（工商管理专业论文）我国房地产集团企业管理控制模式的研究——以青岛YX公司为例.pdf

我国房地产集团企业管理控制模式的研究 以青岛y x 公司为例 摘要 房地产业是我国国民经济的支柱性产业，产业链绵长，对国民经济的安全良 性运行影响甚大。目前，房地产业进入行业发展的“寒冬时期”，房地产企业经 营模式由粗放型向集约型过渡，盈利模式由“地产时代 步入“房产时代”。提 升企业内部管理水平，走集团化、规模化、品牌化发展道路正成为广大房地产企 业必选之路。因此，加强企业管理控制日益成为房地产集团企业面临的重要课题 之一。 企业的管理控制是个复杂的系统性工程。它不仅受企业发展战略、现有资源 等内部环境约束，而且受企业外部环境因素影响。本文认真分析了我国房地产业 行业现状、特征及前景，梳理企业管理控制理论，借鉴房地产标杆企业的管理控 制模式，构建了适合房地产集团企业特色的管理控制设计框架。 笔者以青岛y x 公司为案例，运用构建的管理控制设计框架对其进行了研 究。首先，进行了y x 公司的s w o t 分析并梳理了其管控模式的不足，指出分 权化是其未来的管理控制方向，管理控制模式由操作型向价值链型转变，并从组 织架构、岗位职责、流程优化、业务控制、绩效管理和企业文化等方面落实进行 了详细解读。其次，笔者还分析了y x 公司管理控制模式运行阶段遇到的问题及 应对措施。 本文以青岛y x 公司为案例分析其管理控制模式设计，有助于案例素材的积 累及相关对比研究。 关键词：房地产集团企业；青岛y x 公司；管理控制模式 t h es t u d yo fr e ale s t a t ee n t e r p ris eg r o u p sm a n a gin g c o n t r oim o d ei b yq in g d a oy xc o m p a n y a b s t r a c t r e a le s t a t ei 1 1 d u g 时i st h ep i l l a rm d u s 缸yo ft 1 1 en a t i o l l a le c o n o 1 yd u et 0i t s 丽d e l y s p r e a dc o 衄e c t i o nb 帆e n 坨u p p e ri 1 1 d l 船i e sa n d 血el o w e ri n d u s 仃i e s nc o n d u c t s 伊e 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我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 1 1 研究背景与意义 1 1 1 研究的背景 1 绪论 我国房地产市场是一个新兴的市场，是改革开放的产物。衣、食、住、行 是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不 是问题，而住房问题已成为国民关注的“头等大事 。如果说，中国现阶段的主 要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾， 那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。改善居住环境和居住条件也是政府民 生政策的重要内容。房地产业也是我国国民经济的支柱性产业，其健康发展对 于国家经济的健康运行具有重要意义。其产业关联度高，带动性强，与金融业 联系密切，发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。 我国房地产业自改革开放至今，经过了三十年的风雨历程，为国民福祉和 国民经济发展做出了重要贡献。然而，房地产业近十年来的牛市行情，在2 0 0 8 年风向突变，“气温 骤降，房地产销售量呈现全面萎缩，部分城市房价开始回 归理性，国家的宏观调控政策成效显现，房地产业步入“寒冬”成为普遍共识。 房地产企业路在何方? 业界普遍认为房地产企业的“暴利”时代已经终结，房 地产业发展由“地产时代 开始向“房产时代过渡。企业开始“内功修炼”， 以提升企业管理水平和核心竞争力，成为房地产企业度过“寒冬 和获得持久 发展的主要手段。 同时，房地产业还面临集团化、规模化、品牌化的发展趋势，这也增加了 房地产企业的管理控制难度。