商业地产博览会开幕式暨主题大会把脉商业地产.doc

第四届中国商业地产博览会开幕式暨主题大会把脉,中国商业地产市场新格局时间：2008年8月31日9：00地点：上海光大国际大酒店2楼宴会厅主持人：各位来宾，新闻界的各位朋友，由中国商业联合会主办，中国商业联合会发展部和上海购物中心协会承办的。博览会以商业让城市更精彩为主题，重点探讨我国城市商业及商业地产的科学和谐发展，为投资商、开发商、零售商、专业服务商和各级政府主管部门搭建一个交流合作发展的服务平台。是我国目前唯一的由政府协会为主导推进的，秉承是地产、商业为主要内容的大型专业博览会。今年再次被国家商务部列为重点项目，高规格的商业地产盛会。为积极推崇博览会的时效性和服务性，通过主题大会这个形式与会的专家和企业界朋友们进行交流，传播城市商业及商业地产方面最新经验与消息。 今天出席大会的嘉宾有商务部商贸服务部管理司司长王德生先生，上海市人民政府对外经济贸易委员会副主任马银芳先生，国务院研究室综合司司长陈文玲女士，住房和城乡建设部政策研究中心王先生，中国房地产报总编时国珍女士，上海购物中心理事长张国忠先生，上海绿地集团总裁助理，绿地商业集团董事长张蕴女士，中国商业联合会会长副部长梁女士，以及各地主管部门的领导，商业协会的副主任，各地房地产企业商业零售业，服务业负责人，还有中国建设报，中国房地产报，第一财经日报，解放日报，文汇报，新闻晚报，东方早报，新民晚报，房地产时报，上海商报，第一财经第一地产，搜房网等等。现在大会马上就要开始，请中国商业联合会副会长姜明先生主持今天的开幕式及主题大会。有请姜会长上台主持。姜明：各位来宾，各位代表，企业界的朋友们大家上午好！我们知道29届北京奥运会刚刚顺利地落下帷幕。今天我们相聚在上海，共同召开第四届中国商业地产博览会。首先我代表中国商业联合会代表大会组委会对各位嘉宾，各位代表的光临参会表示衷心的感谢和热烈的欢迎！ 现在我们首先请国家商务部商贸服务管理司副司长王德生宣布第四届中国商业地产博览会开幕。大家欢迎！王德生：我宣布第四届中国商业地产博览会开幕！姜明：现在请上海市政府外经贸委马银芳主任致词！马银芳：尊敬的中国商业联合会会长，尊敬的国家商务部、国家建设部、国务院研究的领导，各位来宾，各位朋友大家上午好！由中国商业联合会主办的第四届中国商业地产博览会今天在这隆重开幕。 当前我们上海正按照党代会所提出的坚定不移地推进经济发展方式的转变，和产业结构调整的关系，确保上海经济平稳健康较快发展。商业地产博览会连续在上海举办，这为上海企业探索城市商业，及城市地产科学和和谐发展提供了很好的交流平台。我们要充分利用上海所处的国内外市场交汇点的优势和经济中心城市加强与各地的合作，在服务和合作中寻找自己的发展位置，优势互补，共同发展，为促进中国经济又好又快的发展做出我们的贡献。 我预祝第四届中国商业地产博览会取得圆满的成功，也预祝今天的论坛取得圆满的收获。谢谢大家！姜明：谢谢马主任的致词。现在有请国家商务部商贸服务业管理司王德生副市长讲话。王德生：各位代表，今天我们高兴地迎来第四届中国商业地产博览会的开幕，在此我谨代表商务部商贸服务业管理司对本次会议的召开表示热烈的祝贺！ 这里我就商业地产的发展趋势与大家分享一些认识。商业地产是一个比较广的概念，从狭义上理解我认为可以定位为流通业与地产业紧密融合的地产形势。综合分析，面临的宏观环境和主要的影响因素，展望未来一个时期我国商业地产的发展，总体上应当是一个规模不断扩大，结构趋向合理，运作更为规范的趋势。所谓规模不断扩大，我理解主要取决于以下几个因素。 一是国民经济将保持平稳较快发展。去年以来国家以两防为重点的宏观调控政策取得了积极成效。今年上半年全国GDP增长10.4%，保持了近七年年均增长的10%的发展速度，物价上涨速度逐步减弱，居民消费价格总水平比去年同期上涨了7.7，其中7月份上涨是6.3，应该说连续三月呈现出回落的形势。从需求结构看，今年以来投资消费出口三架马车增长相对均衡，特别是内需对GDP的贡献率明显高于往年，过渡依靠投资和拉动作用的格局有所改变。 从下半年经济走势看，尽管面临国内外复杂环境和较多不确定因素的影响，需要各方面正视困难，并积极地应对各种压力和考验，但是应当看到稳定政策促发展将成为经济运行的主旋律，宏观调控的首要任务调整为一保一户，也就是保持经济平稳较快发展，控制物价过快上涨。特别是中央明确提出，下半年要搞宏观政策的稳定性和延续性，着力解决经济运行中的突出毛病和问题，把握好调控的重点、节奏和力度。这就意味着为防止出现经济增速过快减慢的问题，政府将区别对待，有保有量，更加注重统筹兼顾，突出重点。在优化结构的前提下保持合理的投资规模，继续增加消费对经济增长的拉动作用。这将会为商业地产优化结构，科学发展创造一个良好的宏观政策环境。 所谓规模不断扩大第二个理解是服务业加快发展。在人均GDP已超过2千美元的今天，加快服务业，特别是现代服务的发展，提高服务业在国民经济中的比重，不仅是推进经济结构调整，加快转变经济增长方式，有效缓解能源资源短缺瓶颈制约的客观需要，也是解决民生问题，提升人民生活质量，促进社会和谐，全面建设小康社会的内在要求。一个时期以来服务业的发展受到各方面的高度重视。国家十一五规划历史性地将发展服务业单片阐述，浓墨重彩。