（地图学与地理信息系统专业论文）石家庄数字房产设计研究.pdf

摘要 自1 9 9 8 年美国副总统戈尔提出“数字地球 的概念后，相隔不到十年，数 字化的浪潮渐渐进入了国民生活的每一个领域。在我国，2 0 0 2 年出现了“数字 房产 的概念。“数字房产 进入城市空间信息应用领域，使得城市房产的宏观 信息、基础地理信息与房产行业的人口信息、产权信息、交易信息、金融信息直 接的联系起来。这种联系进一步整合，将全方位改善城市房产管理的技术手段和 信息基础，大幅度提高城市管理的效率和水平。“数字房产在“数字城市 建 设中，将扮演一个不可替代的重要角色。 改革开放以来，石家庄房产管理信息呈几何级数的增加，目前已登记的各类 房屋面积已达5 8 0 0 万平方米，其中住宅面积已达3 8 6 0 多万平方米，现有的管理 模式已不能适应形势发展的需要。要想从根本上改变这种繁冗、落后的状况，就 要实现房产管理系统化，做到以图管证，以图管档。因此，在石家庄以提高房产 管理水平为目的，为政府提供城市建设的决策依据，为市民提供房产信息服务的 “数字房产工程应运而生。 石家庄“数字房产”系统包括两部分：房产测量部分和房产信息管理系统部 分。房产测量部分包括对石家庄市区及周边地域7 0 0 平方公里范围内进行大面积 基础控制网改造；对主建城区及周边地域2 5 3 平方公里进行l ：2 5 0 0 、1 ：4 0 0 0 比例尺航空摄影；利用航空摄影直接进行数字化成图；进行房产调查、地籍调查、 面积测算，编辑生成房产分幅、分丘图。房产信息管理系统采用h r c g i s 系统建 设平台，创建房产管理g i s 系统，实现g i s 与m i s 的联系，达到统一数据标准、 统一数据平台、统一数据管理、统一数据访问、统一数据维护、统一数据更新的 目的。同时运用i n t e r n e t 和i n t r a n e t 技术，有效地整合各种信息资源，实现网 上发布房产信息、办证查询、抵押查询、查封查询等便民服务。石家庄“数字房 产 的建设，将使石家庄房产管理工作实现质的飞跃，使产权产籍、交易、抵押、 租赁等主要业务集中于同一系统平台，实现房产管理业务的程序化。 本文首先介绍了数字房产数据采集的相关内容，即房产基础测绘和项目测 绘，然后通过房产编码实现了房产属性数据和图形数据的挂接。介绍了数字房产 数据库设计，并对入库前在不同图幅的面状地物入库后的构面作了详细说明。系 i i i 统以v b 为开发工具，用o r a c l e 作为数据库管理软件，a r c s d e 作为o r a c l e 数据 库和应用程序之间的通道实现对空间数据和属性数据的管理；用a o 实现对图形 数据的操作，并举出了系统部分功能的程序实例。本文还对数字房产的建立作了 总体设计，提出了数字房产一体化办公方案，提高了房产管理的办公效率。 关键词石家庄g i s 房产测量数字房产一体化办公 i v a b s t r a c t s i n c e19 9 8a m e r i c a nv i c ep r e s i d e n tg o r ep r o p o s e d “d i g i t a lg l o b e ”c o n c e p t i o n ， l e s st h a nt e ny e a r s ，t h ed i g i t i z e dt i d eh a se n t e r e de a c hd o m a i no ft h en a t i o ng r a d u a l l y i n2 0 0 2p r e s e n t e d “t h ed i 百t a lr e a le s t a t e ”c o n c e p ti no u rc o u n t r y t h ed i g i t a lr e a l e s t a t e e n t e r st h ec i t ys p a t i a li n f o r m a t i o na p p l i c a t i o nd o m a i n , c a u s e st h eu r b a nr e a l e s t a t et h em a c r o s c o p i ci n f o r m a t i o n ，t h ef o u n d a t i o ng e o g r a p h yi n f o r m a t i o na n dt h e r e a le s t a t ep r o f e s s i o n p o p u l a t i o ni n f o r m a t i o n , t h ep r o p e r t yf i g h ti n f o r m a t i o n ，t h e t r a n s a c t i o ni n f o r m a t i o n t h ef i n a n c i a li n f o r i l l a t i o nd i r e c tr e l a t i o n t h i sk i n do fr e l a t i o n f u r t h e rc o n f o r m i t y , o m n i - d i r e c t i o n