（大地测量学与测量工程专业论文）城镇土地价格的组合评估及管理系统研究——以淮南市为例.pdf

摘要 捅要 由于我国土地管理起步较晚，社会主义条件下的地租、地价理论尚不完备， 各地土地市场发育水平很不平衡，土地市场的管理与规范程度还有待于提高， 建立有中国特色的社会主义土地市场体系，是现阶段我国土地管理所面临的重 要任务之_ 改革开放以来，我国逐步建立了土地有偿使用制度，开放了土地 使用权出让、转让市场，社会主义土地市场体系初步形成，地价管理逐步走向 规范化轨道。地价在社会主义市场经济中具有多种功能，它不仅是投资、课税、 产权管理握的重要数据，同时也是国家对经济运行进行宏观调控的重要经济杠 杆。因此地价受到国家机关、事业机构、企业、集体经济组织及其个人的普遍 关注。 本文根据近几年来参加了导师所主持的“淮南市基准地价评估”、“淮南市农 用地分等”等几个土地评价项目的实践，对城镇土地价格评估的理论、方法和评 估过程中的几个关键技术进行了研究和专题探讨，在此基础上完成了本论文的 编写。 论文叙述了城镇土地价格评估的基本理论、方法；结合淮南市的具体情况 探讨了基于城市构架的城镇土地价格的组合评估原则和方法；并对城镇土地价 格评估过程中等几个难点技术问题进行了专题研究：提出“专家权”的概念并用 于确定评价因素的权重，提高了确定权重的可操作性和可靠性；对国内采用最 普遍的“收益还原法”的还原利率的确定方法进行了实质性的改进；编制淮南市 地价指数，最后对g i s 环境下城镇土地估价系统的建设进行了专题研究，并在 淮南市地价评估项目的实施过程中得到很好的应用。 图【2 3 】表【3 2 】参【4 0 l 关键词：g i s ；土地估价；组合评估方法；基准地价；因素权重 安徽理工大学硕士论文 a b s t r a c t b e c a u s ec h i n as t a r t e dl a t eo nl a n dm a n a g e m e n t ，p r e m i u ma n dl a n dr e n tt h e o r y i sn o ty e tp e r f e c tu n d e rt h ec o n d i t i o n so ft h es o c i a l i s tg o v e r n m e n t ，t h el a n dm a r k e t d e v e l o p m e n ti sv e r yu n e v e ni no u rc o u n t r y ，a n dt h em a n a g e m e n to ft h el a n dm a r k e t a n de x t e n to fr e g u l a t i o nn e e d st ob ei m p r o v e d t h em o s ti m p o r t a n tt a s ki st h a t e s t a b l i s h m e n tt h el a n dm a r k e ts y s t e mo fs o c i a l i s mw i t hc h i n e s ec h a r a c t e r i s t i c si n , a t t h i ss t a g eo fc h i n a sl a n dm a n a g e m e n t s i n c er e f o r ma n do p e n i n gu p ，c h i n ah a s g r a d u a l l ye s t a b l i s h e das y s t e mo fp a i du s eo fl a n da n do p e n i n gt h el a n du s er i g h t t l a u s f c r , t h et r a n s f e rm a r k e t l a n ds o c i a l i s tm a r k e ts y s t e mh a st a k e ns h a p ei n i t i a l l y ， t h ep r e m i u mg r a d u a l l yb e c o m es t a n d a r d i z e dm a n a g e m e n tt r a c k p r e m i u mh a sa v a r i e t yo ff u n c t i o n si nt h es o c i a l i s tm a r k e te c o n o m y , i ti sn o to n l yt h ei m p o r t a n td a t a o fi n v e s t m e n t , t a x a t i o n , p r o p e r t ym a n a g e m e n t ，a n di ti sa l s ot h ei m p o r t a n te c o n o m i c l e v e rt oo u rc o u n t r y sm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o nc o n t r 0 1 t h e r e f o r et h ep r e m i u mi s c a r e db yt h