（工商管理专业论文）南宁市商业房地产业发展战略研究.pdf

南宁商业房地产业发展战略研究 摘要 2 0 0 6 年是“十一五”规划的起始年，在五年内，南宁的任务之一是要承担起广西建 设区域性国际物流和商贸中心的重担。而就南宁本身，自我定位是打造成为“中国绿城、 美食天堂、购物中心和旅游胜地”，为此以商贸、物流、服务业为重点的第三产业，其 发展目标是持续掌握南宁市经济总量的半壁江山以上份额。 南宁商业房地产业经过近几年的发展，已成为房地产业中增长最快的部分之一。在 国民经济发展中起了很大的作用，但南宁商业房地产也曾经出现了过热等现象。出现了 相当多的问题。 本论文希望通过对国内外成熟的商业房地产业运作模式进行分析与研究，将其成功 经验与教训进行总结，在对南宁商业房地产业所处的实际竞争环境进行调研，解读、整 理与分析的基础上，结合南宁市的自身能力和资源，并运用s w o t 等方法和多种学科知 识对南宁商业房地产业发展的态势进行分析，并提出其今后的发展战略。 本论文内容主要分为四大块：本文第一部分介绍写作目的及意义，以及文章结构。 第二部分分析国内外及南宁商业房地产业发展概况及发展趋势。第三部分剖析某几家商 业房地产项目的得失，对影响该项目发展的内外部因素进行分析，得出该项目成功制定 战略和运作该项目的原因。第四部分，分析和制定发展战略，并提出战略实施的支撑措 施。 关键词：南宁商业房地产s w o t 分析r e i t s 战略发展 d e v e l o p m e n t a ls t r m e g yo ft h ec o m m e r cia lr e a lp r o p e r t y l n d u s t r yi nn a n n l n gc i t y a b s t r a c t t h ey e a ro f2 0 0 6i st h ef i r s ty e a ro ft h el l t hf i v e - y e a rp l a n n a n n i n gc i t yh o l dt h e m i s s i o nt h a tw o u l dd e v e l o pt ob er e g i o n a l i s ti n t e r n a t i o n a ll o g i s t i c sa n dt r a d i n gc e n t e ri nt h e n e x t5y e a r s t h ed e v e l o p i n go b j e c to fn a n n i n gc i t yi sf o r g i n go u tt h eg r e e nc i t yi nc h i n a ， d e l i c i o u sf o o dp a r a d i s e , l a v i s hs h o p p i n ga r e aa n dt r a v e l i n gr e s o r t t h eg o v e r n m e n to f n a n n i n gc i t yi sm a k i n gg r e a te f f o r t st od e v o l v et h et h i r di n d u s t r yi nf o c u so fc o m m e r c e ， l o g i s t i c sa n dm o d e ms e r v i c ei n d u s t r y i t sd e v e l o p m e n t a lo b j 耐i sl a s t i ng r a s p i n gm o r e t h a no n eh a l fo fi t se c o n o m yi na m o u n t t h ec o m m e r c i a lr e a lp r o p e r t yo fn a n n i n gc i t yh a se x p e r i e n c e dar a p i dd e v e l o p m e n t w h i c hh a sp l a y e das i g n i f i c a n tr o l ei nt h eh a t , h a le c o n o m y ，a c t i n ga sak e yp i l l a ri n d u s t r y i nt h ee c o n o m i c a ld e v e l o p m e n to ft h i sc i t y t h e r ew a so n a nu n e x p e c t e dp h e n o m e n o no f o v e r h e a t e di n d u s t r i a ld e v e l o p m e n tt h el a s td a y t h ea n a l y s i st ot h i sa r t i c l ew h i c ha d o p t ss w o tm e t h o d sa n dq u a l i t a t i v ea n d q u a n t i t a t i v em e t h o d sw h i c hi sb a s e do i lb a s i cd a t ao f