（金融学专业论文）人民币汇率变动对区域房地产价格影响的实证研究——以上海为样本.pdf

摘要 摘要 房地产业是我国吸引外资的重要领域，目前已经成为外商投资的各行业中的第 二大产业，房地产业的外商直接投资的增长速度已远远超过其他行业，与此相对 应的是我国房地产价格的快速攀升，尤其是上海、北京等经济发达、对外开放度 高的城市，其房地产价格速度更是惊人。而推动外资大量涌入中国房地产市场的 重要原因是对人民币升值的预期，在0 5 年人民币汇率改革以后和0 8 年美国次贷 危机爆发以前，大量的外资涌入中国房地产市场希望能够获得房地产增值和人民 币汇率升值的双重套利。鉴于我国房地产业的重要地位和人民币汇率改革的重要 意义，探讨两者之间的关系就显得非常必要。 本文运用了理论分析与实证分析相结合的方法，研究了人民币汇率对房地产价 格的影响。本文首先是从我国的实际出发，描述了我国房地产市场的产业地位， 说明了房地产市场的重要性，然后从外资在我国房地产市场的表现寻找到了汇率 变动对于房地产的影响。之后将汇率与房地产市场关系的相关理论进行梳理，对 于汇率与房地产价格之间的关联效应总结为财富效应机制、预期效应机制及溢出 效应机制，并对更有说服力的预期效应机制进行了实证研究，证明了人民币预期 升值会促使房地产价格上涨。同时，本文分析了汇率冲击对于不同国家房地产市 场影响的案例，为如何预防国内产生房地产泡沫提供了借鉴。最后针对以上的研 究，提出了相应的政策建议。 关键词：汇率，房地产价格，传导机制 a b s t r a c t a b s t r a c t r e a le s t a t ei n d u s t r yi sa l li m p o r t a n ta r e at oa t t r a c tf o 商铲i n v e s t m e n ti nc h i n a , n o w i th a sb e e nt h es e c o n di n d u s t r yw h i c ha t t r a c t sm o s tf o r d 铲i n v e s t m e n t t h er e a le s t a t e f o r e i 盟d i r e c ti n v e s t m e n th a sf a re x c e e d e dt h eg r o w t hr a t eo fo t h e ri n d u s t r i e s i nr e c e n t y e a rc h i n a sr e a le s t a t ep r i c e sa r er a i s i n gr a p i d l y , e s p e c i a l l yi ns h a n g h a i ，b e i j i n ga n d o t h e re c o n o m i c a l l yd e v e l o p e dc i t i e sw i t hah i g l ld e g r e eo fo p e n i n gu p ，t h eg r o w t hr a t e o fr e a le s t a t ep r i c e sa r ee v e nm o r ea l a r m i n g t h es u b s t a n t i a lc l a u s ew h i c hi m p e l st h e f o r e i g nc a p i t a lt oe m e r g ec h i n ar e a le s t a t em a r k e ti st or m b r e v a l u a t i o na n t i c i p a t e d b e t w e e n2 0 0 5t h er m b e x c h a n g er a t er e f o r ma n dt h e2 0 0 8u s s u b - p r i m em o r t g a g e c r i s i sb r o k e ，t h em a s s i v ef o r e i g nc a p i t a l se m e r g ec h i n ar e a le s t a t em a r k e tt oh o p et h a t c a no b t a i nt h er e a le s t a t ei n c r e m e n ta n dt h er m br e v a l u a t i o nd u a la r b i t r a g e g i v e nt h e i m p o r t a n tr o l eo fc h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h ei m p o r t a n c eo ft h er e f o r mo ft h e r m b e x c h a n g er a t e ，e x p l o r i n gt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h et w oa p p e a r sv e r ye s s e n t