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东南大学硕士学位论文土地使用投竟投掇价方法及应用研究 摘要 随着我国土地使用权招标、拍卖与挂牌出让制度的逐步实行，通 过市场化的方式竞投土地使用权已成为房地产开发企业荻取土地的主 要途径，楚徐搀成必竞投中最秀关键酶医素。本文蓠瓷分橇了地 定价的理论和影响地价格的因素，然后从房地产开发企业的角度， 针对竟投报价的计算、评估和决策过程进行了分析和研究，提出了房 地产开发企业竞投土地使用权的报价过摆模型以及相殿的组织形式和 竟投王佟滚程。共在魏基蚕塞上，选取典整工程顼嚣佟了实诞疆究。 关键词；土地使用权、竟投、报价 东南大学硕士学位论文土地使用权竟投报竹方法及应用研究 r e s e a r c ho nt h em e t h o da n d a p p l i c a t i o n o f b i d d i n g o fl a n d e x p r o p r i a t i o nr i g h t a b s t r a c t w i t ht h ep r a c t i c i n gg r a d u a l l yo fl a n ds a l e s y s t e mo ft e n d e r i n g ， p u b i cs a l ea n dl i s t i n gt os a l ei no u rc o u n t r y ，i th a sb e c o m et h em a i n w a y t h a tt h er e a le s t a t e e n t e r p r i s e s o b t a i nt h e l a n d t h r o u g h t h e m a r k e t i z a t i o nw a yo f c o m p e t i t i v et e n d e r i n g b e s i d e s ，t h ep r i c eo f l a n d b e c o m e st h em o s tk e yf a c t o ri nt h ec o m p e t i t i v e t e n d e r i n g a tf i r s t ，t h e t h e o r i e sa n di n f l u e n c ef a c t o r so fl a n dp r i c ea r ea n a l y s e di nt h i sp a p e r t h e nf r o mt h e a n g l e o fr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s ，t h ec a l c u l a t i o n ， a s s e s s m e n ta n dd e c i s i o n - m a k i n gp r o c e s si nt h ec o m p e t i t i v et e n d e r i n g a r ea n a l y s e da n ds t u d i e d t h i sp a p e rp u t sf o r w a r dt h eb i d d i n gp r o c e s s m o d e l ，o r g a n i z a t i o nf o r ma n d w o r k p r o c e d u r e o f c o m p e t i t i v et e n d e r i n g ， o nt h eb a s i so fw h i c h ，c h o o s i n gt h e t y p i c a lp r o j e c ta n dd o i n gt h e e m p r i c a l r e s e a r c h k e y w o r d s ：l a n d e x p r o p r i a t i o nr i g h t ；c o m p e t i t i v et e n d e r i n g ；b i d d i n g ； 独创性说明 本人郑重声明：所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方 外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得 东南大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作 的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了 谢意。 关于论文使用授权的说明 如五主站 本人完全了解东南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论 文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵循此规定) 签名：丝 日期：嘭、五“ 东南大学硕士学位论文土地使用权竟投报价方法及应用研究 1 问题的提出 1 1 土地使用权竞投概述 土地储备是房地产开发企业持续稳定发展的基础和保障。房地产地产开 发从立项、规划设计到开发建设、市场营销等环节整个周期很长，必须有一 定的土地资源作储备，不能等米下锅，而应未雨绸缪。同时，房地产开发企 业要扩大市场占有率，进行大规模开发，获取稀缺的生产要素土地，就 显得尤为重要。未来房地产市场的竞争，很大程度上取决于企业土地资源占 有量的多少，获取土地使用权的能力已经成为房地产开发企业的一项核心竞 争力。 ( 1 ) 获取土地使用权的途径 总的来说，开发企业在实际操作中可以通过行政划拨和市场两种途径获取 土地使用权。在土地供应日益市场化的今天，大多数开发企业主要是通过 市场的方式来获取土地使用权。在运用市场方式配置土地时，特别是通过 出让的方式获取土地使用权，包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。具 体途径见图1 - 1 。 图1 - 1 获取土地使用权的途径 ( 2 ) 土地供应政策分析 为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、 公正的土地使用制度，自2 0 0 2 年7 月1 日起实行的招标拍卖挂牌出让国 东南大学硕十学位论文土地使用权竞投报价方法及应用研究 有土地使用权规定第三条明确规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各 类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”；第二十四条规定 “应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让 的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分”。这 就意味着全国各地的土地出让将从以协议出让为主向招标拍卖挂牌过渡， 协议出让方式将慢慢淡出市场；而招标、拍卖和挂牌出让，将成为房地产 开发用地的基本供应方式。 ( 3 ) 土地使用权竞投的概念 土地使用权竞投是指具有资格的竞投( 买) 人，根据土地出让的具体条 件，在规定的期限内，按照规定的程序和要求，通过投标或公开竞价的方 式，获得招标、拍卖或挂牌出让的国有土地使用权的行为。 具有资格的竞投( 买) 人是指招标公告、拍卖公告或挂牌公告中规定的特定 或者不特定公民、法人和其他组织，在本文中特指房地产开发企业。 土地使用权竞投与土地使用权招标、拍卖、挂牌是一项经济活动成交过程 的两个不同的侧面，相辅相成，紧密联系，两者之间的关系见图1 2 。 土地行政主管部门 ( 出让人)割脓l 墼 量! ! 一土地使用权i ! 堂 公民、法人和其他组织 ( 竞投人) 图1 - 2 土地使用权竟投和土地使用权招标、拍卖、挂牌的关系 1 2 土地使用权竞投存在的问题分析 随着土地使用权招标拍卖挂牌出让成为土地供应的主要方式，房地产开发 企业通过竞投的方式获取土地使用权将成为主流，然而在具体实践的过程中， 暴露出一些亟待解决的问题。 据调查，现行我国土地竞投中普遍存在着决策的盲目性、随意性和主观性 的问题。例如有的开发企业交完土地竞投保证金并竞投成功，后期却没钱交齐 土地出让金，结果竞投保证金被白白没收，给企业带来了不必要的损失；有的 房地产开发企业为图虚名或为了挤跨别人不惜成本争夺土地，高价竟投成功后 却根本无法继续开发，只得到处寻找土地转让对象，使企业的经营陷入困境； 还有很多开发企业本身实力偏小，却又不善于或不愿意和别的企业相互合作， 结果几乎无法通过竞投的方式获取土地，从而面临被市场淘汰的危险。 东南大学硕士学位论文 十地使用权竞投报价方法披应用研究 以上出现的问题，归根到底，是由于这些企业没有针对竟投土地使用权的 相关问题做深入的研究，如竞投的程序及组织形式、竞投报价方法等。在具体 竞投时，对拟竞投的地块又缺少必要的可行性研究，对竞投风险、竞投报价策 略及报价最终决策等问题考虑不周，只是做最简单的收入和成本估算，就匆忙 参与竞投，更多地依据经验和感觉来做出决策。 因此，在土地供应完全市场化的趋势下，如何做好竞投工作，根据市场的 实际需求和企业的实际状况合理报价，并最终以合理的价格获得合适的土地， 成为房地产开发企业的一个重要竞争力的体现，不具备这种能力的企业将最终 被市场所淘汰。 1 3 论文的研究目的、主要内容及研究的技术路线 f 1 ) 研究目的 本论文将从理论和应用的角度对房地产开发企业通过竞投的方式获取土地 使用权的决策全过程做共性的研究，特别针对土地使用权竞投报价方法做 深入的研究，力求为房地产开发企业竟投土地使用权找到一种科学、合理 的工作程序，建立初步的竟投报价过程模型和报价决策模型。 ( 2 ) 主要研究内容 1 1土地价格的影响因素 在现实中，土地价格的高低是由众多影响土地价格的因素综合作用的 结果。这些因素是相互作用的，而不是独立存在的。本文首先将影响 地价的因素进行分类，然后对不同用途土地价格的影响因素进行分 析，最后重点讨论了宗地规划限制条件对地价的影响规律。 2 )土地使用权竟投程序及组织形式 土地使用权竞投是一项较为复杂的活动，必须按照科学严谨的程序进 行。遵循科学严谨的竞投程序，可以避免不必要的反复和浪费，提高 竞投决策的效率和正确性；可以使竞投工作规范化、精细化，从而提 高决策的质量。 本文分析了目前常见的几种土地使用权竞投的组织形式，并就竞投组 织形式的选择作了进一步的讨论。 3 )土地使用权竞投报价计算 本文分析了土地使用权竞投价的计算方法，指出剩余法是开发企业竞 投土地使用权的最适用的方法，进一步对报价计算中的问题进行分 东南大学硕士学位论文 土地使用权竞投报价方法及应用研究 析，重点介绍了开发成本的估算方法，最后在此基础上，提出竞投报 价过程模型。 4 )土地使用权竞投报价的评估与决策 在地价计算的基础上，文章提出了报价评估及调整的方法。并将内部 收益率作为对项目报价水平的最终依据，据此提出报价决策模型，同 时就竞投技巧做了必要的阐述。 ( 3 1 研究的技术路线 本论文研究的技术路线见图1 3 ，首先是对土地使用权竞投程序和组织形式 作分析，同时对竞投土地价格的计算方法作深入研究，结合对土地价格的 影响因素分析，最终对土地使用权竞投报价做出评估及决策，在此基础上 作实证研究。 