es t a t ea u t h o r i t i e s ，u t i l i t yc o m p a n i e s ，e n t e r p r i s e s ，c o l l e c t i v ee c o n o m i c o r g a n i z a t i o n sa n dp e r s o n a la t t e n t i o n a c c o r d i n gt op r o j e c t sc o m p e r e db ym ym e n t o r , p a r t i c i p a t e di n t h el a s tf e w y e a r s t h e ”b e n c h m a r kp r e m i u ma s s e s s m e n to fh u a i n a nc i t y ”、”a g r i c u l t u r a ll a n d c l a s s i f i c a t i o no fh u a i n a nc i t y ”，t h ep r a c t i c eo fs e v e r a ll a n de v a l u a t i o np r o j e c t a r e a c h i n ga n dd e v o t i n gs e v e r a lk e yt e c h n i q u ea b o u tt h et h e o r i e s 、m e t h o d sa n d v a l u a t i o np r o c e s so fu r b a nl a n dp r i c ea s s e s s m e n t o nt h i sb a s i s ，t oc o m p l e t et h i s p a p e r t h i sp a p e rd e s c r i b e st h eb a s i ct h e o r ya n dm e t h o do fu r b a nl a n dp r i c ee v a l u a t i o n h u a i n a nc i t yt oe x p l o r et h es p e c i f i cc i r c u m s t a n c e so fu r b a nl a n dp r i c e sb a s e do nt h e f r a m e w o r ko ft h eu r b a np o r t f o l i oa s s e s s m e n tp r i n c i p l e sa n dm e t h o d s m e d i u m p r o c e s so fu r b a nl a n dp r i c e sa l s oa s s e s san u m b e ro fd i f f i c u l tt e c h n i c a lp r o b l e m s ： s t u d y i n g ”e x p e r t sw e i g h t s ”a n dt h ec o n c e p to fe v a l u a t i o nf a c t o r su s e dt od e t e r m i n e t h ew e i g i l t ，i n c r e a s i n gt h ew e i g h tt od e t e r m i n eo p e r a b i l i t ya n dr e l i a b i l i t y ；t h em o s t c o m m o n l yu s e df o rd o m e s t i c ”i n c o m ec a p i t a l i z a t i o nm e t h o d ”m e t h o df o r a s u b s t a n t i a lr e d u c t i o ni nt h er a t eo fi m p r o v e m e n t ；f i t t i n gt h ef o r m u l ao fh u a l n a nc i t y p r e m i u mi n d e xc o m p i l e dp r e m i u mi n d e xh u a i n a nc i t y , g i se n v i r o n m e n to ft h el a s t u r b a nl a n dv a l u a t i o ns y s t e mi nt h es p e c i a ls t u d y h u a l n a nc i t yi nt h ep r e m i u m a s s e s s m e n to ft h ei m p l e m e n t a t i o np r o c e s sh a sb e e nv e r yg o o d 摘要 f i g u r e 【2 3 】t a b l e 【3 3 】r e f e r e n c e 【4 0 】 k e y w o r d s ：g i s ，l a n dv a l u a t i o n , p o r t f o l i oa s s e s s m e