（统计学专业论文）房地产泡沫评价指标及应用.pdf

房地产泡沫评价指标 内容提要 1 9 9 7 年东南亚金融危机的爆发和我国在1 9 9 2 、1 9 9 3 年出现的房地产泡沫都表明， 房地产业的健康发展对国民经济的正常运行具有举足轻重的理论和实际意义。 在查阅了一些资料后作者发现，目前有关我国房地产泡沫的看法大致分为两类；一 类还只是停留在纯理论的范围内，另一类已经虽然已经上升到定量的高度，用具体的数 字对房地产泡沫进行评判，但许多学者在分析房地产泡沫时采用的都是“单一指标分析 法”。作者认为，对房地产泡沫的评判应使用科学合理的指标体系，在构造好指标体系 的基础上，使用一系列的多元统计方法，才能得出令人信服的、符合客观实际的结论。 本文共分七部分，第一部分对中国房地产也进行了简单的介绍；第二部分简单地表 述了房地产泡沫的理论；第三部分对泰国在东南亚会融危机前的房地产泡沫进行了介 绍；第四部分简要回顾了我国在1 9 9 2 、1 9 9 3 年出现的房地产泡沫：第五部分把当前的 房地产业与9 2 、9 3 年时的情形进行了对比；第六部分是本文的重点，运用多元统计的 方法对中国过去1 0 年的房地产也进行了量化分析；第七部分是得出的简要结论。 关键词：房地产泡沫房地产法规房地产指标主成分分析因子分析聚类分析 房地产泡沫评价指标 a b s t r a c t i ti si m p o r t a n tt os t u d yt h es i t u a t i o no f r e a le s t a t ei n d u s t r y 1w a n tt oe x p l o r ei fr e a le s t a t e i n d u s t r y h a sb e e n p r o p e rd u r i n gl a s tt e e ny e a r s a f t e rc o n s u l t e ds o m eb o o k sa n dm a g a z i n e s if i n dt h e r ea r es o m e s h o r t a g e si nm e t h o d s 0 nt h eo n eh a n d s o m es c h o l a r su s es i m p l el e t t e rt h e o r yt oe v a l u a t ei ft h es i t u a t i o no fr e a l e s t a t e i n d u s t r yi sr i g h t t h e i rc o n c l u s i o n sd on o tc o n t a i nn u m b e r s ，s ot h ec r e d i t o ft h e i r c o n c l u s i o n si sl o w ，0 nt h eo t h e rh a n d ，a l t h o u 譬l ls o m es c h o l a r su s ef i g u r e st oe x p l a i nt h e i r c o n c l u s i o n s ，t h e yo n l ye m p l o ys i n g l ep r i n c i p l e it h i n kw es h o u l du s eas e r i e s o fr a t i o n a l p r i n c i p l e s ，n o to n l yo n e ，o nt h eb a s i so fp r i n c i p l e s ，w es h o u l dr e s o r ts t a t i s t i c a la n a l y s i st o t h e s ep r i n c i p l e s 0 n l yu s em a n ys c i e n t i f i c ，w ec a nd r a ws o m er e l i a b l ec o n c l u s i o n s ， a u t h o rh a v eo w n p r i n c i p a ls y s t e mb yc h a n g e dp r i n c i p a ls y s t e m o f r e a le s t a t eb u b b l et h a t e x i t ，a n de l i m i n a t e dc o r r e l a t i o nb e t w e e np r i n c i p l e sb yh a n d l e ds t a t i s t i c a la n a l y s i s ，a n d c l a s s i f i e dc h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r ys i t u a t i o n ，a n ds oo nv e r i f yc l a s s i f i e dc o n c l u s i o nb y c o r r e c t i n gr e a li n d u s t r i a lf i g u r e s m y f i n a lc o n c l u s i o ni s ：t h ec u r r e n ts i t