（管理科学与工程专业论文）驱动中国城市商品住宅价格增长因素之实证研究.pdf

中文摘要 改革开放以来，特别是房改政策实施以来，我网的房地产业得到了飞速的发 震，往宅显更是藏楚我黧舞戆经济瀵长焘和溃费熟感。然嚣，在赛场一滠繁荣熬 背后，我国住宅市场也存在着价格上涨过快、且居嵩不下等严重问题。对此，阁 家近年来先后逝卺了一系列薛宏观镶控政蒙，餐大郝毁效甚微。嚣就，薅辩学的 定量分析方法来研究影响房价波动的主要因素及其对房价的影响程魔，进而指导 蓍家的宏鬻调控、零l 导搓宅显黧链褒发曩裁交霉十分遣饔。 本文通过分析住宅价格的形成机制，理清了各影响因素与房价之间的直接籼 簿蒺关系，著飙住赛餐求与隹赛徐揍禳互律蔫嚣煮凄窭菱，建立诸鬟经济模型， 分析各因素对房价的影响程度。在对全国、北京、上海和天津的住宅市场进行埘 琵分析震，霉惠絮下瑟谂；一是赞款剃率怼磷贽熬影嫡存在个嚣嚣瓣，短裁遘 其影响力并不娃箸。二是城镇人刚比重的增大和住房成本的增加是推动全国、北 京帮天津房嚣上涨戆主要因素。箕孛，嚣全嚣焉畜，城镇太穗毙重熬增大是酋要 因素，建安造价的增加熄次要因索：对天津而言，城镇人口比重的增大是首要因 素，地徐鳃蠢离是次要慰素；对翥艺裘丽言，缝价懿舞高是蓄要透素，供慕结鞠蘸 失衡是次要因索。三是上海的住房市场存在严重的供求结构失衡现象，它是导致 上海赛徐上涨静首要暴因。菇舞，实证装暴还表露投撬磊象并= 在全鬻蔻重痣都 存在，在天津剃上海比较严重，在北京投机现象则比较少。最后在此结论的基础 上，本文对国家i 翟逮方政府夔宏麓调控敢策提叁了些建议。 关穗褥：住房徐椿；联立方程缀；实证舔究 a b s t r a c t s i n c er e f o r ma n do p e n i n gu p ，e s p e c i a l l ys i n c et h ei m p l e m e n t a t i o no ft h eh o u s i n g r e f o r mp o l i c i e s ，o u rc h i n e s er e a le s t a t em a r k e th a sb e e nd e v d o p e dr a p i d l y ，a n d r e s i d e n t i a lm a r k e th a sb e c o m et h en e wh o ts p o t so fc o n s u m p t i o na n de c o n o m i c g r o w t h h o w e v e r , i nt h eb a c ko fb u o y a n tm a r k e t ，c h i n e s er e s i d e n t i a lm a r k e ta l s o e x i s t ss e r i o u sp r o b l e m s ，s u c ha st h ep r i c e so fc u r r e n th o u s eg ou pr a p i d l y ，a n d c o n t i n u er i s i n ga n ds oo n a sar e s u l t ，i nr e c e n ty e a r s ，t h es t a t eh a sp r o m u l g a t e da s e r i e so fp o l i c i e st oc o n t r o li t ，b u tt h ep o l i c i e sh a v ea c h i e v e dl i t t l ep r o g r e s s s oi ti s v e r yi m p o r t a n ta n du r g e n tt ou s eaq u a n t i t a t i v ea n ds c i e n t i f i ca n a l y s i sm e t h o dt o r e s e a r c hw h a tt h em a i nf a c t o r si m p a c th o u s i n gp r i c ef l u c t u a t i o n sa n dh o wm a j o r f a c t o r si n f l u e n c eo nt h ep r i c e so fh o u s e si no r d e rt ou s et h er e s e a r c hr e s u l t st og u i d e c o u n t r y sp o l i c i e sc o n t r o la n dt og u i d er e s i d e n t i a lm a r k e td e v e l o p i n gh e a l t h i l y b ya n a l y z i n gf o r m a t i o nm e c h a n i s mo fh o u s i n gp r i c e ，t h i sd i s s e r t a t i o ns o r to u tt h e v a r i o u sf a c t o r sa f f e c t i n gh o u s i n gp r i c e sd i r e c t l ya