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摘要 房地产企业的地域扩张研究 管理科学与工程专业研究生：徐浩指导教师：张星教授 摘要 2 0 0 0 年以来，随着我国国民经济的持续快速发展，城市化进程加快，住宅需 求量迅猛增加，我国各房地产企业掀起了新一轮的地域扩张浪潮。然后，真正成 功凭借地域扩张扩大企业规模、壮大企业实力的房地产企业却很少。因此，如何 抓住机遇进行地域扩张，并在扩张中实现企业的壮大和持续发展，已成为我国房 地产企业亟待解决的重要问题。 本文首先通过对房地产企业地域扩张的情况分析，阐明了我国当前房地产企 业地域扩张的现状和特点：随后对房地产企业地域扩张的原因，及扩张需具备的 条件进行阐述；重点从扩张战略、扩张区域和扩张路径三个方面对房地产企业地 域扩张的关键内容进行了研究，并在分析各自影响因素的基础上，就如何选择分 别提供了相应的决策方法和决策依据。 本文尝试从企业内部环境分析出发，结合扩张地域的外部环境分析，同时将 城市群概念纳入研究范畴，并将引力模型应用于扩张城市选择的研究，通过将定 量分析与定性分析相结合，展开对房地产企业地域扩张相关内容的研究，进而建 立了房地产企业地域扩张的决策框架。 关键词：房地产企业、地域扩张、城市群、引力模型 东南大学硕士学位论文：房地产企业的地域扩张研究 r e s e a r c ho n e x p a n s i o n o f r e a le s t a t ee n t e r p r i s e g r a d 耐es t u d e n t ：x uh a o i i l s 仉l c t o r ：p r o f z h a n gx i n g a b s t r a c t r e a le s t a t ee n t e r p r i s ei nc h i n ah a ss u r g e dn e w - r o t m de x p a n s i o nt i d a lw a v es i n c e2 0 0 0 , 诵t l l p e r s i s t e n t f a s tg r o w t hi ne c o n o m y , h i g hs p e e di nc i t y d e v e l o p m e n ta n d h i g h l y i n c r e a s e dd e m a n di nr e s i d e n c em a r k e t h o w e v e r , v e r yf e wr e a le s t a t e e n t e r p r i s e sc a ne n l a r g et h e i rs i z eo ru p g r a d et h e i rs t r e n g t hs u c c e s s f u l l yb ye x p a n d i n g t oo t h e rc i t i e s ，m o s to ft h e ma r ej u s tf a d i n ga w a yi ne x p a n s i o n s o ，h o wt ot a k et h e b e s to p p o r t u n i t yo fe x p a n d i n gt oo t h e rc i t i e s i no r d e rt oa c h i e v el o n g - t e r me x i s t i n g a n dc o n t i n u o u sd e v e l o p i n gh a sb e c o m et h ei n i t i a lp r o b l e mt h a tn e e d st ob es e t t l e db y r e a le s t a t ee n t e r p r i s e su r g e n t l y a n a l y s i so nh i s t o r i c a le x p a n s i o no fr e a le s t a t ee n t e r p r i s ew a sd i s c u s s e df i r s t l yi nt h i s p a p e rt oc l e a rs t a t u sq u oa n dt r a i to fe x p a n s i o nw h i c hh a p p e n e dc u r r e n t l y ；t h e nt h e r e a s o n sw h yr e a le s t a t ee n t e r p r i s en e e dt oe x p a n da n dt h eq u a l i f i c a t i o n sw h i c ha r e n e c e s s a r yf o re x p a n s i o nw e r ee x p a t i a t e do n ；t h em o s ti m p o r t a n ts e g m e n tw a sr e s e