（国民经济学专业论文）房地产税收改革对房地产业影响的效应研究.pdf

摘要 房地产税对房地产业发展的宏观调控作用在许多国家的实践中已经得到证 明，我国政府部门也逐渐认识到其重要性并越来越多地将其作为调节房地产业发 展可依赖的路径选择。在房屋保有阶段开征统一的房地产税( 或称不动产税、物 业税) 已经成为政府部门和理论界的共识。以开征房地产税为主要特征的房地产 税收改革具有丰富的内涵，是一个系统性的工程，其核心环节包括土地出让制度 的转变、房地产流通和保有环节的税收改革和调整、其他配套制度( 如房地产评 估机制、房屋登记制度等) 的建立等。房地产税收改革对房地产业发展的影响被 赋予很高的期望，文章通过研究在我国房地产业税收改革模式选择的环境背景 下，房地产市场核心要素( 价格、交易量、供求) 的演变和房地产业各参与主体 ( 购房者、房地产开发企业、地方政府) 行为模式的转变，以探索房地产税收改 革对房地产业发展的影响效应。 论文的主要创新性工作和形成的结论如下： 第一，在理论层面，文章将与研究工作相关的理论基础划分为财产课税理论 和效应理论两个层次，然后将理论和国情，特别是房地产领域的基本国情结合起 来，提出当前中国房地产税收改革中应当遵循的正确的理论指导思想，财政分权、 税制完善、资源合理配置、调节收入分配等理论都能够从某种角度为我国房地产 税收改革提供理论支持，如收入分配理论对我国改革的实际指导意义表现在我国 的税收改革应能够实现税收的纵向公平效应；税收非中性效应、胆碍效应等理论 指导我国的房地产税收改革要能够体现这些效应，以抑制非居住需求，发挥税收 的宏观调控作用。 第二，在研究方法层面，当前国内相关研究多为定性研究，定量研究为数甚 少。文章在定性研究的基础之上，将逻辑推导和定量分析结合起来，通过模型和 函数将论文的推理加以演绎、结论得以验证，并采用了模拟测算的方法来说明税 收改革的影响。如运用数学模型验证土地出让金改革对土地价格的影响和税收改 革对住宅销售价格的影响，利用等额终值折现的方法推导出让金和年租金之间的 关系，并结合利率和年租金的对比来分析其他条件不变时二者的大小比较；构建 消费者需求函数和消费者总居住成本函数、开发商的供给函数和总成本函数，政 府总目标函数等，利用函数推导来说明房地产税收改革对相关主体的影响效应， 并且通过案例分析，运用模拟测算来测度税收改革对消费者、房地产企业的影响。 第三，在研究结论层面，本文得出的一些比较有启发意义的结论。房地产税 收改革对房地产业的影响是多元的。通观这些影响，可以锝到的一个基本结论是： 房地产税收改革能够对房地产业的发展起到规范作用，促使我国房地产业在经过 政策磨合期的调整后迈向健康的高速发展时期。具体到各元素，有如下的子结论： ( 1 ) 年租金制能提高土地的利用效率和政府土地供应方式的市场化程度， 建立地方政府收入和土地价值之间的市场化联系，减少地方政府短期行为和权力 腐败的现象。不利之处是可能使地方政府财政短期空缺，解决的办法是各地根据 情况选择采纳时机，可先与批租制并行，再逐步推广。之外，年租金制对土地价 格的影响与租期长短、利率和土地年租金增长率之闯的对比有关，由于住宅的租 期一般长达7 0 年，故年租金制比较一次出让制之间对土地价格的实质性影响无 法准确预测。 ( 2 ) 房地产税收改革，特别是房地产税的开征，其自身的目的和自然的结 果是会起到调节贫富差距、缩小收入分配、建立地方主体税种的作用。房价并不 是房地产税收改革的直接调控目标。尽管如此，房地产税收改革必将对房地产价 格产生影响，无论短期和长期。基本的原因在于：房地产税收改革会减少非居住 型，即投资型和投机型购房需求；房地产税收改革会帮助居住型购房消费回归理 性：房地产税收改革会减少房地产企业投资于经济适用房项目与一些奢侈项目之 间的盈利差距从而改变投资结构；所有这些因素都能起到节约有限房地资源，增 加有效供给，改变供需在总量和结构上的对比的作用，从而促使房价回归理性， 适度增长。改革对交易量和供求结构的影响都基于这一分析基础。 ( 3 ) 房地产税收改革将影响房地产商和地方政府之间的利益格局。短期会 对当届政府预算外收入产生不利影响，但有利降低房地产企业承担的成本总额， 对房地产企业较有利；长期看有利于地方政府财政体系健康、充足、可持续地发 展，促进房地产企业调整供给结构，使房地产企业对产品的市场定位向节约资源 和提升品质的方向转变，对产品的开发销售节奏向提高房地产项目整体运作时间 效率的方向转变。 ( 4 ) 房地产税收改革的调控目标很明确，故应使重新设置的税制各要素具 备强有力的调控作用，如税率设计上，若采用通行的比例税制必须有所区别，甚 至为达到调控效果可采用超面积累进税率制。 