a l l yw i l li m p r o v et h eu r b a nr e a le s t a t em a n a g e m e n t t h et e c h n o l o g i c a lm e a n sa n dt h ei n f o r m a t i o nf o u n d a t i o n ,e n h a n c e st h eu r b a n m a n a g e m e n tl a r g es c a l et h ee f f i c i e n c ya n dt h el e v e l t h e “d i g i t a lr e a le s t a t e i nt h e “d i g i t a lc i t y p r o g r e s s i n gw i l la c ta l lu n r e p l a c e a b l ec h a r a c t e r s i n c et h er e f o r ma n do p e np o l i c y , s h i j i a z h u a n gr e a le s t a t em a n a g e m e n t i n f o r m a t i o nh a sa s s u m e dt h eg e o m e t r i cs e r i e si n c r e a s e ，n o wi th a sr e g i s t e r e da r e ao f b u i l d i n g o v e r 5 8 ，0 0 0 ，0 0 0 m 2 ，t h eh o u s i n ga r e a h a sa m o u n t e dt om o r et h a n 38 6 ，0 0 0 ，0 0 0 1 1 1 2 ，t h ee x i s t i n gm a n a g e m e n tp a t t e r nh a sn o tb e e na b l et om e e tt h e s i t u a t i o nt h a td e v e l o pn e e d t oc h a n g et h i sk i l l do f c o m p l i c a t e d ，b a c k w a r dc o n d i t i o n f u n d a m e n t a l l y , w em u s tr e a l i z et h er e a le s t a t em a n a g e m e n ts y s t e m a t i z a t i o n ，r e a l i z e d a l lf i l e sb a s e do nt h em a p t h e r e f o r e ，t a k er a i s e st h er e a le s t a t em a n a g e m e n tl e v e li n s h i j i i a z h u a n ga st h eg o a l ，p r o v i d e su r b a nc o n s t r u c t i o n sp o l i c y - m a k i n gb a s i sf o rt h e g o v e r n m e n t ，p r o v i d e st h er e a le s t a t ei n f o r m a t i o ns e r v i c ef o rt h er e s i d e n t “d i g j 【t a lr e a l e s t a t e ”p r o j e c ta r ea r i s e da tt h eh i s t o r i cm o m e n t s h i j i a z h u a n g d i g i t a lr e a le s t a t e p r o j e c ti n c l u d et w op a r t s ：r e a le s t a t es u r v e y a n dr e a le s t a t ei n f o r m a t i o nm a n a g e m e n ts y s t e m t h er e a le s t a t es u r v e yi n c l u d i n g m a k e st h ew i d ea r e af o u n d a t i o nc o n t r o ln e tt r a n s f o r m a t i o nt ot h es h i j i a z h u a n gu r b a n d i s t r i c ta n di nt h ep e r i p h e r a lr e g i o n7 0 0k m 2 ；c o n s t r u c t st h ec i t ya n dt h ep e r i p h e r a l r e g i o n2 5 3k m 2t ot h eh o s tc a r r i e so n1 ：2 5 0 0 ，1 ：4 0 0 0s c a l