i a l w i t ht h es t u d ym e t h o d o l o g yo fb i n d i n gt h et h e o r e t i c a la n a l y s i sa n dn o r m a t i v e a n a l y s i st o g e t h e r , t h i s t h e s i sf o c u s e so nt h ei n t e r a c t i o nm e c h a n i s mb e t w e e nt h e e x c h a n g er a t ea n dt h er e a le s t a t ep r i c e s w ef i r s tp r o c e e df r o m0 1 1 1 c o u n t r y sr e a l i t y , d e s c r i b i n go u rc o u n t r yr e a le s t a t em a r k e ti n d u s t r i a ls t a t u s ，e x p l a i n i n gt h er e a le s t a t e m a r k e ti m p o r t a n c e ，t h e nw es e e kf o rt h ee x c h a n g er a t ef r o mt h ef o r e i g nc a p i t a li no u r c o u n t r yr e a le s t a t em a r k e t sp e r f o r m a n c er e g a r d i n gt h er e a le s t a t ei n f l u e n c e t h i sp a p e r s u m m a r i z e st h ei n t e r a c t i o no ft h ee x c h a n g er a t ea n dt h er e a le s t a t ep r i c e sa st h ew e a l t h ， e x p e c t a t i o na n ds p i l l - o v e re f f e c t i t s e t su pam a t h e m a t i c a lm o d e lo nt h em o s t p e r s u a s i v em e c h a n i s mo fe x p e c t a t i o ne f f e c tt op r o v et h a tt h ee x p e c t e dr e v a l u a t i o no f r m be x c h a n g er a t ew i l ll e a dt h ee s t a t ep r i c e su p a tt h es a m et i m e ，t h i sa r t i c l eh a s a n a l y z e dc a s e so fe x c h a n g er a t ei m p a c tr e g a r d i n gt h ed i f f e r e n tc o u n t r yr e a l e s t a t e m a r k e t ，p r o v i d i n gar e f e r e n c ef o rt h ep r e v e n t i o no fd o m e s t i cr e a le s t a t eb u b b l e f r o m t h ea b o v ec o n c l u s i o no ft h es t u d y , t h i sp a p e rc o n c l u d e sw i t ht h ec o r r e s p o n d i n gp o l i c y r e c o m m e n d a t i o n s k e yw o r d s ：e x c h a n g er a t e ；r e a le s t a t ep r i c e ；c o n d u c t i o nm e c h a n i s m l i 第1 章绪论 1 1 选题背景与研究意义 第1 章绪论 这些年来人民币汇率问题一直是国际关注的焦点，近期国际上要求人民币升 值的声音此起彼伏。但是人民币的汇率是一个重大的宏观问题，它影响着中国的 各行各业，人民币的快速升值有可能会带来许多负面的影响，这点在中国的房地 产市场就表现得非常明显。自2 0 0 5 年7 月2 1 起，中国开始实行以市场供求为基础、 参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度以后，人民币连续两年快速升 值，而全国各个大中城市的房屋销售价格也不断创出新高。虽然在2 0 0 8 年下半年， 随着全球性金融危机的爆发，人民币升值开始趋缓，影响房价上涨的主要因素可 能转变为国内过量的信贷。但是如果今后人民币再次出现快速升值，那么对于国 内已经火爆的房地产市场是不是会起火上浇油的作用呢? 