t e dt h a tp a p e rb a c k g r o u n do fs e l e c t e dt o p i ca n dp r a c t i c a l s i g n i f i c a n c e ，a n dp o i n t e do u tm u n i c i p a lh o u s i n gp r i c er e s e a r c hs i g n i f i c a n c et h r o u g hi n t e m a t i o n a l e x p e r i e n c e & t h e o r e t i c a la n a l y s i s c h a p t e ri ic r i t i c i z e da n d i n h e r i t e dt r a d i t i o n a lr e s i d e n t i a lt h e o r y , p o i n t e do u tt h a tf o r m a t i o ne l e m e n t so fr e s i d e n t i a lp r i c e ，c h a n g e dc o n d i t i o no fh o u s i n gp r i c e ， h o u s i n gp r i c ef l u c t u a t i o n sd i f f e r e n tf r o mo t h e rc o m m o d i t yp r i c e ，f l u c t u a t i o n sc y c l eo f r e s i d e n t i a l p r i c e c h a p t e ri i ib a s e d o nh o u s i n ga n di t sp r i c em a r k e ts u r v e yi nx i a n ，c a r r i e do nt h ea p p r a i s a l t ot h e m ，d i s c u s s e di n d i v i d u a lr e c o g n i t i o no nx i a nh o u s i n gp r i c e ，n a m e l yt h em o s tr e s i d e n t s c a p a c i t yo fh o u s i n gp a y i n gs h o wad o w n w a r dt r e n d ，e l a b o r a t e dt h ei n f l u e n c ef a c t o r so fh o u s i n g p r i c ei nx i a n ，w h i c hw o u l dp r e p a r ef o re m p i r i c a ls t u d yi nn e x tc h a p t e r c h a p t e ri vc o m m e n t s o ns e v e r a lm a t h e m a t i c a lm o d e l so fr e s i d e n t i a lp r i c e ，c h o s ex i a i lr e s i d e n t i a lp r i c ea sr e s e a r c h o b j e c t s ，o b t a i n e dt h em a j o re f f e c tf a c t o r so fx i a nh o u s i n gp r i c e ，e s t a b l i s h e dai n d i c a t o rs y s t e m o fx i a nr e s i d e n t i a lp r i c ef l u c t u a t i o n s m a d eu s eo fe c o n o m e t r i c sm e t h o dt oc o n s t r u c ti n d e x e q u a t i o no fp r i c ef l u c t u a t i o n s ，m u l t i p l el i n e a rr e g r e s s i o nm o d e lo ft h eh o u s i n gp r i c ef l u c t u a t i o n i n f l u e n c i n gf a c t o r s ，s t e p w i s er e g r e s s i o nt oa v o i dm u l t i c o l l i n e a r i t y , c o i n t e g r a t i o nm o d e l ，e r r o r c o r r e c t i o nm o d e la n ds oo