（西方经济学专业论文）商业信贷与房地产市场互动机制研究.pdf

内容摘要 从上世纪末以来，我国房地产市场发展迅猛，特别是自2 0 0 2 年到现在的三、 四年间，无论从房地产投资额、商品房销售面积，还是从房价来说，房地产业都 可以说正经历着急剧的升温。而商业银行的信贷对房地产的发展起到了直接的推 动作用；反过来，银行业也集聚了房地产市场大量的风险。本文正是试图用数据 来论证和测度银行信贷对房地产的推动作用以及自身所承担的由于大量房地产 信贷带来的风险。 本文的结构由四个部分组成。 第一部分是对国内外关于商业银行房地产信贷问题的理论文献进行综述，并 引用了两个模型，从理论上来解释商业银行信贷与房地产市场的作用机理。 第二部分是理论和实证分析，这也是本文的重点。在这一部分，用大量的数 据和图表来论证、测度商业银行信贷对房地产市场的推动作用以及在这个过程中 所集聚的信用风险、操作风险以及市场风险等。 第三部分是案例研究，分析了8 0 年代末期日本和9 0 年代香港的房地产泡 沫，希望能对中国的房地产金融有所借鉴。 第四部分是结论和政策建议，总结本文的研究结论，并提出要实现中国房地 产金融的健康发展，应该大力推进房地产融资多元化、加强对金融机构的内部治 理和外部监管以及鼓励房地产抵押贷款证券化。 【关键词】：商业银行房地产信贷不良资产 中图分类号：f 8 3 2 5 7 2 3 a b s t r a c t f r o mt h ee n do fl a s tc e n t u r yt on o w , e s p e c i a l l yd u r i n gr e c e n ts e v e r a ly e a r sf r o m 2 0 0 2 ，c h i n a sr e a le s t a t em a r k e th a sb e e ne x p e r i e n c i n gaf a s td e v e l o p m e n t , n om a t t e r f r o mw h a ta s p e 峨t o t a lp r o p e r t yi n v e s t m e n t , p r o p e r t ys a l eo r p r o p e r t yp r i c e u n d o u b t e d l y ，t h et r e m e n d o u sp r o p e r t yl e n d i n go u t w r i t t e nb yc o m m e r c i a lb a n k sp l a ya k e yr o l eb e h i n dt h er e a le s t a t eb o o m i n g a tt h es a n r et i m er i s k sh a v e b e e nt r a n s f e r r e d f r o mr e a le s t a t em a r k e tt oc o m m e r c i a lb a n k s t h i sp a p e rt r i e st ov 积印a n dm e a s u 圮 t h ei n t e r a c t i v em e c h a n i s mb e t w e e np r o p e r t ym a r k e ta n dc o m m e r c i a lb a n kl e n d i n go n aq u a n t i t a t i v eb a s i s t h e p a p e rc o m p r i s e sf o u rp a r t s ： t h ef i r s t p a r tp r o v i d e s ar e v i e w o fp r e v i o u st h e o r e t i c a la n dq u a n t i t a t i v e r e s e a r c h e so np r o p e r t yl e n d i n ga n dr e a le s t a t em a r k e t , a n di n t r o d u c e st w om o d e l st o d e m o n s t r a t e 也ei n t e r a c t i v em e c h a n i s mb e t w e e nt h et w os e c t o r s t h es e c o n dp a r ti st h ec o r eo ft h i sp a p e r t h i ss e g m e n te x a m i n e s 越w h a te x t e n t p r o p e r t yl e n d i n gs t i m u l a t e sr e a le s t a t em a r k e tb o o m i n ga n dt r a n s f e r sd i f f e r e n tr i s k s f r o mr e a le s t