合适的管理控制模式是现代房地产企业获得良好 绩效的关键所在，是企业参与市场竞争的客观需要。没有完善的管理控制模式， 企业摆脱不了“长不大 的命运。 1 1 2 研究的意义 从房地产价值的形成过程来看，房地产企业的使命是为有置业需求的客户 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 创造优质的居住环境和生活场所。其最终产品是可使用并实现居住要求的住宅。 其开发生产涉及各行业和环节，是一个非常复杂的系统工程。一个房地产项目 的运作必须经历土地、规划、设计、投资、开发、销售、服务等全过程，其中 某个环节经营不好，项目就会前功尽弃。 对于日益发展壮大的房地产企业集团而言，为本集团选择合适的管理控制 模式显得尤为重要。笔者所服务的青岛y x 公司，是青岛一家中型规模的房地 产集团企业，也面临同样的困惑。为了提高对子公司管理控制水平，打造企业 核心竞争力，公司外聘深圳某知名管理咨询公司进行包括管理控制模式、流程 再造和绩效管理的管理提升项目。笔者作为管理提升小组成员之一全程参与了 该过程，获得了房地产集团企业管理控制模式的认知。 本文试图以房地产集团企业的管理控制为切入点，对管理控制模式做些许 探索。笔者将在分析房地产行业的宏观环境、梳理管理控制理论的基础上构建 房地产集团企业的管理控制模式设计框架。并通过对笔者所服务企业的案例研 究，分析解读管理控制模式，以期为管理控制模式相关理论的发展及实务操作 提供借鉴。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 海外学者研究集团总部和子公司之间的管理控制关系始于海外企业集团的 发展。管理控制理论源于早期的管理思想，以泰勒为主要代表的“科学管理” 是管理控制理论的一个重要基石。对于控制内涵的经典阐述的思想来自于控制 论。控制论是一门研究各种系统信息的利用、变换和控制的共同规律的横断学 科。它是自动控制、通讯技术、生物学、数理逻辑、统计力学等各门学科相互 渗透、高度综合的产物。1 9 4 8 年美国科学家维纳的控制论一书的出版，标 志着这门学科的正式诞生。 1 8 6 5 年安东尼对管理控制进行了概念上的界定：“管理者为了实现组织目 标，富于效率和效果地获取和使用资源的过程。一他认为管理控制是处于战 略计划和操作控制之间的过程，管理控制机制运行的基础是组织的等级制度。 2 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 战略计划的任务是为整体组织设置长期发展的目标。操作控制的任务是确保组 织内各项即时任务的实现。管理控制则是联结二者的过程：全球性目标被分解 为组织各组成部分的次级目标；未来发展目标被赋予更为现实性的内容；长期 目标转换为较短时期的目标：管理控制过程的设计要确保组织内所有参与者协 调一致，完成日常任务，确保组织整体目标的实现，此为管理控制的计划和协 调职能。管理控制另一职能是检查和反馈，对实际情况的定期观察与报告被用 来确定计划的行动是否实现了期望的结果。 1 9 8 3 年玛琴的研究沿袭了安东尼的思路，他分别对“管理 、“控制 、“系 统 三个术语进行了深入的分析，并认为：“管理控制是管理者为了实现组织目 标，富于效率和效果地获取和使用资源的过程，管理控制系统是为了便于管理 控制而设计的那些正式的、系统性发展的、组织范围的数据处理系统。州2 1 玛琴 认为，这样一个概念界定既可以避免管理控制概念范围的争论，又使学者们研 究相同的内容。 管理控制作为管理者确保资源获得和利用效率以实现组织战略目标的一种 组织系统，斯科特的研究从两个方面总结了组织理论的发展，通过组织行为理 性和组织环境开放性两个维度将组织管理控制发展区分为四个阶段，得出组织 系统的开放性和组织行为的主观能动性是企业发展的必然趋势。 从总体上看，西方理论界对于管理控制概念的界定大体上分为两种类型。 第一种类型可以称为广义的管理控制( a d n l i n i s t r a t i v ec o n t r 0 1 ) ，即管理 控制是组织采取的引导员工实现组织目标的所有方法和手段，这种控制是通过 组织结构、组织文化和人力资源政策实施的，此观点强调管理控制就是管理的 控制职能。叨 第二种类型可以称为狭义的管理控制( m a n a g e m e n tc o n t r 0 1 ) ，这种观点以 控制论为理论基础研究管理控制问题，认为管理控制是由确定标准、评价业绩、 纠正偏差构成的信息反馈回路。