（统计学专业论文）基于动态模型的我国房地产投资若干问题研究.pdf

摘要 摘要 近年来房地产市场备受争议和关注，自上世纪米以来房地产市场持续发 展，到2 4 年如现泡沫，过热势态持续至今。房地产投资迅猛，房地产价格 飙升，政府不断采用一系列货币政策试图抑制房地产投资以及控制房地产价 格。虽然宣嚣学术晃、商界有关房地产进入是否牛市转熊市提出质疑，僵无 可否认宏观政策的时滞。这不禁引起许多问题：房地产业作为对国民经济发 展影响重大的产业，其作用枧制如何? 房地产监对囡民经济的影响程度到底 有多严重? 宏观调控到底对房地产投资产生了怎样的作用? 利率连续上调， 缘何抑制不了房地产投资? 这就是本文旨在解决的阂遂。 本文从房地产业在国民经济中发挥作用的机制的视角，全面分析房地产 业投资对国民经济增长的影响，宏观政策对房地产投资的影响，房地产业投 资对各关联产业的关联度，从中发现房地产业投资的若干问题。 首先，有关房地产业投资对国民经济增长的影响，引入卡尔曼滤波 弼甜m a nf i l t i e r ) 方法基于状态空间模型( s 协t es p a c em o d e l ) 定量分析了近2 0 年 房地产业与经济增长之间相互的动态影响。这个方法在国内已有文献中还未 用于房地产业与经济增长之间关系的研究，该方法具有参数可变的特点。实 证表明以下三个主要结论：一是房地产投资有力的促进了我囡的经济增长一 一最近2 0 年来，实际g d p 与房地产实际投资平均弹性为0 + 4 5 4 4 5 5 ，即房地 产实际完成投资每增长1 ，将带动实际g d p 平均增长o 4 5 4 4 5 5 ，增长幅 度在0 甜2 9 4 3 均4 8 5 8 9 2 之阆。= 是房地产投资受国家宏观调控影响敏感， 更受自身影响严重的行业，受以上边两方面因素影响，未来的房地产投资可 能会有新的转南。三是冒薷房地产投资速度较快，但对g 丑i p 的拉动却没有跟 上步伐，对经济的实际贡献水平较低，具体来说，对经济的拉动大多来源于 房地产投资额占总投资额比例较大，丽菲其发展十分健康。因此，改善房地 产投资市场，完全可以在规模适度的情况下，促进中国房地产业健康发展， 基于动态模型的我潮房地产投资若干词题研究 加大对经济增长的贡献率，瑟非盲基扩大投资规模。 其次，有关房地产投资与不同产业的关联，运用灰色关联系统创新研究 了房地产发展的不同周期里房地产投资与各产业的模糊关联度。髫翁，国内 有关房地产业的关联产业研究多基于五年编制一次的投入产出表，由于编制 时闯因素，缺乏对我国房地产关联产业的周期动态联系。研究表明：一是由 于产业链自身因素，我国房地产业与发达国家一样，与金融业和建筑业关联 紧密，通过周期关联度的比较，牛市的紧密程度大于熊市。数据还显示，我 国每一次房地产过热都是由金融环境宽松引发。这种紧密的关联指示我们， 任何关于房地产业发展政策的变动都必须考虑到对金融业和建筑业的影响， 同时还要降低房地产业对金融业、建筑业的依赖程度。二是我营房地产与社 会服务业和批发零售业的关联正在加紧，表现出一种与发达国家的产业链结 构靠拢的趋势，推动房地产业的发展方式逐步由增量发展向存量发展转换， 由粗放型向集约型转化。三是房地产业与农林牧渔业在房地产业虚热、冷、 热、过热四个阶段的关联排名呈现臻显下降势态，即房地产业越热，与农林 牧渔业的关联越低。四是房地产业与轻工业、重工业、交通运输、仓储和邮 政业的关联变动幄度大，产业链结构不稳定，应积极采取措麓改善和稳定房 地产业与轻工业、重工业、交通运输业的关联度，以避免房地产业链的结构 失调。五是房地产业需要加强薄弱环节的建设，并向开发投资、流通、服务 等领域进行拓展。 最后，有关宏观政策对房地产投资的影响，运用w 汰模型分析最近一轮 房地产热中，宏观政策对房地产投资的实际影响，主要分析了金融机构贷款 和利率对房地产投资的影响。实证表明：在房地产牛市中，增加金融机构贷 款对增加房地产投资供给和需求所产生的向上推力要远大于对提高房地产投 资成本所产生的向下的压力，放松金融机构贷款，的确会在一段时间以后导 致房地产进一步投资，其影响幅度较大，持续时闻长。在日益增长的金融机 构信贷刺激下，房地产投资总额的发展速度，保持在金融机构贷款总额发展 速度的之上。丽在市场繁荣时，提高利率虽不是导致房地产投资上涨的g 掇n 嚣 成因，但可能会在一段时间以后导致房地产进一步投资。因为利率上涨，可 能给投资者带来这样的预期：酃利率还将上涨，隧蓠的价格可能是一个相对 低价，导致房地产投资增加。这也是近十年房地产泡沫特征的体现，因此利 2 摘要 率政策在牛市之中可能失效，由此可见，对房地产市场制定宏观调控政策， 应当考虑到不同宏观调控手段的实际效果和滞后时间。 关键词：房地产投资状态空间模型v r 模型关联产业灰色关联系统 3 a b s 廿a c t 曩麓怨a 王e 幽l 姥擞a 矗e 耄h 鼬沱b e 豫ac o 糟e o n c e m 如rm e 豫y e 娃曩圮c 撼辩s e r e a le s 协t em 矧k e th a v ed e v e l o p e dr a p i d l ys i n l9 9 8 椭，f o 锄h a v e 印p e a r e ds i n c e 2 0 0 4 m 豫a le 蛾i t ei so v e ri n v e s t e da n dp r i c ei st l d o 妣曲c h i n e 辩g o w 黜n e n t h a v cu 辩dm a n ym o n e yp o l i c y 专。