n tm e t h o d s ，b e n c h m a r kp r i c e ， f a c t o rw e i g h t h i 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方 以外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得塞筮堡王太堂或其他教育机构的学位或证书而使用过 的材料与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示谢意 学位论文作者签名：越吼哔钮6 月习日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解塞邀堡王太堂有保留、使用学位论 文的规定，即：研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位 属于塞邀堡三太堂学校有权保留并向国家有关部门或机构送交 论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅本人授权安徽 理工大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存，汇编学位论 文。( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文储始叩徽签字吼呻湖o 日 f 。 f j 一名：吻寥蝴期：吵铂伽 第1 章绪论 1 1 研究背景 1 绪论 中国地价评估与管理是在1 9 8 6 年国家土地管理局成立以后，伴随着中国经济 体制改革和土地使用制度改革的进展而发展起来的。其间国家陆续出台了一些相 关的法律法规。1 9 8 8 年4 月1 2 e l 第七界全国人民代表大会第一次会议通过了中华 人民共和国宪法修正案，将宪法第十条第四款修改为“任何组织或个人不得侵 占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”。 同年1 2 月2 9 n ，中华人民共和国土地管理法也作了相应的修改，修改后的该 法规定：“国家依法对国有土地有偿使用制度”。这些法律法规的颁布使我国的土地 使用制度由无序化、无偿使用逐步向科学化、法制化和规范化体系转变i n 。 我国是一个地少人多的国家，加强和规范土地市场建设，建立有中国特色的 社会主义土地市场体系，是现阶段我国土地管理所面临的重要任务之。地价管 理是我国土地管理的重要组成部分，是国家宏观调控的有效经济杠杆。要充分发 挥市场机制对地价形成的重要作用，利用地价来合理调节城市土地利用结构。地 价是土地市场的核心，科学、合理、公平的地价既是国有资产管理的重要内容， 也是国家确定税收标准的基础，同时又是企业改革中核定资产不可缺少的重要内 容。因此，因此地价受到国家机关、事业机构、企业、集体经济组织及其个人的 普遍关注 。 由于我国土地管理起步较晚，社会主义条件下的地租、地价理论尚不完备， 在我国还没有形成一整套完全适用于社会主义制度条件下的地租和地价理论和方 法体系。再加上不同地域的社会经济发展水平差别较大，土地市场发育水平也很 不平衡，地租和地价理论和适用于不同地域的土地价格评估体系、方法的研究已 成为土地使用制度改革中日益迫切的问题。 随着淮南市经济建设的飞跃发展以及经济体制改革和土地使用制度改革的不 断深化，城市总体经济水平的不断提高，郊区城市化、城市建设和空间置挟、产 业布局演变、开发区的一批新兴产业的发展以及土地资源的稀缺性使城市土地在 不同时期和不同区域具有不同的收益水平，其直接表现就是城市地价的时间波动 和空间分异。土地价格评估工作已纳入政府工作计划的重要组成部分，1 9 9 8 年首 次进行了淮南市城镇国有土地定级及基准地价评估工作。随着淮南市经济建设的 飞跃发展以及经济体制改革和土地使用制度改革的不断深化，一个变无偿、无限 安徽理工大学硕士论文 期、无流动的土地使用制度，为有偿、有限期、有流动的土地使用制度已经形成， 土地市场日趋完备，现行的基准地价己不适应目前的形势发展的需要，其对应的 还是较大面积的土地区域，价格标准弹性较大，类别划分较粗，不便于实际操作。 在这种情况下，土地管理向质量管理转变势必要求基准地价向面积较小、均质度 更高、类别更细化、更具可操作性的方向发展。因此，有必要按照有关规程规范 的要求重新评估和全面更新淮南市城镇土地基准地价【l j 。 由于淮南市是一煤矿为主要支柱产业的工业城市，城市构架与一般城市不同， 很显然，采用适合淮南市的城市构架评估方法是土地价格评估成果可靠性的关键 技术环节。本人直接参与了该项目的实践，在项目实施过程中，我系统地对淮南 市的城市构架、土地价格评估的基本理论、方法和评估过程中的关键技术进行了 研究；并采用g i s 及计算机系统进行样点数据处理、测算、分析和数字成果图( 数 字淮南市综合土地级别图与数字基准地价图等) 的编制，完成了淮南市城镇国有 土地基准地价的评估和全面更新。 1 2 国内外研究现状 我国地价评估与管理工作起步较晚，1 9 8 6 年国家土地管理局成立后才逐步进 入了统一、有序、规范的发展阶段。1 9 8 7 年国家土地管理局组织起草了城镇土 地定级规程( 征求意见稿) ，并进行了试点。