n ，c o n d u c t e de m p i r i c a ls t u d yt ox i a nh o u s i n gp r i c ec h a n g e s t o f o r e c a s tx i a nt h es e c t o ro fr e s i d e n t i a lp r i c ec h a n g e sn e x ts e v e r a ly e a r s c h a p t e rvs u m m a r i z e d t h ef u l lt e x t ，d r e wu ps o m er e c o m m e n d a t i o n sf o rg o v e r n m e n tp u t t i n gf o r w a r dt h ep r o p o s a l s ， 英文摘要 p o i n t e do u td e f i c i e n c i e sa n dp r o b l e m si ni n d i v i d u a lf u r t h e rs t u d y i n n o v a t i o n so ft h i sa r t i c l ea r e ： 1 ) i tt o o kx i a nc o m m o d i t yh o u s i n ga sm a i no b j e c t ，u n i f i e de m p i r i c a la n a l y s i sa n dx i a nh o u s i n g p r i c et oc o n d u c tt h eq u a n t i t a t i v ei n v e s t i g a t i o n ，a n dh a dd o n ec o i n t e g r a t i o ne q u a t i o n ；2 ) i tt r a c e d h o u s i n gh i s t o r ym o r et h a n2 0 0 0y e a r sa g o ，d e f i n e dt h eh o u s i n gp r i c ef l u c t u a t i o n s c y c l ea sa l o n g p e r i o dc y c l e ，am i d d l ec y c l e ，a n das h o r tp e r i o d t h e s ew e r en o n ei np r e v i o u sl i t e r a t u r e i h o p e db o t ho ft h e mc o u l dh a v eab e n e f i tt ox i a nh o u s i n gp r i c er e s e a r c h t h i ss t u d ys u p p l e m e n t e dc h i n am u n i c i p a lh o u s i n gp r i c er e s e a r c h ，c o n t r i b u t e dt oh o u s i n g p r i c eo fs t u d i e so fo t h e rc i t i e si nt h ew e s t t h er e s e a r c hs t i l lh a ss o m ei n s u f f i c i e n c i e sa n d r e g r e t t a b l ep a r t s ，t h ee m p i r i c a la n a l y s i sr e q u i r e sal a r g ea m o u n to fd a t a s ，b u td a t a sa r ei n c o m p l e t e i nt h et h e s i s ，t oac e r t a i ne x t e n th a da f f e c t e dt h eq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sa c c u r a t e ；w h e ne s t a b l i s h e d x i a nr e s i d e n t i a lp r i c ei n f l u e n c i n gf a c t o rm o d e l ，i nv i e wo ft h ef a c tt h a td e v e l o p m e n tp e r i o di s s h o r to fx i a nc o m m o d i t ye s t a t ei n d u s t r y , s t a t i s t i c a ld a t a sa r en o te n t i r e ，ih