土地一级开发实务操作以及价值分析ppt课件

1,1,【农村土地流转信托与新型政府融资的金融创新培训】,土地一级开发实务操作以及价值分析,1,2,2,目录,一、土地一级开发的业务模式二、土地一级开发的基本流程三、土地一级开发的要点分析四、土地估值要点以及估价报告分析利用,2,3,3,一、土地一级开发的业务模式,一、土地一级开发的业务模式,3,4,一、土地一级开发的业务模式,（一）土地一级开发的业务界定与开发原则1、土地一级开发的业务界定按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存以备供应，这一系列的行为称之为土地一级开发。,4,一、土地一级开发的业务模式,（一）土地一级开发的业务界定与开发原则2、土地一级开发的内涵（1）土地一级开发主体是市、县人民政府的国土资源管理部门（2）土地一级开发实施主体是土地储备机构（3）土地一级开发目标包括战略目标和现实目标（4）土地一级开发工作的依据是各类计划与规划（5）土地一级开发工作内容包括方案编制、实施、验收与入市,5,一、土地一级开发的业务模式,（一）土地一级开发的业务界定与开发原则3、土地一级开发原则（1）政府主导（2）统一规划（3）计划调节与市场调节相结合（4）投资多元化（5）收益共享,6,一、土地一级开发的业务模式,（二）土地一级开发的模式与内容1、土地一级开发模式（1）政府全程负责（2）项目管理外包（3）社会企业带资开发,7,一、土地一级开发的业务模式,（二）土地一级开发的模式与内容2、土地一级开发的内容（1）土地一级开发实施方案编制（2）规划编制审批（3）征地拆迁（4）市政基础设施建设（5）验收与入市,8,一、土地一级开发的业务模式,（三）土地一级开发的业务现状与发展趋势1、土地一级开发的业务现状（1）政府主导，财政能力决定收益分配模式（2）行为单向，被征地拆迁人被动介入（3）遗留事项与收益分配为曲线拿地做铺垫（4）融资困难，专业度低，产业整合不足,9,一、土地一级开发的业务模式,（三）土地一级开发的业务现状与发展趋势2、土地一级开发的发展趋势（1）社会企业带资开发模式成主流（2）成片新区开发逐步减少（3）简单一级开发向都市更新升级,10,一、土地一级开发的业务模式,（四）集体土地流转和新型城镇化背景下的土地开发1、存量集体建设用地盘活市场大门打开2、产业用地利用强度提高，通过集体建设用地一级开发打造升级版产业园4、新型城镇化重要作用是去三线城市库存，产业整合成为未来一级开发的重要竞争力,11,12,12,二、土地一级开发的基本流程,二、土地一级开发的基本流程,12,13,二、土地一级开发的基本流程,（一）准备工作1、土地一级开发实施方案编写（1）编写原则：系统性、效益性、可行性（2）编制程序：准备工作、调查分析、方案编制、审查报批（3）编制内容：项目基本情况、编制依据、项目市场分析、实施内容与进度、征地实施方案、拆迁实施方案、市政建设实施方案、土地供应方案、投资方案、项目管理方案、重要事项,13,二、土地一级开发的基本流程,（一）准备工作2、实施主体确定（1）根据开发模式确定实施主体确定方式（2）实施主体招投标或谈判（3）一级开发委托协议签署：委托范围、进度要求、验收标准、成本核算标准和收益分配,14,二、土地一级开发的基本流程,（二）行政审批1、行政审批内容：建设项目用地预审意见、立项批复、规划意见书、文物保护意见、环境评价意见、市政接入意见、交通评价意见、古树处理意见等2、建设项目用地预审（1）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；（2）建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；（3）建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；（4）征地补偿费用的拟安排情况；（5）建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。,15,二、土地一级开发的基本流程,（二）行政审批3、项目立项（1）项目是否符合国家及本市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划以及行业发展规划。（2）项目是否符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准。（3）项目是否符合本市区域布局和产业结构调整的要求。（4）项目是否符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境。（5）项目是否符合自然文化遗产、文物保护的有关政策。（6）项目是否符合社会公众利益，是否对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。（7）项目申请单位是否具有相应的房地产资质。,16,二、土地一级开发的基本流程,（二）行政审批4、规划意见申报（1）控制性详细规划调整（2）规划意见书办理首先由规划管理部门委托测绘部门进行钉桩、勘界，并由测绘部门出具钉桩勘界报告。然后由规划管理部门审查确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积并提出规划设计要求，规划设计要求包括：规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等）；居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套要求；建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求；建筑风貌的要求。,17,二、土地一级开发的基本流程,（二）行政审批4、其他行政审批（1）环境影响评价（2）交通影响评价（3）文物保护意见（4）林木处理意见（5）市政综合咨询,18,二、土地一级开发的基本流程,（二）行政审批5、征地拆迁审批（1）征地审批：征地方案公告、征地调查、征地补偿安置方案公告、征地听证、征地报批（2）拆迁（拆迁、国有土地收回）审批：申报年度拆迁计划、申办拆迁范围暂停办理相关事项、开展拆迁招投标、拆迁入户调查、测绘和评估、编制拆迁补偿安置实施方案、筹集拆迁补偿资金及采购安置房和拆迁裁决周转房、申办房屋拆迁许可证,19,二、土地一级开发的基本流程,（三）实施与交付1、征地实施（1）征地公告（2）征地补偿安置协议签订（3）征地补偿安置费支付（4）地上物拆除与安置建设（5）征地扫尾事项办理（国家建设征收土地结案表）,20,二、土地一级开发的基本流程,（三）实施与交付2、拆迁实施（1）拆迁公告（2）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位（3）行政复议（4）强制拆迁（5）拆除和拆迁档案整理归档,21,二、土地一级开发的基本流程,（三）实施与交付3、市政基础设施建设（1）市政基础设施建设开工准备（2）临时“三通”建设（3）市政基础设施建设实施,22,二、土地一级开发的基本流程,（三）实施与交付4、验收交付（1）内部验收（2）监理验收（3）正式验收（现场验收、权属验收、资料验收、成本验收）（4）交付,23,24,24,三、土地一级开发的要点分析,三、土地一级开发的要点分析,24,25,三、土地一级开发的要点分析,（一）实施主体1、政府为一级开发主体2、实施主体放开限制3、专业度要求逐步提高，实行市场准入制度,25,26,三、土地一级开发的要点分析,（二）招投标1、一级实施主体优先采用招投标方式选定2、基础信息的公开程度3、底价4、评分标准,26,27,三、土地一级开发的要点分析,（三）利益相关分析1、利益相关者识别2、政府3、开发商4、失地农民与被拆迁人5、创新机制,27,28,三、土地一级开发的要点分析,（四）融资1、融资难点2、制度障碍3、融资新模式4、一级开发基金,28,29,三、土地一级开发的要点分析,（五）验收1、标准2、成本3、伏笔,29,30,三、土地一级开发的要点分析,（六）收益分配1、分配模式2、分配方式3、开发收益最大化路径,30,31,31,四、土地估值要点以及估价报告分析利用,四、土地估值要点以及估价报告分析利用,31,32,四、估价要点与评估报告利用,（一）估价要点1、估价行业概述2、各类土地估价（1）储备土地（2）划拨土地（3）出让土地,32,33,四、估价要点与评估报告利用,（一）估价要点3、各类房地产估价（1）经营性物业（2）在建工程,33,34,四、估价要点与评估报告利用,（二）评估报告利用1、如何看评估报告2、权属验证3、市场参考4、债务参考,34,35,35,答疑与交流,欢迎交流敬请赐教,35,36,36,ThankYou!,