因此，以之前的历史数 据为样本，系统地分析探讨两者之间的内在联系就显得很有必要了。 现有的探讨人民币汇率和房地产关系的文献，主要的研究对象是全国的房地 产市场，选用的指标主要是全国平均房地产价格。可我国的幅员辽阔，各地区的 经济发展水平、信息化程度、自然资源的禀赋都有着显著的区别，房地产业的发 展及周期波动具有鲜明的区域特征。因此笔者认为，人民币汇率对各地区的房地 产的影响程度和影响渠道有所不同，为了更清晰的看清汇率的影响作用，应该将 房地产市场进一步细分，选取特定的区域进行研究。 在中国内地3 1 个省市自治区中，上海市的经济发展水平、对外丌放程度一直 是名列前茅，而上海房地产在在全市g d p 中所占的比重不断提高，目前已经成为了 上海经济的支柱产业，另外上海的房地产业发展时间也相对较长，1 9 8 8 年全国第 一家股份制房地产企业就诞生在上海。在2 0 0 5 至2 0 0 7 人民币快速升值的时期，上 海房地产的表现也尤为引人关注，市场成交量不断上升，房价也一路飙升，甚至 出现了每平方1 3 万的天价房。而进入了2 0 0 8 年，上海的房价虽然还有所上涨，但 是全年的成交量却比0 7 年缩水了一半。因为上海的房地产市场的表现如此显著， 并且在全国有示范效应，所以我们将上海房地产作为研究对象，期待能从中发现 它与人民币汇率的内在联系。 1 2 国内外的研究现状 1 2 1 国外的研究现状 考察各国对于汇率变化和房地产市场整体关系的研究可以发现，在房地产成 第1 章绪论 为国际资产投资组合的一部分这个前提下，汇率对于房地产市场影响的分析结果 主要是为国际资本的投资甚至说是投机行为做出了解释。在国际资本投资组合的 框架下分析房地产市场和汇率的关联关系主要的切入点是汇率的风险因素。 a l a nj z i o b r o w s k i 和j a m e sw b o y d ( 1 9 9 1 ) 对于日本、英国投资者对美国 房地产的投资收益的研究表明，其投资没有获取超额受益，即美国的不动产并未 起到分散化的作用。对此的解释是英日投资者因为承担汇率风险等跨国风险，其 成本足以抵消分散化的成果。即使通过杠杆投资、货币期权等方式冲销其风险， 但总体而言，这种冲销仍然以牺牲投资者的利益为代价，其最终结果也不能实现 超额收益。即汇率的不稳定波动对于相关性较小的跨国房地产投资取得超额回报 进行了制约，在此情况下，一个稳定的汇率趋向及其预期稳定成为跨国房地产投 资的巨大诱惑。 e r a lo b e n s o n ，j u li al h a n s e n ，a r t h u rl s c h w a r t s ，j r ，g e r yt s m e r s h ( 1 9 9 7 ) 研究了加元兑美元的汇率对于处于华盛顿的p o i n tr o b e r t s 地区房地产 市场住宅销售指数的影响，p o i n tr o b e r t s 地区是一个由加拿大投资占主导地位的 美国房地产市场。他们在研究中使用了1 9 8 4 至1 9 9 4 十年的数据，实证结果表明 加元兑美元的汇率和温哥华地区的市场条件极大的影响了该地的住宅价格水平。 加元兑美元汇率上升1 0 将促使加拿大投资者对p o i n tr o b e r t s 地区房产的需求增 加，从而导致房价上升1 4 ，其价格指数对汇率变化反应的时滞为3 到6 个月。两 年后，e r a ld b e n s o n ，j u li al h a n s e n ，a r t h u rl s c h w a r t s ，j r ，g e r yt s m e r s h ( 1 9 9 9 ) 的另一篇研究论文则以华盛顿的b e r l i n g h a m 地区为例，研究加元兑美元 升值对该地区的同质住房价格指数的影响。同样也是用1 9 8 4 至1 9 9 4 的数据，实 证结果显示1 0 的加元升值导致b e r l i n g h a n 的房价上升7 7 。这两个研究的区别 在于研究区域的不同导致汇率对房地产的影响方式发生了变化，汇率变化对于前 者地区的影响更加直接，对于后者的影响则比较间接，主要通过影响该地区的经 济的基本面而产生作用。 k w a n ea d d a e d a p a a h 和h w e el l o h ( 2 0 0 5 ) 对于1 9 9 0 至1 9 9 9 十年间多个国 家如泰国、马来西亚、印尼、中国和菲律宾的数据进行了分析，研究了新兴国家 房地产市场和发达国家房地产市场的不同表现。该文章认为房地产资产组合的风 险降低和收益的提高会受到汇率波动的负面影响，建立了加入汇率波动收益的资 产收益率模型后，商业资产收益率与汇率波动收益率是负相关的，最终结果将取 决于两者相对规模的大小，实证结果显示了在新兴国家房地产市场和发达国家投 资组合的利弊，表明集中在发展中国家进行房地产资产投资组合比发达国家更具 有超额风险回报。a d d a e d a p a a h 和l o h ( 2 0 0 5 ) 还利用货币波动原理对于亚洲及 太平洋地区新兴市场国家房地产市场表现与发达国家房地产市场作比较。作者假 第l 章绪论 设在汇率调整前后，全部投资于新兴市场国家将承受高风险和高收益。大体来说， 在货币汇率调整之前，新兴国家的经济发展落后于发达国家的假设基本正确。