时t oc o n 智0 1 b 破也e f ci sn o 面娃b 鼋暾瞧m o n c y p o l i c yi st i m e1 a g g e d s om 粕yq u e s t i o ni st l l e r e ：h o wr e a le s t a t em d 咖、釉r l ( st o o 疆l 捻i o l 瘟e e o | 玲封晖? 了6 砒a 专e x 耙噻也窳羚蠢e 娥遗函l s _ 姆w o r 涔童oo 疆 n a t i o n a le c o n o m y ? i sm o n c yp o l i c yr e a l l ym a ：i c i n gs e n s e ? t 0r e s o l v et h e s eq u e s t i o n ， i s 也e 抵o f 也ep a p e r 1 b a s e d0 n 阮髓s p a c em 0 d e l 糊dk a l m 跹f i l 锄n 岛畦l 主sp a p e rs e tu p 鑫 t i m e - v a r i r 喀p 觥u n 酏e rm o d e lt 0 龇a l y z em o v i n gi 1 1 f l u e n c eb e c 、v e e nr e a le s 眦 遮d 啦强de e 鳓。藤yg 羚娥h 遗糟c e 嫩2 0y e 雒s 王埝舔e s 镪恕越哟p m o 耄e s e c o n o m yg r o w 吐l 洫c l l i i l a t h ea v e r a g ee l a s t r i c 时o f r e a le g t a t ei n v e s 恤e n tt og d p i s0 。4 5 垂4 5 5 矗嫩嘴f e n l2 0y e a r s 。骶姥i tm e a n sw k i n 玲越e s 重a l e 遍v 。s t m e 嫩拳稍嬲 o n ep e r c e 鸭g d p 诚l lb cp u l l e dt og r o wo 4 5 4 4 5 5p c l 雠n ta ta v e m g e t h ep u n e 虢c tc h a n g e s0 p p o s i t e l yo b v i o l l s r e a le s 缎ei n d u s 姆i ss c i l s i t i v et om o yp o l i c y ， 鑫稚e v 键m o 跫s e 潞i 蠢v et oi t e 洲瞪d e v e l o p m e 嫩弧es p e 甜西羹嘲e 逝治i 荫掰时 i sf 砜b u ti t sp l l l le 舵c tt og d pi sn o tm a tf j 斌r e a le s 协t ei n d u s 缸ys h o u l dm a k e 搬翻陀e o 嬲娃k 王鼍i o 藏幻滟耄i o l x a 薹e c o n o 嫩甄a l 通w es b o 谢d 擞a 圣汜主专溉f 蠢e o 嫩f o l l e d s c a l e 2 g r a yr e l a t i o ns y s t e mi su s e dt 0 躺a l y 蕊t 量l er e l a t i o 璐h i pb e t w e e n r e a le s t a t ei n d u s t 叮 a n do t h e l i 羽娜猿r e c e 鑫t2 0y e a f s 。8 y 藏o w 氇e 愆 s n te n o u 痨f e 辐e f c h 痨。哦黼s ，a sl 珥疑建 锄do u t p u lt a b l ei sp l a i t e de v e 科5y e a r s w h a t sm o r em o v i n g陀a s e r c ho fi n d u s 时f l e l a t i o n i l ld i f 梵辩n tc y e l ei sn e e d yn o 脯r e a 量e s 泌l ei n d u s 韵i yi sc l o l y 糟l a l e dt of i n 锄c i a 重i n d u s 奶， 勰db u 溺n gi n d u s 姆舔t 量l ef e s u l lo f 汝d u s t 翠c 麟n 弧i sl ( i 聪o ff e l a t i o na p p e 8 f sm o f e o b v i o l j s l yi nb u l lm 挑e ti i lc h i n a 1 i lc h i n a f i n 锄c i a lc r e d i te x t e n t i o ni st h e 佗鸹o no fr e a l e 鳓妞越狐姆即s p e r o 璐c o 掇弘陀l y 耄od e 转l o de o 强枉y 巍e 题b