ea e r i a lp h o t o g r a p h y ；c a r r i e s o nt h ed i g i tu s i n gt h ea e r i a lp h o t o g r a p h yt ot u mi n t ot h ec h a r td i r e c t l y ；c a r r i e so nt h e v r e a le s t a t ei n v e s t i g a t i o n ，t h ec a d a s t r a li n v e n t o r y , t h ea r e ar e c k o n i n g ，t h ee d i t i o n p r o d u c t i o nr e a le s t a t ef r a m i n g ，d i v i d e st h ee a r t h e nm o u n d c h a r t t h er e a le s t a t ei n f o r m a t i o nm a n a g e m e n ts y s t e mu s e st h ea r c g i ss y s t e mt o c o n s t r u c tt h ep l a t f o r m ，t h ef o u n d a t i o nr e a le s t a t em a n a g e st h eg i ss y s t e m ，r e a l i z e s g i sa n dt h em i sr e l a t i o n ，a c h i e v e st h eu n i f i c a t i o nd a t as t a n d a r d ，t h eu n i f i c a t i o nd a t a p l a t f o r m ，t h e u n i f i c a t i o nd a t am a n a g e m e n t ，t h eu n i f i c a t i o nd a t aa c c e s s i n g , t h e u n i f i c a t i o nd a t am a i n t e n a n c e ，t h eu n i f i c a t i o nd a t au p d a t i n gg o a l m e a n w h i l eu s i n g i n t e m e ta n dt h ei n t r a n e tt e c h n o l o g y , t h ec o n f o r m i t ye a c hk i n do fi n f o r m a t i o nr e s o u r c e ， r e a l i z e so n 1 i n ei s s u er e a le s t a t ei n f o r m a t i o n ，t om a n a g et h ec a r di n q u i r y , t h em o r t g a g e i n q u i r ye f f e c t i v e l y , t os e a lu pt h ei n q u i r ya n ds oo nc o n v e n i e n ts e r v i c e s h i j i a z h u a n g “d i g i t a lr e a le s t a t e c o n s t r u c t i o nw i l lc a u s et h es h i j i a z h u a n gr e a le s t a t es u p e r v i s o r y w o r kt or e a l i z et h eq u a l i t a t i v el e a p ，c a u s e st h e p r o p e r t yr i g h t t op r o d u c et h e n a t i o n a l i t y , t h et r a n s a c t i o n ，t h em o r t g a g e ，t or e n ta n ds o o np r i m a r ys e r v i c et o c o n c e n t r a t ei nt h ei d e n t i c a ls y s t e mp l a t f o r m ，r e a l i z e st h er e a le s t a t em a n a g e m e n t s e r v i c es e q u e n c i n g f i r s tt h i sa r t i c l ei n t r o d u c e dt h ed i g i t a lr e a le s t a t ed a t aa c q u i s i t i o n sr e l a t e d c o n t e n t ，n a m e l yt h er e a le s t a t ef o u n d a t i o ns u r v e ya n dt h ep r o j e c ts u