土地开发融资体系建立及融资渠道分析

LOGO 土地 开发 融 资 体系建立及融 资 渠道分析 目录 土地一级开发综述 土地开发融资渠道分析 土地开发模式分析 各开发区土地开发及投融资体制案例 1 2 3 4 一、土地一 级开发综 述 土地一级开发 特点 土地一级开发 成本 土地一级开发 定义 7 1 2 3 土地一级开发 是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。 其 目的是“生地做熟、毛地做净” ，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。 由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大。 而由于对资金需求量大，土地一级开发 融资问题 已经成为土地开发的瓶颈。 1.定义 落 实 担保 落 实 担保 申 请 2.成本 北京市土地储备和一级开发暂行办法 京国土市 2005540号文件对土地储备开发成本的构成明确规定如下： 征地、拆迁补偿费及有关税费； 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； 市政基础设施建设有关费用； 招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； 贷款利息； 土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程 监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。 征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用 是最主要的两部分费用，占到了总成本的 80%以上。 近年来， 征地拆迁安置费用 快速上升，已成为土地一级开发的主要成本，部分项目达到了 70%以上，使得项目在资金运作上的腾挪空间迅速降低。 征地拆迁费用 都发生在一级开发的前期，且需要一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。 2.成本 3.特点 1.资金密集，资金需求量大。 土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发企业资金严重不足。 土地招拍挂出让方式的规定，阻隔了房地产开发一二级联动的“小步走，快速跑”的运作方式，使得前期资金投入量加大。 2.某些业务环节容易产生纠纷。 土地一级开发业务的业务环节为：规划、征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设、出让。 其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业务的进展，造成资金沉淀，延缓资金周转。 3.特点 土地需求受经济环境和政策影响大。 其一，土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职能，是政府调控房地产行业的工具。 其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响，住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业发展，国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂。 二、土地 开发 融 资 渠道分析 从市场现状来看，土地一级开发的资金来源可分为三部分：金融机构贷款、财政资金和其他资金。 其中，财政投入和银行贷款 仍然是土地一级开发的主要资金来源。 随着金融市场的发展，企业债券、中期票据等 直接融资工具，资产证券化产品以及股权融资方式 在土地一级开发中发挥的作用逐渐增大。 1.金融机构贷款 金融机构贷款是目前土地一级开发资金的 最主要来源。 银行贷款融资 ： 指借款人为满足自身建设和生产经营的需要，同银行签订贷款协议，借入一定数额的资金，并在约定期限还本金并支付利息的融资方式。按贷款的用途不同，可将贷款分为流动资金贷款、固定资金贷款和专项贷款等。 融资手续简单、速度快 融资成本较低 融资弹性好 优点 财务风险较大 限制条款较多 缺点 金融机构贷款方式： 综合授信贷款： 以企业为主体的土地一级开发方式，可以依靠企业的综合实力和信用，获得授信额度贷款。 综合授信业务 是银行根据符合对外授信条件的法人客户的书面申请，综合评价法人客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度，并与之签订授信合同。 