n di n d i r e c t l y ，t h e ne s t a b l i s ha n e c o n o m e t r i cm o d e lt oa n a l y s i st h ei m p a c te x t e n to nh o u s i n gp r i c eb ye a c he f f e c t f a c t o rf r o mt h ei n t e r a c t i o nr e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h eh o u s i n gs u p p l y ，h o u s i n gd e m a n d a n dh o u s i n gp r i c e s t h et h e s i sa l s om a k e sa ne m p i r i c a la n a l y s i so ft h er e s i d e n t i a l m a r k e to fw h o l ec o u n t r y ，b e i j i n g ，s h a n g h a ia n dt i a n j i n w ee d u c es o m ei m p o r t a n t c o n c l u s i o n sc o m p a r e dw i mt h ef o u ra r e a sr e s i d e n t i a lm a r k e t ：f i r s t l y t h el e n d i n gr a t e h a sal a gt oi m p a c th o u s i n gp r i c e ，a n di tc a n ti m p a c to nh o u s ep r i c e ss i g n i f i c a n t l yi n s h o r t - t e r m s e c o n d l y ，t h ei n c r e a s ei np r o p o r t i o no fu r b a np o p u l a t i o na n dt h ei n c r e a s e i nc o s to fh o u s i n gd e v e l o p m e n ta r et h em o s ti m p o r t a n tf a c t o r sw h i c hd r i v eh o u s i n g p r i c ei n c r e a s eo ft h ew h o l ec o u n t r y ，b e i j i n ga n dt i a n j i n f o re x a m p l e ，i nt h ew h o l e c o u n t r y ，t h ei n c r e a s ei nt h ep r o p o r t i o no fu r b a np o p u l a t i o ni st h em o s ti m p o r t a n t f a c t o r ，a n dt h ei n c r e a s ei nh o u s i n gc o s ti st h es e c o n d a r yf a c t o r i nt i a n ji n , t h ei n c r e a s e i nt h ep r o p o r t i o no fu r b a np o p u l a t i o ni st h em o s ti m p o r t a n tf a c t o r ，t o o ，a n dt h e i n c r e a s ei nl a n dc o s ti st h el e s si m p o r t a n tf a c t o r i nb e i j i n g ，t h ei n c r e a s ei nl a n dc o s ti s t h ep r i m a r yf a c t o r ，a n dt h ei m b a l a n c ei nt h es u p p l y d e m a n ds t r u c t u r ei st h es e c o n d a r y f a c t o r t h i r d l y ，t h e r ei sas e r i o u si m b a l a n c ep h e n o m e n o no ns u p p l y d e m a n ds t r u c t u r e i ns h a n g h a i ，w h i c hc a u s e st h ep r i m a r yf a c t o ri m p a c t i n go nr i s i n gh o u s ep r i c e s 。t h e s t u d yr e s u l t sa l s oi n d i c a t et h a ts p e c u l a t i o np h e n o m e n o nd o e s n te x i s ti nt h ew h o l e c o u n t r yw i d e l y 。