a dn o tu s e dab e t t e r m o d e li no v e r s e a ss i m i l a rr e s e a r c h ，t h i si sm yr e g r e t t a b l el o s s e s w i t ht i m ep a s s e d ，x i a n c o m m o d i t yh o u s i n gp r i c ew i l la l s or e f l e c tm o r eq u e s t i o n s ，t h e s i sh a sd o n e ，b u tm yr e s e a r c hi s g o i n gt os t a r t k e yw o r d s ：x i a nc i t y ；c o m m e r c i a lh o u s e ；p r i c e t h e s i s ：f u n d a m e n ts t u d y v 学位论文创新性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢中所罗列的内容以外，论文中不包含其他人 已经发表或撰写过的研究成果；也不包含为获得西安石油大学或其它教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中做了明确 的说明并表示了谢意。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。 论文作者签名：监 嗍丝竺蚴乡 学位论文使用授权的说明 本人完全了解西安石油大学有关保留和使用学位论文的规定，即：研究生在校攻读学 位期间论文工作的知识产权单位属西安石油大学。学校享有以任何方法发表、复制、公开 阅览、借阅以及申请专利等权利，同时授权中国科学技术信息研究所将本论文收录到中 国学位论文全文数据库并通过网络向社会公众提供信息服务。本人离校后发表或使用学 位论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时，署名单位仍然为西安石油大学。 论文作者签名：杨毛 导师签名： 日期么弛丝 注：如本论文涉密，请在使用授权的说明中指出( 含解密年限等) 。 第一章绪论 第一章绪论 1 1 研究背景与研究意义 1 1 1 研究背景 商品住宅价格是国家宏观调控的重点。近年来，商品住宅价格居高不下，直接影响了 社会的稳定和经济的健康发展。自2 0 0 6 年5 月1 7 日国务院确定了对房地产市场实施宏观 调控的六条措施以来，城市商品住宅价格虽受到宏观调控的一定影响，但其价格依然保持 稳中有升的状态。与上海、北京等城市相比，西安市商品住宅价格虽然比较靠后，但就g d p 和居民可支配收入在省会城市居中下游的西安而言，商品住宅价格的变化，势必影响到普 通老百姓的切身利益。城市住宅价格研究对于一个城市而言是一个实用性强的学术型研 究。 a 住宅价格运行中存在涨幅过快、价格水平过高、住房价格与居民收入比过大。这对 于大多数老百姓来说已不堪重负，正因如此，房地产价格波动问题成为我国房地产业界和 公众媒体关注的热点问题，其实和人民生活最紧密的就是住宅，所以将住宅作为一个独立 的课题来研究，显得很有意义。影响住宅价格的因素有很多，在以往的文献中都只是泛泛 的讨论了这些因素，至于这些因素是如何影响城市住宅价格、影响程度多大等等都没有做 具体的论述。住宅产业蓬勃发展，客观上要求加大对西安城市住宅价格的研究力度。经历 了上世纪9 0 年代初期的大起大落，目前，中国房地产市场同渐成熟、开发商日趋理性、 各项规章制度逐步完善，住宅市场开始升温。在住宅市场快速发展的同时，极有必要对影 响住宅价格波动的因素及其波动规律进行研究，但是目前对于西安城市住宅价格波动及预 测的研究还没有引起人们的足够重视。 b 住宅作为国民经济的重要组成部分，它的发展深刻影响着我国经济、文化生活，是 国民经济的支柱产业。住宅产业发展过于迅猛，一方面带动了相关产业：建筑、化工、建 材、冶金等部门和行业的发展，但是住宅产业发展速度远超过g d p 的增长率( 表1 - 1 ) 。 短期内，住宅价格持续上升有利于住宅产业的发展，长期看，如果不能有效控制价格迅速 上升，势必对产业本身发展不利。所以，要研究西安市商品住宅价格，克服住宅产业在高 速发展过程中出现的不利因素。 c 商品住宅价格变化对相关产业的影响 西安石油大学硕士学位论文 i 建筑材料市场 l l 劳动力、中介服务市场i 物业管理服务市场 如图所示，可以看出住宅产业的产业关联度大，住宅产业发展过热会造成价格大幅度 上升，引起住宅市场供求失衡，会出现住宅商品大量积压和居民无购房能力的现象，导致 资本不能正常循环，城市经济发展出现不正常的状态。当住宅产业发展萎缩时，会影响相 关市场如建材市场、金融市场、劳动力市场等的发展，导致各种资源的闲置，不能起到拉 动国民经济增长的作用。