抵押担保贷款： 通过抵押或其他担保方式获得银行贷款。例如将土地未来收益作为抵押物给银行，取得银行贷款。 项目融资： 即项目的发起人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，以项目公司本身的现金流量和全部收益作为还款来源，并以项目公司的资产作为贷款的担保物。 该融资方式一般应用于发电设施、高等级公路、桥梁、隧道、铁路、机场、城市供水以及污水处理厂等 大型基础建设项目 ，以及其他投资规模大、具有长期稳定预期收入的建设项目。 项目融资贷款一般期限较长，大都为中期（一年以上，五年以下）或长期（五年以上）。 2.财政资金支持 土地一级开发资金需求量大，周转时间长，政策性较强，尤其涉及拆迁安置补偿等业务，需要强化财政政策的支持。 政府给予土地开发主体一定的财政补贴，以保证土地一级开发的顺利进行。 方式： 财政资金作为资本金注入土地开发主体 土地一级开发企业的最低自有资金比例要求为 30%-35%，政府可将财政资金以注册资本金的方式注入企业，以满足相关要求，并为后续银行贷款等融资方式提供保障。 贷款贴息 一级开发主体通过银行贷款等方式融得资金，同时承担了巨额财务成本，加大了土地一级开发的压力。政府可以通过贷款贴息的方式减轻主体压力，保证土地开发顺利进行。 保底承诺或收益分成 土地一级开发主体资金压力大，且收益无法保障，尤其是在土地招拍挂出让后，阻隔了一二级联动的开发方式。可以通过合同约定的方式，保障开发主体的最低收益。 案例： 云南城投与昆明市政府 签订的土地一级开发业务合同中规定： “本合同项下全部可出让土地地块通过招标、拍卖、挂牌方式进行出让，全部可出让土地出让总价款在扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的土地出让纯收益公司 按 50%的比例获得收益 。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的 5%时，昆明市人民政府将保证向公司 另行支付差价款 ，以确保公司的收益不低于本合同项下的全部土地一级开发总成本的 5%”。 3.其他融资方式 委托贷款 委托贷款： 系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款 。 贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。 委托贷款中所涉及到的 业务费用： 手续费： 银行接受委托人申办委托贷款，按委托贷款金额、借款期限、违约行为等约定条款按比例向委托人收取手续费。 合同印花税： 每笔委托贷款要按贷款金额的万分之 0.5缴纳印花税。 委托贷款中所涉及的 利息费用 。 各单位拆迁补偿资金中集体部分可以通过 委托贷款 的方式借予项目建设方； 项目建设方将资金投资于项目，解决项目资金暂时性短缺问题； 建设项目达到贷款标准后，可以通过 项目贷款 的方式融得资金； 项目建成后收回成本并获得收益； 部分所得收益用于归还中委托贷款的本金和利息，以及中银行贷款的本金和利息。 通过委托贷款的方式，保障了项目建设的顺利进行，并带动了银行间接融资，及时解决了项目建设所需的资金，起到有效的资金放大作用。 建设项目 项目建设方 银行 拆迁补偿资金 中集体部分 拆迁补偿款 企业债券融资 指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。 包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。 目前，上市公司发行的公司债券由 证监会 审批，非上市公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券由 发改委 审批。 所筹资金用途符合国家产业政策和行业发展规划； 净资产规模达到规定的要求（ 6000万元以上）； 经济效益良好，近三个会计年度连续盈利； 最近三个会计年度平均可分配利润（或净利润）足以 支付债券一年的利息 ； 现金流情况良好，具有较强的到期偿债能力； 近三年没有违法和重大违规行为； 前一次发行的企业债券已足额募集； 已发行的企业债券没有延迟支付本息的情形； 发行债券余额不超过净资产的 40 。 发 行 企 业 债 券 的 条 件 短期融资券和中期票据 短期融资券：是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在 1年内还本付息的债务融资工具。 中期票据：是企业在银行间债券市场发行的一般性债务， 无需担保 、资产支持或其他复杂交易结构。