t h es p e c u l a t i v ep h e n o m e n o ni sm o r es e r i o u si n 嚣a n j i na n ds h a n g h a i , b u ti t sc o m p a r a t i v e l ys m a l li nb e i j i n g o nt h eb a s i so ft h i sc o n c l u s i o n , w ep r o p o s e s e v e r a lp o l i c yr e c o m m e n d a t i o n st om a e r o e c o n o m i cc o n t r o lr u l e so fs 1 - a 姥a n dl o c a l g o v e r n m e n t k e yw o r d s ：h o u s s i n gp r i c e ；s i m u l t a n e o u se q u a t i o n sm o d e l ；e m p i r i c a lr e s e a r c h 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交豹学位论文，是本入在导揶指导下独立完成故研究成果。 本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明 确方式标嘴。本入依法享有和承撵由此论文产生的权利和责任壮 声臻人签名) ： 簟 游徭 、0 髓毛e t 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大 学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电 子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学 校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索， 有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适 用本规定。 本学位论文属于 l 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) ( 请在以上相应括号内打“4 ) 作者签名：了钥靖彰扛 新躲糖 日期：耐年臼日 日期：昭年钼多e t 第一章绪论 1 1 课题研究的背景及意义 第一章绪论 改革开放以来，特别是房改政策实施以来，我国房地产业的发展取得了令人 瞩目的成就。房地产业不仅成为我国国民经济的支柱产业，而且在拉动经济增长、 促进社会发展以及改善居住环境等方面做出了重大的贡献。作为房地产业重要组 成部分的住宅业也引起了政府、学者、媒体等社会各界的广泛关注，并逐渐发展 成为我国新的经济增长点和消费热点。然而，在市场一派繁荣的背后，我国的住 宅市场也存在着投资过热、价格上涨过快且居高不下等严重问题。这些问题不仅 会导致银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，而且会影响我国的金融安全 和社会稳定。 据国家发改委、国家统计局联合发布的数据：2 0 0 7 年一季度，全国7 0 个大 中城市新建商品住房销售价格同比上涨6 左右，深圳、北京继续以1 0 左右的 涨幅位居前列。2 0 0 7 年上半年，我国商品房住宅价格上涨1 6 3 4 ，涨幅比2 0 0 6 年高7 8 9 个百分点：下半年我国房价继续迅猛增长，并呈现逐月加快的势头， 8 1 1 月份，全国7 0 个大中城市房屋销售价格同比分别上涨8 2 、8 9 、9 5 、1 0 5 个百分点，其中新建商品住宅销售价格同比分别上涨9 、1 0 、1 0 6 、1 2 2 个百分 点。2 0 0 7 年1 1 0 月，全国商品住宅竣工面积同比增长8 8 ，销售面积同比增长 3 3 1 ，销售面积是竣工面积的2 1 l 倍，说明房地产市场需求旺盛，供求矛盾比 较突出乜1 。针对这种情况，国家在2 0 0 7 年先后6 次调高住房贷款利率和人民币 储蓄利率，目的就是通过提高贷款门槛来抑制住房需求。2 0 0 7 年年底住房价格 的迅猛增长势头确实在一定程度上有所缓和，北京、深圳和广州等一线城市也开 始出现不同程度的降温，但在2 0 0 8 年初，部分城市的住房交易量又有所回升， 这说明国家制定的宏观调控政策并没有很好的抑制住房需求。 由此，对目前住房市场的特点、住房价格的形成机制及其影响因素的分析就 成为住房价格研究的重点。最近几年为什么会出现房价的暴涨? 是哪些因素驱动 了房价的增长? 房价受这些因素影响和制约的程度或弹性如何? 如何规范和调 控住房价格? 等等，这些都是实践中提出的亟待加以系统研究的问题。但从我国 驱动中国城市商品住宅价格增长因素之实证研究 目前的研究现状来看，对商品住房价格的研究主要还停留在宽泛的定性分析上， 定量分析和实证方面的研究则比较少，缺乏可靠的经济模型和分析工具。这势必 会影响政府政策和企业决策的制定，使政府政策和企业决策缺乏必要的、可靠的 科学依据，同时也不利于引导投资者和消费者作出理智的决策，长此以往会影响 房地产市场的健康和可持续发展。 