r e a le s t a t ei n d u s t r ya n de c o n o m i ci n d e x o fn a r m i n gc i t ya n da n a l y st h es i t u a t i o no fc o m m e r c i a lr e a lp r o p e r t yi nn a n n i n gc i t y e x h a u s t i v e l yf r o mm u l t i p l ep e r s p e c t i v e s t h i sa r t i c l ei sm a i n l yc o m p o s e db yf o u rp a r t s f i r s ti n t r o d u c et h eg o a l ，t h es e n s ea n d t h es t r u c t u r eo ft h i sa r t i c l e ，t h es e c o n da n a l y z e st h ed e v e l o p m e n ta n dt r e n do ft h e c o m m e r c i a lr e a lp r o p e r t yi nt h ew o r l d ，t h et h i r da n a l y z e ss o m ep r o j e c t so ft h ec o m m e r c i a l r e a lp r o p e r t yi nb l a n n i n gc i t y ，a n ds t u d yt h em a i n l yf a a o 心，f m do u tw h a tw a st h es u c c 2 s s c a u s e f i n a l l y ，i tc o m 0u pw i t ht h ed e v e l o p m e n t a ls t r a t e g yo ft h ec o m m e r c i a lr e a lp r o p e r t y i nn a n n i n gi nt h ef u t u r e k e yw o r d s ：n a n n i n gc i t yc o m m e r c i a lr e a lp r o p e r t ys w o tr e l t s s t r a t e g yd e v e l o p m e n t n 广西大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的成果 和相关知识产权属广西大学所有，本人保证不以其它单位为第一署名单位发表或使 用本论文的研究内容。除已注明部分外，论文中不包含其他人已经发表过的研究成 果，也不包含本人为获得其它学位而使用过的内容。对本文的研究工作提供过重要 帮助的个人和集体，均已在论文中明确说明并致谢。 论文作者签名： 坛务 i y 哆年占局少日 学位论文使用授权说明 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本： 学校有权保存学位论文的印刷本和电子皈，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： 函p 时发布 口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 黼：每名： 6 月参只 广西大掌工窟蕾习i 习陆掌位论二赶- r 宁 t 门竹业房地产，“螈战- 夸研究 第一章导论 1 1 本论文研究的意义 中国从2 0 世纪9 0 年代后期出现了第一代大型购物中心以来，现代意义的商业房 地产业的发展只有几年的时间，它的真正发展是2 0 0 2 年以来的这几年。目前仍然是中 国商业房地产的开创时期，面临着许多亟待研究和解决的理论和实际问题。最大的问题 是房地产业和商业的分离，从事房地产的不懂商业，从事商业的不懂房地产业。不仅开 发商和经营者如此，从事投融资和运营管理研究的学者也大多如此。 相比较国外高度成熟的商业化房地产业，我国的商业房地产业发展还处于初级阶 段，已经有了很大的成果，体现了它的独特魅力。中国第一代大型购物中心诞生于上个 世纪9 0 年代，大多还没有摆脱传统商业大楼的模型，基本上是一种大卖场格局。存在 有功能缺陷，仅有购物功能，而休闲、娱乐场地短缺，缺少体现都市文化品位的主题设 计，各购物中心从内容到品牌都基本大同小异。 目前商业房地产要面对的诸多问题，主要都是来源于商业面积也像住宅面积一样 销售。而商业要求可持续经营，住宅开发却是售出后即告一段落，两者大相径庭。大量 资料显示，人们对商业面积的销售普遍是持否定态度的，包括一些商业房地产的开发商， 但最终开发商们还是不得不选择以卖为主。 主要原因是资金压力。一方面是商业用地的开发成本高，另一方面是开发商追求 开发利润最大化，即尽可能多的资金回报。由于开发压力过大不得不卖；而那些抱着利 润最大化想法而将商业面积销售的开发商，也不能算错，毕竟企业运营的目的都是为了 赢利。但这违背了商业只租不售的规律，所以售后的商业鲜有成功的。 目前市场较流行的商业房地产营销方式是售后包租。给投资者5 年、8 年甚至1 0 年以上8 或1 0 的租金回报。