但 是作者发现对于货币汇率发生调整以后的投资收益，在投资于两个市场所承受的 风险在5 的显著性水平下是不显著的。所以作者建议相对于发达国家，投资者更 加应该投资于新兴市场国家。 m a t t h i a st h o m a s 和s t e p h e nll e e ( 2 0 0 6 ) 认为同时投资于国外房地产可以 降低投资风险，但同时也要面临着汇率波动风险，甚至会削弱或消除国际投资多 元化的收益。作者对于1 9 8 9 年至2 0 0 5 年英国投资者投资于欧洲市场的季度数据 作了分析，结果表明利用投资组合原理进行投资没有利用汇率调整后数据作为投 资依据有效。换而言之，投资者在做国际化投资策略时应将汇率因素考虑在内。 z h a n gx i u z h i 和w ux i a o g u a n g ( 2 0 0 6 ) 用台湾和日本的数据分析了汇率机制改 革对于房地产市场的影响：一国货币升值将导致房地产价格上涨，甚至引起泡沫。 对于国际资本流动和中国房地产市场波动的量化分析表明人民币预期升值是导致 外资在中国房地产市场上进行投机的重要因素。 1 2 2 国内的研究现状 总体而言，国内大部分学者认为，人民币升值会影响房地产市场的价格，但 是分析的角度和影响的渠道有所不同： l 、从经济理论角度来分析人民币升值对房地产价格的影响 陈欣慰、谢绵陛( 2 0 0 5 ) 认为房地产市场的流动性比较差，因此难以在短期 内达到需求和供给的平衡。这样给外资对房地产的投机套利带来了空间。外资的 进入和外汇储备的增加，使得央行必须投入更多的货币来保持汇率的稳定，从而 引起了国内的通货膨胀效应。人们为了免受通货膨胀的损失，进而投资于保值和 升值的房地产市场。 王仁涛、张维然( 2 0 0 5 ) 分析了人民币升值对房地产的直接影响，主要有： 人民币升值的预期将对国家化程度较高和外汇风险暴露程度较大的外商投资房地 产企业产生直接影响，从而影响我国的房地产市场。 韩立达、肖云( 2 0 0 6 ) 主要对于人民币升值和房地产市场的互动关系与对房 地产带来的经济效应进行了分析：人民币升值使大量的国外游资进入中国，特别 是房地产市场；造成海外建筑规划设计公司、进口建材企业的竞争力增强；人民 币升值的预期幅度将导致中国房地产企业与外资合作进入历史高峰期。 刘琪( 2 0 0 6 ) 把房地产市场的影响因素归纳总结为：地价、城镇化进程、国 有资产可寻租量、投资选择的多样化程度、资本项目开放进程、人民币升值成都、 利率。 刘庆玉( 2 0 0 6 ) 认为当汇率上升时，进口品变成更加便宜，在财富效应下， 第1 章绪论 人们持有的财富增加，增加的财富将会使人们增加许多方面的支出。这种财富效 应的大小主要取决于一国的外贸依存度、现有产业结构、国民收入水平，而其影 响的程度则取决于现有的收入分配状况及国民的消费心理。 韦国庆( 2 0 0 6 ) 认为起作用的不仅仅是人民币已有的升值幅度，更重要的是 对人民币的升值预期，若国内资本预期人民币会继续升值，则部分原本打算投资 于国外的国内资金会继续持有人民币资产，就会进入房地产市场。 宋勃、陈海博( 2 0 0 6 ) 讨论了房地产市场的影响因素：由于房地产既是投资 品又是消费品，因此，除了供求决定房地产价格以外，通货膨胀、收入、利率、 汇率、预期等因素也会给房地产带来重要影响。对于房地产的传导机制问题，作 者从流动性渠道、财富渠道、预期渠道、货币渠道四个方面研究了人民币对于房 地产市场的影响。 仲大军( 2 0 0 6 ) 认为汇率、利率偏低，促使大量的国外资金进入中国，购买 廉价的资产并进行投机活动，造成我国房地产资产升值和资产通胀。 朱连心、何彪( 2 0 0 7 ) 对人民币升值压力与我国房地产现状进行分析，主要 阐述了人民币升值对房地产价格影响的三条传导机n - 1 、人民币升值预期导致了 国外投机资本( 热钱) 的流入，引起了房地产的需求，从而提高了房地产的价格； 2 、人民币升值导致国内产生了收入效应和财富效应，从而提高了居民的购买力， 多余的资本进入了资产领域，相当一部分进入了房地产领域，从而提高了房地产 的价格；3 、人民币升值引起大量外资进入中国，央行为了维持汇率的稳定，会增 加货币供给，导致通货膨胀，从而引起房地产价格的提高。 葛杨、陈孝强( 2 0 0 8 ) 认为人民币升值对于房地产价格虚拟化及泡沫化有流 动性传导、财富性传导和挤出性传导三种传导路径，而外资可以通过外资债务、 外商直接投资、外商基金投资等方式进入我国房地产市场，因此需要引导房地产 项目下跨径资本的合理流动、规范商品房交易缓解外资直接投资秩序、加强发展 住房抵押贷款证券化和加强进入我国房地产产业外资监管的力度。 2 、运用实证方式分析人民币升值对房地产价格的影响 刘铁军、屠梅曾( 2 0 0 5 ) 主要运用了实证的方式，去研究房地产市场、国际 游资冲击与人民币汇率稳定的关系，证明了它们之间有着很强的相关性。 王爱俭、沈庆劫( 2 0 0 7 ) 从房地产供给和需求两个角度探讨了汇价与房价的 关系：在供给方面，劳动力供给所引发的“棘轮 效应使得无论是汇率低估造成 的经济结构倾斜还是汇率调整将要引发的经济结构复位都会导致房地产价格的上 涨；在需求方面，汇率低估引起的城市化进程过快、经常项目顺差以及升值预期 带来的热钱流入共同推动了房地产价格的上涨。