住宅物业管理部____年工作计划.ppt

住宅物业管理部2014年工作计划,中廷世通商管公司,目录,3,2,1,8,7,6,5,4,10,11,欣城国际物管部,9,12,一、2013年物业管理部工作总结,2013年,维修管理,物业管理费收取了近50%,业主各类投诉意见处理,主要工作,安全与卫生，无事故,欣城国际物管部,2013年,一、2013年物业管理部工作总结,主要问题总结,欣城国际物管部,二、2014年欣城国际物业管理部组织架构图,欣城国际物管部,一、物业管理部经理1、直接对总经理负责2、参与公司战略目标和年度计划制定3、严格遵守公司各项规章制度，对公司文化高度认同。根据公司的战略目标制定部门的年度工作计划和工作目标以及部门年度成本预算。严格控制各项物业管理开支，完成公司年度物业管理利润指标。4、领导和管理本部门的日常工作，保证部门正常运作和发展，完成公司对本部门设定的各项职能、计划、目标。协助公司整体策略和目标的完成。组织部门各种例会。5、负责制定和完善本部门的组织架构、工作流程、工作规范。建设有竞争力的物业管理团队，提升公司物业服务水平。6、负责对部门人员的各项管理工作，按照公司的人力资源管理各项制度，做好部门人员的考核、晋升、降职、录用、培训等工作。提升部门人员的工作能力和服务意识7、负责公司内部各部门之间协调和沟通工作，负责和政府相关部门的公关工作。负责和业主委员会的沟通工作。8、各种应急事件处理工作，各种投诉的处理工作9、负责物业管理的投标竞标工作,三、物业管理部岗位职责,欣城国际物管部,二、楼宇管家1、直接对物业管理部经理负责2、执行公司的物业管理年度计划，完成公司对楼宇下达的各项物业管理指标和指令。协助物业管理部门经理完成年度物业管理经营指标。负责楼宇物业管理成本预算，严格控制楼宇各种物业管理费用开支。完成公司楼宇年度经营指标。3、负、责物业管理费的收取工作4、严格遵守公司的各项规章制度，严格遵守和执行公司的各项工作流程。5、负责对整个楼宇的水电气等公共设施的管理工作。负责楼宇的装修管理、维修管理、卫生保洁管理、安全管理工作，与业主建立良好的关系。做好对业主的各项服务工作。取得业主的认可。建立好各种档案。6、管理好下属，包括保洁员和保安员等楼宇工作人员。根据公司的人力资源制度做好对下属的考核评估工作，严格执行公司的工作流程并做好日常的各项检查监督工作。7、协助经理处理好楼宇日常发生的各种应急事件，及时汇报工作中遇到的各种问题。,三、物业管理部岗位职责,欣城国际物管部,三、保洁员1、直接对楼宇管家负责。2、严格遵守公司的各项规章制度，严格按照公司保洁工作流程和工作标准进行工作，保证楼宇环境卫生整齐清洁3、提高服务意识，做好对业主的各项服务工作。4、服从上级领导，完成领导安排的其他工作。,四、保安员1、直接对楼宇管家负责2、严格遵守公司的各项规章制度，严格按照公司的保安工作流程和标准进行工作保证整个楼宇的公共设施与人员财产的安全3、提高服务意识，做好对业主的服务工作4、服从上级领导的安排，完成领导交办的其他工作,三、物业管理部岗位职责,欣城国际物管部,五、夜班值班员1、直接对楼宇管家负责2、严格遵守公司的各项规章制度。3、负责夜班整个楼宇的公共设施与人员财产的安全工作4、负责夜班水电气的管理工作5、负责整个楼宇夜班的巡视检查工作，及时将夜班发生的突发情况汇报给上级6、完成上级交办的其他工作,三、物业管理部岗位职责,欣城国际物管部,四、2014年物业管理部主要工作内容和方向,欣城国际物管部,物业管理费收取工作,2014年,部门制度流程规范化，建立考核制度,加强培训工作，提高服务意识和水平,创收项目开展,改善小区居住环境，,五、2014年物业管理部工作计划,欣城国际物管部,部门制度流程规范化，建立考核制度,加强培训工作，提高服务意识和水平,创收项目开展,改善小区居住环境,物业管理费收取工作计划和指标,五、2014年物业管理部工作计划,欣城国际物管部,部门制度流程规范化，建立考核