ec o n e l u d e d 撇r e a l e s t 如i n d u s 时s h o u l dg e tl e s si n d e p e n d e n tt ot h e s e 觚oi n d u m e y 1 硼a y ，r e 砸e s 饶t e i n d u s 仃yi sm o 陀c l o s e l yt 0s o c i a ls e r v i c ei n d u 蛐叮m l dw h o l e s a l ea n d 删l 打a d e nh a v ep u tu p an u m b 黼o f s m d i e sb a s c do nd y f l a m i cm o d e lo f m er c a ii i s 协t ei n v e s t m e n ti nc h i n a 鑫趱。羚。两m l z e di 致d 醛奶，e 酝i 廷1 k 越e s 滚绝i 嚣d 转s _ 拄l yi sl e s se l o s e l y 稔a 鲥e 毯l 糖糟琢建弧 r e l a t i 洲w t h l i g h tm 勰u f a c ：t u 血h ea _ v ym 锄u 妣t u r i n 舀t i 硼s p o r t a t i o n ，咖喇黔，p o s t a l i n d u 蛐桫i sv 暑四t bd e v e l o p 佗a le s t a _ t ei n d u 蜘蕊d i 最r e r e n t 陀l a t e di n d u 蚰哆s h o u l db e e a 越i o u s l yc o n e e 辩d 。 3 t m sp a p 钟a l s ou s e s k rm o d e lt o 锄a l y z eh o w 锄dt ow h a te x t e n tm o n e yp o l i c ew o r k t o 糟a le 逝t ei n v 燃协l e n ta tr e c 髓tb u l lm a f k e t 1 tc a nb e 辩e nt h a li n c f e a s i n g 蠡n a l l c ei 域i 抛t i 鳓 c 糟d 谴h e l p s 豫a le s t a 绝i n v e s t m e n t ，鞠d 魏w o r l c sc o n s t a n t l y w h a ，s m o r er 。a le s t a t e i n v e s t m e n td e v e l o p sm o r er a p i d l yt l l a nc r e d i td e v e l o p s i i ib u l lm a f k e t ，i n c r e 雒i n gr e a l 豫t e m a yl e 砖t oi n c 糟鑫s i n gf e a le s 乜i 钯i n w 鼗糙e 醚蛐i c hb e 溉y 壕ea i m 醒瓣o n e yp o l i e 孓确鑫塞 托孙o ni si n 、他s t o fe x p e c t a f i o nh 笛c h a n g e di nb u nm a r k e t s o ，w h e nc h i n e s ef o m u l a t 鼯p o l i c y c y c l ec h 撇r 赫dc h i n e s ec h a r a c t e i s h o u l db e 如l l yc o n c e m e d k 掣w o 硝：r e 醚e s l 鑫钯m a r l e l ；s l a l es p 蠢e e 越o d 砖；、後鼗越o d e l ；r e l a l e d i n d u s t r y ；g r a yr e l a t i o ns y s t e m 2 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导 下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的 内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的 作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人或集体均已在文 中以明确方式标明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人 承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签名： 2 0 1 3 1 8 年量2 月lo 日 1 导论 1 1 研究背景 1 导论 近年来房地产市场备受争议和关注，自上世纪末以来房地产市场持续发 展，到2 0 0 4 年出现泡沫。房地产投资迅猛，房地产价格飙升，政府不断采用 一系列货币政策试图抑制房地产投资以及控制房地产价格。在国家一次次调 高利息的背景下，房地产投资并未受到抑制，尽管有一些转入熊市的言论， 但无可否认宏观政策并未达到预期效果。