（政治经济学专业论文）我国住宅金融问题研究.pdf

内容提要 住宅作为一项特殊的耐用消费品，已越来越成为人们普遍关注 的投资热点和消费热点。但是住宅资金短缺已成为住宅建设和消 费的制肘因素。要深化住宅分配体制改革，促使住宅业成为我国经 济增长点，都离不开金融业的扶持。研究和发展我国住宅金融不仅 是必要的，而且是可行的。它在我国经历了一段摸索、发展的历程， 已逐渐得到人们的认可和重视。本文针对我国住宅金融的现状，着 重分析了我国住宅金融发展的难点和存在的问题，并借鉴发达市场 经济国家的经验，提出了我国住宅金融发展的相应对策。 资金是产业发展的血液，而消费创造出生产的动力，消费融资 更是我国住宅金融业的核心问题。围绕这一中心，本文重点分析了 我国住宅融资模式的构建思路。 关键词：住宅金融融资模式住宅体制改革 一 a b s t r a c t a sa s p e c i a l d u r a b l ec o n s u m e rg o o d s ，h o u s i n gh a s i n c r e a s i n g l y b e c o m e “h e a t e d ”c o n s u 2 t e ：a n di n v e s t m e n tg o o d st h a tu r b a nr e s i d e n t s u n i v e r s a l ys h o ws o h c i m d ef o r b u tt h es h o r t a g eo ff u n d si sb e c o m i n g h i n d e r i n g f a c t o ro f h o u s i n gc o n s t r u c t i n g a n d c o n s u m i n g t od e e p e n r e f o r m i n go fh o u s i n gd i s t r i b u t e r ys t r u c t u r e ，i m p e lh o u s i n g t ot u r ni n t o c h i n e s ee c o n o m i ci n c r e a s i n g p o i n t ，w e m u s t d e p e n d o nf i n a n c i a l s u p p o a i n g n o to n l y i ti sn e c e s s a r yb u ta l s oi t sf e a s i b l et o s t u d ya n d d e v e l o ph o u s i n gf i n a n c e i th a sr e c e i v e dp e o p l e sa p p r o v i n ga n dv a l u i n g a f t e rc o v e r i n gah i s t o r yo fg o o p i n ga n dd e v e l o p i n g c o u n t i n gt h ep r e s e n t s i t u a t i o no fh o u s i n gf i n a n c e ，t h i st h e s i s e m p h a t i c a l l ya 1 3 a l y s e i t s k n o t t y p r o p l e ma n de x i s t i n gp r o p l e m a n dm e a n w h i l ei nv i e wo ft h ee x p e r i e n c eo f c o u n l r i s e i nt h em a r k e te c o n o m i c ，h e r e p u t f o r w a r d a p p r o p r i a t e c o u n t e r m e a s u r e f u n di sl i f e b l o o do fi n d u s t r y ，a n dc o n s u m i n gc r e a tp r o d u t i v em o t i v e f o r c e ，c o n s u m i n gf u n dc i r c u l a t i o ni s e v e nm o r ek e yq u e s t i o nt h a tm a s t e r t h es i t u a t i o no fh o u s i n gf i n a n c e a r o u n dt h i sc r u c i a lq u e s t i o n ，t h i st h e s i s p a yd o s em t e n f i o nt ot h ep a t t e r no fh o u s i n gf i n a n c ec i r c u l a t i o n k e yw o r d s ：h o u s i n gf i n a n c e ，f u n d sc i r c u l a t i o np a t t e r n u r b a nh o u s i n gr e f o r m 一一 我国住宅金融问题研究 从1 9 9 8 年下半年起，我国已全面改革住宅分配制度：停止福利分房、实行 货币分配，逐步推进住宅商品化，建立适应我国社会主义市场经济体制和我国 国情的城镇住宅新制度，加快住宅建设，促使住宅业成为新的经济增长点。