表面上，这似乎是保证了商业房地产的投资风险，但对 投资者却存在着很大的欺骗性。 商业房地产开发商要面对房地产和商业这双重市场风险。基于这点，开发商可以 分为三种，一种是根本不考虑商业后期能否存活，只要把项目卖掉就行的开发商。第二 种是对市场盲目自信乐观，同时忽略了商业规律的开发商。这部分开发商所开发的项目 死掉的最多。还有一部分开发商能够认识到所面对的商业风险，面对资金压力，不得不 广西大掌工商蕾 理硬士掌位髓j t争1 - i 甫业房地产，泼晨战_ 辱研兜 售，却小心谨慎了许多。 第三种开发商他们肯投入精力研究解决租售的矛盾，探索多种形式和比例的售后 包租，意图走出一条具有中国特色的商业房地产之路。尽管目前又出现了第三代、第四 代的售后包租形式，但这些仍没有解决包租后的风险。 其主要原因，就是商业经营具有很大现实性和不确定性。现实性就是商家一般不 会赔钱经营，能赢利就经营；反之，不能赢利即使零租金也不能打动商业经营者，因为 装修和后期的经营管理都需要很大费用，零租金也不能保证商家就一定赢利，不能保证 商家赢利，也就不能使商家驻留。不确定性就是今天开业大吉，明天关张走人的事对商 家来说极为正常。这两点是开发商所忽略或无力直面应对的。 如果说售后包租方面开发商还能有所作为，那么面对后期商业的经营管理，开发 商就一筹莫展了。因为商业经营跟房地产开发完全是两回事。再好的地理位置，没有先 进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队。也不能保证能长期发展。 近年来，在探讨商业房地产开发模式时，提出了后期统一经营管理的观点。这个 观点并没有错误，很多开发商也非常希望能够找到一个优秀的经营管理团队或公司。但 实际情况并不乐观。 以上决定了商业房地产开发商要想摆脱困扰，还有许多弯路要走。要真正探讨商 业深处的问题，需要从事商业的人士从商业角度来研究房地产，而不只是房地产人来研 究商业房地产。 近年来，国内从事商业房地产业发展的现有的有关研究资料主要可分为两大类； 第一种倾向，是从房地产开发角度进行的研究。主要内容涉及项目开发、项目投 资、市场营销、项目融资、物业管理等等。 第二种倾向，是以商业运作的基本理论、基本方法和分析工具，对商业房地产业 的经济关系和经济规律进行的系统研究。这种研究是经济学式的，它借用了经济学的理 论。 联系到南宁市的现状，南宁市的商业房地产总量已经达3 0 0 万平方米，在建的也 不低于2 0 0 万平方米。只用五年左右的时间，g d p 仅7 0 0 亿元、市区人口仅2 0 0 多万的 南宁，却创造出了3 0 0 5 0 0 万平方米的商业地产开发规模，这样的发展速度在全国都 是少有的。 南宁市商业网点规划纲要已通过国家商务部的审批。根据规划纲要总体 目标和发展思路，南宁市的目标是打造成区域性现代商贸中心的大商圈，总体达到国内 2 广曩r 大掌工r 管习l 司【士掌位论文卜争巾_ ，o 房爿盯l ，o k 晨战略研究 发达城市的商业水平；将南宁基本建成为立足广西，面向西南、联结华南、辐射东南亚 的区域性现代化商贸中心和物流中心。2 0 1 0 年，商品流通总规划将比2 0 0 0 年增长2 7 倍，社会消费品零售总额将达到6 9 6 亿元，力争建成一批有影响力、区域辐射力强的中 心交易市场。还规划了南宁商贸业今后发展的重心。 南宁市的商业网络将越来越密集，南宁商业的发展趋势将达到一个新高潮。然而 对于南宁商业房地产业进行的研究和开发的现状却比较落后。南宁市属于欠发达城市， 人均拥有商业建筑面积却超过了我国最发达城市之一的北京市，达到了人均拥有面积高 达3 5 平方米以上。自中国东盟博览会落户南宁以来，政府和房地产开发商开始关注 中国东盟自由贸易区建设、中国东盟博览会、泛珠江三角合作等历史机遇对南宁市未 来发展的影响。由于对这些重大机遇对未来社会经济发展的影响的分析过度简单化，从 而形成了一定程度的盲目乐观的情绪。这种情绪在部分政府官员、房地产开发商、学者 和老百姓都有明显的表现，从而出现了一定程度的盲目投资，在商业房地产开发方面表 现尤其突出。 7 南宁商业房地产业已经出现了相当多的问题：产权式商铺开发量过大，缺乏多业 态多功能的购物中心，产权式商铺供过于求，供求总量严重失衡。竞争日趋自热化。商 业房地产的同质化严重，缺少前期市场调查和策划。没有按不同商业业态的用途和要求 进行市场定位与设计建筑，规划时也不考虑商业企业的意见，建成后让商家削足适履。 克隆多于创新。商业房地产产品的严重同质化。多由房地产开发商开发，只管卖房，不 管经营，用炒作住宅项目方式来炒作商业房地产项目。 本论文希望通过对国内外成熟的商业房地产业运作模式进行分析与研究，将其成 功经验与教训进行总结，在对南宁商业房地产业所处的环境进行调研、解读、整理与分 析的基础上，结合南宁市的自身能力和资源，并运用市场定位分析等多种分析方法和多 种学科知识对南宁商业房地产业发展的态势进行分析，并提出其今后的发展战略。 1 2 本论文研究的方法、内容及基本框架 拟采用的研究方法 本论文主要采用案例分析与文献研究相结合、宏观概括与微观分析相结合的方法， 综合运用房地产开发理论、房地产投融资理论、企业战略管理理论、经济管理理论等多 种理论，深入系统地对南宁商业房地产业发展进行战略分析。 