党的十七大明确提出，要发展现代服务业，希望服务业的比重和水平，去年三月国务院出台了关于服务业发展的若干意见，提出了主要指导思想和目标。今年国务院办公厅又下发了若干政策措施实施的若干意见，深化服务领域改革，提高服务领域对外开放水平，大力培育服务领域的领先企业和知名品牌，加大服务领域资金投入力度，优化服务业发展政策环境，加强服务业基础工作等方面提出了进一步的要求。可谓内容详实，政策具体。这些政策必将有利推动未来一个时期，包括商贸服务业在内的整个服务业的持续发展。需要强调指出，商贸服务业包括批发业、零售业、住宿业、居民服务业以及物流业、典当业、部分娱乐业等其他占有重要地位。从商贸服务业的规模来看，根据国家统计局06年发布的第一次全国经济普查通告，在全国服务业单位中商贸服务业约占三分之一，营业总规模也占到第三产业营业规模总额的30%强。从这个意义上说，商贸服务业是我国服务业中最为基础和广泛的重要力量。已成为我国经济发展中重要的产业，我们有理由相信，随着服务业，特别是商贸服务业的加快发展，商业地产业必将迎来良好的发展前景。所谓规模不断扩大，第三个方面我理解是流通规模的持续扩大。改革开放三十年来我国社会消费总额增长50多倍，那么从近五年来看从02年的4.8万亿元增加到07年的8.9万亿元。如果扣除了价格因素的影响，那么实际增长12.9%，高于上一同期0.2个百分点。生产资料市场上半年增速虽然有所回落，但仍实际增长15.8%，实际销售总额达到13.1万亿元。十一五规划曾留有余地地预计，到2010年超过10万亿元，年均增长是11%以上。生产资料销售总额年均增长也在11左右。那么从实际运行情况看，无论是增长的速度，还是规模水平都明显地超出了十一五规划的预期。流通规模的持续增长不仅表明消费在经济总格局中的作用，而且为商业地产的发展奠定了可靠的基础。第二个趋势我理解为叫结构趋向，我认为主要体现在以下几个方面。第一个是城乡市场将更为协调，在市场体系建设中完善农村市场体系将是一个重点的趋向。未来商务部门将以双改市场为依托，从城市向农村的广泛延伸，全面推进生产资料和农产品流通网络建设，将在中心城镇开展新型业态，同时在乡镇建立改造标准化的农家店，形成以城区店为龙头，乡镇店为骨干的农村网络。在农产品流通体系方面将积极推进农产品批发市场的改造，辐射面广，带动力强的全国性和区域性农产品发展。其中还将重点支持运输为主要内容的农产品冷系统建设。在城市市场将以便民利民为出发点，紧密围绕便利消费进社区，便民服务进家庭这样一个主题，来重点推进社区商业建设，改造提升完善社区商业服务网点，加强新建在建社区商业服务网点建设和老社区商业设施的改造，争取在人口过百万的城市在80%以上的社区能够基本上满足居民日常生活的基本服务需求。在消费水平较高的社区形成体系完备，功能齐全，布局合理的现代服务体系。当前上午部门正在致力于推进经营环境和设施的改造，来引导农贸市场和菜市场转型升级。 第二个表现我们也是注重区域协调发展，要引导社会的资本投向中西部地区的流通领域，加快中西部地区和东北老工业基地流通业的发展，改变东中部西部流通业发展差异过大的问题。东部地区将重点发展以供应链为基础的采购陪送网络，中西部地区将依托交通枢纽，中心城市和重点骨干改造一批在当地原材料、特色农产品为主的商品交易市场逐步有园区，东北老工业基地鼓励发展多种形式，多种所有制的商贸流通。需要指出，在区域协调发展中在规划和流通基础设施建设等方面的紧密协作，发挥各自的优势，避免重复建设，促进区域内的企业间的联合。 第三个表现我理解是零售业与生活服务业更加配套。随着生活水平的提高，生活节奏的加快与消费理念的转变，居民服务需求快速增长。这在客观上要求市场建设，必须注重发展先进居民消费的新型业态和服务方式，在社区不仅要发展中小型的超市，便利店菜市场的网点，还要积极发展早点快餐店，再生资源回收，洗衣修理等便民生活服务业，逐步完善家政、看护、保洁、文化娱乐等方面的功能，使城市商业和服务网络建设协调推进，满足居民日益多样化的生活需要。比如在餐饮业下一步我们将引导餐饮龙头企业升级改造来促进早餐等大众化餐饮的连锁化便利化发展，使它更加贴近居民的日常生活。所谓结构供应合理第四个方面的表现我理解是更加注重资源节约和环境保护，坚持科学发展必须注重资源节约和环境保护。上午领域节能部门提出，到2010年能耗率比十五末期降低20%，建设节能高效的现代流通服务体系提出了这样一个目标。那么在各类零售企业批发市场等经营场所要广泛地推广和应用节能节水，最大限度地节约空调用电。那么在住宿沐浴等生活服务业将大力推广使用节能技术和产品，开展用电、用水等节能活动，积极争创绿色饭店，鼓励发展经济型酒店。而要实现这些要求，商业房地产，商业设施从规划设计，施工阶段就必须配套，进而对商业服务业节约化经营创造基本条件。商业建筑应当在保证实用功能和室内环境质量的前提下，广泛采用节能的新技术新工艺新材料和新设备。大力优化建筑的采光系统等，切实把即将实行的民用建筑节能条例的有关要求落到实处，有效地降低使用过程中的能源消耗。同时从保护环境人与自然和谐的角度讲，市场建设还应按着优化功能的要求来合理地调整商业网点的结构，农贸市场早市商业街等应当与居民区保持适当的距离，限制在居民楼底层开设污染重，避免扰民。 