关键词：房地产税收改革房地产税房地产业影响效应 研究类型：基础研究 a b s t r a c t t h em a c r o - e n n l r o lf i m c t i o u so ft h er e a le s t a t et a xo nr e a l t yi n d u s t r yh a v eb e e n a p p r o v e di nt h ep r a c t i c e so fm a n yo t h e rc o u n t r i e s ，c h i n e s eg o v e r n m e n ta l s or e a l i z e d t h ei m p o r t a n c eo fr e a le s t a t et a xs y s t e mg r a d u a l l ya n dt o o ki ta sar e l i a b l ew a yt o r e g u l a t et h ed e v e l o p m e n to fc h i n ar e a l t yi n d u s t r y i th a sb e c o m et h ee a l q l s c l l g u 8 b e t w e e nt h eg o v e r n m e n ta n dt h et h e o r i s t st h a ti ti s 扭e c 船s a r yt ol e v yau n i f i e dr e a l e s t a t et a x ( a l s ok n o w n 鼬p r o p e r t yt a x ) o np o s s e s s i o no f r e a le s t a t e c h i n a sr e a le s t a t e t a xr e f o r mw h i c hc h a r a c t e r i z e db yl e v y i n gr e a le s t a t et a xi sas y s t e m a t i cp r o j e c tw i t h a b u n d a n tc o n t e n t , a n dm a i n l yi n c l u d et h er e f o r mo fl a u dg r a n ts y s t e m , t h er e f o r ma n d a d j u s t m e n to ft a xo nt h ec i r c u l a t i o na n dp o s s e s s i o no fr e a le s t a t e , a n dt h e e s t a b l i s h m e n to fo t h e rs u p p o r t i n gs y s t e m ( s u c ha sp r o p e r t ya s s e s s m e n ta n dr e g i s t r y s y s t e me t c ) t h ei n f l u e n c eo f t h er e a le s t a t et a xs y s t e mr e f o r mu p o nt h ed e v e l o p m e n t o fc h i n a sr e a l t yi n d u s t r yi gh i g h l ye x p e c t e d t h i sd i s s e r t a t i o ns t u d yt h ei n f l u e n c e e f f e c to f t h er e a le s t a t et a xs y s t e mr e f o r mu p o nt h ed e v e l o p m e n to f r e a l t yi n d u s t r y b y t h er e s e a r c hw o r kt h a th o wt h eo o r cf a c t o r ( p r i c e ，p r o d u c ts t r l l c t l l r e , s u p p l ya n d d e m a n d ) o fr e a l t ym a r k e ta n db e h a v i o rp a t t e r no fp a r t i c i p a n t s ( h o u s ec o n s u m e r , d e v e l o p e r , l o c a lg o v e r n m e n t ) o fr e a l t yi n d u s t r yc h a n g eu n d e rt h er e a le s t a t et a x s y s t e mr e f o r m t h ep r i m a r yi n n o v a t i o n sa n dc o n c l u s i o n s 龇a sf o l l o w s ： f i r s t l y , o nt h e o r i e s , t h ep a p e rd i v i d e dt h eb a s i ct h e o r i e sr e l a t e dt ot h ei e s e a i 血 w o r ki n t ot w op a r t s ：t h e o r i e so f t a x a t i o no np r 删嚣a n dt h e o r i e so f i n f l u e n c ee f f e c t , t h e nc o m b i n et h et h e o r i e sw i t ht h ec u r r e n ts i t u a t i o n , e s p e c i a l l yt h er e a l i t yo fc h