（国民经济学专业论文）胶东半岛房地产业对经济增长的影响研究.pdf

摘 要 房地产业作为第三产业，从根本上改善人们的居住条件和生活条件，在国民经济和 社会发展中占据相当重要的地位，为国民经济发展提供重要的物质条件。而且房地产业 具有带动其他相关联产业发展，推动经济增长的能量。房地产业作为我国的支柱产业之 一，对经济增长的促进作用是备受关注的。但对于一个区域的房地产业对其经济增长是 否起到支柱产业的作用，是否拉动经济增长，对经济增长的带动作用又有多大。基于这 种需求，本文选取了胶东半岛地区为研究对象，采用近 9 年的统计数据，通过定性与定 量、理论与实证相结合的研究方法，对胶东半岛地区房地产业对经济增长的影响进行了 较为深入全面的研究。 本文首先对房地产业与经济增长的理论进行了简要的回顾， 探讨了房地产业在国民 经济中的地位和作用；在此基础上，通过实际数据分析胶东半岛房地产业与经济增长的 现状，并运用 swot 分析法简要分析了胶东半岛地区房地产业发展的优势、劣势、机遇 和不足；继而运用实证方法，从房地产业增加值、房地产投资、房地产价格、以及对其 他产业的带动作用等角度对胶东半岛房地产业对经济增长的影响做了深入分析， 分析得 出胶东半岛房地产业目前存在着支柱产业地位不明显、房地产投资不足、房价偏高、融 资渠道狭窄以及政府调控效果不显著等问题， 并针对现存的不足提出了凸现胶东半岛房 地产业地位、加大投资力度优化投资结构、抑制房价过快上涨、完善房地产金融市场以 及加大政府宏观调控力度等解决对策。 通过本文的研究，力求从根源上寻求解决胶东半岛房地产业持续健康发展的路径， 将有利于地方政府对房地产业发展状况有正确的了解， 并为相关部门制定有效的宏观调 控政策提供参考，维持胶东半岛房地产业持续健康和谐发展，同时也将有利于地方政府 正确处理经济增长与房地产业发展之间的关系以及预防由于房地产业的盲目发展而带 来的泡沫经济。 关键词：关键词：胶东半岛；房地产业；经济增长；房地产投资 abstract as the tertiary, real estate industry radically improve peoples living conditions, occupy a very important position in the economic and social development, and provide the important material conditions to an national economic development. besides the real estate industry has the energy of driving other related industries, and promoting economic growth. the real estate industry which is one of the pillar industries in china, is closely watched by the facilitation to the economic growth. but for a region economic growth, the real estate industry is whether played the role of pillar industry, whether driving economic growth and how much the stimulating effect is to the economic growth. based on this demand, this article selecting jiao-dong peninsula region as the research object, using the past nine years statistical data, by means of combining with qualitative and quantitative, theoretical and empirical research methods, makes a more in-depth and comprehensive research to the impact on the economic growth by real estate industry in jiao-dong peninsula. this paper first make a brief review to the real estate industry and economic growth theory, discuss the status and role of real estate industry in the national economy; on this basis, analysis on the status of real estate industry and economic growth through the actual data in jiao-dong peninsula, and make a brief analysis on the strengths, weaknesses, opportunities