地产巨头拿地方法.doc

特为碧贵园集团公司制作碧贵园集团公司碧贵园集团公司碧贵园集团公司制作房地产企业拿地资料2007年09月16日 安邦信息检索服务【房地产企业拿地策略】1【海南房地产开发商拿地从机会主义到战略机会主义】3【广州房地产生态概念再起 开发商拿地难度加大】5【房地产商疯狂圈钱拿地囤积开发商捂地谁来管】5【2007年房地产企业拿地需要另类方式】6【房地产拿地成本已现“天价”会出现崩盘吗？】9【现在房地产拿地的途径有几个？】10【房地产：行业内上市公司高价拿地的背后】10【房地产大企业拿地忙 小企业出让急 】11【房地产商混战二三线城市 再掀拿地热潮】11【看好省内房地产市场 大都置业2.1亿元宁海拿地】13【美国汉斯房地产公司斥资17亿元首次在上海拿地】13【房地产纳入外资投资限制类名单 外资拿地受限】13【外商投资房地产监管加强 设立公司须先拿地拿房 】14【广州房地产生态概念再起 开发商拿地难度加大】14【房地产并购时机到来 香港房产商入驻内地拿地！】15【葛洲坝子公司海集房地产 13.6亿元武汉竞拍拿地】15【上海开发商8亿澳州拿地 欲进军当地房地产市场 】16【房地产商疯狂拿地秘密:囤而不建助推房价】16【看好厦门房地产市场 华润置地大手笔入厦拿地】19【房地产行业07年上半年回顾：上市公司高价拿地的背后】20【大房地产开发商纷纷深入花都各镇区拿地】20【重庆 房地产上市公司竞相拿地】21【老潘拿地记 房地产商加紧跑马圈地】22【千亿融资助推地产寡头时代来临】24【金地集团：拿地、融资轮动，加速企业扩张】25【境外大鳄囤地大战】26【房地产企业拿地策略】 国六条后，限价、限户型面积土地供应的出现，给发展商在拿地时提出了诸多的要求，尽管新政大军压境，但土地市场活跃依旧。2006年，7月，深圳。宝安中心区某商业地块以18.8亿元被西岸新天置业以底价揽获。9月，上海。万科、合生创展、金地等八强暗战浦东花木新民北块，期间，金地报出的59.68亿元人民币的价格令所有人哗然一片。10月，世茂房地产以总价人民币24.08亿元在江苏常州竞得近90万平米的地块。11月，华润置地以总价人民币15.41亿元抢得上海新江湾城C2地块。而以上资料所显示的土地获取方式枣招、拍、挂，是目前较为常见的土地获取方式，但不是唯一，与政府合作、企业并购也是获取土地的途径之一。自1987年，中国出现第一例土地使用权拍卖以来，中国的土地市场开始迈入市场化，而中国地产企业的拿地方式也随之千变万化。19年来，在地产企业拿地这个渠道上，不变的是什么？改变的又是哪些？从土地市场化的历程到获取土地方式的多样化，我们可以看到发展商拿地的策略虽有不同，但目的和关注点却大同小异。一、中国式土地供应 1、土地市场化中的里程碑1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖了8588平米的土地使用权，成为了在中国土地使用权转让上第一个试吃螃蟹的城市。1988年，宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，于是在中国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。同年2月11日，福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功，而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权。1990年，国务院第55号令发布实施了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，其中对宪法中的土地条款进行了修改，土地转让规则得以更加完善。这是我国土地制度改革的第一个里程碑。2001年4月30日，国务院发布了15号文件，其中明确了关于土地经营管理的规定。15号文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，真正的土地市场建设也是从本世纪开始走向规范化、市场化，并形成制度。2002年4月3日，国土资源部通过招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，对国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌方式作了明确规定，并要求自2002年7月1日起施行。政策的出台，在于引导和培育市场，不断完善土地供应方式及监管机制，推行土地市场化运作，避免土地供应的暗箱操作和发展商囤地等不良行为，为企业提供一个相对公平竞争的市场环境。并通过调控手段来调整发展商通过土地增值的获利空间。在此环境下，要求发展商根据自身情况采取不同的拿地策略，如与政府合作、企业并购和招挂拍相结合，以应对政策的调整，实现预期利润目标。 2、企业拿地三招式行政命令式。政府在危改及基础设施建设中的建设用地分配，一般通过行政划拨方式，比如危改拆迁、工商企业改造、经济适用房、基础设施等。资本市场。资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为：A、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。