这不禁引起许多问题：房地产业作 为对国民经济发展影响重大的产业，其作用机制如何? 房地产业对国民经济 的影响程度到底有多严重? 宏观调控到底对房地产投资产生了怎样的作用? 利率连续上调，缘何抑制不了房地产投资? 这就是本文旨在解决的问题。 1 2 相关文献回顾及对本文的启示 1 2 1 货币政策对房地产投资影响的文献综述 目前关于货币政策与房地产业关系讨论有很多，可以分为理论和实证两 部分。 理论分析的文献主要有：i n g 和m c c u e 研究了宏观经济对办公建筑和 工业建筑的周期影响，发现产出、名义利率和货币供给的冲击对办公建筑有 很强的影响。盛松成( 2 0 0 3 ) 认为中国人民银行通过房地产金融从而调控房地产 价格的作用是有限的，而且面临着调控效果不确定的问题。易宪容( 2 0 0 4 ) 认为， 传统的中央银行的信贷收缩货币政策无法从根源上解决投资过热问题；央行 难以推动利息调整，以纠正房地产扭曲的资金价格，并且能够对快速增长的 投资起到遏制作用。 基于动态模型的我国房地产投资若干问题研究 实证分析的文献主要有：j o n a m a i l 和砧c h a r d ( 2 0 0 2 ) 试图对美国历年来不 同金融架构下货币政策对房地产投资的影响逐一分析，研究认为在过去2 5 年 里，房地产融资体系的重建对美国房地产市场运作有很大的影响。1 9 8 0 年代 中期之后，紧缩的货币政策通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的 一系列复杂影响，货币政策传导过程变得较长，但是影响程度依然较大。 m a l t e o 和i 洳u l ( 2 0 0 3 ) 通过汛的方法分析了芬兰、德国、挪威和英国的房 地产市场后得出结论：信用传导渠道的有效性与房地产市场的结构特征相关。 他们的跨国比较研究同时表明，信用渠道( 银行借贷) 与房地产市场的融资效率 和借贷机构的形态有关，金融自由度越高，利率对房产价格的冲击就越大。 谢经荣( 2 0 0 2 ) 对1 9 9 0 年至1 9 9 9 年中国房地产价格与广义货币供给( m 2 ) 的实证 研究结果表明，房价与货币供给之间有强正相关关系。陈淮和郑翔( 2 0 0 5 ) 剖析 了央行2 0 0 4 年利率调整的宏观经济背景，从房地产开发商、购房者、商业银 行、房地产金融发展和房地产市场发展的影响等5 个方面，分析利率调整对 房地产市场发展的影响。聂学峰、刘传哲( 2 0 0 6 ) 运用相关分析、因果关系分析 和协整分析方法对我国货币政策影响房地产市场的效应与时滞进行实证分析 的结果表明，货币政策能够影响房地产投资和价格，货币供应量对房地产市 场的影响比利率政策更为显著，货币政策对房地产市场的影响时滞为2 个季 度。秦梓华( 2 0 0 6 ) 使用协整检验和因果关系检验的方法研究了中国房地产市场 价格、投资与货币供应量的关系，研究我国货币市场和房地产市场的相互关 系。实证分析结果表明，货币供给量能够影响房地产价格和投资，因此可以 制定适宜的货币政策对房地产市场进行宏观调控，同时房地产业对货币政策 运行的影响也越来越大，也是制定货币政策值得关注的目标。 为了了解在当前为期1 0 余年房地产热的房地产周期中，金融政策对 我国房地产投资的影响，本文对此利用v 根模型和g 黜蝌g e 因果关系检 验进行实证分析，并且得出了一些不同的结论。 1 2 2 房地产投资对国民经济增长贡献的文献综述 目前国内关于房地产业与国民经济增长关系讨论有很多，可以分为理论 和实证两部分。理论分析的文献主要有： 2 1 导论 谭刚( 2 0 0 1 ) 认为房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观 经济增长率越高，房地产业的发展速度也就越快。曹振良( ( 2 0 0 3 ) 认为：国民收 入、经济增长、投资水平、消费水平、信贷规模和利率对房地产业有影响， 国民经济增长加快，房地产业增长会更快，反之，如果国民经济相对下降了， 则房地产业下降速度会更快；房地产业增长率快于一定时期内整个国民经济 增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，其在国民经济中的地位和作用 也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这种状态。简德三、王洪卫( 2 0 0 3 ) 认为国民经济对房地产业的作用主要表现在两个方面：带动或制约；房地产 业对国民经济的作用也可以分为两个方面，促进或牵制。上海财经大学投资 研究所( 2 0 0 4 ) 认为2 0 世纪9 0 年代以来，房地产投资在我国经济和投资增长中 起到了重要作用，1 9 9 0 年以后，房地产业一直是我国经济发展的热点。房地 产投资通过乘数效应对国民经济产生作用，房地产投资促进消费从而促进经 济增长，同时有利于政府财政收入、增强宏观调控实力。 实证分析的文献主要有：g r e e i l ，砒c h a r dk ( 19 9 7 ) 利用g 删 1 9 e r 因果关系检 验发现1 9 5 2 1 9 9 2 年期间，美国的住宅投资是g d p 的g m n g e r 原因，但g d p 不是住宅投资的研a 1 1 9 e r 原因。