第三个大趋势我理解为运作规范，为什么这么呢？我认为主要体现在管理上会不断地加强。一是商业法规体系将逐步完善。以市场主体，市场行为，市场秩序，市场监测调控以及信用管理为主要内容的商业法律体系建设正在有效进行。就市场建设而言，大家热切期望的城市商业网点条例已提升到一类法规，正在加紧协调完善。在条例出台以后商务部研究制定城市商业网点的建立规范等等配套的规章，可以说商业网点建设有法可依的时日已不会太远。二是建设管理会逐步规范，在不断完善一级以上城市，商业网点规划的基础上将全面启动县级城市商业网点规划工作，积极建立大型的商业网点的动态监测系统，为网点建设运行投资等情况进行动态的监测分析，加强跟踪调控，定期发布信息，引导企业和社会理性投资。从趋向看，依托制度保障，按照规划要求，城市大型零售店和大型购物中心建设会得到适当的控制。通过发展新型的零售业态，改造提升传统零售业，形成定位清晰，布局合理，错位经营，各具特色的零售市场格局。可以预见，随着规范化管理的科学的引导，近年来一些大型商业设施建设，超规模超需求发展，甚至重复建设，过度竞争的局面会有所改变。 总之商业地产的发展面临着很好环境，当然从微观运作的角度我们可能还会遇到多元化，差异化，主体化，特色化等新趋势带来的挑战。关键是我们应当站在新的起点上，来深入研究和把握商业发展，以及消费者的需求，顺应形势，科学谋划，稳健开发，提升水平。让我们共同努力，促进商业地产又好又快的发展。谢谢大家！姜明：感谢王司长做了一个很全面的报告。我们从报告中也获得了大量信息，我们感到商业地产确实大有发展前景。再一个我们符合商业地产发展，符合这个国家经济发展大方向。几个大方向，一个是一二三产的大发展，虽然我们三产占到30%，但是整个比例还是比较低的，应当占到80%。整个三产在一二三产的比重也要大大地提升，这是一个方向。第二个就是我们拉动内需三架马车，投资出口内需，内需这一块大力发展，也是我们国家的基本国策。像我们原来的材料里面介绍王司长是商务部商业改革发展司，但现在他就最近改革刚刚变化，我们名单上没来得及写，叫做商贸服务业管理司，突出了对商贸服务的管理。第三个，东中西部的统筹发展协调发展，东部的发展升级，同时还要带动中西部。这里面有非常多的发展机遇。还有一个就是城市跟农村协调发展，农村肯定要大力发展流通设施，除了流通体系之外，流通设施是很重要的。另外城市里面除了我们城市里面的社区和商业设施，也是需要大力发展的。所以将来我们在座的各个方面和我们的商务部的商业服务管理司应该很密切地联系。也可以把你们的一些实践中的意见和建议进行反馈，因为我们可以说商业地产也就是发展商贸服务业的平台。非常感谢王司长做了很好的报告。 下面让我们欢迎国务院研究室综合司陈文玲司长讲话。陈司长是昨天晚上到的，前天他的脚在办公室扭伤，一般的活动都取消了，但是对我们第四届的商业地产博览会特别重视，这次也不顾伤痛前来我们再一次表示感谢。陈文玲：我是星期四下午接电话，一下就给扭伤脚了，但是奥运会刚闭幕，带着奥林匹克精神来参加这个会议。另外对这个会议我也有所了解，在我们商业联合会的支持下，上海连续办了四届，而且办的都很好。举办者也都付出了很多的心血，因此我想大家为了到这个会上互相交流，能够获得新的信息。总之这个会很有价值，所以我想借这个会议的宝贵机会，也发表一点自己对商业地产发展，对中国商业发展的一些看法和认识，我今天主要谈一个大的问题。就是中国改革开放三十年，我国商业发展的巨大变化，以及商业地产。 我想谈十个方面的变化，中间会联系到商业地产。我记得去年在谈商业地产发展的时候，我重点谈到了商业地产发展的粗放问题，商业地产发展中的深层次矛盾。今天我们主题想谈，我们中国商业，商业地产伴随着改革开放三十年取得了巨大的成就。第一个方面，就是经过三十年的改革开放，我们国家的商品流通体系发生了巨大变化。从封闭型、小渠道、多环节这样一种流通体制转向了开放式、多环节的流通体系，这是我们商业改革发生了最大和最根本的改变。我们知道过去在计划经济时期，整个商业是封闭运营的，是小渠道又是四个大的环节。那么改革开放了1978年开始，最先改革的就是商业流通体制改革。就是打破这种固定的层次，打破这种单一的渠道，打破这种封闭式运营，放开市场放开价格。因此我们现在整个中国的商品流通体制，已经完全有别于计划经济时期，已经完全成为一个充分开放的，或者叫最早开放的，多渠道少环节的这样一种现代流通体制。比如我们原来的工业制造业，我们要经过四级批发到零售，那么工业可以自销，工业可以直接对批发商，可以直接对零售商，这些固定的环节都已经被打破。这样一种流通体制变化就需要全社会更多的流通企业的支持，或者更多的营销网点。这种体制的变化是商业地产发展，产生巨大需求的一种制度因素，我想这是第一个方面。 第二个方面也就是说，商品市场体系发生了更大的变化。过去的商品市场体系我认为是一个内循环分割式点现状地域化，是这样一种商品市场体系的构成，市场是按照这样一个流通体制的构架，设立了不同的市场，而且是分割的。各个市场不是一个体系，它主要是点线状的，不是一个网络状的，还带有很明显的零星色彩。因此网点是分散，是零星，是小型。那么经过改革开放三十年，我们整个的商品市场体系成为一种大流通，大市场，跨区域，网络化这样的一种新的格局。而且商品市场体系已经呈现出多层次，多元化发展的趋势。