1 9 8 8 年全国人大通过了关于修 改 中华人民共和国土地管理法) 的决定，允许土地使用权可以依法转让、使 地价评估和管理工作有了相应的法律依据基础。1 9 8 9 年颁布了城镇土地定级规 程( 试行) 提出了多因素分值和级差收益测算法评定土地等级的思路和方法， 标志着我国的城镇土地定级工作进入了规范、有序、科学的新阶段。其后，国家 土地管理局先后在南京等城市进行了城镇土地估价试点，探索在中国地产市场条 件下的土地估价技术路线、程序和方法。1 9 9 3 年国家土地管理局颁布了 城镇土 地估价规程( 试行) ，提出建立以基准地价和标定地价为核心的地价体系及相 应的技术途径和技术方法，自此，城镇土地估价工作在全国范围内迅速开展起来。 2 0 0 1 年中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局颁布了中华人民共和国国家标 准城镇土地定级规程，规定了我国城镇土地估价的范围，引用标准、总则、 估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方 法、主要用途及其他权利的土地价格评估方法。明确了土地评估的目的是为了保 证国家所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使 2 第t 章绪论 用制度改革，有偿出让，转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促 进正常交易：全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。明确了土地价格的内 涵；规定了土地估价的技术途径；指出收益还原法为我国土地估价的基本方法。 一系列法律法规的颁布使我国的土地使用制度逐步纳入有法可依、有章可循，由 无序化、无偿使用向科学化、法制化和规范化体系转变。 国外，尤其是发达国家的土地估价与管理比较成熟和规范。已经形成一整套 与制度条件相适应的土地估价理论、体系的技术方法，房地产市场相对发育良好 而且规范在房地产方面，世界许多国家和地区都估价师及估价制度，如韩国、+ 日本、英国、美国、香港、新加坡、新西兰、澳大利亚，加拿大和台湾等。其中 一些国家的地区，如新西兰、香港等，均曾为英国的殖民地，其房地估价制度主 要是承袭英国的。 在美国，对房地产估价行业的管理是由有关的学会协会实施的成立较早且 影响较大的房地产估价组织有三个：美国房地产估价师学会( 1 9 2 8 年) 、美国房 地产估价师协会( 1 9 3 5 年) 、美国单独的费用估价师研究会( 1 9 6 1 年) ，1 9 9 1 年， 美国房地产估价师学会和房地产估价师协会合并成立了美国估价学会。 日本的房地产估价为不动产鉴定，此项工作最初是由银行代理的，二战后， 不动产鉴定业务逐渐从银行业务中分离出来。1 9 6 3 年7 月通过，并于1 9 6 4 年4 月起 实施的不动产鉴定评价法标志着日本的不动产估价制度正式诞生。 在德国，根据 建设法手册，不动产价格评估和其他财产价格评估由独立 的专门机构耶估价委员会负责实施，如有必要，还可在几个行政区范围内设立高 级估价委员会。 在英国，1 7 9 2 年成立了测量师会，接着土地测量师会及测量师协会分别于1 8 3 4 年和1 8 6 4 年成立它们的会员都是在不动产估价、土地测量及工程测量业中的佼 佼者。 韩国称房地产估价业为鉴定评价业，最初主要由贷款银行自行对抵押或担保 的财产价值进行评估。1 9 6 9 年建立了韩国鉴定院，专门从事财产价值的鉴定评价 业务；1 9 7 2 年建立了“土地评价士制度”；1 9 7 3 年根据韩国财务部根据鉴定评价的有 关法律建立了。公认鉴定士”制度；1 9 8 9 年4 月，统一了土地评价士制度和公认鉴定 士制度，统称“鉴定评价士”。全国的鉴定评价业由建设部统一管理。 从地产评估的实质出发，我国地产评估的理论基础是马克思的地租理论、地 价理论、区位理论和转换边际理论，其中： 地租理论：地租是土所有者凭借土所有权得到收入，是土所有权借以实现的 3 安徽理工大学硕士论文 经济形式，其本质就是收益权，即土所有者从土地上获取收益的权利。这种收益 权与土地的利用方式无关，土地不论作何种用途，只要存在土地所有权，就存在 地租。另一方面，地租的量却与土地的利用方式直接相关，并直接影响土用途转 换，从而影响社会经济的发展。 地租表现为绝对地租和级差地租。绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的 垄断所取得的地租。在我国城市中，因存在土地国家所有权的垄断和使用者对土 地使用权的占有，实际两权分离，所有权必然要求在经济上实现，因而我国的城 市经济生活中存在绝对地租形态；在城市中，土地究竟，即包括自然地理位置、 经济地理位置和交通地理位置交织在土地上现实形态，提供一切城市经济活动的 基础，并直接影响着经济活动的效果。级差地租产生的原因是土地有限性引起的 土地经营垄断，城市级差地租来源是城市土地经营所获得的超额利润。级差地 租是城市地租的主体。 地价理论：首先从马克思的地价理论来说，价格和价值是商品经济范畴，价 值的实体是劳动，交换价值是价值的表现形态。土地价格的实质是地租资本化。 只有了解了马克思的价值理论和生产价格理论，才能理解地租的本质、来源和存 在条件；只有理解生息资本和利息，才能理解地价。