i n a s r e a l t yi n d u s t r y p u tf o r w a r dt h a tt h ep r e s e n tr e a le s t a t et a xs y s t e mr e f o r ms h o u l d f o l l o wt h er i g h tt h e o r i e s i n c l u d e ds u c ha st h et h e o r yo f p u b l i c 丘1 r l a l l c es e p a r a t i o n , t h e t h e o r yo f t a x a t i o ns y s t e mp e r f e c t i o n t h et h e o r yo f o p t i m u md i s t r i b m i o no f r e s o u r c e s t a xs y s t e ma n dt h e t h e o r yo f i n c o m ed i s l a d b u t i o n , w h i c ha r es u p p o r t i n gt h e o r i e si ot h e r e a le s t a t et a x a t i o ns y s t e mr e f o r m ；a l s oi n e l u d c dt h et h e o r i e so nt h ei n f l u e n c ee f f e c to f t a x a t i o nr e f o r ms u c ha st h en e u t r a l p r i n c i p l eo ft a x a t i o na n dh i n d r a n c ee f f e c to f t a x a t i o n s e c o n d l y , o i lm e t h o d o l o g y ，m o s td o m e s t i cp r e s e n tr e s e a r c hw o r k sa l eq n a f i t a t i v e r e s e a r c h , q u a n t i t a t i v er e s e a r c hw o r k i n gp a p e r sa l ef e w t h ed i s s e r t a t i o n , b a s e do n q u a l i t a t i v er e s e a r c hw o r k , c o m b i n e dt h el o g i c a ld e d u c t i o na n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s ， d e d u c t e da n dv e r i f i e dt h ec o n c l u s i o n sb ya n a l y t i cm o d e la n df u n c t i o n , a n di l l u s t r a t e d 3 t h ei n f l u e n c eo f t h er e a le s t a t et a x a t i o nr e f o r mb ys i m u l a t i v ee s t i m a t i o n f o re x a m p l e ， v e i l f yt h ei n f l u e n c eo ft h er e f o r mo fu r b a nl a n dg r a n t i n gf e eu p o nt h el a n dp r i c ea n d o ft h et a x a t i o nr e f o r mu p o nh o u s es e l l i n gp r i c eb ym a t hm o d e l s ；d e d u c t e dt h e r e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h el a n dg r a n t i n gf e ea n dl a n da n n u a lr e n tb yc o n v e r t i n gt h e a c c u m u l a t e dv a l u et op r e s e n tv a l u e ，a n dc o n t r a s tt h eq u a n t i t yo fl a n dg r a n t i n gf e ea n d l a n da n n u a lr e n tb yt a k i n gt h ei n t e r e s t sr a t ei n t oa c c o u n tw h e no t h e rc o n d i t i o n ss t i l l t h es a m e ；c o n s t r u c t e dt h ec o n s u m e rd e m a n df u n c t i o na n dt o t a l - c o s tf u n c t