m y e o n g - s 0 0 鼬m ( 2 0 0 2 ) 根据韩国1 9 7 0 年 2 0 0 0 年的数据，利用向量自回归( v ：对韩国住宅与非住宅投资与g d p 增长率的 关系进行分析，认为非住宅投资比住宅投资对g d p 波动的影响更大。皮舜， 武康平( 2 0 0 4 ) 利用g r a l l g e r 检验，发现1 9 9 4 年一2 0 0 2 年间我国区域房地产 市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系。郑思齐，刘洪玉( 2 0 0 4 ，英 文) 也是利用锄l g e r 检验，发现与其他投资相比，房地产投资对经济的短期 影响更强一些，这表明房地产投资是我国经济短期波动的重要因素。贺叔平 ( 2 0 0 5 ) 运用变参数模型对1 9 9 8 年2 0 0 5 年的季度数据进行研究，认为房地 产投资的产出弹性丰富，房地产投资是我国经济发展的基础产业和支柱性产 业。国家统计局综合司课题组( 2 0 0 5 ) 通过分析认为每1 0 0 元的房地产需求，大 约会影响其他行业2 1 5 元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响3 1 5 元的总产出。岳朝龙、孙翠平( 2 0 0 6 ) 通过对1 9 9 l 一2 0 0 4 年的房地产投资和g d p 数据进行实证分析，得出以下结论：房地产投资与g d p 之间存在长期的协整关 系；房地产投资的短期波动对g d p 有显著的正影响：在短时期内，随着置信 水平的提高，两者之间由单向因果关系变为双向因果关系，但长期内，两者 3 基于动态模型的我嚣房缝产投淡蒋干问题研究 不具有因果关系。龚卿、陈碧琼( 2 0 0 6 ) 认为我国房地产业发展与经济增长之间 存在着较强的正像交互响应作用，而且其长期的响应作用程度更显著、更稳 定。 定性分析多以经济理论为基础，以大量的事实为依据，分析了国民经济 与房地产投资之间的关系，有较强的说服力：定量分析多以q a l l g e f 隰果关系 检验或瓜模越来计算相互影响，对本文的写作有一定的借鉴意义。但是用 g 豫n g e r 因果关系检验不能得出房地产投资与国民经济之间影响关系量的大 小；搬模型也不能得出房地产投资与国民经济之间影响关系量的大小；变 参数模型有少量应用研究，但研究不够充分，缺乏长时间。受文献影响，本 文运用变参数模型测算溅房地产投资与国民经济之闻影响关系量的大小，并 且充分利用变参数模型的优点，尽量扩展了样本时间跨度，对比了房地产发 展牛熊市近2 0 年，g d p 的房地产投资弹性变纯情况，并利用变参数模型结栗 中的弹性数据创新投入产出视角指标，研究房地产投资发展速度和房地产对 国民经济贡献速度的对鼗：。 1 2 。3 房地产业与国民经济其他产业关联的文献综述 美国经济学家钱纳里与渡边2 0 世纪5 0 年代曾用美国、日本、挪威、意 大利等匡的数据从产业关联效应角度研究了产业结构，并按产业关联特性对 产业进行了分类，这成为研究产业结构和产业特性的理论基础之一。美国经 济学家罗斯托予5 0 年代提出的经济增长阶段论( 即经济成长主导产业理论) 是 研究产业带动效应的理论基石。他认为，主导产业有三个基本规定性：一是 能有效吸收薪技术；二是本身有较高的经济增长率；三是能带动其他产业的增 长，这一扩散性影响有三种：后向影响，指对那些向自己提供生产资料的产业 的研究；前向影响，指对新工业、新技术、新麓源等的诱导傺用；旁侧效应，指 对区域的影响。该理论被应用到各个领域，其中包括房地产业。日本有关机 构估计，住宅投资规模在1 9 9 5 年达到2 5 亿冒元，由住宅建设推动钢铁、水 泥、造纸等行业发展，加上住宅建成后，带动家电、家具等产业增长，总经 济带动效果达5 0 亿日元，两倍于自身的规模。1 9 9 7 年底圜本总务厅运用投 入产出分析方法对日本住宅建设投资变化和国家经济增长的作用进行了研 4 1 导论 究。得出结论：在日本，住宅建设是国民经济增长的重要拉动因素。世界银 行1 9 9 4 年从住房建设投资角度分析了房地产业的带动效应，每增加1 0 0 亿美 元住房建设投资，将创造1 7 0 2 2 0 亿美元的需求，每销售1 0 0 亿美元的住房， 将带动1 3 0 1 5 0 亿美元的其他商品销售，需求带动系数较大，两项合计，按 保守估计，需求带动系数为3 0 。 近些年，房地产业的关联作用很受重视，并且看法和评判基本一致，即 房地产业产业链长、能带动多个相关产业的发展。石志华( 1 9 9 7 ) 在r 九五 经济发展谁主沉浮卜把住宅产业培育成为新的经济增长点一文中认为， 住宅产业发展能够带动建筑、建材、冶金等5 0 多个物质生产部门2 0 多个大 类近2 0 0 0 种产品的发展。韩立岩( 1 9 9 9 ) 在住房消费对于经济增长的带动作 用一文中，根据1 9 9 5 年投入产出表中建筑业的基本流量情况，对建筑业带 动相关2 1 个产业部门的情况进行了分析。通过层次分析法，分析建筑业的直 接带动和完全带动，将建筑业对其他产业部门的带动系数分为四种情况：( 1 ) 带动显著；( 2 ) 带动较强；( 3 ) 有带动；( 4 ) 带动较弱。