【4 l 1 2 2 国内研究现状 国内学者对集团总部和子公司管理控制的研究开始于2 0 世纪9 0 年代末， 相关研究文献不是很丰富。 3 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 葛晨、徐金发认为集团总部及子公司管理控制的模式有四种类型：1 ) 资本 控制型。母公司通过投资入股子公司，成为子公司的股东，并且掌握股权，母 子公司之间是投资者与被投资者的关系。2 ) 行政管理型。母公司直接任命子公 司的管理层，对子公司的财务、人事、经营等活动进行直接控制，子公司的决 策由母公司决定，子公司的收益归属于母公司。3 ) 自主管理型。母公司投资控 股子公司，而子公司的管理层人员成为子公司的股权所有者，充分调动子公司 管理层人员的积极性。4 ) 平台控制型。母公司通过全资或绝对控股的形式投资 子公司，投资额一般不大，子公司为母公司完成特定的工作( 如加工、销售等) 。 1 5 】 山东大学的陈志军认为母( 集团总部) 子公司控制模式主要有三种模式：1 ) 基于子公司治理不作为的母子公司行政管理型控制模式。2 ) 基于子公司治理的 母子公司治理型控制模式。3 ) 基于子公司治理的母子公司管理型控制模式。 中国社会科学院的王钦和张云峰在对国内外不同行业、不同发展阶段大型 企业集团管理控制实践进行系统研究的基础上，深入剖析了企业集团三类不同 的管理控制模式，认为：企业集团通常采用的是以一种管理控制模式为主导的 多种模式的综合。基于上述研究，进而对不同管理控制模式下集团总部的各项 管理权力配置问题进行了讨论。【6 】 理实国际咨询公司杨宗伟认为集团总部管理控制模式的确定是一个复杂的 体系，它不仅包括总部对下属企业的管理控制模式，而且包括公司治理结构的 确定、总部及各下属公司的角色定位和职责划分、公司组织架构的具体形式选 择等。影响管理控制模式关键影响因素可以归结为战略重要度、业务主导度和 管理成熟度。其中，战略重要度是指下属企业经营的业务在整个集团中的战略 地位，战略地位越高，集团的管理控制强度应该越大。业务主导度是指集团总 部对下属企业经营成果的可支配程度，主导度越高，集团的管理控制强度应该 越大。管理成熟度是指下属企业管理的成熟度，管理越不成熟，集团的管理控 制强度应该越大。 上海华彩管理咨询公司白万纲是房地产企业母子公司管理专家，认真研究 了“中国发展最快的品牌房地产企业一、“中国房地产品牌战略创新1 0 强 ，位 列“新地产房地产上市公司1 0 强 第三名的金地集团，从金地集团母子公 4 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 司管理控制问题的提出，到集团战略、管理控制模式选择，以及母子公司管理 控制体系的设计，基本以金地集团为蓝本阐释了房地产行业母子公司管理控制 的基本思路和操作手法，为处于不同发展阶段的房地产集团企业管理控制模式 的选定提供了可供借鉴的蓝本。 南京工业大学的吴光东、苏振民和柏树新认为，当房地产企业发展到集团 规模时，需要集团总部对下属公司实行有效的管理控制。管理控制模式是一套 复杂的体系，包括确定公司的治理结构、划分总部及下属公司的角色定位和职 能、选择公司的组织框架、确定集团的重要资源分配方式及建立流程和绩效管 理体系等，就是通过确定一系列规章制度和管理方法以约束和激励下属子公司 朝着确定的战略和目标努力，确保目标的有效和高效实现，充分整合和有效运 用各种资源，以获得长期稳定的竞争优势。【7 j 1 3 研究方法 1 3 1 理论分析法 本文采用理论分析的方法详细分析了管理控制的相关理论脉络。 1 3 2 案例分析法 本文以青岛y x 公司的管理控制项目为研究对象，通过对房地产业宏观环 境的分析及企业内部资源的分析，对房地产集团企业的管理控制实务操作进行 了详尽解读。 1 3 3 问卷调查法 为了解青岛y x 公司的真实情况，笔者同咨询公司一起拟订了有关y x 公 司的战略目标、组织管控、企业文化、人力资源管理、组织流程、绩效管理的 调查问卷，并向全体员工发放，取得了真实的数据。 1 3 4 比较研究法 本文针对管理控制的四种模式在集权程度、总部与子公司关系、总部核心 5 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 职能及管理目标等方面进行了比较，总结了四种模式各自的特点。 