比如说农产品市场体系，既有传统的农产品批发，能够更多的是农产品的交易市场、批发市场、零售连锁体系，形成了多元化的市场构建。我们的消费者市场也形成了多元化的网格化的状态。这种商品市场体系的重构就使整个商品市场，对商业网点的需求发生了非常大的变化。过去的网点是国家统一规划，统一投资，按国家的意图形成格局。曾经有一段时间国务院的文件连续规定，在所有新建的城市区域要留出7%的营业面积，或者要占投入7%用于商业网点建设，这在计划经济时期是完全必要的。改革开放我们建立了市场体系，那么市场体系的本质含义是以交换为主体的经济，以交换为主体的经济它的载体是商业地产，是商业的网点，是商业的网点布局。因此我们的商品市场体系构成发生了重大的变化，使我们整个市场对商业地产产生了巨大的需求。 第三，我们商品流通的方式和领域发生了重大变化。过去我们的流通是较早国内贸易。我们现在的流通由于中国加入WTO组织，我们实现了两个基本接轨，一个是我们中国的市场与世界市场全面接轨，一个是我们中国国内规则与国际规则，以及国际惯例的全面接轨。这两个全面接轨实现之后，我们国内市场成为国际市场的一个重要组成部分。中国经济成为世界经济的重要拉动力量。去年美国发生了次贷危机，美国拉动世界经济增量的拉动力明显下降，那么中国在世界增量的拉动力方面对世界经济拉动的贡献率达到23%，相当于欧洲的总合。因此中国的经济，包括我们的商品流通已经是国际化的背景。那么在国际化中比如说我们的进出口贸易总额，从1978年的206亿美元位居第32位，已经上升到世界第3位，贸易总量已经超过2万亿。因此我们这种国际化的流通，产生了巨大的对商业地产的需求。比如说我们现在进入中国的外商投资，世界上排在前25位的大的流通集团，已经有90%以上的进入了中国市场，我们大家都是耳熟能详，包括沃尔玛，包括麦德龙，包括家乐福，包括肯德基，包括麦当劳，宜家等等已经大量地进入中国。中国的流通是国际化的大流通，我们的进出口贸易总额占我们GDP的总量，也就是说我们所说的国际贸易已经超过60%。因此我们现在的流通方式，流通的覆盖面和改革开放初期是完全不同。正因为我们已经开始了国际化大流通的过程，因此对更高端的商业地产产生了巨大的需求。这也就是说为什么现在我们中国的商业地产发展这么迅速，很多高端的商业递延资产进入中国它是一个根本的原因。我们假如是封闭型经济，我们假如是改革开放之初那种状况，我觉得我们不会形成现在这样的商业格局。 据我了解，印度虽然是一个私有化的社会，号称是市场经济社会。但是他对市场还是封闭的，大的外资进入还是很困难。我看了印度的材料，印度的商业零售网点的平均面积才46，有90%以上都是小型。因此大的商家到印度有很多的障碍，包括行业的准入，包括这些零售网点利益的维护，都是外商进入难。我听说沃尔玛要进入印度，跟印度谈判谈来谈去，谈到最后允许沃尔玛在印度搞批发，大家都知道沃尔玛是一个以零售为主的，天天平价的大的流通集团，他为了进入印度市场不得不放弃零售方式，采用批发形式进入印度。因此我们现在这个市场，我们这个商业已经是一个全开放的商业，是一个国际化的商业，是一个外向型的商业，是一个有外资充分参与的商业。因此这个方面的变化也使对商业地产需求的结构发生了根本性的变化，也就是商业地产的供给已经变得更加多元化，或者是个性化，或者是高端化。 第四，商品市场的主体，经营主体发生了巨大变化。过去整个的商业主体是国有商业为主体的垄断性商业。经过三十年的改革开放，转向了多种经济成分并存，共同发展，共同竞争，充分竞争，以社会投资为主体的新的商业主体结构，这个变化是巨大的。比如说像上海，上海在1978年零售总额中国有经济占73.01%，集体经济占26.64%，个体经济仅占0.35%。到2007年上海的国有经济，就是商业这块上升了3.87%，私营经济上升到40.55%，个体8.24%，外资9.54%，港澳5.32%，股份制商业公司9.5%，是一种完全的多种的商业主体结构。这样的结构也使整个的商品市场对商业地产产生了巨大的需求。不管是个体、私营、外资、港澳、股份制的集团公司，还是各种商业投资者、运营者都有一个共同的需求，就是要有运营的载体，我们这个载体就是不同形式的商业地产。 第五，商业业态从单一业态、传统业态、落后业态，转向了多业态、新型业态和先进业态。我以为这个变化也是非常巨大的，新的业态的产生，产生了新的需求。这也是我们为什么大家感觉城市网点不断地拆迁，不断地变化，实际上是随着这种业态的变化，新业态的出现需要不同的商业地产的供给方式。因此我们商业结构变化也是非常强的拉动力。比如说我也看了咱们上海的材料，上海到2007年连锁商业网点就达到了11903家，其中连锁超市2719家，大型综合超市156家，便利店2719家，整个连锁经营的社会消费品零售总额已经占到了26.64%，接近30%，这样的一个连锁就占了26.64%，那么再加上大卖场，专业店、便利店。另外全国来看新出现了商业街、商业圈、城市综合商业体，还有的地方商业部落等各种新型业态发展非常快。可以说发达国家用一百多年走过的业态演化过程，在中国仅仅用十几年就完成了这个进程。我们上海从开始外商投资商业就是从1992年才开始，到现在充其量也就是十几年的时间。