and treats of the real estate industry by swot analysis in jiao-dong peninsula. then using empirical methods, from the angle of real estate value added, real estate investment, real estate prices, driving effect to other industries and so on, make a thorough analysis on the impact of economic growth by the real estate in jiao-dong peninsula. at last we concluded that there are some problems in the real estate industry, such as the pillar industry position is not obvious, lack of investment, housing prices is a little high, financing channels is too narrow, and the effect of government regulation is not significant. and for the existing shortcomings, we propose countermeasures to the highlighting the status of pillar industry, increasing investment to optimize the investment structure, keeping housing prices, improving real estate finance market, and strengthening the governments macro-control efforts and so on. through the study of this paper, we strive to find a sustained and healthy development path to real estate industry in jiao-dong peninsula. this paper will be not only useful to conducive to local governments for understanding the situation of the real estate industry, and setting out effective macro-control policies, to maintain sustained, healthy and harmonious development of the real estate industry in jiao-dong peninsula, but also will contribute to local governments to handle the relationship between economic growth and real estate development, and prevent bubble economy by the blind developments of the real estate. key words: key words: shandong peninsula；real estate；economic growth；real estate investment 烟台大学学位论文原创性声明和使用授权说明烟台大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明原创性声明 本人郑重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工 作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体 已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已 在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文使用授权说明学位论文使用授权说明 本人完全了解烟台大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本； 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 （保密论文在解密后遵守此规定） 论文作者签名： 导师签名： 日期： 年 月 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 50 版权声明 任何收存和保管本论文各种版本的单位和个人，未经本论文作者同 意，不得将本论文转借他人，亦不得随意复制、抄录、拍照或以任何方 式传播。