将 原来的福利化分房改为货币化分房制度，这项重大改革，标志着计划经济体制 下最大的一项个人消费福利制度被取消，我国住宅制度开始步入市场化时期。 我国住宅市场矛盾的焦点在于居民购买力和住宅价格之间的差距，要使住宅 消费真正成为可能，必须有金融业的参与和支持，而住宅金融市场是住宅市场 的重要组成部分，是解决这一矛盾的有效途径，并且对住宅供需双方起着不可 替代的作用。住宅金融既可以作用于开发商，也可以作用于居民，从丽使住宅 资金循环周转，促进住宅建设和住宅消费稳步发展。 住宅金融是金融业中一个非常重要的组成部分，也是下个世纪我国最有 发展前途的金融领域，其上升空间十分巨大。然而，目前我国的住宅金融业务 并不十分理想，无论是规模还是质量，都存在不少问题。因此，如何大力发展 住宅金融，为培育新的经济增长和消费热点提供金融支持已成为我国亟待解 决的重要课题。 、我国住宅金融产生和发展的历史沿革 ( j 、住宅金融概念的界定 英文是h o u s i n gf i n a n c e ，住宅金融有广义与狭义之分，广义住宅金融是指 所有与住宅生产、建设、修缮、流通、消费等活动有关的资金融通、信用活动及 其它相关金融活动的总称。包括住宅资金的筹集、运用、保险、结算等各种金 融活动。狭义住宅金融是指与住宅消费性购置有关的资金融通活动的总称。 事实上，在市场机制主导的住宅市场发达和产业化的社会里，对住宅消费环节 的融资，资金实际上是通过购房支付转移到住宅开发环节上的，也就是建立了 住宅消费金融就等于解决了住宅开发的融资问题，因此，我们认为，在现阶段 我国住宅金融应该定位于金融机构，即银行及其它金融机构为住宅消费者提 供各种融资服务的总称，人们通常所说的住宅金融就是指狭义住宅金融，它具 有以下几个重要属性： ( 1 ) 融资标的是自住用房，而非商业或公用事业用房； ( 2 ) 融资投向主要是住宅消费领域，而不是住宅生产领域，是一种典型的 “消费信贷”； 一1 ( 3 ) 融资对象是购买自用住宅的居民个人消费者，而非单位企业等集团购 买者，是一种典型的零售性金融业务； l 4 ) 融资工具主要是发放个人住宅低押贷款，属中长期信贷范畴，其流动 性不足的问题主要靠二级市场解决。 住宅金融的外延除狭义住宅金融所指外，还包括为住宅生产、流通提供融 资服务，即围绕住宅生产、流通、消费所发生各种资金的筹集、融资、保险、结算 等融资活动。 ( 二j 、我国住宅金融发展的历史沿革 1 、第一阶段：萌芽期( 1 9 7 9 1 9 8 7 年) 。我国一直实行高度集中的计划经 济体制，国有土地实行无偿划援，无限期使用，城市住宅实行国家或由单位投 资、开发、分配和管理的制度。住宅还未成为一种商品，住宅建设资金无法实 行一种良性循环。金融业对住宅资金的管理也非常简单，仅限于对国家、地方 财政和企业用于住宅建设的投资，通过基本建设进行资金拨付和监督。1 9 7 9 年以后，随着我国经济体制改革的推进，国家住宅投资逐步由财政无偿拨款转 为银行贷款，建房由各企事业单位各自实施转变为房地产公司统一开发建设。 住宅分配由单位购建并以低租金分配给职工逐渐按市场经济规律将单位住宅 出租或出售给职工的方式转变。房地产业作为一个独立的产业部门开始形 成，住宅金融业也因改革的需要应运而生。主要表现在1 9 7 9 年基本建设投资 拨改贷后，与基建投资一并下达的住宅资金拨款转交为有偿有息的信用资金， 住宅投资逐步转变为信用化运行轨道。而且，在1 9 8 4 年国务院提出，各地组 建房地产公司，并规定由建设银行提供周转资金。1 9 8 5 年建设银行开始办理 土地开发和商品房贷款业务。 2 、第二阶段：发展期( 1 9 8 7 年一1 9 9 3 年) 。为配合房改，1 9 8 7 年分别在山 东、安徽两省成立了两家住宅贷款银行。这是我国建国以来最先成立也是目 前仅有的两家地方性住宅专业银行。1 9 8 9 年下半年，根据国务院 精神，各专业银行房地产信贷部 迅速建立起来。形成目前专业银行内部的房地产信贷体系，与此同时，住宅金 融业务得到迅速发展。 3 、第三阶段：调整规范期( 1 9 9 4 年至今) 。我国住宅金融的雏型始于1 9 9 4 年1 2 月。为配合城镇住宅制度改革，中国人民银行、国务院房改领导小组、财 政部联手出台的政策性住宅信贷业务管理暂行规定 ，将住宅贷款的操作银 行范围扩大列各家新成立的商业银行，资金来源规定为各家银行的本外币存 一2 款，业务范围为住宅开发贷款和个人住宅贷款。1 9 9 7 年4 月，个人住宅担保 贷款管理试行办法 明确了对住宅信贷的支持，同时也对各家非国有商业银行 下达了该项贷款占各项贷款总额的最高比例。1 9 9 8 年，中国人民银行为配合 下半年即将推行的货币化分房制度，明确倡导商业银行经营个人住宅贷款业 务，并于1 9 9 8 年为此新增1 0 0 0 亿元贷款，为全面扁动和发展住宅金融吹响号 角。 