上海还算是开放比较早的，我记得当时我们加入WTO的时候，外商投资已经达到200多家，当时经过国家批准的只有10几家，其余都是违规批准的，当时还受到了一些批评。但是回过头来看，在这短短的十几年的时间，我们这种业态的演化过程已经基本完成。我可以说现在我们国际商所有的业态还没有，比如在芝加哥看到的犹太人把物流内生化，那种模式在中国还没看到，完全是犹太人的装束，犹太人的打扮，一身黑衣服然后后边扎一个小辫子，然后整个流程是外露的。其余的连锁经营，各种各样的专业店、折扣店，包括工业品牌的展销店都有，像奥特莱斯在这里面都是非常的火。因此我觉得我们中国现在看，你觉得司空见惯。所以一个国家的伟大不在于是一个静止的，而在于是纵向的不断延伸的过程，不断发展的过程，而且这个过程是极快的。因此我们现在思考，我们还有很多问题，比如中国很多方面还有待于解决。但是回过头来一看这个国家实在是太伟大了，发展速度真快，我觉得令所有国家瞠目结舌。美国二百多年前百货店最早从美国发展起来，然后日本超过了美国，百货店日本做的最好。然后超市短短的这几十年发展起来的，美国、日本、欧洲一些国家做的最好。但是中国现在超市，大超市大卖场的数量已经超过了美国，数量面积都超过了美国。我们现在实行连锁经营的行业，或者叫业态业种已经超过一百多，我们这种连锁经营的方式已经覆盖到了一百多个领域。我们加入WTO以后中国进行对外开放，我们中国完全开放，不受任何限制的服务领域已经超过了一百多，已经占到了62.5%，已经跟美国的开放水平是同一水平。所以我觉得我们现在的这种业态变化，新型业态的引入，现代业态的发展，这也是与商业地产有巨大需求。 第六，商业地产的总规模，我觉得现在从总体上的供给短缺转向结构性的供给模式。当然我的判断不一定正确，因为我们现在按照商务部的测算，加上农村，加上二三线城市，小型的县城，整个按人均平均我们的商业网点总量还不足。但是我们如果是按照区域来分析，按照我们商业地产的布局来分析，我认为在一些地方已经产生了结构性的供给过剩。我觉得这主要是表现在大城市，表现在东南沿海的一些是主要城市，这个商业过剩已经出现了。我曾经在中部的省会城市做过商业网点调查，这还是几年前，人均面积超过5，比美国纽约人均面积还大。我们上海2007年的人均商业网点的面积是2.92O，当然这个已经大大地高于了我们改革开放初期，我们是0点几，我们那时候人均是0.21，总的面积增加了12倍。我们现在在中国的房地产市场的建设中，包括住宅市场在内，空置率最高的现在恐怕是商业地产。这就是由于一部分特大型城市，大型城市，还有发达城市，对于商业地产的理解误区，商业地产发生战略的这种没有远见，或者说没有战略规划而引起的，在局部已经出现了供给过剩。所以我们大家很多人投资商业地产，感觉很迷盲，我现在投资以后招商越来越困难，运营起来越来越不容易，投资越来越难，我资金回报的周期越来越长，什么原因呢？深层次的就是供给与需求的矛盾，在商业地产商的表现。商业地产一方面在快速发展，总量在加强，这也是我们取得的伟大成就。因为商业地产是商业的载体，是商品流通的载体，是城市的名片，是城市的形象代表，也是满足人民利益增长和物质文化需求的重要载体，是必不可少的。另一方面在发展中，特别是在当前遇到了非常深刻的矛盾。八十年代末的时候，大家知道上海最大的零售商业设施只有四家，北京基本上还是三大商圈，西单、王府井，加上大时代。我们看上海现在有多少个商圈呢？北京有多少商圈呢？上海现在的网点总数已经超过了34万，上海现在发展到四街四城十大商业中心，市区的商业中心，24个区级的商业中心，20条特色的商业街，100个商业新区。所以我觉得现在我们的商业地产规模在迅速扩张，而且扩张当中我们遇到了最突出的矛盾，就是结构性的过剩，是结构性的供给超过了需求。 第七，我们商业的运行机制，或者商业企业的地位发生了根本性的变化。商业企业从过去的行政机关的附属，从政府直接干预这样组织运营的方式，从计划分配的方式，从政府定价的方式转为了市场调节，自由流通，企业自主决策，自主经营，自主确立市场竞争战略。这也是一个非常重大的变化。另外我们的价格形成机制，市场形成价格的机制已经基本形成。最根本的价值规律，供求决定价格，这一条也非常重要。因为我们的企业主体运营方式运营机制发生了变化，就是有了自主决策权，可以根据我经营的需求来决定我的网点的分布。比如说我一个连锁体系就可能带动成败个上千个网点。比如像肯德基这样的企业进入中国，他一个集团在中国就三千多个网点，整个营销网络体系有多大，他这网点分布就有多广，这也是商业地产产生巨大需求的一个经历，商业地产是要投资的，那么这种投资的决策由政府变为企业，这是网点，商业地产需求量增量的主要原因。 第八，就是我们整个商品市场的需求状况，从总体上的供给不足，转向总体上的供给过剩。这个和我刚才讲的商业地产是有所不同的，商业地产是结构性的供给过剩。但是我们整个商品市场的需求，是总体上供过于求，那么供过于求已经成为一种市场的常态。因为所谓市场经济就是要通过供求规律来使市场机制，实现便利资源的基础需求，因此供过于求应该是一种市场经济的常态。因为只有供过于求才可能优胜劣汰，只有供过于求竞争才能发展作用率。因此这种常态也使商品运营方式，商业地产的方式发生了根本性的变化。这一条我觉得也是我们必须高度关注的。