一级土地的开发模式问题研究ppt课件

一级土地的开发模式研究（附案例）,1,研究范围一、开发模式类型二、统一开发模式三、分散开发模式四、联合开发模式五、案例六、统一开发的蔽利,2,现阶段国内大规模区域开发市场中的开发模式主要存在三种，这三种形式的区分主要在于开发过程中责、权、利的分配关系。,政府/开发商,责拆迁开发进程管理市政基础设施建设公共配套设施建设,利税收收益土地收益投资收益开发收益,权土地出让权融资权规划权开发权,统一开发分散开发联合开发,开发模式类型,3,统一开发是由一个开发企业按照既定规划，有步骤有计划的安排市政基础设施、公共设施与配套，商业、办公、住宅等物业的开发建设。,模式评价,权责利关系,高效贯彻政府目标，保证相关产业政策的实施便于政府掌空全局，统一管理操作简单，涉及的利益主体单一有利于整体规划实现避免政府在市政及公共设施方面的重复投入和反复建设避免区域无序发展和恶性市场竞争,开发企业资金实力雄厚开发企业开发管理经验丰富,统一开发,4,在统一开发模式的组织架构中，企业组织架构简单，政府和企业责权利明晰，易于政府对开发的全过程实施控制和监管。,政府与开发企业签订详细的土地出让协议，要求开发商按照区域规划和开发周期要求进行开发。开发企业不同部门负责不同的开发职责各个部门的协调和管理在统一的领导下进行开发节奏由企业内相关部门按照政府要求、资金和市场需求状况进行开发节奏安排,开发企业,营销部,规划管理部,开发部,行政部,财务部,政府,土地出让协议,区域规划,5,崇文门外大街1.3平方公里改造工程由新世界集团统一开发，实现了巨大的社会效益和经济效益。,道路交通状况：广安门大街、崇文门外大街、地铁五号线区域开发：新世界中心、新世界商场、正仁大厦、泰华公寓、新景家园、新世界家园、新裕家园、新怡家园开发现状：区域开发成功、新世界商圈的规模聚集效应已经形成,案例研究,6,1993年,与崇文区签订全面合作协议和旧城改造项目（1.3平方公里）合同,投资12.9亿崇外大街大市政改造和扩建工程开工,1994年,新世界中心一期开工,1998年,新世界中心一期20万平方米建成并投入使用,2000年,出资5.8亿进行广安大街瓷器口大市政拆迁；11月新世界中心二期4.4万平方米商业开业,正仁大厦投入使用；新世界中心二期服务式公寓泰华公寓开始推售；新景家园一期、新世界家园一期入住,新景家园居民回迁、新裕家园3、4号楼入住,2005年,新怡家园一期12万平方米、新世界家园二期入住,崇文门外大街新世界工程的发展遵循“先市政、后开发”的理念，实现滚动开发，完成了区域升级和改造目的。,合同签订,一期开发,二期开发,市政设施建设,地产开发,市政设施建设,地产开发,拆迁,崇外大街拆迁启动,拆迁,广安门外大街拆迁启动,7,虽然公司结构复杂，但是新世界集团通过合资子公司全面控制了整体旧改开发过程,新世界集团通过其下子公司与政府公司的合资，实质上控制了整个开发过程，政府起到监督作用政府通过出让协议，把1.3平方公里土地全部出让给新世界控制的两家合资公司两家合资公司在新世界的统一规划指导下，具体负责从拆迁到建设和后期销售的整个开发过程,香港新世界集团,崇文区政府,北京市兴隆房地产开发公司,崇文区城建开发公司,香港新世界集团子公司,崇文区政府,北京崇裕房产开发有限公司,北京崇文新世界房地产发展有限公司,崇文门外大街改建工程,合资,合资,8,新世界集团在整个开发过程中承担了政府和开发商两种角色，大大减轻了政府的投入。,权责利关系,开发评价,政府目标政府实现有效监督拆迁与重新开发统一实现开发过程保持良好进程，区域实现快速发展城市形象极大提升，形成投资热点,市民利益拆迁利益得到保障周边配套完备生活方式得以延续,区域价值物业类型丰富，区域价值提升，新世界商圈形成开发统一进行，放量有序，避免恶性竞争影响区域形象开发物业类型均衡，商服业发展良好，城市功能升级市政配套投入先行，城市区域的整体协调发展良好,9,分散开发的实质就是政府对土地进行完全市场化操作，把区域土地通过不同方式出让给不同的开发商,模式评价,权责利关系,涉及的利益主体复杂政府管理难度增大不利于整体规划实现政府投入大区域开发节奏容易失控，形成恶性市场供应不利于区域资源整合，造成小区配套重复建设和市政配套缺乏的矛盾,有利于促进不同开发企业的竞争对于开发商的资金要求和经验要求偏低,分散开发,10,分散开发组织模式下各个开发企业独立，加大政府的协调管理难度。,政府负责土地一级开发和市政基础设施的提供政府土地出让后，基本丧失对于区域的整体控制能力各个开发商负责地块的开发和相应的配套设施每个开发商根据自身的资金和市场状况确定开发节奏和次序,开发商,开发商,开发商,开发商,开发商,政府,开发商,开发商,小区配套,物业开发,区域规划,土地出让协议,11,广东华南板块开创了中国房地产开发的大盘时代，但是分散开发的模式引发了种种城市功能的缺失。