i o n , d e v e l o p e rs u p p l yf u n c t i o na n dt o t a l - c o a tf u n c t i o n , l o c a lg e n e r a l - o b j e c t i v ef u n c t i o n , a n di l l u s t r a t et h ei n f l u e n c ee f f e c to fr e a le s t a t et a x a t i o nr e f o r mu p o nt h ep a r t i e i p a n t s ； m e a s u r e dt h ei n f l u e n c eo ft a x a t i o nr e f o r mu p o nc o n s u n l e r sa n dd e v e l o p e r sb yc a s e s t u d ya n ds i m u l a t i v ee s t i m a t i o n t h i r d l y , o nc o n c l u s i o n s ，t h ec o n c l u s i o n so ft h i sd i s s e r t a t i o nf i l er e v e l a t o r y t h e i n f l u e n c e so fr e a le s t a t et a x a t i o nr e f o r mu p o nr e a l t yi n d u s t r ya r em u l t i p l e i tc a nb e c o n c l u d e db yac o m p r e h e n s i v ev i e wo f t h ei n f l u e n c ee f f e c tt h a tt h er e a le s t a t et a x a t i o n r e f o r mw i l ls t a n d a r d i z et h ed e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a l t yi n d u s t r y , p r o m o t et h e i n d u s t r i e si n t oup e r i o do fh e a l t h ya n dr a p i dg r o w l ha f t e rr e f o r ma d a p t a t i o n c o n c r a e l y ，t h e r ea l es o m es u b - c o n c l u s i o n sa sf o l l o w s ： ( 1 ) t h el a n da n n u a lr e n ts y s t e mc a nr a i s et h el a n du t i l i z a t i o ne f f i c i e n c ya n dt h e d e g r e eo fm a r k e t i z a t i o no fl o c a lg o v e r n m e n tl a n ds u p p l y , e s t a b l i s ht h er e l a t i o n s h i p b e t w e e nl o c a lg o v e r n m e n ta v e n u ea n dl a n dv a l u e ，a n dr e d u c es h o r t - t e r mb e h a v i o ro f t h el o c a lg o v e r n m e n ta n dc o r r u p t i o n b u ti ti sp o s s i b l et h a tt h el o c a lg o v e r n m e n tw i l l l a c ko f p u b l i cf i l m i n c ei ns h o r t - t e r mb e c a u s eo f t h er e f o r m , t h es o l u t i o ni st oc h o o s ea 璃她t i m ea c c o r d i n gt ol o c a lc o n d i t i o n , s oi tc a nb ep u tf o r w a r dw i t l il a n dg r a n t i n gf e e s y s t e mw o r kt o g e t h e r , a n dt h e ng r a d u a l l ye x p a n d e d i na d d i t i o n , t h ei n f l u e n c eo fl a n d a n n u a lr e n ts y s t e mu p o nl a n dp f i c er e l a t i n gt ot h ec o n t r a s to f r e n tt e r r a ，i n t e r e s tr a t e a n dg r o w t hr