二、大力发展我国住宅金融的必要性和可行性 住宅金融是伴随着住宅生产和消费所产生的一种资金运动的信用行为。 它是房地产金融的一个重要组成部分，是住宅产业与金融业相互渗透的结果。 住宅商品价值大，投资数额大，建设周期长，资金周转慢等特点决定了再生产 过程中资金运动的种种矛盾，要根本性地解决这些矛盾，只能依靠金融机构的 支持。启动当前低迷的住宅消费市场着眼点应放在住宅金融上。 ( 一) 、发展我国住宅金融的必要性 1 、发展住宅金融是当务之急。从增加住宅供给上看，当前我国住宅建设 资金紧张，除“安居工程”国家给予5 0 亿元贷款外，其他项目普遍难以得到贷 款，住宅资金供应不足。增加住宅供给需要金融业提供大量的建设资金。 从消化现有住宅量上看，目前我国空商品房达5 0 3 1 万平方米，积压资金 达1 0 0 0 亿元之多。要消化这些存量，盘活积压资金，必须要靠金融机构输 血，并引导其自己造血，实现住宅建设良性循环。 从提高居民购买力上看，我国城镇居民大多数属于中低收入者，而目前房 价普遍是居民家庭年收入的1 0 倍以上，高的甚至达1 0 0 倍，居民购买力严重 不足。要短期内提高居民住宅消费力，金融机构必需大量的购房贷款。 从居民消费意识上看，改变传统住宅无偿分配观念，提高居民住宅商品消 费意识，实现住宅分配货币化，也离不开住宅金融的发展。此外，发展住宅金 融，大办住宅储蓄，可以增强居民投资意识，使储蓄的一部分转为住宅投资，刺 激住宅的生产、流通、分配和消费，从而带动建筑材料的2 3 大类、1 1 8 5 个品种 以及其他5 0 多个相关产业的发展，使住宅建设真正发挥经济增长点的作用。 2 、发展住宅金融是中国金融机构特别是银行调整信贷结构的重要战略举 措。不良贷款上升，经营亏损加剧，是很多银行面临的共同难题，除政策性因 素外，银行对市场环境不适应也是一个重要原因。经过2 0 年的改革开放，我 国经济发展从数量扩张为主的短缺经济，进入产业结构开放、整体素质提高的 周清菱：( 发艟住宅金融。开拓住宅市场) ，载( 金融与保险) 1 9 9 8 年第4 期9 4 页。 一3 一 新阶段，买方市场全面形成。政府、企业、居民在国民经济结构中的位置发生 了巨大的变化，居民作为资金盈余部门的地位得以加强。市场环境的变化，要 求银行信贷支持的重点从单纯l 重生产领域转变到生产和消费领域并重；相 应地，信贷对象要从生产者( 企业) 扩大到消费者( 居民) 。从目前的实际情况 来看，居民的最大消费需求是住宅，发展住宅金融是商业银行适应买方市场的 必然选择。 发展住宅金融，有利于信贷资产的优化配置。银行信贷结构的不合理不 仅表现在生产领域的重复建设，也表现在生产和消费严重不协调。一方面，市 场上供过于求的商品大量存在，造成信贷资产沉淀，形成不良贷款。另一方 面，作为最大消费品的居民住宅，市场容量巨大，而有效需求又难以形成。 发展住宅金融，有利于防范和化解信贷风险。我国银行风险的特点在资 产负债结构上表现为：一方面居民储蓄存款多，银行负债约束硬；另一方面企 业贷款多，银行债权约束软。在风险传导机 i 上表现为：信贷资金过多地投放 于生产领域，一旦产品积压，企业风险迅速转嫁给银行。发展住宅金融，实现 银行与居民间信贷资金的双向流动和利息的双向给付，可以改变企业高负债、 居民高债权所造成的信贷资金结构性风险，银行、居民、企业三者间双向的融 资关系，通过市场运行机制有效防范和化解金融风险。 发展住宅金融，有利于提高银行经营效益。住宅业是国民经济的增长点， 住宅金融业也是银行新的效益增长点。国外住宅贷款占银行总资产的2 0 一3 0 ，我国住宅贷款占比还不到3 。从长期来看，发展住宅信贷，增长潜力 大，有利于克服信贷资金的“过速”现象，为信贷资金找到瓤的盈利途径。实践 已经证明，住宅金融的资产负债期限长，收益稳定可靠，风险相对较低，是商业 银行的“黄金”业务。据建设银行统计，近年开展的个人住宅、抵押贷款，逾期 率仅为1 3 ，而利息实收率达1 0 0 ，经济效益远高于其他信贷业务。 3 、发展住宅金融，刺激住宅消费，扩大有效需求，将对中国产生明显的“拉 动效应”。由于东南亚金融危机对我国出口造成的巨大压力，对外贸易对经济 增长的拉力相对下降，而在住宅金融支持下迅速发展的住宅建设则可有效弥 补因出口下降带来的需求不足，从而确保国民经济的快速增长。这是因为住 宅产品价值量大，能保值升值，需求价格弹性小而需求收入弹性大，随着人们 收入水平的提高，住宅的市场需求将大量增长，住宅极易成为消费热点和投资 热点。在各种经济活动中，住宅建设具有最大的乘数效应。每投入1 0 0 亿元 的住宅建设资金，就可创造1 7 0 亿元2 2 0 亿元的需求；每销售1 0 0 亿元的 a 住宅，便可带动1 3 0 亿元1 5 0 亿元的其他商品销售。因此，不论从产业 规模效应还是投资乘数效应，住宅产业都明显优于其他许多行业。发展住宅 金融，推动住宅业的持续发展，对稳定和带动经济稳定增长能产生直接作用。 ( 二】、发展住宅金融的可行性 1 、我国住宅金融具有极大的发展空间 据统计，截止1 9 9 7 年底，全国住宅公积金存款余额约8 5 0 亿元，政策性住 宅存款余额合计达数千亿元，工、农、中、建四大国有商业银行住宅贷款余额 1 6 4 3 亿元，其中委托贷款7 3 1 亿元，商业性贷款1 9 1 2 亿元，住宅金融已经有了 良好的起步。 