他们通过实证检验得出了目前人 民币汇率的最主要特征是实际汇率的长期低估和骤然升温的汇率预期，这两点特 4 第1 章绪论 征通过对影响房地产的供求与当前的房价高涨存在着巨大的关联性。 崔玉平( 2 0 0 7 ) 通过理论分析和实证研究，发现汇率、外资对房价上升具有 显著的影响效应和较强的影响程度，汇率变动引起的外资流入对房价上升有显著 的影响。 张家平( 2 0 0 8 ) 利用人民币实际有效汇率和房地产价格的季度数据建立协整 模型，使用格兰杰因果检验方法对我国的房地产价格和人民币实际有效汇率的关 系进行实证检验，发现人民币有效汇率和房地产价格之间存在正的相关关系，保 持人民币汇率小幅升值有利于维持房地产价格的稳定。 3 、通过对国外币值升值的案例分析来探讨人民币升值的影响 王爱俭、徐红霞( 1 9 9 8 ) 对于东南亚金融危机进行了分析，发现泰铢严重贬 值，以及过于放松的金融外汇政策，促使大量国外游资的进入，造成了严重的房 地产泡沫的现象，建议我国要实行稳健的汇率改革、加强外汇的监管、改善外汇 储备的结构。 张万幅( 2 0 0 5 ) 以日本和韩国的不同时期的货币升值对房地产市场的冲击为 切入点，描述了房价持续上涨泡沫形成泡沫破灭房价下降的整个房 地产发展过程；讨论人民币升值将对城镇居民房地产需求产生推动作用，人民币 升值带来了收入效应与财富效应。 邹蔚( 2 0 0 5 ) 通过对日本房地产泡沫的原因分析，从而得出了升值预期对房 地产泡沫的主要影响渠道，具体包括：l 、因为中国对短期资本流入和证券类资本 交易实行了严格的管制而且股市长期低迷，所以投机人民币升值的资本大量栖身 于房地产；2 、在市场存在强烈的升值预期下，为了保持人民币汇率的稳定，央行 每年被动的购进外汇，外汇占款成为了我国基础货币供应的主要渠道。 陈明( 2 0 0 6 ) 主要分析了日元升值诱发的房地产泡沫。自从1 9 8 5 年日本接受 了“广场协议”后，日元汇率在1 0 年内升值近3 倍。日元升值使进1 ：3 商品的价格下 跌，带动一般消费品价格的走低，多余的货币进入了资产领域，其中主要投入房 地产，使得泡沫经济变得难以收拾。他认为诱发日本泡沫的原因主要是：利率政 策和国际资本的投机。 以上的文献在经济理论方面，从很多不同的角度去分析了汇率对于房地产市 场的影响，总结起来，主要由预期效应、财富效应、流动性效应、溢出效应等。 在实证模型上，主要对房地产价格、人民币汇率以及国外资金等关系上做了实证 回归分析，并得出相应的关系结论。在案例分析方面，主要研究了东南亚地区、 日本、韩国等国币值过快变动对房地产市场造成的危害，并为我国人民币汇率改 革、房地产市场规范建设提出了宝贵的建议。但是以上这些关于人民币汇率对房 地产价格影响的研究，都是以中国整体房地产市场作为研究对象，没有进一步细 第1 章绪论 分到对区域房地产价格的影响。而国内其他一些学者如沈悦和刘洪玉( 2 0 0 4 ) 、 周京奎( 2 0 0 5 ) 、梁云芳和高铁梅( 2 0 0 7 ) 发现各地房地产价格的波动有明显的 地区不平衡性，货币政策的效应有明显的地区差异。因此，我们认为考察人民币 汇率变化对房地产价格的影响，也应该具体到某个地区。 1 3 研究方法和论文结构 1 3 1 本文研究方法 本文将在前人对相关问题的定性和定量分析的基础之上，进一步总结和提炼 前人的观点，希望能够更加全面、更加深刻地认识两者间的联系具体方法： l 、理论分析。从经济理论上，分析了人民币升值影响房地产市场的主要机制 ( 财富效应机制、预期效应机制、溢出效应机制) ，并提出预期机制是汇率变动 影响房地产市场的主要原因； 2 、实证分析。对于处理过后的上海房地产价格和人民币兑美元一年期远期汇 率( 用于代表人民币升值预期) 进行平稳性检验、协整检验、格兰杰因果检验； 3 、案例分析，通过分析日本、德国、台湾货币升值时，房地产市场的表现， 分析人民币升值对房地产市场可能造成的风险。最后，通过以上的研究得出结论， 并提出相应的建议。 1 3 2 论文结构 本文共分为六章： 第一章是问题的提出、国内外关于汇率与房地产价格二者关系的研究综述和 论文的研究方法和结构。 第二章主要是我国房地产市场的发展历程和现状的阐述分析，主要包括我国 房地产业的产业定位、外资进入我国房地产业的现状和原因，表现了房地产业的 重要性以及人民币升值对外资进入房地产业的推动作用。 第三章是人民币汇率与房地产价格的关系理论分析和实证检验。先是通过对 汇率与房地产价格的理论分析，把汇率对房地产价格的影响机制分为财富效应机 制、预期效应机制、溢出效应机制，并分别对其进行分析考察。 第四章是针对最有说服力的预期效应机制进行实证分析，通过检验人民币对 美元一年期远期汇率对上海房地产价格的影响，得出定量的结论。 第五章是对同本、德国、台湾的房地产泡沫案例进行分析，其中重点分析f 1 本的案例，最后为我国提出借鉴经验。 第六章是归纳总结全文，提出本文研究的结论，并依据结论给出相应的政策 建议。 6 第1 章绪论 1 4 研究创新与不足之处 本文的创新之处主要是从区域角度来探讨汇率变动对房地产市场的影响，这 将对理论界对此问题的研究作出梳理和发展，其中还将使用2 0 0 4 至2 0 0 8 年的相 关数据做实证检验，得出定量的结论，同时还回顾过去国外的典型案例，归纳总 结发生的原因结果，并提出合理的建议。 