1 4 研究框架与主要内容 全文的研究框架与主要内容如下： 第一章为绪论部分，主要介绍文章的研究背景与意义、国内外研究现状、 研究方法、研究框架与主要内容及可能的创新。 第二章运用p e s t 分析了房地产企业的宏观环境变化对房地产企业形成的 战略约束，并分析了这种战略约束对房地产企业管理的影响。 第三章解析了管理控制的基本概念，分析了目前中国房地产标杆企业的管 理控制模式，并在此基础上构建了适合我国房地产集团企业的管理控制设计框 架。 第四章以笔者所服务的y x 公司为例，介绍了公司的发展历程，运用s w o t 法分析了企业的内外环境，并在此基础上对企业的管理控制模式进行了详细解 析。 第五章为研究与展望。总结了本文研究的不足及今后的研究方向。 1 5 可能的创新 本文的创新主要有两点。 1 5 1 针对青岛y x 公司的管理控制模式进行了研究，有利于其管理。 1 5 2 将管理控制模式分为财务管控、战略管控、价值链管控、操作管控等四项 主控模式，提出了充分利用控制手段落实的思路，有利于企业细化实施，提高 企业经营的安全性和经营效率。 6 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 2 房地产行业现状及房地产企业战略调整 2 1 我国房地产业的p e s t 分析 房地产企业必须关注环境变量对企业造成的制约和影响，并且要试图把握 住环境变化的趋势，以抓住企业的发展机会和避开环境变化带来的威胁。p e s t 分析是对宏观环境进行分析的一种模式，不同行业和企业根据自身特点和经营 需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治环境( p o l i t i c a l ) 、经济入 口环境( e n o m i c ) 、技术自然环境( t c c h n o l o 西c a l ) 和社会文化环境( s o c i a l ) 这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析( 见图2 2 所示) 1 8 j 。宏观环境 的因素是多种多样的，对所有的因素进行分析，既不现实也没有必要。p e s t 分析抓住了宏观环境中对企业产生影响的关键因素，尽管有时这些因素只起到 间接的影响作用，并且需要在很长的时间里才表现出来，但这些因素对所有企 业产生的影响都将是深远的。通过p e s t 分析有利于企业把握住总的变化趋势， 并依据这一变化趋势制定企业战略目标。 图2 1p e s t 分析模型 ( 资料来源：心智库百科) 7 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 2 1 1 政治环境 所谓政治环境主要是指国家方针政策、政治局势以及法律法规等，它对企 业的经营行为和经济效益起到了决定性的作用。 中国的市场经济不同于资本主义的市场经济，是有中国特色的社会主义市 场经济，国家的宏观调控具有很强的支配力。2 0 0 3 年国务院“1 8 号文件 明确 指出，房地产业已成为国民经济支柱产业，行业经济地位从此确立。 房地产开发企业，除了受到如公司法、合同法等一般性法律约束外， 还受到有关房地产业法律法规的约束。8 0 年代起，政府相继颁布了一系列的 法律法规，对房地产开发、房地产交易、房地产管理、房地产税收进行调整和 约束。 ( 1 ) 房地产开发 1 9 9 2 年，建设部发布的工程建设施工招标、投标管理办法，规范了房 地产开发项目中的招投标行为。 1 9 9 4 年颁布的中华人民共和国城市房地产管理法，对房地产开发的行 为和房地产公司的设立条件进行了界定和规定。它的颁布是我国房地产业从无 序走向规范的标志。 2 0 0 3 年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 1 8 号文件) ， 第一次明确房地产是支柱产业。 2 0 0 7 年1 0 月1 日起，物权法正式施行，使房地产领域涉及的权属界定、 物权保护有了明确的法律依据。 ( 2 ) 土地使用权出让、转让 1 9 8 7 年8 月1 日，中华人民共和国土地管理法正式实施；1 2 月1 日， 深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的第一槌，突破了土地使用权不允许转让 的法律规定。