a r c h o nc r u c i a lc o n t e n to f e x p a n s i o no fr e a le s t a t ee n t e r p r i s ef r o mt h r e ea s p e c t s ，t h e yw e r e e x p a n s i o ns t r a t e g y , e x p a n s i o na r e aa n de x p a n s i o na p p r o a c h , r e l e v a n tm e t h o da n dg i s t f o rd e c i s i o nw e r es u p p l i e do nh o wt oc h o o s ee a c ho ft h e mo nt h eb a s i so fa n a l y z i n g i t sf a c t o r sw h i c hi n f l u e n c c dt h ec h o i c e t h i sp a p e rs t a r t sf r o ma n a l y s i so fi n t e r n a le n t e r p r i s ee n v i r o n m e n t ，c o m b i n i n ge x t e r n a l a r e ae n v i r o n m e n t , i nt h em e a nt i m eb r i n g i n gc o n c e p to fc i t ya g g l o m e r a t i o ni n t o r e s e a r c hc a t e g o r ya n da p p l y i n gg r a v i t a t i o nm o d e lt oc h o i s eo fe x p a n s i o nc i t y a sa r e s u l t , d e c i s i o n f r a m ei sa f f o r d e dw i t l lq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sa n dq u a l i t a t i v ea n a l y s i s a p p l i e dt or e s e a r c ho nr e l a t e dc o n t e n to f e x p a n s i o no f r e a le s t a t ee n t e r p r i s e k e yw o r d s ：r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，a r e ae x p a n s i o n , c i t ya g g l o m e r a t i o n , g r a v i t a t i o nm o d e l i i 独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果也不包含为获得东南大学或其 它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做 的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学 位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外， 允许论文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文 的公布( 包括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 研究生签名：怂师签名： 绪论 0 1 研究背景 绪论 1 9 9 8 年7 月，国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知， 标志着我国房地产市场开始复兴。该文件规定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货 币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。自此，我国房地产业进入飞速发展期，并带 动房地产相关产业，如建筑材料、建筑业、房产中介、物业服务等相关行业的迅速发展，并 逐步成为我国新的经济增长点和消费热点，对扩大内需、促进消费、拉动国民经济增长发挥 着重要作用。据建设部测算，在近几年年均g d p 增长的7 8 个百分点中，由房地产业直接 和间接带动的约为2 5 个百分点，房地产业已开始成为我国名副其实的支柱产业。香港地产 巨头开始大举进军内地房地产市场，在内地大规模储备土地。加入w t o 后，具有百年历史 的国外房地产企业将掊其资金优势、经验优势及信息优势强势进入中国房地产市场。 在此背景下如何应对日趋激烈的市场竞争，如何面对来自香港和海外地产巨头的威胁， 是内地房地产企业亟需解决的问题。