因为我国停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化改革是从1 9 9 8 年下半 年开始的，到目前为止的发展时问只有十多年，所以我国房地产市场还是个快速 发展、剧烈变动的市场。而最新的人民币汇率形成机制改革是2 0 0 5 年启动的，到 现在只有四年多的时间，模型选取的样本时间跨度短，期间宏观环境的变化、政 策性的变动以及房地产业自身的发展，都有可能对实证模型的结果产生影响。 第2 章我国房地产市场的现状分析 第2 章我国房地产市场的现状分析 2 1 我国房地产市场的发展回顾 建国后的很长时间内，国家将住房作为福利产品，实行实物分配和低租金制 度，并不承认其商品属性。尽管有少量严格控制下的房产租赁，但由于没有形成 竞争性的市场，因此就基本不存在房地产市场。但是因为住宅的分配是一个基于 官本位的高度行政化的措施，这就带来分配的不公。同时因为政府的财政能力有 限，难以解决住房短缺的问题，广大人民的住房条件迟迟得不到条件。 1 9 8 0 年，邓小平发表了关于建筑业和住宅问题的谈话，提出了一些关于住 房制度改革的设想。之后中国开始了房改的试点探索，主要表现为单项措施在个 别城市的试点。到了1 9 8 7 年l o 月，党的第十三次全国人民代表大会的报告沿 着有中国特色的社会主义道路前进中第一次提出了建立房地产市场，确立了房 地产市场的地位。可是土地转让问题制约着房地产市场的发展，因为当时的宪法 规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。 但是从1 9 8 7 年下半年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点，到 了1 9 8 8 年4 月，七届全国人大一次会议通过宪法修正案，规定土地使用权可以按 照法律的规定进行转让。这样一来，同年在深圳出现了中国第一个完全意义上的 商品房小区。之后因为中国出现了严重的通货膨胀，通货膨胀率一度高达1 8 ， 中央启动了国民经济的整治和整顿，房改在此后的三年基本处于停滞状态。从1 9 9 2 年开始，房地产价格放开，许多政府审批权力下放，金融机构开始发放开发贷款， 房地产市场进入了快速扩张时期。但是发展到1 9 9 3 年初，由于经济增速过高，内 地资金不断流向沿海地区的房地产业，使得房价、地价猛涨，导致国民经济发展 严重失衡，金融秩序严重混乱。于是从1 9 9 3 年到1 9 9 5 年，国家开始执行宏观调 控政策，理顺房地产业，加强房地产市场的宏观管理，开展房地产开发经营机构 的检查，全面整顿市场秩序，这些措施都为房地产市场进入稳定发展阶段起到了 重要作用。1 9 9 4 年，国务院发布了 关于深化城镇住房制度改革的决定，指出了 房改的根本目的是要建立与社会主义市场经济体制相适应新的城镇住房制度，实 现住房商品化、社会化，并提出了改革的基本内容。但是客观来说，之后的一段 时问里，由于住房供应上的双轨制的存在影响了房改的效果，使得改革成果与预 期目标仍有相当大的差距。改革到了1 9 9 8 年，在亚洲金融危机的背景下，政府为 了将房地产业培育成带动国民经济的新的增长点和新的消费热点，推进了全面的 房地产市场化改革。国务院在1 9 9 8 年7 月3 日发布了关于进一步深化住房制度 第2 章我国房地产市场的现状分析 改革加快住房建设的通知，正式宣布全国城镇从1 9 9 8 年下半年开始停止住房实 物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层 次城镇住房体系。1 9 9 9 年2 月，中国人民银行下发了关于开展个人消费信贷的 指导意见，在“积极开展个人消费信贷 的引导下，贷款买房、按揭等新概念开 始登陆中国内地，从此在金融的支撑下，中国房地产行业开始了迅猛的发展。 2 2 我国房地产业的综合分析 房地产业的产业定位主要是体现房地产业在国民经济中的地位和作用，学术 界对于房地产业是基础产业，还是支柱产业一直有争论。其实房地产业既是基础 产业，也可以是支柱产业。只不过它作为基础产业是绝对的，作为支柱产业是相 对的。在我国当前及今后一段时间里房地产业既是基础产业，又是支柱产业。 2 2 ，房地产业的基础产业地位 基础产业的基本含义是指在国民经济生活中具有重要影响、能够较大程度制 约其他部门和产业发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居 民生活消费的载体，因此从事房地产开发经营的房地产业必然成为国民经济中不 可替代的基础产业。发达国家现代化历程表明，要实现工业化、城市化和现代化， 房地产业的充分发展是一个必经阶段。也就是说只有以充分发展的房地产业作为 依托，经济高速增长、加速城市化和社会迅速转型等每一道现代化门槛才能顺利 实现。房地产业的基础产业地位主要表现在以下几个方面1 ： l 、房地产业是社会活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。 房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部 门不可缺少的基本要素。