图1 - 3 论文研究的技术路线 东南大学硕士学位论文土地使用权竟投报价方法及应用研究 2 研究现状及研究的理论依据 2 1 国内外研究现状 以市场方式出让土地使用权，国外和我国香港地区起步比较早，如香港的 土地供应实行完全的政府垄断，政府直接以土地法定所有者身份作为唯一卖 方，通过拍卖、招标和协议等方式出售或批租土地使用权，这不仅使政府获得 了丰厚的土地收益，而且保证了政府对房地产业源头的直接控制和绝对垄断。 针对出让和获取土地使用权出让方面的研究，国外和香港已经取得一定的 成果。随着土地供应方式的改变，国内研究土地使用权的文章也越来越多，分 析国内外相关文献可发现，在土地使用权出让和获取的研究中尚有如下问题： ( 1 ) 大多数研究是从政府的角度，而不是从企业的角度。 现行国内研究主要包括：如何尽快建立科学的土地供应制度? 如何尽快建 立土地储备及开发制度? 如何建立科学的地价评估制度? 针对开发企业如 何竟投土地使用权方面的研究成果却很少，几乎为空白，而此类问题又恰 恰是广大房地产开发企业最关心的问题，具有很大的研究价值。 ( 2 ) 偏重于单地块可行性研究，缺乏针对竟投土地使用权多地块比较性研究。 大多数可行性研究针对的是在已确定地块的情况下，研究如何就该地块做 市场分析和财务评价的工作，而在竞投土地使用权时，面对许多潜在可行 地块，其决策程序和方法与单地块可行性研究是有所差别的，在竞投土地 使用权时必须要进行多地块的比较研究。 f 3 )目前的研究大多为简单定性分析，缺乏深入和系统的研究。 开发企业竞投土地使用权的研究大多为简单定性分析，如许多文献中对 “组建竞投班子，拍卖现场对策”等研究较多，但对相关问题普遍缺乏深 入和系统的研究，导致企业整体决策水平不高。 综上所述，无论是国内还是国外，从房地产开发企业的角度，针对土地使 用权竞投报价方法和应用的研究还是很不够的，没有一套成熟的、系统的、科 学的体系。 2 2 本论文研究的主要理论依据 开展本项研究所依据的主要理论有土地权属理论、地租理论、土地的供求 理论、土地价格理论、规划理论、经济评价理论及决策理论等。 东南大学硕士学位论文 土地使用权竞投报价方法及应用研究 f 1 1 土地权属理论 1 1 土地所有权 土地所有权是指对土地拥有、占有、使用、收益和处分的权利。它有两 个方面的含义，一方面是法律意义上的所有权，即所有者将所有物当作 自己的财产，亦即土地所有者对土地实行占有、垄断，拥有对土地支配 的权力，另一方面的含义是经济意义上的所有权，即土地所有者凭借对 土地垄断获得一定的经济收入。地租就是土地所有权在经济上的实现形 式。在我国的土地制度中，土地所有权存在两种形态，即国家所有权和 集体所有权。 2 1 土地使用权 土地使用权有广义和狭义之分。狭义的土地使用权是指依法对土地的实 际使用的权利，与土地的占有权、收益权和处分权等权利相并列作为土 地所有权的组成部分。广义的土地使用权是一个可以和土地所有权相并 列的范畴，由土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全处 分权等权利组成。它在土地使用权作为土地所有权中分离出来的具有独 立意义的物权的场合下使用。在我国目前的情况下，只有在国家将土地 的使用权有偿有期出让时，受让人取得的使用权才是具有这种意义上的 土地使用权。土地使用权同时是一种民事权利，主要包括使用、收益、 转让和抵押等内容。 在我国，土地使用权具有广义的含义，但在不同场合下其具体所指不尽 相同，有时指狭义的土地使用权，有时指广义的土地使用权，有时所指 介乎两者之间。在土地开发中应注意在不同情况下涉及的土地使用权的 区别。 3 1 土地所有权和使用权相分离 我国宪法明确规定“国家为了公共利益的需要，可以按照法律规定 对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非 法转让土地。土地的使用可以依照法律的规定转让。”这是我国有关土 地所有权的法律总纲。它明确把土地使用权从所有权分离出来。 土地使用权是指依照法律对土地加以利用的权利。土地管理法规定 “国家建设所征用的集体所有的土地，所有权属于国家，用地单位只有 使用权”。 f 2 1 地租理论 地租理论发展到今天，已形成了一个庞大体系，它不仅涉及纯经济问题， 而且涉及社会和政治问题。马克思主义的地租理论，是在批判地继承和改 东南大学硕士学位论文土地使用权竞投报价方法及应用研究 造资产阶级早期地租理论的基础上创立起来的。马克思主义认为，地租是 土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分 剩余价值。马克思按照地租产生的原因和条件不同，将地租分为三类：级 差地租、绝对地租和垄断地租。 ( 3 ) 土地的供求理论 1 ) 土地的供给 土地的供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资 源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。土地的供 给按其性质分为自然供给和经济供给。土地的自然供给是指土地自然 固有的可供人类利用的部分。土地是一种非再生资源，自然供给的数 量是固定不变的，是无弹性的。土地的经济供给是指在土地的自然供 给的基础上，投入劳动进行开发后，成为人类可直接用于生产、生活 的土地的供给。土地的经济供给是有弹性的。 2 ) 土地的需求 土地的需求是指人类为了生存和发展，利用土地进行各种生产和消费 活动的需求。土地需求的一个重要特点是，土地需求是一种引致需 求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的 需求。因此，人们对生活资料的需求的种类、数量和质量的多少或者 高低，直接影响着土地需求的程度。 