u a t i o no fr e a le s t a t ei n d u s t r yi sd i f i e r e n tf r o mt h a t o f1 9 9 2o r1 9 9 3 i n1 9 9 2o r1 9 9 3 t h e r ew a sb u b b l ei nc h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r y b u tt h e c u r r e n ts i t u a t i o no fr e a le s t a t ei n d u s t r yb e l o n g st od e v e l o p i n gs t a g e t h e r ei sn o to b v i o u s b u b b l ei nc h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r y t h ef i r s tc h a p t e ri n t r o d u c ec h i n e s er e a le a s t a t e ；t h es e c o n dc h a p t e re x p l a i nt h e o r yo f b u b b l e ：t h et h i r dc h a p t e rr e v i e wr e a le a s t a t eb u b b l eo f t h a i l a n di n1 9 9 7 ；t h e f o u r t hc h a p t e r l o o kb a c kr e a le a s t a t eb u b b l eo fc h i n ai nl9 9 2 ；t h ef i f t hc h a p t e rc o n t r a s tr e a le a s t a t eb u b b l e o f c h i n ai n1 9 9 2t ot h a to f p r e s e n t ；t h es i x t hc h a p t e ri st h em o s ti m p o r t a n to n e ，i ta n a l y s i s r e a le a s t a t eb u b b l eo f c h i n ad u r i n gl a s tt e e ny e a r sb yh a n d l i n gs t a t i s t i c a lm e t h o d ；t h e s e v e n t h c h a p t e ri sc o n c l u s i o n k e y w o r d s ：r e a le s t a t eb u b b l e 、r e a le s t a t el a w 、r e a l e s t a t ep r i n c i p l e s 、f a c t o r a n a l y s i s 、c l a s s i f ya n a l y s i s 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得首都经济贸易大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示谢意。 学位论文作者签名岢士彳喾 签字日期蹦年牛月? 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的规定，有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权首都经济贸易大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可 以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：奸每簇 签字日期：口午年李月3 同 学位论文作者毕业后去向 工作单位： 通讯地址： 导师签名 签字日期 电话： 邮编： 房地产泡沫评价指标 l i l i ! ! ! ! ! ! g _ e ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 目| ! ! 目_ e ! 自e ! ! 目目e _ 自! ! ! ! ! ! ! ! g ! ! ! ! 目! ! ! ! ! ! 引言 现今的理论界，听的最多的一个名词也许就是“房地产泡沫”了。自2 0 0 1 年1 2 月 2 5 日中央电视台播放2 0 0 2 ，房地产的冬天的访谈讲话以来，房地产泡沫问题成为全 社会最为关注、最具争议的焦点问题，整个2 0 0 2 年，房地产泡沫问题已经引发了来自 社会各个阶层的大讨论。 房地产业能否健康发展关系着中国经济在今后相当长一段时间内能否保持快速、健 康的发展。据近几年的统计数据显示，房地产业对我国国民经济增长的总体贡献率已经 达到相当大的水平，房地产业的发展带动了一大批相关行业的发展。同时，房地产业的 调整也牵动着许多相关行业的调整。 正是由于房地产业的极端重要性，才使得各经济主管部门对房地产业的发展保持着 高度的关注，希望通过颁布一系列规定，来引导房地产业沿着健康的道路前进，避免出 现过快或过慢等冷热不均的现象。