可见，住宅产业的过热与萎缩均不利于城市经济的发展。同时， 住宅价格变动会引起任何一个与它相关的产业或部门的价格波动；这些产业或者部门的价 格或费用波动，也会引起房地产价格的波动。 d 房地产价格波动的国际经验与教训。1 9 9 7 年开始的对当地和亚洲经济造成重创的东 南亚金融危机，在各国发生的时问有先后，表现的形式也各不相同，但有一个共同特征： 几乎所有的危机发生国房地产市场价格在经过一段异常膨胀后，开始下跌、破灭；由于房 地产价格的大幅下跌，造成银行出现大量的呆帐、坏帐，使整个国家的银行体系崩溃。国 际经验教训给我们的启示是：住宅市场价格的波动会波及到金融业，并进而对整体经济运 行造成大的冲击。因此有必要认真研究住宅产业及其价格问题，因地制宜，为城市保持经 济持续、健康发展做点事情。学术界有必要对城市住宅理论多做一些探索和研究，分析住 宅产业未来发展的方向，为政府制定宏观政策提供理论依据，有效避免住宅价格异常变动 而导致的城市经济大起大落。 1 1 2 研究目的 a 预测住宅价格发展方向，提出应对措施。住宅产业己经成为国民经济的支柱产业，它 的良好发展对城市经济的正常运行有着重要影响。同时它的风险给经济可能带来的危害也 同渐增强。因为我们所能够掌握的经济变量就是住宅价格，我们就是要通过对过去的和现 在的住宅价格研究，认识住宅价格波动规律，从整体上认清价格变动的趋势和幅度，掌握 住宅市场发展的状态，预测住宅价格，及时提出应对措施。 b 及时规避风险，避免经济过热造成的损失。住房制度实行市场化改革以后，个人成 为住宅市场的购房主体。住宅供给的增加要靠个人有效需求的增加来支撑，由个人有效需 求的增加来保证。而个人有效需求增加的终极来源是国民经济的增长，所以住宅供给长期 2 第一章绪论 过分超过国民经济增长，就必然造成过剩。一般商品的供给没有数量限制，价格随着供求 关系的变化，由市场竞争形成。土地的供给是有限的，这就导致了住房在总体上处于供不 应求的状态，价格的供给弹性较小，住房的价格主要是由需求决定的。随着城市经济的发 展和城市化进程的加快，对住房的需求会不断增加，由于住宅价格具有不断上升的趋势， 房地产开发商受到预期利益的驱使，大量投资于住房的开发建设，而且一旦投入，很难退 出。所以，及时调节住宅或房地产的价格，掌握住宅价格影响因素及波动规律，才能避免 出现泡沫经济，甚至由此引发的经济衰退。 1 1 3 研究意义 a 揭示西安市住宅价格波动对区域经济发展的影响。来自国际的经验教训表明住宅价格 波动对一个国家、一个城市的经济安全有着重要影响。西安市的房地产市场虽然发展时间 不长，但发展迅速，从交易总量上来看，商品房销售额占g d p 的比重已经从1 9 9 8 年的 3 上升到2 0 0 4 年的6 5 ，近几年人们的居住条件不断改善，住宅产业作为支柱产业的 地位在不断增强。因此，住宅价格波动对城市居民和城市经济的影响十分重要，研究西安 市住宅价格变化影响因素，预测未来价格，可以制定调控措施，促进城市经济持续、健康 发展，人民安居乐业。 b 丰富城市住宅价格理论研究。在现有的学术资料中，已有上海、长沙、成都、深圳 商品住宅价格研究，研究方法各异，结果不尽相同，每个城市都有不同的住宅价格和不同 的应对措施。可是很少关于西安市住宅价格方面的系统研究，所以本文从这方面着手，从 定性和定量两个方面分析论证了各种因素对西安市住宅价格的影响，通过对以上问题的研 究，对房地产开发商，政府房地产管理部门和房地产理论研究者分析住宅价格提供了一个 新颖的角度，给出了一个适合西安市住宅价格研究的定量分析方法，对于住宅价格研究的 科学性和专业性起到了促进作用，具有一定现实意义。同时发现造成西安市住宅价格上涨 的主要因素，对于预测未来西安市住宅价格，政府采取预警措施都有益处。 1 2 文献综述 1 2 1 国外学者对城市住宅价格的研究 外国学者对地租、地价、房地产经济和住宅价格方面的研究较早。一般认为对房地产 的研究开始于地租和地价研究，并逐渐形成了一个专业领域。从1 7 世纪中叶到1 9 世纪初， 主要是资产阶级古典政治经济学、古典经济学、资产阶级庸俗政治经济学研究的地租理论， 代表人物如威廉配第，亚当斯密，让巴蒂斯特萨伊等；从1 9 世纪下半叶开始， 出现了马克思主义地租理论和现代西方经济学有关地租、地价理论的研究。到了现代，国 外学者的研究工作也从定性和描述性研究转向定量和模型化研究。分析整理近年来国外学 者研究成果可以看出，他们在住宅价格影响因素方面的研究主要集中在下述方面。 k a t z 与r o s e n 在1 9 8 7 年，分析了旧金山湾地区8 5 个城市增长控制对于住宅价格影响， 分析发现，采取了增长控制措施的社区，住宅价格上涨了1 7 至3 8 个百分点。但是这份增 长控制研究，同样使用虚拟变量来反映更极端的控制类型，而忽视了更为微妙的增长控制 两安石油大学硕士学位论文 的类型、特征和计划。 