国外房地产企业发展的实践表明，进行地域扩张，实现 规模经济是房地产企业发展壮大自身实力、增强抗风险能力和竞争优势的最佳选择。由于土 地储备是房地产企业发展的基础和根本，更由于房地产物业不可移动的区域性特征，因此当 企业所在区域的市场发展渐趋成熟和市场渐趋饱和之后，房地产企业发展的最佳选择途径之 一就是寻求地域扩张，在实现企业持续发展的同时，亦可迅速扩大企业规模、拓宽企业资金 流渠道。( 2 0 0 5 年中国房地产百强企业研究报告显示，成长最快、综合实力排名靠前的几 乎全都是依靠全国化扩张战略带动下迅速发展起来的，而中海、万科、绿地、合生、复地、 大华等更分别占据2 0 0 5 百强企业名单中最显眼的位置。 0 2 问题的提出 虽然目前我国各房地产企业纷纷进行地域扩张，但凭借地域扩张成功扩大企业规模、壮 大企业实力、实现企业良性持续发展的企业却极少，部分企业甚至由于扩张过度导致企业资 金链紧张，引发企业新的经营危机。最典型者莫过于天津顺驰，其于2 0 0 2 年开始在全国范 围内高调地疯狂“圈地”，其地域扩张之风头可谓一时无两，但最终由于扩张过度、资金无 法周转于2 0 0 6 年将其5 5 的控股权以1 2 8 亿的“超低价”转让给香港路劲基建。 因此，房地产企业在地域扩张时，应怎样选择扩张战略? 选择怎样的城市进入? 以何种 方式进入? 企业是否可以进入任意一个城市? 抑或企业与城市间存在着匹配性? 企业在选 择城市时是否应该考虑企业自身的情况? 这些将是本论文试图解决的问题。 墨曼塑主堂垡笙苎! 生垫主垒些竺丝苎芏壅里塞 0 3 研究框架 绪论 燃业地域疳瓣孺甄历菥 时间一空间维度 j 生垫差全些垫燮的原因和条件 一ij ，圹u 7 ，上vj ，1 7 y oj j 岫坝wj 队了川习p 壁塑丝i ；的垫彗薹墨丝ji _ 玺件和内部条件 房地产企业地域扩张的内容研究 扩张战略 选择 企 业 资 源 企 业 能 力 扩张城市 选择 企if 城市 业|j 选择 资l 综合 产if 因子 扩张路径 选择 企 业 能 力 区 域 壁 垒 第1 章房地产企业地域扩张的情况分析 第1 章房地产企业地域扩张的情况分析 1 1 房地产企业地域扩张概况 1 9 9 0 年，国务院颁布中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，为 土地使用权进行有偿出让转让提供了具体操作依别”，亦为我国房地产业的全面复兴扫清了 障碍，奠定了基础。从此，伴随着我国经济体制改革的不断深入和国民经济的飞速发展，我 国房地产业进入飞速发展时期，并先后出现两次房地产企业地域扩张热潮：第一次始于1 9 9 0 年，于1 9 9 3 年达致高峰，结束于1 9 9 4 年；第二次始于2 0 0 0 年，于2 0 0 3 年前后达致高峰， 但截至目前仍未出现明显衰退现象。 1 9 9 2 年，在小平同志南巡讲话的带动下，国民经济飞速发展，受其影响房地产业亦得 到了快速发展，并出现了全国性的房地产开发热潮，中国房地产市场进入“牛市”，最典型 的莫过于当时房地产开发的“南海热”和“海南热”。出于对房地产业发展的盲目乐观和受 全国性开发热的影响，以及对房地产行业的不了解，各房地产开发公司纷纷选择地域扩张， 外出“圈地”，掀起了房地产企业地域扩张的第一次浪潮。1 9 9 2 年，房地产开发投资与上年 同期相比增长1 1 7 ，其中海南省增长2 l l ，内蒙、辽宁、吉林、黑龙江、福建、山东， 河南、广西等地区的增长率也超过或接近1 0 0 t 2 1 。 房地产企业的第一次地域扩张浪潮是盲目的、非理性的，各企业在选择扩张地域时很少 进行可行性研究，机会主义很强，同时由于当时国内房地产市场刚刚建立，尚不规范，导致 各房地产公司在扩张时很少考虑企业自身的实力，而只是一味的在各城市“圈地”，追逐超 额利润。鉴于房地产开发过热导致的一系列问题，1 9 9 3 年6 月，国家开始加强宏观调控， 整顿金融秩序，对房地产市场进行大规模的清理和整顿。而此前盲目进行地域扩张的企业， 或收缩战线，或停止开发，或减缓开发速度，很多企业因为资金链断裂纷纷倒闭，而幸存企 业中还有不少直到现在仍然深陷其中不能自拔。 1 9 9 8 年7 月，国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知， 规定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新 体制。自此，我国房地产业再次进入飞速发展期，并带动房地产相关产业，如建筑材料、建 筑业、房产中介、物业服务等相关行业的迅速发展。而出于对我国经济发展的持续看好和房 地产市场存在的巨大需求，以及城市化进程的不断加快，我国房地产企业开始了第二次地域 扩张。综合比较我国房地产企业第一次和第二次地域扩张情况，详见表1 1 。 