制度,加强培训工作，提高服务意识和水平,创收项目开展,改善小区居住环境,物业管理费收取工作计划和指标,五、2014年物业管理部工作计划,欣城国际物管部,部门制度流程规范化，建立考核制度,加强培训工作，提高服务意识和水平,创收项目开展,改善小区居住环境,物业管理费收取工作计划和指标,2014年物管费收取指标分解,五、2014年物业管理部工作计划,欣城国际物管部,部门制度流程规范化，建立考核制度,加强培训工作，提高服务意识和水平,创收项目开展,改善小区居住环境,物业管理费收取工作计划和指标,五、2014年物业管理部工作计划,欣城国际物管部,部门制度流程规范化，建立考核制度,加强培训工作，提高服务意识和水平,创收项目开展,改善小区居住环境,物业管理费收取工作计划和指标,五、2014年物业管理部工作计划,欣城国际物管部,部门制度流程规范化，建立考核制度,加强培训工作，提高服务意识和水平,创收项目开展,改善小区居住环境,物业管理费收取工作计划和指标,五、2014年物业管理部工作计划,欣城国际物管部,部门制度流程规范化，建立考核制度,加强培训工作，提高服务意识和水平,创收项目开展,改善小区居住环境,物业管理费收取工作计划和指标,培训时间,开始时间,培训讲师,主要内容,公司规章制度、文化、流程、礼仪礼貌,总经理、物业管理经理、行政部经理,2014年4月份-5月份,新员工入职时候,入职培训,五、2014年物业管理部工作计划,欣城国际物管部,部门制度流程规范化，建立考核制度,加强培训工作，提高服务意识和水平,创收项目开展,改善小区居住环境,物业管理费收取工作计划和指标,培训时间,开始时间,培训讲师,主要内容,物业管理、土建、水电、绿化、安防,内部各专业人员或者外请,2014年4月份-5月份,每年2期，半年一次,专业知识培训,五、2014年物业管理部工作计划,欣城国际物管部,部门制度流程规范化，建立考核制度,加强培训工作，提高服务意识和水平,创收项目开展,改善小区居住环境,物业管理费收取工作计划和指标,外培联系人,受训人员,培训方式,完成时间,2014年9月份,外培,楼宇管家以上级别人员,物业管理经理,物业管理资质,五、2014年物业管理部工作计划,欣城国际物管部,部门制度流程规范化，建立考核制度,加强培训工作，提高服务意识和水平,创收项目开展,改善小区居住环境,物业管理费收取工作计划和指标,培训时间,开始时间,培训方式,培训内容,管理知识、运营知识,外请或者总经理培训,2014年5月份,每年2期,中高层管理培训,五、2014年物业管理部工作计划,欣城国际物管部,部门制度流程规范化，建立考核制度,加强培训工作，提高服务意识和水平,创收项目开展,改善小区居住环境,物业管理费收取工作计划和指标,2014年春节后开始,2014年春节后开始,2014年春节后开始，方案春节前出来,五、2014年物业管理部工作计划,欣城国际物管部,部门制度流程规范化，建立考核制度,加强培训工作，提高服务意识和水平,创收项目开展,改善小区居住环境,物业管理费收取工作计划和指标,装修期损坏的公共设施维修，墙面重新粉刷。春节前完成,楼宇大门前路段卫生工作，春节前开始,5楼平台卫生的打扫，形成流程，春节后开始,适当考虑绿化明年4月份报方案,改善环境,完善细化物业管理工作流程和工作制度，规范员工工作,逐步建立企业VI系统，统一整体形象,建立业主投诉处理系统，监督员工的服务,加强培训与考核工作，对基础的安全、土建、水电、卫生知识进行培训，对礼仪礼貌、沟通技巧进行培训，对物业管理知识进行培训从而提高服务技能,六、2014年部门服务技能、服务意识提升改善计划,欣城国际物管部,投诉处理系统建立农历春节前筹备，2月份完成,六、2014年部门服务技能、服务意识提升改善计划,欣城国际物管部,家政服务项目,七、2014年度创收项目及指标,创收客源分析及指标,1、家政服务主要客源是欣城国际一期的业主以及商户，新装修完后家政服务（拓荒家政）欣城国际已经不多。