2015年下半年海南省房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试试题.doc

2015年下半年海南省房地产估价师理论与方法：估价程序考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、与银行本票相比，不由银行签发，而是由存款人签发。 A：本票 B：汇票 C：支票 D：银行券 E：执行层的组织协调 2、民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性主要表现在_。 A资金供求双方直接形成债权、债务关系，债务人在经营上会产生较大的压力 B融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用少 C融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用多 D资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满足各自的需要3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元，又知该写字楼可出租面积为10 000 ，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。 A：54819 B：55815 C：56739 D：67540 E：工业用地的监测点评估价格 4、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是_模式。 A单一市场集中化 B产品专业化 C市场专业化 D全面覆盖5、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2 000万元资金以5的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与万元的资金等价。 A：2 000 B：400 C：4 000 D：10 000 E：工业用地的监测点评估价格 6、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。 A：上升 B：下降 C：不变 D：无法确定 E：工业用地的监测点评估价格 7、不属于法人成立必须具备的条件是_。 A独立承担法律责任 B依法成立 C必要的经费 D自己的名称、组织机构和场所 8、土地使用税的计税依据是。 A：纳税人实际占用的土地面积 B：纳税人实际建设的房屋使用面积 C：纳税人实际建设的房屋建筑面积 D：纳税人自己测定的土地面积 E：执行层的组织协调 9、_是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 A房地产周期 B房地产循环 C房地产周期循环 D房地产周期运动 10、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。(2007年试题) A：450 B：525 C：600 D：900 E：执行层的组织协调11、马某继承了其母亲的一套房产。按照有关规定，马某应到当地房地产管理部门办理_登记。 A房屋注销 B房屋变更 C房屋初始 D房屋转移 12、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。 A生活方式 B受教育程度 C购买动机 D自我形象 13、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于_元。 A605 B600 C650 D55014、不动产登记费的收取_ A按不动产面积 B按件收取 C按不动产体积 D按价款的比例 15、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据，之间的因果关系来判定。 A：保险事故与保险标的损失 B：被保险人与保险标的 C：投保人与保险标的 D：保险人与保险标的损失 E：执行层的组织协调 16、住房公积金的本质属性是_。 A奖金 B津贴 C贷款 D工资 17、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。 A：40 B：48 C：60 D：70 E：工业用地的监测点评估价格 18、下列关于管理规约，表述不正确的是。 A：管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质 B：管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守 C：建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定 D：建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益 E：执行层的组织协调 19、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的_。 A一级市场 B二级市场 C三级市场 D存量市场 20、下列公式不正确的一项是_。 A分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润) B税后利润=利润总额-所得税 C经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金 D利润总额=经营利润+营业外收支净额 21、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为。 A：40年 B：42年 C：48年 D：50年 E：工业用地的监测点评估价格 22、已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为_。 A6% B7% C7.5% D6.5%23、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。 A10.0% B14.0% C25.0% D35.0% 24、当供给增加量小于需求减少量时，则_。 A均衡价格下降，均衡交易量增加 B均衡价格下降，均衡交易量减少 C均衡价格上升，均衡交易量增加 D均衡价格上升，均衡交易量减少25、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取_净收益作为估价依据。 A类似房地产的客观 B类似房地产的实际 C类似房地产的最高 D类似房地产的最低二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、开发一持有一出租一出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括等。 A：土地成本 B：建造成本 C：运营成本 D：开发费用 E：购买税费 2、下列价格阐述正确的是_。 A市场价格抵押价值征用价值课税价值 B市场价格征用价值抵押价值课税价值 C市场价格课税价值征用价值抵押价值 D市场价格征用价值课税价值抵押价值3、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等。 A：房地产改扩建费用 B：抵押贷款还本付息额 C：房屋设备折旧费 D：所得税 E：房屋装修折旧费 4、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A：利润为零时 B：利润最大时 C：允许的最低经济效益指标 D：允许的最高经济效益指标 E：借款合同5、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为_元/m2。 A2121 B2200 C1819 D2242 6、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有_。 A可逆性和可延期性 B可逆性和不可延期性 C不可逆性和可延期性 D不可逆性和不可延期性 7、下列关于登记簿的表述，正确的是。 A：登记簿是不动产物权的法律根据 B：不动产登记簿是物权归属和內容的根据 C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力 D：除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准 E：根据中华人民共和国物权法和房屋登记办法的规定，国务院印发了房屋登记簿管理试行办法 8、关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是。 A：贷款价值比率(抵借比)通常不超过50 B：贷款期限最长不超过10年 C：贷款利率通常高于个人住房抵押贷款 D：仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放 E：借款合同 9、材料的_是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。 A耐水性 B吸湿性 C吸水性 D抗渗性 10、当计息周期为1年时，名义利率i与实际利率r的关系是_。 Air Bir Cir Di1+r11、财务分析不包括。 A：偿债能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：营运能力分析 E：执行层的组织协调 12、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。 A：自用的工业房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值 B：自用的工业房产，以房屋原价的5060作为计税税基 C：商业用途地下建筑，以房屋原价的7080作为应税房产原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E：地下人防设施免税 13、常用的吸声材料包括。 A：无机材料 B：有机材料 C：多孔材料 D：无孔材料 E：纤维材料14、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。 A：招标项目的技术要求 B：招标的监管人员 C：招标的监管部门 D：投标报价的要求和评标标准 E：拟签订合同的主要条款 15、股票和债券的相同之处表现在。 A：都是融资工具 B：都是流通证券 C：持有者享有相同权利 D：都具有偿还性 E：都可以为投资者带来收益 16、下列，不属于房地产有偿转让。 A：房地产买卖 B：房地产入股 C：房地产继承 D：房地产抵债 E：房地产赠与 17、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行_。 A资质年检制度 B资质审查制度 C资质复查制度 D资质审批制度 18、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。(2007年试题) A：第一阶段 B：第二阶段 C：第三阶段 D：第四阶段 E：借款合同 19、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。 A：行政裁决 B：依法起诉 C：强制拆迁 D：仲裁 E：协商 20、征收集体土地应遵守的原则包括。 A：珍惜耕地，合理利用土地的原则 B：保证国家建设用地的原则 C：妥善安置被征地单位和农民的原则 D：无偿使用土地的原则 E：依法征地的原则 21、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的等相同、相似的房地产。 A：区位 B：用途 C：权利性质 D：总价 E：外观 22、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。 A3275元/m2 B3287元/m2 C3402元/m2 D4375元/m223、房地产投资方案比选通常是在之间进行。(2009年试题) A：独立方案 B：互斥方案 C：净现值法 D：等额年费用法 E：借款合同 24、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押