表卜1 房地产企业第一次和第二次扩张浪潮比较 、 扩张次数 比较内容、 第一次扩张浪潮第二次扩张浪潮 扩张时间1 9 9 0 年一1 9 9 4 年2 0 0 0 芷一 企业性质 国营企业为主国营和民营企业为主，外资企 - 3 东南大学硕士学位论文：房地产企业的地域扩张研究 业为辅 刚刚诞生、经验欠缺、实力较经过市场洗礼、逐渐成熟、实 企业实力 弱规模较小力规模均出现大幅度增长 扩张动机 追逐高额利润追求规模、增加土地储备 扩张动力盲目追逐全国性“房地产热”巨大的市场需求 有选择的进入经济发达城市 选择城市机会性很强 群和中西部潜力城市 市场秩序较混乱 逐渐规范化、市场化、透明化 产业地位刚刚复苏国民经济支柱产业 经济持续增长，城市进程加 宏观支撑较弱 快，改革开放深入 政府态度整顿金融市场，控制扩张支持有实力企业跨地域经营 总结非理性较理性 1 2 时间维度分析 考虑到品牌价值在房地产企业地域扩张中具有的低成本性和综合实力对房地产企业地 域扩张的重要支撑，为进一步考察房地产企业的地域扩张情况，根据由国务院发展研究中心 企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究结构共同组成的中国房地产 t o p l 0 研究组，分别于2 0 0 6 年3 月3 1 日和2 0 0 6 年9 月1 6 日公布的“2 0 0 6 中国房地产百 强开发企业”和“2 0 0 6 中国房地产品牌价值研究成果”，笔者分别从“2 0 0 6 中国房地产百强 开发企业”中选取排名前2 5 位的房地产开发企业( 见表1 - 2 ) ，和“2 0 0 6 中国房地产品牌价 值研究成果”中选取“2 0 0 6 中国房地产行业领导公司品牌”、“海外在中国投资房地产公司 领导品牌”、“2 0 0 6 中国房地产公司国有房地产企业品牌价值t o p l 0 ”、和“2 0 0 6 中国房地 产公司混合所有制房地产企业品牌价值t o p l 0 ”( 见表1 3 ) ，从时间维度定量研究这些企业 的地域扩张情况。 表卜22 0 0 6 中国房地产百强开发企业 前2 5 位开发企业名单 排名企业名称 l 万科企业股份有限公司 2中国海外发展有限公司 3 合生创展集团有限公司 4 北尿自邵升友弪股l 集团) 有限公司 5 保利房地产( 集团) 股份有限公司 6 广州恒大实业集团有限公司 7大华( 集团) 有限公司 8 绿城房地产集团有限公司 9 招商局地产控股股份有限公司 1 0 复地( 集团) 股份有限公司 1 1 上实地产 正 第l 章房地产企业地域扩张的情况分析 1 2 山东鲁能置业集团有限公司 1 3 新世界中国地产有限公司 1 4 上海农工商房地产( 集团) 有限公司 1 5 中远房地产开发有限公司 1 6 上海城投置地( 集团) 有限公司 1 7 北京城建投资发展股份有限公司 1 8北京阳光1 0 0 置业集团有限公司 1 9 首创置业股份有限公司 2 0 中信华南( 集团) 有限公司 2 1 金地( 集团) 股份有限公司 2 2 广东珠江投资有限公司 2 3 卓越置业集团有限公司 2 4 中华企业股份有限公司 2 5 沿海绿色家园有限公司 资料来源：2 0 0 6 中国房地产百强开发企业名单 表卜32 0 0 6 中国房地产品牌价值研究部分成果 品牌 公司名称品牌价值( 亿元) 万科万科企业股份有限公司4 8 2 中海地产 中国海外发展有限公司 4 8 0 9 品牌公司名称 品牌价值( 亿元) 新世界中国地产新世界中国地产有限公司 3 0 8 品牌 公司名称品牌价值( 亿兀) 保利地产 保利房地产( 集团) 股份有限公司 1 9 6 2 华侨城 深圳华侨城房地产有限公司 1 9 4 2 招商地产招商局地产控股股份有限公司1 9 0 2 绿地 绿地集团 1 6 0 9 远洋地产中远房地产开发有限公司 1 4 7 5 首开 北京首都开发控股( 集团) 有限公司 1 3 8 7 北京城建地产北京城建投资发展股份有限公司 1 2 5 6 农工商房产 上海农工商房地产( 集团) 有限公司 1 2 3 3 首创置业 首创置业股份有限公司 1 0 4 0 金融街金融街控股股份有限公司 9 5 0 品牌 公司名称品牌价值( 亿元) 合生创展 合生创展集团有限公司 1 9 7 8 绿城 绿城房地产集团有限公司 1 9 1 1 大华大华( 集团) 有限公司1 7 8 8 富力地产 广州富力地产股份有限公司 1 7 6 2 恒大地产恒大地产集团有限公司 1 7 2 0 5 东南大学硕士学位论文：房地产企业的地域扩张研究 沿海绿色家园 沿海绿色家园集团 1 6 1 9 阳光1 0 0阳光1 0 0 置业集团有限公司1 5 0 3 复地 复地( 集团) 股份有限公司 1 3 8 9 仁恒仁恒置地集团有限公司 1 3 3 1 金地金地( 集团) 股份有限公司1 3 0 4 资料来源：2 0 0 6 中国房地产品牌价值研究报告 经过笔者对上述企业地域扩张情况的搜集、整理，现将其地域扩张的次数按年份汇集于 表l - 4 。并按下述原则制作： ( 1 )对重复出现在? 