,区位：华南板块位于广州市番禺区北部，因华南快速干道横贯其间而得名范围：主要包括祈福新村、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城及雅居乐8个占地千亩以上的住宅大盘总占地：2万余亩总规划建筑面积：1500多万平方米。,案例研究,12,华南板块住宅开发量远远超过地区市政配套的服务规模，经历了从火爆转向平稳发展的过渡期。,启动期,快速发展期,火爆期,回落期,1991,1998,2001,2002,1991年，祈福新村面世，但是由于交通等条件的限制，区域一直没有实现快速发展,1998年，华南快速干线接通，地区进入全面开发状态，多个大型开发商取得地块，大规模开发开始,区域大盘全面上市，其中包括：祈福新村、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城及雅居乐,住宅开发过度，配套严重不足，区域销售速度下滑；火爆不再,介入的开发企业,2003,调整期,政府全面介入，大规模改善区域交通状况，增加配套设施供给,楼市热点，各个档次齐备,遭遇交通与配套发展瓶颈,政府介入，瓶颈打破倒计时,区域热点形成,区域起步,开发阶段,祈福集团,碧桂园物业发展有限公司广州市宏宇企业集团广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司香江集团番禺广地房地产开发有限公司祈福集团广州合生创展集团有限公司广州雅居乐房地产开发有限公司,13,八大开发商相互独立，依据市场状况确定开发节奏，政府丧失了对区域整体发展的把控能力。,华南板块被划分为几个大规模的地块，出让给八大开发商政府负责土地一级开发各个开发商负责地块的开发和相应的配套设施,广州市宏宇企业集团,广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司,香江集团,祈福集团,番禺广地房地产开发有限公司,政府,碧桂园物业发展有限公司,广州合生创展集团有限公司,广州雅居乐房地产开发有限公司,小区配套,住宅建设,14,政府职能在整个开发过程中缺失，市政配套严重落后，后期加大投入改善设施；开发商各自为政，造成区域开发节奏失衡。,权责利关系,开发评价,政府目标丧失区域控制权，区域调整难度加大后续基础设施投入改善区域条件开发过程失控，“先住宅后配套”现象严重,市民利益商业配套不足公共交通体系落后居住成本显著增加,区域价值土地盲目出让，政府的统一区域规划缺失区域功能严重单一，卧城效应显现市政配套严重滞后，社区设施重复建设与区域公共配套缺失的矛盾楼盘独立成城的楼盘扼杀多样化的城市生活，形成“盘内设施完备，盘外荒郊野外”的情景各个开发商无序开发，供应调节失衡，短期供求失衡，区域价格受到负面影响,15,联合开发模式实质是开发企业通过与投资商、大型开发商或者中小开发企业合作，摆脱资金和实力约束，参与大规模区域开发。,联合开发模式,投资机构入股项目公司成立合资公司拿地开发一个大发展商主导，多个合作公司共同开发一家地产公司吸纳多家投资或开发公司开发民间信任合作,联合开发本质,联合开发尽管方式繁多，但从本质上就是房地产融资的延伸，主要目的是为了突破开发商自身资金实力薄弱的问题,权责利关系,联合开发,16,联合开发组织架构依据开发合作方式的变化而不同，其中包括政府与开发商的关系、投资商与开发商的关系以及开发商与开发商之间的关系。,开发商1,开发商2,开发商3,开发商4,开发商5,政府,投资商,错综复杂的组织关系,模式评价,涉及的利益主体复杂政府管理难度增大不利于整体规划实现和区域资源整合区域开发节奏容易失控，形成恶性市场供应合作关系过于复杂，项目解体风险增大,有利于促进不同开发企业的竞争对于开发商的资金要求和经验要求偏低,17,望京是北京最早的大规模区域开发项目之一，但联合开发模式并没有实现区域成功开发。,总面积：17.8平方公里望京园四至：北北小河西南湖渠东路西南南湖渠东路东南机场高速东北望京东路规划居住人口：30万，规划总建筑面积：1400万平方米进度：目前已完成规划建设面积的三分之二，入住居民将近20万人。六大板块花家地建成区南湖园居住区望京园综合区北小河居住区来广营村旧改区中关村电子城西区片区,案例研究,18,大开发商开发经验的不足与中小开发商的利润导向造成区域物业供给类型单一，区域发展受到约束。,启动期,快速发展期,回落期,回暖期,规划期,1994,1997,2000,2003,2004以后,1994年，北京市规委提出望京地区将成为容纳30万人居住的城市副中心,望京新区用地功能调整及中心区控制性详细规划被批复,经济适用房和中低端商品房成功启动区域，掀起市场浪潮，价格与租金攀升，望京成为北京楼市名副其实的热点区域。