在西方经济学中对地租地价 理论则主要技术采用边际分析、供求分析等数量分析的方法，其理论基础是效用 价值论、生产费用论和供求论。 区位理论：区位理论的根本宗旨在于揭示人类社会活动的空间法则。房地业 也是一种重要的人类活动，并且具较强的地域性特点，因此其发展必然遵循一定 的空间规律。区位理论正式源于级差地租的研究，以后才逐渐发展为一种有关空 间经济活动的一般性理论。 对城市土地利用的性质和利用方向的分析是科学进行地产评估的重要前提， 而在城市土地性质和土地利用中，土地区段具有决定性意义，所以区位理论是进 行评估工作的基础。 转换边际原理：城市地产评估的目的就是提示城市土地租金梯度曲线，以此 作为土地最优利用的依据。正确地做出土地租金梯度曲线需要转换边际原理作基 础。 西方的地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，而忽视 或避免从本质上分析地租、地价。马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所 反映的经济关系，两者存在根本的区别。但同时两者又有相同之处。对土地的使 用价值、地租和地介的关系等问题的认识有很多相似点。如马克思认为，地租存 4 第1 章绪论 在的原因是土地所有权的存在。这是一种高度的理论概括，说明土地具有盗用、 存在稀缺性。所以，结合我国的特点，进行地产评估时自然应运用马克思地租、 地价理论作主要基础，同时也需要吸收运用西方经济学对地租、地价研究分析的 有用部分，以丰富地产评估的研究方法，使土地价格的分析更定量化、模型化和 可操作化。 ， ， ， 在完全自由竞争的市场经济体制下的西方社会，土地市场发育完全，_ 般是 通过对区位地租的分析和对市场地价的比较研究，来揭示土地的空间差异及其利 用模式的。西方布局理论中常用地租三角形来具体分析这种空问差异。 在我国，由于土地市场不完备，社会平均利润还未形成，而且在企业的总收 益中，行业性质增加的超额利润、计划管理带来的超额利润和因价格差形成的超 额利润等还不能用货币形式体现，地价、地租资料也几乎空白，因此，以西方的 级差收益分离的方法来解释我国全部土地质量的分布规律是十分困难而且也是很 不现实的。 ， 就估价方法而言，国内外的土地估价方法很多，归纳起来可以分为基本估价 法和应用估价法。结合我国城市开展有土地估价的实践，基本估价法和应用估价 法又可细分为：成本法、比较法、收益还原法( 包括级差收益测算法、租金剥离 法) 、剩余法( 包括契价测算法、商品房售价修测法、联合建房地价计算) 、和 其他的一些方法。 在国外，基本估价法有成本法、比较法、收益还法三种；应用估价法主要有 路线价估价法、评分法、地价控制点法、标准田法和回收估价法等。 我国城市土地估价还没形成适合社会主义国家的方法分类体系，现主要是参 照港台和西方其他一些发达资本主义国家的方法，逐步摸索和研究符合我国社会 经济条件的、比较简易的估价方法。如成本逼近法、定级因素比较修正法、比较 修正法、级差收益测算法、租金剥离法、契价测算法、商品房售价测算法、联合 建房地价计算法、以及路线价法、回归估价法等。这些方法大部分用于城市大范 围的土地估价和成片开发土地的估价，为此，这些方法可以归并在应用估价方法 体系内。在我国，基本估价法不仅用于宗地或房地产( 建筑物) 的估价，同时也 广泛用于大范围的土地评估。为了不打乱估价方法的分类系统，仍把成本法、比 较法、收益还原法、剩余法等称谓基本估价法。 由于我国土地市场形成比较晚，房地产交易资料较少，而收益还原法适用于 对有收益的土地或房地产的价格评估，所以收益还原法规定为我国土地的基本估 价方法。在进行土地价格评估时，这几种基本的评估方法可以互为联系运用，也 5 安徽理工大学硕士论文 可以单独使用，一般来说，进行地价评估往往要采用两种以上方法同时使用。就 估价信息系统的建立与应用而言， 由于g i s 技术、计算机技术的发展，目前，土地或房地产的估价广泛使用了基 于g i s 的估价系统。国外的估价信息系统的建立主要侧重于市场价信息的收集，并 对所收集的地价信息进行统计分析，为其它地块的估价提供基准地价。如在德国 被称为“自动化交易案例收集系统”其实就是一个土地估价信息系统。该系统的数据 来源主要是经公证的房地产买卖交易案例，系统的主要产品是基准地价，土地市 场报告以及推导出的不动产还原利率、房地产价格指数。随着g i s 和网络技术的发 展，系统也增加了数字基准地价图和网络基准地价有偿查询等功能。在英国，由 地产估价局建立的房地产估价系统的数据也是来源于地主估价局每年汇兑的2 0 0 万起地产交易信息。 空间信息技术g i s 、g p s 出现和发展提供了新的收集、组织管理、分析、传输 土地信息的技术，在发达国家，由于土地估价系统对g i s 和g p s 等信息技术，人工 智能化计算机技术的应用程度高，致使估价周期变短，估价效率提高，从而也导 致了估价人员的失业问题，据纽约报道，不动产评估行来已开始进入低线。 目前我国没有统一的估价信息系统，一般都是各地区根据自己的实际情况在 a u t o c a d 平台或g i s 平台开发相应的系统，适用范围相对比较窄。 国内城镇估价信息系统是在信息化建设的大趋势下，伴随着全国范围内基准 地价评估工作的开展而建立起来的，在我国由于估价工作开展比较晚，所以信息 系统建设中采用的计算机技术、信息技术是与国际先进技术同步的。