r v e y , t h e nh a v e r e a l i z e dt h ec o n t r a c t i o no fr e a le s t a t ea t t r i b u t ed a t aa n dt h eg r a p h i cd a t at h r o u g ht h e r e a le s t a t ec o d e ，i n t r o d u c e dt h ed i g i t a lr e a le s t a t ed a t a b a s ed e s i g n ；a n di th a sg i v e nt h e e x p l a n a t i o nc o n s t r u c t i o ns u r f a c e i tc h o o s e so r a c l et om a n a g es p a t i a ld a t aa n da l s oi t t o o kb e t w e e nt h eo r a c l ed a t a b a s ea n dt h e a p p l i c a t i o np r o c e d u r e c h a n n e lb y a r c s d e ，i th a sr e a l i z e dt ot h es p a t i a ld a t am a n a g e m e n t ，p r o v i d e dt h ec o n n e c t i o nw i t h a ot or e a l i z et ot h eg r a p h i cd a t ao p e r a t i o n ，a n dh a sp o i n t e do u tt h es u b p r o g r a m e x a m p l e t h i sa r t i c l eh a s a l s om a d et h es y s t e md e s i g nt ot h ed i g i t a lr e a le s t a t e s e s t a b l i s h m e n t ，p r o p o s e dt h ed i g i t a lr e a le s t a t ei n t e g r a t i o nw o r kp l a n ，i tr a i s e dt h er e a l e s t a t em a n a g e m e n to f f i c ee f f i c i e n c y v i k e yw o r d s ：s h i j i a z h u a n g g i sr e a le s t a t es u r v e y d i g i t a lr e a le s t a t es y s t e m i n c o r p o r a t eo f f i c e 学位论文原创性声明 本人所提交的学位论文石家庄数字房产设计研究是在导师的指导下进行 研究工作所取得的原创性成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任 何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文研究做出重要贡献的个 人和集体，均己在文中标明。 本生命韵法律后果由本人承担。 期论文作者( 签名) 避鹤 b 留年g 月千日 指导教师确认( 签名) ： 多萨钿够日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解河北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构 送交学位论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权河北师范大学 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩 印或其它复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在年解密后适用本授权书) 指导教师( 勿舻 凌 瓤日 h 够 多月 箩钥 1绪论 二十世纪九十年代以来，人类已步入信息化发展的快车道。自美国首先提出“信 息高速公路”建设计划，到提出“数字地球”全球战略仅仅相隔十年时间。发达国家、 发展中国家都在不失时机的抓住机遇，纷纷制定本国的信息化发展战略，力争赶上信息 化这趟快车。我国政府十分重视这一发展趋势，已将信息化发展列入国民经济发展规划。 各省、市，各部门、各行各业都在积极制定结合本部门发展特点的信息化发展规划。“数 字城市、“数字政府己成为信息化的主要标志。“数字房产 是数字城市的重要组成 部分，也是房产现代化管理的主要途径。 跟飞速发展的信息化技术不相称的是石家庄房产管理水平的严重滞后。近十几年 来，石家庄城市建设取得了飞速的发展，其规模日趋扩大，城市规划区新区划调整后， 市内五区建成区的面积已达4 5 5 8 1k m 2 。随着住房制度的改革，房屋产权的多元化和产 权变更的频繁，使得房产管理不堪重负，传统的房产管理模式越来越显现出跟不上时代 步伐的弊端。