a t eo fl a n da n n u a lr e n t b e c a u s et h er e n tt e a mo f h o u s el a n da l e7 0y e a r s g e n e r a l l y , i ti si m p o s s i b l et op r e d i c tt h ei n f l u e n c eo fl a n da n n u a lr e n ts y s t e mi p e n l a n dp r i c ea c c u r a t e l y ( 2 ) t h ep u r p o s ea n dr e s u l to fr e a le s t a t et a x a t i o nr e f o r m , e s p e c i a l l yl m y i n gt h e r e a le s t a t et a x ，w i l lc l o s et h eg a pb e t w e e nt h er i c ha n dp o o r , a d j u s ii n c o m ed i s t r i b u t i o n , a n db u i l du pl o c a lm a j o rt a x t h o u g ht h eh o u s ep r i c ei s n tt h ec o n t r o lt a r g c t it h er e a l e s t a t et a x a t i o nr e f o r mw i l ls u r e l yi n f l u e n c et h eh o u s ep r i c ei ns h o r t - t e r mo rl o n g - t 0 1 1 1 1 ， i ti sb e c a u s et h a tr e a le s t a t et a x a t i o nr e f o r mw i l ld e d u c en o n - r e s i d e n t i a ld e m a n d , s u c h a si n v e s t m e n ta n ds p e c u l a t i o nd e m a n d ；w i l lt u r nt h er e s i d e n t i a ld e m a n dt ob er a t i o n a l ； 4 w i l lc h a n g et h ei n v e s t m e n ts 虮l c n i l 弓o fd e v e l o p e rb ya d j u s t i n gt h ep r o f i to fd i f f e r e n t d e v e l o p m e n tp r o j e c t a l lt h ef a c t o r sm e n t i o n e da b o v ec 孤p r o m o t et h ed e v e l o p e r st o s a v el i m i t e dl a n dr e s o l l f j c e ，i n c r e a s ee f f e c t i v es u p p l y , c h a n g et h eq u a n t i t ya n d s t r u c t u r eo fs u p p l ya n dd e m a n d , a n dt h e nt u r nt h eh o u s ep r i c et ob er a t i o n a lw i t h 锄 a p p r o p r i a t eg r o w t h ，t h ea n a l y s e so f t h ei n f l u e n c eo f t h er e f o r mu p o nt h eq u a n t i t ya n d s u p p l ys t r u c t i l r e 躺a c c o r d i n gt ot h i sf o u n d a t i o n ( 3 ) t h er e a le s t a t et a x a t i o nr e f o r mw i l li n f l u e n c et h ep a t t o no fi n t e r e s t sb e t w e e n t h ed e v e l o p e r sa n dl o c a lg o v e r t m l e n t i nas h o r t - t e r m , w i l lr e d u c et h ee x t r a - b u d g e t a r y r e v e n l l eo f t h ep r e s e n tg o v e m m e n lb u tw i l lc u td o w nt h et o t a l - c o s to f t h ed e v e l o p e r s ； i nal o n g t e r m ，w i l lb ei nf a v o ro f t h el o c a lg o v e r n m e n tt ob u