这种形式多见于海外基金进入中国市场，比如摩根士丹利，2003年与上海永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，2004年与天津顺驰合作，共同投资开发。B、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳契税和营业说，这两个加起来相当于土地成本的10%。C、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式不用缴纳契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。土地市场。通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，曝光率较多、最为常见的一种拿地方式。回望中国式的土地供应，政策的引导将土地推向市场，以往依靠政府资源拿地的时代已经过去，市场化的招挂拍将成为未来获取土地的主要方式。二、PK：招标、拍卖、挂牌 招标。招标的基本规则是价低者得，更多适用于政府工程建筑项目、集中采购招标，装饰装修工程等。在今年的调控新政之后，各主要城市土地的出让方式不约而同地使用清一色的招标取代之前的拍卖或挂牌。这是为了在一定程度上避免拍卖场上企业竞争过于激烈，导致太多的“天价”地块出现。而且，在招标文件中加入了企业资质、规划方案等评分要求，也能够有效平衡单一的地价标准，从而降低实际出让地价。 挂牌。土地挂牌，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补型方式，是一种调剂方式，是对各方关系的一种协调。它有以下三个优势：1、是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；2、是操作简便，便于开展；3、是有利于土地有形市场的形成和运作。 拍卖。“中国土地第一拍卖师”陈少湘认为，拍卖显示了一种市场的透明度，社会反应热烈，交易迅速，竞买人面对面出价。通过拍卖，真正使发展商在同一条起跑线上起跑。而且拍卖竞价轮流递增，有一个公平的平台让开发商定价。从现实的土地市场情况来看，挂牌和拍卖显而易见是地产企业在拿地时使用最多的两种方式。这两种拿地渠道，谁更胜一筹，双方各执一词。 拍卖VS挂牌：究竟哪种方式更有利？正方代表：陈少湘：“对于开发商来说，通过招标拍卖挂牌的方式获得土地，大家都在同一个起跑线上，是公平的交易，而且以这种方式拿到的地，政府已经做好了前期工作，如规划、拆迁等，是可以直接建设的，不需要开发商一个部门一个部门地跑，缩短了建设周期。”对于坊间所说的“拍卖抬升地价”的说法，国土资源部副部长李元认为：房价上涨过快，主要是土地供应量过少。土地的招标拍卖抬升地价并不符合市场经济学原理。反方代表：王石：“客观而言，现阶段采用挂牌公示的方式最符合我国国情，既有历史性进步，又具备相当伸缩性。就我国现状看，土地全部拍卖会给目前楼市发展留有一定后遗症。”部分业内人士认为，土地拍卖的结果之一是致使房价快速上升，因为土地拍卖方式在一定程度上会忽视民用住宅土地的特殊性和公益性，导致房地产的高价成本最终转嫁到消费者身上。土地拍卖中的非理性倾向将会拉高房价。挂牌和拍卖，究竟孰优孰劣，无法一言以蔽之。我们知道的是，2006年8月，深圳市国土资源和房产管理局首次以招标形式推出6幅居住用地。招标的目的是为了控制地价飙升，进而在一定程度上抑制今后的房价。而拍卖是一种完全市场竞争的行为，是一种透明化的市场运作行为。在中国房地产市场发展的初级阶段，招挂拍同时并存，和谐共生，以适应市场发展阶段的实际情况，并促进房地产市场朝着良性健康的方向发展。在此条件下，发展商的土地储备及资金渠道将成为地产企业竞争的核心要素。【海南房地产开发商拿地从机会主义到战略机会主义】海南二三线城市土地交易风起云涌“拿地、拿地、再拿地”。这已经成为海南许多开发商现阶段最重要的工作。在房地产开发所有的资源中，土地是根本。 海甸岛一块面积仅20多亩的土地，在上个月拍卖成交价高达4000多万元，平均地价高达220万元/亩，而在两年前这里地价不过40万/亩至60万/亩。虽然这只是特例，但海口土地整体价格的上涨幅度之快，仍然令众多房产开发商目瞪口呆。 而三亚土地的价格上涨幅度更加惊人，三亚湾的土地在四年前价格不过30多万元/亩，现在则高达360多万元/亩。有的开发商声称，三亚一线海景地400万元/亩也敢拿，三亚市一般的土地价格动辄超过100万元/亩。 土地成本迅速窜高的背景下，海南一些中小开发商把目光投向了海南二三线城市所辖区域，从炙手可热的一线城市海口、三亚转向琼海、文昌、保亭、五指山、陵水、万宁等二三线城市拿地。 这一轮拿地特征已经显示出，海南部分开发商开始从机会主义，逐步转向战略机会主义。 无地可拿的尴尬 在人们看来，邱华(化名)的财富人生已经非常不错了。2000年前，他只是个在海口从事一般日用品批发零售的小老板。不久，他抓住海南盘活“半拉子”的有利机遇，投身于房地产项目。他和几个老乡合作在三亚收购了两个项目，又抽身回海口盘活开发了一座熄了火的酒店，改建成小公寓，卖得很不错。邱华个人的净财富已经超过数千万元。 