否则，引起有碍作者著作权之问题，将可能承担法律责任。 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 1 第一章 绪论 房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占据相当重要的地位，它从 根本上改善人们的居住条件和生活条件，为国民经济发展提供重要的物质条件。从 房地产业对国民经济发展的贡献角度来讲，它更具有推动经济增长的能量，并且起 着其他产业不可替代的作用，所以在当今世界许多经济发达的国家和地区，房地产 业已成为经济繁荣的基本支撑点。因此研究房地产业的变化和发展，探索房地产业 与经济增长之间的关系，寻求房地产业对经济增长的贡献度，将具有现实和深远的 意义。 第一节 问题的提出 一、研究的背景 房地产业在国外许多国家已是相当成熟的产业，但我国房地产业从 1980 年 4 月 2 日邓小平关于建筑业和住宅问题的重要谈话之后才真正开始启动，到现在接近 30 年，仍属新兴产业。房地产业真正得以快速发展是自从 1998 年我国住房制度改革以 后，鼓励人们可以自行购买私人住房。这项制度的实施彻底改变了人们的住房消费 观念，使得房地产消费成为消费的一个主要部分，导致房地产业的发展进入高涨期， 开始快速发展。同时由于房地产业产业关联度高，它的发展能带动建筑、交通、金 融、通讯、建材、冶金、轻工、化工、石油、机电、家电家具等数十个行业的发展， 也就是说房地产业在带动自身发展的同时，更带动着许多相关联产业的快速发展， 从而促进经济的发展。因此房地产业对一国经济和区域经济的持续增长无疑起到了 举足轻重的作用。但是，对于房地产业与国民经济增长的关系问题，房地产业的支 柱产业地位以及房地产业对经济增长的促进问题，一直以来都是人们争论的热点。 所以为了更好的研究房地产业，发展房地产业，促进经济增长，那么全面系统的研 究房地产业与经济增长之间的相互关系就显得十分必要。 胶东半岛位于山东省的东部，三面环海，拥有 3024.4 公里海岸线，占我国海岸 线的 1/6，居全国第二位。这里气候良好，四季分明，可以呼吸新鲜空气，饱览奇丽 风光。由于受海洋的影响，与同纬度的内陆相比，夏无酷暑、冬无严寒。这样的气 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 2 候特征成就了这些城市非凡的吸引力。胶东半岛是上帝给予中国的海滨圣地，具有 “人类最适合居住奖”的称号，成为年轻人休闲度假、老年人修身养生的好去处。 得天独厚的自然环境成就了沿海房地产特有的优势和吸引力，从而不仅吸引着本地 居民的购买力，也吸引着众多外来的投资置业者。近年来，伴随着全国房地产开发 热，胶东半岛地区的房地产业也逐渐升温，开发商投资商连年剧增，促进了胶东地 区房地产业的发展，同时还带动着其他相关联产业的发展，可见房地产业对胶东半 岛经济增长具有较强的带动作用。但房地产业最终是如何影响胶东半岛经济发展的， 对其经济增长的带动作用到底有多大，是否起到支柱产业的作用，我们又该如何把 握半岛房地产业的发展态势，如何把握政府宏观调控的力度，使房地产业持续健康 和谐发展，对于这些问题的研究，将有助于加快区域工业化、城市化、信息化和现 代化进程，改善居民消费结构，提高人们生活质量，优化房地产资源配置，具有重 要的理论意义及现实意义。 二、研究的目的和意义 本文研究的目的在于试图在研究胶东半岛经济发展及房地产业现状的基础上， 通过理论分析房地产业对经济增长的作用，进而运用真实可靠的数据，通过实证方 法来论证胶东半岛房地产业对经济增长的拉动和贡献，并针对分析过程中发现的房 地产业现存的问题，试图从多角度探究其解决对策，提出胶东半岛房地产业与经济 协调发展的建议。 房地产业对于国民经济发展所起到的重要作用已是众人皆知的事实，同时，房 地产业的兴衰波动，也会直接影响到国家宏观经济的运行态势。另外，随着我国经 济全球化进程的进一步加快，我国的国际地位进一步凸显，房地产业的发展将日趋 受到全球经济的影响，且倍受到国外人士的关注。在这样的宏观经济背景之下，房 地产业是否健康发展、房地产业对经济的影响以及国家对于房地产业发展进行宏观 调控等问题已迫在眉睫。而胶东半岛逐渐成为继长三角、珠三角之后的又一个新兴 经济区，并伴随着胶东半岛蓝色经济带的不断推进，对胶东半岛的重点产业房 地产业的研究将显得格外重要。通过本文的研究，目的在于在理论上寻找促进胶东 半岛地区房地产业的持续健康发展的理论支撑；并进一步运用实际数据并通过相关 模型测算胶东地区房地产业对其经济增长的影响，从数字上明确胶东半岛房地产业 对经济增长的带动作用，并结合实际情况分析房地产业在繁荣发展的背后隐晦存在 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 3 的问题，力求从根源上寻求解决胶东半岛房地产业持续健康发展的路径；同时也有 助于地方政府对房地产业发展有正确的了解，为政府部门制定相应的宏观调控政策 提供参考。这将不仅有利于维持胶东半岛房地产业健康持续和谐发展，而且还有利 于地方政府正确处理经济增长与房地产业发展之间的关系及预防由房地产业盲目发 展带来的泡沫经济。 第二节 国内外研究现状 一、国外研究现状 1662 年，英国经济学家威廉配第第一次提出级差地租的概念，并对级差地租、 土地价格等做了初步阐述。 