a t em a r k e tt ob a n k i n g s y s t e m t h et h i r dp a r ti sc a s es t u d y , w h i c hi n c l u d e st w oc a s e s ，j a p a na n dh k t h e s et w o c a s e sa r ee x p e c t e dt o p r o v i d es o m eu s e f u l r e f e r e n c e sf o rc h i n a sr e a le s t a t e d e v e l o p m e n ta n df i n a n c i a lm a r k e ts o u n d n e s s t h el a s t p a r t c o n c l u d e st h er e s e a r c ha n d p u tf o r w a r dt o s o m er e s u l t i n g s u g g e s t i o n s ：e s t a b l i s had i v e r s ef u n d - r a i s i n gs y s t e mf o rp r o p e r t ym a r k e t ；s t r e n g t h e n c o m m e r c i a lb a n k s i n t e r n a l g o v e r n a n c ea n de x t e r n a ls u p e r v i s i o n ；a n dp r o m o t e m o r t g a g e - b a k e ds e c u r i t i e s k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lb a n k p r o p e r t yl e n d i n gn o n - p e r f o r m i n g a s s e t 4 引言 我国的房地产市场发展大概经历了两次高潮： 第一次是八十年代末、9 0 年代初的房地产热，当时以海南和北海为代表的 沿海地区房地产市场高速发展。由于土地价格的双轨制造成了大量的土地投机， 同时由于信贷的松弛，大量资金进入房地产市场，在一些沿海地区形成了房地产 泡沫。到9 0 年代中期，国家对信贷政策进行了严格控制，对房地产行业进行了 宏观调控，结果房地产市场过热的地区房价骤落，造成了大量房地产公司倒闭， 一些地区金融市场混乱，最典型例子就是海南发展银行的倒闭。 第二次是9 0 年代末直到现在的房地产高速发展期。这一轮的房地产发展和 第一次有很大的不同。这一次的背景是我国已全面实行住房货币化、商品化，个 人的购房需求全面释放；人民的国民收入有了很大提高，有了一定的购买力，特 别是广东和江浙一带的民营私营业主；我国已经加入w t o ，外资更多的通过各 种渠道进入中国市场；银行业即将对外开放，我国银行业的改革进程加快，国内 股份制银行、四大国有银行以及外资银行之间竞争越来越激烈，这些都可能成为 银行过度进入房地产市场的原因和动机。在这一轮的房地产市场高速发展中，全 国的房价都有不同程度的大幅上涨，一些专家也提出了“存在泡沫”的警告。房 价的过快上涨引起了中央政府的重视，并于2 0 0 5 年上半年加强了对房地产市场 的调控，目前房地产市场处于一个调整时期。 房地产行业有其自身的一些特点，这些特点决定了房地产市场的波动性、周 期性等特征。首先，资金高度集中。这决定了房地产从开发到销售需要有完善、 流畅、多元化的融资渠道。其次，资金周转时间较长，一个房地产项目从开发到 销售结束一般要数年的时间。在这期间，任何的违约风险都会导致资金链条的断 裂。再次，经常和经济周期同步经济的快速发展一般都会导致房地产市场的繁 荣。而人们对房地产市场持续繁荣的预期以及信贷的松弛、还有市场投机都极易 引起房地产价格的快速上涨，最后出现泡沫。还有，房地产业在本质上存在着一 定的供给刚性。当市场上价格开始上涨，而且预期价格会继续上涨时，房产的供 给并不能在短期调整到市场出清状态。因为，房地产开发商从做出决策增加地产 开发到能够在市场上进行销售要一个比较长的建造周期。等开发商增加了供给以 6 后，或在建造当中，市场可能已发生了逆转，价格下跌。等新房子造出来以后， 供给增加，进一步打压房价。最后，受国家政策和国际市场的影响比较大。国家 的经济、金融政策会对房地产的走势产生重大影响。对于金融市场比较开放的国 家来说，国际市场的投机和炒作也会较大程度上左右国内房地产市场的情况，例 如，东南亚的房地产市场就曾一度受国际金融市场的巨大冲击，并导致了东南亚 各国金融市场的动荡。 正如前面所述，房地产行业是一个资金高度密集的产业，而在我国银行体系 是最主要的资金融通渠道，因此房地产市场的波动起伏必定和银行的信贷休戚相 关。再者，银行体系又是我国金融市场的主要制度体系，对于已大量介入房地产 市场的商业银行来说，房地产的起落也会对其资产质量、利润等造成显著影响。 