因此，研究房地产泡沫问题是非常具有理论价值的。 这一问题的解决不但可以使我们更好地把握中国宏观经济的走向，也可使我们学以致 用，提高用经济学理论解决实际问题的能力。 1 9 9 7 年的东南亚金融危机给世界经济的正常发展带来了很大的破坏。这次危机使得 东南亚国家蒙受了巨大的损失，积累了数十年的财富化为乌有。亚洲金融危机在东南亚 发生的时间有先后，造成的影响有大小，表现的形式有所不同；但都有一个共同特征： 房地产市场价格在经过一段异常膨胀后，开始下跌、破灭；由于房地产价格陡降，造成 有房地产金融业务的银行出现呆、坏帐，银行体系运转失灵；最后，汇率机制被破坏， 整个国民经济陷入困境。在这个过程的前一时期，过热的房地产投资、投机给以后的金 融危机埋下了定时炸弹。实践证明，前期房地产泡沫越严重、时间越长对国民经济的扭 曲就越严重、危害也就越大，泡沫破灭后调整所需的时间就越长。 我国1 9 9 2 - - 1 9 9 3 年在全国出现了房地产热，海南、北海、惠州等地出现的房地产 投机现象，产生的房地产虚热，对当地经济产生了长期的、严重的影响。一些城市直到 今天还没有抹去之一阴影，大量的“烂尾楼”和“半拉子工程”不但破坏了城市形象和 投资环境，还造成上千亿的呆、坏帐，对国民经济造成极坏的影响。 综观国内外的经济事实可以看出，房地产泡沫这块顽疾会破坏国民经济健康、持续 的发展，如果不及早治理，其破灭时就会给整个国家带来全局性的负面影响。所以，研 究房地产泡沫具有重要的宏观实际意义。 房地产泡沫评价指标 在查阅了一些资料后作者发现，目前有关我国房地产泡沫的看法大致分为两类；一 类还只是停留在纯理论的范围内，仅仅进行定型的分析，用理论分析房地产界是否存在 泡沫、泡沫有多大以及是否会破灭；另一类已经上升到定量的高度，用指标将房地产发 展的现状量化，用具体的数字对房地产泡沫进行评判。另外，许多学者在分析房地产泡 沫时采用的都是“单一指标分析法”，即用一个或几个孤立的指标支持自己的观点。目 前用得最多的就是商品住宅空置率、房价收入比、空置商品房占压资金等等。作者认为， 要想全面地分析房地产泡沫，仅从定性的角度是远远不行的；另一方面，要想得出较为 客观、权威的结论，仅用一个或几个孤立的指标进行评判也是远远不够的。 作者通过对前人提出的房地产泡沫评价指标体系进行改造，并运用数理统计的方法 去除指标之间的相关性，进而使用聚类分析对我国近1 0 年来房地产业的发展历程进行 多元统计分析，最后再次用实际数据进行验证：终于得出当前我国房地产业发展的总体 概况：目前我国房地产业与9 2 、9 3 年时的泡沫有明显的不同，目前的房产市场还处于 1 9 9 4 1 9 9 7 年调整期之后的缓慢复苏发展阶段，总量上还没有出现泡沫。 本文通过对前人已有的房地产泡沫评价指标体系进行改造，使组成该体系的指标既 能代表与房地产有关的方方面面的实际情况：又彼此具有独立性，避免信息的重复。在构 造好指标体系的基础上，使用一系列的多元统计方法，从而得出较为符合客观实际的结 论。 房地产泡沫评价指标 第一幸中国房地产业简介 第一章中国房地产业简介 房地产，是为人类生活和生产提供活动空间，是人类生产和生活最基本的物质条件。 房地产业是由从事房地产开发、经营( 出售、出租、信托等) 、管理、维修和装饰服务 等项活动和经济实体组成的行业。原城乡建设环境保护部在1 9 8 7 年关于发展城市房 地产业的报告中，对房地产业的内涵作了如下表述：“房地产业包括：土地的开发， 房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁， 房地产的抵押贷款，及由此形成的房地产市场。” 如果就房地产业的性质进行讨论，在理论上人们都清楚，房地产业属于第三产业。 但是到了具体问题或在实践上，人们往往把房地产业混同于建筑业，或者把房地产业缩 小为房地产开发建设。其实，房地产业是一个巨大的产业体系，它不仅包括开发建设， 而且还包括房地产市场经济活动，房地产各种中介活动，以及各类物业管理和服务等。 开发建设只是房地产产业链的一个环节，或一卜构成部分。房地产业作为第三产业与建 筑业是不同的。建筑业是通过建筑活动，把各种建筑材料结合为建筑产品，即形成产品 或价值。房地产业则不同，在房地产业经营活动中虽然也包括丌发建设，但是房地产业 并不直接进行土地和各类房屋的生产，而是从事房地产开发建设的各项前期工作，即设 立建设项目，进行可行性论证，取得土地使用权，筹集开发建设资金等；然后把工程建 设委托给建筑施工单位等：通过竣工验收把房地产产品推向市场，从事房地产各项经营 活动，即进行房地产买卖、租赁以及其他形式的资产经营；房地产消费过程中，为业主 提供各项服务，即物业管理：以及围绕房地产经营活动开展的各种中介服务，即信息咨 询、价格评估、经营代理等。以上这一切构成了房地产业的经营管理内容。正是这些经 营管理活动，决定了房地产业是第三产业的重要构成部分。 一、我国房地产业发展的历程与现状 虽然房地产是一种古老的“产业”，但是在1 8 4 0 年以前，由于中国的社会性质是封 建社会，经济体制是自给自足的自然经济，圆此虽然也有房地产的买卖、抵押、租赁等经 济活动，但是房地产业并没有发展成为一个独立的产业部门。1 8 4 0 年后，随着帝固主义 堡地产泡沫评价指标第一章中国房地产业简介 对中国的侵略，中国的社会性质变成了半殖民半封建社会，同时中国的自然经济逐步解 体，商品经济比原来有了很大程度的发展，房地产业和房地产经济也得到了相应的发展； 但在解放前，中国的房地产业主一要是由帝国主义的资本家控制，中国的民族资本还处 于次要地位。