在研究中运用定量与定性相结合、理论分析与实证分析相结合的方法，用数字说话， 3 ，- 西大掌j ；育雀i 勇l 司i 士掣q 嘴：，l 宁市，r ，o 房地产o 莨晨战略研究 用实例佐证，所涉及的统计资料主要以政府或权威的相关研究机构提供的资料为主，同 时辅以报刊杂志等媒体上的资料，从而使观点阐述具有较强的证明力和说服力。 研究的内容结构 本论文内容主要分为四大块：本文第一部分是引言和所运用的理论方法，介绍本文 、 写作目的及意义，以及文章结构。第二部分，分析国内外及南宁商业房地产业发展概况 及发展趋势。第三部分，剖析某几家商业房地产的得失，对影响该项目发展的内外部因 素进行分析，得出该商业房地产成功制定战略和运作的原因。第四部分，分析制定发展 战略，并提出战略实施的支撑措施。 4 ，。西大掌工商蕾理硬士掌位论文南宁 哺，：房地产，o 毛晨战畴研，巴 第二章商业房地产发展概况及发展趋势 2 1 商业房地产业发展概况 2 1 1 商业房地产相关概念 房地产的概念：房地产又称不动产，在英语中，不动产称为r e a le s t a t e 或r e a l p r o p e r t y ，r e a le s t a t e 是指土地及固着在土地上的房屋和人工构筑物；而r e a l p r o p e r t y 是指r e a le s t a t e 及其附带的各种权益，包括所有权以及与此相关的占有权、 支配权、使用权和收益权等产权。从房地产的自然属性来看，房地产可定义为土地和土 地固着物。而从经济学的角度考察，房地产则是一种非常重要的资产，存在于一定的社 会关系中，这时，房地产就不仅具有自然属性而且具有社会属性，即房地产不仅仅表现 为一种物，还表现为一种权利。因此，房地产的内涵可以有广义与狭义之分。狭义上讲， 房地产是指土地、建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分。广义上讲，房地产是 指土地、构建物及其所附带的各种权利和契约。本文指广义上的概念。 商业房地产的概念：商业房地产主要包括各种商店( 商场、购物中心，商铺和市场 等) 、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆( 娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等) 。商业房地产 的形式多样，即使在同一宗商业房地产中，往往也会有不同的经营内容，如商品零售、 餐饮、娱乐等。而且规模也有大有小，规模大的商业房地产大型购物中心，可以达到几 十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米。商业房地产的收益方式是多种多 样的，对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，统一经营管理，以 收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采 取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写 字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场采用商铺出售，零散经营的模式。 在房地产的发展过程中，住宅房地产一直占有重要的地位，随着经济发展商业房地 产重要性日益凸显。交通的发展、私家车的普及、住宅的郊区化，这些都是城市经济发 展的结果，同时也促进了商业业态的转化，为商业房地产的发展提供了基础，也提出了 要求。2 0 0 2 年以来，大型s h o p p i n gm a l l 在北京，上海、广州等大城市纷纷兴建，越 来越多的专业商业房地产公司不断涌现。就商业房地产本身而言，除了具有房地产的共 性之外，在很多方面都有着自身的特点，这也为商业房地产的专门研究提供了基础。本 ，面a g a a ：- r ，l r 蕾理习| 七掌位匏文r 上尹巾1 t 房地产，o t 晨战略研究 文所研究的商业房地产主要就是指其中的大型住宅项目的商业配套( 社区商业) 、大型 商厦( 购物中心、商业广场、特色商业街区和s h o p p i n gm a l l ) 这个部分。 房地产类型及分类具体可见表2 - 1 表2 - 1 房地产类型及分类 类型衡量单位分类 独立房屋联捧另i i 墅 活动住房住房共有公寓 住宅房地产住宅单元单用户多用户 高层中层低层 合建公寓老年公寓 等级：a 级、b 级、c 级 写字楼 平方米高层中层低层单幢建筑综台写字楼 位置：中央商务区或市郊 中轻工业仓库研究与开发 工业房地产平方米 单幢建筑工业园区 购物中心地区型购物中心大型购物中心 商业房地产平方米地点：商务区或市郊 综合商店地区型邻里型单幢建筑条块型中心 p e l t s 的概念：r e i t s 是英文r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t t r u s t s ( 房地产投资信托 基金) 的缩写。r e i t s 像股票一样在主要交易所挂牌上市，但根据法律，只能投资于房 地产行业。 r e i t s 在国外的现状： 理论上美国在上世纪6 0 年代已存在r e i t s ，但经过了几十年在税务和法规上的改 良，自1 9 9 2 年起才成为一项具影响力的投资工具。目前市值超过1 4 0 0 亿美元。