i mu pa h e a l t h ys u f f i c i e n t a n ds u s t a i n a b l ef i s c a ls y s t e m , w i l lp r o m o t et h ed e v e l o p e r st oa d j u s tp r o d u c ts t r u c t u r e a n dt u r nt h ep r o d u c tp o s i t i o nt or e s o u r c e - s a v i n ga n dh i g h - q u a l i t y , a n dp r o m o t et o i n c r e a s et h eo v e r a l le f f i c i e n c yo f t h ed e v e l o p m e n tp r o j e c t ( 4 ) t h ec o n t r o lt a r g e to ft h er e a le s t a t et a x a t i o nr e f o r mi sv e r ye x p l i c i t , s oi t s h o u l dm a k et h em a i nf a c t o r sr e s e to ft h et a x a t i o ns y s t o nw i t hp o w e r f u la d j u s t m e n t a b i l i t i e s f o re x a m p l e ，o nt h es e t t i r l go f t a xr a t e , i f t h ep r o p o r t i o n a lt a xr a t ei su s e d , i t s h o u l db ed i f f e r e n tf r o mp r e s e n t l yt a xr a t eu s e d , a n di no r d e rt oi m p l e m e n tt h e a a t i e i p a n tc o n t r o lr e s u l t , i ti se v e ns u g g e s t e dt oe m p l o yt h ep r o g r e s s i v et a xr a t ei n 戗c e s so f s p e e i f i ea l e a k e y w o r d s ：r e a le s t a t et a x a t i o nr e f o r mr e a le s t a t et a x r e a l t yi n d u s t r y i n f l u e n t i a le f f e c t r e s e a r c ht y p e ：b a s i cr e s e a r c h 5 西北大学学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定，即：研究生在校攻 读学位期间论文工作的知识产权单位属于西北大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版。本人允许论文被 查阅和借阅。学校可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据 库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学 位论文。同时，本人保证，毕业后结合学位论文研究课题再撰写的文 章一律注明作者单位为两北大学。 保密论文待解密后适用本声明。 学位论文作者签名：! 鞫 指导教师签名： l ! 生笾 护7 年6 月口e t2 ，出7 年q 月9e l 西北大学学位论文独创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地 方外，本论文不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得西北大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我 一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的 说明并表示谢意。 学位论文作者签名：f 薏痢 矽7 年占月，d 目 1 导论 1 1 问题的提出 2 0 0 5 年1 0 月，党的十六届五中全会在中共中央关于制定国民经济和社会 发展十一五规划建议中指出：“调整和完善资源税，实施燃油税，稳定推行物 业税。”这是继2 0 0 3 年中央文件中提到“条件具备时对不动产开征统一规范的物 业税，相应取消有关收费”后再次明确提出征收物业税的问题，这使得物业税成 为广大民众关心的问题，也引起了相关政府部门和学术界的广泛争论。 开征物业税的背景是对现行房地产税收体制进行改革，物业税是改革后的房 地产税收体系中对房地产保有行为所征税的名称。在国外物业税也被称为“房地 产税”或“不动产税”或。地税”等，不管称什么，其实质是一种财产税。