企业在主管机构注册一定发行额度后，可以按需分期发行。 短期融资券期限在 1年以内，中期票据期限为 1年以上（以3-5年为主）。 必备条件： 依法设立的企业法人机构； 具有稳定的偿付资金来源； 可以按照要求进行真实、准确、完整的信息披露； 债务融资工具发行总额不超过公司净资产的 40% （用新会计准则报表，包含少数股东权益）。 目标条件： 信用资质优良； 近三年没有违法和重大违规行为； 近三年发行的固定收益证券没有延迟支付本息的情形； 具有健全的内部管理体系和募集资金的使用偿付管理制度。 发 行 主 体 条 件 发行人 具有法人资格的非金融企业（ AA级以上） 发行市场 银行间市场 监管机构 中国银行间市场交易商协会 注册制 募集资金规模 所有债券待偿余额不超过企业净资产的 40% 产品期限 中期，以 3年、 5年为主 注册期限 注册有效期为 2年 ，按发行计划可分期多次发行；注册获批后 2月须完成首次发行。 募集资金用途 用于企业生产经营活动，并在发行文件中明确披露具体资金用途。 发行利率 簿记建档，公开招标，市场化程度较强 担保方式 依靠发行人自身信用，无需担保 承销机构 银行的投行部 承销方式 余额包销 短期融资券和中期票据的发行要素 与企业债发行条件的比较 共同点： 发行规模不超过净资产的 40% 不同点： 1.净利润的要求 企业债券： 三年平均净利润足以支付一年的利息 短融、中票：无明确要求 2.募集资金用途的要求 企业债券：主要意义上的项目债，要求 项目审批手续齐全 ，并符合国家的产业政策 短融、中票：募集资金用于本企业的生产经营活动，具体用途未限制 3.审批制度 企业债券： 审批制 国家发改委审批 短融、中票： 注册制 银行间市场交易商协会注册（会费 10万元 /年） 4.发行定价 企业债券：通过推介，主承销商确定利率区间，报批人民银行，市场化程度较低 短融、中票：市场化发行， 公开招标，簿记建档 三种债券融资方式的比较 优点 不足 银行贷款 融资手续简单 ， 速度快 严格的利率管制 ， 融资成本难以差异化 。 企业债券 可以在较长期限内 （ 5 10年 ）锁定成本 ， 降低利率风险 。 审批制度较为繁琐 ， 债券发行难度较大； 资金用途只与确定项目相匹配 。 短期融资券 中期票据 申请程序简单 ， 融资成本较低； 募集资金用于生产经营 ， 没有固定的使用限制； 一次注册 ， 分期发行 ， 具有一定灵活性 期限较短 ， 利率风险及发行风险大 。 信托融资 发行信托计划是目前除了银行信贷以外，介入土地一级开发领域最多的一种融资途径。 信托 是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。 信托产品在做土地一级开发贷款的时候有更多的创新，如土地证抵押模式、政府担保模式、优先收益权模式，以及先募集专项基金再贷款和股权投资等模式。 信托融资案例： 北京商务中心区（ CBD）土地开发项目资金信托计划 信托资金以信托贷款方式向北京土地整理储备中心商务区分中心提供专项资金贷款，用于商务中心区 土地开发及基础设施建设项目 。 信托计划规模：人民币 59594万元 信托计划期限为 五年 ，于 2002年 10月 16日信托计划成立之日起开始，于 2007年 10月 16日信托计划终止。 基金 政府的土地储备基金（专项资金） 土地储备基金不同于一般的基金，它既是投融资体系建立的基础，同时也是顺利进行城市建设和土地一级开发所需资金的基本保证。可以 通过土地二级市场回款成立土地储备基金，为一级土地开发提供银行贷款担保，或者直接参与资金短缺的项目。 土地储备基金应是专款专用的一种基金，其来源和使用都应有明确的规定。 主要来源： 土地收益（包括土地出让金和土地增值部分）；财政拨款；法律法规允许范围内的公共基金的有偿使用；政策性银行对土地开发所需资金的有偿支持等。 土地储备基金的建立应强调 政府的主导作用 ，强化财政政策的支持。 社会投资的土地基金 土地基金 是指由政府设立土地基金及其管理机构，通过发行以土地未来收益为担保的土地收益权证，向社会大众募集基金。所募集资金交由土地储备机构进行城市土地的经营，而储备土地的出让、出租等相应收益则进入土地基金，并由投资者根据土地收益权证进行收益分配。 政府主导的土地储备基金可以以 引导基金 的形式，撬动更多社会资金，用于土地开发及基础设施项目建设。 由政府投入部分启动资金，吸纳各类可以利用的资本，实行专业化管理，实现土地经营资金内部循环机制。 案例： 天津滨海新区的开发，天津城投集团与其他机构投资者组建的渤海产业基金，总额 200亿元，是我国第一支国务院批准的契约性产业投资基金，为筹措城建投资提供了一个新的融资渠道。 