因此研究房地产市场和商业银行信贷的关系有着十分重要的意义。虽然国外对商 业银行房地产信贷已经研究的比较多，也得出了一些有意义的结论；但是国内对 于这一问题还缺乏全面的、系统性的研究，这正是本文想努力去尝试的。 本文的结构是，第一章对国内外对于商业银行房地产信贷问题的理论文献进 行综述，回顾前人的研究成果；第二章是理论和实证分析，这也是本文的重点。 在这一部分，用大量的数据和图表来分析商业银行信贷和房地产市场之间的关 系；第三部分是案例研究，对于日本和中国香港的房地产泡沫进行了分析，希望 能对中国的房地产金融有所借鉴；第四部分是结论和政策建议，总结本文的研究 结论，并提出中国房地产金融健康发展的建设性意见。 7 第一章相关文献综述 第一节相关理论和实证研究文献回顾 国外对这个问题研究的比较充分，其中很多文章对一些国家( 地区) 房地产 和金融市场危机作了思考，特别是对1 9 9 7 年亚洲金融危机做了比较多的检讨。 h e r r i n g 和w a c h t e r ( 1 9 9 8 ) 从国际化的视角对房地产市场繁荣和银行信贷进行了 分析。他们分析了心理预期、非金融因素、银行信贷分别在房地产周期中的作用。 研究银行在房地产周期中的作用时，他们将一个心理学概念“灾难近视症” ( d i s a s t e rm y o p i a ) 来解释人们在市场上的非理性行为：灾难发生的机率总是很 小的，人们用来关注、预防灾难的精力和资源也是有限的。这样，只要灾难暂时 不发生，随着时间的推移，人们会对灾难越来越掉以轻心，灾难最终会出奇不意 地发生；而当其发生后，人们却又过度的担心，一下子投入过多的精力来预防灾 难，随着人们记忆的消退，慢慢又对此掉以轻心，直到下一次灾难再发生。这个 理论可以一定程度上解释房地产市场上的涨落。另外，他们还对对美国、日本、 泰国等国家进行了案例分析 h i l b e r se ta l ( 2 0 0 1 ) 认为房地产市场的不健康发展可能会导致金融市场的不 稳定甚至造成金融危机，他进一步认为房价是金融市场运行良好的一个指示器。 房地产市场有一些独特的特征，比如供给的异质性；缺乏一个集中统一的交易市 场；交易不活跃；较高的交易成本；价格由双方协商确定，缺乏透明度；供给短 期刚性；融资大部分靠借贷，并以房产作抵押。 c o l l y n s 和s e n h a d j i ( 2 0 0 2 ) 在他们的i m ft 作论文中提出了银行信贷和房地产 价格的正向反馈机制：房价的上升直接地提高了银行自有房产的价值并且提高了 用来抵押贷款的房产的价值，这样会导致银行对信贷风险评估的向下修正，加大 信贷供给，刺激房价进一步上扬；当市场预期放生逆转时，房价下跌，银行自有 房产和抵押房产价值均缩水，监管部门加强对银行放贷的监管，同时房价下跌也 会减少贷款人的违约成本，违约风险加大，结果是银行调高信贷风险评估，较少 信贷供给，房价进一步下跌。c o l l y n s 和s e n h a d j i 还从银行信贷和房地产泡沫的 关系的角度对亚洲金融危机进行了反思。他们用面板数据对中国香港、韩国、新 加坡和泰国进行了实证分析，得出了银行信贷导致房地产价格上升的结论。但对 于房地产市场对于银行信贷和银行风险并没有给予足够的分析和证据。 8 p a v l o v ( 2 0 0 4 ) 在假设资本市场有效和房地产短期供给固定的情况下，将房 地产信贷看作是银行提供给借款人的一种卖出期权。因为当房地产价格下跌到一 定程度时，分期付款者有违约的激励，他们会拒绝偿付剩下的贷款，这时银行有 权将抵押房产收回，这样就相当于贷款者在房产价格下跌时将房产出售给银行。 所以，p a v l o v 认为，银行在给房地产贷款定价( 即确定贷款利率) 时应充分估计 并包含卖出期权的价格。当银行低估卖出期权时，就会导致房地产价格上升，偏 离房地产的实际价值。h o f m a n n ( 2 0 0 3 ) 采用时间序列数据和面板数据对2 0 个 国家银行信贷、房地产价格、货币市场利率以及g d p 之间的关系进行了检验， 得出的结论是短期之内银行信贷与房地产价格之间是互相反馈的，长期来看，是 房地产市场的繁荣导致了银行信贷的增长。 r e n a u d ( 1 9 9 9 ) 对于金融市场的开放和管制松绑进行了研究，认为在金融自由 化和管制放松的情况下，越来越多的金融机构会出现，投资者发现他们有了更多 的投资选择，不像以前那样只能将钱存在银行；另一方面，可以有更多的资金渠 道来为自己融资。这样一来，银行的业务量就会减少，利润就会下降。为了抵消 利润的流失，对于一些风险性高的房地产贷款，银行也会放松警惕，给与资金支 持。这样，银行的进入就会推高房价。再者，市场的开放使得外国居民也可以投 资国内房地产市场，这也是房价走高的一个原因。 国内理论界和产业界对这个问题也比较关注，特别是在近两年房地产市场快 速发展、我国银行业大幅变革的大背景下，这个问题引起了越来越多人的研究兴 趣但是系统性的、实证性的研究还不是很多。 武康平等( 2 0 0 4 ) 提出了一个房地产市场和金融市场的一般均衡分析模型， 探讨了两者之间的作用机理。