之所 以要研究房地产税制改革问题，基本的原因在于： 第一，在我国目前的税收体系中，虽然设有对财产课税的税种，但都不是真 正意义上的财产税，根据税制完善理论，完善的现代税收制度应当包括所得课税、 商品课税和财产课税这三大体系，根据国外的一般情况，财产税作为财政分权体 系下地方财政的主体税种，其主要的构成部分即是房地产税或称不动产税。鉴于 此，在我国也有必要借房地产税制改革的契机构建财产课税体系，完善税制和财 政体系。 第二，我国现行的财税体系是以流转税和所得税为主体的，随着社会经济发 展、住房制度和产权制度的改革，我国人民的财源结构已经发生了重大变化。个 人占有的社会财富越来越多地以不动产的形式积累下来，这种情况下，仅靠消费 环节和收入环节的税收来调节显得力量单薄，财产税的空位不符合我国市场经济 发展的现状。有必要弥补这项缺失。 第三，目前我国已经出现了较为严重的贫富差距现象，世界银行有关报告指 出，世界上多数国家城乡收入差距的比率为1 5 ，超过2 的极为罕见。但我国， 即使按官方估计，1 9 9 5 年这一比率已达2 5 ，如果加上城市居民所享有的实物性 福利，城市居民的实际收入会增加7 2 。即使考虑到农民进城打工从而缩小城乡 收入差距这一因素，1 9 9 5 年城乡实际收入差距比率也在4 左右。根据官方公布 的资料，我国城乡收入差距的比率到2 0 0 3 年已经达到3 2 。根据民问的各种不同 估计，目前我国城乡收入的差距为年6 。o 有学者深刻指出，本应具有调节贫富差 距功能的税收在现实的贫富差距面前之所以屡屡失败，其中的一个重要原因就在 于现行税制体系中始终未能填补上财产税的空位。窜 房地产业的发展在我国实行土地产权制度改革和住宅自有化改革之后可谓 * t 基x f l s 收入分配、财产分配和渐进改革者【j 】经济社会体制比较2 0 0 5 ( 5 ) ：8 1 2 。高培勇给开征物业税一个基本理由【j 1 经济，2 0 0 6 ：4 7 异军突起，中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社科文献出版社2 0 0 4 年 发表的中国房地产发展报告中指出，至2 0 0 3 年中国房地产投资超过l 万亿 元占固定资产投资的1 8 3 ，直接拉动g d p 增长1 3 个百分点。专家预测，到 2 0 2 0 年，中国城市化水平将提高到5 5 ，城镇人口将达到7 亿以上，按人均需 住房2 0 平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增2 亿平方米以上，房地产业在 国民经济和社会发展中的重要地位将逐渐突出。回 房地产业发展迅速的原因主要有两个：是近年城市化的迅速推进使得住房 需求全线释放；二是地方政府的形象工程、政绩工程的需要。房地产业的发展不 仅仅提高了居民的居住水平，更成为拉动国民经济增长最重要的引擎之一。但在 房地产业为提高居民居住质量、加快城市化发展、促进g d p 增长等领域做出巨 大贡献的同时，其两面性也逐渐表露无遗。近年来不断上涨的房价已远远超出了 收入的增长速度，也超出了大多数工薪阶层的心理预期和承受能力，以致在民众 心中房地产业已经成为暴利行业的代名词。 高房价造成中低收入者购房压力过重，但另一方面商品房的空置率也在节节 攀升，结构性矛盾造成市场有效需求不足、资源配置效率低下。而随着提高住房 贷款利率等一系列货币政策的显著失灵，似乎税收手段已经成为可以依赖的唯一 良策。世界许多国家都尝试通过改革不动产税调节房价、稳定经济。由于全世界 城市中心区的土地价值均不同程度地出现了迅速的价格上涨，不动产税受到了各 国更进一步的重视，并将其作为一种能够抑制土地价格无控制上涨对社会和经济 所产生的破坏性影响的可能手段。许多国家在房价高涨的时候，改革不动产税， 希望通过不动产税调节房价，如2 0 世纪9 0 年代初的美、日结构性障碍贸易倡议， 重点在于通过不动产税改革帮助日本缓解土地价格飞涨。德国政府希望将不动产 应税纷值提高到市场实际水平，从而降低囤积住房的趋势，并由此恧增加经济型 住房的供应量。母 房地产税制改革虽然从长远考量其重点在于规范税收体制，但也不排除其可 能调控房地产业非理性发展的作用。鉴于物业税的征收已经如箭在弦，并且部分 城市的试点和模拟运行已经展开，出于谨慎科学的态度，并为了把握正确的改革 方向，促进房地产业和国民经济的健康发展，提高人民群众居住质量，实现地方 政府和地方居民税收范式下权利义务豹良性互动而提供理论上的支持和引导，有 必要通过分析地方政府、房地产商、消费者等密切褶关的各相关莉益主体在改革 中的力量消长、利益得失，研究房地产税制改革对我国房地产业的影响效应。 1 2 研究背景和意义 。王黎房地产业直接拉动g d p 增长1 3 0 n 人民日报海外版，2 0 0 4 - “1 4 ( 1 0 ) 。蒲琦征收不动产税对房地产影响有多大们观察, 2 0 0 6 ( 7 ) ：3 4 3 6 2 房地产税是针对土地及地面建筑物的所有、占有、开发、转让而征收的一种 税。随着房地产业和市场经济的发展，我凰房地产税收体系暴露出了诸多闯题， 表现为如下的一些基本特征： 首先，我国目前针对土地、房产及房地产企业收缴的税种达1 2 种之多，其 中，直接将房地产作为征税对象的有6 个税种，分别是土地增值税、城镇土地使 用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税，房地产企业经营过程中需要 交纳的税收种类还包括5 个税种和1 个附加，它们是营业税、企业所得税、个人 所得税、印花税、城市维护建设税以及教育费附加，可谓名目繁杂。 