我们现在的供求关系发生了很大的变化，现在从总体上来说已经是买方市场，我们计划经济是卖方市场，所以在那时候你想在哪建网点要根据业主然后买方来找你。现在寻找买方，寻找客户，市场经济就是要创造客户价值，创造定单，创造需求。所以对我们的网点分布，网点的设计，商业设施的摆布，商业地产的布局都产生了巨大的影响。 第九，商业的运行方式和营销方式，从传统转向现代。我们最传统的是传统商业，过去我们的商业定位叫做劳动密集型产业，叫做可以吸纳低端劳动者就业的产业，叫做技术含量不高的产业，我们大家做商业工作的，都可能明白这一点。所以以前这些人文化水平不高，这个人没什么发展，有一把力气，他就适合干商业，餐饮业这些都可以吸纳。但是现代市场经济，特别是当代的市场经济，商业是所有行业的最高端，是需要高智商，高情商，高技术的商人，现代商人运作的现代商业。像很多的大学，什么样的学校培养出来的学生挣钱最多呢？商学院。我这一个企业要招聘人才，按照人才专业来说，价格最高的是商业。商业已经从传统转向现代，这也是我们现在和改革开放三十年发生的最大变化。比如说现代商业和现代金融的结合，现代商业与现代信息服务业的结合，现代商业与现代物流的结合，现代商业对现代营销手段的应用，都是全新的东西，都是现代商业新型商业，而不是那种过去的简单的交易形式。而现代流通和传统流通最根本的不同，我认为我们传统流通商流、物流、信息流、资本流，包括人的流动都是高度统一的。整个过程始终是在一起，从来不分离。运输者做一单生意，我在商业交易的过程中就要把这东西给他，你这个钱要给我，所以是伴随着商业的买卖过程，商品物权转移的过程完成交易。现代流通和传统的交易方式完全不同，就是商流、物流、信息流、资本流，包括人流动是在形成了不同的流通方式和流通过程。而在这样的流通过程中是可以分离的，只在一个节点上和在一个环节上是有结合体。比如说期货，期货的交易买单卖单，期货整个的过程都是分离的。但是要有一个交接点，那就是交割，那就是到最后的交割，所有的东西就在交割节点上达到统一，但在交割之前他的流程都是分离的。因此现代商业也使我们对商业地产的需求发生了本质的变化。我们大家有的人很迷盲，比如像义乌这样的市场，绍兴这样的市场，我们很多政府习惯于做眼前的东西，习惯于做这些看得见的东西，看得见摸得着就很踏实，但是按照我们发展的趋势，我们很多有形市场与无形市场是结合的，而无形市场的扩张是没有边界的。因此我们将来的商业地产的供给可能会发生巨大的变化。比如你现在做的农产品批发市场，可能是注重摊位交易，但是未来的农产品批发市场第一功能是信息传输，结算方式是电子货币，物流方式可能是月供陪送，我完成商品交易过程中按照合理的流程直接陪送，因此会发生一系列革命的变化。对我们商业地产的供给模式提出很严格的挑战。 第十，就是我们整个对商业的管理构架发生了重大变化。从对外贸易分割，到内外贸易建立一个国内外市场统一管理的构架，这是在上一届政府，2003年成立商务部目标制，完成了对外贸易一体化，形成构架的建立。这对于我们这样一个开放的国家，一个大国进行国内外市场的一体化的管理、规划、设计、布局，将产生重大的作用，已经产生了重大的作用。刚才我们王德生司长也对我们整个国家的政策做了非常好的解读。通过这十个方面的变化，我们可以感受到中国改革开放，使我们国家的商品流通，商品市场体系，商品的交换方式，商品流通的覆盖范围，以及我们商业地产都发生了巨大的影响。这既是我们的成就，也是我们未来面对的一些重大课题。用一句非常简单的话来说，就是中国商业地产发展既面临着重大机遇，又面临着严峻挑战。我觉得严峻挑战主要是三个，一个是我刚才谈到的结构性的过剩，供给过剩。第二，就是一些商业地产体量过大，我们体量过大的已经超过美国了，我们从北京的燕莎68万到上海也是46万，广东的36万，重庆的几个大的40多万，30多万的大的商业设施有很多是体量过大，严重超过需求。我们市场经济非常典型的规律，就是要供给和需求相匹配，要满足需求，要创造需求。但是过度的供给变成了一种资源浪费，所以我觉得有的体量过大。第三个问题，就是我们的增长方式过于粗放。我们很多地方我觉得还是一种数量扩张，外延的扩张，规模的扩张，还没有真正转向集约式循环式，符合商业运营要求的商业地产供给的形成。 我们面临的重大机遇我觉得有三多，第一个就是我们可以拓展市场空间来改变。大家不必要都挤在大城市，大城市现在竞争过渡以后平均利润下降，你的投资的回报和投资的收益会逐步下降，未必也是最好的选择。我觉得空间还很大，包括刚才王司长说的我们农村市场空间还非常大，看我们用一种什么样的运营方式来拓展这个空间。因为我们在社会消费总额中我们零售占仅仅20%左右，因此还有非常大的发展空间。比如说我们国家的一些二三级的城市，当然现在网点正在拓展，但是我觉得一定有序，一定要和当地的购买需求相匹配，也不能盲目发展。再比如说我们的周边国家，配合我们整个国家的国有贸易区的战略，我们的边境双边关系，这种国家战略我觉得周边的很多国家也是网点延伸的重要点，再有就是一些重点国家。比如说我们今年古巴交易场，我觉得古巴的商业设施非常落后，基本上没有什么大型的商业网点，当然古巴和我们国家过去一样，是完全的计划经济，老百姓买东西非常困难。但是古巴那个国家跟我们国家关系非常好，卡斯特罗曾经说的有两个最好的兄弟，一个就是我们中国，一个是委内瑞拉。