鉴于此，本文以住宅价格为研究对象，试图通过建立一个正确和可靠的经济 模型，来探讨现阶段影响我国房价波动的主要因素及其影响程度，并对不同城市 的住房市场进行对比分析，从而为全国和地方政府制定宏观调控政策提供坚实的 理论与实证基础。 1 2 文献综述 国内外学者对房地产价格理论进行了大量的研究，研究内容一般集中在对房 地产市场的形成机制和房地产市场的影响因素方面。 1 2 1 房地产市场形成机制的研究 国外对房地产价格机制的研究，在强调政府作用的同时，一般更注重市场机 制的作用。国内学者在对房地产市场内在机制的研究方面则一致认为：土地市场、 房地产增量市场和房地产存量市场在房地产价格形成的过程中存在相互作用。 d e m s e 和w l l i a n ( 19 9 6 ) 口1 运用类似“蛛网理论”的模型来分析房地产市场的 波动。同时将房地产市场分为资产市场和使用市场，并从房地产资产市场和使用 市场的概念出发，论述了关于资产市场和使用市场互动关系的四象限模型。 m o s h e 等( 1 9 9 8 ) h 1 对以色列住房市场进行了分析，建立了房地产租赁市场和销售 市场的四象限模型，指出房地产的供给价格弹性和销售价格弹性较小。 刘琳隋1 通过建立四象限模型分析了土地市场与房地产增量市场的互动机理、 房地产增量市场与房地产存量市场的互动机理，进而分析了房地产整体市场的互 动机理，指出土地供给是整个房地产市场供给的源头，而对土地的需求从根本上 来源于房地产存量市场的需求。高晓慧阳培0 析了我国住房价格形成机制的弊端， 并重构了土地和住房价格形成机制，指出土地和住房价格的形成机制都应是在政 府的宏观调控下以市场形成价格为主的经济机制。彭麟阿1 与刘国宁哺1 以及高美成 2 第一章绪论 嘲等学者指出：房地产存壁市场对我国房地产增量市场的调节作用很大，但目前 我国房地产存量市场的发展明显滞后，因此，呼吁盘活房地产存量市场，从而带 动整个房地产市场的发展。 1 2 。2 房地产市场影响因素的分析 对房地产市场影响因素的分析主要包括：对供求影响因素的分析和对房地产 价格影响因素的分析等，内容涉及住宅成本、城市居民人均工资水平、租金水平、 藿内生产总值、区域经济发展水平、人口、住房存量、利率、通货膨胀、政府政 策等等。 ( 一) 对供求影响因素的分析 a l b e r t s 和s w a n 等均将货币与抵押贷款市场的结构视为住宅建设量变化的主 要影响因素；m o o r e 谈为住宅开工量受慰政条件、建造成本、结婚率、空置率等 因素的影响n 引。r i c h a r d 和c a g a t a y ( 2 0 0 6 ) 1 分析了房屋需求的决定因素。指出房 屋不仅是消费品，更是投资品，对房价的预期和潜在鲶投资收益会影响住房需求； 房价对住房需求有显著的正影响，当房价增加时，对房价上涨的预期会驱动需求 增加，因此，往房作为投资品的角色比作为消费品的角色更显著。 张泓铭n 2 3 论述了住宅的供给和需求及其影响因素，指出土地是影响住宅供给 的重要因素，可供住宅建造的土地数量与往宅供给有正相关的关系，土地的价格 与住宅供给有负相关的关系。王金明和高铁梅n 3 1 利用可变参数模型对我国房地产 市场的需求和供给进行了动态的定量分析，分析结果表明：在影响房屋需求豹诸 因素中，收入弹性最大，其次是价格和利率弹性；在影响供给的因素中，价格和 利率弹性都较大。 ( = ) 对房地产价格影响因素的分析 g e o i 蚤e y 和m a r k ( 19 9 8 ) 狂餐指潞对住宅价格进行研究一般有两种方法，一种 是从宏观经济或金融经济的框架出发建模；另一种是从城市经济预测的角度出发 建模。他们对住宅价格进行了实证研究，研究结果表明：居民收入水平的提高、 人口的增长、利率的变化是促使住宅价格水平高涨的主要因素，同时税收结构和 信用的可靠性也对房价有重要影响。 d e e a r l o ( 1 9 9 7 ) n 卯指出引起房地产市场波动的原因主要有供求变化、空置率、 驱动中国城市商品住宅价格增长因素之实证研究 货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策和家庭规模等。g l a e s e r ( 2 0 0 4 ) n 阳与 m i n ( 2 0 0 4 ) n 7 1 以及m a r c o ( 2 0 0 4 ) n 踟研究了推动房价上涨的基本要素。g l a e s e r 指出 司法手段、行贿监管、收入、住户的组织能力和影响地方决策的能力对房价有影 响；m i n 指出区域经济条件、收入、就业率、自有住房市场的空置率和材料、资 金及劳动力的成本对房价有重要影响；m a r c o 指出滞后的住房价格、人均可支配 收入和人口对房价有正影响，短期利率和银行风险对房价有负影响。 挪威经济学家d a g 和b j a r n ( 2 0 0 5 ) n 们利用计量经济模型分析了影响挪威房价 的各种要素，包括住宅需求、业主成本、不含房价在内的价格指数、家庭可支配 收入、名义利率、预期房价增值率、资本收益的边际税率、房地产存量、预期通 货膨胀率、失业率等。其研究结果表明：影响房价的最主要因素是利率、住宅存 量、失业率和家庭收入，其中利率的变化对房价的影响尤其显著，家庭债务负担 对房价的影响甚微。 