庞大的居民住宅需求和住宅商品化的房改政策给住宅金融提供了广阔的 发展前景。按九五计划目标，到2 0 0 0 年我国城镇居民人均居住面积要达到9 平方米，1 9 9 7 年末实际上只有7 9 平方米，在随后几年，我国3 6 亿城镇居民 需要新建约4 亿平方米住宅，如果按每平方米1 0 0 0 元计算，住宅投资高达 4 0 0 0 亿元。按照房改的初步设想，到2 0 0 0 年，城镇居民收入的1 5 要用于住 宅，如果按人均5 0 0 0 元的可支配收入计算，居民每年用于住宅的资金超过 1 6 0 0 亿元。从居民财富构成看，现在居民储蓄存款余额已经超过5 0 0 0 0 亿元 如果2 0 用于改善住宅条件，将会有1 0 0 0 0 亿元资金流入住宅市场，按比较成 熟的住宅市场测算，住宅一、二级市场资金流量比为1 ：3 ，停止福利分房后，每 年整个住宅市场资金将达4 0 0 0 亿元。由此可见，未来几年随着房改的逐步推 进，住宅市场资金流量十分庞大，住宅金融具有极大的发展空间。 2 、具有良好的宏观环境。住宅建设被中央确定为新经济增长点后，为启 动住宅消费，国家颁布了一系列法规，在产业、经济政策上给予大力支持；各级 政府、各金融机构在计划、财政、金融等方面扶持住宅产业，使住宅金融业获得 了一个良好的发展契机。 3 、具有大量的资金流动。”九五”期间，全国需建设住宅1 2 亿平方米，平均 每年建设2 4 亿平方米，年投资达2 0 0 0 亿元以上，与之配套的建筑、建材、装 饰、物业管理等行业都将得到大规模发展。住宅金融领域的资金将得到大规 模发展。住宅金融领域的资金流量将随着房地产业的发展而大幅度增长，发 展前景十分广阔。 4 、具有广阔的业务空间。住宅制度改革和房地产业的持续发展，外围住 宅金融资产的负债业务，特别是个人住宅抵押贷款业务提供了广阔的业务领 任正岩：( 住房盎融政策与经薪增长8 ) 载于 经济日报) ，1 9 9 855 。 一5 一 域。据统计，我国目前居民储蓄超过3 5 亿元，而用于住宅消费仅占其中的 1 ，与发达国家的1 8 相距甚远。若引导得好，是一块很大的负债业务。同 样，就资产业务而言，我国房地产年产值近千亿元，按3 0 融资计算，需要贷 款3 0 0 亿元左右，住宅贷款大有可为。 5 、具有巨大的市场潜力和深远的意义。国外经验表明，典型商业银行的 个人住宅贷款占贷款总额的2 0 4 0 ，是其主要的业务品种，面目前建设银行 这一贷款比例不到5 ，发展潜力相当大。另外，目前我国人均住宅面积仅为 7 9 平方米，住宅配套率极低，住宅困难户多，要达到2 0 0 0 年住宅奋斗目标，市 场存在巨大的潜在发展力。大力发展住宅金融，扩大消费，不仅具有良好的社 会效益，而且有助于优化信贷结构，培育新的信贷业务。 三、我国住宅金融发展的现状及难点分析： ( 一) 我国住宅金融发展的现状 1 、支持重心已逐步转移。住宅建设和住宅消费是紧密相连的，我国以往 住宅金融的支持重点是住宅建设，包括国家安居工程贷款在内的各项住宅开 发贷款占了住宅金融的绝大部分，而住宅消费贷款所占比例极小。商业银行 对房地产开发的大量信贷资金投入和对住宅消费信贷的缺乏支持，是造成住 宅需求和供给严重脱节的原因之一。这一严重脱节造成大量的空置楼盘积 压，以及巨额银行信贷资金被“套牢”现象，导致银行业对房地产业投入热情骤 减。从1 9 9 7 年开始，中央银行逐渐引导银行资金有重点地支持住宅消费信 贷，1 9 9 8 年，个人住宅消费贷款在所有商业银行全面展开，反应出住宅金融的 支持重点正在从对开发商贷款向对住宅消费者贷款转移。 2 、住宅储蓄业务有较大发展。目前，发展住宅储蓄业务具有较为有利的 条件。近年来我国居民储蓄发展迅猛，每年均以l 万亿元的j 速度增长，截止 1 9 9 7 年6 月底，城乡居民储蓄额达到4 万多亿，为住宅储蓄业务的发展奠定了 基础：国民经济的快速稳定的增长，通货膨胀得到有效控制，使得利率水平较 低并保持长期稳定。这为住宅储蓄业务能以较低的成本筹集资金创造了条 件。各国有商业银行遍及全国的储蓄网络，为住宅储蓄业务的发展提供了有 利条件。银行住宅储蓄业务由于缺乏竞争力，一直没有发展起来，今后各家银 行将注重发展将住宅储蓄和个人住宅贷款相结合的新的业务品种，建立起存 款和贷款之间的桥梁。使住宅储蓄有大的发展。 3 、住宅金融的直接融资有巨大的发展潜力。党的十五大提出，要大力发 展资本市场，这为我国房地产开发企监通过资本市场直接获得融资指明了方 一6 一 向。目前，已有一些房地产开发企业的股票上市，使房地产开发资金能够以直 接融资的方式进入开发企业。如深圳市的深金田、深万科、深振业、深长城等 等，一批房地产开发公司股票已经上市，但是其份额较小，作用有限，而且1 9 9 5 年后证监会严格限制房地产开发企业上市，因此近年来实际真正意义上的房 地产金融直接融资很少。随着我国证券市场的进一步规范、扩容及理性机构 投资者的培育，将给房地产的直接融资提供发展契机。 4 、住宅金融业务种类逐步增多，规模不断扩大。目前，我国住宅金融业务 体系已初步形成。