以后， 亚当 斯密 （a.smith） 、 大卫 李嘉图 （d.ricardo） 等相继对土地经济问题及住房问题进行了探讨。马克思创造了科学的地租地价理论 体系，为房地产理论研究提供了重要的理论基础。恩格斯、列宁的研究进一步丰富 和完善了马克思的地租理论。 1这些都是早期的房地产经济理论，大多集中在理论研 究领域。 近现代国外学者关于房地产业理论研究的主要观点有：moore 认为，住宅投资和 社会需求量可以通过房屋空置率、财政条件以及社会结婚率来估算。 2 burns 认为， 房地产投资占 gdp 比重较大，房地产周期受宏观经济政策的影响较大 3。harwood 认 为房地产的波动周期与宏观经济波动方向恰恰相反。 4此外，hopewell 认为，建筑业 的供求可以任意自行扩大和缩小，并且投资于建筑业的庞大的资本会对经济产生重 大的影响，甚至可能导致经济的波动。 5 在实证研究方面，nelson 通过分析美国房地产的循环变化，得出美国房地产长 期周期为 18 年。 6boone 在此基础上还指出了房地产在存在长期周期的同时，还存在 1 arrow k. j. economic equilibrium in international encyclopedia of the social sciences， 1968，(2):23-25. 2 geoffrey h. moore. contribution to the analysis of current business condition， business cycle indicator.1961，(1):9-40. 3 burns.，the long cycle of housing architecture，border and of economic knowledge. national knowledge studies，1954，(3):31-32. 4 bruce harwood.， real estate principal. reston publishing co.，1977，(2):7-72. 5 hopewell. b.，real estate in corporate strategy. long range planning，1998，(31):488. 6 nelson，the use of professional design nations in the real estate industry. financial services review，1997，(6):109-124. 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 4 着短期波动周期，并且提出短期波动周期为 5 年。 1 stephen a. pyhrr 等人将房地 产周期波动分为 5 个阶段，发现在每个波动阶段导致波动的因素都有所不同，并通 过实证方法分析得出了发达国家的房地产周期与通货膨胀周期成同向变化。 2 英国 d.denise 和 c.william 对美国、 英国等 17 个发达国家的房地产业增加值与 gdp 之间 的关系进行了研究，认为房地产业与经济增长之间存在着高度相关关系，并得出二 者的增长速度应维持在 1.4：1 或 1：0.7 的比例上，才能够保证带动经济平稳增长 3。 二、国内研究现状 自 1998 年房改以来，我国很多学者开始了在房地产业领域的研究，目前对房地 产业的研究已经相当多。研究的领域主要涉及到房地产市场的发展速度以及发展水 平，政府对房地产的调控作用，区域房地产发展是否协调以及房地产对经济增长的 影响等问题。 刘金全，于惠春通过 granger 因果检验，得出我国固定资产投资与 gdp 之间不 存在显著的 granger 因果关系，但这两个变量之间存在着较强的当期相关性，并且 与经济周期有关，在经济周期的不同阶段，其影响关系呈现非对称关系。 4 皮舜，武康平通过实证方法研究得出了“中国的房地产市场的发展与经济增长 之间存在着双向的 granger 因果关系，即房地产市场的发展有力的促进和支持了我 国的经济增长，而我国经济的持续增长也带动了房地产市场的繁荣” 5。 刘水杏利用 1997 年的投入产出表以及 2000 年部分省市的投入产出延长表，比 较分析了我国与世界上其他发达国家的关于房地产业对相关产业的关联度问题，重 点分析其中的差异，并指出我国房地产业今后的政策走向。 6 梁云芳等运用房地产价格均衡模型、变参数模型和向量自回归模型，对房地产 业的发展与经济增长之间的关系进行了分析，得出“房地产业与经济增长之间既相 互拉动，又相互牵制。随着市场经济体制的不断完善，它们之间的互动关系越来越 1 boone，real estate promotion and the shopping of los-angeles. information processing letters，1998，(15):155-163. 2 stephen a. pyhrr， james r. cooper. real estate investment. john willey & sons， inc.， 1982， (3):57-61. 