3 ) 土地供求关系 土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关 系。因为自然供给是无弹性的，土地资源的总供给受地球表面能提供 的土地总量限制，对一个特定的地区或国家来说，还将受行政区域或 领土范围的限制，所以，土地总供给量有一个极限值。但由于土地用 途具有多样性，且可以相互转换，因此，人们可以通过改变土地用途 来增加某种用途的土地供给，以适应人们对这种用途的土地需求，这 种经济供给可以扩大或减少( 有弹性) ，但最终受限于总的自然供给量。 土地的供求关系与一般商品的供求关系一样，在自然竞争情况下，供 求关系决定土地的价格，土地价格影响土地的供求关系。但由于土地 具有的自然特性和经济特性，使得土地的这种供求关系具有自身的特 殊性。土地市场的供求是决定地价的主要因素之一，供不应求，地价 上涨；供过于求，地价下跌。 f 4 ) 城市规划理论 1 ) 城市规划的概念和基本内容 东南大学硕士学位论文土地使用权竞投报价方法及应用研究 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城 市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和 各项建设的综合部署的计划安排。城市规划管理是一项政府行政职 能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。 2 ) 城市规划与房地产开发的关系 城市规划管理决定未来房地产开发价值和最有效利用程度。城市规划 要根据各类用地的社会需求量，研究城市景观、区位条件、环境要 求，处理好各项建设内容之间的关系以及各类用地邻里关系，按“地 尽其力，优地优用”的要求确定合理的城市用地数量结构、用地功能 布局、各地块开发顺序、开发强度，从而决定了未来城市各区位房地 产开发价值和有效利用程度【3 】。 ( 5 ) 经济评价理论 投资项目经济评价是在投资项目决策之前所做的工作，是投资项目可行性 研究的一个组成部分。 在我国，投资项目的经济评价，需要采用统一的方法和规定的参数。国家 计划委员会于1 9 8 7 年发布了建设项目经济评价方法和参数，1 9 9 3 年 又修订发布了第二版建设项目经济评价方法和参数，2 0 0 0 年发布了 房地产开发项目经济评价方法，为实现投资决策的科学化、规范化发 挥了积极的作用。本论文中有关经济评价的内容参考了该办法。 ( 6 ) 决策理论 在现代决策理论中，决策是泛指人们在行动之前对行动目标与手段的探 索、判断与选择的过程，也就是作出决定的过程。决策有三个基本特性： 预见性、选择性和主观性。 根据解决策问题的性质不同，决策方法可以分为确定型决策方法、风险型 决策方法、不定型决策方法、竞争型决策方法及多目标决策方法。 决策过程一般包括四个步骤：一、确定决策目标、二、分析自然状态和提 出方案、三、建立模型和确定最优方案、四、作出决策【1 0 1 。 东南大学硕士学位论文土地使用权竞投报价方法及应用研究 3 土地定价的理论和基本方法 3 1 土地价格的概念 3 1 1 地价的定义 地租是租用一定期限内土地使用权的土地使用者支付给所有者的租金。土 地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支 付的代价，换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益( 地租) 高 低。对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购 买者带来的收益不同，因此其价格也不同，可以表现为所有权价格、使用权价 格、抵押权价格等价格形式。 在以土地私有制为基础的国家里，土地买卖一般都发生土地所有权的转 移，表现为土地所有权价格。土地所有权价格是人们为购买土地所有权而支付 的代价。由土地所有权垄断而获取的地租收益流向也发生变化。购买土地所有 权也就购买了获取地租的权利。 在有的国家和地区，土地最终所有权归国家所有，土地所有权不能买卖， 而实行定期出让土地使用权。土地使用者为获得土地使用权而支付的一定的经 济代价，称为土地使用权价格，其实质仍然是地租。在土地所有权与土地使用 权分离的状态下，土地使用权出让的年限可长可短，土地使用者向所有者缴纳 地租的形式可以逐年支付，也可以是一次性支付。由此可见，土地使用权价格 总是与一定的期限联系在一起的。从理论上说，在逐年支付地租的情况下，土 地使用权一年的价格就是当年支付的地租；如果是次性付清，与按年收地租 有所不同，需要把未来的地租折算成现值。若折现率为i ，一定年限r l 的土地 使用权价格就是按现值计算的一定年限的地租的总和，即v = a ( 1 + i ) “ 1 i ( 1 + i ) “。其中a 为按年收取的地租。当n 一。时，v = a i 表明无限年限的土地 使用权价格即为土地所有权价格【2 0 1 。 目前，我国的土地价格是以土地使用权出让、转让的形式一次性支付的多 年地租的现值总和。是为取得若干年土地使用权支付的一种代价，而不是土地 所有权的价格。我国出让土地的使用年限较长，一般都在4 0 7 0 年之间，且 在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利。 东南大学硕士学位论文土地使用权竞投报价方法及应用研究 3 1 2 土地价格的特点 土地价格与一般物品的价格，既有相同之处，又有不同的地方。都受供求 等因素的影响而波动，且都与质量成正比就是其共同点，但地价与一般物品的 价格也有着许多的不同之处【1 】。 ( 1 ) 价格基础不同 一般物品是劳动的产物，其价格必然含有生产成本因素。