不过，随着项目进入尾声，邱华从陶醉中猛然惊醒：卖完改造后的公寓楼，公司下一个项目在哪里？这个时候，海口的土地价格已经拉升了很多，以他和伙伴的实力买不到什么像样的地块。而三亚的地价更是他的实力不敢问津的。对于下一步无米之炊的格局，他有些懊恼，为何没有及早储备一块地？ 邱华是海南本土一部分中小开发商的缩影。 海南本土开发商们拿地的觉醒，滞后于华润、富力等国内地产资本巨头的先知先觉。 当富力、雅居乐、华润等一大批国内赫赫有名的大鳄开始在海南本土高调招聘一些中低层工作人员时，海南本土开发商才猛然发现，外来的大地产商在海南贮备的土地，拔一根毫毛都比他们的腰还粗。雅居乐成为陵水清水湾约2万亩土地的一级开发商，富力在陵水香水湾拿下了167万平方米，在海口西海岸取得了45.2万平方米，在澄迈取得了450万平方米的土地开发权。 五年前来到三亚从事开发阳光海岸项目的广东联华国际，在收购三亚最高的半拉子楼后，也相继在海南收购贮备土地近6000亩。 岛外房地产开发商们在海南狂飙突进大肆开疆拓土，是战略性的举措。尽管明年奥运会之后房价是大跌还是上涨，现在还不分明，但岛外热钱的大量涌入，海口、三亚等区域土地价格不断攀升，已经让一些本土中小开发商感受到了冬天般的寒冷。如果无地可拿，就可能被迫退出房地产这个高暴利行业了，本土一些中小开发商目前正面临生死存亡的考验。 谋划转移战略 比邱先生晚两年才转入 “半拉子”项目经营的滨海太阳城股份有限公司董事长周建辉，实现了从职业经理人向房地产开发商转型的角色转变。在四年的时间中，周先生在海口先后与人合作开发了4个“半拉子”项目，积累了近亿元资产。但比邱先生有着更系统的前瞻意识和战略思维的周建辉，已悄然在琼海、五指山贮备了两块规模不小的土地，那两块地将成为他事业下一步腾跃的着力点。 周建辉认为，区域发展不平衡，资本实力不够的开发商，可以关注海南楼市的“二线战场”。事实上，海南二三线楼市已经兴起，五指山市今年报建的房地产项目高达70万平方米。琼海“天来泉”项目成功的示范，也增加了开发商们对海南二三线区域土地的开发信心。 一些中小开发商告诉记者，他们正在考虑转向开吃二三线区域土地“奶酪”，澄迈、文昌是他们的考虑重点之一。 周先生认为，广大中小房地产商根基未稳，实力有待壮大，宜采取游击战和农村包围城市的战略。 三亚美丽春天酒店的掌舵人庄先生表示，当前的形势又是海南房地产企业发展的一道分水岭，面对岛外大量资本前来海南圈地的形势，必须加快移师步伐。战略思维和资本意识、市场细分化、周期性、团队精神、游戏规则等等在其它行业已经深入人心的管理学词汇，对海南房地产行业来说为时不晚。他认为，应该自觉地基于战略布局有所准备，这样才能克服房地产市场的周期性，降低外部环境变化给企业带来的风险。目前的一线城市拿地竞争已经相当激烈，而二三线城市市场正处于成长阶段，土地资源丰富，价格不高，市场竞争相对平和，是实力相对较弱的房地产企业较好的战略选择。 从机会主义到战略机会主义 海南房地产市场正悄悄发生着一种深层格局的演变。 在海南的房产商中，许多发展中的中小房地产商是怀着一夜暴富的心态半路出家介入地产业的。以往的成功，更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。省建设厅的有关人士认为，在与岛外房地产界人士交往中，海南的开发商素质有所提升，其中有的人开始以一种积极而不是抗拒变化的心态来实现自我变革。成长型房地产商要获得发展，必须从机会主义导向转向战略驱动导向开发。 土地属于成长性资源。如果能够在中小城市储备一部分土地，房地产开发企业就具备了运作一个好项目的基础。尤其在区域、市场等条件发育不充分的环境下，获得成长性资源可以明显获得先发优势。但是，如果房地产商们都苦苦等待二三线城市各方面条件成熟再介入，一定会错过一些机遇，也会错失占据市场制高点的好时机，或者被对手先行一步，迅速发展并快速透支有限的市场需求。 知名房地产策划人左农认为，市场政治家与战略管理者有着较大的差别。随着竞争的充分，市场秩序的规范，机会主义导向型的开发模式必将丧失自己的土壤。开发商必须自觉地进行战略管理，寻找并发现新的需求和新的市场领域。 房地产业有着鲜明的短期开发销售(项目型)和区域化生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来说，如何运用好所在区域的综合资源优势(人脉、关系、风俗、市场和价格等)，抓住一些地方楼市刚刚启动和不发达的机遇，充分发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量。 要想主导海南未来的楼市，海南的房地产商们还需加快自我升级的速度。【广州房地产生态概念再起 开发商拿地难度加大】记者从广州市规划部门获悉，正在编制的未来10年广州总体规划将坚持“生态优先”原则。此举意味着开发商在环境保护区周边拿地的难度将进一步加大，而具有生态优势的楼盘则将越来越受到消费者青睐。广州自然生态环境优越的区域主要集中在花都、从化、南沙等地，这些区域的楼盘销售时多以生态环境为“卖点”，如美林湖、逸泉山庄、南沙滨海花园、碧桂园假日半岛等。白云山和万亩果园是广州的“北肺”和“南肺”。白云山周边楼盘包括云山诗意、云裳丽影、颐和上院等，万亩果园区域则有逸景翠园、罗马家园、会展世界城等项目在售，均价已经突破万元。