r i s ka n dr e t u mi nt h eu s h o u s i n gm a r k e t ：ac r o s s - s e c t i o n a la s s e t - p r i c i n ga p p r o a c h ( 美国 房地产市场的风险和收益) o u rr e s u l t so nt h er e t u r n - v o l a t i l i t y - p r i c er e l a t i o na r er o b u s tt o m e t r o p o l i t a ns t a t i s t i c a la r e ac l u s t e r i n ge f f e c t sa n d d i f f e r e n c e si ns o c i o e c o n o m i cc h a r a c t e r i s t i c s a m o n g s u b m a r k e t sr e l a t e dt o i n c o m e ，e m p l o y m e n tr a t e ，m a n a g e r i a le m p l o y m e n t ， o w n e r - o c c u p i e dh o u s i n g ，g r o s sr e n ta n dp o p u l a t i o nd e n s i t y 认为房地产价格影响因素有：与收 入相关的专有市场，就业率，管理层就业率，私人所有房产，人口密度，租金，大城市的 聚集效应。w ef i n dp o s i t i v er e l a t i o nb e t w e e nh o u s i n gr e t u r n sa n dv o l a t i l i t y , w i t hr e t u m sr i s i n g b y2 4 8 a n n u a l l yf o ra1 0 r i s ei nv o l a t i l i t y 通过对美国大城市房地产市场资产价格分析， 发现房地产收益和房地产价格波动有积极的相关关系：当收益年增长率是2 4 8 时，价格 向上波动1 0 。 a s s e tp r i c ef l u c t u a t i o n si nt a i w a n ：e v i d e n c ef r o ms t o c ka n dr e a le s t a t ep r i c e s19 7 3t o19 9 2 ( 台湾资产价格波动：以股票价格和房地产价格为例证) t h i sp a p e rs t u d i e st h eo b s e r v e dp r i c e f l u c t u a t i o n sf r o m19 7 3t o19 9 2o ft w om a j o ra s s e t si nt a i w a n ：r e a le s t a t ea n ds t o c k s b a n kl o a n s a r ef o u n dt ob em u c hm o r es i g n i f i c a n tt h a ni n t e r e s tr a t e si np r e d i c t i n gt h em o v e m e n t so fb o t h a s s e tp r i c e s ( 通过对台湾1 9 7 3 1 9 9 2 年两项主要资产：股票和房地产价格波动的观察，本 文认为银行贷款比银行利息率对资产价格波动的影响更为重大) 。 d or e a le s t a t ep r i c e sa n ds t o c kp r i c e sm o v et o g e t h e r ? a ni n t e r n a t i o n a la n a l y s i s ( 房地产价格 和股票价格一起波动吗? 一项国际分析) 中指出：研究房地产价格和股票价格的关系，现 有的研究主要集中于从某一个特定的国家( 如美国) 统计数据中股票收益和房地产收益的 时间序列。研究表明，当物价运行良好时，在短期内收益和价格的变化会发生偏离。当选 取了1 7 个不同的国家历时1 4 年的数据，检验股票收益和房地产价之和租金的变化之间的 关系。发现除日本以外，其他的国家的情况研究都是一致的。每年房地产价格的变化和股 市收益没有明显的时间关系。然而，当这些国家的数据被汇总后，表明在长期股票收益和 房地产价格变化、租金有明显的关系。同时还发现房地产价格受到g d p 增长率的显著影 响，从长远看，房地产价格可以防止通货膨胀，但在短期内，伴随通货膨胀房地产价格表 现出逐年递增。 a b r a h a m 和h e n d e r s h o t t 于1 9 9 6 开发了一个考虑之后过程在内的住宅价格变化模型， 模型解释了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，他们的分析结果还显 示住宅价格上涨幅度和利率上升呈负相关。 