分别计算出建筑业对国民 经济各部门的带动系数，并分析其带动作用，进而分析了住宅建设对国民经 济的带动作用。李启明( 2 0 0 2 ) 在论中国房地产业与国民经济的关系一文中 认为，房地产业与其他众多产业相互制约、相互依存。房地产业对建筑业、 制造业的诱发作用最大，每l o o 亿元房地产业投资可以诱发制造业产出1 2 3 6 l 亿元、建筑业产出9 0 7 6 亿元、采矿业1 6 6 4 亿元、商业1 1 1 6 亿元、房地产 业自身l o 9 8 亿元、电力煤气自来水供应业6 5 9 亿元。这些研究成果对于我 们认识( 尤其是从数量上评价) 房地产业的产业关联效应提供了帮助，但是这些 大多是用与房地产业相近似的住宅业、建筑业说明问题，未能直接针对房地 产业本身的带动效应进行研究，而且结论带有描述性，即便有一些定量分析， 但也很难看到计算和分析过程。 综上所述，房地产具有产业链长，与其他产业相关明显的特点，房地产 业的发展将引起其他关联产业的变动。房地产业正是和其关联产业一起，对 我国民经济增长造成影响。国内缺乏对房地产业的关联研究，且大多是基于 2 0 0 2 年以及以前投入产出表的i o 模型研究，但由于投入产出表5 年编制一 次，2 0 0 7 年的投入产出表还未编制出来，造成对房地产产业视角的研究缺乏。 本文进行房地产关联产业的动态研究，对比房地产发展不同周期时与相关产 5 基于动志模型的我营房埴产投资若十问题研究 业的关联性 1 3 文章框架 本文首先从房地产在国民经济中的位置着笔确定了如下论文框架。图 中，左边为货币政策，中间为房地产投资，右边是房地产关联产业左上箭 头指货币政策对房地产投资的作用，左下箭头指国民经济对货币政策的反作 用。全文框架如下图从左至右安排： 图l 房地产投资在国民经济中的作用影响图 西 一肭谭 第一章：研究背景，相关文献综述以及对本文的启示。 第二章：运用、姐模型、脉冲响应函数、方差分解、格兰杰因果关系研 究了最近一轮房地产牛市中，货币政策对房地产投资产生的实际压力和实际 推力( 即左上箭头部分) 。 第三章：分析近2 0 年来不同年度房地产投资对国民经济增长的贡献， 状态空间模型考虑到我国经济结构发生的变化，计算了每年g d p 的房地 产投资弹性，并在此基础上深入研究了房地产投资对国民经济的影响大小 ( 即中间和右边图形部分) 。 第四章：运用灰色关联系统研究了近2 0 年我国房地产市场依次经历9 0 年代初房地产热，9 0 年代中期房地产调整，9 0 年代束启动的房地产热目前 的房地产过热，这几个发展阶段中房地产业与其它产业关联的动态变化，从 中分析房地产业的在不同时期的发展特点( 即右边图形部分) 。 第五章：结论。对每一章的分析结论进行总结，给出有关房地产投资的 政策意见，并提出本文的不足。 2 货币政策对房地产投资的影响 2 货币政策对房地产投资的影响 房地产热，是房地产周期的一个阶段。进入2 1 世纪，国际低利率与较多 的流动性使得主要发达国家房地产价格不断攀升，住房抵押贷款在金融部门 占有举足轻重的地位，如果房地产价格出现急剧调整，这些国家的银行体系 资产质量会迅速下降，经济金融将受到严重冲击。 我国自1 9 9 7 年出现新的一轮房地产热。这轮房地产热持续时间长，在这 一段时间以来，中国的房地产过热问题成为政府与百姓、商界与学界共同关 注的焦点。国家出台了一系列的宏观调控措施，包括上调利率、控制信贷规 模、调整货币供应量等，以消除房地产业过热的势头，尽量减少房地产投资 过热给经济金融带来的负面影响。然而，出台政策到底产生了多大作用? 为了解在当前房地产热的房地产周期中，金融政策对我国房地产投资的 影响大小，本文对此利用v a r 模型和g 凡蝌g e 因果关系检验进行实证分析。 2 1 模型简介 2 1 1v 从模型简介 1 9 8 0 年，希姆斯( c a r i i i l s ) 将v 胀模型引入到经济学中，推动了经 济系统动态性分析的广泛应用。由于经济系统的运行是由众多的相互联 系、彼此影响的经济指标的协调变化所决定，因此单指标的时间序列模型 无法反映其他指标对它的影响与制约。由此可见，在研究一个经济系统的 运行机制时，市场需要将各个经济指标综合起来，建立向量时间序列模型。 恹模型便常用于预测相互联系的时间序列系统及分析随机扰动对变量 系统的动态冲击。 向量自回归) 是基于数据的统计性质建立模型，瓜模型把系统 7 基予动态模型豹我灏痨绝产投资若手阉悉磷究 中的每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模 型，从而将单变量自回归模型推广到多元时间序列变量组成的“向量自 回归模型。蛾模型是处理多个相关经济指标的分析与预测最容易操作的 模型之一，因为它不需要其他经济指标如外生变量等参与建模，并盈在一 定条件下，多元m a 和舢m 队模型也可转化为w 汰模型，因此，近年来 镰模型收到越来越多经济上侔者的重视。1 一个v a r ( p ) 模型的数学形式是2 ： y t = a l y t l + + a p y 卜p + b x t + 鼓 其中，y 。是一个k 维的内生变量，x 。是一个d 维的外生变量。a l ， a 。和b 是要被估计的系数矩阵。