如何进行购物中心调研商管2组ppt课件

如何进行购物中心调研,1,购物中心的定义,世界购物中心协会：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体“,2,购物中心调研目的,购物中心调研关注点,购物中心调研方法论,3,01,购物中心调研目的,PartOne,4,通过对多地项目的考察，能够开阔视野和更加深入地了解相关知名品牌，同时通过前期沟通能深入和一些品牌商家进行商务对接和洽谈。,为项目本身服务，进行竞品调研，分析竞争对手的优劣势，探索其商业定位由来和运营成功/失败经验。,对标杆项目的学习调研，了解其发展与城市演变和需求的逻辑关系，提炼其项目策划定位成功的内在规律，为自身项目发展提升提供方案,开拓视野,知己知彼,考察学习,购物中心调研目的,5,购物中心调研目的,竞品调研虹桥协信中心,在项目立项前周边项目的定位、面积、租金水平等情况进行调研，形成每个直接竞争对手的优劣分析,6,购物中心调研目的,7,购物中心调研目的,学习考察杭州西溪印象城,考察优秀商业项目，并针对其宏观、微观各个方面进行学习总结，形成相应的汇报成果,商业简介：位于西溪湿地南，定位为中高端区域型购物中心，建筑面积约21万平方,其中一期17万方。主要特点：生态型购物中心，在设计上结合西溪湿地良好的自然条件、立面、动线设置了大量的露台、并设置了大面积的屋顶花园，志在打造一个贴近自然的生态型购物中心；内部设计时也延伸生态型购物中心概念，设置春、夏、秋、冬四个大型主题中庭。,8,购物中心调研目的,空间、动线、业态分布及提升客户体验设计屋面空间利用分析销售商业街建筑空间创新点与溢价空间分析地下空间(含停车场)提升客户体验设计各专业匹配度、协调性,学习考察西溪印象城,每层景观平台紧密联系室内动线与室外动线及景观,9,02,购物中心调研关注点,PartTwo,10,概括,购物中心调研,宏观,硬件,软件,对项目所在城市概况、商圈分布与特征进行详细的概括与分析。并分析项目本身项目所在商圈的过去，现在和未来，也就是她的前世今生,宏观发展研究,商场位置、与外界交通联系状况；商场的功能区配置、内部动线；商场外观、内部结构、内部装修，机电设施设备；商户装修情况。,商场硬件设施,招商情况、业态组合、销售模式、运营管理水平、差异化竞争策略。,商场经营状况,11,宏观商圈&发展研究,从宏观的角度来看，要从商圈的角度去考察典型项目，那么首先必须对项目所在城市概况、商圈分布与特征进行详细的概括与分析。在此基础上，再去考察典型项目本身，所得到的考察结果不仅有利于对城市商圈的客观深入了解，更有助于对典型项目的定位、业态、运营等有更深刻的判断和经验获取。,上海大悦城商圈分析,12,硬件外部交通动线联系,项目与周边交通是如何顺畅连接的，与交通道路的关系，人流、车流、货流的外部交通动线如何规划，卸货平台规划、室内外停车场出入口规划。项目与主要交通工具如公交车、轻轨、地铁如何连接，交通指示牌有没有做到位。,招商蛇口珠海斗门项目四至分析,13,硬件购物中心外观,立面结构设计及用材、广告位规划、夜景工程、进入购物中心主出入口的大小，设计是否足够显眼,14,硬件内部空间布局,内部空间布局创造商业氛围；给客户的空间变化感受；水平、垂直的交通便利性,15,硬件内部动线,在购物中心经营中动线就是价值，平面主动线、次动线是否简单明了，是否一眼可以从这头看到那头的商家，垂直动线是否可以快捷顺利的达到想要去的楼层。交通动线（水平和垂直人流及货流组织）、中庭形式及面积（可用于促销等聚焦人气）,上海青浦吾悦广场,上海环球港“回”型动线,16,硬件内部动线,室内动线组织分析示例：1.一字弧形动线串联四个中庭空间2.主力店哑铃型布置3.停车楼紧邻商业设置4.多样化春夏秋冬主题中庭空间的营造,杭州西溪印象城,17,硬件内部结构设计,柱距、层高、通道宽度、室内挑空空间、商店的开间、净深。,18,硬件内部装修细节,地板用材、吊顶用材、灯光亮度、店招是否统一风格、消防是否隐藏美化、楼层商户指示牌足够清楚、广告位设计、卫生间母婴区活动演艺区休憩区休憩设施问讯处的设计、小品绿化等等,19,硬件业态分布,业态属性、商户品牌、面积大小、分布楼层与位置，有没有一些新兴业态与品牌,儿童,主题餐厅,生活配套,主次力店,服饰配套,服装,餐饮,20,硬件业态分布,业态属性、商户品牌、面积大小、分布楼层与位置，有没有一些新兴业态与品牌,上海青浦吾悦广场,21,硬件业态分布,轻餐饮、超市,零售、轻餐饮、超市,零售、轻餐饮、主力店,零售、餐饮,儿童、娱乐、餐饮,娱乐、餐饮,业态属性、商户品牌、面积大小、分布楼层与位置，有没有一些新兴业态与品牌,杭州西溪印象城,22,硬件综合分析,总体布局与动线设计分析,硬件外观,总体布局,人流导入,入口设计,商业界面,外部动线设计分析,外围交通,平面组织形式,水平动线,竖向动线,内部动线设计分析,空间形态分析,内装特点分析,景观细节打造,人性化设计,业态分布,总结,所有要素一齐构筑出相应项目品格特点对相应硬件方面考察进行汇总，并在多维度形成相应分析,23,软件招商能力,项目定位、客群特征主力店独立店的面积比，购物休闲娱乐餐饮的业态比,瑞安虹桥天地,万科虹桥中心,由一个封闭式购物中心和一个开放式商业街区构成，购物中心外围设置了大型演艺中心，凸显地表效应虹桥唯一IMAX影院-英皇UA,约为3万平的小体量商业体，且餐饮比例超过了50%，旨在服务于周边办公项目首次推出了信息一体化平台-万科云客户服务中心。实现商户与办公人群的联动,24,软件经营状况、租金水平,财务状况出租率销售额商户租售比客流量车流量销售同比/环比进而得到相关经营分析,25,软件营运管理水平,商业运营是否做到统一经营，统一推广，统一管理，统一形象，统一收银等；营运人员及保洁、保安气质形象地板、卫生间角落的干净程度,衢州纪律严明的保安团队，具备良好的精气神和形象，既能提升服务粘性，又增强顾客安全感,520活动期间青浦晨会现场，人手单店任务卡片，确保活动期间销售指标达成,26,硬件外观,经营指标,营运团队,商圈情况,结论做出判断、形成报告,27,03,调研方法论,PartThree,28,调研突破口,购物中心,商户,针对特定品牌及店面进行考察，得到其装修风格、经营状况、品牌特色、服务水准等信息,通过相应手段考察项目客户群众，从消费者主观体验中提炼出信息关键点,通过商业地产圈内各方资源，获取调研目标关键信息,其他资源,客户,以个人身份到目标项目进行实地考察，获得硬件方面直观信息,29,调研方法,养成良好的调研习惯，多看、多问、多拍，以专业的眼光去观察购物中心的各个方面有效利用各种工具，完成侦查,个人观