解放后，随着以产品经济为基础的计划经济体制的建立和发展，城市土地无 偿使用和城市职工住房福利制度的形成，房地产投资有去无回，产业资金无法形成良性 循环，房地产业也就失去了经济和体制的基础。在传统的计划经济体制下，不仅制约了 房地产业的发展，而且也使房地产业无法成为一种独立的产业部门。 中国房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展逐步建立和发展起来的。改革 开放初期，中国房地产业的理论界及实践工作者在一些基本问题上取得了共识，改变了 人们长期以来形成的房地产无偿使用的传统观念，初步迈开了向市场经济前进的步伐， 并在实践上探索了房地产有偿使用的办法。1 9 8 4 年中国共产党十二届三中全会通过的 中共中央关于经济体制改革的决定，突破了计划经济与市场经济对立的传统观念， 丌辟了房地产业在市场经济下发展的新局面。1 9 9 2 1 9 9 5 年，是我国房地产的大发展时 期。1 9 9 2 年，党的十四大提出把建立社会主义市场经济体制作为社会主义经济体制改革 的目标；1 9 9 3 年中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定中更是明 确提出了培育发展资本市场、劳动力市场和房地产市场；在宏观政策的刺激下，我国房 地产业得到了极其迅速的发展，但也出现了过热的局面。1 9 9 6 年，在国家的宏观调控下， 房地产业迅速降温，从那以后，住宅与房地产业逐渐走上了理性发展的道路。 ( 一) 、我国城镇房地产业政策的简单回顾 l 、我国城镇地产业政策改革的回顾 解放以后，我国实行的是社会主义土地公有制。在实际实施过程中，这种公有制又 表现为两种所有制形式：即集体所有制和全民所有制。农村土地属于农民集体所有，采 取了集体土地所有制形式；城市土地属于全民所有，采取了国家所有制的形式。国家在 使用农民集体土地之前要先将其征用为全民所有的城市土地，而城市土地的一级市场由 国家直接控制。 2 生地产泡沫评价招标第一章中国房地产业简介 a 、探索阶段 1 9 8 0 年全国城市规划工作会议提出征收城镇土地使用费的设想，深圳于1 9 8 1 年1 1 月开始实行，为引进外资在土地出让方面作了一些大胆尝试。但地产仍是零星出让，不 成规模。1 9 8 7 年1 2 月1 日，深圳市国土局将8 5 8 8 平方米土地使用权拍卖给深圳特区地 产公司，住宅产业的发展真正进入了一个土地有偿转让的新阶段。1 9 8 7 年1 1 月，国务 院批准确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用改革试点。深圳特区 在全国各城市中，最早认识到土地的价值。l988 年8 月，广州花地湾住宅区用地采 用投标的形式，是我国最早的一块投标出让的土地。这一时期在实践上突破了原土地使 用制度的框架，为以后的立法进行了有益的尝试。 b 、立法时期 1 9 8 8 年4 月1 2 日中华人民共和国宪法修正案中，在删除土地不得出租规定的 同时，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定。1 9 8 8 年9 月2 7 日，国 务院发布了6 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，规定从1 9 8 8 年1 1 月1 日起 对城市、县城、工矿区范围内的土地使用者开征土地使用税。1 9 8 9 年3 月，海南提出向 外商( r 本熊谷组) 一次性批租洋浦荒滩3 0 平方公里，租期7 0 年，掀起了“洋浦风波”， 开了成片出让土地进行丌发的先河。按照修改后的宪法，1 9 9 0 年国务院发布了城 镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资开发经营成片土地暂行管理办 法，明确规定土地使用权可以采用协议、招标和拍卖三种方式。这两个法规的发布为 城镇土地使用权进入市场提供了法律依据。城镇国有土地使用权的出让和转让又为房地 产市场的培育和完善起到了推动作用。1 9 9 8 年8 月2 9 日召开的九届人大常务委员会第 四次会议颁布了重新修订后的土地管理法。按照修订后的土地管理法，国务院于 当年1 2 月2 7 日颁布了土地管理法实施条例。随着土地市场的建立，进入1 9 9 7 年以 后，全国多数城市和地区的土地都采取了有偿出让的方式。 1 9 9 8 年国土资源部转发了 广东省城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法，1 9 9 9 年1 月，国土资源部下发 了关于进一步推行招标、拍卖出让国有土地使用权的通知。地方的大胆推动和国土 资源部的积极引导，形成了土地市场建设的第二次高潮。 1 9 8 8 年到1 9 9 9 年，宪法的修改和一系列条例、办法的制定和颁布实施，在法律 法规层面恢复了中国国有土地资产商品属性的同时，也标志着土地管理开始步入了商品 房地产泡沫评价指标 第一章中国房地产业简介 化的轨道。 c 、规范时期 2 0 0 0 年1 月6 日，国土资源部颁布了国土资源部关于建立土地有形市场促进土地 使用权规范交易的通知，建立健全了土地交易管理制度，规范了有形市场运作。