他们认为房地产市场和银行信贷存在正反馈的作用 机制，这种机制能够膨胀房地产信贷规模，放大金融信贷的风险。丰雷等( 2 0 0 2 ) 对我国的房地产市场进行了较为系统的分析，并进行了货币供给和房价的简单回 归，得出了正相关的结论。但他们并没有正面研究银行信贷所扮演的角色和承担 的风险，而且这几年我国房地产市场蓬勃发展，需要进行的新的实证检验。谢百 三等( 2 0 0 5 ) 分析了商业银行在推动我国部分城市房地产繁荣中的重要作用，指 出了银行进入房地产市场的利弊得失，并提出了一些政策建议。李建飞等( 2 0 0 5 ) 采用从1 9 9 8 年到2 0 0 4 年的季度数据对影响房价的因素进行了检验，认为银行过 9 度放贷并不是目前房价上涨的根本原因，房地产价格快速上升的主要原因是购买 者对于经济前景的信心以及宏观经济的拉动。另一方面，他们得出了房价上涨导 致银行信贷的快速增长的结论。 总的看来，这些研究对银行信贷和房地产市场发展之间的关系作了比较多的 探讨，但我在这篇论文里并不想仅仅停留在这里，而是想进一步讨论商业银行大 量贷款给房地产市场会给银行本身带来哪些利益和风险。 第二节几个理论模型 1 资产定价模型 a n d r e yp a v l o v ( 2 0 0 4 ) 提出了一个模型，该模型分析了银行在给无追索权贷款 ( n o n r c c o n r s cl e n d i n g ) 定价时，由于出现偏差造成房价上升的情况我们知道， 房地产贷款一般都是以房产作为抵押的，借贷者如不能按时还款，银行有权利收 回房产；但是无追索权贷款约定，银行在收回房产以后，没有权力继续追讨房产 拍卖后所得和贷款余额之间的差额。无追索权贷款在国外比较普遍，特别是商业 地产项目开发一般都是采用这种融资形式。房地场市场看涨的时候，借款者当然 不会违约了，因为所购房产的重置成本高于借款额；当房价大幅下跌时，借款者 就有违约的冲动，因为房产被银行收回后，可以在市场上以低于还款额的价格再 买一套同样房产。那么，这就相当于银行向贷款者出售了一个卖出期权( p u t o p t i o n ) ，使得借款者在房产的重置成本低于借款额时将所购房产“出售”给银行， “出售”的价格就是未尝还的贷款金额。所以银行在给资产定价时( 即确定贷款 利率) 要给这个卖出期权进行合理定价 模型假设市场是有效的，即不存在无风险套利机会；房产的供给短期是刚性 的；未来市场存在两种简单的情况，一种是房价上升的状态，一种是房价下跌的 状态。 该模型中所用到的符号及涵义如下： ，市场状况良好时房产的收益； r 工，市场状况糟糕时房产的收益； i ，贷款利率； p ，现在市场上房产的价格； p ，房产的实际价值； 6 ， 房产高收益的概率； ，卖出期权的价值； d ，存款利率( 或折现率) 现在该房产的实际价值应该等于其期望折现值， p ，坠堡二! 遣( 1 ) 1 + d 由于银行贷款是无追索权的，根据无风险套利原则，借款者在房产高收益的 情况下所获得的回报应该等于其借款利率： 堕1 + f p ( 2 ) 当房产出现低收益情况时，投资者收益为零，“卖出”房产，不用支付贷款 利率。 又是根据无套利原则，期权的价值应刚好弥补银行的期望损失： ，+ ( 1 6 ) 睾一1 ) - o 即 ，- 0 - f e x p - r a 而银行的期望回报应该由两部分组成， f 型旦 6 ( 3 ) ( 4 ) 一是期权价值，一是存款利率，即： ( 5 ) 现在我们来考虑一下如果期权价值被低估的情形： ，0 - 6 x e - r d 一占( 6 ) p g 为期权被低估的部分。 将( 6 ) 代入( 5 ) ，然后再带入( 2 ) ，我们得到： p 坠堡二空遣( 7 ) 1 4 - d g 我们可以看到期权被低估以后导致房产价格上升了，该部分被低估的越多， 1 1 房价上升的就越多。 2 资产组合最优化模型 h e r r i n g 和w a c h t e r ( 1 9 9 8 ) 提出了一个银行资产最优化模型来解释影响银行 房地产信贷决策的因素。银行在决定其资产组合时，不仅要考虑预期收益最大化， 还要将银行破产的风险控制在一定概率之下，这就是该模型的基本思想。模型假 设银行资产简单的分为两类，一类是房地产贷款，一类是其他资产。设想银行存 在一个最小资产额，只要银行的资产不小于该值，银行就不至于破产。 模型中使用到的符号及涵义如下： 工，第j 种资产的数量； r l ， 1 加上第j 种的预期收益率； i ， 1 加上资金的机会成本； y ， 银行可以接受的破产概率； b j ， 第j 种资产取得零回报的概率； 盯；，第j 种资产回报率的方差； ， 资产组合回报率的方差； m ， 为避免破产银行的最小资产额； a ， 期末银行资产组合的价值； v ， 影子价格； n ：，两种资产收益率之间的相关系数 模型的约束条件为： p r a 肘) s ， ( 1 ) 根据车比雪夫不等式，我们可以得到： p r 曲- e ( a ) i e ) 一肘】 e ( a ) - m 2 ( 2 ) 进一步，一一e o ) t 0 时， p r e ( a ) - a ，e ( a ) - m l - p a m ) q 2 e ( a ) - m 1 2 ( 3 ) 只要0 2 , e ( a ) - m 1 2 r 1 2 我们就可以保证p r ( a s m ) y 我们可以构造一个有约束的拉格朗日方程： g ( l j , v ) 一骞工，以- i ) + y 岳陋。) 