经纬地产项目发展与研究部副经理吴定金表示，政府对在白云山区域范围内建设住宅有严格的政策限制，也曾强调会加强对万亩果园周边房地产开发的管理。明确了未来广州市总体规划之后，政府在上述区域推出土地将更加谨慎，未来中心城区能够享受生态景观的楼盘因此会越来越少，房价因为项目地段不同而形成的差异将进一步扩大。【房地产商疯狂圈钱拿地囤积开发商捂地谁来管】主持人：房地产商疯狂圈钱疯狂拿地的举动还在高潮中。在万科、绿城、保利、北辰等众多地产上市公司纷纷在二三线城市跑马圈地之后，雅戈尔集团(600177)发布拿地公告，称以4.15亿元公开竞得苏州城区齐门北大街西地块，南京栖霞建设股份公司(600533)也发布公告称，在无锡获得规划建筑面积9万平米土地。然而相关媒体的进一步跟踪报道显示，房地产商疯狂拿地后并没有真的建房，2001年初至今年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米。今年上半年，房价出现持续上涨局面，供求矛盾已被建设部认为是导致房价上涨的主要原因之一。一方面是国土资源部促进各个地方政府开始加大土地供应量，另一方面，开发商在大肆拿地的情况下，由于不能立即变成供应上市，供应的土地正逐步变成开发商的“土地储备”。在政府强烈宏调、银行系统不断加强风险教育之时，房地产商通过证券市场大肆圈钱，有让房地产调控再次成为空调之势，我们的资本配置体系究竟怎么了?大众评判台励俊：应该加强管理应尽快将地产商拿地的自付比例提高到70%。囤地是房地产商和地方政府的阳谋，利润高得惊人，而风险几乎为零。郝彬彬：有多少政策可以在执行中胡来关于土地开发中华人民共和国城市房地产管理法等多条法规已做出规定，但囤地现象现在不仅得不到解决，而且有越发严重的趋势。我觉得主要在于执行中存在的漏洞和利益链的照顾。现在不是单纯拿不拿出措施的问题(因为我们看到有多少政策在执行中被抵消或化解得无影无踪)，而是要考虑地方政府在土地财政上限权问题。刘春香：根源在于思路不对地方政府是既当“裁判员”又当“运动员”，地方政府在土地处置及价格上涨中获得很大收益，土地转让金已成为地方财政的“命根子”。如果不改变土地财政的思路，这个问题根本没有办法解决。李忠存: 寄望政府采取强制手段因为现在的房地产是暴利，而且地皮就这么多，所以谁都知道一地难求。各大公司都看到了房地产这块肥肉，因此开始了新一轮圈地运动。当下只有希望有关部门能够采取相应的法律法规或采取强制手段来解决此问题。【2007年房地产企业拿地需要另类方式】2007年的土地调控政策就是更加趋紧、趋严。据悉，2007年国土资源部将出台一项名为关于促进各项建设节约集约用地的若干意见，并以新成立的9个土地督察局来督促各地建立节约集约用地的评价体系和考核制度。现在的土地市场让不少开发商感叹。先是2006年冬天的京城土地市场似乎有点不按章出牌：“广渠门36号地最终的成交价将达60亿”等引起业界一系列猜想，紧接着，2006年12月22日，国土资源部办公厅有关人士对有关媒体表示，“2007年的土地调控政策就是更加趋紧、趋严：”据悉，2007年国土资源部将出台一项名为关于促进各项建设节约集约用地的若干意见，并以新成立的9个土地督察局来督促各地建立节约集约用地的评价体系和考核制度。2007年，将“倒逼”开发商吐地、提高土地获得成本、违规用地将严查等预测更让开发商感到拿地艰难2007年，开发商该怎样拿地?本刊记者根据一年多的观察和深入采访，总结出四种方式，希望能起到抛砖引玉的作用，废地变宝地目前，我国80%以上的历史遗留废弃地未得到恢复利用，全国因各种人为因素造成破坏和废弃的土地近2亿亩，其中仅采矿破坏的土地约为9000万亩，每年有百万亩新增的废弃地得不到及时复垦。针对这一问题，日前，国土资源部、国家发展改革委、财政部、铁道部、交通部、水利部、国家环保总局联合发出关于加强生产建设项目土地复垦管理工作的通知，要求各地切实加强生产建设项目土地复垦管理工作，复垦义务人必须根据土地破坏面积和类型、采出原矿量、复垦标准等，依法缴纳土地复垦费。被破坏的土地要优先复垦为农用地，用于农业生产。随着各地经济建设步伐的加快，工矿废弃地的数量依然持续增加，导致土地复垦“旧账未还、新账又欠”，严重破坏了生态环境，加剧了人地矛盾，影响了经济社会的可持续发展，使当地农民的生产生活受到严重影响。土地复垦对于缓解土地供应的压力，实现土地集约高效利用，改善当地农民的生产生活条件等作用十分明显，并可带来非常可观的生态效益、社会效益和经济效益。据权威部门测算，约有60%以上的废弃地可以复垦为耕地，每年可新增粮食270亿公斤；约30%的废弃地可以复垦为其他农用地，可新增产值400多亿元；约10%的废弃地可以复垦为建设用地，可满足我国四五年的建设需要。记者观察到，在北京郊区的不少地方，像这种废弃地不在少数。据了解，这些废弃地大多是以租赁的方式成交的。由于集体土地的租金相对比较便宜，因此在现行经济活动中，租用集体土地建造厂房的情况时有发生。但由于地的性质为集体土地。所以，要租赁的话，需要办理一些手续。目前较为普遍的操作方式是，由土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议。