j e s s e 和p a t t i e ( 1 9 9 6 ) 啪3 创建了一个包含滞后过程在内的住宅价格变化模型， 指出住宅价格的上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，住宅价格的变动 和税后利率的变动成负相关。 g e o f f ( 1 9 9 9 ) 乜认为：住宅市场的传统实证研究强调住宅价格均衡是供给和 需求相互作用的自然结果。按照这种观点，长期内住宅供给和需求的相互作用决 定住宅价格的原理与决定其他商品或服务价格的原理应是一致的，然而，住宅市 场实际上存在严重的违背长期市场出清的价格。就短期而言，交易住宅和整个存 量市场相比非常小，可以认为住宅供应量完全是固定的；从中长期看，开发商基 于住宅开发的利润会对生产决策产生影响，住宅供给被认为是十分有弹性的，但 不是完全的。g e o f f 用协整检验对住房市场的需求和供应进行了实证研究，研究 结果表明：住房需求与房价、住房存量、收入和贷款利率存在长期协整关系，利 率对住房供应的影响显著。 周京奎乜2 1 对我国4 个直辖市的房价进行了实证研究，研究结果表明：收入水 平、住宅存量、人口、住宅使用成本及货币政策对房价有影响。在对北京、上海、 重庆、天津这四个城市的房价进行比较分析后，指出居民可支配收入对价格变动 的影响率较低，住宅价格的非正常偏离没有市场真实需求作支撑，是非理性繁荣 的表现。 4 第一章绪论 国内外很多学者在对影响房价的各因素进行综合分析的同时也对单个影响 因素进行了深入地研究，内容涉及供求、人口、租金、成本、宏观经济以及投机 等等。 ( 1 ) 供求对房价的影响 崔新明n 铂对城市住宅价格的动力因素进行了系统研究，并分别对各种影响因 素进行了建模分析。分析结果表明：城市人口规模和家庭收入水平是城市住宅价 格的主要动力因素；住宅抵押贷款的融资效应对房价的上升有显著影响；从长期 来看，住宅的建安综合费用是住宅价格的主要动力因素，但房价仍然是由供求关 系决定的。张大亮和周丽梅口3 1 探讨了顾客需求的变化对房地产价格的影响。认为 购买主体、贿买动机、功能需求及价值观念的变化影响顾客需求的变化，顾客需 求的变化又影响房地产价值的变化，从而引起价格的变化。 ( 2 ) 人口对住宅价格的影响 t i m o t h y ( 1 9 9 1 ) 1 悬最早对这一领域进行总结和评论的学者。他的实证研究 揭示了住宅价格的上涨童接受入豳和就业增长的影响。 g a b r i e l 等( 2 0 0 0 ) 汹1 运用经济学理论解释加利福尼亚州最大的两个城市近些 年住宅价格的变化模式。他们的研究结果表明：巨大的净人髓迂移是近几十年来 加利福尼亚州住宅价格变化的主要因素；反过来，经济机会的变化又驱使净人口 迁移的变动。 ( 3 ) 租金对住宅价格的影响 住宅租金和住宅价格是有一定相关关系的。关于住宅穰金和住宅价格的关 系，经d i p a s q u a l e 和w h e a t o n ( 19 9 6 ) 哪! 的扩展形成了著名的存量一流量模型。该 模型说明了提供住宅服务的房地产物韭市场与提供住宅存量的房地产资产市场 如何通过租金、价格、新建住宅数量以及住宅存量的变动而向均衡调整。在住宅 市场上，住宅短期供给是无弹性黔，住宅需求由租金和其健变量( 如收入、人鞠) 决定。短期内，住宅市场的功能在于调节租金水平，以使供给与需求相等。住宅 物业市场与住宅资产市场有以下两处连接，是在往宅物业市场上决定的程金水 平是决定住宅资产市场的主要因素，租金水平的改变会迅速影响住宅的需求；= 是当耨建住宅增加两使资产供给增加时，不仅会使资产的价格下跌，还会弓| 起住 宅物业市场中的租金水平下跌。 驱动中国城市商品住宅价格增长因素之实证研究 b r e e d o n 和j o y c e ( 1 9 9 3 ) 与j a n e 和h a i y a n ( 1 9 9 7 ) 以及s e a n 和n a t a s h a ( 1 9 9 7 ) 旧3 曾分别提出住宅服务流量模型。他们认为住宅可以为使用者提供服务 流，住宅的基础价格可以看作是未来各期服务流的折现值，并通过对比固定系数 模型和可变系数模型指出住房结构很不稳定。 ( 4 ) 成本对房价的影响 p a u l 和j e f f r e y ( 19 8 5 ) 啪1 认为住宅价格与建设成本成正相关，原材料价格和劳 动者工资的上涨以及贷款利率的增加都对住宅成本有向上推动的作用。同时住宅 价格与土地成本互相推动，即土地供应者预期土地价格会涨，就会减少供给从而 促使地价被迫上升，开发商为确保利润必须提高房价，这就进一步强化了土地供 应者的心理预期，从而形成了一种循环。 王吓忠口认为住宅建设成本的提高是住宅价格上涨的主要因素，同时，住宅 投资成本的提高也会引起住宅价格的高涨。冯闻和胡昊口2 3 指出在当前的建筑市场 上，建材价格的变动不仅频繁，而且幅度较大，每一次主要建材的价格发生变动， 都不同程度的对造价产生影响。其中钢材价格的变动对造价的影响较大，黄砂、 水泥价格的变动对造价影响较小。姚先国和黄炜华口3 1 研究了地价与房价的关系， 他们认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定 随之上涨。只有当其他成本都呈刚性且再无下降空间，同时，开发商也已经到了 无利可图的地步，这时地价的上升才会全部反映到房价上，成为房价上涨的直接 原因。