我觉得流通企业走出去最应该成为一个重大战略，选择重点国家，友好国家，有潜力的国家，我觉得这也是非常重要的。 第二个可以提升的方面非常多，我们在过去碰到很多方面的问题，这些问题是我们提升的空间。比如我们商业地产建设的模式，商业地产的运营模式，商业地产的可持续利用的模式，商业地产整体管理，整体策划的模式等等。我觉得这都是可以提升的，可以改造的，通过存量可以变成增量。第三个多可以发展的领域非常多。商业地产我觉得不一定非得要建大卖场，我觉得空间很多，比如我们国家非常提倡的现代服务业中的从外高基地，比如说文化产业基地，文化创业基地，文化的一些设施投资，比如说休闲设施，比如说我们的体育，比如说我们的旅游，旅游不是让你建景点，我觉得旅游现在最重要的创造服务。 总之我认为中国的商业发展三十年了巨大的成就，商业地产也取得了发展，也取得了巨大成就。但是我们作为一个大国，我们面临着中国从经济大国迈向经济强国的巨大转变。因此我们的商业地产要做优做强，不仅是要做大，要提升我们整个的运营能力，运营水平，实现我们商业地产增长方式重大转变。谢谢各位！姜明：非常感谢陈司长为我们做了一场精彩的演讲。我印象很深，一个是国际化的问题，改革开放三十年，现在我们的要求与过去不一样，要以国际的标准来做。像奥运会成功举办，其中有一条我们场馆设施是世界一流的，第二是组织好，第三是中国人非常热情。如果没有像鸟巢，像水立方，按照国际的标准建造出来的设施就不可能这么成功。国际化的标准我们将来在商业地产的建设中可能也要用国际化，你才能成功，才能成为品牌。 再有就是我们要结构性转变，整个商业来讲，包括商业地产总量我们在国际商平均是不够的，但是在局部某些方面超过。所有的中国很多产品，包括吃的肉，吃的糖，吃的奶，我们现在总量平均在国际上的水平是非常低的。但是引进产品非常多，这个多也是一种粗放的，以消耗大量能源为代价，这也是要改变。 下面有请国家建设部经济研究中心的王珏林主任为我们演讲。大家欢迎！王珏林：大家好！非常高兴有机会到上海参加第四届中国商业地产博览会。我觉得这届博览会把握了一个好的时机，为什么这么说呢？一个是奥运会刚结束，我们就召开了。第二方面，今年是我们国家改革开放三十年，各行各业可能在奥运会以后都在准备召开这种机会，回顾三十年，主题三十年，为未来的发展奠定好的基础。第三方面，就是我们房地产现在处于这个阶段，我们通过这次博览会可以做一个大的宣传，另外可以把我们的产品推出去，促进这方面发展。同时也给我们消费者提供了很好选择的一个平台。所以我祝这次会议顺利召开，圆满成功。今天用这机会主要讲三点。一是讲形势，二是讲挑战，第三讲机遇。时间关系简单讲一讲。 大家都知道，现在我们房地产处于两个方面，大概关注点两个方面，一个是房屋价格涨幅趋缓，二是销售量明显下降。我就谈点看法，围绕这两点谈谈形势。可以说今年咱们上半年，整个讲不管从投资不管从房价还是地价普遍还是上涨。今年二季度70个大中城市房价新建房上涨10.1%，二手房上涨8.6%，租赁上涨了2.2%。开发投资上涨30.9%，住宅投资上涨33.7%，办公投资上涨0.1%，商业用房上涨19.2%。土地地价总体水平环比上涨5.59%，居住1.85%，工业0.87%，这叫自身比较还在上涨。但是我们跟前几年的长势比较普遍有所下降。前几年有的城市上涨30%、40%，甚至有的50%，这是第一方面。 第二个，我们对这种变化，价格变化，包括投资房价，还有土地的变化，我们在认识方面应当属于正常。如果你要是认为不正常，那我们就没法理解这个问题。为什么呢？这就是市场。市场的变化必然带来价格的变化。市场就会出现这种情况，有好有坏，我们也不能像前几年一样，我们有些开发企业跟我讲，开盘全部卖光，甚至我们诸位也经历过这个，买房子得走后门排队。对那时候的市场我们怎么理解，对现在的市场我们同样也应当理解。 我想简单讲价格情况，第二讲的是销售情况。今年上半年到7月份销售情况可以说是下滑幅度比较大，月月在下降，有的已经达到50%了，一般是35%，这种情况属于不正常。销售额下降说明我们市场出现不景气，所以带来的影响可以说是多方面的。不仅仅对我们这个产业，对我们这个行业有改变，它对我们整个经济相关产业都有影响，这种影响应该关注，应该找出解决的办法。当然这个办法也不是说我们谁来解决，假如我们凭政府的力量解决它，或者用我们企业力量，需要一个长期的稳定，消费者接受，你买不买消费者说了算，并不是企业和政府说了算。市场长期稳定，当然也包括我们政策相对稳定，价格认为合理这个市场就能发展。产生这个原因可以说主要三个方面，第一个方面与国际的经济普遍趋缓，经济放慢有关系，美元在贬值。第二个方面，与我国经济调整，我们因为保持国家经济健康平稳发展。第二必须解决我们投资的消费问题，大家都清楚，我们现在很多资源能源的紧张，大量靠原材料和进口矿石70%，石油40%等等来满足我们出口和自身发展，这肯定是长期不下去的，所以要把这个脉，进出口顺差太大。 第三方面，就是我们国家房地产过剩。这个应该是我们市场上的直接原因，就是近几年的调控政策起到的作用。下面我讲几点，第一是土地利用。对土地方面可以说，我们过去我们的土地经历几个阶段，从协议到招牌挂，到通过由于土地资源的珍贵，我们企业，有能力的企业有实力企业大量地占用土地。这也是企业发展的思路和发展战略。