但据记者了解，这一做法并不妥当，因为我国法律对集体土地的出租行为是严格限制的，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。确有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续：(1)与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定；(2)在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续；(3)租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。有一点需要特别说明的是，租用土地应当严格依照上述程序办理手续，否则承租权不受法律保护。破产厂房成香饽饽现在的一个现象是：一方面，房地产企业感慨困难。另一方面，郊区相当数量不景气的乡镇企业，占据着大量的用地。这种屡见不鲜的“反差”现象的存在，同样为旨在“无地置业开发”的工业房产投资开发商提供了商机。早在2005年，有的开发商就瞄准了这一商机。以产权收购的方式取得了这些乡镇企业的控股权，从而也取得了不少的土地。2005年3月底，北京最大的一笔破产清算资产竞拍诞生；经过数轮激烈的价格竞逐，北京明天房地产开发公司最终以3.1亿元的价格购得北京二毛的整体破产财产，其中包括位于昌平区的20万平方米的土地、8万平方米的厂房竞拍价格也从1.6亿元的底价一路抬升至3.1亿元，比起拍价高出了约83.4%：同时，另一个破产厂房项目也同样顺利拍卖给了一家本地开发商。该厂房地理位置相对较偏、位于延庆的北京铝加工厂同样受到了来自延庆当地2家房产商的关注，另一家开发企业则来自通州。虽然没有达到北京二毛项目的高价，但整体资产最后仍以8670万元顺利拍出。据了解，这些企业大多对当地市场十分了解，不少企业自身就是本土开发商，对区域市场十分熟悉，并从很早以前就开始关注该项目。北京产权交易所总裁熊焰表示，通过拍卖的形式将一些包括厂房资产在内的资产整体转让，一方面可以使国有资产以市场价格实现最大化，尤其是房地产行业发展势头良好，项目多卖出的价格对一个破产企业尤为重要；另一方面，开发商也多了一种获取开发项目的渠道。厂房地块以破产资产拍卖形式进入市场，对地产商而言无疑多了一种选择，而这种选择也有“扩容”的趋势，据北京产权交易所内部资料显示，除了厂房资产物业直接进入拍卖程序外，也有越来越多的国有房产公司股权进行公开挂牌转让。据北交所信息部的有关人士介绍，房地产业作为第三产业，产权交易日益活跃，房地产公司的股权交易已经是最为抢手的行业之一，而未来对于破产厂房资产进入拍卖流程这一部分业务，随着清算工作推进，会有更多项目进入市场交易。北交所会对项目信息作全方位的跟踪和推介。另一方面，目前市场参与主体仍主要集中在本土的一些企业上，不少北京其他开发公司以及外地来京需要开发项目的地产商有着自己的犹豫。就目前来看，不少非本地的北京房企和外来开发商对于破产厂房项目仍有较大顾虑，其中最为关键的是对破产项目地块的规划以及购买后改为地产开发申请等环节的顾虑。再加上对于市场调研的周期等，显然不如知根知底的当地企业，此外，当地区域政府对于项目的态度也十分关键，开发商在没有摸清底数的情况下，通常不会选择贸然进入。解决这些问题，需要更多环节予以支持，共同推动，这样才能将这个市场做得更大。“投李报桃”，换取劣势企业用地对于那些积极进军二三线城市的开发商而言，此种拿地思路和方式也值得借鉴：招商引资，是各地经济发展的重中之重和第一要务，颇为各地政府看重，如果能够帮助当地引进或导入高效能，高利税的先进工业或高成长性项目，那么完全可“以一抵数”(即引进一个项目/综合效益，抵过当地几家甚至十几家乡镇企业残局)，获取当地劣势企业的用地资源，诚然，在“先予后取”确保当地超值利益的前提下，充分利用换取的土地或闲置厂房资源进行置业开发，这无疑是“无地置业开发”的一个高招和妙招。因此，如果手头顺便握有好的、高成长性的工业项目，或受托需要寻觅海外产业转移地项目的置业投资商或房产开发商，那么不妨探究一下“以一抵数”、“投李报桃”的置换术，可能会得到意外的惊喜。如：某集镇，有16家劣势乡镇企业，却占有着一批厂房用地，煞是可惜。而后，通过置业机构定向推介某置业投资集团，帮助导入了一家采用国外先进技术的自洁灭菌型科技生物涂料公司，结果产生的综合税收效应抵过原先劣势企业的三分之二还强，当地政府大喜过后，干脆将多家闲置的乡镇企业和废弃的厂房用地，全都交给这家置业投资集团开发，结果自然皆大欢喜：当地政府既获税收，又甩包袱，投资集团却一举盘下五家乡镇工厂，作为他用开发。“无中生有”，合理获取盘活权益随着大批工厂企业属地化管理和小型国企转制改制，各地大规模的二级企业产权改革已经全面展开，估计各地二级企业产权改革的总量巨大。诚然，二级企业改革量大而广，情形纷繁复杂，但是有一点是须共同面对的，那就是巨大的改革成本，这是一笔巨额的负担，全依靠政府“买单”显然是不可能的，一定会有相当的部分是需要通过市场化运作，呼吁社会资本和民间资本共同参与，这就为置业投资商预留了千载难逢的“参与接口”。所以，有志于战略投资开发的置业投资集团和开发商，完全可以优先目标，联络“管道”，主动介入相关的产权改革，在为国家/政府分忧解难，分挑重担的同时，坚持权利与义务对等的原则，合情合理的获取无愧的回报诉求。