一肘】2 一 ( 4 ) 为了简单起见，我们假设只有两种资产，种为房产贷款，一种为其他资产， 这样我们就将拉格朗日方程简化为： m a x g ( l l ，功- l 1 “一i ) + 工2 ( r 2 一f ) + 啊y 阪“一i ) + 工2 ( ，2 一f ) 一m 】2 一) ( 5 ) 对( 5 ) 求一阶导数，我们得到： 厶- 芦笋 “- i ) 一 ( 6 ) 再分别对 ，m ，e ( a ) ，b i ，p 1 2 求偏导，得到： 一o l l 二! f 墨竺! 二丝坚! ： 0( 7 ) 机r i e ( a ) 一m 】“一f ) 一( l 1 + 工：q 2 ) 堕 坐丝二丝! =。0( 8 ) o m r i e ( a ) 一m 】“- i ) 一瓴+ l 2 0 l z ) 型l = 业鲤= 丝! = 0( 9 ) 汜) r e ( a ) 一肼地- i ) 一他+ 工：) 鲁- l , i & + 铎融瓴- i ，一呜斧m ， 由( 7 ) 、( 9 ) 、( 1 0 ) 我们可以看到：银行投入到房地产信贷中的资金与房地 产贷款的回报以及银行预期未来的资产价值成正比，而房地产价格的上升又会加 强上述两个因素，所以房价的上升会带动银行信贷的增长同时，银行房地产信 贷资金总额与这部分资产的借贷者违约风险成反比，而借贷者在房价下跌时违约 的风险最大，所以在房价下跌过程中，银行往往会收紧信贷；( 8 ) 式告诉我们， 如果银行内部或监管部门对银行的最低资本要求比较高( 即m 比较大) ，银行也 会降低房地产信贷的比例。 第二章银行信贷和房地产市场发展的关系 第一节国内房地产市场发展回顾 1 9 7 8 年我国理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1 9 8 2 年国务院在 郑州、常州、四平、沙市四个城市进行售房试点。1 9 9 2 年房改全面启动，住房 公积金制度全面推行，此后，我国房地产市场，特别是海南、北海等地房地产市 场经历了一个高速发展的时期，月投资额最高增幅曾高达1 4 6 9 。针对在局部 地区出现的房地产热，1 9 9 3 年国家及时对房地产市场进行了宏观调控，之后， 房地产投资大幅回落。1 9 9 8 年4 月，人民银行发出了关于加大住房信贷投入 支持住房建设与消费的通知，随后颁布了个人住房贷款管理办法，这一政策 大大推动了房地产产业的发展，我国房地产业也进入了一个快速发展的新时期。 从下面表1 、图1 我们可以看到1 9 9 8 年以来，商品房销售面积以平均2 3 的速度增长，价格指数从2 0 0 2 年以后也出现了加速上升的趋势。 表1 商品房销售面积和价格指数 数据来源：中经网 1 4 图1 全国商品房以及商品住宅销售价格指数 ( 季度定基1 9 9 7 年4 月= 1 0 0 ) 资料来源：2 0 0 4 中国房地产金融报告 表2 主要城市商品房销售价格指数( 上年同期= 1 0 0 ) 数据来源：中经网 总的来说，2 0 0 0 年到现在，我国房地产市场经历了飞速发展，房价也有较 大幅度的增长，一些经济学者提出了房地产过热、房地产市场存在泡沫的观点 其实各个地方的房产市场状况还是差别很大的。拿我国三大经济区域，环渤海、 长三角、珠三角来说，房地产价格有比较大的差别。在表2 和图2 中选取了三个 区域的主要城市作代表，比较三个地区房价上涨的幅度。北京和广东房价近五年 稳步小幅增长，而长三角的主要城市房价近三年出现了快速大幅上涨。天津房价 也有大幅上升的趋势。所以说，我国房地产市场不能一概而论，这几年的房地产 热还是主要集中在长三角地区和其他一些主要城市 图2 商品房销售价格指数比较 数据来源：中经网 第二节银行信贷的支持是我国房地产市场快速发展的重要原因 1 商业银行近年大举进入房地产行业 上个世纪末，人民银行出台了一系列刺激我国房地产行业发展的政策，包括 1 9 9 7 年的个人担保住房贷款管理办法、1 9 9 8 年的关于加大住房信贷投入支 持住房建设与消费的通知、以及1 9 9 9 年的关于鼓励消费贷款的若干意见等。 伴随着我国经济的迅猛发展，广大群众住房的巨大需求被释放了出来，在融资体 系以商业银行为绝对主导地位的情况下，银行信贷对房地产的发展提供强力支撑 是理所当然的从1 9 9 7 年到2 0 0 4 年，每年房地产开发企业的资金来源中银行直 接贷款平均占到了2 2 6 。如果根据中国人民银行的测算，即房地产开发企业“自 筹资金”的7 0 是来自购房者的银行按揭贷款，“定金和预售款”中大概3 0 也 来自银行贷款，那么1 9 9 7 年到2 0 0 4 年，银行贷款平均占到了房地产企业资金来 源的5 5 6 1 。