数字房产的出现在这种情况下成为必然。 数字房产系统通过运用现代测绘技术和地理信息系统技术以及数据库技术而达到 对城市房产管理进行科学化、规模化、现代化的综合管理。通过数据存储的一体化和计 算机局域网络设计实现办公一体化，可以有效解决传统房产管理混乱、落后的状况，提 高工作效率，减少出错率，提升房管服务水平和质量。 “数字房产”在改造传统房产管理模式并提升传统房产管理模式中作用重大，“数 字房产工程建设将是房管行业为“数字城市建设提供的有利保障，是为城市建设和 发展增砖添瓦。同时它也是房管行业自身发展的需要，实现跨越式发展的重要途径。 1 1 房产管理介绍 房产管理包括产权管理和产籍管理两部分。 1 1 1 房产产权管理 房产产权，是权利人依法对所有的不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。 房产产权是一种具有严格排他性的绝对权，产权人对其所有的不动产具有完全的支配 力。房产产权管理实行登记备案制度，确权发证即具有法律效力。由房管部门发放房 屋所有权证。城市房屋权属登记管理办法中规定房屋权属登记分为总登记、初始登 记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记六类。在日常管理中大量接触的是 初始登记、转移登记和他项权利登记。 ( 1 ) 总登记、初始登记 总登记是一种针对辖区内所有房产进行的一种普遍性和基础性的登记活动。 房产权利人就新取得的不动产权利第一次向登记机关提出申请而进行的登记，称为 初始登记。初始登记必须以初始房产测量为依据，根据初始测量成果和其它相关证明、 证件核发房屋所有权证大照，其产权人为该项目的房地产开发公司。 初始登记的时间最初在开发公司取得施工许可证之后即可申请，但后来随着国家对 房地产宏观调控的逐步展开，现在一般要求多层建筑需封顶以后，高层建筑则最少要盖 到总层数的一半才能申请初始登记，办理房屋预售许可证。 ( 2 ) 转移登记 转移登记是房屋买卖、转让等过程中发生的登记。包括：l 、购买商品房2 、房屋买 卖3 、房屋转让4 、购买房改房5 、动回迁房屋。 ( 3 ) 变更登记 初始登记后，不动产因各种法律行为和客观情况而发生标的物分割或合并、产权的 转移或限制等变化，而向登记机关提出申请，要求变更登记记载事项或原有权利而发生 的登记，我们称为房产变更登记。变更登记必须以变更测量为依据，根据变更测量成果 和有关证明、证件核发房屋所有权证。 ( 4 ) 更正登记和注销登记 更正登记是对不正确的登记行为或内容进行更正的登记程序。在繁复的登记过程 中，由于受到各种客观环境和主观因素的影响，不正确记载经常会出现，当登记簿上记 载的权利状态或其他内容与实际状态不相符合时，登记簿上的登记即为不正确登记。更 正登记就是针对不正确登记所设立。权利人或利害关系人可申请登记机关更正，或登记 机关依法直接更正。 注销登记是因某种原因而导致产权人登记的权利消灭，登记机关依法注销其登记簿 上的权利的一种登记，也称灭籍。注销登记是房产登记制度的重要组成部分。在房产登 记制度中从总登记、申请初始登记，到变更登记，再到注销登记，是产权登记的完整过 程。注销登记是产权明晰的保障，是确保房产交易安全、维护市场秩序的重要法律手段。 ( 5 ) 他项权利登记 房屋抵押或典当申请时要进行他项权利登记。 1 1 2 房产产籍管理 2 房产产籍是以记载房产产权性质、权源、产权取得方式、界址、面积、位置以及房 产的使用状况等为主要内容的专用图簿册的总称。房产产籍是城镇不动产管理的基础性 资料，是进行城市规划与建设、房地产经营管理，以及处理产权纠纷、保护产权人合法 权益的依据。房产产籍由以下几类组成： 第一，房产产权档案。即在登记中形成的各种产权证明文件和历史资料等，如房 屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证书和其他证明，以及以后发生的产权 变更登记、产权转移登记过程中取得的各种证件、证明等。产权档案主要记录的是产权 的原始取得和以后的历史变更情况等。 第二，图纸。反映不动产的地理位置、占地面积、建筑面积、内部结构等的专题地 图。主要包括房地产分幅平面图、分丘图、分层分户图等。 第三，图表、簿册。即登记中所涉及的各种有关登记簿册与图表等，如登记申请书、 产权登记收件簿、权属调查表、分摊明细、计算书、房屋分套建筑面积计算成果表等。 这些图表、簿册设计合理，记载有丰富的内容。 房产产籍管理是对不动产档案、图纸、图表等反映产权现状和历史情况的资料进行 管理，管理的含义是经过加工整理分类，运用科学方法进行综合管理。产权是产籍组成 的核心内容，产籍又是确认产权的依据和凭证，房产产权的认定及其法律关系的确认， 都要通过产籍管理来实现【。 1 2 房产信息化 房产是房地产的重要组成部分。它具有实物性、经济性、不动性等特点，也称它为 “不动产。房产，在物质形态上是建立在某一特定地产之上的房屋，在经济意义上是 一种资源和生产要素，在法律意义上是一种财产权利。房产业是为人类的生存及社会生 产活动提供入住空间或物质载体的行业。房产业作为城市经济发展的重要组成部分，已 经成为国民经济的支柱产业，房地产业既关系到城市居民切实利益，也关系到城市的发 展和繁荣，城市房产管理己成为政府工作的一项重要内容。