而地价则不一定 含有生产成本因素，土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐。例如 一块位置和自然风光较好，适宜建造别墅的未开发土地，价格可能很高， 但此之前可能并未投入劳动。从更深的角度考察，一般物品的价格是“劳 动价值”的货币表现，围绕着“劳动价值”而上下波动：地价本质上不是 “劳动价值”的货币表现，是地租的资本化，是土地权益和收益的购买价 格，其价格不存在一个波动中心。 ( 2 ) 价格的个别性 一般物品，如电视机、汽车，人们可以大量制造，相同的很多，可以实行 标准化，故其价格较一致。但土地不同，由于土地位置的固定性，在地区 性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，具有明显的地区性特征；即 使在同一地区( 城市) 内，土地的位置差别也决定了土地价格难以标准 化。没有两块土地是完全相同的，所以基本上是一宗土地一个价格，而且 不同的土地之间价格差异还可能很大，有的寸土寸金( 如大城市商业中心 区的土地) ；有的可能一文不值( 如边远的荒漠土地) 。 ( 3 ) 市场性质不同 一般物品的市场是较为完全的市场，形成的价格较客观，而土地市场是不 完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。马克思曾经说过：“必须 牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西( 如土地) ， 或者至少不能由劳动再生产的东西( 如古董，某些名家的艺术品等等) 的 价格，可以由一系列非常偶然的情况来决定。” ( 4 ) 供求关系不同 地价与一般物品价格虽然都受供求变化的影响，但由于土地数量是不能增 加或减少的，且具有不可移动性，其供给弹性小，所以地价主要受需求的 影响，对土地的需求是一种“引致”需求。虽然土地的自然供给是完全无 弹性的，不会随着地价的变化而增减，但其经济供给却是有弹性的。因为 土地往往可以在不同的用途之间进行选择，一种用途可以挤占其他用途的 土地。如商业可以挤占居住用地，住宅可以挤占工业用地，工业可以挤占 农业用地。 东南大学硕士学位论文土地使用权竞投报价方法及应用研究 3 1 3 土地价格的分类 从不同目的出发，可以将地价分成不同种类。 ( 1 ) 按土地权利分类 根据对土地拥有的权利，地价可以分为所有权价格、使用权价格、租赁权 价格、抵押权价格等。 ( 2 ) 按土地价格形成的方式分类 按土地价格形成的方式分类，可以分为交易价格和评估价格。交易价格是 通过市场交易形成的土地成交价格。按土地交易( 或出让) 所采用的方式 又可以分为协议地价、招标地价、拍卖地价、挂牌地价。评估价格是由专 门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括交易底 价、基准地价、标定地价、课税价格。 1 ) 交易底价，在土地交易之前参与土地交易的各方，如政府、购买者、 租赁者、抵押者等都要对土地进行评估，形成各自底价； 2 ) 基准地价，是政府为管理土地市场，以一个城市为对象，在该城市一 定区域范围内，根据“用途相似、地块相连、地价相近”的原则划分 地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点地租平均水平价格； 3 ) 标定地价，是在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形 状、建筑容积率、微观区位、市场行情等修订评估出的具体地块在某 一时期的价格； 4 ) 课税价格，是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。 ( 3 ) 按政府管理手段分类 按政府管理手段分类，地价可以分为：申报地价和公告( 示) 地价。申报 地价是由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价；公告( 示) 地价是 政府定期公布的地价，它是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。 ( 4 ) 按土地价格表示方法分类 按土地价格表示方法分类，地价可以分为：土地总价格、单位面积地价、 楼面地价等。 ( 5 ) 按土地已开发( 生熟) 程度分类 按土地已开发( 生熟) 程度分类，地价可以分为生地地价、毛地地价、熟 地地价。 东南大学硕士学位论文土地使用权竞投报价方法及应用研究 3 2 土地价格评估理论及方法 3 2 1 土地估价的概念 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土 地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级 及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方 式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块 土地或多块土地在某一时点、某一权利状态下的价格的过程。 3 2 2 土地估价的原则 土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所 形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并 正确判断其变动趋向，了解土地价格组成的各项因素及各因素之间的相互作 用，才能作出正确的估价。