其中，政策性和自营性的各类资产负债业务构成其业务主 体，其他中间业务，如各类结算业务、住宅建设债券的发行和代理发行、代理收 付业务、金融咨询、工程预决算审查等相关业务也有一定的发展。截至1 9 9 6 年低，全国房地产金融机构共吸收各类存款2 3 7 5 8 亿元，其中政策性住宅存 款1 2 9 4 5 3 亿元，收缴公积金2 1 6 8 7 亿元，自营性住宅存款1 0 8 1 2 7 亿元。共 发放各类房地产贷款6 7 7 2 8 亿元，自营性住宅贷款1 1 1 6 7 8 亿元。 从四大国有商业银行所占市场份额比例来看，建设银行在房地产金融市 场上目前仍居主导地位，各类存贷款业务的市场份额均在6 0 以上。工商银 行经过努力目前已争得了三分之一的市场份额，见下表： 1 9 9 6 年底国有银行住宅金融市场发展状况 合计 工商银行 农行中行建设银行 绝对数市场占比绝对数绝对数 绝对效市场占 ( 亿元) 比( )( 亿元)( )( 亿元)( 亿元)( 亿元) 政策性存款 1 2 9 4 5 34 0 92 83 1 6 23 l7 81 9 38 5 15 56 5 7 8 其中：住宅公积金 2 1 6 8 76 99 23 22 40 3 21 4 6 6 36 76 1 政策性贷款 6 7 72 8 2 2 99 3 3 3 9 51 41 21 4 34 3 1 7 16 37 4 直营性存款 1 0 8 1 2 73 昕1 52 8 4 18 6 7 91 7 56 8 5 5 86 3 4 1 自营性贷款 1 1 1 6 7 82 4 72 52 2 1 4】1 7 5 75 1 3 47 0 0 6 36 2 7 4 5 、以中低收入阶层为目标的住宅金融业务呈上升趋势。安居工程贷款是 国有商业银行为配合国家安居工程的实施而开办的住宅开发贷款，它具有较 强的政策性，表现在贷款项目必须是国家计划内安居工程项目：贷款规模由中 国人民银行单独下达并监督执行；地方自畴资金可动用住宅基金存款。同时， 安居工程贷款在银行内部按自营住业务管理，因此，这项业务具有一定的特殊 性。自1 9 9 5 年国家安居工程实施以来，到1 9 9 6 年底，共下达安居工程总建设 规模4 2 3 6 2 万平方米，总投资3 7 5 亿元，银行安排贷款1 5 0 亿元，截止1 9 9 6 年 资料米源：中国统计年鉴) ，1 9 9 6 。 底，建设银行和工商银行信贷计划分别为9 5 6 1 亿元和3 5 0 3 亿元，实际贷款 分别为6 7 9 6 亿元和2 1 亿元。 ( 二) 、制约我国住宅金融发展的因素 1 、受我国经济发展水平的制约 1 ) 、从房价收入比看。世界银行对许多国家推行居民住宅商品化情况综 合考察后认为住宅价格与居民家庭年收入比应在5 ：】左右，才有可能推行住 宅商品化，1 9 9 7 年，我国城镇人均可支配收入5 1 6 0 元，假设每个家庭按三人计 算，城镇家庭年收入平均为1 5 4 8 0 元，我国吕前商品房每平方米平均1 7 1 0 元 一套普通居民住宅6 0 平方米，每套房价1 0 2 6 万元，房价收入此约为7 ：1 ，可 见我国这一比例仍然偏高。而这只是全国平均数，从全国各地的谤况看，在大 多数省区中，房价收入比基本过高了。 2 ) 、从我国财富分布结构看。据国家信息中心资料，1 9 9 5 年，我国家庭年 平均收入5 0 0 0 元以下的占4 ；5 0 0 0 元至1 万元的占3 4 ；1 至三万元的占 5 5 ；三万元以上的仅占7 ，低收入家庭所占比重还相当大。到目前为止我 国城乡居民的金融资产超过6 0 0 0 0 亿元，但这庞大的金融资产并不是平均分 配在居民手中的，】9 9 5 年，年收入三万元以上的家庭尽管仅占7 镭，但其所占 的金融资产份额却高达3 2 ，大部分高收人阶层的住宅问题已得到解决，我 国目前真正需要商品房的是那些收入处于中、低水平，而单位又无力给职工解 决住宅的工薪族们，他们大部分是企业的职工，是普普通通的市民，对于这些 人而言，房价收入比显然大大高于全国平均数。从住宅金融机梅的角度看， 过高的房价收入比，意味着购房者( 债务人) 缺乏还债能力，无疑会制约我国 住宅金融的发展。 3 ) 、从个人所得税的征收看。我国个人所得税的标准制定并不考虑住宅 支出，在要求住宅市场化的今天，居民的购房资金归根到底来源予其收入，按 目前我国个人所得税征收办法，一个人月收入超过8 0 0 元即按累计税率征税， 在不逃税的情况下，购买一套住宅，几乎同时就必须向国家上交相当于套房 价款的个人所得税，这实际上也制约了居民个人购房。另外，房产税、物业管 理费、装饰费、维修费也都是个人收入所得税后支付的，这8 0 0 元除了维持日 常家庭生活费外，还能够剩下多少去支付上述费用? 在这种制度约束下，我国 居民的购房能力将受到极大的制约，住宅金融的发展将缺乏应有的基础。 2 、受原有住宅分配制度的制约 一r 一 1 ) 、住宅资金循环不畅。