REITS及其他资产证券化产品 REITs 房地产投资 信托基金 房地产信托投资基金 REITS（ Real Estate Investment Trust） 诞生于 20世纪 60年代的美国，目前已经是国际上重要的房地产投融资方式。它通过发行受益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，主要投资于能产生稳定现金流的房地产，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益； REITS是一种具有高收益率的防御性投资产品，风险和收益介于股票和债券之间； REITS通常采取公司制或者契约制的形式，通过证券化的形式，将不可实时交易的大宗的房地产资产，转化为小份额的可实时交易的 REIT份额，提高了房地产资产的变现能力和资金利用效率。 土地出让收益证券化 ， 就是将归属土地一级开发商的土地出让收益部分设计成证券在资本市场出售，将未来的土地出让收益现值用于今天的土地一级开发业务。 一旦土地出让收益证券化能够实施，则土地一级开发业务就可以使用更多融资方式：财政拨款、银行贷款、土地信托、土地基金、土地债券、利用住房公积金、社会保险基金、保险资金、离退休基金、养老基金、企业或企业联合体融资、招商引资、项目融资、国外融资等。 REITS及土地收益证券化产品在我国还无法突破政策及操作上的瓶颈限制，逐渐在我国土地一级开发中引入这些产品，必将是未来土地开发融资的方向。 三、土地 开发 模式分析 北京市土地储备和一级开发暂行办法 京国土市 2005 540号文件中规定： 土地储备开发坚持以 政府主导、市场化运作 的原则，可以由 土地储备机构 承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的 房地产开发企业 承担。 土地储备机构负责实施 土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的 2%。 通过招标方式选择 开发企业实施 土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的 8%。 根据国家政策规定及目前土地开发情况，可以将土地开发模式分为 政府主导型 和 市场化运作型 两种基本模式。 1.政府主导型 政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政府指定特定的开发企业进行土地一级开发。 主要包括两种情形： 成立土地储备中心，由其完成全部土地开发工作，资金可以由政府通过财政拨款来获得或银行融资等其他方式获得。 政府领导下的市场运作： 由政府授权直属的大型企业进行土地一级开发，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。 2.市场化运作 政府负责土地一级开发的招投标工作，所有有资质的企业均可参加招投标，由中标企业完成土地开发，政府实施监督。 这种模式通过市场化的运作，能充分利用社会力量实施土地开发。 开发企业自行组织融资，全部风险和责任都由其自行承担，这就会大大增加开发企业的融资难度。 所有融资的责任全部由开发企业承担，一旦资金链出现断裂，不仅使得开发企业无法按合同规定及时、顺利地完成土地一级开发的任务，而且还会危及企业自身的生存。 相对于融资问题以及各种风险， 8%的利润率对开发企业的吸引力并不大。 土地一级开发的市场化模式曾经一度被推崇，但由于资金问题、可控性问题、公平竞争问题和政企职责不分问题，北京市土地一级开发的政府主导型和市场化相结合 的模式逐渐被 政府主导型 所取代。 北京市土地一级开发不同主体占比分析表 2007 2008 2009 2010 招投标企业占比（ %） 31 低于 30 低于 20 0 土地储备中心及国企占比（ %） 69 不低于 70 不低于 80 100 因此，在市场化运作过程中，政府也要发挥其主导作用。 一方面政府要加强对成本的审核、控制和全过程监管； 另一方面，要建立收益合理分配制度。 对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实行“利益共享、风险共担”的原则，将增值部分按比例进行分配。分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。 不同的开发融资模式存在不同的特点，选择哪种模式主要考虑是否有利于进行融资、是否有利于提高资源运行效率、是否有利于增强招商能力。 随着外部环境的变化和自身能力的增减，可以适时地调整开发模式，使其更有效。 1.