信息系统的 建立并不是整个估价作业务流程的再造，而只工作思想和工作方式的转变，是 整个业务流程的自动化、数字化的实现。随着定级估价工作在全国范围的开展， 各地都纷纷建立了自已的系统，出现了不少项目软件，而且，社会经济的发展， 土地交易案例的不断增多，估价机构的独立都对系统的建立提出了要求，并且把 是否拥有估价信息系统看作是评价机构实力的指标之一。 1 3 本文研究的主要内容 本论文主要叙述了目前我国城镇土地定级与估价的基本理论和几种主要估价 方法，有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和路线价法，讨论了其方法 的主要原理、适用范围及其估价的基本过程。 介绍了我国土地估价的原则及价格影响因素；现阶段我国土地的价格体系： 6 第1 章绪论 重点讨论了反映城市土地价格状态和变化的城市基准地价评估之基本原则、基本 技术路线和评估方法。 结合淮南市的实际情况，研究了淮南市的城市构架及社会经济状况；对淮南 市五区城镇国有土地定级进行更新，在此基础上采用组合评估方法( 即组合收益 还原法、城市路线价两种评价方法) 进行了淮南市城镇土地基准地价评估，评估 出商业、居住、工业三种用地类型的基准地价。研究和编制了淮南市城市用地的 地价指数并分析了地价变化规律。 论文就我国城镇土地地价评估的若干关键技术，如影响土地质量因素权重的 确定方法、收益还原法的还原利率的确定、反映城市地价变化规律和水平的地价 指数等技术环节进行了专题研究，提出了具体的解决方案，并用于实际评估工作 中。 最后在g i s ( 即a r ev i e w8 0 ) 环境下开发了适合于淮南市的土地估价信息系 统，i 亥, a r c v i e w ( 8 0 ) 具有很强处理数据和制图功能，利用该系统完成了项目的 数据处理及数字成果图的编绘和输出。 1 4 本论文的创新点 1 、城市经济发展水平和城市构架不同，所选择的评估方法是不同的。根据我 国土地评估方法体系，结合淮南市的城市构架( 淮南市是一个以田家庵为中心城 区包括若干卫星城的“串珠”式城市构架评价区除中心城区外，其他卫星城均是 沿连接各城区的主要道路以大型厂矿为中心构建的) 和社会经济条件，提出“组合 评估方法的概念，即采用收益还原法( 基本方法) 和城市路线价法进行评估方法 组合。实践证明：在分析城市构架与社会经济条件的基础上，选用正确的评估技 术路线，进行合理组合评估，在现阶段有其应用价值。 2 、评价因素权重是确定是土地估价过程中的关键技术，只有通过因素权重的 科学确定才能正确提示土地质量的差异。特尔菲法是确定因素权重的经典方法。 这种方法的前提是各参评专家必须对城市各种不同因素对土地质量的影响“度”，有 一个全面而深刻的认知、很高的学术造诣和丰富的经验，这一点在我国实际操作 时有很大的难度。为此我提出一种“专家权”法，它具有理论严密、方法简便、可操 作性强等优点，因此，可作为测定评估因素权重的一种方法与其他方法( 如特尔 菲法、层次分析法) 配合使用，大大提高工作效率和权重测定的精度。本论文还 结合实际详细探讨和比较了特尔菲、层次分析、专家权等三种方法确定权重的可 7 安徽理工大学硕士论文 操作性及其吻合程度，证明了在我国采用量化程度高的层次分析和专家权法是具 有良好可操作性的定权方法。 3 、收益还原法是我国进行土地价格评估的基本方法。在这种方法中，还原利 率是最重要也是最困难的环节。选择还原利率的准确如否，直接关系到地价评估 结果的可靠性。就目前而言，选用通用的还原利率如银行存款利率、银行贷款利 率、政府统计经济增长率或是安全利率加风险调整值等与淮南市社会经济发展水 平及实际土地交易价相差非常大，为此，我们采用已经发生的近期市场交易资料 拟合测算还原利率，估价结果与实际情况有很好的吻合性，专家评定此法在现阶 段具有很高的应用和推广价值。 4 、城市地价指数的研究在我国是一个薄弱环节。城市地价指数就是指土地价 格自某时点以来的增减变动幅度，它反映在一定时期城市地价的变化规律，。在进 行淮南市土地价格评估过程中，我根据级差地租测算和交易资料编制并计算了淮 南市地价指数，比较准确地反映了城市地价的变化规律。 8 第2 章土地估价概述 2 土地估价概述 2 1 我国社会主义条件下的土地及土地市场 土地市场也称地产市场，是土地及其地上建筑物、其他附着物作为商品进 行交换的总和土地市场随土地制度的不同而不同。在我国，土地市场是指国 有土地使用权单独或连同其地上建筑物、其他附着物以价值形态流通及流通过 程的集合【射。 1。 我国土地市场有以下几个特点： 1 、土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。按照我国宪法 和土地管理法及其他有关法律法规的规定，城市土地属于国家所有，其所 有权不能出让，只能出让使用权，所以在我国土地市场交易的只是国有土地使 用权。这种使用权不同于一般的使用权，它包含了一定时期内对土地处置、收 益、使用的权利。 2 、土地市场中交易的土地使用权具有期限性，即有限年期的土地使用权。 按照 0 。表5 给出 j s a a t y 关于平均随机一致性指标c r 表3 一致性指标表 t a b3c o i n c i d e n c ei n d i c a t o r n 1234567891 01 1 l c r o00 j 8o 91 1 21 2 41 3 21 4 11 4 5l 4 91 5 1 只要满足： ，r 兰l t 0 1 就认为所得判断矩阵的判断结果可以接受。 