即使是以土地为劳动对象和基本生产资料的农业在进入 现代化阶段也离不开房地产建筑。而其他像工业、商业、金融业等诸多行业的基 本场所就是房屋建筑。不同装修等级的超市和商场是商业企业实力的基本，写字 楼的规模、结构、布局直接反映了经营型企业的不同市场地位。而且，捌有相应 规模的房地产也是任何企业得以存在的基本条件，房地产的价值常常构成企业最 为重要的实体资产。 房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和实现 的经济过程。购买或租赁物业的费用是一般商品生产和企业经营不能忽视的成本。 从宏观的角度来看，房地产是整个社会财富的重要组成部分，而一个国家的房地 产业的发展能对国民经济发展具有重大的支撑作用。根据联合国公布的统计资料， 从1 9 7 6 年以来，用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6 1 2 ，所 形成的固定资产占同期所形成的固定资产总值的3 8 。 曾振良房地产经济学通论第l 版北京：北京大学；i 版社，2 0 0 3 1 8 - 2 0 9 第2 章我国房地产市场的现状分析 2 、房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件。 劳动力素质的提高是实现社会进步的基本前提，而住房是最基本的生活消费 品，如果没有住宅及与之配套的文化、娱乐、教育、卫生、体育、公共设施，就 没有劳动力的生产和再生产，劳动力的素质就不可能依据社会经济发展的需要而 提高。因此现代住宅不仅仅是一个生存空间或是个人或家庭的载体，而是一种发 展和享受资料，是居住者运用和发展智力、体现自己的社会价值和进行学习、研 究、娱乐以及社交活动的重要场所。为此，房地产行业里必须要做到住房及其设 备现代化，住房环境生态化，住房服务社会化。值得高兴的是自从改革以来我国 的广大群众的住房条件和居住环境得到了明显改善。在城市人口大幅增加的前提 下，我国的人均住房建筑面积从1 9 7 8 年的7 平方米增加到现在的2 8 平方米，8 0 以上的家庭都有了自己的住房z 。 3 、房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础。 在发展中国家的现代化进程中，工业化、城市化和现代化的步伐是同步的。 城市经济的发展就意味着房地产行业的发展。一般而言，现代化城市是否有高效 益的经济活动，决定于它的内部建筑结构是否合理化和城市基础设施是否高效化， 而这些又是与土地开发和物业在开发不可分开。从海外城市的发展经验来看，通 过房地产综合开发，通过预先规划、科学布局，以具有人性化的功能作为分区标 准来安排城市的用地方向，并且保持不同用途土地的合理比例，能大大提高城市 经济活动和社会活动的综合效益。而且，由于城市是生态系统和经济系统的有机 统一体，在房地产的开发和在开发过程中，遵循生态抱负和经济发展协调统一的 原则，构筑自然、社会和经济和谐融合的城市花园，将能大大提高具名的生活质 量，从而有助于建起人伦和谐、经济繁荣的现代化城市。 4 、房地产业是社会财富创造的重要源泉。 人们常说，土地是财富之母，那是指自然赋予土地以原始价值。但是原始状 态的土地是不能满足现代社会的经济生活需要的。通过房地产业的开放经营活动， 把特定资源与科技、资金和社会需求有机的结合起来，建造出满足不同生产生活 需求的各种物业，从而在土地的自然价值的基础上，创造了更高的经济价值。而 且，这种新增的价值量往往很大，因为房地产在特定区域内常常是一种稀缺资源， 房地产业的供给在特定的时点上总是滞后于社会对房屋的需求。因此，房地产业 作为一个高附加值产业，在土地开发和房屋建设中，不仅给开放企业带来利润， 也为社会创造出巨大的物质财富，推动城市迈向现代化，促进整个国民经济的增 长。在这方面，香港的房地产业提供了非常成功的经验，从1 9 7 6 年到1 9 8 5 年， 前港英政府批地收入平均占财政收入的1 7 7 ，在1 9 8 0 年到1 9 8 1 年财政年度中， 2 张元端中国房地产3 0 年一卜海房产，2 0 0 8 ，1 2 ：5 l o 第2 章我国房地产市场的现状分析 批地收入高达3 0 亿美元，约占该财政收入的3 5 ，1 9 9 1 年批地2 0 块，收入7 4 0 港元。房地产业的财富创造，不仅维护着香港产业活动的高水平，而且为香港城 市发展和现代化奠定了基础。 以上这些因素都对社会经济活动有着长期的影响，所以说房地产业是国民经 济中永恒的基础产业。 2 2 2 我国房地产业的发展状况 产业结构是各个产业有机构成的一个整体，每一产业在这一结构中都有一定 的地位和作用，是其中不可分割的一个组成部分，但在这一系列组成部分中有一 类产业是具有决定性意义的，它在整个结构中处于支配地位，这就是支柱产业。 支柱产业在不同的阶段和时期对于经济的支撑和促进都有着非常重要甚至可以说 是决定性的作用，它往往代表了产业结构的某一产业阶段。虽然我国的房地产市 场发展时间并不长，但是在我国国民经济快速增长、居民收入水平不断提高及城 市化进程不断加快的诸多因素的推动下，我国房地产业投资不断加大，房地产市 场发展迅速，越来越凸现出其支柱性，产业地位越来越重要。 考察一个产业是否是支柱产业首先要看它的产出规模，因为作为一个支柱产 业首先来讲必须要有足够的规模，并且在为整个国民产出做出着巨大贡献。