因此，现有房价取决于居民有支付能力的需求，房价上涨主要是由需求拉 动而非成本推动。楼江口4 1 阐述了城市地产的理论和实践，并对房价和地价的相关 性进行了专题研究。研究结果表明：楼面地价占房价的比重是随着房价的升高而 增加的，房屋建造成本占房价的比重则随着房价的升高而降低。因此高价房的成 本主要来自于土地，即房地产开发目前的高利润很大程度上来源于土地的收益， 这一点在高档房上表现得尤其突出。王永海口副在研究房价与地价之间的关系时指 出：“地价决定论 和“房价决定论”都是片面的，地价的上涨对房价的上涨有 一定的推动作用，但不是导致房价上涨的主要因素，房价的上涨主要是由旺盛的 需求和市场的供不应求造成的。 ( 5 ) 宏观因素对房价的影响 o w e n 和j e r e m y ( 1 9 9 9 ) 啪3 认为引入融资效应后，住宅价格对人均收入变化的 6 第一章绪论 反应更为敏感。他们的研究表明：在高融资的城市，住宅价格对收入的变化做出 快速的反应，在低融资的城市，住宅价格的反应则要平稳得多。 d i a n a 和m i c h a e l ( 2 0 0 1 ) b 刀研究了宏观因素对住宅价格的影响，分析了每个国 家的价格与g d p 之间的因果关系，并建立了简化式供给需求模型来量化住宅价 格。 虞晓芬呻3 认为区域经济的发展水平直接影响居民的就业水平和收入水平，进 而影响居民的消费结构和对住宅的有效需求，有效需求超过总供给和居民对未来 楼市的良好预期是推动房价上涨的主要因素。同时指出：土地招标拍卖制度对住 宅价格的上升起到了一定的作用。张红和李文诞口们运用住宅价格回归模型和二次 曲线趋势模型对住宅价格的变动趋势及其影响因素进行了分析。分析结果表明： 影响住宅价格的因素主要是住宅建造成本和国内生产总值，其中成本对住宅价格 的作用非常显著。 m a t t e o ( 2 0 0 2 ) m 1 通过建立一个v a r 计量模型来分析宏观因素对住宅价格的 影响。他的研究结果表明：货币政策和住宅需求的变动是影响住宅价格短期波动 的主要因素，其中货币政策对房价的影响更显著，紧缩的货币政策会降低住房价 格。 俞康泽和余泽庭h 妇在研究货币政策对房价的调控能力后指出：货币政策变量 与房价指数有着长期稳定的关系，可以通过调节货币供应量与利率来调控房价。 但是虽然货币政策对房价调控有一定的作用，但调控能力有限，利率与货币供应 量对房价的解释能力短期内都比较弱，而且还存在3 - 4 个月的滞后期。 崔光灿3 指出房地产作为一种重要的资产，其价格的发展与货币政策及汇率 的变动密切相关，而且房价的波动在一定程度上是这些金融变量变动的产物，货 币供应量上升、利率降低和预期本币汇率上升，都是促使房价上升的重要因素， 其中利率是通过影响开发与购房成本来影响房地产价格。 陈多长和踪家峰h 3 3 对房地产税收与住宅资产价格的关系进行研究后指出：对 住宅未来价格的预期会影响现期价格，如果预期未来价格上升，则现期房价会马 上上升；若存在住宅转让投机，再加上不确定性和税收等因素的影响，资产性价 格会发生振荡。同时指出：利率的变化是影响价格的最重要的不确定性因素之一， 税收对住宅资产价格的影响是双重的，它既改变投机者的价格预期，又改变住宅 7 驱动中国城市商品住宅价格增长因素之实证研究 资产的收益流量。 此外，d a n i e l 和s h e r i d a n ( 1 9 9 9 ) 3 研究了房地产价格与股票价格的互动关系， 指出由于房地产和股票价格指数都与经济发展水平和利率有关，因此两者之间存 在低相关性的说法是值得怀疑的。d a v i d 和a n d y ( 1 9 9 9 ) h 5 3 用资产定价模型检验房 地产市场与股票市场是否是整合的，研究结果表明：房地产公司的市场交易和股 票市场的交易是整合的。 ( 6 ) 投机行为对房价的影响 周京奎h 6 3 建立了一个适合中国的住房投机理论模型，并对中国1 4 个城市的 住房价格波动与投机行为的关系进行了实证研究。研究结果表明：可支配收入对 住房价格没有显著的影响，这1 4 个城市住房价格的上升主要是由投机行为推动 的，而且整体投机度较高，住房价格极大的偏离长期均衡值，市场出现非理性繁 荣。他的分析在某种程度上反映了我国住房市场的现实情况，但是在住房投机理 论模型的构建过程中，对土地价格增长和住房价格增长之间的等价关系所作的数 学推导不充分。 综上所述，理论界对于住宅的价格问题进行了广泛的研究和分析，但是我国 现有的关于房地产价格影响因素的研究，多是从西方经济学的基本理论出发，侧 重于定性方面的研究，定量方面的研究则很少。因此我国对房地产业的研究应借 鉴国外的定量分析方法，对房地产价格进行深刻地剖析，同时将理论与实证相结 合，从而为房地产宏观调控提供更加坚实的理论基础。但同时也要注意到，国内 与国外的房地产业发展情况有很大的不同，不可将国外的研究方法生搬硬套到国 内的研究上，要在充分考虑我国国情的基础上，进行深入、细致的定量研究。 1 3 论文研究的主要内容和研究方法 1 3 1 论文研究的主要内容 本文是在前人的研究基础上，参照马克思主义经典理论，并结合中国的实际 情况，以住房价格为研究对象，利用计量经济学来定量地研究全国、北京、上海 和天津的住房价格与其影响因素之间的关系，通过对比全国、北京、上海和天津 的不同情况来分析同样的影响因素对不同地区房价的影响程度，希望能够在揭示 8 第一章绪论 各主要因素对房价的影响力的同时，为指导房地产业的发展和国家的宏观调控提 供支持与帮助。 