2 0 0 1 年，国务院发出1 5 号文件关于加强土地资产管理的通知，有针对性地从严格控制建 设用地供应总量、严格实行国有土地有偿使用制度、大力推行招标拍卖、加强土地使用 权转让管理、加强地价管理和规范土地审批的行政行为等六个方面，提出了具体的要求， 在土地资产管理制度上制定了一系列新的举措。土地有形市场、土地基准地价、信息公 开制度等，也开始在全国许多县( 市) 建立起来。2 0 0 2 年8 月2 6 日建设部发布关于加 强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若于意见提出强化土地供应管理， 要严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，控制新增建设用地供应总量。调整 土地利用结构，鼓励利用存量土地进行房地产丌发建设，制定土地供应计划，逐步实现 按计划供地。困土资源部、监察部2o 02 年8 月26 日下发关于严格实行经营性土 地使用权招标拍卖挂牌出让的通知，重申了经营性土她使用权出让应采取的方式。中 华人民共和国国土资源部20 03 年6 月5 日通过、20 03 年8 月1 日起施行的协 议出让国有土地使用权规定对协议出让国有土地的价格、用途和原则作了更为细致的 规定。 在这些土地政策和法规的指引下，中国国土资源使用权从行政审批向市场运作快速 转变，土地市场得到进一步规范。市场配置土地资源的基础性作用得到大大加强。同时 对规范土地审批行为，整顿市场经济秩序都起到了重要作用。 2 、我国城镇房产业改革政策的回顾 住房制度是指一个国家或地区的产权结构形态以及获得某种住房产权所遵循的某 种规范的总称。1 9 7 9 年以前，我国实行的是由政府部门、各单位集资建房，然后采用行 政手段进行实物分配的住房体制。我国传统的住房制度具有供给渠道的单一性、分配形 式的实物性和分配手段的行政性、住房消费的非商品性、住房产权的扭曲性、住房产权 主体利益与产权形式的来源不对称性、住房管理的主观随意性。 4 堡些兰丝塑塑! 堑一 第一章中国房地产业简介 a 、探索阶段：1 9 7 9 年- - 1 9 8 6 年 此阶段开展了两项工作：一是开展了住房是具有商品属性还是具有福利属性的讨 论。1 9 8 0 年1 月红旗杂志刊载苏星怎样使住宅问题解决得快些? ，提出住宅属个 人消费品范畴，应当实行商品化消费。从此，中国房地产经济理论界和实践部门开展了住 宅属性的大讨论。二是局部的房改试验已经开始。从1 9 7 9 年起，在不全面触动传统住房 制度下形成的“低租制”的前提下，开始了全价出售公有住房、补贴出售公房、鼓励个人 建房、超标加租、增量房产实行新租制等改革措施。 1 9 8 4 年全国六届人民代表大会通过的政府工作报告提出：“城镇住宅建设要进 一步推行商品化试点，开展房地产经营业务”。1 9 8 6 年，国务院正式成立“住房制度改 革领导小组”和“领导小组办公室”，于7 月2 5 日召开第一次会议讨论房改方案，计划 改革的内容涉及住宅供给、分配和消费、租金等几个层面。从此，房改进入了中国经济 机制改革的序列。 b 、房改中期试点阿卜段：1 9 8 7 19 9 1 年 1 9 8 8 年，国务院召开了第一次全国城镇住房制度改革工作会议，2 月出台国务院 关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，提出计划用3 至5 年的时间 在全国城镇分期、分批推开住房制度改革。此后，在全国一些大中城市开展了房改中期 试点工作。 c 、房改全面推行阶段：1 9 9 1 - - 1 9 9 3 年 1 9 9 1 年6 月7 日，国务院发出国务院关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通 知，7 月1 6 2 5 日，国务院房改办和建设部房地产司在秦皇岛召开住房制度改革配套 改革政策讨论会，主要讨论修改关于调整公有住房租金的若干规定和公有住房出 售管理办法。1 9 9 1 年9 月1 0 同，建设部房地产司在包头召开了全国住宅建设集资、合 作建房研讨会，对城镇住房合作社管理办法( 修改稿) 提出了修改意见。这一时期 一些大城市房改的主要内容包括：继续推行“提租增资”、建立并完善公积金制度、积 极推进公房出售、鼓励职工集资建房和合作建房、建立住房基金。 房地产泡沫评价指标 第一章中国房地产业简介 d 、房改深化阶段：1 9 9 3 - - 1 9 9 8 年 1 9 9 4 年国务院下发了关于深化城镇住宅制度改革的决定以来，城镇住房制度改 革的进程不断加快。1 9 9 8 年6 月，全国深化住房制度改革和加快住房建设工作会议召开。 e 、房改实质性运作阶段：1 9 9 8 年下半年至今 1 9 9 8 年7 月3 日，国务院发布了圜务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住 房建设的通知，这个文件在我国住房体制改革史上具有极其重要的意义，它丌创了我 国住房体制改革的新局面，使我国住房改革进入了实质性运作阶段。通知中指出： 深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应 社会主义市场经济体i l i a d 我国国情的城镇住房新制度：加快住房建设，促使住宅业成为 新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。