d i s p a s q u a l e w h e a t o n 于1 9 9 6 年对住宅租金和住宅价格的关系进行了扩展性研究， 并得到存量一流量模型( s t o c k - - f l o wm o d e l ) 。该模型说明提供住宅服务的房地产物业市场 与提供住宅存量的房地产资本市场如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的 变动而向均衡调整。研究模型可以看出，在住宅市场中，住宅短期供给是无弹性的，住宅 需求有租会和其它变量( 如收入、人口) 所决定；在短期中，住宅市场的功能在于调节租 4 第一章绪论 金水平，一是供给与需求相等；住宅物业市场与住宅资产市场存在两处连接点。这两处连 接点一是在住宅物业市场上决定的租金水平是决定住宅资产市场的主要因素；二是当新建 住宅增加而使资产供给增加时，不仅会使资产的价格下跌，还会引起住宅物业市场中的租 金水平下跌。通过这两个连接点，住宅物业市场与资产市场自动地调节住宅价格、住宅租 金和需求量。 n i g e lp a i n ，p e t e rw e s t a w a y 于1 9 9 7 年，建立一个基于消费量本身的住宅需求模型，它 与传统方法的区别是模型没有将住宅需求至于收入尺度背景下，而仅取决于消费量本身。 这样，模型中是否包含人口参数就不重要了。但是由于使用了业主自助类住宅量来代表整 体数量，需要加入其它有助于提高于消费量相关的此类住宅数量的因素。他们将业主自住 率视作一项附加回归量纳入模型。通过对模型的研究，。他们找到了住宅需求关系中消费一 致性的长期系数。 1 9 9 8 年的一项研究，d ot h ef o r w a r ds a l e so f r e a le s t a t es t a b i l i z es p o tp r i c e s ? 期房价格可 以稳定现房价格吗? o u rr e s u l t ss h o wt h a tt h ev o l a t i l i t yo fs p o tp r i c e si n c r e a s e ds i g n i f i c a n t l y a r e rf o r w a r ds a l e sw e r es e v e r e l yd a m p e n e d ( 减弱，抑制) b yr e g u l a t o r yc o n t r o lm e a s u r e s i n t r o d u c e di n1 9 9 4 ，b u td e c r e a s e da g a i nw h e nt h em e a s u r e sw e r ep a r t l yr e l a x e di n1 9 9 8 结果表 明：期房价格被调控措施严格限制后，现房价格波动明显( 1 9 9 4 年) ；当调控措施被放松 后，现房价格波动减弱。 g e o f f k e n n y 于1 9 9 9 年，利用j o h a n s e n 的协整技术，在计量经济框架下，用一套清楚 区分长期和短期的经济变量，来对爱尔兰住宅市场供给和需求两方面建模，分析爱尔兰住 宅市场长期供给和需求关系。他认为，住宅市场的实证研究，传统上强调住宅价格均衡是 由于供给和需求作用的自然结果，然而，住宅市场实际上存在严重违背长期市场出清 ( c l e a r i n g ) 的价格，由此g e o f f k e n n y 推断住宅市场的供给和需求将是缓慢调节，任何试 图对住宅市场建模的实证必须清楚的区分短期和长期数据。他的研究表明：收入增加会引 起住宅价格上涨，并对住宅的需求有一定比例的增加；抵押贷款利率对长期住宅需求产生 重要的负影响；住宅价格对建筑成本存在稳定的比例。 s t u a r t a g a b r i e l ，j o ee m a t t e y 和w i l l i a ml w a s c h e r 于2 0 0 0 年，利用加利福尼亚两个最 大城市的住宅价格历史数据，建立了一个包含供给和需求两方面因素的住宅价格模型，通 过对模型的分析，他们认为人口迁移和城市结构演变，能够解释在过去2 0 年里d i i n 福尼 亚住宅价格变动。他们的研究表明，巨大人口迁移是近几十年来加利福尼亚住宅价格变动 的主要动力因素。反过来，经济机会的变化又驱使净迁移的变化，这和加州水平的失业率 差异是一致的。 c h a ue ta 1 在2 0 0 1 年研究住宅价格与建筑特征关系时，把住宅的特征分为两大类，一 类是有形建筑特征，另一类是无形建筑特征。有形建筑特征指住宅的物理状况，如住宅大 小、层次、建筑特征等；五形建筑特征是指住宅的可达性、海景状况、环境质量、发展商 的声誉等。