利用信息化手段提高房产管 理水平是各级房地产管理部门面临的一项重要任务。对房产信息化建设的理论和技术进 行研究，建立符合我国房产管理的房产信息系统，是信息领域研究的重要课题。 信息化是当今世界科技、经济与社会发展的重要趋势，信息化关系到经济、社会、 文化、政治和国家安全的全局，信息化的发展程度己经成为衡量一个国家和地区国际竞 争力、现代化程度、综合国力和经济成长能力的重要标志。房地产业在我国国民经济发 展中处于支柱产业地位，房地产业发展的好坏直接关系到众多企事业单位的生存和发 展，人民居住和生活条件的改善以及城市规划建设的设计实施。随着城市建设步伐的加 快和全国住房制度改革的大力推行，我国房产市场同趋活跃和繁荣，房产管理在整个社 会经济发展和体制改革进程中正起着愈来愈重要的作用，房产信息除了用于房管部门内 部办公外，其房地产产权产籍、房屋安全、拆迁、物业与维修基金等信息也是各级政府 及各机构进行其有关决策的科学依据。因此房产信息化建设也是我国当前“数字城市 建设的项重要内容，房产信息化的发展与我国“数字城市”的发展密切相关。“数字 城市的发展，为房产信息化发展奠定了良好的基础，一大批数字城市基础设施可以直 接为房产信息化所使用。“数字城市”的建设也需要房产信息化的发展和支持，因此房 产信息化是“数字城市建设不可缺少的重要组成部分。房产部门是城市空间数据库的 主要生产者、管理者和使用者，房产信息化水平的建设关系到城市信息化水平和现代化 进程【2 1 。 1 3gls 在房产管理中的应用 1 3 1g i s 在房产测绘中的应用 房产测绘是房产管理的重要前置业务，是房产图形和房屋属性信息的重要来源。从 传统的观点来看，测绘的任务在于制图，其最终成果就是图形。传统测绘关注的重点在 于图形的表示和精度。随着房产管理信息系统逐步建立，这种模式已经不能适应信息系 统发展的需要。房产信息系统是以g i s 空间数据为支撑的综合应用系统，g i s 空间数 据库是整个系统的基础和生命。g i s 空间数据库建立和更新的最重要手段是房产测绘， 其承担着为信息系统输送数据的使命【3 1 。 但是到目前为止，国内己投入使用的房产测绘软件大部分不具备g i s 功能，其不足 主要表现在： ( 1 ) 仅以“制图”为主要目的：房产信息系统所需房产测绘提供的信息不仅仅是几 张纸质的图形，还要包括数字化的图形信息和属性信息，而目前的房产测绘软件大都不 能满足这个需求。 ( 2 ) 缺乏图形信息和属性信息的体化存储：在传统的测绘软件中，虽然也有电子 格式的图形和属性数据，但图形信息和属性信息的存储是分离的，而且没有数据存储上 的联系，因此，很难采用一种简便可行的方法来对这些数据进行访问。 将g i s 技术应用到房产测绘系统，不仅可以极大地推动房产测绘技术本身的不断进 4 步，同时也有利于房产信息系统的建设和数字城市的建设。其社会经济意义主要体现在 以下两个方面： ( 1 ) 减少信息系统建设过程中政府和企业的重复投入。如果房产测绘系统具备了直 接向信息系统提供数据而不需要二次加工的能力，房产测绘和信息系统g i s 空间数据 库的建设就可以合二为一、一步到位，这样就可以大大节省信息系统在数据建设上的投 入。 ( 2 ) 加快房产信息的数据更新，保持房产信息系统数据现实性。没有一个现实的房 产信息，就不能进行有效的房产管理，更谈不上进行科学准确的房产信息的分析和预测。 基于g i s 的房产测绘系统的建立，将会从根本上解决这个问题。 1 3 2 g i s 在房产档案管理中的应用 在房产管理众多频繁变化的要素中( 如权利人) ，唯一变化很缓慢的就是房屋这个空 间实体。以房屋这个空间实体为线索，就可以将所有与之相关的信息检索出来，并建立 起历史演变过程。而在g i s 中，对房屋这个空间实体的管理，最直接、最有效、最唯一 的就是它的图形。 因此，在引入了g i s 之后，在管理上只要通过房产图形，就能够准确地掌握房产的 过去和现状，以不变应万变。这种以“图”为中心，来对房产信息进行管理的模式，我 们称之为“以图管房”。“以图管房 模式的建立，可以较好地解决传统的房产管理中所 存在的不足和漏洞，减少纠纷的产生。 g i s 技术的应用，能够较好地适应房产管理数据空间特征强、数据量大、数据动态 变化频率等特点，如果再能将g i s 、m i s 、o a 三者集成到一起组成一体化的房产管理 信息系统，可以极大地提高房产管理的科学性和准确性。 1 3 3g i s 与m i s 、o a 一体化的数字房产系统 在房产管理信息系统中，g i s 和m i s 都是不可或缺的管理工具，二者相辅相成。 另外，除了m i s 和g i s 之外，房产管理中还需要应用处理公文操作的o a ( 办公自动 化) 系统。在开发房产管理信息系统时，应能将三者有机地集成起来，实现三者在技术 上的一体化，从而实现房产权属登记、交易管理、房产测绘、市场管理、物业监管、拆 迁管理等房产管理业务的一体化。 g i s 在房产管理信息系统中的应用，具体来说，主要包括以下几个方面： ( 1 ) 应用g i s 技术，实现对海量的g i s 数据与m i s 、o a 等属性数据的一体化 存储和管理，建立高效的房产数据库。 ( 2 ) 应用g i s 技术，实现房产管理中对制图的需要。