中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。 2 0 0 4 年7 月，国土资源部、监察部第7 1 号文件规定：2 0 0 4 年8 月3 1 日起， 所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、拍卖、挂牌的方 式出让土地。土地用地价格由此不断上涨。 2 0 0 7 年1 0 月，国土资源部发布第3 9 号令，规定未缴清全部土地出让价款， 不得分割发放土地证。 8 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 2 0 0 7 年1 2 月3 日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布土地 储备管理办法规定，涉及银行贷款的，土地储备机构向银行等金融机构申请 的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的 土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。 2 0 0 8 年5 月，国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布国有建设用 地使用权出让合同示范文本，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促 用地者严格履行合同，加强对出让合同执行情况的监管。 ( 3 ) 房地产交易买卖 1 9 9 2 年国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行在商品住宅价格管 理暂行办法中规定：商品房价格的构成项目是成本、利润、税金和地段差价。 对于商品房的预售，我国实行预售许可证制度。 1 9 9 4 年，国务院关于深化城镇住房制度改革的决定发布实施。此后， 房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住 房分配货币化的起点、“新的住房制度的雏形 。 1 9 9 8 年国务院颁布2 3 号文，即国务院关于进一步深化住房制度改革加 快住房建设的通知，提出从1 9 9 8 年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实 行住房分配货币化。 1 9 9 9 年2 月，中国人民银行下发关于开展个人消费信贷的指导意见， 在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中 国内地。 2 0 0 5 年3 月，国务院办公厅下发的关于切实稳定住房价格的通知( “旧 国八条 ) 。4 月国务院出台的加强房地产市场引导和调控的八条措施( “新 国八条 ) 。5 月，国务院转发了建设部等七部委的关于做好稳定住房价格工 作的意见，此即2 5 号文。国家层面控制房价行动就此启幕。 2 0 0 6 年5 月，国家九部门制定关于调整住房供应结构稳定住房价格的意 见再被国务院转发，是为3 7 号文。文件明确要求各城市在2 0 0 6 年9 月底前 公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“9 0 归0 政策( 套型在9 0 平 方米以下的住宅比率必须达到开发面积的7 0 ) 被提了出来，税收和信贷等政 策进一步紧缩。 9 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 2 0 0 7 年8 月7 日，国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见( 2 4 号文) ，该文件被认为是对“房改 的总结，是住房新模式的转折点。 将解决低收入家庭住房困难纳入政府公共服务职能，即加快建立健全以廉租住 房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住 房保障体系，实行住房分类供应体制。 ( 4 ) 房地产税收 开征房地产税，我国早在5 0 年代初期就开始了。1 9 7 3 年由于片面追求税 制的简化，把房地产税和土地使用税纳入了工商税。