没有 足够的规模，是不能对整个国民经济起到支撑作用，因而也无法成为支柱产业的。 研究中最常用的指标是产值比重率，产值比重率是指在一个确定的时间段内某一 产业的增加值在整个国民产出中所占的比重。某产业的增加值等于该产业的总产 出减去该产业的中间消耗；国内生产总值( g d p ) = e 各产业增加值。用数学公式来 表示就是： t = p t g d p t ( 2 - 1 ) 式中p t 表示t 时期该产业的增加值，g d p t 表示t 时期的国内生产总值。学术 界的普遍观点是：一个产业的产值比重率接近或超过5 ，就具备了成为支柱产业 的基础条件。 那么我国的房地产业的产值比重率如何呢? 从表2 1 中我们可以看出，伴随着 我国g d p 和第三产业增加值的增长，房地产业增加值的提升速度很快，到2 0 0 7 年，我国房地产业增加值已经突破了一万亿元，是1 9 9 9 年房地产业增加值的三倍 多，基本上与第三产业整体的增长速度相一致，而房地产业的产值比重率逐渐接 近5 ，在第三产业的分行业增加值中，仅次于交通运输、仓储和邮政业，批发和 零售业3 ，位居第三。从房地产增加值的数据上来看，房地产业确实成为了我国的 支柱产业，其产业地位的重要性在不断的提高。 3 参照中国统计年箍。在年鉴中交通运输、仓储和邮政业为一个产业，批发和零售业也一样。 1 1 第2 章我国房地产市场的现状分析 表2 1 房地产增加值与g d p 、第三产业增加值的比较 年份g d p第三产业增第三产业所房地产业增房地产增加 亿元加值占比重加值值所占比重 亿元亿元 1 9 9 9 8 8 4 7 9 23 3 8 7 3 43 8 33 6 8 1 84 1 6 2 0 0 09 8 0 0 0 53 8 7 1 43 9 54 1 4 9 14 2 3 2 0 0 11 0 8 0 6 8 24 4 3 6 1 64 1 o4 7 1 5 14 3 6 2 0 0 21 1 9 0 9 5 74 9 8 9 8 94 1 95 3 4 6 44 4 9 2 0 0 31 3 5 1 7 4 5 6 0 0 4 7 4 1 4 6 1 7 2 74 5 6 2 0 0 41 5 9 5 8 6 76 4 5 6 1 34 0 57 1 7 4 14 4 9 2 0 0 51 8 4 0 8 8 6 7 3 4 3 2 9 3 9 98 2 4 3 84 4 8 2 0 0 62 1 3 1 3 1 78 4 7 2 1 43 9 89 6 6 44 5 3 2 0 0 72 5 1 4 8 3 21 0 0 0 5 3 53 9 81 1 8 5 4 34 7 1 2 0 0 83 0 0 6 7 01 2 0 4 8 74 0 1 数据来源：国家统计局网站 从我国房地产开发情况分析，我们也能看出房地产业的支柱地位。从图2 1 和 表2 2 我们可以看出来，1 9 9 9 年以来，在我国固定资产投资额不断增加的同时， 房地产开发的投资额也不断增加，房地产投资的同比增长率基本上维持在2 0 到 3 0 ，除了0 5 、0 6 、0 8 三年，房地产投资的同比增长率都远远大于固定资产投资 同比增长率，而且2 0 0 2 年以后，房地产投资在固定资产投资中所占的比重平均维 持在1 8 左右，可见房地产投资是拉动我国固定资产投资的重要因素。 图2 1 同定资产投资和房地产投资对比 1 2 第2 章我国房地产市场的现状分析 表2 2 固定资产投资和房地产投资情况 年份固定资产投房地产投资额 固定资产同房地产投资房地产投资占国 资额 亿元比增长率同比增长率定资产投资比率 亿元 1 9 9 92 9 8 5 4 7 4 1 0 3 25 1 01 3 5 01 3 7 0 2 0 0 03 2 9 1 7 74 9 0 1 71 0 3 0 1 9 5 01 4 9 0 2 0 0 13 7 2 3 1 56 2 4 5 51 3 1 02 7 4 01 6 8 0 2 0 0 24 3 4 9 9 97 7 3 6 41 6 8 0 2 3 9 01 7 8 0 2 0 0 3 5 5 5 6 6 6 1 0 1 0 6 12 7 7 03 0 6 0 1 8 2 0 2 0 0 47 0 4 7 7 41 3 1 5 8 3 2 6 8 03 0 2 01 8 7 0 2 0 0 58 8 6 0 41 5 7 5 9 32 5 7 01 9 8 0 1 7 8 0 2 0 0 6i 0 9 8 7 01 9 3 8 2 2 42 21 7 6 0 2 0 0 71 3 7 2 3 92 5 2 8 02 4 8 0 3 0 2 01 8 4 0 2 0 0 81 7 2 2 9 13 0 5 8 02 5 5 02 0 9 0 1 7 7 0 数据来源：国家统计局网站 2 2 3 我国房地产企业资金来源 房地产业的发展离不开资金的支持，但不论是房地产开发还是居民购房，其 资金来源主要是两种：内源性融资和外源性融资。其中外源性的融资又主要有两种 方式：一是直接融资：二是间接融资。从房地产业筹资的具体方式上来说又可以分 为自有资金投入、金融机构贷款、发行股票、发放债券、联营、引进外资等几种。 截至到2 0 0 7 年为止，全国三万多家房地产