3 d.denise,c.william.urban economics and real estate markets.england cliffs.nj:prentice hall,1999. 4 刘金全，于惠春.我国固定资产投资和经济增长之间影响关系的实证分析j.统计研究，2002，1：26-29. 5 皮舜，武康平.房地产市场发展和经济增长之间的因果关系对我国的实证分析j，管理评论，2004，3：8-12. 6 刘水杏.房地产业与相关产业的关联度的国际比较j.财贸经济，2004，4：81-87. 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 5 强” 1。 易宪容从金融政策的角度分析了央行加息对房地产市场的影响，认为小幅加息 对房地产市场影响不大，但持续加息会对房地产市场产生深远的影响。 2 王骐骥分析了我国房地产业拉动经济增长的原由，并深入分析了房地产业发展 过程中存在的问题，提出了我国房地产业发展的启动方略。 3 孟晓苏根据我国宏观经济运行环境，从支柱产业、房地产税费、房地产金融体 系以及住宅建设体系等多个角度提出住宅与房地产业成为国民经济支柱产业的对策 建议 4。 李启明研究了我国房地产业在国民经济中的地位和作用，并指出我国房地产业 尚有很大发展空间。 5 王国军、刘水杏根据 1997 年我国的投入产出表分析得出，我国房地产业对经济 的总的带动效用与 oecd 四国基本相同，但前向推动效应和后向拉动效应明显不同， 而且我国房地产业是通过物质和资本来拉动经济增长的，其内部产业结构也与发达 国家存在很大差距，并据以提出促进我国房地产业发展的目标模式。 6 刘水杏对我国房地产业与其他产业的产业关联度进行了实证分析，得出“我国 房地产业对国民经济其他产业的后向拉动力和前向拉动力都较大，但后向关联产业 类型（17 个）多于前向关联产业类型（15 个） ，表明国民经济中房地产业对其它产 业的后向拉动作用大于前向推动作用，我国房地产业发展是一种拉动型增长方式” 7。 孔煜通过运用 engle 和 granger 方法，建立误差修正模型，得出房地产投资额 和销售额与经济增长之间的长期均衡和短期波动的关系式，并且长期均衡与短期波 动的关系在我国东、中、西部又是各不相同的。 8 施建刚、赖田新等通过对房地产投资与国内生产总值进行回归分析以及住宅销 售量年增长率与 gdp 增长率之间的影响关系进行分析，进一步印证了房地产业与经 济增长的互动性，并且房地产的发展会带动许多相关产业的发展，同时经济的和谐 1 梁云芳，高铁梅，贺书平. 房地产市场和国民经济协调发展的实证分析j.中国社会科学，2006，3：74-84. 2 易宪容.加息对房地产市场影响深远j.中国投资，2006，10：13. 3 王骐骥.论房地产拉动经济增长的原由、问题及启动的近期方略j.经济评论，2000，5：56-58. 4 孟晓苏.住宅与房地产业成为国民经济支柱产业的政策建议j.中国房地产，2000，10：12-15. 5 李启明.论中国房地产业与国民经济的关系j.中国房地产，2002，6：13-16. 6 王国军、刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究j，经济研究，2004.8 ：38-47. 7 刘水杏.我国房地产业与国民经济其他产业的关联度分析j.上海市经济管理干部学院学报，2004.4：58-63. 8 孔煜.我国房地产发展与经济增长关系的实证研究j.工业技术经济，2009，5：78-82. 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 6 发展也能促进房地产业的发展。 1 周京奎，吴晓燕利用 2001 一 2007 年北京、天津、河北的月度截面数据， “在构 建房地产与区域经济增长关系模型的基础上，就房地产市场对区域经济增长的动态 影响机制进行了实证检验，得出在需求冲击和供给冲击下房地产价格对区域经济的 影响效应之间的差异” 2。 谢玉爽在理论研究的基础上，将柯布-道格拉斯生产函数两边取对数变形，得到 房地产业的经济增长双变量模型，用来测算房地产业对经济增长的贡献度 3。 国家统计局统计司课题组运用数量分析方法，分析了我国房地产业对总体经济、 关联产业及居民消费的影响，得出房地产业对相关产业具有很强的带动作用，房地 产投资对国民经济的发展具有很重要的影响。 4 李熙娟，李斌运用 var 模型，测算得出“房地产销售额对经济增长有很显著的 推动作用，房地产销售额每增加 1%，gdp 就会相应的增加 0.585%” 5。 刘琳在 2007 年全球性的经济危机发生一年之后，分析研究了我国房地产业开发 投资对经济增长的影响，并提出了房地产业在经济危机背景下的发展对策。 6 三、现有研究的不足 纵观国内外关于房地产业对经济增长的影响的研究，多集中于一国的房地产业 对经济增长的影响，对胶东半岛区域内房地产业的专门研究很少，而且理论研究居 多，没有通过真实数据进行深入研究论证。本文拟打破行政区划，在理论分析深入 的基础上，通过真实可靠数据从多个角度进行实证分析，研究胶东半岛房地产业对 经济增长的影响。 第三节 本文研究方法、内容及技术路线图 一、研究方法 （一）宏观分析与微观分析相结合 1 施建刚、赖田新.房地产业与国民经济互动性分析j.上海房产，2000，5：9-11. 2 周京奎，吴晓燕.