以政府为损益主体的开发模式 苏州做法： 新区政府委托苏新集团公司融资、征地、配套，政府出让土地，并将土地出让金支付征地成本、财务费用，回购基础设施资产，不足的部分逐年用财政收入弥补。苏新集团公司是融资主体，而新区政府是损益主体。 重庆做法： 建立政府全资的 土地储备中心 ，由该中心以规划土地未来的土地出让金作为质押，向银行借款，由中心征地，并委托有关公司进行配套，中心代表政府出让、拍卖土地。 不同融资模式案例 企业融资开发 政府出让土地 成本费用 土地收益 支付成本、回购资产 2.以企业为损益主体的开发模式 西安做法： 西安高新区在“一次创业”期间也采用了以高科集团公司进行土地一级开发的模式，高科集团公司向银行融资并开发土地，以政府的名义出让土地，管委会（代表政府）除必要的财政支出外，将土地出让金和节余的财政收入都投入高科集团公司用于土地的滚动开发。 大连做法： 大连软件园是由私营企业组建的大连软件园开发有限公司负责开发的。该园区的良性运营取决于三方面因素：一是独特的行业定位，二是政府的大力支持，大连市政府把软件作为支柱产业，投入了许多资源。三是良好的地段使得园区有可能获得较好的房地产开发收益，以支撑园区的良性发展。 企业融资开发 企业出让土地 成本费用 土地收益 政府财政支出 天津经济技术开发区 苏州工业园区 上海浦东新区 四、各 开发区 土地 开发 及投融 资 体制案例 天津泰达投资控股有限公司 是天津经济技术开发区的投资开发主体。 公司基本情况 2001年天津开发区改制开发区总公司，重组泰达集团、建设集团成立泰达控股。 截止到 2010年三季度，总资产为 1587.55亿元 ，净资产为 272.21亿元。 拥有泰达集团、泰达建设集团等 15家全资子公司； 泰达股份、津滨发展、滨海能源等 5家上市公司； 滨海快速、天津钢管集团等 30余家控股公司； 渤海银行、渤海财产保险、恒安标准人寿等 40余家主要参控股子公司。 发展路径 公司遵循的是“做大 做强 做实”的发展道路。 成立后的成效 在成立后的 5年内泰达控股融通了超过 800亿 以上的资金，在开发区扩张发展期极大地促进了区域建设和区内产业企业发展。 天津经济技术开发区 天津经济技术开发区 泰达控股 公用 事业 专营 领域 200亿元 水电气热 轨道交通 道路桥梁 垃圾发电、污水处理、海水淡化 城市开 发运营 实业 投资 金融 产业 服务业 460亿元 开发配套，泰达集团等 390亿元 天津钢管、航母游乐场等 40亿元 渤海银行、证券信托等 酒店、会馆、足球场等 区域 开发 围海造地、收购海岸线、滩涂进行临海新城、旅游区开发 38%31%16%3%12%房地产开发 实业投资 市政公用 金融 其他 天津开发区投融资平台三阶段 资金大循环： 财政资金、土地出让金、银行贷款捆绑，用于建设和还本付息 资源大循环： 1、 以上市公司为平台进行资源重组，通过注入优质资产、资产置换等方式推动上市，发挥资本放大效应 2、通过上市融通资金，用资金去获取更多的资源，开发建设进行培育 3、培育优质资产再装入上市公司获取新一轮的发展资金，以此实现资源循环 资本大循环 ： 1、组合政府、企业、社会资源壮大融资平台 2、拓宽融资渠道，扩大直接融资，撬动间接融资，实现资本循环 1 2 3 （ 1）园区开发的“双主体模式”：政府组织推动 +主力银行金融支持 政府出函指定 (特许 )地块的 土地开发权、土地出让收益权授予开发公司 ； 开发公司将获得的土地出让收益权质押，获取贷款。 园区承诺给予开行对园区未来 5年内政府计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务（债券承销、财务顾问）享有优先权。 苏州工业园区 苏州工业园以 中新苏州工业园区开发公司 为主导进行园区开发和招商引资，管委会负责政府行政和社会管理职能。 （ 2）园区引导基金 2006年 3月 22日，国内第一只创业投资引导基金 “苏州工业园区创业投资引导基金”在苏州工业园区成立。 （ 3）债权融资方式 2003年 11月苏州工业园区地产经营管理公司发行 10亿元的企业债券 。 2008年 4月苏州工业园国有资产控股有限公司发行 10亿元的短期融资券 。 2009年苏州工业园创业投资有限公司发行 5亿元公司债券。 （ 4）中小企业“统贷平台” 园区财政拨付 2000万元委托定向投资成立“融风管理”，以“统贷平台”的形式向国开行申请了首期 3000万元的 5年期贷款。 政府提供一定的贴息和风险补偿政策，融创担保公司负责“融风管理”的日常经营 。 资金通过融创担保专业的评审及管理手段，以委托贷款的方式，用于对集成电路设计、通信、生物医药、光电、软件、动漫等高新技术企业在启动阶段的的投入。 已有多家企业在“统贷平台”的资金支持下取得长足进步，并获得了 VC的资金投入。 苏州工业园区 苏