如：上海工业系统一家颇具实力的投资集团，瞄准时机主动参与冶金系统多家企业产权改革和转换，在为这些企业承担了改革成本的同时。理所当然地获得了这些企业包括人、财、物、债物、债权和厂房、地块在内的全部资源。工业地产被业界称为最具增值潜力的地产“金矿”。业界普遍认为：未来工业地产行业将保持高景气度。工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。由于其稳定的投资回报，工业地产颇受国外投资者青睐，目前国内对工业地产关注度在不断提升。2007年住宅地产将面临更大的政策调控，而工业地产随着国内长期需求稳步上升，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬，工业地产将保持高景气度。今后随着国家对工业用地进行规范审批，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。高新技术开发区将成为工业地产高端化、集群化、园区化发展的主要载体。国家高新区产业集群效应明显增强，在地方经济发展中已确立了龙头地位，未来工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体；在全国主要经济区域的高新技术开发区中，以上海为核心的长三角区域、京津地区高新区已成为国家发展高新技术产业的主要区域。面对如此好的时机，难怪有的房地产企业把房地产开发重心转移至工业地产。而能做到“无中生有”，不也是谋求发展的一步好棋?!【房地产拿地成本已现“天价”会出现崩盘吗？】我是在一家全国排名前50位的房地产集团投资发展部任要职，我说这些问题并不是打哈哈，闹着玩的，希望大家同行研究一下！现在老是说房价过高，但有多少人知道发展商拿地的成本有多高？十亿，八亿拿一块地，在我的眼里已经是司空见惯了的事情，但这并不是上市场买菜，十元八块的过家家。现在动不动就拍到一千万一亩的地价，地面价要一万五，算容积率3，楼面价也要五千，加上建安成本，财务税费缴付，就算卖到一万块每平米的均价也每什么钱可赚，(我说的可是二线城市)我经常感叹，我们好象在给政府做义务劳动一样，既把城市建设搞上去了，搞活了经济，也满足了税收。就今年我做地块评估和前期开发分析，能吧利润率调到15%已经是不错的收益了。但现在的经济体量和消费水平就只能是这样，你总不能象上海某项目卖到十几万一平米，那简直是，呵呵！但现在拿地成本那么高，简直是天价。据万科内部最新成本利润核算，把利润率调整到14%，嘿！连老大都这样，我们还可以怎么做？来一个宏调，来一个信用危机，只要轻轻的刮一阵风，就可以把所有的利润抹去，这市场简直是疯了！某省国土厅一高官跟我闲聊，他说：现在就算加大三倍的土地供应量，地价也不会掉下来，其一，流动性过剩，其二，本土的和外来的炒作资金充足，其三，各地方政府的私利性。另外一个未经证实的传闻，就是：浙商现在不炒房子了，囤积资金炒地皮，跟我们这些发展商争资源，政府就扮演渔翁的角色。我个人隐约感觉这个市场有点不大正常，我已给集团发出了预警信号：现开发项目不能跨越2009年，地价虚高，含有隐性风险，宜对市场做跟踪观察。我们已连同本地的几家大集团联手：就是别哄托市场，大家把储备地块先行消化，让炒家自然“崩盘”，要不然大家无利可图。但这只是我们自己可控制的一个区域，但全国都在上演这一幕，我想让大家讨论一下，房地产拿地成本已现“天价”会出现崩盘现象吗？【现在房地产拿地的途径有几个？】除了参加拍卖还有什么？现在还允许协议出让吗？如果是旧城改造过程中申请的周转用地，可不可以开发了盖房子卖？国有土地使用权出让有新的规定，在原有3种方式的基础上增加一种新的方式-挂牌方式，即从2002年7月1日起出让国有土地共有四种方式：1、协议；2、招标；3、拍卖；4、挂牌。 另外就是划拔地了.根据土地管理法第54条规定：下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施用地和公益事业用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；4、法律、行政法规规定的其他用地。【房地产：行业内上市公司高价拿地的背后】要点：焦点问题讨论：上市公司高价拿地的背后高价拿地是行业集中度提升的前奏。高价拿地和高价增发一样，目前正处于泡沫堆积之中，我们在警惕行业和公司风险的同时，也需要认识到，这个过程是行业整合的一种必然，而高价拿地也并不意味着高风险，好房子是稀缺的，我们认为借助资本市场快速发展而同时降低财务风险无疑是较明智的，最后胜出者将是执行能力强和融资能力强的公司。股票选择：目前房地产公司估值处于高位，短期内股价上涨空间有限，但推动地产板块上涨的基本因素没有发生大的变化，如房价上涨，汇率、利率等，我们认为地产公司股价大幅调整的空间也有限，建议投资者控制仓位和调整持仓结构，股票选择上重点持有有业绩增长支撑的全国和区域龙头企业。中长线投资者可以介入土地资源比较丰富的上市公司，比如建设、工业、旅游、仓储等各类土地拥有者。07年上半年房地产行业数据分析07年6月房价涨幅7.1%，同比加快1.3个百分点：按照国家统计局的监测数据，2007年6月份，全国70个大中城市房屋价格指数同比上涨7.1%。