1 9 8 4 年工商税制改革，又 重新开征了房产税、印花税、城镇土地使用税、固定资产投资方向调节税。根 据我国现行的法律规定，房地产开发经营中涉及到的主要税种有：城镇土地使 用税、耕地占用税、房产税、契税、印花税、固定资产投资方向调节税、营业 税、土地增值税、企业所得税、外国企业所得税、个人所得税等。 税费过多过高是目前造成房地产价格居高不下的一个主要因素，业内外人 士对此呼声颇高。1 9 9 7 年，国家计委、财政部发出关于取消4 8 项建设项目 收费的通知，使得房地产价格下降了约5 个百分点。1 9 9 9 年7 月，国家财政 部、税务总局出台了关于调整房地产市场若干税收政策的通知，对营业税、 契税、土地增值税和空置商品房的税收政策进行了减免和调整。8 月又出台了 对固定资产投资方向调节税进行减半的决定。另外，各地政府都采取了措施对 房地产税费进行了清理。 2 0 0 7 年1 月，国税总局下发房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知作为年内针对房地产行业的第一道政策，预示着房地产行业的调 控再度升温。 2 0 0 7 年3 月起，央行便吹起了加息的号角，接下来5 月1 9 日、7 月2 1 日、 8 月2 2 日、9 月1 5 日、1 2 月2 1 日，连续进行6 次加息，房贷消费者开始面临 巨大的成本累积风险。 2 0 0 7 年9 月，央行、银监会联合颁布关于加强商业性房地产信贷管理的 通知( 3 5 9 号文) ，政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率 为基准利率的1 1 倍；不得发放假按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地 产开发贷款，项目资本金不达3 5 ，不得发放贷款等。 1 0 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 2 0 0 7 年1 2 月，央行、银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理 的补充通知，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，并且规定“对于已利 用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再 次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行 。 ( 5 ) 房地产中介 1 9 9 2 年建设部发布的城市房地产市场估价管理暂行办法和1 9 9 5 年建 设部、人事部发布的房地产估价师执业资格制度暂行规定对房地产估价进 行了规范和约束。1 9 9 6 年，国家建设部颁布并实施了城市房地产中介服务管 理规定，这一法规对房地产服务中介机构的活动进行了规范，并对房地产经纪 人进行了资格管理。 ( 6 ) 物业管理 1 9 9 9 年，建设部出台有关规定，要求从2 0 0 0 年开始，新建成住宅小区的 物业管理必须进行招投标。目前各地都自行制定了有关物业管理法规。 1 9 9 9 年1 0 月，建设部发布了物业管理企业资质管理试行办法。 由此可见，在我国己经颁布的房地产业法律法规中，政策性规范较多，法 律规范较少；暂行性的法规、规章多，长期性法律、法规少；适应计划体制的 法规多，适应市场体制的法律、法规少。这也从一个侧面反映出我国房地产业 仍处在发展的初期，投资行为、市场秩序都有待于进一步规范。 2 1 2 经济人口环境 所谓经济人口环境主要是指经济发展水平、人均国内生产总值、消费结构、 储蓄和信贷、人口变化等。从1 9 7 9 年开始，随着改革开放的进行，我国的经 济走上了发展的快车道，综合国力得到明显加强，g d p 年均增长率为8 以上， 人民的购买力大大提高。自2 0 0 3 年来，每年都在1 0 以上，如图2 2 所示。 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 62 0 0 6 2 7 图2 22 0 0 3 2 0 0 7 年国内生产总值及其增长速度 ( 资料来源：国家统计局2 0 0 7 年国民经济和社会发展统计公报) 2 0 0 7 年，居民消费价格比上年上涨4 8 ，其中食品价格上涨1 2 3 。