菇是扰动向量，它们相互之闻可以同期 相关，但不与自己的滞后值相关及不与等式右边的变量相关。假设z 是麒 的协方差矩阵，是一个正定矩阵。上式可以用矩阵表示为： 瞪 ry l t - l 、| a 。卜tl + a ： kjr_-l)(。-至 由于仅仅有内生变量的滞盾值出现在等式的右边，所以不存在同期相 关性问题。用o l s 能德到w 氓简化式模型的一致且有效的估计量，既使 扰动向量“有同期相关，o l s 仍然是有效的，因为所有的方程有相同的回 归量，其与g l s 是等价的。由于任何序列相关都可以通过增加更多的y ，的 滞后而被消除，所以扰动项序列不相关的假设要求并不非常严格。上式也 可改笃为： ( i _ a l l 一一a p l p ) y 。= h 此处y ；是一个k 维内生变量向量，鳆是协方差矩阵为q 的扰动向量， l 为滞后算子。当矩阵( i a 。l 一一a ，l p ) 可逆时，称v a r ( p ) 是可逆的，此 时可以褥到心) ( 无穷阶向量动平均) 的形式： y t = ( i a l l + + a p l p ) q 从= ( i + i l + 沙l r ) 从 1 董文泉，裹铁梅等，经济瓣期波动的分析与蓣测方法，吉棒大学出敝杖，1 9 9 8 年舨 2 商铁梅，计鬣经济分析方法与建模e v i e w s 应用及实例，清华人学出版社，2 0 0 6 年版。 s 2 瓒币政策对房地产投资的影响 如果被估计的v a r 模型所有根的模小于并且位于单位圆内，则其是稳 定的。如果模型不稳定，某些结果将不是有效的( 如：脉冲响应标准误差) 。 模型的稳定性可以通过a r 根的图表来进行检验。 w 瓜模型中一个重要的问题就是滞后阶数的确定。在选择滞后阶数p 时，我们想使滞后阶数足够大，以便能完整反映所构造模型的动态特征。 但是另一方面，滞后阶数越大，需要估计的参数也就越多，这就会导致模 型自由度的减少。所以通常进行选择时，我们需要综合考虑，既要有足够 数目的滞后项，又要有足够数目的自由参数。事实上，这是恨模型的一 个缺陷，我们在实际中常常会发现，我们将不得不限制滞后项的数目，使 它少于反映模型动态特征性所应有的理想数目。可以用序列调整的l r ( 似 然比) 检验、触c 信息准则和s c 准则来确定滞后阶数。本文利用依赖瓜 模型中变量次序的c h o l e s k y 分解进行脉冲相应分析。 2 1 2 脉冲响应函数 用时间序列模型来分析影响关系的一种思路，是考虑扰动项的影响是 如何传播到各变量的。以下根据讯( 2 ) 模型来说明脉冲响应函数3 的基本 思想。 f x l = x 1 1 + 吃x - 2 + b l z t - l + b 2 z l 一2 + 鸬l 【z t = c l x t - l + c 2 x t 2 + d l z t 一1 + d 2 z t 一2 + ，纭 其中，呸，b ；，c ；，d i 是参数，假定扰动项( 一。，如) 是具有以下性 质的白噪声向量： e ( 从) = o ，对于v t ， v a r 。) 2 e ( 以“) = = 氏) ，对于v t e ( “段) = o ，对于s 假定上述系统从0 期开始活动，且设x 一= x 2 = z l = z - 2 = 0 ，又设于 第0 期给定了扰动项“。= l ，心。= 0 ，并且其后均为o ，即 “。= 如= 0 ( 仁1 ，2 ，) ，称此为第0 期给x 以脉冲，下面讨论x 。与z 。的响应， 3 d e r 哪e v c c t o r e g 他s s i o n 锄dr a l 时j o u m a lo f b u s i i l i n 嚣s 锄de c o m i cs t a t i s t i c s v 0 1 5 1 9 8 7 9 基于动态模型的我国房地产投资若干问题研究 仁0 时： x o = 1 ，z o = 0 将其结果代入w 汛( 2 ) 模型，仁1 时： x l2 a l ，z l2 c l 再把此结果代入瓜( 2 ) 模型，卢2 时： x 22 a 1 2 + a 2 + b i c l ，z 22 c l a l + c 2 + d l c l 继续这样计算下去，设求得结果为： x o ，x l ，x 2 ，x 4 ，x 5 ， 称为由z 的脉冲引起的x 的响应函数。同样所求得： z o ，z l ，z 2 ，z 4 ，z 5 ， 称为由x 的脉冲引起的z 的响应函数。 当然，第0 期的脉冲反过来，从飓。= 0 ，如= l 出发，可以求出由z 的脉冲引起的x 的响应函数和z 的响应函数。因为以上这样的脉冲响应函 数明显地捕捉对冲击的效果，所以与用于计量经济模型的冲击乘数分析是 类似的。 同理可以推广到多变量的情形。由y ，的脉冲引起的y ：的响应函数是由 v m a ) 中系数矩阵= ( y 。，o ) 第二行，第一列的元素组成，q = l ，2 ，。 因此，一般的，由y ；的脉冲引起的y 。的响应函数可以求出如下： ，日，日，y 2 ，o ，。日，y 4 ，日， 其中，y 。，日代表着对第j 个变量的单位冲击引起第i 个变量的第q 期滞 后反映。 2 1 3 方差分解 脉冲响应函数描述的是k r 中的一个内生变量的冲击给其他内生变 量所带来的影响。