尽管如此，国务院发展研究中心的一项研究却表明，我国房地产税仅占全部 税收收入的2 3 6 ，占地方财政收入的比重也仅为8 1 2 ，而西方国家的房地产 税或财产税占基层政府的财政收入比重相当高，甚至达将近8 0 。在西方，房地 产税是财产税最主要的构成部分，该项税收收入往往构成地方公共财政最为重要 的可自主支配的收入来源。可见，我国名目众多的房地产税并没有带来理想的财 政收入效果，与西方单纯的房地产税或不动产税国相比，我国的房地产税显得华 而不实。 表1 - i 当前霰国房地产税征收情况 征税征税 税种税率( )计税依据税种税率( )计税依据 环节环节 营业税5销售收入营业税 s 锗售收入 印花税o 0 5 或o 0 3交易合同价契税交易2 或4合同价 房产税 1 2 房产原价 房 企业所得税3 3企业收入 房 地 地 城镇土地使用 产 声 o 5 。l o 元a 予土地面积 转 个入所得税 2 0 个人收入 开 税 让 发 企业所得税3 3企业收入土地增值税3 0 - - 6 0 增值额 个人所得税2 0个人收入印花税o 5合同交易价 土地增值税3 0 - - 6 0增值额房产税1 2租赁收入 房产税1 2房产原价营业税5 租赁收入 城市房产税l ，2房产原价房企业所得税3 3企业收入 房 地 地 占用辨地面 # 产 耕地占用税1 - l o m 2 出 个人所得税 2 0 个人收入 占 积 租 用 城镇土地使用 城镇土地使用 o s l o 元删。土地面积 o 5 - , 1 0 元席土地面积 税 税 。发达国家财产税的课税环节角度分析，房地产税收可以分三大征收体系；房地产保有税、房地产取得税和 房地产所得税房地产税收的这种设置在发达国家的税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经 济的调节作用 3 资料来源：据税法和相关文献资料整理。( 后文表格没有特别标明来源的与此同) 第二，从表1 ，1 可以看出，我国房地产开发转让及出租环节的税负沉重，税 率偏高且税种交叉，并且存在重复征税，其中开发环节的前期税费( 包括土地出 让金、土地使用费等) 的负担最重，约占整个开发期间税费总额的7 5 。而在占 用或保有环节的税负较轻，只有4 种税，而且是在次减除原值1 0 e 一3 0 之后 征收。这样的税收制度安排无疑会加大开发建设成本，提高购房。门槛”，从而 抑制住房消费，阻碍购房者潜在需求向有效需求的转化。 第三，我国现行房地产税税制规定的征税范围只包括城市、县城、建制镇和 工矿区，并将行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居 住用房等一系列房产均列为免税对象，税基狭窄。 第四，我国现行房地产税制没有体现公平税负的原则，一方面采取了“内外 有别、两套税制并存”o 的政策，不符合国民待遇，另一方面，征收中计税依据 不合理，如在城市房地产税的征收中，有的是按照原值征收，有的按照租金的一 定比例征收，而原值的确定难以体现新旧房之间的资金时间差异。 我国真正意义上的房地产业是在我国经济体制改革的背景下应运而生的，并 且伴随着巨大需求的释放，房地产行业也经历了一条超常规的发展路径：建国后 至2 0 世纪8 0 年代初实行城镇土地使用无偿化和城镇职工住房公有化，房地产业 的发展始于上世纪8 0 年代中期，我国开始实行以土地使用有偿化为核心的土地 产权制度改革和住宅自由化的住房制度改革，房地产业的发展由此开始。进入 9 0 年代，房地产业的重要性日益彰显，1 9 9 6 年建设部提出“把住宅建设培育成 为国民经济新的增长点”，进而到1 9 9 8 年下半年福利分房被停止，我国房地产业 由此进入了高速发展的轨道，2 0 0 0 年全国完成房地产开发投资达4 9 0 0 亿元，占 全社会固定资产投资的1 5 ，是各类投资中规模最大、增速最快的行业，房地产 市场对国民经济的整体推动效应开始显现，原有的提法也被渐渐置换为“力争将 房地产业发展成为国民经济的支柱产业”，至2 0 0 3 年，国务院关于促进房地产 市场持续健康发展的通知( 1 8 号文) 第一条开宗明义提到：“房地产业关联度 高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”2 0 0 3 年9 月1 日召开的全国房 地产工作会议上，国务院副总理曾培炎更进一步提出“房地产业已成为国民经济 的重要支柱产业。” 对比我国房地产税收特征和房地产业的发展现状，现行税收体制已经远远落 后于房地产业发展实践，并且这神相脱节的状况已经引起了国家的高度重视。 2 0 0 3 年十六届三中全会公布的中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决 定中明确提到：“实旌城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范 。如目前我国对外商投资企业和内资企业分别运用城市房地产税暂行条例和中华人民共和国房产税 暂行条例 4 的物业税，相应取消有关收费。”此后，物业税应不应征收、何时开征以及如何 征收等问题 l 起了相关政府部门和学术界的广泛争论，并逐渐达