因此，在探讨土地估价方法之前，首先要掌握土地 估价的基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种 土地估价方法，对土地价格作出准确的判断 4 11 2 2 1 。 土地估价的基本原则有： ( 1 ) 替代原则。具有相同使用价值、有替代可能的地块之间，会相互影响和竞 争，使价格相互牵制而趋向一致。 ( 2 ) 预期收益原则。土地价格是由反映该土地将来的总收益所决定的，它受预 期收益形成因素的变动所左右。 ( 3 ) 最有效使用原则。土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带 来不同的收益量，土地价格应是以最有效发挥该地块的效用为前提的。 ( 4 ) 报酬递增、递减原则。在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理 水平之间存在着一定的最优组合，超过该限度，即使每要素继续增加， 其收益却不会相应成比例增加。 ( 5 ) 需求与供给原则。土地的价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过 供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。 ( 6 ) 竞争原则。商品竞争的结果是供需双方均不能企望得到合理利润之外的超 额利润。竞争原则是供给与需求原则的前提，二者有密切关系。 ( 7 ) 贡献原则。房地产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结 果，其中任何一部分的收益，都是对总收益的贡献。 东南火学硕士学位论文 十地使用权竟投报价方法及应用研究 ( 8 ) 变动原则。土地价格是多种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形 成因素经常处于变化之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合 的变动过程中形成的。 ( 9 1 协调原则。土地总处于一定的自然与社会环境之中，分析土地上的产品是 否与所处环境相协调，即可判定该地块是否为最有效使用。 以上九项估价原则不是孤立的，相互之间都有直接或间接的联系。因此， 土地估价时，除应充分了解各项原则外，还应掌握彼此之间的关系，综合运 用，才能正确把握土地的价格。 3 2 3 土地估价方法 土地估价的方法通常被分为基本估价方法和应用估价方法。 基本估价方法适合宗地价格评估，是对特定时点的宗地评估价格，包括市 场比较法、收益法、成本法、剩余法( 假设开发法) 等。 应用估价法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济 的区域估价方法，是在基本估价方法的基础上，对整个城市或某一区域的地 价、地价影响因素、地价变化规律进行分析，建立起的一套地块价格评估标 准，从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。此类方 法多适用于政府政策性的大量估价，属于此类的方法有路线价法、标准宗地估 价法、基准地价修正法等，在我国主要是应用基准地价修正法。 各种估计方法的具体原理下面分别阐述，其中，市场比较法、收益法、 成本法是三大基本方法，其他方法可以看作是这三种方法的派生。土地估价方 法分类如图3 1 所示。 图3 - 1 土地估价方法 米南大学硕上学位沦文十地使用权竞投报价方法及应用研究 ( 1 ) 市场比较法 市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值 相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地 的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估宗地在评估基 准日地价的方法。这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力 很强。运用市场比较法，一般需要做因素修正，因而难度较大，要求估价 者有丰富的估价知识和经验，适用于地产市场发育较好、有许多交易实例 的地区。 用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期 修正、区域因素修正、个别因素修正外，还应根据使用年期、容积率等因 素进行修正。 1 ) 使用年期修正 土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用年 期直接影响到土地使用效用和获取土地收益的年限，进而影响地价。 例如，国家规定工业用地使用年限为5 0 年，可比实例用地交易时已使 用了1 0 年，剩余年期为4 0 年，待估宗地为新出让工业用地，使用年期 为5 0 年，则需进行使用年限修正。 2 ) 容积率修正 容积率是建筑面积与占地面积之比。一般城市规划对城市不同地区的 建筑容积率有一定的规定限制。容积率越大，单位土地面积上的建筑 面积越大，土地利用的效率就越高，从而影响地价。关于容积率的修 正目前有两种方法：一种是把容积率作为个别因素的一个子因素，只 进行个别因素修正：另一种方法是把容积率修正从个别因素修正中分 离出来，分别对容积率和个别因素进行修正。这两种方法本质上是一 致的。在欧美及日本，由于市场竞争和城市规划的原因，在同一区域 所有宗地的容积率都相差无几，所以一般无须修正。但在我国，由于 没有形成完善的竞争机制，城市规划以局部、短期为主，缺乏整体布 局、长期效益的观念，在同一区域内的容积率有时相差悬殊，所以， 许多城市都制定了容积率修正系数表。 ( 2 ) 收益法 收益法也叫地租资本化法，是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待 纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。由于土地的固定性、 永续性，使得土地的所有者能期待在未来年间持续取得纯收益，所以纯收 益的资本化可以作为土地价格。受益法适用于有收益( 如出租、商业、工 东南大学硕士学位论文土地使用权竞投报价方法及应用研究 业用地) 或潜在收益的土地的估价。利用收益法得到的估价结果的可信 度与准确度取决于土地纯收益、还原率的准确程度。 ( 3 ) 剩余法 剩余法又称假设开发法，是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去 正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地 估价方法。利用剩余法估价应遵循土地最有效利用原则，正确确定土地最 佳利用方式。在具体应用中，应正确确定房地总价值或土地开发完成后的 总价和房产价值或土地开发费用。 ( 4 ) 成本法 成本法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开 发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和 利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得 到实现的需要，加上土地所有权应得收益( 即土地出让金) ，从而求得土 地价格。即： 土地价格= 土地取得费( 征地费或拆迁补偿费) + 土地开发费+ 税费+ 利 息+ 利润+ 土地所有权收益( 即土地出让金) ( 5 ) 基准地价修正法 基准地价修正法是在基准地价的基础上，根据影响各种类型用地地价的区 域因素和个别因素，建立宗地地价修正系数表，并利用宗地地价修正系数 表评估宗地地价的一种应用估价法。基准地价修正法的实质是比较法。在 宗地发生出让、转让、出租、抵押时，评估者对土地使用年期、地产市场 供求状况、土地收益、用途、区域影响因素、个别因素进行调查和具体分 析，对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正，从而快速方便地得到 宗地价格。具体评估程序如下： 1 )了解宗地的位置及用途，确定进行修正的基准地价和影响因素项目。 2 )调查影响宗地地价因素的宗地指标。按照宗地所在区域和用途对应的 修正系数表内容，充分利用已收集的资料和土地登记资料，并进行实 地调查。 3 ) 确定宗地地价因素修正系数。按照宗地用途和所处区域，以及与修正 系数表内容相对应的各项因素指标数据，确定各因素对应的修正系 数，计算宗地地价影响因素的总修正值。 4 )对出让或使用年期不一致的宗地，要进行年期修正。 5 ) 对宗地估价日期与基准地价估价日期之间地价水平有变动的，还应进 行日期修正。 东南大学硕士学位论文 土地使用权竞投报价方法及应用研究 6 ) 对评估目的不同，如税收、 进行评估目的修正。 7 ) 划于其他影响地价的因素， 也应进行修正。 8 ) 确定宗地地价。 股份制改组、清产核资、抵押和拍卖等可 如容积率，如果在系数修正时未被考虑 东南人学硕士学位论文士地使用权竞投报价方法及应用研究 4 土地价格的影响因素分析 土地价格受众多因素影响，这些因素是相互作用的，而不是独立存在的。 在现实中，土地价格的高低是由众多影响土地价格的因素综合作用的结果。 4 1 影响地价的因素 4 1 1 影响地价的因素分类 影响地价的因素多而复杂，需要进行归纳分类。在实践中，通常将地价的 影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素，这种分类方法比较直观和实 用，故以它为基础，对地价影响因素进行分类和编码，见图4 一l 及表4 - 1 。 图4 - 1 影响地价的因索 东南大学硕士学位论文 土地使用权竞投报价方法及应用研究 影响地价的因素分类及编码 表4 - 1 一级影响因素编码二级影响因素编码三级影响晒l 素编码 十地制度 1 1 l 住房制度 1 1 2 行政因素 1 1 地价政策 1 1 3 税收政策 1 1 4 行政隶属变更 1 1 5 人口密度 1 2 1 人口因素 1 2 人口素质 1 2 2 家庭人口构成 1 2 3 政治安定状况 1 3 l 社会治安状况 1 3 2 一般因素1社会因索1 3 房地产投机 1 3 3 城市化进程 1 3 4 经济发展状况 1 4 l 储蓄和投资水平 1 4 2 1 4 财产收支与金融状况 1 4 3 经济因素 居民收入与消费水平 1 4 4 物价变动 1 4 5 利率水平 1 4 6 国际经济状况 1 5 1 国际因素 1 5 国际政治因素 1 5 2 位置 2 l 交通条件 2 2 公用设施条件 2 3 区域因素 2 基础设施条件 2 4 自然环境质量 2 5 1 环境质量 2 5 人文环境质量 2 5 2 城市规划 2 6 面积、形状、宽深度 3 1 宗地在区域中的微观区位 3 2 宗地环境质量因素 3 3 宗地基础设施条件 3 4 土地使用年限 3 5 个别因素 3 宗地用途 3 6 1 容积率 3 6 2 城市规划限制 3 6 建筑密度 3 6 3 建筑物高度 3 6 4 红线退让等其它限制 3 6 5 1 8 东南大学硕- i 。学位论文土地使用权竞投报价方法及应用研究 4 1 2 各种因素影响地价的一般规律 f 1 1 各种因素影响地价变动的方向是不尽相同的。 有的因素降低土地价格，有的因素则提高土地价格；同一影响因素影响土 地价格变动的方向，对不同类型( 性质) 的土地可能是不同的。