2 0 0 6 中国房地产百强开发企业”和“2 0 0 6 中国房地产品牌价值 研究成果”中的企业，只统计一次，而不重复统计，因此本次统计的房地产开 发企业共计3 0 家； ( 2 ) 统计表中的扩张次数为房地产企业进行住宅开发的对外扩张次数； ( 3 )统计时间以房地产企业扩张后获得首宗住宅用地开发权的时间或成立分公司时 间作为对外扩张的时间，当两者发生冲突时，以前者为准； ( 4 )如果企业扩张后在扩张城市开发的第一个项目非住宅房地产项目，则以其开发 第一个住宅项目的时间作为该企业对外扩张的时间； ( 5 )当搜集的资料为企业住宅项目的开盘时间时，按房地产项目的开工和开盘时间 间隔为一年计算，即住宅项目的开盘时间回推一年即为该项目的开工时间； ( 6 )当搜集的资料为企业住宅项目的开工时间时，若开工月份在1 6 月份，则回推 一年为获取该项目土地开发权的时间，若开工月份在7 一1 2 月份，则获取该项 目土地开发权的时间按当年计算； ( 7 ) 统计表中房地产开发企业2 0 0 6 年扩张次数的截止日期为2 0 0 6 年8 月3 1 日。 表卜4 房地产企业地域扩张次数的时间维度统计表 李劈 企业 9 29 39 49 59 69 79 89 92 0 0 0o l0 20 3 0 40 5 0 6 总计 万科 13 1443312 0 中海 11ll3311 l 新世界中国 13221 3 21 31 8 保利2l216 北京城建 11 华侨城123 金融街134 绿地l35421 5 农工商ll24 首创置业 22 4 首开0 远洋地产213 招商地产437 大华11125 - 6 第1 章房地产企业地域扩张的情况分析 复地 22 3 18 富力 1124 合生刨展 41 5 恒大 0 金地 1l3321 0 绿城 12l43l1 2 仁恒 ll112l7 沿海3l112231 3 阳光1 0 0 l114l311 2 珠江投资 1 12116 山东鲁能 121112211 1 上海城投置地 0 上安地产 415 中华企业o 中信华南 11l3 卓越置业 2 1 3 总计 51 123ll221 12 21 64 03 33 61 52 0 0 资料来源：各房地产开发企业公司网站和相关资料搜集、整理 对上述统计表格中房地产开发企业的地域扩张城市数量。进一步按年份进行图表分析， 如图l l 所示： 4 5 4 0 3 5 3 0 2 5 2 0 1 5 1 0 5 0喜 二= 1 。 鞫 辍 要 一 一 曩爹 i 氟 r、 一 - 1i 口： 萝扩扩尹梦萝梦梦梦移梦梦梦 图1 1 房地产企业地域扩张的时间维度分析 根据表1 4 和图1 1 ，可得出如下结论： ( 1 ) 自1 9 8 7 年房地产市场诞生以来，我国房地产企业共有过两次地域扩张浪潮：第 一次于1 9 9 3 年达致高峰，并于1 9 9 4 年前后结束；第二次始于2 0 0 0 年，并于 2 0 0 3 年达致高峰； ( 2 ) 自2 0 0 0 年起，截止2 0 0 6 年8 月3 1 日，样本企业共扩张1 7 3 次，是1 9 9 2 年一 1 9 9 9 年扩张次数的6 4 倍，平均每个房地产开发企业扩张5 8 次； ( 3 )样本企业中参与第一次地域扩张浪潮的只有7 家，说明第一次地域扩张对企业 7 - 啪伽荨|瑚伽。删舢 东南大学硕士学位论文：房地产企业的地域扩张研究 的成长和壮大并没有实质性帮助，从侧面说明第一次地域扩张是非理性的： ( 4 ) 第一次地域扩张浪潮明显受政府宏观调控影响，政府出台的政策取得了立竿见 影的效果。1 9 9 4 年企业扩张城市数量锐减为2 次。增幅为一8 2 ，并从1 9 9 4 年一1 9 9 9 年每年的扩张城市总量在l 一3 次； ( 5 ) 第二次地域扩张浪潮对政府宏观调控较不敏感，虽然政府宏观调控的力度和深 度较第一次都大大增强。但自2 0 0 0 年起，每年扩张城市的数量都在两位数，并 从2 0 0 3 年一2 0 0 5 年连续三年扩张城市数量超过3 0 次； ( 6 ) 随着房地产企业的逐渐成熟和房地产市场的日益规范化、透明化，房地产企业 地域扩张受政府宏观调控的影响将会越来越小。 1 3 空间维度分析 为进一步考察房地产企业的地域扩张情况，笔者继续选用上节中的3 0 家样本企业，从 空间维度对房地产企业的地域扩张进行考察，图1 - 2 到图1 - 5 是笔者选取的四家房地产企业 的扩张城市在地理空间上的分布情况： 图l - 2 万科扩张城市分布图 图l - 3 中海扩张城市分布图 图l - 4 新世界中国扩张城市分布图图1 5 金地扩张城市分布图 由上图可以看出，我国房地产企业在地域扩张中，呈现出较明显的积聚效应和“城市群” 现象，即我国房地产企业在地域扩张时，以城市群为依托，或者向城市群内部渗透，进入城 市群核心城市及其重要城市或其潜力城市发展；或者进入城市群所在的战略核心城市发展， - 8 - 第l 章房地产企业地域扩张的情况分析 笔者将该类现象称为我国房地产企业地域扩张中的“城市群”现象。“城市群”概念是由法 国城市学家戈特曼于1 9 5 7 年率先提出，并于1 9 6 1 年在其著作( m e g a l o p o l i s 一书中用两个 指标对城市群进行了界定：即总人口规模至少为2 5 0 0 万、人口密度至少为2 5 0 人，平方公里。 随着我国经济和城市的不断发展，2 0 世纪年代，众多学者开始了对我国城市群的研 究，但由于我国尚处于发展阶段，城市化水平相对滞后，因此到目前为止尚无公认的城市群 概念，甚至出现诸如都市区、城市经济区、都市圈、城市圈、城市经济圈等不同的概念。