c 。r 。 3 、专家权法测定因素权重 专家权法测定因素权重的基本思路是，在进行专家赋权调查时，把各个不 同专业技术专家本人所具有的学术水平、心理因素和考虑因素赋权时的角度和 方式以及对评价因素与土地质量或土地价格的整体相关性的认知和熟悉程度等 因素综合成一个量化指标，称为“专家权”。“专家权”的大小标志着参评专家相 应的知识及对评价因素与土地质量或土地价格的整体相关性的认知和熟悉程度 等总体水平。由于各参评专家具有不同的“专家权”，才导致专家对同一因素赋 权时才具有不同的赋权量值和较大的离散度，在决定权重的最终取值时，“专家 权”大的专家应起主导性的作用，在权重的最终取值只占有较大的比重，但又不 能忽视其他参评专家的作用。专家权法确定因素权重的原理如下： 设n 个专家使用调查表对k 个评价因素赋权为 l p ”p 1 2 ，p t ) ，i = 1 ，2 ，n 按评价因素取各参评专家所赋权重的平均值 p u p l - 。；一 甩 ( 3 7 ) 式中：弓- - 4 1 个专家对某一评估因素赋权的均值： 乃某个专家对某一因素的赋权值，( i = 1 2 一n ；j = 1 , 2 ，k ) n 专家个数。 评价因素专家所赋权重与其均值的离差为 y # - 磊一p f ( 3 - 8 ) 安徽理工大学硕士论文 某专家对评估因素赋权的标准差为 胍。4 - ( 3 9 ) 设专家权 仇乓 ( 3 1 0 ) p i i 。j 。1 u 式中：a 一专家权，表示专家对评估因素把握的综合能力与程度； 瑚意选定的常数，这里取c - m 二，即在所有专家中赋权方差的 最小值。 则式( 3 1 0 ) 可表示为 p 鲁 ( 3 - 1 1 ) 某一评价因素的权重为参评各专家所赋权重的加权平均值，即 局- 斜 m 由于定权在土地价格评估中重要性，一般要求同时使用两种方法配合使用， 以提高定权的精度和可靠性。 3 2 3 城镇土地级别的划分 1 、单元总分值计算 运用多因素综合评定法公式计算单元总分值。 2 、土地级初步划分 土地级的数目，根据城市性质，规模及地域组合的复杂程度，一般规定： 大城市：5 1 0 级。 中等城市：4 - 0 级 小城市以下：3 _ - 5 级。 在具体划分土地级别时，根据计算的单元总分值，分析其变化规律，以不同 的土地级对应不同的总分值区间，按从优到劣的顺序分别对应于1 ，2 ，3 ， n 个土地级别值( n 为正整数) 。 第3 章城镇土地分等定级与土地使用价值评定 总分值区间的划分有总分数轴法、总分剖面图法、总分频率曲线法、多元统 计聚类判别法等。 1 ) 、总分数轴法总分数轴法把单元总分值看成是一维变量绘制于数轴上方， 按分值在数轴上方的分布状况划分土地级的分界线，以此为标准划分土地级别。 2 ) 、总分剖面图法选择能反映土地质量变化规律的方向，将该方向单元总 分值绘制成分值随距离变化的剖面图，根据剖面图总分值曲线形状、变化规律划 分土地级别的一种方法。这种方法的主要依据是认为土地质量的变化在定的 区域内是连续的，特定方向上的总分剖面图能反映土地质量总的变化规律。该方 法在应用时要注意选择有代表性的特定方向，并仔细考察剖面图上总分值曲线变 化特点，选择土地级的边界点 3 ) 、总分频率曲线法这种方法是以总分值为样本，对其进行频率统计。续 出直方图和相应的频率曲线，结合土地实际情况，选择若干个频率曲线突变处， 作为级别分界线。 实践中常综合运用上述几种方法。如总分数轴法比较直观，易于操作，与剖 面图法互相参照，结合使用，可提高精度。 3 、土地级别的确定 通过上述方法初步划分的土地级别，还需要进行级差收益测算，对初步结果 进行核算。如果测算结果表明初分土地级别对区位最敏感的行业在效益上存在明 显差异，就可以将土地级别进行修订和归并。 修订和归并工作可先由工作组进行，然后进请有关单位及当地政府和专家对 初步结果进行论证，论证后依下列原则对土地级别修订和归并。 1 ) 、确定的土地级之间，收益差别要明显。级差收益测算完华后对收益差别 小的可以归并。二 2 ) 、在不影响土地级的评定科学性的基础上，尽可能考虑成果实旌的可行性 和可操作性，可以适当增加或减少一定级别数目，或者在每个级别中再分出亚级 3 ) 、对测定的土地级，应实际界定出级的边界，并进行落界处理。在小比例 尺的工作底图上确定的级别界线，在实施时，应根据土地利用效益、土地用途等 状况以土地级别表形式以文字详细说明，以减少成果实际应用中的异议，并逐步 实现分宗归户整理。 由于土地级别随着城市社会经济的发展和规划因素的作用，一般在稳定中有 变化，因此需要对成果定期更新。所以工作中各类资料均应分门别类归挡保存， 以保持资料的系统性、完整性相连续性。 安徽理工大学硕士论文 4 土地估价方法 土地估价是指对土地价格的评估，它的评估方法基于它的艺术和科学。台湾 逢甲大学土地管理系讲师、中徵不动产鉴定中心估价师兼经理卓辉华先生认为： “不动产估价= 艺术+ 科学+ 经验”，也是这个道理。【8 j 土地估价是理论与实践的结合，是科学、经验和艺术的结合。为此，估价人 员必须不断地进行有关专业知识的学习和对土地市场有深刻的洞察力，以帮助他 对地价作出科学的判断和理性的分析。估价的艺术也是实务或操作的经验积累和 对市场交易信息充分掌握的产物。土地估价的成功在于科学和艺术的结合对 土地估价方法选择和运用的成功。 