商品 零售价格上涨3 8 。固定资产投资价格上涨3 9 。工业品出厂价格上涨3 1 。 原材料、燃料、动力购进价格上涨4 4 。农产品生产价格上涨1 8 5 。7 0 个大 中城市房屋销售价格上涨7 6 ，其中新建商品住宅价格上涨8 2 ，二手住宅 价格上涨7 4 ；房屋租赁价格上涨2 6 。【9 】 2 0 0 7 年末全部金融机构本外币各项存款余额4 0 1 万亿元，贷款余额2 7 8 万亿元。【1 0 】自2 0 0 3 年以来，储蓄存款余额呈下降趋势，见图2 3 所示。 亿元 口城乡居民人民币储蓄存蔹余额 + 比上年末增长 1 4 1 0 5 l 图2 32 0 0 3 - 2 0 0 7 年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度 ( 资料来源：国家统计局2 0 0 7 年国民经济和社会发展统计公报) 1 2 置u v c u o芒口v 。 iunv 心 圪 n n m 埒 a ； a ； 咖 蝴 舢 蝴 姗 o 砌 蓦： 砌 砌 2 j o o l l 强 跖 埔 m 5 o耋|哪一咖姗一姗栅咖耋|o一一一一一一一一一一。 ，上1 l 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 2 0 0 7 年农村居民人均纯收入4 1 4 0 元，城镇居民人均可支配收入1 3 7 8 6 元。 【1 1 】居民收入增加了，但差距在扩大，因收入、年龄、地域的不同而呈现出消费 取向不同的阶层消费时代己经到来。总体而言，我国的消费人群可分为三个层 次：一是高收入阶层，主要是部分工商业者和外企的白领阶层；二是中等收入 阶层，主要是广大的工薪阶层；三是低收入阶层，主要是企业不景气的企业职 工和下岗人员，包括中西部的农民在内。一般说来，高收入阶层以服务性和文 化性消费为主；中等收入阶层主要是耐用消费品和不动产消费为主；低收入阶 层主要是以食品、服装等普通日用品的消费为主。可见，中等收入阶层是未来 很长时间里我国房地产的消费主体。 我国从7 0 年代开始实施计划生育，取得了举世瞩目的成就，但在过去的 5 0 年里，我国人口总体上仍在继续增长。2 0 0 5 年n 月1 日零时，全国3 1 个省、 自治区、直辖市和现役军人的总人口为1 3 0 6 2 8 万人，与2 0 0 0 年1 1 月1 日零时 第五次全国人口普查的总人口1 2 6 5 8 3 万人相比，增加了4 0 4 5 万人，增长3 2 ； 年平均增加8 0 9 万人，年平均增长0 6 3 。【1 2 】据预测，在2 1 世纪的前5 0 年里， 我国人口增长将进一步放缓，但总人口仍可以达1 5 亿，甚至是1 6 亿。2 0 0 5 年 平均每个家庭户的人口为3 1 3 人，与第五次全国人口普查相比，平均每个家庭 户的人口减少了0 3 1 人，家庭户人均人数平均规模不断下降，家庭规模向小型 化发展，而总人口的增长意味着家庭户的数量在增加。人口和家庭户的增加就 意味着住房需求的增加。 2 1 3 社会文化环境 1 ) 教育水平 自2 0 0 3 年来，普通高等教育招生人数和中等职业教育招生人数呈连续增长 趋势，见图2 5 所示。教育水平的提高提升了国民的素质，素质越高其收入水 平就越高，就越有能力购房。 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 】队 盈啊b 棚t撕盈柏6猢 囝营远高等教育招生人数 口中等骥业美育翔生人董口蕾稿中长生人羹 图2 42 0 0 3 2 0 0 7 年各类教育招生人数 ( 资料来源：国家统计局2 0 0 7 年国民经济和社会发展统计公报) 2 ) 价值观念、宗教信仰 中国人价值观念的形成，在一定程度上要进行历史空间与时间上的上溯。 中国有着上下五千年的文明史。随着社会的进步与发展，人们在物质与精神两 方面必然形成对社会的看法与自身生存状态、精神状态方面的顺位或错位的对 比。从而形成对所谓价值的思维框架和评判标准，这就是传统的价值观念。中 国传统的儒家学说在两千年的发展中吸收了外来文化如佛教文化、伊斯兰文化 的合理性为己所用，并与中国的土生宗教道教所体现的道家文化一起，形 成了影响中国人价值观念的和宗教信仰的根本文化因素。这种文化因素影响下 的社会价值观念和宗教信仰经过一代代的传承至今影响着中国人为人处世。