正在装修业主150户左右.2、按30%市场占有率计算总共拓荒服务欣城国际可以拿到大约50户，正常指标可以暂定为20000拓荒营业额。3、正常家政服务按50家暂定，每户每月150元，每月7500元，年营业额为90000.,欣城国际物管部,七、2014年度创收项目及指标,家政服务项目,创收服务价格,欣城国际物管部,七、2014年度创收项目及指标,家政服务项目,创收分配方法与盈亏分析,由于此项服务是由现在物业管理的人员操作，所以最可怕的变动成本基本为零。那么以上表格所列出的各项服务收费基本上是净收入。物业管理部门提成建议按60%计算。那么可以为公司创收以上表格所列项目收入的40%。(先按此比例试行）说明：1、清洁工具等低值易耗品未计入2、家政服务所用清洁剂由于金额比较低暂时未计算。3、其他家政服务如管道疏通等未计算4、60%提成是物业管理部总提成，具体如何分配由物业管理部作出分配方案上报审批执行。,欣城国际物管部,七、2014年度创收项目及指标,房产有偿服务服务项目,客源分析及指标,1、欣城国际一期由于出租和买卖的比较少，所以开展难度较大。同样按正在装修业主30%计算份额，及50户左右出租。每户中介费1000元，营业额50000.2、房屋买卖的按10户计算，平均房价4300元/平方。中介费1%,预计营业额为43000,欣城国际物管部,七、2014年度创收项目及指标,房产有偿服务服务项目,市场价格,租赁看房费按30元到50元每次，购买不收取租赁成功后收取租房客半个月租金和房主半个月租金总计一个月租金（具体可根据双方意愿收取）。最高有偿服务费不超过1500元/次。按现在租赁市场平均价格1500元计算，成功租赁出一套房子可以收取1500元左右。买卖房产按成功交易总款的1%收取。,欣城国际物管部,七、2014年度创收项目及指标,房产有偿服务服务项目,分配方法和盈亏分析,盈亏平衡点分析：此项服务运营人员也是现在物业管理部原班人手，所以变动成本基本为零。那么以上房屋租赁和买卖的服务费用收取基本上是净收入。建议物业管理部提成为总收入50%，那么可以为公司创收50%.(先按此比例试行）说明1、具体工作安排视后期业务开展情况由物业管理部经理安排和规划。2、50%提成是物业管理部总提成，具体如何分配由物业管理部作出分配方案上报审批执行。,欣城国际物管部,七、2014年度创收项目及指标,楼宇广告创收项目,广告资源、市场客源及指标分析,欣城国际一期地理位置非常优越，楼顶、墙面、5楼平台、楼宇内部多媒体广告都是很好的资源。受众群体非常广泛。主要客源是中国行业各大知名品牌。楼顶广告牌按50万/年.块，计划4块，5楼平台按20万/年.块。计划2块指标计算，总计240万一年广告机一年租用费用3000元。每栋楼宇2-3个广告机，总计一年40000元,欣城国际物管部,八、2014年度物管部营业收入预估,2014年员工技能指标要求及培训述求,要求经理总监级别人员掌握现代化管理的知识与计算机基础技能，熟练掌握土建、水电、安全、卫生、绿化、物管知识掌握物业管理招投标技巧，掌握基本业务技巧及公关手段,要求楼宇管家掌握基本土建、水电、安全、卫生、绿化、物管知识。,要求所有人员掌握基本礼仪礼貌、工作流程、管理制度,要求楼宇管家以上人员通过培训取得资格证书,九、2014年员工技能指标要求及培训述求,欣城国际物管部,采用KPI考核办法，主要KPI指标有1、对公司忠诚度2、工作态度3、工作完成情况，具体可以按工作标准分成很多小项目4、工作技能5、业主投诉情况6、日常检查结果考核人为直属领导，主要尊重直属领导意见，人事部门负责监督,十、部门工作执行情况量化考核方法建议,欣城国际物管部,部门经理考核办法,十、部门工作执行情况量化考核方法建议,欣城国际物管部,楼宇管家考核表,欣城国际物管部,十、部门工作执行情况量化考核方法建议,欣城国际物管部,保洁员考核表,十、部门工作执行情况量化考核方法建议,欣城国际物管部,安保人员考核表,十、部门工作执行情况量化考核方法建议,