目 前，学者们对城市群概念比较一致的意见是：首先，城市群应是一个地域概念，“在特定地 域范围”( 薛东前等，2 0 0 0 ) ；“在一定的地缘经济范围内”( 周玲强，2 0 0 0 ) ；“若干基本单元 构成的连续区域”( 代合治，1 9 9 8 ) 。其次，城市群应有群体特征，“具有相当数量的不同性 质、类型、等级规模的城市”( 薛东前等，2 0 0 0 ) ；“有若干个功能性质互补所组成的城 市网络群体”( 周玲强，2 0 0 0 ) 。再次，城市群应有中心城市，“以个特大或大城市作为地 区经济的核心”( 薛东前等，2 0 0 0 ) ；“以中心城市为核心和依托”( 周玲强，2 0 0 0 ) 。第四， 城市群应有较高的城市化水平，“城市群区域应有较高的城市化发展水平”( 代合治，1 9 9 8 ) ： 城市群的“发展水平代表着一国现代化和城市化的发展水平”( 周玲强，2 0 0 0 ) p o j 。 而对于城市群的划分，由于我国城市化水平相对落后的客观条件限制，我国学者针对城 市群的研究时间尚短，以及各学者研究角度的不同，导致目前对我国城市群的划分方法多种 多样，大致有主观划分法、标准划分法和定量划分法三种方法。目前，我国学者对全国范围 内城市群的划分使用较多的是标准划分法。 因此，笔者在参考我国著名地理学家、中国科学院南京地理研究所姚士谋教授关于我国 城市群研究的第一本集大成者中国城市群基础上，结合中国城市竞争力报告n o ： 4 中应用标准划分法对我国城市群进行的区域界定，并充分考虑我国房地产区域市场的实 际现状，同时遵循尊重习惯、尊重实际的原则，笔者将我国房地产市场主要划分为1 4 个城 市群，如表1 - 5 所示： 表1 - 5 中国房地产城市群市场划分 序号城市群名称主要城市( 按城市市区人口数量排序) 上海、南京、苏州、杭州、无锡、南通、宁 l 长三角城市群波、扬州、常州、泰州、绍兴、镇江、嘉兴、 湖州、舟山 广州、佛山、江门、深圳、惠州、肇庆、珠 2 珠三角城市群 海、东莞、中山 北京、天津、保定、唐山、沧州、张家口、 秦皇岛、廊坊、承德、青岛、济南、潍坊、 3 泛渤海城市群烟台、淄博、威海、东营、日照、沈阳、大 连、鞍山、抚顺、本溪、营口、铁岭、辽阳、 盘锦 重庆、成都、南充、绵阳、乐山、德阳、眉 4 成渝城市群 山、内江、遂宁、资阳、自贡 5 长春城市群长春、吉林、四平、松原、辽源 - 9 东南大学硕士学位论文：房地产企业的地域扩张研究 6 关中城市群西安、咸阳、渭南、宝鸡、铜川 7 合肥城市群合肥、安庆、芜湖、马鞍山、铜陵 武汉、黄冈、黄石、孝感、咸宁、鄂州、潜 8 武汉城市群 江、天门、仙桃、安陆、应城 9 徐州城市群徐州、济宁、连云港、枣庄、淮北、宿州 郑州、新乡、洛阳、平顶山、焦作、许昌、 l o 中原城市群 开封、漯河、济源 1 1 福厦城市群福州、厦门、泉州、漳州、宁德、蒲田 1 2 昌九城市群南昌、九江、景德镇、鹰潭 1 3 长株潭城市群长沙、株洲、湘潭 哈尔滨、齐齐哈尔、绥化、牡丹江、大庆、 1 4 哈大齐城市群 鸡西、双鸭山、鹤岗、七台河、佳木斯 根据我国房地产企业地域扩张的实际分布情况，笔者将全国房地产区域市场主要划分为 长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、泛渤海城市群、和西南成渝城市群，从城市群角度 对房地产企业的地域扩张进行空间统计，如表1 - 6 和图1 - 6 所示： 表1 - 6 房地产企业地域扩张次数的空间维度统计表 、n 少( 区域) 长三角珠三角泛渤海成渝 其他省其他非省 总计 企业、 会城市会城市 万科 646130 2 0 中海431l2ol l 新世界中国 27503l1 8 保利地产102l 1 l6 北京城建 oool00l 华侨城 l01l003 金融街0lll1o4 绿地地产 5o126l1 5 农工商地产4o00 0o 4 首创置业 l01l1o4 首开集团 00o0o00 远洋地产0l20o03 招商地产 2l21ol7 大华地产1 0 20 20 5 复地地产 2o2l3o8 富力地产 00211o4 合生创展1l20 1 o5 恒大地产o0o0 o 0o 金地地产 242 o 20l o 绿城地产6o20 4 01 2 仁恒地产 311tlo7 沿海绿色家园 l2603l1 3 阳光1 0 0oo52 2 31 2 珠江投资 l12o206 - 1 0 第1 章房地产企业地域扩张的情况分析 山东鲁能地产 oo3242 上海城投置地 ooo o o 0 0 上实地产 0o22 1 o5 中华企业 0o0o0oo 中信华南 o2 0 o o l3 卓越置业 00102o3 总计 4 32 85 41 94 51 12 0 0 6 0 5 0 4 0 3 0 2 0 1 0 0 资料来源：各房地产开发企业公司网站和相关资料搜集、整理 少i 3 0 2 5 2 0 1 5 1 0 5 0 l f l 房地产企业地域扩张次数( 次) 一百分比( ) l 图1 - 6 房地产企业地域扩张的空间维度分析 可以看出，我国房地产企业在地域扩张中，“城市群”现象十分明显，例如，从1 9 9 2 年- - 2 0 0 6 年，我国长三角城市群共发生扩张4 3 次、珠三角城市群发生2 8 次、泛渤海城市 群发生5 4 次、成渝城市群发生1 9 次，上述四个城市群共发生扩张1 4 4 次，所占比例达到 7 3 ( 如图1 - 6 所示) 。