深化城镇住房制度改革的 目标是：住宅停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住 房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。深化 城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策， 因地制宜。量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”， 平稳过渡，综合配套。 实物分房的结束和货币化分房的逐步实行，使得我国房地产业的市场化程度比以前 有了长足的进步。1 9 9 8 年以后，由于买房成为居民获得住房的唯一手段，因此居民个人 购房逐渐成为买房的主力，越来越多的居民进入一、二级市场，通过市场交易行为满足 自己的住房要求。在巨大的有效需求拉动下，我国房地产市场如火如茶地发展起来，房地 产金融、建筑等相关行业也获得了巨大的发展。 从2 0 0 2 年起，国家在继续加快房地产业市场化进程的同时，也发布了一系列的法 令法规以规范房地产业，力图使房地产业沿着健康的道路发展。2 0 0 2 年2 月4 日，国家 建设部在沪召开的2 0 0 2 年全国住宅与房地产工作会议指出：全国住宅与房地产市场要 紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制 订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。5 月1 6 日，国务院在京召开全国住房公积金工作会议。国务院副总理温家宝在会议上强 调，实行住房公积金制度是深化城镇住房制度改革的重要步骤和措施，要进一步完善住 房公积金制度，加强住房公积金监督管理。 6 房地产泡沫评价指标 第一章中国房地产业简介 2 0 0 2 年8 月2 6 日，建设部经国务院原则同意，发布关于加强房地产市场宏观调 控促进房地产市场健康发展的若干意见，指出：充分发挥政府职能，加强房地产市场 宏观调控；大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构；加快落实住房补贴，提 高职工购房的支付能力：充分发挥金融对房地产市场的调控作用等。 2 0 0 3 年6 月5 日，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通 知。这个通知不仅仅会对房地产金融领域发生作用，还必将影响今后中国房地产业发 展的走势。文中指出：加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向，贷款应重点支持 符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目 应适当限制，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金( 指所有者权益) 应不低于开 发项目总投资的3 0 ；商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的 受益群体，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对借款 人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行2 0 的规定；对购买第 二套以上( 含第二套) 住房的，应适当提高首付款比例：借款人申请个人商业用房贷款 的抵借比不得超过6 0 ，贷款期限最长不得超过1 0 年，所购商业用房为竣工验收的房 屋；充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用，对借款人中请个人住房贷款购 买房改房或第一套自住住房的( 高档商品房、别墅除外) ，商业银行按照中国人民银行 公布的个人住房贷款利率( 不得浮动) 执行，购买高档商品房、别墅、商业用房或第二 套以上( 含第二套) 住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执 行，等等。 政府部门认为，央行的这一政策不是要打压房地产行业，而是要避免房地产行业的 大起大落，促使其健康发展，以及控制房地产金融风险；另外，央行此次紧缩房贷的政 策直指高档商品房，规定要提高高档商品房的首付比例，今后房贷的重点是解决广大中 低收入家庭的买房问题，支持的重点是中低房价的经济实用房，而不是高档商品房。而 房地产丌发商普遍认为，新的贷款政策对经济适用房项目的流动资金会产生较大影响， 新政策掐断了建筑公司的贷款，这意味着施工企业难于垫资开发了，这将迫使开发商加 大施工付款力度。由于资金来源减少，期房改现房销售，大多项目会放慢开发速度，由 此会使市场上商品房的供量减少，在人们对中低档房需求旺盛的市场条件下，供求关系 的改变将会使这部分房价上涨。同时，由于降低了投资买家的热情，高档投资类物业的 价格会可能也会有所下降。新房贷政策会压减开发企业过高的利润空间，减低因投资引 房地产泡沫评价指标 第一章中国房地产业简介 发的银行和买家的风险。 ( 二) 、我国房地产业发展的历程与现状 1 、房地产投资与固定资产投资的比较 1 9 8 6 2 0 0 2 年中国房地产投资与全社会固定资产投资 房地产投资全社会固定资产投资 房地产投资占 年份固定资产投资 房地产投资全社会固定资产 ( 亿元)( 亿元)增i 圭速度( )投资增氏速度( ) 比重( ) 1 9 8 61 0 13 1 2 0 63 2 4 1 9 8 71 3 13 7 9 1 734 52 9 7 02 1 5 l 1 9 8 82 0 64 7 5 3 843 35 7 2 52 5 3 7 1 9 8 92 2 64 4 1 04 51 297 l一7 2 2 1 9 9 02 1 24 5 1746 96 1 9 24 2 1 9 9 l2 5 25 5 9 4 5 45 01 8 8 72 3 8 5 1 9 9 25 4 l8 0 8 0 16 7 01 1 46 84 4 4 3 1 9 9 3 l3 9 71 3 0 7 2 31 0 6 91 5 8 2 36 1 7 8 1 9 9 41 6 3 01 7 0 4 2 19 5 61 6 6 83 03 7 1 9 9 52 1 4 42 0 0 1 9 3l o 7 13 1 5 31 7 4 7 1 9 9 6 3 8 2 5 32 2 9 13 j1 6 6 97 84 21 4 4 6 1 9 9 73 1 7 8 3 7 0 22 4 9 4 1 11 27 4一1 6 9 1 88 j 1 9 9 83 6 1 4 2 2 9 22 8 4 0 6 21 2 7 213 7 l 13 8 9 1 9 9 94 1 0 3 2 0 2 42 9 8 5 4 7 l1 3 7 4 13 5 35l o 2 0 0 04 9 8 4 0 5 2 93 2 8 1 7 7 1 5 1 92 l _ 4 79 9 2 2 0 0 l6 3 4 41 1 0 73 7 2 1 3 51 7 0 5 2 7 2 91 3 3 9 2 0 0 27 7 3 6 4 3 2 0 21 7 9 12 l9 41 6 0 9 资料来源：中国统计年鉴2 0 0 2 年 2 0 0 2 年房地产投资数据米源于中国购物中心发展总论节选本2 0 0 3 年4 月发布 2 0 0 2 年同定资产投资资料来源于数据中华网 8 塑产泡沫评价指标 第一章 中国房地产业简介 在1 9 8 6 年至2 0 0 2 年的1 7 年间，我国房地产投资额的增长非常明显。1 9 8 6 年这一 指标只有1 0 1 亿元，而到了2 0 0 2 年增长到7 7 3 6 亿元，几乎是1 7 年前的7 6 ，6 倍。同期 我国固定资产投资额从3 1 2 0 6 亿元增长到4 3 2 0 2 亿元，2 0 0 2 年是1 9 8 6 年的1 3 8 4 倍。 在1 7 年中的绝大多数年份里房地产投资额的环比增长率都高于固定资产投资额的环比 增长率。房地产投资额的年平均增长速度为3 1 1 5 ，固定资产投资额的年平均增长速 度为1 7 8 5 ，前者几乎是后者的一倍。 房地产投资占固定资产投资比重在1 9 8 6 年时为3 2 4 ，2 0 0 2 年已经占到了1 7 9 1 ， 这表明房地产业在整体国民经济投资地位的提高，房地产业已经成为带动投资增长的非 常重要的行业。但是，房地产投资增长速度也表现出了起伏不定的特点。最高曾达到1 9 9 3 年的1 5 8 2 3 ，最低在1 9 9 7 年跌落至一1 6 9 1 。1 9 9 2 年、1 9 9 3 年房地产投资环比增长 率几乎是固定资产投资环比增长率的3 倍，但在1 9 9 7 年又低于后者。这表明我国房地 产业发展在市场化过程中缺乏稳定性。 2 、施工房屋面积和竣工房屋面积的变化过程 施工房屋面积竣工房屋面积 年份 ( 万平方米) ( 万平方米) 1 9 8 66 4 6 4 73 4 3 68 1 9 8 77 5 4 7 2 23 4 6 1 8 4 1 9 8 81 0 3 1 1 8 93 9 4 1 0 2 1 9 8 91 0 1 2 8 7 34 3 5 7 6 1 1 9 9 08 8 3 2 6 24 5 7 8 9 8 1 9 9 l1 2 6 6 59 55 2 4 4 3 1 9 9 21 8 9 6 97 57 1 4 3 9 2 1 9 9 33 6 4 7 8 11 2 5 6 3 ，5 4 1 9 9 43 4 3 7 l1 1 6 3 7 1 9 9 54 6 6 9 0 0 41 4 8 7 3 8 5 1 9 9 64 7 0 1 1 7 41 5 3 5 6 7 l 1 9 9 74 4 9 8 5 515 8 1 9 7 1 9 9 85 0 7 7 0 11 7 j 6 6 6 1 9 9 95 6 8 5 7 62 1 4 1 0 8 2 0 0 06 5 8 9 6 92 5 1 0 4 9 2 0 0 17 9 4 1 1 72 9 8 6 7 4 资料来源：中国统计年鉴1 9 9 5 - - 2 0 0 2 年中国统计出版社 中国房地产市场统计年鉴1 9 9 6 - - 1 9 9 9 中国计划出版社 施工房屋面积1 9 8 6 年为6 4 6 4 7 万平方米；2 0 0 1 年达到7 9 4 11 7 万平方米，是1 6 年前的1 2 2 8 倍，平均增长速度为1 8 2 。竣工房屋面积1 9 8 6 年为3 4 3 6 8 万平方米： 2 0 0 1 年达到2 9 8 6 7 4 万平方米，是1 6 年前的8 6 9 倍，平均增长速度为1 5 j 。 