虽然我国自改革开放以来通过多种形式增加了 住宅投资，但由于传统体制的惯性，这些资金的运作始终未摆脱单位建房、购 房再以低租金分配给职工居住的传统模式，尽管居民自建、自购住宅的比率在 逐渐提高，但单位统建统分的格局基本没有改变，如1 9 9 4 年，全社会住宅投资 中，个人、集体、国有单位和商品房所占比重分别为1 7 、1 1 、4 2 、3 0 ，如 果说其中个人投资的全部和商品房的一半已经进入市场化、商品化运作轨道 的话，那么在传统体制下运作的住宅投资仍高达6 8 ，而在传统体制下的住 宅投资资金基本上是不能回收的，低租金制度使租金几乎不能弥补住宅维修 费的支出。只重投入、不重回收使住宅资金不能形成良性循环，制约了住宅金 融的发展。 2 ) 、住宅价格居高不下。我国住宅价格高居的原因是多方面的，除了税 费过重以及投机因素之外，一个重要的原因是企事业单位“集团”购房需求拉 动引起的。传统住宅分配制度下，住宅市场的最终需求者即居民并不直接进 入市场，在住宅开发商及最终需求者之间存在着企事业单位这一中间需求者 的阻隔。企事业单位以中间需求者的角色在市场上购买住宅时，住宅市场的 需求并不受居民支付能力的制约，而是取决于企事业单位的支付能力。居民 如果直接出现在市场，约束其购买行为的因素主要是自己的收入水平，而单位 出现在住宅市场上时，首先考虑的因素是本单位职工的强烈需求压力，至于购 房资金，它们总是可以通过各种办法筹集到的。由于这个原因，住宅市场的需 求几乎没有价格弹性，价格由开发商一手决定，甚至可以这样说，我国城镇住 宅价格近十年来迅速攀高，相当部分原因是由企事业单位这种异常的集体需 求拉动引起的。 3 ) 、“分房”观念根深蒂固。传统的住宅分配制度使我国大部分城镇居民 福利分房观念根深蒂固。首先，从公房租金看，尽管经过几次房改提租，时至 今日，房租也只占工资收入水平的3 左右，房屋的折旧、管理费、租金收入甚 至还不够住宅的维修费。以北京为例，北京现在执行的房租大约为每平方米 】3 元月，如果拿拆迁房平均房价4 0 0 0 元平方米的房价来对比，租金大约相 当于房价的万分之3 2 5 ，也就是说，在不计任何资金占用利息、维修、管理等费 用情况下，大约需3 0 7 7 个月折合2 5 6 年才能收回成本。在这样的低租金下， 不少职工即使具备购房能力也不原意购房。其次，从房改房的售价看，价格不 外几千至二、三万元不等，仅为商品房价的五、六分之一，如此巨大的利益反 0 差，必然强化“分房”观念，影响居民购买商品房积极性。因此，要使广大居民 转变住宅消费观念，变不买房等分房为既要买房还要借钱买房，住宅福利制、 低租金制必须打破。 3 、受我国金融市场发育程度的制约 1 ) 、缺乏长期融资能力，资金结构难以平衡。融通资金是金融市场最基本 的功能，发达的金融市场上，金融工具多种多样，能适应不同资金供求者在利 率、期限、方式等方面的需求，具有较大的选择性。比如在美国，其长期资金市 场就有包括抵押贷款、股票、公司债券、地方政府债券、联邦政府及其机构债 券、消费者信用等多种金融工具，参与资本市场的机构也很多，主要有各种保 险公司、养老基金、互助基金、储蓄贷款协会，商业银行也部分地参与其中。在 这样的金融结构下，市场的融资能力十分强大，住宅金融所需的长期资金的供 应基本是不成问题的。而在我国，由于传统体制下长期资金的供应是靠财政 拨款，改革以来，财政大援模退出长期投资领域，长期资金市场又未能相应发 展起来，现阶段仍不足以填补财政退出后留下的缺口，因而造成长期资金来源 不足。对于规模大、期限长的住宅生产及消费投资，大部分只能依赖商业银行 贷款，这就必然影响商业银行资金的流动性，短存长贷矛盾突出，资产负债结 构难以平衡。 2 ) 、市场法规体系不健全，信贷资金安全缺乏有力保障。市场经济是一种 法制经济，法制不健全，市场就难以正常运作。现阶段我国住宅商品的抵押、 公证、评估、典当等手续和程序不尽明确，没有从法律上承认和规范私有住宅 的地位、作用，对于住宅信贷、金融产权设定、税收、市场规则等住宅金融发展 中的问题，也未有一套健全的法规予以规范及保障，致使银行在住宅信贷资产 不能按期回收并取得相应收入时，缺少有效的法律制约手段，只能由银行出面 交涉。法律的不健全使住宅信贷资产的安全性大打折扣。 作为法制不健全下开展住宅金融业务的一种折衷办法，我国各商业银行 房地产信贷在开办住宅抵押贷款时，都要求贷款人单位提供担保。但实际运 行中，担保往往难以落实。当债务人不能按期归还贷款本息时，银行也不能简 单地将抵押房产处置，造成职工无房可住的局面。因而银行也就对开展住宅 金融顾虑重重，缺乏积极性。 3 ) 、金融市场的参与者尚未能完全适应市场经济的需求。现阶段我国金 融市场的主要参与者包括政府、企业、银行和居民等，由于企业和银行的经济 一】0 一 机制尚未完全转换，缺乏应有的激励机制、约束机制和竞争机制，削弱了市场 资金价格在资源配置中的灵活调节作用，增大了信贷资产的经营风险，加剧了 金融市场的震甄这在金融市场业务中反映为银行不顾住宅市场的供需失 衡，在信贷结构中重开发轻消费，结果市场规律发挥作用，住宅滞销，压死了银 行大量资金，影响了银行资金周转，即使是现在回过头来想增加消费信贷，也 苦于资金紧缺而难以开展。 至于我国居民，也存在着金融意识较为薄弱的问题。几十年的计划经济 模式，使我国居民的商品意识逐渐淡化，金融投资观念薄弱。居民的金融意识 薄弱也将一定程度上制约我国住宅金融的发展。 ( 三) 、我国住宅金融存在的问题 虽然在短短的几年里，我国住宅金融就获得了相当大的发展，但是，我国 住宅金融市场是作为整个金融市场的子市场，同样是在经济转轨的制肘中形 成的，其发展明显滞后于住宅制度改革，各方面还存在许多问题，表现在： 1 、有关金融机构的问题 1 ) 、多家机构抢争住宅资金。从近年的情况来看，各家商业银行普遍组建 了房地产信贷部，住宅基金作为筹资成本低、来源稳定的资金，成为各家机构 争枪的对象。各地普遍存在金融机构之间争资金、枪地盘、截留住宅基金的现 象。不利于住宅基金的集中统筹运用。 2 ) 、机构性质、业务划分不明确。各地进行房改，一般将业务委托当地- 家商业银行的房地产信贷部，而该机构的性质不明确，关系未理顺，表现在： 从法律角度看，房地产信贷部是银行内部机构，不具有法人资格，不具 有民事行为能力，而客观上要求它与各方发生信用关系，其法律地位的体现没 有法律保障。 从隶属关系上看，房地产信贷部开展业务要服从当地的房改方案，只有 在当地政府的支持下才便于开展工作，作为业务部门，又要服从银行的领导， 双重领导，政出多门，常使房地产信贷部无所适从。 从利益上看，房地产信贷部利润上交银行，必然与地方利益发生冲突。 3 ) 、住宅金融机构在业务上存在着政策性业务与经营性业务混杂的情况， 政策性业务与经营性业务相互挤占资金，以政策性亏损掩盖经营性亏损。政 策性业务与经营性业务并举，在利益机制的推动下，住宅金融机构有偏向经营 性业务发展的趋势，具体表现如下： 一1 1 经营性业务占用住宅基金。由于中国人民银行制定的住宅金融政策迟 迟不出台，导致政策性住宅金融业务无章可循，银行从自身利益出发，扣押公 积金，占用政策性住宅资金，不坚持原则发放政策性住宅贷款，导致大量逾期 和呆滞贷款，有些地方还动用住宅基金搞投资，甚至用于住宅以外的房地产开 发和政券投机。据调查显示，有的省份至1 9 9 3 年底，已挪用房改资金近2 亿 元，占全部住宅资金的t 0 。挪用的住宅资金主要用于搞开发区、修建楼堂 馆所及用作企业生产流动资金，正常的房改信贷业务因为缺乏营运资金，不得 不经常进入资金市场，高息拆借以应急用。 政策性亏损掩盖经营性亏损。由于政策性房改基金免交存款准备金， 业务收入单独核算，就地完税，因而各房地产信贷部将吸收的非房改基金存款 列入房改基金存款，不交存款准备金，利润不并人大账，房地产信贷部经常将 本应用于支持房改的信贷资金用于经营性业务，常用政策性业务的亏损来掩 盖经营性业务的亏损。实际上，很多地方的房地产信贷部成了银行扩大信贷 规模、逃避银行信贷计划的“防空洞”，影响了房改的顺利进行。 2 、资金总量和结构的问题 1 ) 、资金总量不足。按照国家住宅建设”八五”计划和十年规划发展纲要 的要求，全国城镇每年要新建住宅1 ，5 1 8 亿平方米，每年用于住宅建设的 资金至少要达到1 0 0 0 亿元，才能逐步解决城镇居民的居住问题。1 9 9 3 年9 月 底，全国各类住宅金融机构的各项住宅存款余额为6 1 0 亿元，各项贷款余额为 5 1 4 亿元，远远不能满足住宅建设的需要。住宅资金总量不足，是我国住宅金 融体系中的一个严重问题。有限的资金来源中，来自城镇居民的住宅建设资 金仅占1 6 ，大部分资金仍来自政府和企事业单位。在城镇居民住宅存款 中，9 5 是与申请住宅抵押贷款相结合的住宅储蓄存款，仅有5 是从社会上 吸收的居民储蓄，在吸收居民存款方面太有潜力可挖。 2 ) 、资金结构不合理。表现为投资结构不合理和资金来源结构的不对称 两个方面。 投资结构不合理。这几年非常“热”的房地产业吸引了大量的房屋建 设投资，但是房屋建设并没有抓住普通居民住宅这一大头，而是大搞豪华的花 园别墅、高档写字楼等高盈利的项目。一方面居民的住宅问题仍末得到很好 解决，仍有大量的住宅困难户；另一方面很多的高档商品房、花园别墅却因供 过于求而闲置，。1 9 9 3 年，全国商品房销售率仅占5 3 5 ，其中商品住宅销售 一1 2 一 率为5 6 ，近一半商品房售价因太高而未能销售出去，给社会资源造成极大 的浪费。在各地的普通住宅建设中，存在着忽视解决住宅困难，片面追求高标 准住宅的现象，每套住宅的面积越来越大，造价也越来越高。在我国现阶& 住 宅资金非常紧张的情况下，为尽快解决城镇居民的住宅困难，住宅建设要以 中、小套型为主，其使用功能应满足住宅的基本生活需要，而不能脱离国情，过 早追求高标准住宅。 资金来源结构不对衬。住宅基金一般用于城镇居民和企事业单位提 供购建房贷款，短则三、五年，长贝f j 十五、二十年，长期的资金占用，需要长期的 资金来源与其对应，以减少经营成本和经营风险。目前，除了一些地方建立了 住宅公积金制度，将住宅公积金作为长期、稳定、低成本的资金来源以外，其他 各类资金来源都存在着一定的流动性和临时性。由于缺乏长期的、稳定的、低 成本的资金来源，各地住宅金融机构在执行年度信贷计划时，常因头寸不足而 不得不采取向银行拆借的办法来筹措资金，这样就大大增加了资金使用成本， 影响了住宅信贷资金的使用效率。 3 、政策制度的缺陷 我国开展住宅金融过程中存在问题的症结何在? 归根结蒂，这是由于我 国的住宅金融现状不能适应我国的住宅政策的双轨制，十几年的房改并未形 成一个机构合理、机制健全、运行规范的住宅金融体系。 我国的城镇住宅政策实行的是双轨制住宅政策。