文章的研究结构如下： 第一章阐述了论文的研究背景和研究意义，界定了论文的研究对象及研究范 围，概括了国内外的研究状况，确定了论文的研究内容和研究方法。 第二章介绍了房地产市场的特点和各种房地产价格的概念，并从成本价格机 制、供求价格机制、竞争规律和预期原理四个方面分析商品住房价格的形成机制。 第三章阐述了影响住房价格的各种因索，并对备主要影响因素与往房价格之 间的关系进行详细的分析。 第四章从往房供求和住房价格相互作用的角度，建立住房价格变化的经济模 型，并进行实证研究。根据模型回归的结果，对国家的宏观调控政策提出一系列 的建议。 第五章归纳出全文的主要研究结论，并对今后的研究进行展望。 图1 1 显示了论文的研究框架。 1 3 2 论文的研究方法 本文在进行住房价格研究时采用了以下4 种分析方法： ( 1 ) 定性分析和定量分析相结合。本文先对影响房价的各要素进行定懂酶 分析，然后在此基础上建立模型，并收集相关数据，对全国和部分城市的住宅市 场进行定量分析，最后辅以必要的定性分析，使分析更加深入。 ( 2 ) 静态分析和动态分析相结合。对住房价格的研究不能局限于某一时点， 而要从时间穿列上进行动态研究，本文通过收集各指标的时间孝列资料来对房份 和各影响因素之间的关系进行动态的分析。 ( 3 ) 时间分析和空间分析相结合。往房价格不仅要从时间序列上进行分析， 还要考虑到住房的区位因素，不同城市的住房市场差别很大，因此本文从空间上 对不同城市的往房市场进行分析。 ( 4 ) 总量分析与个量分析相结合。由于住房的不可移动性，使得住房市场 是一个典墅的区域性市场。本文十分关注区域性资料的分析，郎不仅分析不同城 市房地产市场的运行状况，同时在此基础上运用一些全国性的资料来说明我国房 9 驱动中国城市商品住宅价格增长因素之实证研究 地产市场运行的总体情况，并对住房市场的总体情况和个体情况进行必要的对比 分析。 1 3 3 本文的创新之处 ( 1 ) 根据供求机制的经典理论，从供给、需求和价格相互作用的角度来建 立价格的联立方程模型。 ( 2 ) 根据价格的形成机制理论，从各主要影响因素对房价的直接和间接影 响的角度来度量各影响因素对住房价格的影响程度。 选题背景和研究意义 上 文献综述 j 研究内容、研究方法及创新之处 上 房地产价格的形成 l l 房地产市场的特点各类房地产价格的概念 房地产侈格形成机制 l jj 房价一般影响因素的分析 房价主要影响因素的分析l 1r i j 一。一 一 1 j 供求因素 模型阴设计利识别1 1 j 开发建造 对全国、北京、上海和天津成本 的住宅市场进行实证研究 借币政箫 上i 一r 实证结果分析和政策建议 城市化水平l 结论和研究展望il 住宅投咨额l 7 “”7 “1 ll “。“、r 一 图1 1 论文的研究框架 1 0 第二章房地产价格的形成机制 第二章房地产价格的形成机制 2 1 房地产的含义和市场特征 所谓房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。它包括以 下两层涵义：是从实物形态上说，房遗产是房产和地产相结合静统耪，具体 丽言，房产是指建筑在地上的各种构筑物，包括住宅、厂房、仓库以及商业、 文纯、教育、卫生、体育等各行各业的焉房等；地产是指用予房屋建筑的土地及 地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间嗣地下棚关的设施等 嘲。：是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统体，它包括 房价和地价。房产价值和地产价值在理论上可以单独存在，然而一旦建筑物建成， 房产与地产就结为一体，房价与地价就合三为一，综合表现为房价，而地价剐隐 含在房徐之中m 3 。 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品交换或流逶关 系豹总和洲。健全豹房地产市场是房地产业赖以生存和发展的基础与必要前提， 是房地产企业运行不可缺少的外部环境，也是完善社会主义市场经济体制，促进 社会经济健康发展的重要保证。当前我国还处于房地产市场发展的初级阶段，许 多政策和措施都还不健全，因此要分析房地产市场首先要了解房地产市场的特 征： ( 一) 竞争的不充分性 房遗产市场是一令竞争不充分豹市场，它与完全竞争蛮甥存在以下三方西的 区别： ( 1 ) 完全竞争市场上有大量的买者秽卖者，茺论是买方还是卖方都无法左 右市场价格，他们都是价格的接受者。而房地产市场则具有定的垄断性，e l j 于 主地鲢鞴缺性和房遗产区位的鞠定性，使得房地产其有唯一性；面虽弱一区域的 房地产供给数掇也很有限，因此，供给方占据垄断地位，往往掌握价格上的控制 投。 ( 2 ) 完全竞争市场上，参与经济活动的厂商出售的产晶具有同质性，而房 建产商品之闻因避壤位置不弱丽具有差异性。 驱动中国城市商品住宅价格增长因素之实证研究 ( 3 ) 完全竞争市场中，每一个参与市场活动的买者和卖者都掌握与自己决 策和市场交易相关的全部信息，这个条件保证了消费者不可能以较高的价格购 买，生产者也不可能以高于现行的价格出卖。