而方差分解是通过分析每一个结构冲击对内生变量变化 i o 2 货币政策对房地产投资的影响 ( 通常用方差来度量) 的贡献度，进一步评价不同结构冲击的重要性。4 因此， 方差分解给出对状中的变量产生影响的每个随机扰动的相对重要性的 信息。其思路如下： ( i a l l 一一a p l p ) ( i + c l l + c 2 l +) = i i + 仍l + 识r + = i i， 豆= ( 晰+ 馈一1 + 伤j 以2 + 伤j 一- 3 + 。) 州 可知各个括号中的内容是第j 个扰动项j 从无限过去到现在时点对y i 影响的总和，求其方差。因为 心 无序列相关，故： e ( ，日心+ 仇西l + 仍埘+ ) 2 = ( ，u ) 2 吒，j = l ，2 n q 吉o 这是把第j 个扰动项对第i 个变量的从无限过去到现在时点的影响， 用方差加以评价的结果。此处还假定扰动项向量的协方差矩阵是对角矩 阵，则y ；的方差是上述方差的n 项简单和： nr 1 v a r o 。) ： ( c 日m ) 2 j 暑ll q 窖o j y ；的方差可以分解成n 种不相关的影响，因此为了测定各个扰动相对 y ；的方差有多大程度的贡献，定义了如下尺度： ( c j = ；( 驴) 2 ( c o 妇) 2 n c 川2 专面 即相对方差贡献率( r e l a t i v ev 砸a n c ec o n t r i b u t i o n ，简称r v c ) 是根据第 j 个变量基于冲击的方差对y ；的方差的相对贡献度来观测第j 个变量对第i 个变量的影响。 实际上，不可能用到s 2 的来评价，只需有限的s 项。v a r ( p ) 模型 的前s 期的预测误差是： 4 张世英许启发金融时间序列分析北京：清华大学出版社，2 0 0 7 幕 基于动态模型的我国房地产投资若干问题研究 r v c p j ( s ) = l l ( c o 9 ) 2 q 罩0 如果r v c p ；( s ) 大时，意味着第j 个变量对第i 个变量的影响大，相反 地，r v c 卜。( s ) 小时，可以认为第j 个变量对第i 个变量的影响小。 2 1 4 格兰杰因果关系检验 格兰杰因果关系检验的目的是：判断在对其他变量( 包括自身的过去值) 的回归时，把x 的滞后值包括进来能否显著地改进对y 的预测，如果可以 显著地改进对y 的预测，则认为x 是y 的格兰杰原因；类似地可以定义 y 是x 的格兰杰原因。格兰杰检验即是建立以下两个模型： y = 口+ 口y i x i + 从 i z j i 一- li i = l y = 口+ q y i + “ i = l 其中u ，为白噪声序列，口，为系数。n 为样本量，p 为x 。，y 变量的 p 滞后阶数，令y = 口+ 口y 一。x i + 以式的残差平方和为e s s 。； i i l y = 口+ y 。+ “式的残差平方和为e s s 。 i _ l 原假设为h o ：= o ；备择假设为h l ：o ( j = l ，2 ，p ) 。若原假设成立则： f ：堡垒璺q 二里墨墨1 2 1 里f ( m ，n k m 1 ) e s s l ( n k m 1 ) 即f 的统计量服从第一自由度为m ，第一自由度为n 一( k + i n + 1 ) 的f 分 布。若f 检验值大于标准f 分布的临界值，则拒绝原假设，说明x 的变化是 y 变化的原因。 1 2 2 货币政策对房地产投资的影响 2 2 模型的建立与估计 在指标选取上，本文以保证数据可得性与可靠性为基础，选取2 0 0 1 年1 月至2 0 0 7 年1 2 年的月度数据，指标包括房地产投资额、金融机构贷 款额、利率，共7 8 个样本来研究房地产投资与金融机构贷款、房地产投 资与利率的动态关系。数据来源于中经网统计数据库。 在数据处理上，为了排除通货膨胀影响，反映几个经济变量的真实关 系，用居民消费价格指数分别对房地产投资额、金融机构贷款额、利率进 行处理： 1 居民消费价格指数原为月度环比数据，为反映居民消费价格指数在 这一时期的变动，以2 0 0 7 年1 月为基期，根据原环比数据推算出定基数 据计算以后各月的居民消费价格指数； 2 用f t 表示房地产投资，用全国房地产投资指数除以定基居民消费价 格指数反映； 3 用c r 表示金融机构贷款量，用金融机构各项贷款总额除以定基居 民消费价格指数反映； 4 用r r 反映实际利率，由【存量环比( c p i + 1 卜一1 】得到平减增长速度； 5 用x 1 1 法对f t 房地产投资和c r 金融机构各项贷款总额进行季节调整； 6 为消除异方差，再将经过季节调整的两组数据分别取对数处理； 7 对对数f t 、对数c r 、i 汰进行a d f 单位根检验，均为非平稳序列； 8 但是对一届差分之后的对数f t 、取对数c r 、i 汛进行a d f 单位根检 验，都在o 0 5 的置信水平下平稳，没有单位根。这表明对数f t 、对数c r 、 i 艰均为一阶单整序列。 9 对对数f t 、对数c r 、r r 的一阶差分序列，再运用j o h a i l s e n 方法 进行协整关系检验，检验三个指标是否存在长期协整关系。滞后阶数为1 ， 有线性趋势和截距项的j o h a i l s e n