,区域进入全面开发阶段，大量中端住宅面世,住宅开发过度，配套、交通落后；住宅进一步升级和发展受到制约,政府大力投入改善交通和配套；重新区域定位，拉动地区产业发展；住宅产品升级显现,楼市热点，经济适用房,中档商品房,遭遇交通与配套发展瓶颈,政府介入，瓶颈打破倒计时,区域热点形成,北京城市开发集团有限责任公司北京方恒房地产开发有限公司北京京电房地产开发经营公司北京市新兴房地产开发总公司北京新城房地产开发公司北京圣馨房地产有限公司,北京英大置业有限公司北京福源丽景房地产开发有限公司北京世润房地产开发有限公司北京荧佳房地产开发有限公司北京方恒开发有限公司北京嘉轩房地产开发有限公司北京城市开发集团有限责任公司北京望京新兴产业区综合开发公司北京宝星置业有限公司北京利达汇通房地产开发有限责任公司北京市新兴房地产开发总公司.,北京巨鹏投资公司金隅嘉业北京法亚房地产开发有限公司北京世纪润通房地产开发公司叶氏企业集团有限公司北京世纪恒成建设开发有限公司北京金冠达房地产开发有限公司北京城市开发集团有限责任公司北京宝星置业有限公司北京正鹏房地产开发有限公司,介入的开发企业,19,政府把土地出让给两大开发商进行开发，大开发商吸纳中小型开企业介入开发，来弥补自己资金实力的不足。,整个17平方公里被划分为六大板块，多个小地块政府推出区域控制性详细规划，指导土地出让和二级开发北京城市开发集团和望京新兴产业开发区作为控制土地出让并参与二级开发各个开发商负责地块的开发和相应的配套设施,北京城市开发集团,北京城市开发集团,北京方恒开发有限公司,北京宝星置业有限公司,北京新兴房地产开发公司,地块开发,配套设施,望京新兴产业开发区,政府,20,大开发商区域开发经验不足导致市政配套严重落后，政府于后期加大投入改善设施；中小开发商各自为政，造成区域开发节奏失衡。,权责利关系,开发评价,政府目标协调监督各个开发商难度增大后续基础设施投入改善区域条件开发过程失控，区域发展失衡区域定位调整，更新成本增大,市民利益商业配套不足公共交通体系落后,区域价值开发住宅先行，产业发展严重落后，城市功能规划失败，卧城效应显现市政配套严重滞后，城市区域的整体协调发展受到限制区域内外交通联系脱节，连接道路无人问津住宅产品单一，档次升级受到配套制约，区域价值降低各个开发商无序开发，价格竞争激烈，整体住宅产品素质较低,21,统一开发模式最有利于实现政府目标、市民利益和区域价值。,？,？,？,？,？,？,？,？,？,？,？,？,？,？,？,前提：统一开发企业拥有雄厚的资金实力、丰富的开发经验和很强的整体控制能力,研究结论,22,分析表明大型国有开发企业、国内知名民营开发企业和本地开发企业不能够同时满足政府可控目标和城市开发对于综合开发实力的要求两个条件。,大型国有开发企业虽然具备雄厚的资金与资源整合能力，但是其政府背景常常使本地政府处于弱势地位，丧失对于开发商的控制国内大型的民营开发企业虽然有雄厚的资金实力，并且便于政府控制。但是目前国内的大型民营开发企业经营范围局限在住宅或某一物业类型，资源整合或者联盟能力太弱，不能满足城市开发对于开发企业的资源整合或联盟能力的要求北京本地开发商资金与资源整合能力均较弱。,协和集团,大型国有开发企业,国内民营企业,本地开发商,23,对于政府来说，统一开发过程中也存在一些不确定性，这些不确定性会在一定程度上影响整个开发目标的实现。,政府在整个区域开发中的扮演什么角色能在必要的时候干预开发过程，实现开发目标政府如何能够获取在开发过程中土地增值的部分收益区域整个开发周期符合政府预期要求开发商的资金实力要求市场垄断问题,政府利益,区域价值,开发商实力,24,所以在城市开发中，一方面开发商的整体实力是重要因素，另一方面作为城市管理者的政府有必要保持对开发过程的可控能力。,城市开发是一个系统性工程，不仅对于开发商有很高的资金的要求开发商的资源整合或者联盟能力对于区域的平衡开发至关重要,政府可控能力开发商的选择开发组织模式,开发商整体实力资金实力资源整合能力,城市开发,政府在整个开发过程不能失去控制，其可控制能力主要体现在开发商的选择权与开发组织模式的选择上合理的开发组织模式能够使政府目标得以实现，并且获取一定财政收入,25,协和集团建议通过与政府合资建立开发公司来规避统一开发的不确定性，保证政府对于开发过程的监督和干预。,政府与协和集团合资成立一家或者多家公司政府可以通过合资公司实现对协和监督，并且在必要的时候能够干预项目开发进程，实现开发目标若成立多家合资企业，侧可以打破了一家开发的垄断局面，不会引起本地开发企业和管理