其中，全国新建商品住房销售价格同比上涨7.4%。而按照销售额除以销售面积计算的上半年全国商品房价均价涨幅为10.1%。区域市场差异仍旧较大：除上海之外的一线城市仍然是房价涨幅最为明显的区域，深圳15.9%，北京9.5%，南京7.2%，广州5.9%；上海止跌启稳，同比上涨1.2%。同时房价上涨从一、二线向三、四线蔓延迹象明显。上半年需求增幅放缓，而供给增幅略升：上半年商品房销售面积2.79亿平方米，同比增幅21.45%，增幅同比下降，月度环比回升；竣工面积为1.49亿平方米，同比增幅为11.05%，环比略有回升。但供小于求明显，且差距拉大。先行指标意味着房价上涨压力未改：上半年新开工面积增幅18.43%，增幅同比下降3个百分点；在建面积增幅21.93%，增幅略有提高；土地购置面积同比上升10%，两年来首次增幅达到双位数，而开发面积增幅仍偏低，为7.6%；这些指标显示，未来供给仍难以大幅度增加，房价上涨压力依旧。【房地产大企业拿地忙 小企业出让急 】随着土地增值税清算的临近，小开发商迫于资金压力不得不抛地求生，而大开发商却趁势而上，鲸吞土地增加储备，土地市场呈现出明显的两极分化趋势。 虽然今年的国有土地出让公告迟迟未出，但似乎并未影响到大开发商紧锣密鼓的拿地节奏。绿地、万科等大开发商近期频频出手拿地，股权转让更是成为不少资金雄厚的开发商获取土地的秘密武器。绿地集团今年以来已先后在上海奉贤、嘉定、浦东川沙取得3幅土地，并将之定位为现代服务业综合项目。而万科也在1月8日以协议方式获取恒大集团在上海三林世博会区域的五个项目，总建筑面积42.3万平方米，以收购价格12.90亿元计算，5个项目楼板价为3050元/平方米，低于金地此前获得的浦东高行地块。从三林板块目前在售楼盘均价已超9000元/平方米看，未来盈利空间可观。日前，凯德置地又传出消息，以3325万元认购上海广南房地产开发有限公司95%的股份，获得该公司名下青浦区一占地14.19万平方米的住宅用地，并计划在该地块建造约200套低密度住宅单元于2008年第三季度推出。而在上海之外的南京、深圳、广州等地，金地、招商等大开发商今年以来已屡次大手笔将多幅土地收归囊中。 与之成鲜明对比的是，在上海联合产权交易中心的公告上，近期频频出现房产转让、土地转让、项目转让、股权转让的信息。某大型房产开发公司投资部人士表示，不少小公司因为增值税清算的压力急于转让手中的项目，他自己最近就接触了好几例。而大公司一般都对土地增值税进行了计提，因此清算影响不大。同时，银行放贷的明显青睐使得大公司根本不必为资金发愁。而由于上海今年的土地出让公告至今未出，不少资金充裕但土地短缺的大公司只好转而通过股权转让获取项目。【房地产商混战二三线城市 再掀拿地热潮】一年之计在于春，对于房地产企业来说，一年中最重要的战略就是拿地。截至今年2月，阳光100已连续在好几个二三线城市拿地逾2000亩。事实上，不只阳光100，不久前，世茂房地产控股有限公司以12亿元人民币成功在徐州摘地；上海豫园竞得全国单宗地价增幅最大的武汉147号地块此起彼伏的拿地消息接连传来，显然，地产商在二三线城市再次掀起了拿地热潮。 二三线城市为何变得如此炙手可热？据英联国际不动产研究分析，目前，我国几大主要二三线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而上海房地产投资收益率目前在7%至8%之间。比起北京、上海等房地产市场越来越严峻的调控形势和竞争环境，二三线城市成为了新的投资沃土。而且，那些较早进入二三线城市的开发商所获得的巨额回报，也吸引了越来越多的开发商参与食抢市场蛋糕。 拿地、拿地、再拿地 2007年才刚刚过了不到三个月，阳光100就已经连续在长沙、武汉、天津、西安四座重点二线城市完成拿地计划，累计拿地逾2000亩，开始了新一轮全国扩张。就在记者截至发稿时，阳光100集团副总经理范小冲告诉中国经济时报记者：阳光100正在着手摘取福建泉州的又一个新项目。 与阳光100一样快速布局拿地的开发商一个接一个。据记者了解，进入2007年之后，世茂房地产公司在二三线城市频频出手。今年1月17日，该公司以约17亿元人民币成功摘得苏州市一地块。2月2日，世茂房地产公司又以12亿元人民币成功在徐州摘地，这也是该公司首次在徐州落子。今年1月31日，上海豫园竞得全国单宗地价增幅最大的武汉147号地块；2月1日佛山06H地块拍卖，由广东招商地产联合体竞得。 可以说，对于竞相开拓全国二三线城市的开发商来说，目前最重要的工作就是拿地、拿地、再拿地。“但是，并非所有走向二三线城市的开发商都能顺利拿到土地。”合富辉煌市场研究部的分析师表示，成功竞得地块的基本都是一些大开发商。据了解，武汉147号地块的拍卖，共有19家开发商参与，全部为来自广州、北京、上海的上市大开发商，由19亿元起拍，经过1000多轮竞争，最后由上海豫园以35亿200万元竞得。主持该块土地拍卖的知名拍卖师陈少湘说，该地块创造了全国单宗地价增幅最大纪录。 “几亿元甚至几十亿元，即使是二三线城市的拍卖土地，地价总额也非常高。”一位参与西安土地竞拍的北京开发商告诉记者，如果加上税费等，开发商要付出的实际资金更高。