不仅银行贷款占房地产资金来源比重大，而且房地产贷款余额增 1 根据中经阿数据整理而得 幅也较高，2 0 0 4 年底，我国金融机构房地产贷款余额达到2 6 3 0 6 3 亿元，比上年 同比增长2 2 8 ，2 0 0 5 年第一季度房地产贷款余额达到2 7 6 5 0 6 亿元，同比增长 2 5 7 2 如图3 所示，房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额也在逐步增加， 2 0 0 2 年3 月末，这一份额为2 7 2 ，2 0 0 3 年6 月底达到3 2 1 ，2 0 0 4 年底达到 3 4 3 ，2 0 0 5 年3 月底上升到3 4 5 3 。 图3 金融机构中长期贷款余额及构成 矿矿矿矿歹 数据来源：中国人民银行调查统计司 需要注意的是，全国各地商业银行房地产信贷的增长并不是平均的，增长较 快的主要是以上海为中心的长三角地区以及其他一些主要城市的银行。截至 2 0 0 4 年末，上海市中资金融机构商业性房地产贷款余额为3 5 0 3 亿元( 增幅达 4 1 细，比年初增加1 0 2 3 亿元，占上海各项贷款新增额的比例高达7 6 。也就是 说，有7 6 的新增人民币贷款是流向了房地产业。 2 近年来商业银行为什么要大举进入房地产行业? 2 1 银行对于房地产信贷的潜在风险认识不足 房地产行业是有周期性的，很多国家都经历过房地产泡沫崩溃导致的金融危 机或震荡，如东南亚、北欧、美国、日本等等。很多研究也发现了银行信贷对于 2 数据引自人民银行同站 3 数据引自人民银行( 2 0 0 4 中国房地产金融报告 1 7 o d 舻 差言 啪 啪 蛳 枷 差毫 崞 房地产周期的推动作用，以及房地产泡沫破裂后对于银行系统的破坏。那么银行 业为什么常常会低估房地产市场中的风险呢? 根据认知心理学的解释，人类对于高频率发生的事件会比较关注，我们可以 用统计学知识来估计这类事件发生的概率，然后制定一套相对应的监控、预防和 处理措施；即使我们估计不出事情发生的概率和时间，即使成本比较高，我们也 可以假设它随时会发生，因为事件发生的高频率使得我们有理由相信预防措施是 有必要的。但是对于那些以极低频率发生的事件，如地震、海啸、金融危机等， 我们则缺乏估计这类事件发生概率的手段。为了安全起见，当然我们也采取预防 措施，但是由于它们实际发生的概率很低，则使得我们有限的资源过多地投入到 这类事情上面显得不合理了 图4 就描绘了这种状况：假设某种危机，比如房地产泡沫破裂，该事件发生 的实际概率为一恒定值；而人们是根据收集到的信息然后形成危机发生的主观概 率，主观概率和实际概率是由偏差的。当一场危机刚发生过后，人们往往容易高 估类似事件再次放生的可能性，即主观概率高于实际概率随着时间的推移，人 们认为危机发生的可能性在下降，一直下降到实际概率以下，然后放松了对此的 警惕，监管和预防措施开始松懈，随后危机发生。发生以后，人们的主观概率又 立即上升到实际概率以上，这样就形成了一个周期。 危机发 生的概 蛊 危机实 际发生 的概率 图4 对于危机的认知 主 tt + l 时间 另一个原因是银行对于房产市场的过分乐观，这种乐观可能来自对于市场的 1 8 过分信心。因为当房地产市场高涨时，房价不断上升，银行的自有房产升值，资 产增加；房地产贷款普遍是以房产来抵押的，房价上升，可以提高信贷额度；再 有，银行在评估信贷违约风险时，由于房产价格上升，会调低贷款者违约风险的 可能性。这三个原因都会导致银行对于放贷审批的宽松。另外，银行房地产信贷 审批的不谨慎也可能来自对于政府一定不会让房价大幅下跌这样一个潜在政策 担保的信任。 2 2 银行的投资渠道或者说收入来源单一化 在中国，虽然已经逐步放开了对商业银行混业经营的管制，但商业银行的主 要收入还是利息收入。非利差收入在发达国家商业银行中占有举足轻重的地位。 2 0 0 3 年度美国银行业的非利息收入比重为4 7 ，其中纽约银行更是以7 2 高居 榜首，欧盟成员国银行业达到5 0 左右，香港和台湾地区也接近3 0 。反观国 内商业银行，利差收入占比高达9 0 以上，非利息收入比重一直偏低。这几年， 随着我国住房制度改革，房地产市场迅猛发展，对资金的需求巨大；而银行也普 遍将房地产信贷看作低风险、长期稳定的收入来源，对于主要利润来自存贷利差 的国内商业银行来说，争相放贷房地产行业也就理所当然了。 2 3 银行经理的不正当激励 信贷经理对于放出去的款项并不要承担严格的责任，一种原因是银行的制度 建设不健全，使得对于放出超过一定规模或比例的不良贷款的信贷人员惩治不 力；另一种原因可能是，即使房价大跌造成债务违约大量出现，那么现在既然大 家都在大量贷款给房市，到时候造成不良资产上升的又不是我一家银行，又不是 我一个信贷员。在这种大环境下，银行也不太可能对其进行严厉处罚。反过来看， 信贷的增长却可能是一个很重要的衡量信贷员业绩的标准，在这两方面的激励 下，对于房市的大量放贷也就不足为奇了 2 4 外在压力 我国银监会已经确定了国有银行的股份制改造、上市的发展方向，并通过注 资、引进战略投资者改善银行业绩、提高内部治理绩效，最终进行上市。在这个 大方向指引下，银监会势必会对各银行的财务状况进行严密注视，并要求逐步改 善，特别是要求逐年降低不良资产比率、提高资本充足率等重要指标。