他用1 9 9 7 1 9 9 8 年中国香港地区的交易数据进行实证研究，结果表明，消费者 西安彳i 油大学硕士学位论文 愿意多支付每平方英尺4 1 6 港元给大的、有商誉的发展商，这是整个住宅价格的7 。 h i n gl i nc h a n ，s h uk a ml e e ，k a iy i nw o o 于2 0 0 1 年完成了对香港住宅市场合理价格 和泡沫的实证研究。他们研究香港的住宅市场合理价格和价格泡沫情况，是基于以下三方 面的考虑。第一，住宅价格受到政府政策的影响在不断加强；第二，香港房地产市场在整 个经济体系中起着重要作用；第三，最近十年香港住宅价格波动较大。研究结果显示，香 港房地产价格数据中，存在大量泡沫。 归纳他们的研究，国外房地产价格和住宅价格方面的研究主要是r e a le s t a t ep r i c e sa n d s t o c kp r i c e s ( 房地产价格波动与股票价格) ，h o u s i n gp r i c eb u b b l e s ( 住宅价格泡沫) ，r e a le s t a t e p r i c ei n d i c e s ( 房地产价格指数) ，r e a l e s t a t ea n ds t o c km a r k e tp r i c e s m a r k e ti n e f f i c i e n c y ( 房 地产和股票市场价格一市场失灵) ，h o u s i n g r e n t sa n dh o u s i n gp r i c e ( 房租和住宅价格) 。得 出影响住宅价格均衡的主要因素有：收入( i n c o m e s ) 、利率( i n t e r e s tr a t e s ) 、信用可靠性( c r e d i t a v a i l a b i l i t y ) 、税收结构( t a xs t r u c t u r e ) 、供给( s u p p l y ) 、人口结构( d e m o g r a p h i cs t r u c t u r e ) 、 租金( r e n tl e v e l ) 、区位( r e g i o na n dp o s i t i o n ) 、融资( f i n a n c i n g ) 、宏观经济因素 ( m a c r o e c o n o m i c sf a c t o r ) 、政府管制因素( g o v e r n m e n t c o n t r o lf a c t o r ) 、住宅产品的生命周 期价值( 1 i f e c y c l ev a l u ef a c t o r ) 。 1 2 2 国内学者对城市住宅价格的研究 住宅可以作为商品出售在中国已经有几千年的历史，可是近代中国学者对住宅价格的 专门研究较国外晚。一般认为开始于2 0 世纪2 0 3 0 年代。 早期的代表人物和代表作品有章植的土地经济学( 1 9 3 0 年) 、张辉的上海市地价 研究和高信的南京市之地价与地价税( 1 9 3 5 年) 、1 9 3 8 年王丙的天津市地价概况， 他们的著作要贡献是在介绍国外房地产经济学理论的基础上，对房地产理论作了初步的研 究。 新中国成立三十年，房地产在我国还不是一个独立的产业，而作为研究这个行业发展 规律的房地产经济学在我国则更是一片空白。直到住房改革后( 1 9 8 0 1 9 9 1 年) ，关于住宅 和房地产的研究开始，代表作和代表人物有杨巍的城市房地产经济学( 1 9 8 7 年) 和高 秉坤的城市房地产经济学( 1 9 8 8 年) 等，这一阶段的主要贡献是围绕实践需要，从不 同侧面对房地产特别是土地问题进行有益的探索，为1 9 8 7 年的深圳特区率先、之后海口 广州厦门上海等地也相继开展国有土地使用权的有偿出让和房地产开发健康有序发展，提 供了良好的理论指导。 1 9 9 0 1 9 9 3 年，我国全面推行住宅商品化，学术界住宅价格的研究主要集中在住宅价 格评估、租金过低、房价过高等存在的问题以及引起这些问题的原因( 见刘助仁( 1 9 9 3 ) 关于我国房地产价格问题的观点综述，理论前沿1 8 期和杨应玖( 1 9 9 1 ) 房地产模糊数学 计算法，武汉大学学报0 4 期) ，房地产价格管理( 严天明( 1 9 9 2 ) 加强房地产价格管理的 意义、政策依据和方法，价格月刊1 2 期) 。这个时期对于房地产价格的研究成果不多，并 且仅仅是停留在政策层面上。没有就房地产价格进行深入探讨。 第一章绪论 1 9 9 4 1 9 9 7 年，对住宅价格的研究主要集中在住宅价格评估，住宅价格管理，房租低， 买房价格高，抑制了购房的需求，认为房地产价格会呈现上升趋势。房地产价格影响因素 仅涉及到房地产价格的构成因素：建筑造价( 李果超( 1 9 9 4 ) 我国房地产价格现状与前 景预测和区域因素( 张琳( 1 9 9 7 ) 确定影响房地产价格的区域因素权重的群组层次分 析法。这一时期，比