例如，某 一地块旁有铁路，这一地块如果作为住宅用地，铁路就成为贬值因素，但 如果作为工业用地或仓储用地，铁路则可能成为增值因素。 ( 2 ) 各种因素影响地价变动的程度是不尽相同的。 有的因素对土地价格的影响很大，即随着这种因素的变化所引起的土地价 格的升降幅度较大；有的因素则影响很小。但是随着时期与地域的不同， 尤其是土地利用类型不同，那些影响较大的因素可能变成影响较小的因 素，甚至没有影响；那些影响较小的因素则有可能变成主要的影响因素。 ( 3 ) 各种因素与地价之间的影响关系是不尽相同的。 有的因素对地价的影响是直线性的，即随着这种因素的变化而降低( 或提 高) 土地价格；有的因素在一定范围内变化可能提高( 或降低) 地价，超 过一定范围又可能引起地价降低( 或升高) ；有的因素的变化从某一方面 看会提高地价，从另一方面看又会降低地价，其对地价的影响最终效果如 何，取决于哪一方面的影响更显著( 见图4 2 ) 。例如，建设一条轻轨穿 过某居住地块，一方面交通方便了，会提高该地块的价格，另一方面由于 轻轨带来了很大的噪音，会降低该地块的价格。 价 格 价 格 价 格 因素因素因素 图4 2 影响因素与地价的关系 ( 4 ) 某些因素对地价的影响是可以用数学模型来度量的，但更多的因素对地价 的影响是无形的，虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达：至于它们对 土地价格究竟有多大程度的影响，主要依靠长期积累的丰富经验来判断。 所以说，地价评估必须借助科学的估计理论和方法，但又不是简单地套用 某些计算公式就能解决的，它需要定性分析与定量分析相结合，计算需要以综 合分析影响土地价格的因素为基础，计算结果往往也需要通过对影响土地价格 的因素做综合分析后再做调整修正才能作为估价结果。 东南火学硕士学位论文土地使用权竞投报价方法及应用研究 4 2 不同用途土地价格的影响因素分析 城市中土地按照用途可以划分为商业用地、工业用地及住宅用地等。评价 土地时也主要针对这三类用地。根据其不同使用性质，影响土地价格的区域因 素及个别因素也有很大不同。 4 2 1 影响商业用地的因素 所谓商业用地，是根据社会、经济发展的客观需要，依据城市规划限制条 件，适宜提供商业活动的建筑物基地。因此，商业用地并不限于目前已作为商 业用途使用的土地，只要在适宜提供商业活动的区域内，城市总体规划允许， 目前作其它用途的土地，均可视为商业用地。因为商业区内的地价，不论现时 土地用途及使用状况如何，均以商业用途为中心而形成其价格。根据商业用地 的特点，影响商业用地土地价格的因素有： ( 1 ) 商业中心繁华影响度。指不同类型的商业服务中心自身等级规模和对其他 商业服务中心的影响程度，它包括两个方面的内容，一是各种商业服务业 用地类型区，由于其规模、功能、作用等因素影响而形成的市级商业服务 中心、区级商业服务中心、小区级商业服务中心等，它们反映区域地价水 平的差异；二是在同一商业服务业用地类型区中，由区内的用地性质、分 布位置、土地利用强度等因素差异造成对地价影响的程度。 ( 2 ) 交通便捷度。指顾客到达商业区的交通方便程度，包括对内和对外两个方 面。对内方面有道路类型、道路宽度、路面状况、公交车站点总数及密 度、平均车流量等。对外方面有到火车站、地铁站、轻轨站、港口、长途 汽车站等设施的距离，对外联接的方便程度等。 ( 3 ) 环境优劣度。反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一是人文环境， 即商业区周围的人口密度、收入水平等，人口密度大，意味着商业区服务 对象多，对营业额产生直接影响，导致单位土地面积收益提高；二是自然 环境，即商业区的地质状况、地形等。 ( 4 ) 城市规划限制。主要反映城市规划对商业区土地利用提出的具体要求，包 括土地的具体用途、建筑物的高度、密度、容积率等。此外，交通管制 等限制也会对商业区土地价格产生制约作用。 ( 5 ) 其他因素。主要指不在以上影响因素中，但又确实对商业区土地价格产生 重大影响的因素，如临街状况、临街深度等。 东南大学硕士学位论文土地使用权竟投报价方法及应用研究 4 2 2 影响住宅用地的因素 住宅用地是指根据社会、经济发展的客观需要，依据城市规划限制条件， 适宜作住宅的建筑物基地。与商业用地相同，住宅用地也不限于目前已作为住 宅用途使用的土地，只要城市总体规划中允许作住宅使用的土地，无论其目前 为农地还是作其它用途，均可视其为住宅用地。根据住宅用地的特点，影响住 宅用地价格的因素主要有： ( 1 ) 住宅区的位置。主要包括距商业中心和城市中心的距离、所处土地级别、 商业服务业对各类型住宅区的影响程度、住宅区在土地级别中的区位等。 ( 2 ) 交通便捷度。主要以购物和工作方便程度两个指标来衡量和反映。购物和 工作方便程度可通过从住宅地到达通往市级商业服务区、区级商业服务区 和工业区域的公交站点之间的距离来反映。 ( 3 ) 基础设施保证度。基础设施主要指直接用于为居住服务的供电、供气、供 水、供暖等设施。保证度则是用来衡量这些设施配置情况及运行状况。 ( 4 ) 公共设施完备度。主要指为住宅区域服务的公用设施完善程度，包括学 校、幼儿园、医院、邮电局、公园、电影院、游乐场所的配置状况。 ( 5 ) 环境质量优劣度。一是人文环境，包括住宅区内居民的就业结构、社会阶 层、居住条件、受教育程度等；二是自然环境，包括绿化状况、水污染、 大气污染及噪音污染等。 ( 6 ) 城市规划限制。主要指城市规划对住宅区建筑的高度、式样、密度、建筑 容积率、消防间距以及土地使用等提出的具体规划和限制要求。 ( 7 ) 其他因素。如地形、日照、坡度、区域中不同类型住宅的销售状况等。 4 2 _ 3 影响工业用地的因素 在我国，城市工业用地根据生产特点和生产的协作关系以及生产企业的规 模聚集程度，可以