美国 通过提供更透明的房地产数据，和在供应或估值过度膨胀之前向直接投资房地产市场传 送资本市场讯号，在稳定整体房地产市场方面扮演了重要的角色。 德国没有选择r e i t s 制度，而是建立开放式基金制度，一种由银行保荐、可赎回合 伙式信托单位的另类储蓄产品。尽管银行需要就赎回( 按资产净值减去重大费用) 做担 保，因而理论上增加了银行体系的或然房地产价值风险，银行通过持有大量的现金余额 有效管理这方面的风险。德国银行在分销这产品方面取得高度成功( 完全通过其银行网 6 j r - 育，o 垫3 0 膏蕾理硬士掌位论文r 宁市捆业房地产o 慊战- 分研究 络销售给零售客户) ，行业总值已上升至6 9 0 多亿欧元并持续增长。 比利时于1 9 9 5 年制定s i c a f i 不动产条例。委任外部管理的多只s i c a f i 基金相继 推出并向散户投资者发售，可是业绩令人失望，流动性非常低。后来放松了对借贷比例 的限制。九大s i c a f i 基金的综合市值约为2 5 亿欧元。只要s i c a f i 基金派发最少8 0 的经常现金收入作为股息，基金无需缴付公司税。股息需缴纳1 5 预扣税。 荷兰的b i 是一种结构良好，建基于信托模式的投资工具，很受全球房地产投资 界的欢迎，但其以欧洲为重点。现行共有1 1 只，其中市值最高9 只基金的综合市值 约为8 7 亿欧元。尽管b i 在准许投资活动方面设有若干限制并有一些不清晰的地方， 但该行业非常受散户和机构投资者的欢迎。b i 必须把财政盈利的1 0 0 ，或相当于 6 0 7 0 的已公布盈利作为股息分派。股息需缴纳2 5 预扣税。只有持股量在2 5 或以上 的才需要披露。 法国财政部在其2 0 0 2 年金融法案中加入条款，批准该国在2 0 0 3 年推出典型r e i t s 结构的投资产品。现行已上市房地产公司如欲转为r e i t s ，必须一次性支付相等于市值 高出账面值盈余1 5 的款项( 可分5 书年支付) 。只要派发最少8 5 的经常收入作为股息， 此等投资工具无需就赚取到的收入和资本增值缴税。 2 1 2 国外商业房地产业发展概况 早期探索阶段 早期的购物中心主要集中在美国、英国和澳大利亚，其中美国是购物中心发展的先 驱。早在1 9 世纪美国的购物中心建设已经拉开序幕，具有代表性的有1 8 2 7 年c y r u s b u l t e r 在p r o v i d e n c er h o d ei s l a n g 建造的三层封闭购物廊和1 9 0 7 年e d w a r d t t b o u l t o n 在巴尔的摩建造的r o l a n dp a r k 中心。2 0 世纪2 0 年代“3 0 年代，购物中心 在设计、开发和运营方面取得了显著进步。开发商尝试在将沿街带橱窗的商店组合起来， 并在商店背后设置停车场。1 9 2 1 年s e a r sr o e b u c k 公司在芝加哥郊区公路交叉点建立了 一家综合商店，以它为核心形成了带形中心。带形中心是美国早期购物中心的典型代表， 在2 0 世纪3 0 年代的美国郊区非常普遍。1 9 3 1 年建成的h i g h l a n dp a r kc e n t e r 进行了 一些创造性革新。美国u r b a nl a n di n s t i t u t e 将其列为购物中心原型，并归纳出购物 中心的特征：使用不被公共街道分割的整块土地：拥有众多个体商店：统一商店形象； 由唯一的所有者控制经营；根据需要提供一定数量的即时停车场。英国对早期购物中心 同样做了重要探索。英国的早期购物中心以邻里型中心为主。2 0 世纪2 0 年代在澳大利 亚购物中心建设已经纳入了首都堪培拉的规划，3 0 年代中期建成了一些小型邻里型中 7 ，1 盯大掌j 滴管理习| 士掣嚯嘴文龠与q r 商业基 地产“慊战- 畚研究 心。 2 0 世纪5 0 年代成型阶段 2 0 世纪5 0 年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场，百货商店 与小商店群的结合形成了第一个区域购物中心。5 0 年代中期，郊区区域购物中心的布局 和组成已经趋于固定，最常见的哑铃型模式出现了。百货公司作为核心商店的角色和地 位已经得到了充分的认识。此外，通过景观设计和环境设计来强化购物行为、增加购物 兴趣的一系列设计方法也日增成熟。1 9 5 6 年在明尼阿波斯郊区e d i n a 建成的s o u t hd a l e s h o p p i n gc e n t e r 具有重要的历史地位。通过人工控制环境营造舒适宜人的购物环境和 花园气氛，提供开放的公共空间以满足人们社会活动的需要，提供大面积的免费停车场， 并将汽车限制在购物中心周围，在内部建立绝对排除汽车干扰的步行区。这一切成为后 来购物中心建设的范例。郊区大型购物中心的发展，标志着购物中心已经成型。 在英国，政府为了满足新建居住区居民的购物需求，在某种程度上已经参与了购物 中心的开发。伴随城市重建和新城建设，一些大型区域购物中心也取得了成功。 2 0 世纪6 0 年代蓬勃发展阶段 2 0 世纪5 0 年代末期到6 0 年代是购物中心蓬勃发展的时期，美国大型郊区购物中心 迅速崛起。6 0 年代末期，美国大小购物中心数量已经超过1 0 0 0 0 个。第二次世界大战后 欧洲购物中心的发展速度虽然不及美国，但一些经济发达的国家也不甘落后。