而扩张次数达到4 5 次的1 4 个其他省会城市中，有8 个城市分别为 各自所在城市群的核心城市，所占比例为5 7 ，城市群核心城市共发生扩张3 6 次，所占比 例为8 0 ，而扩张次数占明显优势的武汉和西安，则分别为武汉城市群和关中城市群的战 略核心城市，如表l - 7 所示。 表1 7 各省会城市扩张明细表 序号 城市名称城市群名称城市地位次数 l 武汉武汉城市群战略核心 1 0 2 西安关中城市群战略核心 8 3长春 长春城市群 战略核心 4 4 南昌昌九城市群战略核心 4 5长沙 长株潭城市群 战略核心3 6 合肥合肥城市群战略核心 3 7 郑州中原城市群战略核心 3 8海口3 9太原2 1 0 福州福厦城市群战略核心 l 东南大学硕士学位论文：房地产企业的地域扩张研究 l l 乌鲁木齐 1 1 2银川l 1 3 贵阳 l 1 4昆明1 资料来源：备房地产开发企业公司网站和相关资料搜集、整理 各城市群及其他省会城市扩张明细，如表1 - 8 和图1 7 到图1 - 1 1 所示： 表1 - 8 各城市群及其他省会城市扩张明细 1 4 1 2 1 0 8 6 4 2 0 长三角城市群睬三角城市群泛渤海城市群成渝城市群其他省会城市 城市次数城市次数城市次数城市次数城市次数 上海1 2 深圳 5 北京1 4重庆1 0武汉l o 南京 6 广州 5 天津 1 4 成都 8 西安 8 苏州 5 东莞 5 沈阳 7 德阳 l 长春 4 无锡 4 佛山 3大连6南昌4 昆i3中 3 青岛 4 长沙3 宁波3 珠海 3济南3海口3 上虞 2 惠州 2 鞍山 2 合肥 3 镇江2 惠阳 l 烟台 2 郑州 3 常熟 l 肇庆 1 东营 l 太原 2 德清l唐山1福州l 海宁 l 乌鲁木齐 l 宜兴l银川l 舟山l贵阳1 诸暨 l 昆明 1 上海南京苏州无锡昆山宁波上虞镇江常熟德清海宁宜兴舟山诸暨 叵匹亟亟匡竭亟习 图l 一7 长三角城市群扩张分析图 1 2 - 第l 章房地产企业地域扩张的情况分析 1 5 1 0 5 0 1 2 1 0 8 6 4 2 0 深圳广州东莞佛山 中山珠海惠州惠阳肇庆 r 一 【口房地产企业扩张次数( 次) r 图1 - 8 珠三角城市群扩张分析图 。 。” - 。 。j 一 。一 i 。： i ； 一三。二叠 北京天津沈阳大连青岛济南鞍山烟台东营唐山 广 旧房地产企业扩张次数( 次) l l-一 图1 - 9 泛渤海城市群扩张分析图 重庆成都德阳 叵赢萨歪面嚷沩丽 图1 - 1 0 成渝城市群扩张分析图 东南大学硕士学位论文：房地产企业的地域扩张研究 1 2 1 0 8 6 4 2 0 牵挚尊聋警鼙毒牮夺誉牵毋 。癌v 旧房地产企业扩张次数( 次) i 图l 一1l 其他省会城市扩张分析图 由以上各图表，可以看出： ( 1 )由于北京的政治中心地位和上海的经济中心地位以及北京2 0 0 8 奥运会和上海 2 0 1 0 世博会的吸引，泛渤海城市群和长三角城市群是房地产企业对外扩张的首 选区域市场，被选次数分别达到5 4 次和4 3 次，所占比例分别为2 7 和2 2 ， 两者之和接近5 0 ； ( 2 )泛渤海城市群中，北京和天津扩张次数均为1 4 次，各占城市群扩张总数的2 5 ，而在长三角城市群中，上海扩张次数为1 2 次，占该城市群扩张总数的2 8 ，可见北京、天津和上海在各自城市群中的战略核心地位； ( 3 )北京、天津的扩张次数之和为2 8 次，占泛渤海城市群扩张总数的5 0 ，而上海 仅占长三角城市群的2 8 ，而两城市群扩张次数之差仅为i i 次，可见长三角城 市群的发展要较泛渤海城市群更均衡，且发展潜力更大； ( 4 )由于珠三角城市群房地产市场化程度较高，无论是开发理念、规划设计或是营 销策划均处于全国前列，其市场竞争较激烈；同时，目前我国实行跨地域经营 的企业多来自珠三角地区，如笔者选取的3 0 家样本企业中，有1 3 家来自珠三 角，因此导致其扩张次数少于泛渤海和长三角区域。但由于其高速的经济增长、 独特的地理区位和优越的制度环境，珠三角依然是有实力开发企业的扩张目标， 其所占百分比依然达到1 4 ； ( 5 )深圳、广州扩张次数各为5 次，在珠三角城市群中所占比例均为1 8 ，可见深 圳、广州在珠三角城市群中的核心地位没有北京、天津之于泛渤海城市群和上 海之于长三角城市群明显； ( 6 )在西部开发的政策号召下，成渝城市群也成为房地产企业对外扩张的重要选择 目标，其扩张次数亦达到1 9 次，百分比为1 0 ，但应该注意到，在其1 9 次扩 张中，重庆1 0 次，成都8 次，因此房地产企业对成渝城市群的扩张目前主要集 中的重庆和成都两座城市； - 】4 第l 章房地产企业地域扩张的情况分析 ( 7 )其他省会城市的扩张次数达到4 5 次，说明各房地产企业在关注各区域市场的同 时，亦开始重点向省会城市扩张，形成“区域市场+ 重点城市”的全国扩张战 略布局。 