房地产市场对区域经济增长的动态影像机制研究j.财贸经济，2009，2：131-135. 3 谢玉爽.浅析房地产业对国民经济增长的拉动作用j.商业时代，2005，35：45. 4 国家统计局综合司课题组，关于房地产对国民经济影响的初步分析j.管理世界，2005，11：13-16. 5 李熙娟，李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究j.商业研究，2006，4：201-213. 6 刘琳.2009 年房地产开发投资对经济增长的影响及建议j.中国投资，2009，2：72-73. 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 7 本文研究首先通过数据分析，充分显示了对胶东半岛房地产业以及经济增长的 现状情况，进而通过 swot 分析方法，对胶东半岛房地产业的内部环境与外部环境进 行了综合的评价，得到半岛房地产业目前所处的优势、劣势、机遇以及威胁。并结 合房地产业对经济增长的影响，从宏观层面上提出胶东半岛房地产业持续发展的对 策。 （二）理论分析与实证研究相结合 本文研究采用定性分析与定量分析相结合的方法，通过理论分析，明晰胶东半 岛房地产业对区域经济增长的地位及作用。同时通过定量分析，采用柯布-道格拉斯 生产函数等实证方法，测定胶东半岛房地产业对经济增长的贡献度。 （三）多种经济学分析方法相结合 本文综合运用国民经济学、产业经济学、计量经济学、区域经济学、发展经济 学等多种经济学分析方法，阐释胶东半岛房地产业的现状及对经济的影响。 二、内容及技术路线图 本文主要通过理论分析与实证研究相结合的方法，研究胶东半岛房地产业与经 济增长之间的关系，主要研究内容如下： 第一章，绪论。本部分主要介绍论文的选题背景、选题意义，研究内容和方法， 可能的创新点，国内外研究现状以及现有研究的不足，为论文的开展做充分的准备。 第二章，房地产业对经济增长的作用机理分析。本部分拟在回顾房地产业和区 域经济增长理论的基础上，深入分析房地产业在区域经济中的地位以及对区域经济 增长的作用。 第三章，胶东半岛经济增长与房地产业发展现状分析。本部分拟在结合实际数 据的基础上，全方位多角度的揭示胶东半岛房地产业以及经济发展的现状情况，并 运用 swot 分析法，深入分析半岛房地产业发展的优势、劣势、机遇及威胁。 第四章，胶东半岛房地产业对经济增长影响的实证研究。本部分拟在总结胶东 半岛房地产业与经济增长现状的基础上，通过多种实证方法，从房地产业增加值、 房地产投资、房地产价格等多个角度深入分析胶东半岛房地产业对经济增长的作用 机理，阐释胶东半岛房地产业对经济增长的贡献情况。 第五章，胶东半岛房地产业发展的局限性及对策分析。本部分拟在以上论述的 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 8 基础上，总结胶东房地产业发展的局限，并据此提出胶东半岛房地产业与经济增长 协调发展的可行性建议。 技术路线图如下： 第四节 可能的创新点 1研究视角独特，目前国内外学者对房地产业与经济增长之间的关系研究主要 集中在对一国范围内或按行政区划的省市范围内的房地产业与经济增长之间的关 系，本文打破行政区划，以胶东半岛经济区为研究对象，探索其房地产业与经济增 长之间的关系，并作一些指标的换算关系研究。 2本文在总结前人研究的基础上，将实证方法应用于胶东半岛地区，填补胶东 半岛地区房地产业与经济增长之间实证研究的不足，试图探索以青烟威三市为代表 的胶东半岛地区房地产业的走势和半岛城市群建设以及先进制造业建设，从而促进 gdp 增长。本文提出的一些政策建议，为胶东半岛房地产业与经济增长的协调发展提 供了依据，并具有一定的现实意义，可供决策部门参考。 胶东半岛经济增长现状 文献综述 房地产业对经济增长的作用机理 胶东半岛房地产业对经济增长的影响 胶东半岛房地产业发展现状 半岛房地产业与经济协调发展对策 理论分析 实证分析 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 9 第二章 房地产业对经济增长的作用机理分析 第一节 房地产业相关理论回顾 一、房地产的含义 所谓房地产，是指“房产与地产两个概念的结合。在不同社会形态中，房地产 始终是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在实际经 济生活中，房产和地产有着不可分割的联系，尽管其权属关系可以不一致，但作为 其实物形态的反映，房屋和土地是紧紧结合在一起的，因此，人们习惯上将房产和 地产合称为房地产” 1。 二、房地产业的含义 房地产业作为一个独立的产业部门，不仅包括生产环节（开发建设环节） ，而且 还包括流通和服务环节。因此，房地产业是指“从事房地产投资、开发、建设、经 营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。按照国际产业分类 标准（isic-rev3）及中国 2002 年 10 月底开始实施的国民经济行业分类 （gb/t4757-2002） ，房地产行业属于服务业，它只包括与房地产建设相关的服务活 动、物业管理活动、中介服务活动及政府服务管理活动，不包括与房地产建设相关 的建筑业的活动。