国内外的土地估价方法很多，归纳起来可以分为基本估价法和应用估价法。 结合我国城市开展工地估价的实践，基本估价法和应用估价法又可细分为多种具 体方法( 如表4 所示) 表4 土地估价方法分类 t a b4c l a s s i f i c a t i o no ft h el a n dv a l u a t i o nm e t h o d s 基本估价法应用估价法 一 成本法成本逼近法 定级因素比较修正法、市场交易比较法、历史地位比较修正 比较法 法 收益还原法级差收益测算法、租金剥离法 剩余法契价测算法、商品房售价修测算法，联合建房地价计算法 其他路线价法、系数修下正法 在台湾，基本估价法是指为评估个别宗地所采用的方法，即为土地估价的基 本方法。基本估价法包括成本法、比较法、收益还原法三种；应用估价法是为评 估大规模范围的土地而采用的简便方法，其方法主要有：路线价估价法、评分法、 地价控制点法、标准田法相回收估价法等，如图3 所示： 第4 章土地估价方法 回收估价法 图3 台湾估价方法分类图 f i g3t a i w a nv a l u a t i o nm e t h o d sc l a s s i f i c a t i o nm a p 我国城市土地估价还没有形成完备的方法分类体系，现主要是依照港台两地 区的经验，逐步摸索和研究符合大陆情况的、比较简易的估价方法。如成本逼近 法、定级因素比较修正法、历史地价比较修正法、级差收益例算法、租金剥离法、 契价测算法、商品房售价测算法、联合理房地价计算法，以及路线价法、回归估 价法等。这些方法大部分用于城市大范围的土地估价和成片开发土地的估价，为 此，这些方法可以归并在应用估价法体系内。在我国，基本估价法不仅用于宗地 或房地产( 建筑物) 的价格评估，同时也广泛用放大范围的土地评估。为了不打乱 台湾对估价方法的分类系统，这里仍把成本法、比较法、收益还原法和剩余法等 称为基本估价法。i s , 1 3 1 基本估价法的成本法、比较法、收益还原法、剩余法等可以互为联系运用， 也可以单独使用。成本法评估的价格是一种积算价格，它适用于建筑物及成片新 开发土地的价格评估比较法评估的价格是基准价格，适用于房地产市场发达，且 有充足的房地产交易实例的地区的土地或房地产的估价；收益还原法评估的价格 是收益价格，适用于对有收益的土地或房地产的价格评估；剩余法评估的价格是 “部分价格”，适用于对土地与建筑物合为一体的不动产的估价，或是对其中一部 分实体的价格的评估。 本论文主要研究了收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法、路线价法五 种估价方法。 安徽理工大学硕士论文 4 1 收益还原法 收益还原法，亦称收益法、资本化法，它是进行房地产估价工作采用的最主 要的方法之一它是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法，在国内 外广泛地应用于收益性的房地产、房产或土地的估价。收益法，不仅具有充分的 学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义，因此被许多房地产估价专家尊崇 为房地产估价方法中的“王后4 1 3 1 4 1 1 收益还原法原理 收益还原法，又称资本化法、投资法、地租资本化法，简称收益法。英文名 称为i n c o m ec a p i t a l i z a t i o nm e t h o d 或i n v e s t m e n tm e t h o d 1 3 l 1 、收益还原法的基本思路 收益法是房地产估价中最常用的方法之一，用于对具有收益或潜在收益的土 地、房屋、房地合一的房地产进行估价。房地产的耐用年限相当长，占有一房地 产，现在收获收益，将来相当长的时间内也可源源不断地获得收益。因此，房地 产是一种良好的投资对象。 由此可见，收益法就是在求取委估房地产的价格时，将委估房地产未来各期 的正常纯收益以某种适当的折现率折算在估价时点的现值，求其之和，从而确定 委估房地产价格的方法。简言之，收益法就是将委估房地产所有未来纯收益折算 为现值并以这一现值作为其价格的方法。 土地价格= 纯收益利息率( 4 - - 1 ) 2 、收益还原法的理论依据 收益法的理论依据主要是房地产价格形成的预期收益原理。即房地产价格是 由人们对其收益能力的大小的期望决定的，房地产价格的高低与人们对其未来收 益的期望高低有关。这是因为房地产具有效用长久性的特点。明智的投资者对一 项收益性房地产所支付的价格，不会高于他预期的该项房地产未来收益现值的总 和，也就是说，房地产价格的大小，是出投资者对房地产未来各年收益大小、房 地产的收益期长短，以及所需的投资回报率的预期所决定的。因此，房地产价格 的计算，是格收益期内各年房地产收益，用投资者所需的回报率折现后相加求得 的。 市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理也是收益法的使用的重要理 论依据。 第4 章土地估价方法 3 、收益还原法的适用范围和适用条州& 1 3 】 收益还原法的适用范围： 从广义上讲，绝大多数房地产都是可产生收益的，否则就不可能存在下去。 但房地产所产生的收益有些是可以用货币来度量的，有些则无法( 或者说很难) 用 货币来度量，如住房给所有人所带来的安全感、满