英国试图 借鉴美国郊区购物中心的经验进行城市市区的改造。6 0 年代，科隆、斯德哥尔摩和哥本 哈根等欧洲城市也陆续建成了购物中心。6 0 年代中期在亚洲，日本已经着手建设购物中 心。这一阶段购物中心在各地的发展虽然各具特色，但由于彼此相互影响，仍然呈现出 共同的特征，主要表现在热衷于采用封闭室内步行街模式；过分依赖人工照明和人工空 调。这些能源消耗方面的潜在河题直到7 0 年代才彻底暴露出来。 2 0 世纪7 0 年代成熟阶段 2 0 世纪7 0 年代早期，欧洲城市的购物中心建设方兴未艾，日本的购物中心也在积 极的建设之中，美国出现了巨型购物中心。但是好景不长，7 0 年代中期的石油危机给购 物中心，特别是郊区型购物中心的发展带来了巨大冲击。人们开始对城市郊区化和郊区 购物中心大规模的建设进行反思。购物中心的发展重点从郊区转向城市市区。面对新的 复杂环境和地段，购物中心在规模、类型和设计方法方面都发生了适应性变化，并逐渐 走向成熟。 2 0 世纪8 0 年代多样化阶段 8 广西大掌工商管理司| 士掌位论文龠宁市囊r 业房地产，一慊战略研究 2 0 世纪8 0 年代以来购物中心的建设进入了一个新高潮。从1 9 8 4 年到1 9 8 7 年，每 年约有2 0 0 0 个购物中心开工建设。一些发展中国家在这一时期也开始掀起购物中心建 设的高潮。这一阶段购物中心类型趋于多样化，虽然面积变化不大，但类型演变异常活 跃，新类型和亚类型迅速涌现，彼此相互作用，从而推动了购物中心的演变。 由于种种原因，2 0 世纪8 0 年代，购物中心的改造和更新成为主要工作。以购物中 心模式改造旧城商业区也得到了重视，购物中心建筑常常成为城市景观的主角。购物中 心设计面临着新的挑战，除了考虑自身的内在功能外，还需要考虑与城市的关系。 购物中心的两种发展模式 由于各国具体条件的差异，购物中心的发展模式多种多样，但大体上可以分成两类； 以美国为代表的城市郊区发展模式和以英国为代表的城市市区发展模式。 城市郊区发展模式 在城市郊区发展模式中，购物中心最初立足于城市郊区，石油危机之后被迫转向城 市郊区，经历了从郊区到市区的过程。 美国、加拿大、澳大利亚和新西兰等圉最初优先发展郊区购物中心。在北美国家， 城市郊区拥有大量廉价土地，高速公路交通发达，汽车普及率高，城市郊区化明显。在 郊区中高收入居住区和高速公路交叉点，服务人口密集，购买力强，汽车交通方便，购 物中心可以以此为立足点。在澳洲国家，地广人稀购物中心一般结合草原新城建设出现 在新城市区和郊区的空旷土地上。 郊区购物中心可以分为邻里中心、社区中心、区域中心等，除邻里中心外，他们的 共同特点是需要大片的郊区用地才能运转。邻里中心作为基本的购物设施，在许多国家 的郊区居住区中大量存在。这里主要介绍社区中心和区域中心。 2 0 世纪5 0 年代7 0 年代，社区中心在美国非常盛行，在加拿大、澳大利亚、新西 兰和日本等国也相当具有代表性。澳洲的郊区发展与美国有相似之处，因此社区中心普 遍存在，大多与路网有关，或者为郊区居住者服务。日本的社区中心与郊区铁路网关系 密切，大多建于2 0 书记7 0 年代的东京和大阪郊区或卫星城。 区域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的开发。美国城市周围的环 路建设为区域中心提供了选址机会。日本土地资源昂贵，实际投资费用也高得多，土地 利用率比美国高得多，以多层区域中心为主，停车场配置率较低，这是由于郊区的公共 交通比较便利，所以乘私人汽车购物比例较低。购物中心主要集中在车站附近或者新城 中心，像美国那样离城市市区很远的购物中心非常少。超级区域中心特别依赖于大面积 9 ，。西大掌工商蕾葺e 习仕掌位论文阡产市商业房地产o l 晨战_ 备研宪 的郊区用地，主要出现在美国和加拿大。 城市市区发展模式 以英国为代表的欧洲国家处于防止城市无限制膨胀的需要，通过立法保护郊区的城 市绿地，因此，购物中心的发展就立足于城市市区。 英国购物中心的发展速度明显超过欧洲其他地区，第一阶段主要结合城市重建和更 新进行。第二次世界大战后，英国城市无论是否受到战争破坏，旧的城市结构已经破旧， 也不能适应汽车的需要。城市街道汽车交通堵塞，商业街购物和服务交相混杂，人车混 流，环境非常恶劣。为了改善这种状况，保障购物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普 敦等结合城市更新建成了第一批购物中心。第二阶段主要在新城新建商业中心区中建设 购物中心。第三个阶段是运行封闭式购物中心大面积更新城市市区。 两种发展模式的融合 2 0 世纪8 0 年代以前，英国的郊区区域中心非常少；8 0 年代以后，这种状况有所改 变，区域中心已经逐渐从城市市区解脱出来。继1 9 7 6 年t h eb r e n tc r o s s 建成开业之 后，1 9 8 6 年，第一个真正的郊区区域购物中心在g a t e s h e a d 开业。 美国开发商也开始把目光转向城市市区。2 0 世纪8 0 年代以前，在美国城市市区开 发购物中心是难以想象的，而今天，许多购物中心都扎根在城市市区。在英国和美国两 个具有代表性的购物中心建设舞台上出现了不同的趋势，期郊区发展模式和市区发展模 式出现了相互融合的趋势。 国外对于商业房地产已有成熟的投融资工具，专业的管理公司和成熟的理论。 