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提 供服务性劳动。它是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第 三产业” 2。 第二节 房地产业在区域经济中的地位 一、基础性产业 所谓基础性产业，是指其在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体， 是国民经济中不可缺少的组成部分。房地产业作为国民经济发展过程中所形成的一 1 简德三，王洪卫.房地产经济学m.上海：上海财经大学出版社，2003：1. 2 同上. 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 10 个独立产业，改善人们的居住和生活环境，是国民经济部门不可缺少的产业，对整 个国家的生产以及活动提供了基础性的条件，已经成为国民经济的基本承载体，构 成我国的一个发挥基础性功能的产业，主要体现在以下几个方面： （一）房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件 房地产为社会一切产业部门提供不可缺少的物质空间条件，是构成各个产业部 门不可或缺的基本要素。房地产业发展的规模、水平、速度，都将直接决定并影响 着其他行业的规模、结构、布局、发展水平和速度。同时，各行业也必然要拥有一 定数量的房地产，并作为产业部门固定资产的重要组成部分，直接参与价值生产和 价值实现的经济过程。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，是国民经济 发展的基本保障。 （二）房地产业是劳动力生产的先决条件 生产力的发展在很大程度上决定着一国经济的发展，而劳动力是生产力中最基 本、最活跃的因素，因此国民经济的发展最终还是要来自于生产力的发展。随着人 们收入的提高，对居住条件和居住环境质量的需求也将提高。如果没有合适的房屋 及与之相配套的文化、娱乐、教育、卫生、体育、公共设施等用地和用房，就没有 劳动力的生产与再生产，也就更谈不上劳动力素质的提高。 （三）房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础 城市是国民经济的载体，基础设施的开发和建设直接影响着城市的发展以及城 市的规模，是城市建设中最主要的组成部分。因此城市要想取得发展，必须具备完 善的基础设施建设。而基础设施的开发和建设和房地产业的发展又是密不可分的， 只有发达的房地产业才能为城市基础设施建设提供物质基础，从而带动城市经济建 设和发展。因此房地产业构成了城市经济建设与发展的重要的物质基础之一。 （四）房地产业是国民经济积累资金的重要来源 房地产业是一个高附加值产业，并且由于土地资源的稀缺导致房地产供给的有 限，而随着经济的发展，人们对房屋的需求又是与日俱增的，这种供不应求的局面 致使人们普遍认为房地产有巨大的升值空间，会有不少人选择投资房地产，使得社 会上流通的资金有很多集中在房地产行业当中。另外，据有关资料显示，房地产税 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 11 收目前相当于国家财政收入的 2%左右，而伴随着房地产开发、经营、物业管理和中 介服务的发展，所带来的资金积累对国家财政贡献的程度将会更大。因此说房地产 业是我国国民经济积累资金的一个重要来源。 二、先导性产业 所谓先导性产业，是指该产业的产业关联度达到一定强度，它的繁荣与萧条， 成为其他产业生产经营的机遇、市场空间和条件，从而具有导向的功能。 在房地产业的发展链条中，会涉及到数十个产业，这些产业的发展都与房地产 业的发展息息相关。而且房地产业的发展也会相应的带动这些相关产业的发展，具 有很强的关联带动效应和一定的先导性，主要体现在以下几个方面： 第一，能促进建筑业的高速发展。建筑业是与房地产业关联度最大的一个产业。 房地产业的开发与建设中的很大一部分都是通过建筑业来完成的，房地产业为建筑 业的发展提供前提条件，带动建筑业的就业；而建筑业为房地产业提供劳务和技术 支持，服务于房地产业，二者息息相关，密不可分。据相关数据显示，截至 2007 年 底，中国已有建筑施工企业 62074 家，建筑总产值 51043.71 亿元，建筑工业从业人 员达 3313.71 万人， 1这都与房地产业的飞速发展有很大关系。 第二，能带动建材、通讯、冶金、轻工、化工、石油、机电、电子等相关产业 的快速发展。据粗略统计，我国房地产业的开发建设需要涉及到 50 多个产业部门的 产品，共 1500 多个品种。而且由于我国房地产市场的快速发展，以及房地产业的强 带动作用，促使我国的主要建材工业品的产量在这几年也得到了突飞猛进的增长， 例如， 在2007年度水泥全年累计产量突破135412.36亿吨， 而钢材产量更是高达4.89 亿吨， 2位居世界首位，这些成绩在很大程度上都是由于房地产业的发展而带动的。 第三，能推动金融业的快速发展。房地产业属于资金密集型产业，其开发投资 以及经营都需要大量的资金来进行运转，而这些资金大部分都要来自于金融行业， 因此金融部门是支持房地产业发展的一个重要部门。与此同时，房地产业属于高利 润产业，而且居民购房的款项中有很大一部分是来自于银行贷款的，在我国这种房 地产贷款的违约风险还较小，房地产业已成为金融业服务的重点对象之一。