而房地产的交易是分散进行的，其 信息不像证券及其他普通商品那样易于获得，这使得买卖双方难以了解市场行 情，导致竞争的不充分嘞1 。 ( 二) 市场的区域性强 房地产市场的区域性是指房地产市场供求的影响范围具有地域性，相邻或邻 近的房地产具有一定的可替代性，可以在同一供需圈内实现供求调剂。但是不同 供需圈的房地产则难以互相替代，因而难以形成统一的市场竞争和市场价格啼。 也就是说，当某一区域的房地产供过于求或供不应求时，很难通过与其他区域进 行调剂来达到平衡。 ( - - ) 房地产市场对商品的短期供求变化反应不灵敏 房地产商品的开发投资额巨大，开发周期长。当市场上出现房地产商品供过 于求时，由于开发商已经投入了大量的资金，施工正在进行，因此不可能停止建 设；反之，当市场上某种房地产商品出现供不应求时，虽然开发商可以采取某种 措施加快施工进度，但也不可能像其他工业品那样，迅速适应市场需求，从而导 致市场对房地产商品的短期供求变化反应迟钝咖1 。由于短期内，土地和房屋的供 给弹性都很小，所以在一定程度上，需求对房地产市场的影响程度要稍大于供给 对房地产市场的影响程度。 ( 四) 投资性与投机性相结合 相对于消费性商品而言，住宅的生命周期较长，具有消费的耐久性；加上土 地的稀缺性，使得城市住宅具有很强的保值性，甚至具有增值的潜力，成为理想 的投资工具，这往往会吸引总是与投资相伴的各种投机活动，一旦在住宅投资中 出现投机行为，会导致各城市住宅价格起伏很大m 1 。 2 2 房地产价格的分类 对房地产价格可以从以下几个方面进行分类h 力m 1 ： ( 1 ) 根据房地产的权属形态可以划分为房地产所有权价格、使用权价格和 其他权利价格三大类：房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房的买卖价格， 1 2 第二章房地产价格的形成机制 包括新增商品房买卖价格和存量房买卖价格；房地产使用权价格是指交易房地产 使用权的价格；房地产其他权利价格可细分为租赁权价格、抵押权价格、地上权 价格、地役权价格和典当权价格等。 ( 2 ) 根据房地产的存在形态以划分为：土地价格、房屋建筑物终格和“连 房带地 的房地产价格。一般情况下，商晶房的出售价格都是“连房带地”的房 地产价格。 ( 3 ) 根据房地产物质实体的种类或用途可以划分为：商品住宅价格、工业 厂房价格、商铺价格以及办公楼价格等。 ( 4 ) 根据价格形成的方式可以划分为：理论价格、评估价格和市场价格兰 种类型。理论价格是指房地产内在价值的货零表现；评估价撂是指专业豹房地产 评估人员用科学的方法，对房地产的市场价值进行估算后得出的价格：市场价格 是指房地产交易双方的实际成交价格，它会受供求关系和竞争程度等因素的影 响。 ( 5 ) 根据计份单位的不固可以划分为：总价鞠单价两种。总价是指一套房 地产的总价格，房地产的总价格般不能说明房地产价格水平的高低。单价是指 一套房地产总价分撵到该套房地产酉积上所得到斡单谴面积价貉。 2 。3 房地产份格的形成规制 如果想对住宅的价格进行研究，就必须要明晰价格的形成机制。房地产价格 酶形成是指房地产价格按照手 么飙律和方式加以确定。在市场经济条件下，饪褥 商品的价格都是由市场形成的，所谓市场形成价格，就是由市场经济客观存在的 规律帮价值规律、供求规律藉竞争规律调节价格。其中，商品的价值是价格的基 础，价格则是价值的货躜表现，而供求关寨的变动和竞争的展开又影响价格围绕 价值上下波动，商品的市场价格芷是由这三大规律交互作藤形成的。 马克思经济学的这基本原理对房地产价格也是基本适用的，但同时，e l j 于 房地产的特点，房地产价格的形成又具有定的特殊性。即房缝产价格的形成还 会受历史的、自然的甚至心理的影响巧引。阉内有很多学者在研究房地产价格的形 成机制时，是从土地市场、房地产增量市场和房地产存量市场之闻互动关系的熊 度分析的。鉴于本文的研究目的是分析影响房价的备主要因素及其对房价的影响 1 3 驱动中国城市商品住宅价格增长因素之实证研究 程度，而住房的成本和供求的变动又是公认的对房价有重要影响的两大因素，因 此本文将主要从房地产价格形成的成本机制和供求机制方面进行研究，同时从竞 争规律和预期原理方面辅以简要地分析。 ( 一) 成本价格机制 钱伯海教授在继承和发展马克思劳动价值论的基础上，提出社会劳动价值 论，指出社会劳动也创造价值豳副。也就是说在房地产业中，不仅工人的建筑行为 创造价值，国家对每一块土地和基础设施所投入的社会劳动也创造价值。这些都 属于房地产的内在价值，是构成房地产价格的成本基础，也是提升房地产价格的 重要因素之一。 商品房的价值通常由开发成本+ 开发利润+ 税费构成，其中开发成本包括物 化成本和劳动成本。具体分析商品住宅的价格构成主要包括以下几个部分啼钔侣5 1 ： ( 1 ) 土地征用费。它是开发商为了获得土地使用权而向被征地者支付的各 种费用的总和。一般有：土地补偿费、土地投资补偿费、拆迁补偿费和安置补偿 费等。目前在我国城镇商品住宅的价格构成中，土地费用约占3 0 ，并有进一步 上升的趋势。 ( 2 ) 建筑安装工程费。即房屋主体工程的建筑安装成本造价，这部分费用 大致占总成本的4 0 。 ( 3 ) 市政公共设施费。即供水、供电、供气、供热、道路、电讯、排污、 绿化、环卫设施、城市基础设施配套费和为居民提供配套服务的公共设施建设费， 这部分费用约占总成本的1 0 1 5 。 ( 4 ) 管理费和利息。管理费是开发商