如房产分幅平面图、分丘平 面图、分层分户平面图等图件的制作和输出。特别是要实现权证附图的自动生成和图形 套打。 ( 3 ) 应用时态g i s 技术，实现对房产历史信息的有效管理，建立房产空间信息与 属性信息的历史演变关系，通过历史回溯，为解决房产纠纷提供历史数据。 ( 4 ) 利用g i s 的空间查询功能，提高房产管理统计的科学性和准确性。在传统的 房产管理中，对房屋的描述，主要是通过房屋坐落的文字描述来进行的。而房屋坐落往 往具有变化快、不精确、易出错等缺点，因此就会导致统计结果的不准确。而利用g i s 的空间查询技术则可以从根本上杜绝这类问题。而且，g i s 丰富的专题制图功能，可将 统计结果以更加直观的形式表达出来。 ( 5 ) 利用w e b g i s 技术，建立网上房产信息发布系统。w e b g i s 应用，可以使得房 产网站能够以更加直观的图形方式显示房产信息，提供更加丰富的查询、统计功能【4 】。 1 4 国内外研究进展 1 4 1 国外房产管理 美国：美国的政府机关中没有专门的房产管理部门，其房产交易行为主要是在房产 代理人和相关的法律框架下进行的。 房产在美国是一种纯粹的商品，由于房产的价格往往包括其所占土地的价格，所以 也叫做房地产。房地产交易是美国商品交易的重要构成部分。美国的房产交易是极频繁 的。这种交易的主要买方，一是租房者收人增加就想自己买房，二是房主卖掉自己原来 过大或过小的房产而另外购买适合自己需要的房产。卖方则包括一些地产商和部分二手 方的房主。 美国人购买房产一般是通过抵押贷款，极少有一次性付清全部房款的。对于普通美 国人来说，一生中买一套房子是最大的财务开支和最重要的愿望，所以其房产交易有一 套法定的严密的程序，主要是不动产成交程序法，其对买卖双方的权利、义务、交 易方式、交易程序、支付方式等都有明确规定，双发的交易要严格遵照程序法进行。 按照法律、法规和惯例，美国房产交易大体有四个步骤： 一、通过广告等形式表达买房或卖房意愿，各选对象商谈交易和看房。双方有了交 易的意向，就各自找自己的代理人。美国的房产交易都必须通过代理人，他们是专业的， 有从业的专门执照。交易双发一般是在代理人的参与下谈妥房价和条件，并且双方还要 6 交一定的订金。 二、买方找提供贷款的抵押银行。美国人主要是通过房产代理人寻找抵押银行，因 为代理人跟银行之间来往较多，彼此互相信赖。美国人的房产抵押一般是3 0 年，也有9 年1 0 年的，贷款后房契放在银行，房款全部交清后银行才把房契还给房主，这时房主 才算真正有了自己的房子。 三、房屋买卖的正式成交。正式成交是所有手续齐全后，买卖双方在其代理人的参 与下签字成交，这样就形成了法律文件。正式成交前，双方代理人要会同合同双方到房 屋现场仔细交接。交接项目多达几十个，如上水道、下水道、电路、煤气、门、窗、地 毯等。这种交接非常细致周到，交接完成后，双方在正式成交书上签字，才算完成了这 项交易。 四、支付交易费用、保险费和税款。这些都有明文规定，交易费大致是房价的1 左右，各地不同，各个代理公司之间也有小的差别。交易税，各个州之间也不尽一样5 1 。 美国的房产交易有以下特点： 房产交易法制健全，各方权责分明，依法办事。一笔交易下来，双方的相关资料可 形成多达几十页的文书，这些都是防止和处理纠纷的根据。 专业分工细，中介作用很大。代理人、贷款经济人、政府抵押保险、火险等均有专 业机构和持有凭证的专业从业人员。 程序明晰而规范，公开而透明，一步紧接一步，按部就班，水到渠成。 印度：印度的房屋管理与修缮比较松散。他们对原有私房基本上不进行管理。对政 府新建出售的住宅，要求每幢楼的住户组织起来，成立管房委员会，进行管理和修缮， 费用由住户按项目分摊。合作社建造的住宅由合作社管理。中央政府的公有住宅，官员 们租用后，由中央公共工程局负责管理和修缮，各城市的公有住宅由各市的城市发展局 负责统一经营管理和修缮。 公房租金由公共工程局或城市开展局统收统交，维修费不够的，由国家或州、市财 政给予补助。 国家的公有住宅的修缮一般由中央公共工程局或各市的城市发展局下属的房屋维 修服务公司负责【6 1 。 瑞典：在瑞典购买或交易住房，有两种办法：第一种办法是从建筑公司买居住权。 有的建筑公司买了地皮，建了一些较小的别墅式房子，然后出售居住权。 这种居住权的投资款较低。例如有的1 0 0 平方米左右的住房，连外在的小仓库、小 7 园子、停车位等，其投资款在4 万1 2 万克朗之间。以后每月费用在6 0 0 0 克朗左右( 包 括取暖费) 。但新房子有两个问题。一个是离城市较远，二是花园等要自己安排( 如种 草皮、花、树等) ，这笔开销也不小。 第二种办法是找建筑公司帮助买地，贷款盖新房。盖一幢小别墅大约要1 0 0 万克朗。 国家对这种房子的贷款及新房的房产税都有优惠，贷款利息很低。但这种办法同样存在 上面谈及的两个问题。 对瑞典人来讲，也有不少人自己买地、设计、购材料，请上亲朋好友，自己动手盖 新房，或请建筑公司盖起房子，自己装修内部。 通过房产经纪人事务所交易房产是最常用的途径。房产经纪人事务所一般属于较大 的房产公司。有一些银行也有房产经纪人事务所，如储蓄银行、协会银行等。也有些房 产经纪人自己开公司。在他们的橱窗里可以看到待售房子的照片和简介，如地点、大小、 建筑年代、花园大小等等。