在这种情 况下，银行自身有完成银监会指标的压力。提高利润率、做大分母、降低不良资 产比率、优化财务报表也就自然成了银行更为重要的目标而当下房地产信贷被 各家银行看作是低违约风险的优质资产，所以增加房地产信贷成了实现上述一系 列重要目标的有效途径。 此外，还有来自政府部门的压力和鼓励。据统计，房地产业对于各地g d p 的贡献越来越大，已经成为各地方的支柱产业之一。在我国仍以经济增长作为对 地方领导的主要考核指标的政制环境下，在地方领导对各地商业银行具有重要影 响力的条件下，银行对于房地产市场的信贷可能有受到政府鼓励的成分。 3 银行信贷推动了房地产市场的发展 图5 展示了房地产市场和银行信贷之间的关系。基本的经济因素，如人均国 民生产总值、可支配收入等决定了一个国家或地区居民的房产购买力和需求。当 经济快速发展时，往往也会伴随着对于房产的需求增加。需求的增加带来的是房 价的上涨，而房价的上涨通过三个渠道使银行增加对于房产贷款的供给；第一、 由于房产价格上涨，银行所自有的房产升值，这就增加了银行的自有资本；第二、 房产贷款一般都是以所购房产作抵押的，房产价格上升则提高了抵押贷款的额 度：第三、房产价格上升则借款者更不容易违约，不然房产就会被银行以约定的 价格收回，而由于房价上涨，房产的重置成本已高于这个约定价格，这样就导致 银行评估房产信贷时将违约风险向下修正。银行房产信贷供给的增加则促进了房 产的需求。当然，信贷供给的增加也给房地产开发企业加大供给提供了资金支持； 但是，由于房地产开发有一个周期，所以房产的供给反应要慢于需求的变化。这 样，银行信贷供给的增加就进一步提高了房产价格。当房地产市场高涨时，各银 行房贷资产良好，利润增加，监管部门往往也容易放松对银行的监控。而当经济 形势变差，经济增长放缓、收入下降或失业率上升时，人们对房产的需求开始减 少，而由于房地产供应的滞后性，新的房产项目却正在完工，这样导致房价下跌。 房价的下跌也是通过上述的三个渠道影响银行信贷的决策，而且这时房地产市场 的风险开始暴露，监管部门也会加强对银行放贷的监管，例如，提高准备金率、 提高基准利率，要求更严格的坏账拨备等，这些都致使银行收缩房贷供给。这样 一来，更使房价进一步下跌 图5 银行信贷与房地产市场的关系 上面是银行信贷和房地产市场波动的理论解释，那么具体到中国的实际情况 是怎么样呢? 在前面对我国房地产市场回顾中讲到中国房地产行业近几年发展迅速，其中 的原因包括：总体经济持续快速增长、始于上世纪末的住房改革、居民购买力的 不断增加、逐步推进的城市化进程、以及金融环境的逐步宽松导致的外资进入我 国房地产行业规模加大；除了这些基本经济因素外，土地资源的政府垄断、居民 缺乏投资渠道、地方政府将房地产行业作为促进g d p 和财政收入增长的重要手 段等一些我国经济特有的体制性问题也是导致房地产市场近年快速发展的诱因， 并且这些体制性问题使部分地区房地产市场出现了一些不健康因素。这些都是我 国房地产快速发展、房价迅速升高的原因，但是最直接的原因是银行信贷的大力 支撑；房地产行业是一个资金高度密集的行业，从土地的流转、房屋的建造、到 最后的销售，每一个环节都涉及到高额的资金，而且有的环节涉及到几年到几十 年的资金借贷关系。在我国现行金融系统下，融资体系中商业银行占绝对主导地 位，所以房地产行业的几乎每一个资金环节都有商业银行的参与，并且承担了大 部分的风险。从图6 、图7 我们可以看到，商业银行的个人住房抵押贷款余额从 1 9 9 7 年的1 3 1 亿元上升到2 0 0 4 年的1 6 0 0 2 3 亿元，以平均每年8 3 o 的速度增 长；房地产开发企业资金从1 9 9 7 年的3 8 1 7 亿元到2 0 0 4 年的1 7 1 6 9 亿元，其中 来自商业银行的资金比重平均每年达到5 5 左右。所以说，无论从房地产市场的 需求方来看还是从供给方来看，银行信贷无疑是房地产行业正常运转的血液，银 行信贷的扩张和紧缩最直接地关系到房地产行业的高涨和跌落。 图6 个人住房抵押贷款余额( 单位：亿元) 数据来源：中国人民银行调查统计司 图7 房地产开发企业资金来源构成( 亿元，) 数据来源：国家统计局 第三节商业银行大举介入房地产市场的风险 1 我国商业银行是否过度进入房地产业? 自从1 9 9 8 年我国在全国范围内实行住房制度改革之后，房地产行业进入了 快速发展的时期。正如我们在第二节里所论证的那样，商业银行对房地产行业的 发展提供了最直接的支持。在我国金融市场十分不完善、投融资制度还基本上依 赖商业银行的背景下，商业银行有没有“过度”介入房地产市场呢? 进一步说， 商业银行近几年的大举介入房地产行业会不会产生什么风险呢? 从图8 可以看到，商业银行房地产贷款从1 9 9 8 年以来增长迅速：1 9 9 8 年房 地产贷款余额( 包括房地产开发贷款和个人购房贷款) 为3 1 0 6 亿元，2 0 0 4 年为 2 6 3 0 6 3 3 亿元，平均年增长率达到4 3 6 。