由于我国大部分城镇居 民的收入较低，住宅欠帐较多，住宅资金紧张，住宅供需矛盾十分突出，我国在 城镇住宅制度改革和住宅商品化的过程中，对于低收入的广大城镇居民实行 优惠政策，以低于市场价的福利房、微利房向居民出售，体现住宅的福利性。 对于城市中收入较高的居民，则完全遵照市场原则，按照市场价格向他们出售 商品房，满足他们对住宅消费的较高需求。 我国在改革过程中，并未按照住宅制度的双轨制，建立住宅金融的双轨 制，区分政策性与经营性两类住宅金融业务，而是将其混在一起，又没有有效 的监督管理制度对金融机构的业务进行控制，致使各方争夺资金、追逐利润， 影响了房改和住宅商品化的深入。明确住宅金融机构的性质、理顺各金融机 构的关系、建立健全各项法律制度和法规，广泛筹集住宅资金统筹运用，建立 与住宅政策双轨制对应的双轨制住宅金融体系势在必行。 1 ) 、存贷款利率倒挂，由于银行正在向市场机制转化，存款利率非市场化 一13 的现状依然存在，存款利率时时高于货款利率也是困扰银行提供高效率的住 宅金融服务的难题。 我们不妨剖析一下银行住宅资金的存贷利率( 见下表) ： 银行存款和个住宅抵押贷款利率比较 存款期市场年利率 贷款期限年利率 11 0 ，9 8 11 0 ，9 8 21 1 7 021 1 7 0 31 2 2 4 31 2 4 2 51 3 8 651 3 8 6 81 7 1 0 8 1 6 0 口 在比较中，我们不难发现，存款利率在第8 期即开始高于贷款利率，而住宅融 资又恰恰属于长期融资，存在负债结构单一的困境。要想摆脱这种困境，银行 本可以采取两种补救方法：或是让贷款利率随市场利率变化，以灵活的利率支 付方式，将利率风险转嫁给借方；或是改变资产负债的结构，使总资产与总负 债的利率加权平均数相等，实现利益与风险均衡，但在我国资本市场尚不发达 的情况下，银行还难以采取有效的办法，筹措到成本低的长期资金。 2 ) 、政府在实际运作中仍持“发展政策性住宅金融”的政策，重政策性住宅 金融，轻商业性住金融的问题。人行颁布的 规 定，银行发放的贷款只能用于住宅公积金建造的住宅，说明扩大个人住宅贷款 的政策仍然着眼于发展政策性住宅金融。对商业性住宅贷款业务的严格限制 没有放松，商业性住宅金融发展势必受到严重制约。然而，政策性住宅金融弊 端较多，有着一些难以克服的缺陷，难以肩负加快发展我国住宅金融的重任。 我国政策往住宅金融业务主要是通过住宅基金制度来实现的。安居工程也包 括了一部分政策性住宅金融业务。政策性住宅金融业务本身存在着行政化倾 向过重、资金使用随意性较强的固有缺陷。这一缺陷与我国现有经济体制相 结合，产生营运主体职责不清营运不规范、缺乏监管和翻约等弊端。有些城市 住宅基金6 0 一8 0 被挪作它用和违规使用；有些城市政策性住宅基金真正 用于家庭租房、购房、建房的比重低，真正向中低收入家庭发放长期贷款比重 更低。 3 ) 、个人住宅信贷实行的仍然是“普惠制”式的低利率政策，造成金融机构 9 9 6 霉菇j ：蔫妻科学院财贸经济研究所，美国纽约公共管理研究所中国城镇住宅翻度改革l 经薪管理出版社 一1 4 贷款发放数量小、期限短，使得真正需要帮助的中低收入者未能获得优惠贷 款。由于要低贷，金融机构在发放贷款时便压缩贷款额度、缩短贷款期限。按 人行颁布的试行办法，获得低利率贷款的数额( 公积金贷款) 不能超过家庭成 员退休前交纳公积金的两倍。对中低收入者来讲，由于交纳的公积金相对较 少从而必定比高收入者获得这一优惠要少。又如贷款期限规定最长为2 0 年，目前实际上最长为3 5 年，与国外通常达3 0 一5 0 年有较大差距。可见中 低收入者在利率贷款上所获得的优惠，实际上被低贷款额、短贷款期限所抵消 了。 4 ) 、个人担保贷款的支持保证或保险制度还没有建立，不仅使贷款机构感 到缺乏安全性，也使众多的中低收入者获得住宅担保贷款增加了难度。住宅 担保贷款，一般是以住宅这项重要的不动产作抵押，无疑为贷款提供了最重要 的安全保障。但是，在目前法律制度和社会保障体系不健全的情况下，一旦出 现抵押人违约，依法以抵押物清偿维护抵押权人的利益是菲常困难的。这样 自然打击了贷款机构发放住宅抵押贷款的积极性，从而使众多的中低收入者 不易获得信贷支持。 5 ) 、地方政府的干预，使人行制定的政策性住宅存款利率难以执行。人行 现行规定：当年归集的职工个人住宅公积金按活期存款利率计息，上年结转的 职工个人公积金本息按年利率2 8 8 标准计息。住宅基金管理中心在受托银 行专户内上年结转的沉淀资金按年利率5 6 7 标准计息。当年归集的公积金 按年利率2 8 8 标准计息。售房收入专户存款按单位存款利率标准计息。 人民银行调整利率文件下达后，各商业银行应当立即执行，但遭到了地方 政府的干预，其原因是地方政府及房改部门认为住宅资金是一种特殊资金，人 民银行应当听政府的，不能将地方政府应得利差收入由银行上交中央财政。 故仍坚持地方政府所规定的利率，即“职工个人公积金存款，交存当年按活期 存款利率计息，上年结转的职工住宅公积金本息按三个月整存整取利率计息； 公积金管理中心在受托银行专户内的住宅公积金沉淀基金比照三年期零存整 取储蓄利率计息，并不低于该档次利率水平；专户内的其他政策性住宅资金， 银行向中心按同业往来利率付