顾客可以向经纪人索要感兴趣房屋的资料，也可以在经纪人 处登记自己对房子的要求，然后经纪人在拿到可能满足要求的房屋时，会通知顾客并安 排时间参观。经纪人可以帮助顾客算经济账，顾客通过经纪人与卖主对房价进行讨价还 价。经纪人总是尽可能地做买卖双方的工作，促使双方满意而最终达成生意。这一切对 买主来说基本是免费的( 只在成交后交几百克朗手续费就行了) ，经纪人主要是从卖主 处收取佣金。通过经纪人协作买房，对于没有经验的买主来说是非常方便的【7 1 。 综上所述，国外的房产管理模式与国内存在很大不同。在国外购买了房产一般说来 是永远的所有权，而国内房产产权期限为7 0 年；国外房产是一种纯粹的商品，产品简 单，登记类型简单，房产管理一般由中介实施，其行为主要靠法律规范，房产交易是一 种市场行为。由于土地私有，国外的房产和地产都是商品，相关单价不是房屋面积，而 是整体的房屋价格，因此省去了繁杂的面积测绘和面积分摊可能带来的纠纷和麻烦。 国内的房产不是一种纯粹的商品，商品房无论从立项，获取土地、开工建造、还是 验收、备案销售，分别要经过发改委、国土局、规划局、建设局、消防局、房管局等各 个政府部门，每个环节政府的角色都不可或缺。房管部门更是在这一流程的最末环节， 处于把关的环节，因此房产管理部门职能繁多，业务繁多，管理异常复杂。正是在这种 情况下，我国的房产管理部门一直在不断的尝试将最新的技术应用到房产管理中来，房产 管理信息系统由此应运而生。 1 4 2 国内房产管理研究进展 自从2 0 世纪9 0 年代初国内开始建设房产管理信息系统以来，房产管理信息系统 的发展大致经历了三个阶段【8 】： ( 1 ) 单一的m i s 阶段。在该阶段所开发的信息系统，由于受到当时技术条件的限 制，或是开发者和用户都忽略了对房产管理空间特性的把握，而仅仅把其看作是一个纯 粹的对房产属性信息的管理。这个时期的信息系统，是一个典型的m i s 系统。 ( 2 ) m i s + c a d 的阶段。随着c a d 制图技术的广泛应用，房产管理中积累了越 来越多的c a d 格式的电子数据，这些数据在所开发的管理系统中得到了一定的管理和 应用。此时的系统已经具有了一定的空间数据管理能力。在应用上，主要是以解决房产 管理中的制图为主要目的。 ( 3 ) m i s 、g i s 、o a 一体化集成的阶段。我国目前房产管理信息系统的建设才刚 刚进入这个阶段。这一阶段的系统强调利用g i s 技术加强对海量数据的管理，强调 m i s 、g i s 、o a 三者在表现层和数据层上的一体化集成。同时要求应用g i s 系统时要 兼顾房产管理对制图的需要。国内关于房产g i s 一体化解决方案通用软件有s u p e r m a p 公司的s u p e r m a pf l o o r 、长沙华信公司的r i m s 等，但由于各地房管实施细则的不同， 这些软件并不是适合所有的城市。 1 5 石家庄数字房产系统 数字房产的概念最早出现于2 0 0 2 年。蔡震林从应用的角度出发，提出了数字房产 的概念。他认为，“数字房产即信息化的房地产；是以房地产为对象，建设数字化、网 络化、智能化的信息集成和应用系统，它是以空间信息为核心，充分利用地理信息系统、 全球定位系统、空间决策支持、管理信息系统、虚拟现实和宽带网络等技术，达到最大 程度地集成和利用各类信息资源，提高信息共享和综合利用水平，快速、准确、完整、 便捷地提供房地产综合信息服务，从而提高房地产业的整体素质，提高决策能力和行政 效率，推动产业优化，促进房地产业的发展”。 为满足石家庄房产业务管理的实际需要，推动房产业务办公自动化进程，提高工作 效率，本文提出了以gi s 技术为基础，集成房产g i s ，房产测绘，房产业务管理为一体 的石家庄数字房产系统。 由于房管部门的业务主要是围绕产权产籍来进行的，其业务办理过程中要涉及海量 的空间数据和属性数据，而且在业务的流转过程中，还要对图形和属性数据实现一体化 管理，基于这些特点，石家庄数字房产采用三层架构( c l i e n t + s d e + o r a c l e 9 i ) 进行开发。 第一层是客户端应用程序，以v b 作为编程环境，基于地理信息系统组件a o 实现房产 9 业务所需的g i s 功能和常规业务功能。第二层为数据中间层，是第一层和第三层进行连 接和信息处理的桥梁，负责房产属性数据和图形数据的提取、传输和数据预处理，其采 用a r c s d e 作为客户端应用程序往来o r a c l e 的通道。第三层为服务器端，采用o r a l c e 数据库存储和管理房产基础测绘数据、房产项目测绘数据、以及房产属性数据。采用三 层架构的开发模式，可以在数据库端对数据的访问进行安全限制，并对数据进行集中备 份和恢复，保证数据的一致性和完整性。系统结构如图1 1 所示。 l o 图1 1 石家庄数字房产系统结构图 2 房产测量 数据采集在地理信息系统中占着重要的地位，有资料证实，在整个地理信息系统建 设中，数据采集部分的投资约占系统总投资的7 0 左右【9 1 。可见，数据采集部分的质量 好坏直接影响着整个系统的进度和成败，而快速有效的建立数字房产地理信息数据库， 是先进的房产管理信息系统的运行基础。房产测量是获得大量房产信息的重要手段，是 房产分幅图的唯一来源，依据房产分幅图上的房屋编码可以实现房产