表卜9 和图卜1 2 为样本企业地域扩张选择城市的前十位： 1 5 1 0 5 0 表1 - 9 房地产企业地域扩张选择城市前十位 序号城市 区域 次数 1北京泛渤海1 4 2 天津泛渤海 1 4 3 上海长三角 1 2 4 武汉其他省会城市 1 0 5 重庆成渝 1 0 6 成都成渝 8 7 西安其他省会城市 8 8 沈阳泛渤海 7 9 大连泛渤海 6 1 0 南京长三角 6 资料来源：各房地产开发企业公司网站和相关资料搜集，整理 囊 。 _ _ l 貉 翅。_ _ 瘫； ；| 露| i 誊蓐 北京天津上海武汉重庆成都西安沈阳大连南京 r l 口房地产企业数量( 家) i 图1 1 2 房地产企业地域扩张选择城市前十位 由表1 - 9 和图1 1 2 可以看出： ( 1 ) 根据选择各城市作为扩张目标的房地产企业数量，可将前十位城市分为三个集 团：第一集团，北京、天津和上海；第二集团，武汉、重庆、成都和西安；第 三集团，沈阳、大连和南京； ( 2 ) 北京和天津位居第一位，各有1 4 家企业选择其作为扩张目标城市，百分比占到 4 7 。同时在前十位城市中，泛渤海区域共有4 座城市入选，分别是：北京、 天津、沈阳和大连，但其扩张次数之和竟占到泛渤海城市群的7 6 ； ( 3 ) 上海位于地域扩张选择城市前十强中的第三位，共有1 2 家企业选择其作为扩张 城市，百分比为4 0 。长三角区域共有2 座城市入选，分别是上海和南京，而 - 1 5 东南大学硕士学位论文；房地产企业的地域扩张研究 其扩张次数之和仅占到长三角城市群的4 2 ； ( 4 )成渝城市群的核心城市重庆和成都均入选前十位，重庆位列第四位，成都位列 第六位，分别有1 0 家和8 家企业选择其扩张，百分比分别为3 3 和2 7 ，成 渝城市群作为新兴的房地产区域市场，正逐渐崛起； ( 5 )房地产企业地域扩张选择城市前十强中，还有2 座省会城市分别是武汉和西安： 武汉列第四位，有1 0 家企业选择其扩张；西安列第六位，有8 家企业选择其扩 张，说明这2 座城市的战略地位较突出； ( 6 )房地产企业地域扩张选择城市前十强中并没有珠三角城市，珠三角城市位居前 列的分别为深圳、广州、东莞，均列第十一位，各有5 家企业选择其扩张，这 正说明珠三角市场的成熟，只有有实力的房地产企业才会选择进入。 1 4 时间一空间维度分析 表1 1 0 为笔者对房地产企业地域扩张情况的时间空间维度统计表： 表卜1 0 房地产企业地域扩张次数的时间一空间维度统计表 车劈 城市( 卤爪 9 29 39 49 59 69 79 89 92 0 0 0o l0 20 30 40 50 6 总计 长三角 22111436 1 3 9l 4 3 珠三角 1 2112 40 925l2 8 泛渤海 15lll1125697775 4 成渝3 01 43 71 1 9 其他省会城市 l12851 08644 5 资料来源：各房地产开发企业公司网站和相关资料搜集，整理 根据表1 - 9 ，分别对长三角城市群、珠三角城市群、泛渤海城市群、成渝城市群和其他 省会城市的房地产企业地域扩张情况进行时间维度的分析，分别如下图所示： 1 4 1 2 1 0 8 6 4 2 0 罨：_ j 簪i 二飘 。南。点：。i 。! j ， ! _ 。0 互：鼎。 。| 盎| i。帽 梦梦萝梦梦爹萝梦移萨萨萨 叵巫亘画亟西函圃 图i - 1 4 长三角城市群房地产企业地域扩张的时间维度分析 1 6 - 第l 章房地产企业地域扩张的情况分析 1 0 8 6 4 2 0 。 “ 、j 。薹”一，妻蠢。_曼 一 翌 “ 幢： ，f 2 l 。i 。三i ：j 。”9i ：二一。”+ 高。n 。；0 梦箩擎梦梦爹爹萨萝萝移梦梦梦移 匾巫亘巫匾面函圃 图1 - 1 5 珠三角城市群房地产企业地域扩张的时间维度分析 1 0 8 6 4 2 0 梦萨梦萝爹萝梦梦梦萝梦萝梦梦 匝巫匦巫匾匾亟圃 图1 1 6 泛渤海城市群房地产企业地域扩张的时间维度分析 。”+ 。”j 一i ”澎i 墨jj 蓦箩雾，j 二。i 二 翠 ；蛐= 。誊 冀 嚏i 。，警q 。，。+ 。譬，n 。= 二 门? i 翟 ：o o臻o 。o o o9 il o li 、il 。 莲。 if 簟 萨笋萝梦萝梦萝萝梦梦梦梦梦萝 图1 0 1 7 成渝城市群房地产企业地域扩张的时间维度分析 东南大学硕士学位论文：房地产企业的地域扩张研究 1 2 1 0 8 6 4 2 0 噬 i 。互。9 o 。 ：i ：l 一三i i n ：i ： ? i m ：蠢 图1 1 8 其他省会城市房地产企业地域扩张的时间维度分析 从图l - 1 4 、图1 1 5 、图l - 1 6 、图1 1 7 和图1 1 8 ，可以看出： ( 1 )在两次房地产企业地域扩张浪潮中，长三角城市群、珠三角城市群和泛渤海城 市群一直是房地产企业地域扩张的重要区域市场； ( 2 )从1 9 9 2 年- - 2 0 0 6 年，泛渤海城市群一直发生房地产企业的地域扩张，可见其 在房地产企业地域扩张中的重要性： ( 3 ) 2 0 0 0 年以后，西南成渝城市群作为新兴的房地产企业扩张区域迅速崛起，这与 政府的宏观政策引导有关； ( 4 )在第二次地域扩张浪潮中，其他省会城市成为房地产企业扩张的重要目标，这 与其对市场日益成熟的把握能力和全国性的战略布局有关。 - 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