美国大中型购物中心的主要投融资模式： 在美国，大中型购物中心的投资模式体现出强势专业性和强势投资、开发、经营的 特点该类商业房地产项目从项目投资、开发到出租经营管理，均由行业强势专业机 构操作。鉴于该类商业房地产机构的专业背景，所以它们的投资往往得到美国房地产 产业基金以及投资信托的支持。 ( 1 ) 多样化的机构投资组合。由于大型购物中心的建设，对资金的需求量极大， 而且资金的回收期长。因而，其投资组合也就非常的多样化，包括商业房地产投资商、 开发商、管理商、房地产投资信托及产业基金。 ( 2 ) 出租为主的经营模式。开发商在开发建设完购物中心之后，通过出租经营， 以收取租金的方式获取投资回报，并通常由开发商自己拥有的购物中心管理公司或委托 其他专业管理。公司来对购物中心实行统一管理。 1 0 广西大掌工商蕾理司| 士掌位 l ”乞南宁_ 】r 】一矗乞产o t 晨战- 鲁研究 ( 3 ) 专业的管理模式。商业房地产的管理的专业化水平高低，对于其成功至关重 要。购物中心的开发商往往具有自己的管理公司，或外包给专业的管理公司。从专业化 管理的角度看，美国商业房地产产业成熟发展的重要原因之一，就在于美国商业房地产 高水平的管理经验。 融资模式投资规模大、投资回收期长是商业房地产开发投资的共性，购物中心尤为 突出。购物中心开发投资要求巨额的资金投入，动辄上亿美元，超级购物中心大额投资 甚至达到十几甚至几十亿美元。而且购物中心通常采取出租的形式获取投资回报，投资 回收期长，一般为7 1 0 年甚至更长。对于投资规模巨大的购物中心而言，美国的商 业房地产投资信托、产业基金依然像对其他房地产类型一样，发挥着重要的作用。整个 商业房地产实现了以房地产投资信托为核心的良性资金循环。 美国商业房地产投资信托具有以下特点： 面向公众募集资金：其投资组合有多家不同区域及规模的商业房地产项目组成：专 业化的管理；兼并收购为重要的扩张战略；大量稳定的现金流和与各大零售商保持长期 协作关系。购物中心也主要是依托r e i t s 提供的资金支持而开工建设的。 除此之外，产业基金、购物中心的投资商和开发商、购物中心的专业管理公司、其 他金融机构的股权投资和贷款以及商铺投资者等都为购物中心的开工建设提供了大量 的资金，促进了购物中心产业的高速发展。 目前全球正掀起一股投资商业地产的热潮，继2 0 0 5 年的4 8 5 0 亿美元，2 0 0 6 年，全 球商业地产市场的投资额再创新高，已完工项目的交易总额达6 0 0 0 多亿美元，较2 0 0 5 年跃升了3 3 。 2 i 3 商业房地产的特点 商业地产通常具有地产、商业与金融的三重特性，它既区别于单纯的证券投资和商 业投资，又有别于传统意义上的房地产行业。这三方面的特性既相互独立又相互作用， 形成了商业地产较为明显的特征环环相扣，系统性极强。所以商业地产的开发和运 营是个系统的、长期的过程，贯穿了拿地、定位、规划、策划、包装、招商、经营各个 环节，只有通过每一个环节严密、科学的运作才能创造出一个商业地产的成功。 相对于住宅房地产而言，商业房地产具有以下特点： ( 1 ) 收益性强。住宅用房地产收益主要在售价与建造成本的差价上，而商业房地 产主要是租金收入。租金收入的高低主要并不在于售出价与建造成本的对比，而受到多 种因素的影响。地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉等都会对租 1 l ，智大掌工习蕾理司| 士学位论文龠宁眦房地产j o t 晨战- 夸研究 金收入产生影响，同时，商业房地产的收益性还来自物业价值的提升，特别是在一些大 都市。住宅用房地产的收益是一次性的，虽然推行分期付款，但是只是收款期的延后， 收益仍然是房屋出售时就确定的。商业房地产收益则是一系列的现金流，并且具有不确 定的特点。( 其价格差别可参看表2 2 ) 表2 - 2 商业地产价格与可比住宅地产价格的关系表 与住宅地产关键影响因素及影响状况 价格的基本发展阶段商圈成熟度 区域地段 关系 初级饱和不成熟成熟非核心核心 价差偏大，商业与住宅 价差大 商业地产 为住宅物业( 可达，4 价差缩小， 价差大( 可高 价差小( 可达价差小 价格的抛5 倍倍) 住宅价住宅价值充 达5 墙倍) 3 巧倍) 值未能发挥 分发挥 价差偏大，商业与住宅 为住宅物业价差丈 商务地产( 可选1 5 也价差缩小，价差大( 可高 的1 1 - 1 3价差小( 可高达价差小 价格倍) ，住宅价住宅价值充达2 3 倍) 倍左右 2 一倍) 值未能发挥分发挥 资料来源：研究整理 ( 2 ) 经营方式以租赁经营为主。开发商通过出租获取收益和价值补偿。这样有利 于业态配置，并能保证及时进行商业布局调整，这是商业经营发挥集聚效应的首要条件， 有利于顺利度过商场培育期。 ( 3 ) 风险大。商业房地产一般只租不售的特点决定了它的投资回收期更长，甚至 持续到整个商业房地产的存续期。住宅房地产在房屋售出后就可以确定损益，其收益主 要体现在售价与建造成本差价上；而商业房地产收益主要是租金收入，租金收入受到多 种因素的影响，如地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌信誉等。 ( 4 ) 经营管理要求高。