从图1 0 看到，近些年商业银行房地 产贷款的增长要快于整个金融机构人民币贷款余额的增长图1 0 则说明了房地 产贷款余额占金融机构贷款余额的比重在不断的上升，1 9 9 8 年为3 6 ，到2 0 0 4 年末已达到1 4 7 而发达国家商业银行房地产贷款余额占金融机构贷款余额的 比率一般在3 0 左右，这么看来，好像我国商业银行房地产贷款比重还远没有达 到发达国家的水平。但是要注意的是：首先，我国房地产业发展的区域不平衡性。 在有些地方可能该比重只有百分之几，而有些地方，如上海2 0 0 4 年已经达到 3 6 4 。其次，上面我们考虑到的比率是一个存量概念，如果从流量的角度即新 增房地产贷款余额占金融机构全部贷款的比率来看，更能得到商业银行房贷比重 迅速上升的证据。还是以上海为例，中国人民银行上海总部上报给总行的一份统 计报告显示，2 0 0 4 年，上海全市中资金融机构人民币白营性房地产贷款累计增 加1 0 2 3 亿元，同比多增2 0 4 亿元，占全部贷款新增余额比例高达7 6 ；其中个 人住房贷款累计增加7 2 8 亿元，同比多增1 0 6 亿元，新增量占中长期贷款增量比 例高达4 8 。虽然说发达国家的3 0 的比例也不一定就是一个绝对合理的水平， 实际上也没有一个标准来衡量商业银行是否房地产信贷比例过高；但是从上面的 数据来看，新增贷款的3 4 强都投入到了高风险的房地产行业确实不是一个合理 的现象。所以说，在我国局部地区，在近来一段时间，确实出现了商业银行过度 进入房地产行业的现象。 图8 房地产贷款余额( 单位：亿元) 及增长率 数据来源：中国人民银行 图9 房地产贷款与金融机构人民币贷款增长率的比较 数据来源：中经网 图1 0 房地产贷款占金融机构贷款比重 数据来源：金融统计与分析 商业银行，作为商业社会中稳健的资金再分配机构，不应该大量持有房地产 相关资产，这是因为： 第一、房地产行业是一个资金高度密集的产业，而且资金周转时间长，从土 地储备、房屋建造到销售、直到终端购买者还清贷款，需要很长的时间，往往长 达几十年；而银行的负债大部分是短期性的，长期资产比率过高容易产生由于期 限结构不匹配而产生的流动性风险。截止到2 0 0 4 年末，我国国有商业银行中长 期贷款( 期限大于一年) 比例达到5 2 4 8 ，超过了定期存款的比例5 0 5 9 4 。从 前面的图4 我们可以看到，近年来我国商业银行中长期贷款的增长和房地产信贷 的增长不谋而合，换句话说，房地产信贷的增长推动了中长期信贷增长。而中长 期信贷的比例过高就会给商业银行带来流动性风险。 第二、房地产的价格受经济周期、市场预期、宏观调控以及国际市场的影响 比较大，属于高风险高收益产业。从表3 我们可以看到，房地产开发企业5 5 的资金来源于银行借贷，再考虑到个人购房抵押贷款也是来自银行，因此可以说 我国房地产业的风险主要都集中在了商业银行身上。将一个高风险行业的风险主 要地集中在商业银行，那么对于整个金融系统就造成了很大的潜在风险。所以， 当前我国房地产行业应该发展多元化的融资渠道，特别是发展权益型融资，使房 地产业各项融资的收益和其承担的风险相匹配( 吴晓灵2 0 0 5 ) 4 数据引自中国社科院 2 0 0 5 年中国金融发展报告 表3 房地产开发企业资金来源( 单位：亿元) 数据来源：中经网 2 商业银行房地产信贷会产生哪些风险呢? 和其他贷款一样，房地产贷款对银行来说最主要的风险就是借款者的违约风 险，即信用风险。房地产贷款主要有三个部分，一部分是房地产企业开发贷款， 一部分是个人购房贷款，还有土地开发贷款。那么信用风险的来源就基本来自这 三个部分。除了信用风险以外，房地产贷款还使银行面临操作风险、市场风险、 政策风险等。 2 1 信用风险 我们在前面提到房地产开发企业自有资金很少，大部分来自借贷，表4 说明 房地产开发企业的负债占其资产的比重稳定在7 5 左右，而负债基本上来自银行 的贷款如此高的负债比例，一旦房地产企业资金链条断裂，风险就会暴露。 表4 房地产开发企业资产负债比率 数据来源：中国房地产统计年鉴 信用风险还表现在个人购房信贷上。1 9 9 8 年我国住房改革之前，银行房产 信贷主要是房地产开发贷款；1 9 9 8 年后，随着政策的导向，在商业银行的个人 信贷支持下，居民的潜在购房需求被释放了出来。1 9 9 8 年，个人购房贷款余额 为4 2 7 亿元，到2 0 0 4 年末已经达到1 6 0 0 2 亿元，平均年增长速度8 3 0 。值得 注意的是：第一，我国个人购房群体中三十岁左右的年轻人比重正在加大。据北 京市城建研究中心信息处一项针对购房消费需求的调查结果显示。2 0 0 4 年第四 季度，商品住宅购房对象以4 0 岁以下为主，占调查人数的6 3 其中，年龄在 2 1 - 3 0 岁之间的购房者所占比重为3 8 8 ，增幅最大，为9 9 。在两年内有购 房意向的人群中。5 5 5 的人年龄在3 0 岁以下超过被访者的一半：其中年龄 在2 5 岁以下的占2 3 1 。北京的购房群体年轻化趋势越来越明显5 。虽然没有确 切的统计来说明3 0 岁以下年轻人占购房者的比例，但是近年来确实出现了购房 者年轻化的趋势。问题在于，绝大部分的年轻人都是用父母的积蓄来付首付，然 后自己还每月的抵押贷款。抵押贷款期限长，年轻人往往积蓄有限，收入不太稳 定，而且有很可能出现失业等风险，所以购买需