我也看了一下有的企业可以说在二十多个城市占有土地，因为他已经对土地升值预期高估了。第二方面，他们想通过土地来作为发展的思路，但是国家限制以后他们可能很难了。可以概括为三限，一限开发时间。你的土地三年内必须开发完毕，每一阶段都有要求。第二，限竣工时间。第三，限投资比例。在土地方面不是以前一样我拿到以后不是多长时间都可以，我根据市场变化和利润变化，我市场和利润什么时候是最佳时间我们有主动权，现在不行。所以有的企业比较聪明，早早开始降价，早早开始拍卖土地。第二方面采取措施概括为一罚二没收，也就是说一年没动工我要收你20%闲置费，要是三年投资比例不足的和没批准开发的，各个条件不达到的我要收回。所以我不知道哪个企业敢冒着这个风险，我就不盖，我看你政府拿我怎么办，土地不是玩笑，有多少个亿在里面。二是金融，也概括为三不贷，一是土地出让款，就是管土地出让金的不贷。二是违规的不贷，三是投资比例不到位的不贷。所以你想通过银行，大家说是资金紧张银行多支持点，现在银行表态了不行，你自己想办法。对我们消费这块三严，一是进一步严格住房消费贷款，消费贷款有个重点资助的，贷款的首付比例，贷款比例，还贷款比例。二是明确加强首付，三是贷款比例。第三方面就是严格控制的话，投机性行为限制投资性的比例。第四方面，就是加强住房保障制度和扩大住房保障的范围。因为对企业的政策不管土地金融政策，改变了一些企业发展商的发展战略。过去咱们讲，说是现在咱么回事，说地价推动房价，面粉高于面包，什么原因？我问你，土地不搞招牌挂给谁？你自己想，通过什么关系拿地，怎么能公平，对市场有什么意义。因为什么呢？面粉高于面包，因为他买这块地不是现在开发，面粉当面包的价格，他再做出面包，我不知道他还能卖出什么样的价格。大家现在买地现在市场严格控制以后我合算不合算，我还抢地标干嘛，这是对企业。 第二方面对消费者的预期是一个规律。市场发展，市场价格越深大家越买，因为害怕明天越少，价格越降大家越等，因为他盼着明天越降。我不知道现在有多少去买股票，这是一样的道理，美元跌，股市低大家都买股去吧，不可能。还有一个基本道理，买完房子希望房价涨，没买房子希望房价跌。第二个影响的是住房保障金。为什么这么说？很简单的道理，我们大部分人都是中低收入价格，国家这么重视保障制度，大家都等待对政策的理解和等待希望保障这个制度的余表落到我的家庭里面，这都是影响心理消费的行为。这是我讲的第一个。 第二个，谈一谈商业地产企业面临的挑战。刚才两位领导对商业地产讲的非常透，我就讲讲想法挑战，主要是三方面的挑战，一个是市场挑战，一个是政策挑战，一个是能力挑战。第一个要讲市场挑战大家对市场的认识情况。市场市场就是一个竞争，我们改革开放三十年，中国发展这么强大，得益于我们的改革开放，得益于我们的市场奠定，没有市场就没有这么丰富的成果。我们现在的房地产市场属于比较低迷状态，商业地产也有很多问题，也是三个方面。第一个是控制率比较高，可以说现在商业地产的空置率普遍比较高，一般都在三分之一。这么高的空置率对企业来讲，会给企业资金带来压力，同时也会影响市场的发展。第二点，就是亏损面比较大。第三，成本的涨幅过快。现在7月份公布了是10%，企业商品价格上涨0.4%，这是一个原因。第二个国家要求的节能减排，环保标准都会加大我们的成本。 第二方面讲政策挑战。也是体现四个方面，一个是土地政策管理的越来越严。因为现在的土地，包括商业用地、工业用地，大家都知道城市一块是都是零地价，白送给人的，现在不行。现在的城市政府对城市的土地看得越来越重，我就不细讲了。第二方面，住宅不景气，市场不景气，必然有一些房地产企业转移到商业地产，这样增加了竞争，越来越激烈。第三，现在城市地的用地倾向，要把归也用地向保障用地转移，格局发生变化。第四方面，银行贷款为了规避风险，美国次贷大家都知道，银行的贷款管理会越来越严格。这是属于第二方面政策挑战。 第三方面是创新能力的挑战。这里所说的创新主要是企业自身发展创新，对于我们搞商业地产，过去是三大将，一个是资金人才的经验，资金是企业发展的基础，你没钱不行，你没融资能力不行。人才是企业发展的财富，经验是企业发展的财富。一方面经验普遍不足，大家知道我们房地产商业地产，改革开放三十年，我们建立房地产市场刚刚十年，很年轻，尤其是我们搞商业地产，跟我们住宅市场，工业地产不一样。不是拿地以后盖楼房就能卖，地产要懂得商业，还要懂得城市经济和消费，很多因素影响，住宅比这简单的多，我们现在在探索。 第二方面是资金普遍不足，我们国家的融资方式太单一了，虽然国际商有很多融资方式，但我们国家主要依赖于银行，所以我们自有资金不足。第三方面问题人才普遍短缺。 我讲最后一点机遇和挑战。机遇两方面，我们搞房地产的和商业地产的就缺钱，所以现在可以说我们国家很好的发展条件，经济世界排第五，外汇世界排第一，进出口贸易世界排第三，人均增长10%，去年11.4%，今年上半年10.7%。第二方面就是城市，我们城市现在处于发展中没定型。我们商业地产很多都不关注城市，不是多而是少了，主要是规划不到位。条件讲两点，第一个城市政府高度重视商业地产发展。第二个方面就是商业地产的发展空间非常大。 由于时间关系不多说了，谢谢大家！姜明：感谢王主任对地产和商业地产问题的现象，机遇和挑战，机遇是什么挑战是什么做了比较深入的全面的精彩的演讲。由