商业房地产的盈利状况与其经营管理水平密切相关，为了 降低经营不善带来的风险，目前的商业房地产开发商一般采用请专业的商业管理公司或 引进具有丰富商业经验的高级人才进行商业管理的办法，将商业管理作为后续投资项 目。 广西夫掌】篇蕾理习l 士学位论文 龠宁市商业房地，k 戋j 矗战略研究 ( 5 ) 投资规模大。购物中心，特色商业区、s h o p p i n gm a l l 等的建设一般都需要大 量的资金，商业房地产经营一般还要经过2 年3 年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。 投资收益的回收期较长也需要占用大量的资金。 ( 6 ) 经营方式多种多样，以租赁经营为主。住宅房地产一般采用出售的方式，就 算有住宅租赁的存在，也是租赁商先向房地产开发商购买后进行租赁，一般不存在房地 产商直接兴建住宅租赁的现象。而商业房地产则以租赁为主，通过将各个店铺出租给商 业经营主体获取收益和价值补偿。 ( 7 ) 经营内容多种多样。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，即 包括各种各样的商业经营方式和商品，有时还会涵盖大部分第三产业的内容。餐饮、娱 乐、金融等服务业都会出现在商业房地产的经营中。 ( 8 ) 开发商必须具备雄厚的资金实力。商业房地产的投资规模比大，投资周期比 较长，另外还有商业经营过渡期，这些都对开发商的资金实力提出了相当高的要求。 ( 9 ) 建筑规划与商业经营的紧密结合。商业房地产开发是一项系统的工程，要求 商业和房地产业的紧密结合。不仅要具有雄厚的实力和房地产开发的经验，而且要深谙 商业经营之道。在商业房地产的开发过程中，走在前面的应当是商业专家，商业定向、 商业规划、商业策划等环节必须在商业房地产开发的全过程中起到领军作用，只有这样 才能保证项目的成功。在这系统中，房地产以及建筑规划等环节倒应当处于从属地位。 而且，在建筑设计之初要进行商业市场调查，使建筑规划与日后的商业经营相吻合，否 则，由于前述房地产利用方向变更的困难性，会造成巨大的损失。 ( 1 0 ) 政府的合作支持。房地产业具有极强的外部性和积聚效应，受到政府法律、 法规的严格约束。商业房地产中大型商厦的建设经营更是对区域经济发展产生着重大影 响。政府会在一定程度上对商业房地产的发展进行扶持。同时，商业房地产开发经营的 成败也与政府政策息息相关。政府政策对于商业房地产的区位选择和未来的发展前景有 很大影响。因此，商业房地产的开发应该积极地与政府合作，争取获得政府的支持。在 很多商业房地产的建设项目中，政府或者作为股东，或者作为中介人存在。 ( 1 1 ) 区位选择和市场调查非常重要。商业房地产项目一旦实施就需要巨大的资金 投入，而且房地产位置的固定性、异质性、利用更改困难性都使得决策之前的市场调查 异常重要。商业房地产直面商业竞争市场，区位对于商业经营成败有时甚至会有决定性 影响。项目实施前必须进行周密的市场调查和可行性分析论证。 广冒大掌j 滴管理司【士掣坤t 窟，lp 宁啊r ，r | 房地产o 毛晨鹾嚏h 研究 2 1 4 商业房地产业的发展趋势 我国商业地产开发已进入高速发展期。传统的商业地产模式已经难以适应激烈的市 场竞争，这促使新增的商业项目必须转型，2 0 0 7 年商业地产正显现出新的趋势。 趋势之一：主题化、个性化成潮流 特色商业将逐步成为一个城市的名片，北京在拥有了6 条特色商业街后，还将继续 加大特色商业街区和特色市场的发展力度。到2 0 0 8 年，除现有特色街外，还将增加南 新仓文化休闲街、海淀图书城等共计l o 个左右的市级特色商业街区以及酒吧街等1 5 个 左右的区域性特色商业街区。 在政府大力发展特色商业区域之前，已经有很多开发商迫于市场压力早已迈出了转 型之步，在商业地产项目经营中，简单的学习和模仿都会导致失败，因此现在新上市的 很多商业项目都主打个性化和自己的特色经营。 趋势之二：商业与休闶的整合 市场竞争越激烈，商业物业开发就越应该紧跟消费者不断变化的消费需求。体验性 休闲消费成为一种新的消费需求。体验性消费是现代商业地产开发的主要推动力之一， 特色性，文化性、舒适性、互动性和业态的丰富性越来越重要。体验性消费主要包含七 项内容，即商业街风情；大型商业建筑空间与设施；表演促销活动；影视活动；娱乐活 动；特色餐饮休闲以及蹦极、汽车展销、摩天轮等活动。 新型需求的出现，以及随之产生的新型业态，在商业地产中所占的比例越来越大。 于是产生了大量以休闲性购买为特色的场所，进而形成以休闲餐饮、休闲娱乐、休闲康 体等为主题的大型商业化街区。 由于外资零售商进入中国的速度明显加快，加上零售商的开店规模及速度都有相 对固定的规划，难以完全契合市场的迫切需求，造成了商业地产发展商对商户激烈争夺 的态势。 趋势之三：外国资金大量进驻，国内大型集团开始组建r e i t s 雏形 从2 0 0 4 年底开始，零售业已经全面对外开放，也就是说无论内资或外资，都享有 一视同仁的政策待遇，由于地理资源的稀缺性和唯一性，也就形成了谁能抢得先机，占 据有利的商业网点，圈得越多的商业用地，谁就会在竞争中形成绝对优势的局面。因此 前两年商业房产的火爆也就自然地成为各房产开发商经营战略的必然结果。前两年海外 资金已直接或间接地投资于中国的商业房产，如荷兰国际集团( i n 6 ) 与首创的合作， 1 4 f - 西大掌工r 蕾理司【士尊啦制 文龠号叫l 门o 房地产，o 螈战，略研究 新加坡嘉德置地投资