因此说 房地产业与金融业之间是双向的带动关系，二者一损俱损、一荣俱荣。 1 数据来源： 中国统计年鉴 2008 ，中国统计出版社. 2 数据来源： 中国统计年鉴 2008 ，中国统计出版社. 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 12 三、支柱性产业 所谓支柱性产业， 是指在国民经济发展中起着骨干性、 支撑性作用的行业。 2003 年 8 月国务院 18 号文件首次明确指出“房地产业关联度高、带动力强，已经成为国 民经济的支柱产业” 1，从而正式确立了房地产业的支柱产业地位。 房地产业之所以被确立为支柱产业，主要体现在：首先，房地产业增加值以及 房地产投资在国内生产总值中占据很大比重，并且房地产增加值以及房地产投资的 增速正在逐年加大，超过了 gdp 的增长速度，有力的拉动了 gdp 的增长；其次，我 国是一个人口大国， 注定对房地产的需求会很大， 据有关数据显示， 截至 2007 年底， 中国还有 55.06%的人口（约 7 亿 2750 万人） 2中国还生活在农村，而近年来我国的 城市化进城正在逐步加快，将会有大量农村务工人员涌入城市，更加加大了对房屋 的需求量，使房地产业的发展显得至关重要；再次，房地产业的产业关联度高，能 带动数十个相关产业的发展，从而推动国民经济的增长。 第三节 房地产业对促进经济增长的作用 一、有利于优化区域经济结构，提高区域集聚效益 城市基础设施建设是城市建设的基础，从基础设施的完备情况可以反映出一个 城市的发展程度和发展规模。而基础设施、生活设施的建设需要房地产业来为其提 供必要的占地用房，也就是说房地产业为基础设施建设提供发展的先决条件。协调 高效的房地产业发展，能够促进城市基础设施更好的建设，合理分布基础设施的建 设和布局，为市民提供良好的居住和生活环境，增加居民对城市的满意度，更有利 于城市的招商引资以及综合开发，优化区域经济结构。另外，良好的城市综合环境 以及完善的城市基础设施建设，不仅会形成生产协作网和商业流通网，更会吸引一 些高端产业来投资发展以及高层次高水平的人才前来就业，从而增加城市的综合竞 争力，促进区域经济增长，提高区域经济的集聚效益。 二、有利于优化区域生态结构，改善区域投资环境 随着我国的改革开放以及加入世贸组织的逐步深化，区域经济的建设越来越注 1 中华人民共和国国务院.关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318 号） ，2003. 2 数据来源： 中国统计年鉴 2008 ，中国统计出版社. 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 13 重对外招商引资的重要性。要想吸引到国内外的投资，必须要保证有良好的区域生 态环境以及强大吸引力的区域投资环境。而这样的投资环境就包括充足的土地、优 质的厂房、便捷的交通、发达的城市基础设施及完善的公共服务设施，这些因素无 一不与房地产业的发展息息相关。因此只有大力发展房地产业，才能保证房地产业 的健康和谐发展，有助于加强公共基础设施建设，优化区域生态环境，改善区域投 资环境，以较强的区域竞争优势吸引国内外投资。 三、有利于优化消费结构，提高消费水平 随着我国住房改革制度的深化，房地产市场向居民开放，人们可以自行购买私 人住房，从而改善居民的居住水平和环境质量。而且取消了住房的实物性分配和行 政性分配政策，致使人们改变了以往的住房消费占居民消费比重偏低的状况，开始 购买房地产，以及房地产市场巨大的发展潜力还吸引一批投资者投资房地产，这些 现象都加大了房地产消费在居民消费中所占的比重，优化了居民的消费结构。与此 同时，房地产金融市场得以大力发展，住房公积金制度，储蓄贷款制度应运产生， 其目的是为了鼓励居民购房。而开发商可以利用房地产市场回流的资金继续投资开 发房地产，向人们提供更优质的住房。因此，房地产业在快速发展的同时，还能够 优化居民的消费结构，不断提高人们的消费水平。 四、有利于城市发展建设，加快城市化进程 房地产业的不断发展，一方面是国家通过税收渠道聚集更为客观的财政收入； 另一方面，可通过土地使用权的有偿出让，使各级城市的政府部门获取巨额出让金。 这不但增强了城市的经济实力，更为重要的是，在增加城市建设资金的基础上，加 快了城市发展与建设的步伐，加快了城市化进程。 五、有利于带动其他产业的发展 由前面的论述可知，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和支柱产业， 带动着国民经济的持续发展，具有一定的导向作用。房地产业作为第三产业的一个 部门，其产业关联度非常高，对数十个产业会产生高度的前向推动和后向拉动作用， 如图 1.1 所示。而且房地产业的发展，可以大大提高人们的居住环境和生活环境， 改善居民的旅游、购物环境，提高社会文化水平和意识。因此，房地产业在自身发 烟台大学硕士学位论文 烟台大学硕士学位论文 14 展的同时，还带动着其他许多相关产业的发展，从而促进了经济的增长。 木材 前向推动 后向拉动 图 1.1 房地产业和其他产业的关联图 六、有利于拉动就业 房地产业的快速发展，会为社会提供一定的就业机会，拉动就业。由于房地产