如佛山地块招商地产要拿出11亿-12亿元；付款方式也更严格，佛山土地地价要在11个月内全部缴清；而武汉地块单保证金就要5亿元。当越来越多的开发商参与角逐二三线城市土地时，地价总额高、付款方式严，这对开发企业的实力是很大的考验。 与此同时，土地市场的政策风险也成为拓展二三线城市开发商不得不考虑的因素。世茂房地产在徐州拿地的负责人表示，世茂公司之所以没有选择在上海、北京等地大举拿地，而是更为关注政府导向的二三级城市发展。这主要是基于土地市场的风险和将来的发展潜力，“公司目前在拿地上更多选择综合地块，有意将持有开发比例控制在30%-40%以此应对土地增值税等政策可能造成的成本增加。” “群雄混战”二三线城市 2007年初，就在楼市观望气氛凝重的时候，阳光100却迎来了新年开门红。1月，南宁阳光100上东国际一期国际公寓R3开盘，共推出146套公寓，劲销四千万元，点燃了南宁新年楼市的第一把火。天津南开区的阳光100国际新城推出新的楼盘，开盘当天，面积在90平米以下的两居，被购房者抢订一空。柳州阳光100城市广场一期开盘，当天即告售磬；重庆阳光100国际新城新推滨江公寓销售额5000万元。 当下的二三线城市，可以用“群雄混战”来形容。以重庆这个被房地产界称为“起步虽晚，但发展健康”的城市为例，在两三年的时间里就吸引了包括阳光100、北京城建、国美地产、天鸿地产、棕榈泉国际五家来自北京的知名地产品牌企业。在长沙、武汉、西安、南宁等开发价值刚刚突显的城市，同样也出现了众多品牌地产企业的身影。 “阳光100从9年前开始进行二线扩张战略，现在已成功在19个城市实现了项目开发，并探索出了一条全国发展之路。”范小冲告诉记者：“接下来，阳光100会加快在二线城市战略布局的步伐，走向更多的城市。在开发模式上，不再局限于过去独资或控股，采取一种非控股连锁加盟的开发模式，这是一种利用阳光100的品牌和管理能力进行资源整合的开发模式，通过这种模式可以弥补快速扩张带来的资金和土地的短缺，通过品牌和资源的结合与合作伙伴实现共赢。” 但是，也不是所有进入二线城市的品牌房地产企业，都能载誉而归，因为在二线城市开发战略失控，导致企业被兼并收购，已有先例。范小冲认为，进入二线城市开发不是一蹴而就，二线城市与一线城市在开发模式、目标客户群等方面存在很大不同。很多时候，二线城市房价只有一线城市的一半甚至1/3，这对企业成本控制和管理模式等方面都提出了巨大挑战。 【看好省内房地产市场 大都置业2.1亿元宁海拿地】5月11日，在宁海县国土拍20073号地块的土地拍卖会上，西湖8号公馆的发展商浙江大都置业投资有限公司以2.1亿元的地价竞得该地块，该地块位于兴海路东、沿海南线公路南，占地62亩，是未来宁海县城的核心发展区域，且位于城区交通便利地区，将发展成为当地的未来CBD。据悉，这是大都公司继1月5日拿下宁海150亩黄金宝地以后，在该县再次中标，引起当地房产市场的强烈震动。业内人士认为，随着国内房地产行业竞争的加剧，宏观调控的持续，一些一线城市房地产市场面临继续调整的局面，房地产行业竞争加剧，而一些二、三线城市由于经济持续发展，房产需求旺盛，而市场共给不足，特别是一些高品质房产供给严重不足，房产市场存在重大的发展机遇。许多浙江房地产商把握了这一市场机会，采取了走出去的做法，到一些二、三线城市去发展。而作为省内中小开发商的代表，浙江大都置业投资有限公司非常看好省内的开发市场，他们认为，在浙江一些经济活跃，而房地产市场欠发达地区，随着未来经济的持续高速发展，当地房地产市场还具有很大潜力，也是中小型房企发展方向的必然选择。【美国汉斯房地产公司斥资17亿元首次在上海拿地】上海新江湾城中心地块C5日前完成股权转让。世界最大的地产开发商之一，美国汉斯公司以资本金超过投资额50%的代价入主新江湾城C5地块。项目股份的资产转让成交价格为17.1亿元。按照这一价格计算，项目股份合作折合土地价格大约在603万元/亩。也是欧美公司首次以房地产开发公司身份介入上海房地产业地块项目根据规划，C5地块总建筑面积不超过467881平方米。【房地产纳入外资投资限制类名单 外资拿地受限】昨天，国家外管局网站上正式公布了由外管局及商务部共同下发的“关于进一步完善限制外资投资国内房地产业的通知”。早报记者了解到，伴随这份通知的发布，最新修改的新版外商投资产业指导目录也将作出相应调整，房地产将被纳入外商投资“限制类”名单。投资目录已大幅修改6月7日，早报率先披露了这一份名为商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知的具体内容。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批，与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。早报记者从房地产业内人士处获悉，要求所有外商投资地产项目必须经过商务部备案，实际已经在“意料之中”。据了解，在即将出台的最新版外商投资产业指导目录中，外商投资房地产将被纳入限制类目录。这一调整正呼应了外管局和商务部的通知，使得通知要求变得“有据可依”。据悉，最新大幅修订过的新版外商投资产业指导目录已经定稿，只等提交国家发改委主任办公会议讨论通过。在这一目录中，房地产将被列入限制类投资名单。商务部在今年3月份提出了限制外资进入房