从曲线的变化过程来看，竣工房屋面积增长的较为平缓，没有在个别年份出现大起 大落。而施工房屋面积在1 9 9 2 年、1 9 9 3 年大幅上涨之后，1 9 9 4 年出现下降：1 9 9 5 年、 1 9 9 6 年恢复增长趋势之后，1 9 9 7 年再次下降。从1 9 9 8 年开始，竣工房屋面积保持持续 上升，并且增幅有扩大的迹象。 3 、房地产业开发经营情况 单位：万元 经营总收入 年份经营税金及附加营业利润 土地转让收入商品房屋销售收入房屋 = j 租收入其他收入总计 1 9 8 87 8 5 7 31 4 7 2 1 6 48 8 2 66 1 6 7 l1 6 2 1 2 3 41 3 0 4 0 8 1 9 8 97 4 6 8 01 6 3 7 5 4 l1 0 9 7 0 7 1 9 2 3 1 7 9 5 1 1 47 8 5 9 8 1 9 9 08 7 1 4 5 2 0 1 8 2 6 32 2 6 1 05 9 0 6 32 1 8 7 0 8 l 1 7 9 2 5 2 1 9 9 l1 5 3 8 1 02 3 7 8 5 9 73 9 2 2 l 2 6 8 6 9 72 8 4 0 3 2 52 0 5 5 5 1 2 7 5 2 3 9 1 9 9 2 4 2 7 4 2 0 4 2 6 5 9 3 85 9 6 1 7 5 3 2 5 9 05 2 8 5 5 6 5 4 1 4 4 3 56 3 5 1 9 6 1 9 9 38 3 9 2 8 l8 6 3 7 1 4 l1 0 6 3 4 81 7 7 6 3 0 4l1 3 5 9 0 7 49 6 5 9 1 71 5 5 9 2 2 3 1 9 9 49 5 9 3 5 7 1 0 1 8 4 9 5 01 7 2 8 1 71 5 5 4 7 4 21 2 8 8 1 8 6 69 5 1 0 2 9 1 6 7 4 3 5 0 1 9 9 5 1 9 4 3 9 8 l 1 2 5 8 2 8 1 72 5 7 9 2 72 5 3 1 8 9 91 7 31 6 6 2 49 0 3 0 4 71 4 3 4 0 8 7 1 9 9 61 2 0 3 3 7 81 5 3 3 7 6 4 7 2 9 9 8 9 9 2 8 4 6 9 2 61 9 6 8 7 8 5 0 9 2 7 7 7 91 7 9 8 0 5 1 9 9 71 0 3 2 8 4 71 7 5 5 2 0 6 l3 8 7 8 7 83 2 1 1 7 7 02 2 1 8 4 5 5 71 0 4 2 1 4 31 0 3 4 6 2 1 9 9 81 3 2 2 4 5 42 4 0 8 4 0 9 74 9 3 1 9 23 6 1 2 3 2 52 9 5 1 2 0 7 81 3 8 8 1 3 4一1 0 6 5 6 5 1 9 9 9 1 0 3 2 4 9 2 2 5 5 5 0 2 4 56 2 7 4 0 83 0 4 9 9 6 33 0 2 6 0 1 0 81 4 5 3 6 1 13 5 0 9 2 6 2 0 0 0l2 9 6 0 5 43 8 9 6 8 2 1 59 5 3 2 3 73 9 3 9 6 1 34 5 1 5 7 “g2 1 4 5 7 0 47 3 2 8 3 6 o 房地产泡沫评价指标 第一章中国房地产业简介 型! ! 塑竺l ! ! ! ! ! 竖i ! ! ! 兰! ! ! ! ! 尘! ! ! 塑_ ! ! 鲨! ! l 堕! ! 塑 资料来源：中国统计年鉴1 9 9 5 - - 2 0 0 2 年中国统计出版社 1 9 8 8 年至2 0 0 1 年，房地产经营总收入从1 6 2 1 2 3 4 万元增长到5 4 7 1 6 5 5 5 万元。2 0 0 1 年是1 9 8 8 年的3 3 倍，这表明我国房地产行业在走向市场之后自身实力有了显著的提高。 虽然房地产经营收入的发展过程总体上呈现蒸蒸日上的局面，但发展过程并非一帆 风顺。1 9 8 9 1 9 9 1 年增长速度维持在1 0 3 0 ：1 9 9 2 年、1 9 9 3 年猛增至8 6 0 9 j 手d 1 1 4 9 1 ，整体行业收入的大幅攀升在整个国民经济中是比较少见的。好景不长，从1 9 9 4 年开始，房地产经营总收入增长的幅度迅速回落，在1 9 9 4 年2 0 0 1 年基本上都和1 9 8 9 1 9 9 1 年时的水平相当，1 9 9 9 年时甚至只有2 5 3 的增长。 真正代表房地产行业效益的营业利润波动较大。1 9 9 3 1 9 9 5 年营业利润从前几年的 几十亿元猛增到1 5 0 亿元左右，但在1 9 9 6 年又回落至1 8 亿元，几乎减少了8 8 。在随 后的3 年里，房地产行业持续亏损，利润一直是负值。从2 0 0 0 年开始，房地产行业营 业利润重新出现显著增加，当年即取得7 3 亿元；2 0 0 1 年营业利润为1 2 0 多亿元。 4 、商品房屋销售情况 实际销售商品房屋商品房屋销售面 年份 面积( 万平方米)积环比增长率( ) 1 9 8 6 1 9 8 72 6 9 7 2 4 1 9 8 82 9 2 7 3 38 5 3 1 9 8 92 8 5 5 3 6 2 4 6 1 9 9 02 8 7 1 5 4 o5 7 1 9 9 i 3 0 2 54 6 53 6 1 9 9 24 2 8 88 6 4