如 儒家的中庸之道、道家的无为之道和天人合一。 人们追求高尚的精神生活和优越的物质生活。对物质生活高质量的追求， 决定了居民住房消费的结构不断升级，决定了主旨已不仅是简单的起居栖息地， 而是人性自然回归的港湾，人们对住房周围的环境要求也越来越高。交通便利、 治安环境、购物、学校等都成为人们在购房时要考虑的重要因素，同时要求实 现住宅的社会化和社区化，既要有良好的社会服务体系，又要营造社会文化氛 围，创造富有特色的小区精神文明。 2 1 4 技术自然环境 1 ) 科学技术发展 1 4 哪螂嘲啪哪鼬螂瑚抛椭口 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 ( 1 ) 信息技术 1 9 0 6 年，人类发明了电子管，以后又有了晶体管、集成电路，到1 9 7 8 年 又出现了超大规模的集成电路。电子技术发展越来越快，功能越来越强大。计 算机网络从7 0 年代开始发展，如今己经渗透到世界的每个角落。人们生活、工 作、学习的习惯和方式都受到了网络强烈地冲击。互联网在提高通讯速度的同 时，大大地降低了人们获得信息的成本，诞生了s o h o 的开发理念。电子技术 的进步使得房地产业中出现了智能楼宇。楼宇自控系统演变为今天的智能大厦 管理系统。 ( 2 ) 新型材料 我国建材主要产品产量大幅度增长，产品品种明显增多，总量需大于供； 特种水泥、深加工玻璃、建筑卫生陶瓷、新型建筑材料和非金属制品等新型材 料大量用于建设，降低了建造成本，节约了资源。 ( 3 ) 住宅产业化 住宅产业化就是以社会化大生产的模式来进行住宅建设，将开发、设计等 各个环节组合、集成起来，进行规模化生产。推进住宅产业化，加快我国住宅 部品化和部品生产工业化的进程，实现住宅的标准化设计、工业化生产、装配 化施工、规范化管理。住宅产业化是改变我国房地产业高投入、低产出状况的 必经之路。 2 ) 自然地理因素 人多地少是我国的基本国情。一方面，房地产建设离不开土地，另一方面， 我国的水土流失、土地的沙漠化、污染等问题加剧了土地的稀缺性。 2 2 我国房地产行业存在的问题及发展前景 通过上述p e s t 分析，可以从整体上把握我国房地产行业的现状。房地产 业在快速发展中出现了许多不合理现象，存在一些问题亟待解决，主要有： 1 ) 住房供应结构性矛盾突出。适合当地居民自住需求的中低价位、中小套 型普通商品住房和经济适用住房供应不足。 2 ) 房地产价格增速过快。投资性购房和投机性炒房抬头，境外资金参与国 内房地产市场开发和炒作：部分城市因在经营城市、经营土地的理念指导下从 我国房地产集团企业管理控制模式的研究以青岛y x 公司为例 土地收益中筹集大量城市建设资金，抬高了土地价格。在多重因素的作用下， 不同利益主体相互影响，共同推动了房价非理性上涨。【1 3 j 3 ) 引导合理消费的政策措施不到位，部分居民存在超前消费、过度消费的 现象。 4 ) 房地产企业违规违法多，土地寻租现象严重，商业贿赂盛行。【1 4 】 总的来说，虽然存在上述问题，但房地产业作为国民经济的支柱产业的地 位没有改变，问题要在发展中去解决。房地产市场体系基本建立，房地产业持 续快速发展，已成为拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活的关键力量。 【1 5 1 2 0 0 3 年8 月1 2 日颁发的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ( 简称“1 8 号文件 ) 明确指出，房地产业已成为国民经济支柱产业。在2 0 0 7 年3 月3 0 日召开的“国际房地产论坛上，全国人大副委员长成思危说【1 6 】，国 内外经验证明，住宅建设是一个消费潜力极大、产业关联度高、无技术障碍的 产业，可以带动建筑、建材、轻工、电子等几十个行业的发展，可以吸纳相当 多的就业人口，对经济的拉动是非常明显的。他还介绍，在我国当前的情况下， 每投入1 0 0 元的资金可以创造相关产业1 7 0 到2 2 0 元的需求；每销售1 0 0 元的 住宅可以带动1 3 0 到1 5 0 元的其他消费；住宅行业每吸纳1 0 0 人就业，可以带 动相关行业2 0 0 人就业。2 0 0 4 年，美国房地产业占g d p 的比重是1 2 7 ，日本 是1 2 1 、中国是4 5 ，中国房地产业在g d p 的比重比美国、日本少了1